Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng thực trạng và hướng hoàn thiện

Tình hình nghiên cứu Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học, sách báo pháp lý nghiên cứu pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các TCTD; pháp luật về thế chấp QSDĐ tiêu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG

HOÀN THIỆN

HOÀNG MINH PHƯƠNG

Hà Nội – 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG – THỰC TRẠNG HƯỚNG HOÀN

THIỆN

HOÀNG MINH PHƯƠNG

CHUYÊN NGHÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 60380107

TS: PHẠM THU THỦY

Hà Nội – 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, mọi sự giúp

đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Học viên ký tên

LỜI CẢM ƠN

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối với các thầy cô của Viện Đại Học Mở Hà Nội Đặc biệt các thầy cô giảng dạy bộ môn Luật Đất đai của trường đã tạo điều kiện cho em hoàn thành luận văn Và em cũng xin chân thành cảm ơn TS.Phạm Thu Thủy đã nhiệt tình hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn này

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Những đóng góp mới của luận văn 4

7 Kết cấu của luận văn 5

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QSDĐ TẠI CÁC TCTD 6

1.1 Thế chấp QSDĐ tại các TCTD 6

1.1.1 Khái niệm, bản chất của thế chấp tài sản 6

1.1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản 6

1.1.1.2 Bản chất của thế chấp tài sản 12

1.1.2 Thế chấp QSDĐ ở Việt Nam 13

1.1.2.1 Bản chất của QSDĐ 13

1.1.2.2 Khái niệm, đặc trưng cơ bản của thế chấp QSDĐ 19

1.1.2.3 Vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ 22

1.2 Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD 26

1.2.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD 26

1.2.2 Khái niệm pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD 30

1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD 32

1.3 Khái quát pháp luật một số nước về xử lý tài sản thế chấp là đất đai và bài học thực tiễn cho Việt Nam 35

1.3.1 Khái quát pháp luật một số nước về xử lý tài sản thế chấp 35

1.3.2 Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ 40

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 42

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QSDĐ TẠI CÁC TCTD 43

2.1 Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ 43

2.2 Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ 47

2.2.1 Theo thỏa thuận hoặc xử lý theo thỏa thuận 48

2.2.2 Theo quy định của pháp luật 52

2.3 Quyền, nghĩa vụ các bên trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ 53

2.3.1 Bên thế chấp 53

2.3.2 Bên nhận thế chấp 54

2.3.3 Bên giữ tài sản thế chấp 55

2.3.4 Người xử lý tài sản thế chấp 56

2.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ 57

2.4.1 Về thông báo xử lý tài sản bảo đảm 58

2.4.2 Về vấn đề thu giữ tài sản bảo đảm 59

2.4.3 Về chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng 59

2.4.4 Về thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý một tài sản thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ 60

2.5 Trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan hữu quan 60

2.6 Xử lý QSDĐ trong 1 số trường hợp đặc biệt 62

2.6.1 Xử lý QSDĐ trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất 62

2.6.2 Xử lý QSDĐ trong trường hợp hợp đồng thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất của bên thứ ba 68

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 69

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ

CHẤP LÀ QSDĐ TẠI CÁC TCTD 70

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD 70

3.1.1 Những kết quả đạt được 70

3.1.2 Mặt hạn chế, bất cập 71

3.1.3 Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại 73

* Nguyên nhân khách quan 73

* Nguyên nhân chủ quan 88

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD 90

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ 91

3.2.2 Tổ chức thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ 98

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 100

KẾT LUẬN 101

1

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Nền kinh tế thị trường không thể thiếu sự xuất hiện của các TCTD Đây

là chủ thể trung gian tài chính, có vai trò quan trọng trong việc luân chuyển các nguồn vốn trong xã hội, giúp thị trường tiền tệ lưu thông từ nơi “thừa vốn” sang nơi “thiếu vốn” Khi nền kinh tế càng phát triển sôi động, nhu cầu con người ngày càng đa dạng thì hoạt động cho vay để phục vụ các mục đích khác nhau cũng trở nên phổ biến và đa dạng hơn Tuy nhiên, cho vay luôn cần có những điều kiện rằng buộc để TCTD thu hồi lại nguồn vốn vay của mình Do đó, mỗi khoản vay thường được đi kèm với các biện pháp bảo đảm Trong đó, thế chấp cùng với tài sản là QSDĐ luôn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của các TCTD bởi đây được coi là biện pháp bảo đảm có nhiều lợi thế so với các biện pháp khác

