Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN HOÀNG MINH PHƯƠNG Hà Nội – 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG – THỰC TRẠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN HOÀNG MINH PHƯƠNG CHUYÊN NGHÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 TS: PHẠM THU THỦY Hà Nội – 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn Luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Học viên ký tên LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tri ân sâu sắc thầy cô Viện Đại Học Mở Hà Nội Đặc biệt thầy cô giảng dạy môn Luật Đất đai trường tạo điều kiện cho em hoàn thành luận văn Và em xin chân thành cảm ơn TS.Phạm Thu Thủy nhiệt tình hướng dẫn em hồn thành tốt luận văn BẢNG TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân Sự GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận văn Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QSDĐ TẠI CÁC TCTD 1.1 Thế chấp QSDĐ TCTD 1.1.1 Khái niệm, chất chấp tài sản 1.1.1.1 Khái niệm chấp tài sản 1.1.1.2 Bản chất chấp tài sản 12 1.1.2 Thế chấp QSDĐ Việt Nam 13 1.1.2.1 Bản chất QSDĐ 13 1.1.2.2 Khái niệm, đặc trưng chấp QSDĐ 19 1.1.2.3 Vai trò, ý nghĩa chấp QSDĐ 22 1.2 Pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD 26 1.2.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD 26 1.2.2 Khái niệm pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD 30 1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD 32 1.3 Khái quát pháp luật số nước xử lý tài sản chấp đất đai học thực tiễn cho Việt Nam 35 1.3.1 Khái quát pháp luật số nước xử lý tài sản chấp 35 1.3.2 Một số học kinh nghiệm cho Việt Nam xử lý tài sản chấp QSDĐ 40 KẾT LUẬN CHƯƠNG 42 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QSDĐ TẠI CÁC TCTD 43 2.1 Căn xử lý tài sản chấp QSDĐ 43 2.2 Các phương thức xử lý tài sản chấp QSDĐ 47 2.2.1 Theo thỏa thuận xử lý theo thỏa thuận 48 2.2.2 Theo quy định pháp luật 52 2.3 Quyền, nghĩa vụ bên trình xử lý tài sản chấp QSDĐ 53 2.3.1 Bên chấp 53 2.3.2 Bên nhận chấp 54 2.3.3 Bên giữ tài sản chấp 55 2.3.4 Người xử lý tài sản chấp 56 2.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp QSDĐ 57 2.4.1 Về thông báo xử lý tài sản bảo đảm 58 2.4.2 Về vấn đề thu giữ tài sản bảo đảm 59 2.4.3 Về chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng 59 2.4.4 Về thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý tài sản chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ 60 2.5 Trách nhiệm phối hợp quan hữu quan 60 2.6 Xử lý QSDĐ số trường hợp đặc biệt 62 2.6.1 Xử lý QSDĐ trường hợp có tài sản gắn liền với đất 62 2.6.2 Xử lý QSDĐ trường hợp hợp đồng chấp tài sản quyền sử dụng đất bên thứ ba 68 KẾT LUẬN CHƯƠNG 69 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QSDĐ TẠI CÁC TCTD 70 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD 70 3.1.1 Những kết đạt 70 3.1.2 Mặt hạn chế, bất cập 71 3.1.3 Nguyên nhân hạn chế, tồn 73 * Nguyên nhân khách quan 73 * Nguyên nhân chủ quan 88 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD 90 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ 91 3.2.2 Tổ chức thực thi pháp luật chấp QSDĐ 98 KẾT LUẬN CHƯƠNG 100 KẾT LUẬN 101 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Nền kinh tế thị trường thiếu xuất TCTD Đây chủ thể trung gian tài chính, có vai trò quan trọng việc ln chuyển nguồn vốn xã hội, giúp thị trường tiền tệ lưu thông từ nơi “thừa vốn” sang nơi “thiếu vốn” Khi kinh tế phát triển sôi động, nhu cầu người ngày đa dạng hoạt động cho vay để phục vụ mục đích khác trở nên phổ biến đa dạng Tuy nhiên, cho vay ln cần có điều kiện buộc để TCTD thu hồi lại nguồn vốn vay Do đó, khoản vay thường kèm với biện pháp bảo đảm Trong đó, chấp với tài sản QSDĐ lựa chọn ưu tiên hàng đầu TCTD coi biện pháp bảo đảm có nhiều lợi so với biện pháp khác Kinh doanh ln kèm với rủi ro, quy luật kinh tế QSDĐ tài sản bảo đảm có nhiều lợi chứa đựng phức tạp định không đơn tài sản giao dịch mà chịu buộc chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước đại diện chủ sở hữu Do đó, QSDĐ chừng mực định tuân theo quy định quản lý sử dụng đất đai Mặt khác, điều kiện kinh tế phát triển chậm nay, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi ảnh hưởng suy thoái kinh tế, nhiều doanh nghiệp khơng có khả kinh doanh hoàn trả khoản nợ chấp QSDĐ TCTD đứng trước thực tế lượng vốn lớn ngân hàng bị chiếm dụng lượng tài sản tương đương giá trị ngày giảm khơng sử dụng chờ xử lý tổ chức tín dụng để thu hồi vốn bị chiếm dụng Mặc dù tình trạng nợ xấu mức cao soi chiếu vào quy định hành xử lý tài sản bảo đảm nhiều bất cập, làm ảnh hưởng tới trình thu hồi vốn TCTD Thực trạng pháp luật quy định bất cập đòi hỏi phải hồn thiện thời gian tới nhằm tạo mơi trường lành mạnh an tồn cho hoạt động thị trường tiền tệ Đó lý tác giả chọn đề tài:"Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Thực trạng hướng hoàn thiện" làm luận văn thạc sỹ luật học Tình hình nghiên cứu Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học, sách báo pháp lý nghiên cứu pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay TCTD; pháp luật chấp QSDĐ tiêu biểu như: Nguyễn Thị Nga, Pháp luật chấp Quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sỹ luật học, 2009; Vũ Thị Hồng Yến, Lý luận thực tiễn biện pháp chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, 2010; Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất người sử dụng đất không trả nợ cho tổ chức tín dụng - kinh nghiệm qua số vụ án lớn : Cơng trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học” , 2006; Đỗ Thị Hòa, Tìm hiểu quy định chấp quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, 2012; Nông Thị Hợp,Thế chấp tài sản - Một biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Khoá luận tốt nghiệp, 2012; Thực thi pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại - số vướng mắc pháp lí đề xuất hoàn thiện, Phạm Thị Giang Thu, Nguyễn Ngọc Lương, Tạp chí Luật học Số 10/2011; Bài viết: “Một số kinh nghiệm giải vụ án chấp quyền sử dụng đất” tác giả Ngô Văn Lượng đăng Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; viết “Bàn việc nhận chấp quyền ... tài sản chấp đất đai học thực tiễn cho Việt Nam; - Luận văn làm rõ thực trạng pháp luật xử lí tài sản chấp quyền sử dụng đất TCTD pháp luật dân sự, pháp luật đất đai , pháp luật tổ chức tín dụng. .. PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QSDĐ TẠI CÁC TCTD 1.1 Thế chấp QSDĐ TCTD 1.1.1 Khái niệm, chất chấp tài sản 1.1.1.1 Khái niệm chấp tài sản Thế chấp tài sản đề cập... sử dụng đất xử lí tài sản chấp QSDĐ TCTD; Chương 2: Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD; Chương 3: Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT