Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại ngân hàng thương mại cổ phần sài gòn thương tín chi nhánh bến cát

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM LÊ HOÀNG LONG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN THƯƠNG TÍN – CHI NHÁNH BẾN CÁT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP Hồ Chí Minh – Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM LÊ HOÀNG LONG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN THƯƠNG TÍN – CHI NHÁNH BẾN CÁT Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ TP Hồ Chí Minh – Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tơi tên Lê Hồng Long – học viên lớp Cao học Khóa 28 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “ Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín - Chi nhánh Bến Cát” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực Lê Hồng Long MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN TỪ KHÓA ABSTRACT KEY WORD PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài .1 Tình hình nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu 4 Mục đích nghiên cứu .5 Phương pháp nghiên cứu đề tài .5 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài .6 Kết cấu Luận văn CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN, XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm đặc điểm chấp tài sản .7 1.1.2 Khái niệm đặc điểm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 10 1.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG .12 1.2.1 Các trường hợp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 12 1.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 15 1.2.3 Phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất .18 1.2.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 23 1.3 VAI TRÒ CỦA XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỞ CHỨC TÍN DỤNG 24 1.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG .27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 CHƯƠNG THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN THƯƠNG TÍN – CHI NHÁNH BẾN CÁT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 31 2.1 TỞNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NHẬN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN THƯƠNG TÍN (SACOMBANK) – CHI NHÁNH BẾN CÁT 31 2.2 NHỮNG KHÓ KHĂN, HẠN CHẾ TRONG QUÁ TRÌNH XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 37 2.3 MỢT SỐ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP ḶT VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỞ CHỨC TÍN DỤNG 43 2.3.1 Hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng 43 2.3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 45 KẾT LUẬN CHƯƠNG 52 KẾT LUẬN 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân CQNN : Cơ quan nhà nước HĐTC : Hợp đồng chấp HĐDS : Hợp đồng dân NHTM : Ngân hàng thương mại NN : Nhà nước QLNN : Quản lý nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng TCTS : Thế chấp tài sản THA : Thi hành án TMCP : Thương mại cổ phần XLTS : Xử lý tài sản TĨM TẮT LUẬN VĂN Việc hình thành hệ thống ngân hàng thương mại quy định có liên quan nói chung xử lý tài sản đảm bảo nói riêng điều mà quan quản lý nhà nước quan tâm thời gian qua Thế nhưng, thực tiễn trình áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập Xuất phát từ lý đó, việc nghiên cứu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất vấn đề cấp thiết cần phải làm sáng tỏ Đề tài tác giả nghiên cứu nhằm làm rõ vấn đề lý luận quy định pháp luật xử lý tài sản chấp tổ chức tín dụng sở phân tích đánh giá Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín - Chi nhánh Bến Cát Qua đó, rút ưu, hạn chế pháp luật vướng mắc trình thực thi Nội dung đề tài có bố cục chương làm sáng tỏ nội dung sau: (1) Những vấn đề lý luận pháp lý xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất; (2) thực trạng xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Ngân Hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín – Chi Nhánh Bến Cát; (3) Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải pháp đảm bảo thi hành pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Cơng