Kinh doanh thì luôn kèm với rủi ro, đó là quy luật của nền kinh tế QSDĐ mặc dù là tài sản bảo đảm có nhiều lợi thế nhưng vẫn chứa đựng trong đó những phức tạp nhất định bởi đây không chỉ đơn thuần là tài sản được giao dịch

mà nó còn chịu những rằng buộc bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Do đó, QSDĐ trong chừng mực nhất định vẫn sẽ tuân theo những quy định trong quản lý và sử dụng đất đai Mặt khác, trong điều kiện nền kinh tế đang phát triển chậm như hiện nay, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi do ảnh hưởng của cuộc suy thoái kinh tế, nhiều doanh nghiệp không có khả năng kinh doanh và hoàn trả các khoản nợ đã thế chấp bằng QSDĐ TCTD đang đứng trước một thực tế là một lượng vốn rất lớn của ngân hàng bị chiếm dụng và một lượng tài sản tương đương giá trị ngày càng giảm do không được sử dụng vì đang chờ xử lý của tổ chức tín dụng để

2

thu hồi vốn bị chiếm dụng Mặc dù tình trạng nợ xấu đang ở mức cao nhưng khi soi chiếu vào những quy định hiện hành về xử lý tài sản bảo đảm thì vẫn còn nhiều bất cập, làm ảnh hưởng tới quá trình thu hồi vốn của các TCTD Thực trạng này pháp luật quy định còn những bất cập đòi hỏi phải được hoàn thiện trong thời gian tới nhằm tạo môi trường lành mạnh và an toàn cho hoạt động của thị trường tiền tệ Đó là lý do tác giả chọn đề tài:"Pháp luật về xử lý

tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất - Thực trạng và hướng hoàn thiện"

làm luận văn thạc sỹ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học, sách báo pháp lý nghiên cứu pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các TCTD; pháp luật về thế

chấp QSDĐ tiêu biểu như: Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp Quyền sử

luận và thực tiễn về biện pháp thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

trường, 2010; Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất không trả được nợ cho các tổ chức tín dụng - kinh nghiệm qua một số vụ án lớn : Công

trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học” , 2006; Đỗ Thị Hòa,

2012; Nông Thị Hợp,Thế chấp tài sản - Một biện pháp bảo đảm thực hiện

bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại - một số vướng mắc pháp lí và đề xuất hoàn thiện, Phạm Thị Giang Thu, Nguyễn Ngọc

Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; bài viết “Bàn về việc nhận thế chấp quyền

3

sử dụng đất khi đất đang trong quy hoạch”của tác giả Ngô Văn Lượng đăng trên Tạp

chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; Nguyễn Thị Nga với cuốn sách " Pháp

luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các Tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng

Có thể thấy, các công trình khoa học, các bài viết đều đã đề cập những khía cạnh khá đầy đủ về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm; thế chấp tài sản; thế chấp QSDĐ tại các TCTD Tuy nhiên chưa có một công trình nào đi sâu về vấn đề

xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD Do đó, luận văn đi sâu tìm hiểu một nội dung rất quan trọng về thế chấp QSDĐ là vấn đề xử lý tài sản thế chấp, đây là nội dung mang ý nghĩa về phương diện pháp lý cũng như thực tiễn cần được nghiên cứu hiện nay

3 Mục đích nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu nhằm đạt các mục đích sau:

- Tìm hiều, hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD;

- Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD theo từng giai đoạn để thấy được sự phát triển hợp quy luật, phù hợp với yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kì;

- Đánh giá thực trạng pháp luật về vấn đề này, chỉ rõ nguyên nhân để đưa

ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD, góp phần giải quyết tình trạng nợ xấu tại các TCTD hiện nay

4 Đối tượng và phạm vinghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

4

Hệ thống quan điểm, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về bảo đảm tiền vay, xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp là QSDĐ nói riêng; Các quy phạm pháp luật thực định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD; Các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản thế chấp tại các TCTD

* Phạm vi nghiên cứu:

Do đề tài đòi hỏi tính chuyên sâu nên luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc tìm hiểu các quy định pháp luật cơ bản nhất về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD, không đi sâu vào giải quyết từng biện pháp xử

lý Mặt khác, tác giả cũng không nghiên cứu biện pháp xử lí tài sản thế chấp mà không phải là quyền sử dụng đất, và tài sản thế chấp không thực hiện tại các TCTD

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, tùy thuộc vào mục đích của luận điểm đề cập trong luận văn Trong đó, luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các quan điểm, các học thuyết khoa học pháp lý tại Việt Nam Các phương pháp nghiên cứu như: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp,

quy nạp được kết hợp sử dụng để triển khai thực hiện đề tài

6 Những đóng góp mới của luận văn

- Luận văn đã đưa ra những nội dung lí luận khái quát về thế chấp quyền

sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Theo đó làm rõ khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất từ cách tiếp cận thế chấp về thế chấp tài sản và những nội dung của loại tài sản đặc biệt – quyền sử

5

dụng đất; lí luận về pháp luật xử lí tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD và đồng thời khái quát pháp luật một số nước về xử lý tài sản thế chấp là đất đai và bài học thực tiễn cho Việt Nam;

- Luận văn cũng đã làm rõ thực trạng pháp luật về xử lí tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các TCTD trong pháp luật dân sự, pháp luật đất đai , pháp luật về các tổ chức tín dụng và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Dựa trên cơ sở lí luận và thực trạng pháp luật, luận văn đã khái quát những nội dung cơ bản về thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp

là quyền sử dụng đất tại các TCTD nêu những kết quả đạt được, những hạn chế, bất cập từ đó kiến nghị đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 03 chương:

Chương 1: Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất và xử lí tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD;

Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD;

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD

6

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ

QSDĐ TẠI CÁC TCTD 1.1 Thế chấp QSDĐ tại các TCTD

1.1.1 Khái niệm, bản chất của thế chấp tài sản

1.1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản đã được đề cập khá sớm ngay từ thời La Mã, ngày càng được lan rộng và trở thành biện pháp bảo đảm chiếm vị thế chủ đạo được qui định trong hầu hết pháp luật của cả trường phái Common Law và Civil Law

Nguồn gốc thế chấp theo quan điểm của Littleton: “Một văn tự thế chấp là một

lời cam kết/thề chết nếu nó được định nghĩa theo đúng nghĩa gốc của nó Đó là

“mortuum vadium/ giao kết thế chấp” được quy định trong thông luật (Common Law) sớm nhất, được dịch sang tiếng Pháp trong giai đoạn của

như nguyên nhân mà tại sao nó được gọi là thế chấp là bởi vì nghi ngờ rằng người thế chấp “feoffer/người cấp đất” liệu có trả được toàn bộ hay không tại một thời điểm xác định; và nếu anh ta không trả thì đất được đưa ra để cam kết như một điều kiện để trả nợ sẽ bị thu giữ mãi mãi, và đất thế chấp này được coi

Thomson khi bàn về bản chất của thế chấp và phát mãi thế chấp đã nhận định

rằng: “Ở New York, thế chấp là quyền nắm giữ vật thế chấp bất động sản, được đưa ra như là vật bảo đảm thanh toán khoản nợ, giấy tờ được bảo đảm bằng

thế chấp thể hiện nghĩa vụ ban đầu của người thế chấp, và thế chấp là sự bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ”2 Hay trong Đạo luật Law of Property Act 1955 của

1 Littleton, English Common Pleas and Exchequer Reports, s 332; Kortright v Candy, 21 NY 343, trang 1

2 Thomson/West No Claim to Orig U.S Govt Works NYMTG s 1:1, trang 2

7

Anh Quốc quy định: “Mọi thế chấp, bảo chứng, hay quyền lưu giữ tài sản

trên cho thấy, sự tiếp cận về thế chấp tài sản cũng xuất phát từ quan điểm truyền thống và cội nguồn của pháp luật thời La Mã cổ đại, theo đó, thế chấp được hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ được xác lập trước đó Nghĩa vụ này có thể là một khoản tiềnhoặc một giá trị của tiền mà các bên đã thỏa thuận ký kết với nhau Tuy nhiên, để đảm bảo chắc chắn nghĩa vụ này được thực hiện ngay

cả trong trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng và điều kiện thực hiện

