tục công chứng, đăng ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
Các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng, thực hiện việc ký kết hợp đồng, công chứng, chứng thực hợp đồng theo qui định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi bổ sung năm 2009, Luật Công chứng năm 2006 và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự qui định: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo qui định của pháp luật" [14]. Việc qui định các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng hình thức văn bản được công chứng, chứng thực chủ yếu nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Điều này xuất phát bởi những lý do sau đây:
- Quyền sử dụng đất thông thường là tài sản có giá trị lớn đối với bất cứ một chủ thể nào có quyền sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức).
- Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất phức tạp, do nó không chỉ liên quan đến một loại tài sản là quyền
sử dụng đất, mà còn liên quan đến nhiều tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, Nhà nước cần qui định cụ thể về hình thức của hợp đồng để tránh cho các chủ thể tham gia giao dịch lâm vào tình trạng bất lợi, không có đủ chứng cứ đê bảo vệ quyền lợi trước Tòa án (nếu có tranh chấp xảy ra), đồng thời giúp cho Tòa án có cơ sở để giải quyết vụ việc.
Công chứng, chứng thực hợp đồng là một trong những thủ tục cần thiết của trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Khi thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng, bao giờ các cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực (như Phòng công chứng, Ủy ban nhân dân xã, phường..) cũng yêu cầu và hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tiếp tục thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật đất đai. Như vậy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gián tiếp giúp cho việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai đạt hiệu quả.
Theo qui định tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì cơ quan công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất được xác định như sau:
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại cơ quan công chứng.
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản.
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì xác nhận tại Ban quản lý khu công nghiệp, Bản
quản lý khu kinh tế, Bản quản lý khu công nghệ cao (sau đây gọi tắt là Ban quản lý).
Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn bản. Khi soạn thảo hợp đồng, văn bản về bất động sản nói chung và hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, các bên tham gia giao kết hợp đồng có thể tham khảo mẫu hợp đồng, văn bản ban hành kèm theo Thông tư liên tịch này.
Thông tư liên tịch này cũng xác định rõ trách nhiệm của các bên tham gia giao kết hợp đồng, trách nhiệm của cơ quan công chứng, chứng thực và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Theo đó:
- Các bên giao kết hợp đồng phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của các giấy tờ do mình xuất trình; bảo đảm các nguyên tắc giao kết hợp đồng theo qui định của pháp luật dân sự.
- Cơ quan công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm về thời điểm, địa điểm công chứng, chứng thực; năng lực hành vi dân sự của các bên giao kết hợp đồng tại thời điểm công chứng, chứng thực; nội dung thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; chữ ký của các bên tham gia giao kết hợp đồng.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm cung cấp dịch vụ thông tin về đất đai theo yêu cầu của công chứng viên, Chủ tịch hoặc phó chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc Trưởng bản quản lý.