trình nghiên cứu pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất góp phần việc xây dựng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giúp đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật vấn đề nhiều bất cập vướng mắc nước ta giai đoạn TỪ KHÓA Quyền sử dụng đất, xử lý tài sản chấp, Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín – Chi nhánh Bến Cát ABSTRACT The establishments of a system of commercial banks and their general regulations in processing collateral have caused deep concerns among government bodies However, there have been great challenges and inadequacies in the practical application of such guidelines, especially into land use rights As a result, it is vitally important to carry out in-depth research into the process of dealing with collateral My topic of interest aims to investigate the logical issues and regulations of processing collateral which occur in credit institutions This examination is carried out by evaluations and analysis of the implementation of such regulations into the dealing with collateral at Saigon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank - Ben Cat Branch This research will illustrate the strengths and weaknesses of laws as well as challenges encountered in the process This paper includes two chapters which puts emphasis on three main contents: (1) Logical and legal issues related to the processing of collaterals in land use rights; (2) the implementation of laws in terms of collaterals at Saigon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank - Ben Cat Branch; (3) recommendations to improve and sustain such implementations The research into the processing of collaterals in relation to the rights of land use plays a key role in adopting and enhancing relevant regulations Additionally, it gives support to the assessment of the practicality in applying such laws and points out current potential legal problems in our country KEY WORD Land Use Rights, The processing of collaterals, Saigon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank - Ben Cat Branch PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Giai đoạn nay, với công hội nhập đất nước đặt yêu cầu cấp thiết nhằm đảm bảo cho kinh tế nước ta phát triển cách vững Việc hình thành hệ thống ngân hàng thương mại quy định có liên quan nói chung xử lý tài sản đảm bảo điều mà quan quản lý nhà nước quan tâm thời gian qua Do đó, q trình xây dựng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp góp phần tạo lập mơi trường pháp lý an tồn, thuận lợi cho trình xử lý tài sản chấp, giúp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch ngân hàng thương mại Có thể nói rằng, quy định có liên quan đến xử lý tài sản chấp đời có ý nghĩa to lớn đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước vấn đề Bên cạnh quy định pháp luật hành xử lý tài sản chấp giao dịch bảo đảm tổ chức tín dụng lý luận khuyến khích việc sử dụng hợp lý có hiệu giao dịch hệ thống ngân hàng thương mại Đồng thời, bảo vệ quyền lợi chủ thể có liên quan trọng giai đoạn Trong năm gần đây, hoạt động chấp tài sản tổ chức tín dụng diễn sơi động, thường xun Nhu cầu vay vốn để đưa vào sản xuất kinh doanh người dân nhiều Tuy vậy, việc xử lý tài sản chấp tổ chức tín dụng vấn đề nan giải khó giải quyết, đặc biệt số tài sản đặc biệt quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhà ở…., dẫn đến hàng nghìn tỷ đồng vốn ngân hàng thương mại chưa xử lý Xử lý tài sản chấp nói riêng tài sản bảo đảm nói chung đường hiệu để tổ chức tín dụng thu hồi khoản nợ Cùng với việc ban hành quy định pháp lý có liên quan đến hoạt động xử lý tài sản bảo quan nhà nước có thẩm quyền tạo tảng cho trình thực Đặc biệt Nghị số 42/2017/QH14 Quốc Hội ngày 21/6/2017 thí điểm xử lý nợ tổ chức tín dụng xử lý quy phạm pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm nước ta tình hình Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, quy định pháp luật hành chưa thực đáp ứng đầy đủ nhu cầu điều chỉnh thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm Thực tiễn cho thấy, công tác xử lý tài sản chấp tổ chức tín