do những lý do khách quan nào đó hoặc cố tình không thực hiện theo ý chí chủ quan đối với nghĩa vụ của mình thì bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ cần phải có một tài sản để cam kết thay thế cho nghĩa vụ đó Tài sản thay thế cho nghĩa vụ này có thể được chỉ định rõ trong pháp luật là đất đai, bất động sản, hoặc có thể là một tài sản khác Tài sản thế chấp cũng có thể chuyển giao hoặc không chuyển giao cho bên nhận thế chấp trong quá trình xác lập và thực hiện nghĩa vụ, điều này tuỳ thuộc vào sự thoả thuận giữa các bên Tuy nhiên, dù có chuyển giao hay không về mặt thực tế đối với tài sản thế chấp thì một khi tài sản đã được cam kết để đảm bảo thực thi cho một nghĩa vụ đã được xác định thì ngay lập tức chúng đã tạo ra những quyền cụ thể cho bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp và cũng đồng thời hạn chế những quyền nhất định đối với tài sản đó của bên thế chấp Đặc biệt, quyền về tài sản thế chấp có thể mất đi hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền lưu giữ mãi mãi thuộc về bên nhận thế chấp trong trường hợp nghĩa vụ không được thực hiện.Bên cạnh đó, tài sản thế chấp cũng có thể được khôi phục lại cho bên thế chấp trong trường hợp nghĩa

vụ được thực hiện như đã thoả thuận

3 E A Francis and K J Thomas, Mortgages and Securities, 1986, p 3

8

Khi bàn về định nghĩa, cơ cấu và bản chất của thế chấp thì hai tác giả E

A Francis và K J Thomas chủ nhân của cuốn sách Mortgages and Securities

viết: “Theo thuật ngữ hiện đại, “thế chấp” là việc chuyển nhượng, đảm bảo,

chuyển giao, hoặc nhượng lại bất động sản hoặc tài sản cá nhân được đảm bảo thi hành bởi pháp luật hoặc bởi phán quyết của Toà án nhằm bảo đảm cho việc trả tiền hoặc thực hiện một nghĩa vụ tài chính mà nhờ đó những quan hệ này

được xác lập”4

Theo định nghĩa này thì thế chấp được thực hiện và bảo đảm thực hiện bởi các quy định của pháp luật hoặc bằng sự chỉ định của Toà án đối với một tài sản là bất động sản mà theo đó chúng được sử dụng như “vật làm tin”, làm cơ

sở đảm bảo cho việc thiết lập một quan hệ tín dụng, một nghĩa vụ tài chính cụ thể Tài sản này có thể được trị giá thành những giá trị vật chất thông qua các hình thức như chuyển nhượng, chuyển giao hoặc bởi một quyết định của Toà án.Trong trường hợp nghĩa vụ trả tiền hoặc nghĩa vụ tài chính khác được thực hiện thì bên thế chấp có quyền được nhận lại, chuộc lại bất động sản đó Như vậy, thế chấp sẽ bao gồm hai yếu tố bản chất: một là, khế ước cá nhân về việc trả tiền hoặc thực hiện nghĩa vụ; hai là, việc chuyển giao, hoặc ít nhất là quyền của người nhận thế chấp có sự chuyển giao tài sản

Một hướng tiếp cận khác trên cơ sở xác định cụ thể và rõ ràng đối tượng tài sản, quy định trực tiếp quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp Theo tác giả Jonh Carvan và Jonh Gooley trong cuốn “A guide to

Business Law” thì: “Thế chấp là một sự bảo đảm bằng đất cho việc hoàn trả

khoản tiền vay Theo đó, người thế chấp (người vay) chuyển nhượng đất từ mình sang cho người nhận thế chấp (người cho vay) như là một khoản bảo đảm cho khoản vay Sau khi trả hết tiền vay và lãi suất, người nhận thế chấp phải

4 E A Francis and K J Thomas, Mortgages and Securities, 1986, p 1

9

hoàn trả lại đất cho người thế chấp.Quyền nhận lại đất của người thế chấp gọi

quan hệ thế chấp được chỉ rõ là đất đai mà không phải là tài sản chung chung Quyền của bên vay và bên cho vay đối với tài sản thế chấp phụ thuộc vào kết quả của việc thực hiện nghĩa vụ được xác lập trong quan hệ thế chấp đó Tuy nhiên, ở khái niệm này cho thấy, thế chấp tài sản có cùng bản chất với cầm cố tài sản bởi trong thời gian thế chấp sẽ chấm dứt quyền sở hữu, quản lý và sử dụng đối với tài sản thế chấp của bên vay và xác lập cho bên cho vay Bên vay chỉ có thể được nhận về tài sản của mình (khôi phục lại quyền ban đầu) khi nghĩa vụ được thực hiện

