Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng này có nghĩa vụ thanh toán giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo hợp đồng và có quyền nhận bàn giao quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo qui định tại Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Các chủ thể sau không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác, trừ trường hợp pháp luật qui định không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, với qui định tại Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 121 Luật Đất đai 2003, chỉ có một số lượng hạn chế người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua nhà và được nhận quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, các đối tượng này gồm: Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; người có công đóng góp với đất nước; những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam; các đối
tượng khác theo qui định của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có đủ điều kiện để mua nhà tại Việt Nam thường "lách" luật bằng cách gửi tiền về nhờ người thân, bạn bè quen đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam. Với cách thức này rủi ro xảy ra đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là rất lớn. Bởi vì, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà không mang tên họ nên về mặt pháp lý nếu người được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thực hiện các hành vi chiếm đoạt thì người chủ thực sự không biết kêu cứu ai. Đứng trước thực trạng đó, tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 121 Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, từ ngày 01/09/2009 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
- Người có quốc tịch Việt Nam;
- Người có gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Qui định trên đây cho thấy người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được phép mua nhà ở tại Việt Nam đã mở rộng, đồng thời họ không bị hạn chế số lượng nhà ở mua tại Việt Nam.
Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng qui định trên được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Khi mua nhà ở tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Có thể nói nghĩa vụ trả tiền theo đúng thỏa thuận là một trong những nghĩa vụ quan trọng nhất của bên nhận chuyển nhượng. Nghĩa vụ này tương ứng với quyền được nhận tiền của bên chuyển nhượng.
- Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai.
Đây là nghĩa vụ mà bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo việc quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời cũng là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của chính bản thân bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành người sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất.
- Nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Pháp luật qui định nghĩa vụ này là nhằm đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Ví dụ: đảm bảo quyền thuê quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất theo hợp đồng thuê đã ký trước đó giữa bên chuyển nhượng và người thứ ba, mà khi nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê chưa hết thời hạn…
- Nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật về đất đai.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ khác theo qui định của Luật Đất đai năm 2003. Ví dụ: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng qui định về sử dụng độ sâu trong
lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các qui định về bảo vệ môi trường….
* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 702 Bộ luật Dân sự, Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; 2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; 3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; 4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn [14].
Với nội dung của điều luật này cho thấy quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận quyền sử dụng đất yêu cầu bên chuyển nhượng phải thực hiện (khoản 1, 2); hoặc yêu cầu Nhà nước thực hiện (khoản 3). Quyền sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn (khoản 4) là quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không những được thực hiện quyền này sau khi hoàn tất các thủ tục để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mà còn có các quyền của người sử dụng đất được qui định tại Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003, được sửa đổi, bổ sung năm 2009, cụ thể như sau:
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai;
- Có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo qui định của pháp luật đất đai.