dụng thực tế cịn tồn nhiều bất cập Bên cạnh đó, văn pháp luật liên quan đến chấp tài sản xử lý tài sản chấp tình trạng chồng chéo, bất cập Vì vậy, việc áp dụng đúng, linh hoạt quy định pháp luật đưa giải pháp hồn thiện vấn đề cịn thiếu đồng bộ, không phù hợp hệ thống pháp luật việc xử lý tài sản chấp vấn đề cấp bách hàng đầu đặt cho TCTD nước ta Với tính chất ưu việt nêu trên, vấn đề xử lý tài sản chấp tổ chức tín dụng trở thành hoạt động khơng thể thiếu đời sống xã hội - kinh tế hàng hoá với chế mở cửa hội nhập kinh tế khu vực giới Thế nhưng, thực tiễn trình áp dụng pháp luật vấn đề gặp nhiều khó khăn, bất cập Vì vậy, nghiên cứu đề tài “Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn Ngân Hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín - CN Bến Cát” làm luận văn cần thiết, mang nhiều ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến nội dung xử lý tài sản chấp tổ chức tín dụng có nhiều đề tài khoa học, luận văn, viết đề cập vấn đề Có thể kể đến số tài liệu nghiên cứu sau: + Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật dân sự, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội; Trường đại học quốc Gia Hà Nội (2015) Giáo trình Luật dân Trường đại học Quốc Gia Hà Nội: đề cập đến nội dung vấn đề xử lý tài sản bảo đảm Đồng thời, có nhận định có so sánh hai luật dân 2005 BLDS 2015 để thực tiễn thực thi 44 Luật Đất đai mối quan hệ với văn pháp luật khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Đăng ký bất động sản (ban hành đồng thời với Luật Đất đai) Đồng thời, cần Luật hóa Luật xử lý tài sản bảo nhằm tạo hành lang pháp lý cho hoạt động xử lý tài sản chấp nói riêng giai đoạn Hai là, tiến hành xem xét áp dụng các quy định Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng năm 2017 Quốc Hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Cùng với BLDS 2015 Nghị giúp cho Công ty Quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm mục đích xử lý nợ, thu hồi nợ TCTD nói chung, điển hình cho hoạt động hoạt động thu giữ nợ xấu dự án đầu tư cao ốc Saigon One Tower bị thu hồi Sau thu hồi khả dự án đầu tư VAMC đưa đấu giá Điều không giúp thu tiền để xử lý khoản nợ xấu mà tạo hội để dự án hồi sinh Việc ban hành thực nghị 42 chìa khóa để tháo gỡ vướng mắc xử lý nợ xấu suốt thời gian qua nước ta Đồng thời, mang tính cảnh báo đến đơn vị có nợ xấu khác nhằm nâng cao ý thức trả nợ trường hợp chây ì Tuy nhiên, q trình thi hành cần thiết có đạo, quản lý phối hợp quan nhà nước có thẩm quyền nhằm tháo gỡ khó khăn q trình thực Đồng thời, tạo chế xử lý đồng bộ, hiệu quả, khả thi để xử lý nhanh, dứt điểm nợ xấu bảo đảm tổ chức tín dụng tiếp tục phát huy tốt vai trò kênh dẫn vốn chủ đạo, đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh kinh tế Đồng thời, chuẩn bị điều kiện nhằm bảo đảm thực Nghị có hiệu quả, góp phần quan trọng việc hồn thiện pháp luật xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng Việt Nam, đáp ứng với yêu cầu hội nhập kinh tế - quốc tế nay.31 Ba là, hoạt động định giá quyền sử dụng đất chấp Nhà nước quy định giá đất thay đổi theo phát triển kinh tế đề tạo điều kiện thuận lợi để ngân hàng xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp sát với giá chuyển nhượng 31 https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2513 45 quyền sử dụng đất thị trường để đảm bảo cho hoạt động xử lý tài sản chấp xảy Để khắc phục bất cập nảy sinh, ảnh hưởng đến việc xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ TCTD, Bộ luật dân cần bổ sung, sửa đổi quy định chủ thể ủy quyền ủy quyền cá nhân, pháp nhân Để đảm bảo việc xử lý tài sản chấp diễn nhanh chóng, thuận lợi, Bộ luật TTDS 2015 cần đảm bảo thi hành quy định sửa đổi bổ sung trình giải tranh chấp quyền sử dụng đất thời gian tới Bốn là, hồn thiện quy định hoạt động tín dụng nhằm khắc phục bất cập, kẽ hở hệ thống pháp luật kinh tế trình áp dụng vào thực tiễn Thực tế áp dụng pháp luật tín dụng ngân hàng thương mại nước ta cho thấy quy định hệ thống pháp luật chưa đáp ứng yêu cầu để quy định hoạt động tín dụng để trở thành cơng cụ pháp lý có hiệu nhằm bảo vệ lợi ích chủ thể quan hệ tranh chấp Các quy định tín dụng cần phát huy chức nhiệm vụ nhằm đáp ứng với yêu cầu thực tiễn kinh tế Việt Nam Những quy định cần đáp ứng yêu cầu là: an tồn , mang tính chất mềm dẻo, linh hoạt phải đạt hiệu kinh tế Đây yêu cầu mà hệ thống pháp luật tín dụng cần phải hoàn thiện thời gian tới 2.3.2 Các giải pháp đảm bảo thi hành pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng * Giải pháp từ phía quan nhà nước Nâng cao hiệu hoạt động thi hành án dân Trong cần tập trung tổ chức thi hành án, định có hiệu lực pháp luật, có điều kiện thi hành NHTM Việc thi hành án có hiệu giúp làm giảm thực chất nợ xấu NHTM nói chung Sacombank - chi nhánh Bến Cát nói riêng Nâng cao trách nhiệm các quan Nhà nước việc xây dựng, hoàn thiện thực thi pháp luật xử lý tài sản bảo đảm Chính phủ thống định hướng cho chủ thể việc thực quy định vấn đề xử lý tài sản bảo 46 đảm với TCTD nước quốc tế Đề biện pháp hỗ trợ, đầu tư trang thiết bị, máy móc phương tiện kỹ thuật, phát huy có hiệu việc cung cấp thơng tin hoạt động tín dụng tổ chức tín dung Việc đề biện pháp hỗ từ phía quan có thẩm quyền giúp cho chủ thể ổn định tâm lý hoạt động Hoạt động tín dụng hoạt động có vai trị vô quan trọng kinh tế - xã hội Pháp luật – công cụ quản lý xã hội nhà nước phát huy tốt ý nghĩa việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp doanh nghiệp tham gia vào hoạt động Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần sớm phối hợp với tổ chức tín dụng rà sốt, tổng hợp án, định có hiệu lực Tòa án mà chưa thi hành hoặc thi hành dở dang để có kế hoạch đạo quan thi hành án địa phương đẩy nhanh việc thi hành vụ án cịn tồn đọng, góp phần sớm thu hồi nợ, giảm nợ xấu bổ sung nguồn vốn kinh doanh cho ngân hàng thương mại nói chung, thúc đẩy kinh tế phát triển Tòa án nhân dân tối cao phối hợp với Viện kiểm soát nhân dân tối cao sớm có hướng dẫn cụ thể Tòa án, VKS nhân dân địa phương thụ lý vụ án liên quan đến hoạt động tín dụng NHTM Đồng thời, giải triệt có hiệu tình trạng tồn động việc giải quyền sử dụng đất chấp thi hành án dân nói chung Qua đó, thực thi có hiệu giải pháp điều hành kinh tế vĩ mơ, tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường bất động sản thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Việt Nam tiến trình hội nhập * Giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín (Sacombank) - chi nhánh Bến Cát Hoàn thiện cấu tổ chức, hoạt động NHTM Sacombank - chi nhánh Bến Cát, hoàn chỉnh quy định hoạt động xử lý tài sản chấp đặt điều kiện phải hài hòa với quy định Bộ luật Dân sự, Luật tổ chức tín dụng, văn hướng dẫn thi hành, hệ thống pháp luật kinh tế nói chung Hiện nay, Việt Nam BLDS tảng pháp lý điều chỉnh 47 mối quan hệ phát sinh quan hệ dân nói chung Quy định cho vay nói chung cần thiết Sacombank - chi nhánh Bến Cát vấn đề tín dụng nói riêng Từ đó, tạo điều kiện để NHTM áp dụng cách hiệu cần xử lý tài sản chấp cơng việc thiết yếu rà sốt lại tất văn pháp luật có liên quan để tiến hành loại bỏ quy định không phù hợp hạn chế tối đa việc ban hành văn hướng dẫn Trong đó, cần trọng quy định hướng dẫn quy định “thời gian hợp lý” “căn để định giá tài sản” Ban hành công bố rộng rãi điều kiện có liên quan đến hoạt động cho tín dụng NHTM nói chung Sacombank - chi nhánh Bến Cát nói riêng Để làm điều yêu cầu Sacombank - chi nhánh Bến Cát cần nỗ lực xây dựng hồn thiện quy chế cấp tín dụng, hoàn thiện quy chế xử lý tài sản chấp tài sản có liên quan đến ngân hàng Bên cạnh đó, cần tổ chức bồi dưỡng, nâng cao trình độ cho cán làm cơng tác tín dụng Từ đó, làm tốt nghiệp vụ tín dụng nước ta giai đoạn Bên cạnh đó, có chế kiểm tra, giám sát cho việc sử dụng nguồn vốn cho vay cách mục đích, phù hợp với quy định pháp luật vấn đề Để hoạt động tín dụng Sacombank - chi nhánh Bến Cát phát triển đạt hiệu cao lãnh đạo ngân hàng cần ban hành quy trình, quy định cụ thể việc nhận tài sản bảo đảm hoạt động tín dụng, quy định chấp quyền sử dụng đất hàng hóa cách rõ ràng Bên cạnh cần phát triển hoạt động tổ chức cung cấp dịch vụ định giá, quản lý xử lý tài sản chấp bất động sản khách hàng tiến hành hoạt động cho vay Ngoài ra, Sacombank chi nhánh Bến Cát cần thành lập đoàn