Còn theo cách tiếp cận có vẻ như đơn giản và thông thoáng hơn trong thế chấp tài sản, Jane P.Mallor và A.James Barres trong cuốn “Môi trường pháp

luật cho kinh doanh” cho rằng: “Thế chấp là sự bảo đảm bằng chính tài sản

hoặc bằng những chứng thư pháp lý về tài sản do người chủ sở hữu đưa ra (người thế chấp) để đảm bảo cho khoản tiền vay từ người cho vay (người nhận

điều kiện về tài sản thế chấp có xu hướng mở rộng hơn, gần gũi và phù hợp hơn với thực tiễn cuộc sống Theo đó, tài sản thế chấp có thể là những vật cụ thể hoặc tài sản cũng có thể được biểu hiện dưới dạng quyền tài sản được thể hiện thông qua những chứng thư pháp lý xác nhận quyền hợp pháp của một chủ thể đối với một tài sản Các quyền này đều có thể trở thành tài sản bảo đảm cụ thể tương đương với nghĩa vụ đã xác lập và có thể thay thế được nghĩa vụ đó trong trường hợp cần thiết.Quan điểm này hoàn toàn phù hợp với đại đa số các quan điểm tiếp cận về tài sản trong pháp luật dân sự ở các nước trên thế giới hiện nay Theo đó, tài sản bao gồm bất động sản, động sản, các quyền đối với tài sản,

5 Jonh Carvan and Jonh Gooley, A Guide to Business Law, Eleventh Edition 1996, p 297

6 Jane P Malor, A James (1998), “Business law and the regulatory environment”, Irwin mac graw - hill, p 42

thuỷ Chẳng hạn, Bộ luật Dân sự Pháp 1804 quy định: “Quyền thế chấp là một

quyền tài sản trên những bất động sản được sử dụng vào việc bảo đảm thi hành một nghĩa vụ Về bản chất, quyền thế chấp không thể phân chia và tồn tại trên tất cả các bất động sản thế chấp, trên từng bất động sản và mỗi phần của bất

động sản ấy”7

Ở Việt Nam, thế chấp có nguồn gốc xuất xứ từ một từ Hán – Việt Trong

Từ điển Hán Việt: “thế là bỏ đi, thay cho”, còn “chấp là cầm, giữ, bắt”8 Do vậy

có thể hiểu thế chấp là cách thức bảo đảm làm tin thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ Trong Từ điển Tiếng Việt, thế chấp được định nghĩa: “Thế chấp (tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”9

Điều 346 BLDS 1995 quy định: "Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa

vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện

một quan hệ nghĩa vụ đã phát sinh từ trước.Theo đó, để đảm bảo cho nghĩa vụ được thực hiện, bên có quyền (bên nhận thế chấp) yêu cầu bên có nghĩa vụ (bên

7 Điều 2114 Bộ luật Dân sự nước Cộng hoà Pháp, NXB Chính trị Quốc gia, Hà nội, 1998, trang 532

8 Đào Duy Anh, 2000, Từ điển Hán Việt, Nxb Khoa học xã hội, trang 154 và 394

9 Trung tâm từ điển học, 2008, Từ điển Tiếng Việt, Nxb.Đà Nẵng, tr.1160

11

thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để cam kết, rằng buộc đối với nghĩa vụ đó Tuy nhiên, theo quan điểm tiếp cận của BLDS 1995 thì tài sản trong quan hệ thế chấp là bất động sản chứ không phải là tài sản chung chung Đồng thời, khái niệm này lại không đề cập tới việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản thế chấp

Tiếp đó, nhằm mở rộng đối tượng thế chấp cũng như đối tượng chủ thể được thực hiện các giao dịch về thế chấp, Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 quy định: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài

sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên

động sản” và cụm từ chỉ bên thế chấp là "bên có nghĩa vụ" Điều đó có nghĩa đối tượng thế chấp không chỉ là “bất động sản” mà có thể còn cả “động sản”, miễn thuộc sở hữu hợp pháp của bên thế chấp; bên thế chấp không nhất thiết là

"bên có nghĩa vụ" mà bất cứ chủ thể nào muốn đảm bảo thực hiện giao dịch với bên kia thì đều có thể tham gia vào quan hệ thế chấp Việc mở rộng đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp theo BLDS 2005 là thể hiện phương thức tiếp cận linh hoạt, hiện đại và phù hợp với thực tiễn thế chấp đã và đang diễn ra trên thực tế Mặt khác, với khái niệm này, bản chất của thế chấp tài sản được xác định rõ là không có sự chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.Sau khi thế chấp, bên có tài sản vẫn tiếp tục chiếm giữ, quản lý và khai thác đối với tài sản đó.Với cách quy định này đã cho phép phân biệt thế chấp tài sản với các hình thức bảo đảm khác

