CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
2.2.1. Thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất liên quan đến quyền sử dụng đất
Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai là lĩnh vực hết sức phức tạp thuộc thẩm quyền giải quyết của nhiều cơ quan nhà nước khác nhau: Cơ quan hành chính Nhà nước, Tòa án nhân dân. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của cơ quan Tòa án được xác định như sau:
Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 quy định: tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì thẩm quyền giải quyết được xác định theo hướng "tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết…" [13]. Các giấy tờ qui định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai bao gồm:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
g) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
h) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành [13].
Vấn đề đặt ra là: cần phải hiểu thuật ngữ "tranh chấp về quyền sử
dụng đất" thuộc thẩm quyền dân sự của Tòa án trong Điều luật này như thế
nào cho đúng.
Luật Đất đai năm 2003 sử dụng thuật ngữ "tranh chấp về quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất", tuy nhiên, trong các văn bản hướng dẫn
3/1/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất không sử dụng thuật ngữ "tranh chấp
về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất" mà sử dụng một thuật ngữ
khác là "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất" thuộc thẩm quyền của Tòa án. Theo đó các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án bao gồm:
- Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Thuật ngữ "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất" là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ bao gồm ba loại: tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất (thực chất là tranh chấp quyền sử dụng đất hay cụ thể hơn là kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.
Thiết nghĩ, việc hiểu và vận dụng thuật ngữ "tranh chấp về quyền sử dụng đất" theo hướng này là hợp lý cả về vấn đề logic ngôn ngữ và thực tiễn. Theo đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Riêng đối với các tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất chưa có "giấy tờ hợp lệ" (thực chất là chưa có
quyền sử dụng đất) Tòa án vẫn có thẩm quyền thụ lý giải quyết nhưng chỉ có thẩm quyền giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu chứ không có thẩm quyền quyết định ai là người có quyền sử dụng đất. "Tranh chấp về quyền sử dụng đất" chỉ đặt ra khi quyền đó đã được khẳng định bởi các giấy tờ hợp lệ rồi mà vẫn phát sinh các tranh chấp liên quan.
Một vấn đề nữa cần làm rõ là "tranh chấp về quyền sử dụng đất" có phải là "tranh chấp đất đai" hay không. Theo Khoản 26 Điều 4 về giải thích từ ngữ trong Luật Đất đai năm 2003 thì "tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" [13]. Nếu suy luận theo Điều 136 của Luật này, chúng ta thấy có một sự tương đồng giữa hai thuật ngữ "tranh chấp đất đai" và "tranh chấp về quyền sử dụng đất". Điều này là cơ sở quan trọng để chúng ta giải quyết vấn đề hòa giải cơ sở đối với những tranh chấp về đất đai.