tra nội để kiểm tra, rà sốt hồ sơ tín dụng chi nhánh đơn vị trực thuộc Thông qua hoạt động kiểm tra, giám sát phát sai sót Ban hành cụ thể chế tài xử lý vi phạm Nội quy lao động cán bộ, nhân viên việc thực sai quy trình, quy định nghiệp vụ ❖ Về phía ngân hàng : Để nâng cao hiệu thực thi pháp luật xử lý tài sản chấp ngân hàng thương mại cần hoàn thiện nội dung sau : 48 Hồn thiện quy trình thẩm định quản lý tài sản đảm theo hướng rút ngắn thời gian xử lý, đặc biệt thời gian xử lý trung gian phòng ban, cần tăng cường phối hợp, tác nghiệp phận xếp hợp lý phận có liên quan hoạt động cho vay phòng ban liên quan; Chức định cho vay cần tách biệt với thẩm định tín dụng; chức thẩm định tín dụng cần tách biệt với định giá tài sàn đảm để bảo đảm tính khách quan giảm áp lực cơng việc cho phận tín dụng Cần quy định rõ vấn đề định giá, quản lý xử lý tài sản chấp cho phù hợp với yêu cầu thực tế Thường xun hồn thiện quy trình cấp tín dụng để vừa bảo đảm mở rộng tín dụng phải đảm bảo an toàn hiệu quả, nâng cao chất lượng tín dụng, điều kiện kinh tế nước ta có nhiều biến động Hơn nữa, Sacombank - chi nhánh Bến Cát cần tiếp tục cụ thể hoá quy định, hướng dẫn quy tắc tác nghiệp cho vay TSĐB, quy trình thẩm định, ký hợp đồng bảo đảm, cơng chứng đăng ký giao dịch đảm bảo Quy định chặt chẽ quy trình rút vốn vay để đảm bảo khách hàng sử dụng vốn vay mục đích yêu cầu hồ sơ xin vay; Ban hành mẫu hợp đồng giao dịch, mẫu biểu kiểm tra chuẩn hoạt động cho vay chấp phịng tránh rủi ro phát sinh trình cho vay giải chấp khoản vay Ngoài ra, cần tăng cường kiểm tra sau cho vay Hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp quy trách nhiệm rõ ràng việc thẩm định TSĐB Cần xây dựng ngân hàng thông tin thị trường BĐS, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy có độ xác cao Nhân viên định giá phải đào tạo nghiệp vụ sâu sát thực tế có giao dịch BĐS chấp với đội điều tra khảo sát nghiêm túc có trình độ chun mơn cao Ngân hàng phải quy định cụ thể số tiêu điều chỉnh cách thống nhằm hạn chế yếu tố chủ quan người định tránh thông đồng nhân viên định giá với khách hàng Cần phân định rõ trách nhiệm cá nhân, phận việc thẩm định tín dụng thẩm định TSĐB Điều làm tăng trách nhiệm với nhiệm 49 vụ họ, khuyến khích cán nâng cao kiến thức lĩnh vực liên quan, nghiên cứu, thực quy chế, văn , tuân thủ quy trình thẩm định, tránh tình trạng làm việc hời hợt, vơ trách nhiệm hay đánh giá theo kinh nghiệm chủ quan thân mà dẫn đến đánh giá sai lệch gây rủi ro cho ngân hàng Cần phải quy định rõ quy trình, mẫu biểu, tiêu chí liên quan đến việc định giá TSĐB Quy định tách bạch khâu thẩm định, đề xuất cho vay với khâu định giá, hạch toán tài sản lưu giữ TSĐB - Nâng cao chất lượng quản lý TSĐB BĐS thường xuyên định giá lại giá trị BĐS - Để đảm bảo tài sản bảo đảm tình trạng bình thường khơng bị sử dụng sai mục đích, ngân hàng cần nâng cao cơng tác kiểm tra quản lý, thường xuyên định giá lại tài sản bảo đảm Đây khâu vô quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng bảo đảm tiền vay Với loại tài sản bảo đảm khác nhau, ngân hàng cần đưa sách kiểm tra, quản lý khác Đối với tài sản chấp quyền sử dụng đất, không nắm giữ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu giấy tờ liên quan mà ngân hàng cịn phải giám sát q trình sử dụng, tránh trường hợp khách hàng dùng tài sản bảo đảm vay nhiều tổ chức tín dụng khác hoặc cố tình làm hư hại, bán tài sản bảo đảm cho người khác… thành tài sản cường độ sử dụng, bảo quản khách hàng để hạn chế rủi ro Trong trường hợp, TSĐB bị giảm giá mạnh, cán ngân hàng cần yêu cầu khách hàng bổ sung thêm TSĐB hoặc giảm số tiền vay tương ứng với sụt giảm giá trị TSĐB Có ngâng hàng đảm bảo thu hồi nợ vay hạn chế rủi ro - Hồn thiện cơng tác đánh giá lựa chọn khách hàng xây dựng danh mục đầu tư hợp lý Việc lựa chọn khách hàng tốt có vai trị định chất lượng bảo đảm tiền vay nói riêng chất lượng tín dụng nói chung Phân tích đánh giá khả tài khách hàng: cán tín dụng cần xác minh tính xác thực báo cáo tài Đồng thời kết hợp với vấn để đánh giá khả điều hành 50 quản lý người lãnh đạo, kế toán trưởng…Nâng cao lực thẩm định dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh khách hàng xem có khả thi hay khơng Hằng năm, dựa tình hình hoạt động ngân hàng, phịng sách tín dụng cần xây dựng danh mục đầu tư, trọng ngành cần đầu tư phát triển, ngành cần hạn chế đầu tư Việc xác định danh mục đầu tư có ý nghĩa vơ quan trọng cơng tác quản trị rủi ro tín dụng Một phương pháp áp dụng để kiểm soát rủi ro đa dạng hóa đầu tư thơng qua đầu tư vào nhiều loại tài sản khác cổ phiếu, trái phiếu, bất động sản, động sản Chú trọng công tác quản lý khoản vay, phát khoản vay có dấu hiệu rủi ro Trong trình giải ngân, ngân hàng cần thường xuyên theo dõi chặt chẽ tiến độ hoàn thành dự án, hạng mục đầu tư thơng qua q trình kiểm tra định kỳ hoạt động doanh nghiệp, dự án đầu tư (kiểm tra trình sử dụng vốn vay) Nếu phát sai phạm sử dụng vốn vay sai mục đích, ngân hàng thực biện pháp thu hồi nợ trước hạn hay chuyển nợ hạn Sau khoản vay hoàn thành trình giải ngân hoặc hết thời hạn rút vốn theo quy định hợp đồng tín dụng, cán tín dụng cần theo dõi sát tình hình hoạt động doanh nghiệp, đặc biệt doanh thu, thu nhập bên vay để đôn đốc thu nợ hạn Nếu nguyên nhân khách quan mà thời gian ngắn doanh nghiệp chưa trả nợ ngân hàng gia hạn nợ hoặc điều chỉnh số tiền trả nợ kỳ khách hàng vay vốn Tăng cường rà sốt hồ sơ tín dụng thường xuyên kiểm tra nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác tín dụng Để khách quan tránh móc nối cấu kết khách hàng cán tín dụng, ngân hàng sử dụng biện pháp kiểm tra chéo chi nhánh Đoàn kiểm tra nội chi nhánh có nhiệm vụ kiểm tra hoạt động cho vay chi nhánh khác, kết kiểm tra gửi phịng kiểm tra nội đặt Hội sở Khi khoản vay có dấu hiệu rủi ro, ngân hàng với khách hàng tìm cách khắc phục, giảm thiểu rủi ro đôn đốc người mua toán tiền hàng cho người bán 51 - Bồi dưỡng đạo đức cán bộ, xây dựng sách quản lý, luân chuyển cán cách phù hợp: Cán tín dụng có vai trị quan trọng hoạt động ngân hàng Họ cán trực tiếp mang lại phần lớn lợi nhuận cho ngân hàng, ngược lại mang đến rủi ro Để hạn chế rủi ro hoạt động tín dụng nói chung, cơng tác cán phải coi trọng, đặt lên hàng đầu - Nâng cao chất lượng công tác xử lý tài sản đảm bảo Nhằm khắc phục hạn chế thời gian xử lý tài sản đảm bảo, ngân hàng thành lập phận chuyên xử lý nợ hạn xử lý tài sản đảm bảo để trường hợp cần thiết phận áp dụng biện pháp vừa mang tính thuyết phục vừa mang tính cưỡng chế để thu hồi nhanh chóng khoản nợ hạn, tiết kiệm thời gian chi phí Ngân hàng cần có chế quản lý chi phí thích hợp, phải quán triệt tinh thần tiết kiệm, cắt giảm chi phí khơng hợp lý hợp lệ công tác xử lý TSĐB - Xây dựng hệ thống thơng tin ngân hàng: Hệ thống thơng tin tín dụng góp phần đảm bảo an tồn hoạt động ngân hàng, mở rộng tín dụng giảm khơng cân xứng thông tin người vay người cho vay; cho phép người cho vay đánh giá rủi ro xác cải thiện chất lượng đầu tư, dễ dàng tư vấn lựa chọn phương án, giảm thiểu chi phí tín dụng Trong cạnh tranh gay gắt ngân hàng, để đối phó với tình trạng gia tăng nợ hạn người vay, ngân hàng cần xây dựng hệ thống thông tin riêng mình, bao gồm thơng tin khách hàng, thơng tin thị trường; từ đưa cảnh báo sớm góp phần nâng cao chất lượng quản trị rủi ro tín dụng ❖ Giải pháp hỗ trợ từ bên Thuê chuyên gia pháp luật làm tư vấn hoạt động cho vay hoạt động xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ Các cán tín dụng ngân hàng trang bị chưa nhiều kiến thức pháp luật có liên quan đến lĩnh vực kinh tế mà có khơng thể hiểu biết sâu sắc với Chính cần có chun gia tư vấn pháp luật cấu tổ chức 52 hoạt động ngân hàng Các chuyên gia xác định hợp pháp tài liệu hồ sơ vay vốn, ngăn chặn tình trạng sử dụng giấy tờ giả để vay vốn ngân hàng Trong trình đàm phán, thương lượng hợp đồng vay vốn, chấp, cầm cố, ngân hàng cần có chuyên gia hiểu biết pháp luật tham gia góp ý kiến điều khoản cụ thể hợp đồng để nội dung phù hợp với quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng Khi tiến hành biện pháp xử lý nợ khó địi có liên quan đến quan pháp luật chuyên gia người trực tiếp tham gia làm việc với quan bảo vệ lợi ích hợp pháp cho ngân hàng KẾT LUẬN CHƯƠNG Để công tác xử lý tài chấp Sacombank - chi nhánh