Từ những căn cứ trên có thể hiểu thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa

các bên, theo đó bên thế chấp cam kết dùng tài sản của mình thông qua việc chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý của tài sản cho bên nhận thế chấp để đảm

12

được được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các quan hệ tín dụng hiện nay

1.1.1.2 Bản chất của thế chấp tài sản

Từ những phân tích nêu trên có thể nhận thấy bản chất của thế chấp tài sản ở những điểm như sau:

Thứ nhất, xét về nguồn gốc phát sinh quan hệ, thế chấp tài sản phát sinh

hệ nghĩa vụ đã tồn tại trước đó nhằm mục đích bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đó Thực tế, con người chỉ đặt những tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình vào tình trạng bị kiểm soát, chi phối bởi một chủ thể khác khi họ thấy rằng, sự hạn chế các quyền đối với tài sản của mình là cơ sở tiền đề và bảo đảm cho việc thực hiện một quyền lợi khác cần thiết và có lợi hơn Cụ thể là, người thế chấp bị hạn chế quyền đối với tài sản của mình đã mang đi thế chấp để bù lại họ được một khoản tiền để mở rộng và phát triển sản xuất kinh doanh hoặc một nhu cầu khác trong cuộc sống

Thứ hai, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm mang tính chất đối

thế định đoạt được tài sản bảo đảm Biện pháp thế chấp mang tính bảo đảm đối vật Tính chất bảo đảm đối vật thể hiện ở chỗ bên nhận thế chấp có quyền chi phối tài sản thế chấp trong thời gian thực hiện nghĩa vụ (quản lý, kiểm tra và kiểm soát đối với tài sản bảo đảm, có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện một hoặc một số hành vi bảo toàn tài sản bảo đảm…) và có quyền xử lý tài sản đó để khấu trừ nghĩa vụ khi có hành vi vi phạm xảy ra Tuy nhiên, tính chất bảo đảm đối vật trong biện pháp thế chấp không phải là bảo đảm đối vật một cách tuyệt đối như biện pháp cầm cố.Bên nhận thế chấp chỉ nắm quyền chi phối

13

tới tài sản bảo đảm một cách gián tiếp thông qua việc nắm giữ giấy tờ gốc đăng

ký quyền sở hữu/sử dụng tài sản

Thứ ba, về phương diện kinh tế, thế chấp tài sản là một biện pháp phòng

đảm thực hiện nghĩa vụ bằng thế chấp tài sản là một trong các biện pháp hỗ trợ cho bên cho vay khả năng có thể thu hồi nợ thông qua việc xử lý tài sản thế chấp khi nghĩa vụ chính (khoản vay) không được thực hiện Tài sản thế chấp trong trường hợp này đóng vai trò thay thế cho khoản nợ mà bên thế chấp đã vay Và như vậy, nguồn vốn mà bên nhận thế chấp có nguy cơ mất do bên thế chấp không có khả năng thực hiện nghĩa vụ đã được thay thế bằng tài sản có giá trị tương đương, thậm chí chúng thường phải có giá trị cao hơn so với nguồn vốn cho vay

Theo từ điển tiếng Việt: “Quyền sở hữu được hiểu là quyền chiếm giữ, sử

dân sự Việt Nam năm 2005 cũng đã ra khái niệm về quyền sở hữu tương tự :

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

nêu trên hoàn toàn cho phép chúng ta có cách tiếp cận đối với quyền sở hữu, quyền sử dụng của những tài sản cụ thể (trong đó có tài sản là đất đai) một cách

14

tương tự Theo đó, người có quyền sở hữu đối với tài sản là đất đai cũng có ba quyền năng quan trọng: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai Trong các quyền năng cơ bản nêu trên của chủ sở hữu đối với đất đai thì quyền có vai trò quan trọng và ý nghĩa quyết định trong việc

chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên thuần túy và ở dạng “tiềm năng”,

dụng đất Như vậy, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu và bị chi phối bởi quyền sở hữu đối với đất đai

