Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bên nhận chuyển nhượng tùy vào từng loại đất khác nhau mà pháp luật qui định phải đảm bảo các điều kiện khác nhau.
* Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:
- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất;
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo qui định của luật đất đai và qui định của chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng trong quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất, thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.
Trong những năm gần đây, Nhà nước đã có nhiều chủ trương đổi mới kinh tế, do đó phạm vi ngành nghề trong xã hội ngày càng được mở rộng. Vì
vậy, cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có thể tự do lựa chọn ngành nghề phù hợp với điều kiện, trình độ, tiền vốn, phù hợp các qui định của pháp luật. Người được giao đất nông nghiệp thì nghề nghiệp của họ là làm nông nghiệp nhưng nghề này không đem lại hiệu quả kinh tế hoặc có nhưng ở mức thấp thì họ có quyền chuyển sang nghề khác và tất yếu dẫn đến nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp. Đặc biệt, hiện nay do quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một tăng đã làm cho diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, thay vào đó là các dự án đầu tư thương mại, các khu công nghiệp... Do vậy, việc Nhà nước qui định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với bên nhận chuyển nhượng là rất hợp lý, đảm bảo sản xuất nông nghiệp, ổn định chính sách phát triển kinh tế của đất nước.
* Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê được qui định như sau:
- Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được qui hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt, hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó;
- Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định trên,
trường hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo qui định của pháp luật.
Có thể nói, trong những năm gần đây việc giải quyết nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhà ở cho người dân ở các thành phố lớn tập trung quá nhiều dân cư là một trong những vấn đề được Đảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy phép thực hiện rất nhiều dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê. Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư vì nhiều lý do khác nhau nên có thể có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất - dự án này cho chủ thể khác. Do vậy, buộc pháp luật phải đặt ra các qui định về nhận chuyển nhượng trong trường hợp này (như phải đảm bảo đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng, đúng tiến độ thực hiện dự án…), bởi lẽ, nếu không qui định thì sẽ xảy ra hiện tượng chuyển nhượng tràn lan, chủ thể nhận chuyển nhượng có thể tự mình thay đổi toàn bộ dự án dẫn đến những hậu quả pháp lý vô cùng nghiêm trọng, phá vỡ qui hoạch phát triển tổng thể của khu vực cũng như quốc gia, kéo theo đó là những hệ lụy về mặt kinh tế và xã hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người dân sẽ không được giải quyết.
Có thể nói, pháp luật đã đặt ra các điều kiện khá cụ thể để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại khá nhiều vi phạm, đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp phép thực hiện đã "đắp chiếu" nhiều năm để cho cỏ dại mọc um tùm. Mặc
dù Nhà nước đã ban hành qui định về việc thu hồi đất đối với các dự án này, nhưng qui định này vẫn chưa đủ mạnh, và chưa phát huy hiệu quả cao trên thực tế. Nên chăng, cần phải có chế tài xử phạt đủ mạnh như phạt tiền với giá trị lớn, tước Giấy phép kinh doanh của doanh nghiệp có dự án chậm triển khai… có như vậy pháp luật mới được thực thi, hành vi vi phạm mới được chấm dứt.
* Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài (gọi chung là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước trong các trường hợp
Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất; Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao; Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh; Dự án đầu tư xâu dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án.
Việc nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo qui định trên được thực hiện theo qui định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo các qui định sau:
- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được tính chung trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất của Nhà nước nhưng không phải trả tiền thuê đất;
- Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất thuê của nhà nước hoặc đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất không được tính trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất của Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất được sử dụng có thời hạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng; trường hợp đất có nguồn gốc là đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất là 70 năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án xây dựng kinh doanh nhà ở của tổ chức kinh tế trong nước đã được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài và đã nộp tiền sử dụng đất mà khoản tiền đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, thì khi bán nhà ở không phải nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất qui định tại khoản 2 Điều 81 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ở ổn định lâu dài.