Bến Cát đạt kết tốt, nghiêm chỉnh tuân thủ pháp luật, sở lý luận thực tiễn, tác giả xây dựng số giải pháp Giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm, tăng cường lãnh đạo phát huy lực chủ thể quan quyền lực nhà nước Một số giải pháp quan trọng khác tăng cường công tác hướng dẫn, giải thích pháp luật, tăng cường cơng tác kiểm tra, giám sát q trình cấp tín dụng, tăng cường phối hợp hoạt động quan có trách nhiệm xử lý tài sản chấp, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến cho chủ thể xử lý tài sản chấp Hi vọng giải pháp góp phần khắc phục hạn chế công tác thi hành pháp luật xử lý tài sản chấp không Sacombank - chi nhánh Bến Cát mà NHTM khác nước 53 KẾT LUẬN Thực pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ nội dung quan trọng hệ thống pháp luật Nhà nước Việt Nam Xét góc độ pháp lý, xử lý tài sản chấp tổng hợp quy định Nhà nước hình thức để đảm bảo điều kiện NHTM TCTD thu hồi khoản nợ xấu từ hoạt động tín dụng nói chung Với chức ưu việt tạo nguồn vốn lưu thông hoạt động tín dụng NHTM nước ta giai đoạn để phục vụ trình sản xuất, kinh doanh, tạo lợi ích mặt kinh tế để phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Do đó, hoạt động xử lý tài sản chấp QSDĐ trở thành sách có ý nghĩa tầm quan trọng đặc biệt lớn thiếu kinh tế Trải qua trình ban hành áp dụng vào thực tiễn khẳng định quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ thay đổi quan điểm, sách, chế tổ chức thực không ngừng điều chỉnh, bổ sung để đáp ứng với nhu cầu đổi đất nước, từ kinh tế nước ta chuyển đổi từ chế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 văn vào áp dụng sống thực lớn mạnh phát triển mặt, trở thành nòng cốt hệ thống quản lý hoạt động tín dụng nước ta nước ta Đây hành lang pháp lý bản, công cụ đắc lực Đảng Nhà nước ta việc phát triển xây dựng hệ thống quản lý giao dịch dân giai đoạn mới, góp phần ổn định trị - xã hội, tăng trưởng kinh tế, phát triển đất nước Tuy nhiên, đặc thù nước ta vấn đề quản lý nên bên cạnh ưu điểm bật, sách xử lý tài sản chấp QSDĐ nước ta bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu sót Cơng tác tổ chức thực cịn vướng phải nhiều hạn chế, khó khăn, khơng phát huy hết hiệu sách 54 Thực tế địi hỏi cần xây dựng sách quản lý hoạt động xử lý tài sản chấp QSDĐ theo hướng chặt chẽ tài sản quan trọng hoạt động kinh tế TCTD nói chung Hồn thiện mở rộng quy định trọng hoạt động xử lý tài sản chấp QSDĐ khách hàng TCTD nói chung Vấn đề quan trọng thực tốt BLDS 2015, Luật Đất Đai 2013 văn có liên quan trọng trình tiến hành giao kết thực hợp đồng chấp tài sản nói chung Bên cạnh đó, cần phát huy hiệu thực thi pháp luật chấp tài sản thông qua việc quy định mức chế tài, hình thức áp dụng quyền hạn cho quan quản lý có thầm quyền hoạt động quản lý đất đai Trong trình thực quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ Sacombank - chi nhánh Bến Cát đạt nhiều kết tốt, cần tiếp tục phát huy Tuy nhiên bên cạnh ưu điểm, cịn tồn khó khăn hạn chế xuất phát từ quan có thẩm quyền thi hành pháp luật, quan, tổ chức chịu trách nhiệm quy định pháp luật hoạt động Để khắc phục hạn chế này, luận văn đưa số giải pháp bên cạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ hồn thiện pháp luật, tăng cường cơng tác kiểm tra giám sát tổ chức tín dụng; tăng cường phối hợp quan có trách nhiệm thi hành án, quan, tổ chức có thẩm quyền; Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Cơng trình nghiên cứu pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Sacombank - chi nhánh Bến Cát mang lại ý nghĩa, góp phần việc xây dựng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giúp đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật vấn đề nhiều bất cập vướng mắc nước ta giai đoạn TÀI LIỆU THAM KHẢO ➢ VĂN BẢN PHÁP LUẬT Quốc Hội (2015), Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Quốc Hội (2010), Luật tổ chức tín dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNNngày 31 tháng 12 năm 2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc ban hành Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2002; Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi đối