phép ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật Dân sự và pháp luật về đất đai thì chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình quản lý, sử dụng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, mua bán chuyển
nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất của mình. Để thực hiện được việc này các bên chỉ cần có giấy tờ hợp pháp và đưa nhau ra phòng công chứng ký hợp đồng ủy quyền là xong. Có thể nói việc ủy quyền này xét về mặt pháp lý là hợp pháp, tuy nhiên, thực tế lại xảy ra nhiều hệ lụy. Đặc biệt là việc ký chủ sở hữu hợp pháp ký ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Lợi dụng vào việc này, nhiều đối tượng "cò đất", những người chuyên buôn bán bất động sản đã lợi dụng việc ký ủy quyền để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà nước. Nhất là khi bên nhận ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba, và người thứ ba đã làm "sổ đỏ" đứng tên mình thì các bên lại kéo nhau ra Tòa yêu cầu giải quyết tranh chấp. Xin nêu một vụ án điển hình trong trường hợp này được ghi nhận ở huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội, như sau:
Ví dụ: Năm 2010, Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm thụ lý giải quyết
vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Trần Văn A và bị đơn là anh Vũ Văn Hạnh và chị Đào Thị Hoa. Trong đơn khởi kiện, nguyên đơn cho rằng căn nhà bốn tầng nằm trên diện tích đất 150m2 của mình tại địa chỉ xóm Tháp, xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội mang tên nguyên đơn, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 225465 do Ủy ban nhân dân huyện Từ Liêm cấp ngày 02/03/2010; đang bị gia đình bị đơn chiếm giữ bất hợp pháp. Nguyên đơn đã nhận chuyển nhượng căn nhà và diện tích nêu trên từ người được ủy quyền chuyển nhượng là Công ty Hoa Xuân (có trụ sở tại Từ Liêm, thành phố Hà Nội). Nguồn gốc của mảnh đất này là của gia đình bị đơn, tuy nhiên việc ủy quyền của bị đơn cho Công ty Hoa Xuân là hợp pháp và việc nhận chuyển nhượng của nguyên đơn cũng là hợp pháp.
Phía bị đơn cho rằng: căn nhà và diện tích 150m2 đất là của mình, bị đơn không có ý định chuyển nhượng cho bất kỳ ai. Trước đây, do có nhu cầu vay vốn ngân hàng, gia đình bị đơn đã ký hợp đồng ủy quyền cho Công ty Hoa Xuân để nhờ công ty này vay vốn hộ mình. Khi ký hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng gia đình bị đơn không hiểu biết hết phạm vi ủy quyền là
bên nhận ủy quyền có quyền ký hợp đồng "bán" nhà mình. Nay, bị đơn không bàn giao nhà đất cho chủ mới - nguyên đơn, mà chỉ chịu hoàn trả số tiền mà nguyên đơn đã bỏ ra "mua đất" theo giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, và yêu cầu nguyên đơn làm "sổ đỏ" trả lại tên cho mình.
Nguyên đơn không chấp nhận yêu cầu này với lý lẽ: một là: nguyên
đơn không phải chịu bất cứ rủi ro nào từ việc bị đơn cho rằng mình không hiểu biết pháp luật trong việc ký ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty Hoa Xuân; hai là: việc nhận chuyển nhượng của nguyên đơn với công ty Hoa Xuân là hoàn toàn minh bạch và hợp pháp; ba là: thực chất giá
tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty Hoa Xuân và nguyên đơn là rất lớn, còn giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là rất nhỏ để nhằm làm giảm nghĩa vụ nộp thuế cho các bên. Do vậy, nguyên đơn yêu cầu bị đơn không được chiếm giữ mảnh đất và bàn giao lại cho nguyên đơn.
Tòa án đã tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ tại các cơ quan có thẩm quyền và lấy lời khai của các bên có liên quan cho thấy toàn bộ tài liệu chứng cứ thu thập được đều chứng minh cho yêu cầu của nguyên đơn là hợp pháp. Tại bản án, Tòa án đã tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và bị đơn có nghĩa vụ phải bàn giao nhà và đất cho nguyên đơn.
Qua vụ án này cho chúng ta thấy một điều rằng: hiện nay, sự thiếu hiểu biết về pháp luật của đại bộ phận người dân chưa cao, mặt khác người dân không có thói quen đi tư vấn pháp luật trước khi tham gia vào các quan hệ pháp lý, do vậy, các đối tượng lừa đảo đã lợi dụng nhu cầu cần tiền vốn của người dân để lừa họ ký hợp đồng ủy quyền và bán lại cho bên thứ ba. Khi người dân biết được sự việc thì đã không còn kịp trở tay bởi họ không có bất cứ bằng chứng nào chứng minh và đương nhiên họ bị "đuổi" ra khỏi nhà. Và cơ quan Tòa án dù biết nhưng vẫn phải tuyên án dựa trên các tài liệu chứng cứ.
Để khắc phục bất cập về mặt pháp luật và tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn thi hành các quy định nêu trên, nên chăng cần quy định người có
quyền sử dụng đất hợp pháp chỉ được ủy quyền cho người khác thay mặt mình quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất; Hoặc nếu quy định người có quyền sử dụng đất hợp pháp được ủy quyền cho người khác quản lý, sử dụng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trước đây thì cần phải bổ sung thêm quy định là đối với trường hợp bên nhận ủy quyền thực hiện việc cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thông báo bằng văn bản cho bên ủy quyền biết và phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên ủy quyền. Có như vậy mới hạn chế được những tranh chấp và rủi ro không đáng có cho các bên tham gia quan hệ pháp luật này.