khách hàng; Văn hợp số 20/VBHN- NHNN ngày 22/5/2014 việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng; Quyết định số 28/2002/QĐ-NHNNngày 11 tháng 01 năm 2002 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi Điều Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNNngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc ban hành Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, có hiệu lực kể từ ngày 11 tháng 01 năm 2002; Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNNngày 03 tháng 02 năm 2005 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc sửa đổi, bổ sung số điều Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, có hiệu lực kể từ ngày tháng 03 năm 2005; Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNNngày 31 tháng năm 2005 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNNngày 3/2/2005 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc sửa đổi, bổ sung số điều Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNNngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, có hiệu lực kể từ ngày 23 tháng năm 2005; Thông tư số 33/2011/TT-NHNN ngày 08 tháng 10 năm 2011 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 13/2010/TT-NHNNngày 20 tháng năm 2010 quy định tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNNngày 31 tháng 12 năm 2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, có hiệu lực kể từ ngày 10 tháng 10 năm 2011 10 Quốc Hội (2013), Luật đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; 11 Quốc hội (2014), Nghị định 42/2017/QH14 ngày 21 tháng năm 2017 Về thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng, Hà Nội; 12 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội; 13 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐCPngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội; 14 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội; 15 Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất, Hà Nội; 16 Bộ tư pháp – Bộ tài nguyên môi trường (2011) Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội; 17 Bộ tư pháp – Bộ tài nguyên môi trường (2006) Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội; 18 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 19 Ngân hàng nhà nước (2003) Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội ➢ TÀI LIỆU THAM KHẢO Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín (2015), Báo cáo thường niên, TP Hồ Chí Minh Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín (2015), Báo cáo thường niên, TP Hồ Chí Minh Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín (2015), Báo cáo thường niên, TP Hồ Chí Minh Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín (2015), Báo cáo thường niên, TP Hồ Chí Minh Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín (2015), Báo cáo thường niên, TP Hồ Chí Minh Trung tâm từ điển học (2007),Từ điển Tiếng Việt ,NXB Đà Nẵng Nhà xuất từ điển bách khoa (2010), Từ điển luật học Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật dân sự, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 10 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật đất đai,, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 11 Viện khoa học pháp lý (2016) Bình luận khoa học luật dân năm 2005, NXB trị quốc gia 12.Nguyễn Phương Linh LS Nguyễn Văn Phương (2012), Rủi ro pháp lý từ hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba, Tạp chí ngân hàng số 23, tháng 12/2012 ➢ TRANG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ https://moj.gov.vn/ ➢ DANH MỤC BẢN ÁN Bản Án 03/2017/KDTM-ST Ngày 29/09/2017 Về Tranh Chấp Hợp Đồng Tín Dụng ... VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA THẾ CHẤP TÀI SẢN, XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1... HCM LÊ HOÀNG LONG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GỊN THƯƠNG TÍN – CHI NHÁNH BẾN CÁT Chun ngành: Luật kinh tế Mã số:... lý tài sản chấp, ta rút đặc điểm việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất sau: Thứ nhất, xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hoạt động xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tiến hành xử lý