Theo quy định của pháp luật, toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý (Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật đất đai năm 2013) Trên cơ sở đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người

có quyền sở hữu đất đai Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với

Nhà nước Khái quát theo từ điển giải thích Luật học thì: “Quyền sử dụng đất

của Nhà nước là quyền quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức,

cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp

quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước

mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao

15

cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền

sử dụng đất Trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác, người có quyền sử dụng đất được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau

Tóm lại, xem xét trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể)

Thứ hai,quyền sử dụng đất từ góc độ kinh tế

Bất kỳ một quốc gia nào, ngoài mục đích quản lý thống nhất về đất đai, Nhà nước nào cũng quan tâm chú trọng đến mục đích khai thác và sử dụng có hiệu quả đất đai phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước Ở nước

ta, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý kinh tế về đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của quốc gia một cách gián tiếp thông qua chính sách tài chính đối với người sử dụng đất Thông qua các chủ thể sử dụng đất sử dụng cho các mục đích khác nhau, Nhà nước điều tiết các thu nhập, các lợi ích cụ thể tương ứng bằng các sắc thuế Khi Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất thông qua chính sách tài chính về đất đai chính là một trong những cách thức làm cho đất đai trở thành tài sản có giá trị về mặt kinh tế

Bên cạnh đó, Nhà nước còn mở rộng tối đa các quyền cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng, tạo cho các chủ thể trên từng diện tích đất được chủ động, linh hoạt để khai thác tối đa các thuộc tính có ích của đất bằng việc thực hiện các giao dịch: chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng

16

quyền sử dụng đất… Người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự này trên thị trường chính là hưởng các giá trị kinh tế thông qua việc chuyển giao quyền Đối chiếu với cách tiếp cận về quyền tài sản theo pháp luật dân sự “là quyền trị

giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự kể cả quyền sở

tài sản và có thể là quyền đối vật ( droit réel) hay các quyền đối nhân (droit pérsonnel) Mặt khác, một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai yếu tố: (1) quyền đó phải trị giá được bằng tiền và (2) quyền đó phải chuyển giao được trong giao dịch dân sự 10 Vậy, có cơ sở cho phép chúng ta khẳng định rằng, QSDĐ là một tài sản, tài sản này được trị giá bằng tiền trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao dịch dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ ( Điều 167 LĐĐ 2013)

Như vậy, xét dưới góc độ kinh tế, giá trị của quyền sử dụng đất được trị giá thành tiền thông qua việc người sử dụng đất trực tiếp lao động, sản xuất trên đất hoặc thông qua các giao dịch dân sự chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là tài sản – một loại tài sản khá đặc biệt trong pháp luật Việt Nam

Thứ ba, quyền sử dụng đất từ góc độ pháp lý:

Trong giai đoạn từ năm 1980 đến trước năm 1987, trên thực tế Nhà nước chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền chủ sở hữu đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Tuy nhiên, trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của

10 TS Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, (Quyển 1-Tập1), Trường Đại học Cần Thơ, Cần Thơ, trang 65

sử dụng đất được hình thành, được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử

18

dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự

do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại

từ đất Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như

là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất

có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự Cũng theo đó Luật đất đai 2003, sửa đổi 2009 và luật đất đai 2013 ngày càng xem xét tới giá trị quyền sử dụng đất, các quyền liên quan của người sử dụng đất

Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Dưới góc độ pháp lý, quyền sử

dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp

luật ghi nhận, bảo vệ và có tính lịch sử

Từ phân tích trên có thể thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định Khuôn khổ đó

19

chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi

từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác được pháp luật quy định dựa trên chế độ sở hữu

1.1.2.2 Khái niệm, đặc trưng cơ bản của thế chấp QSDĐ

Như trên đã phân tích về bản chất của QSDĐ, một mặt QSDĐ với tư cách là một loại tài sản nên sẽ chịu sự tác động của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân sự) khi xem xét quan hệ thế chấp QSDĐ với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, mặt khác, QSDĐ cũng là một quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai nên cũng sẽ bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung mang tính đặc thù của tài sản là QSDĐ Vì vậy, quan hệ thế chấp QSDĐ còn được điều chỉnh ở cả lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật tín dụng ngân hàng và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan Nhìn một cách tổng thể, quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp lý và thực

tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ như sau: Thế chấp QSDĐ là sự thỏa

thuận giữa các bên, theo đó bên có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự

- kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp 11

Thế chấp quyền sử dụng đất có một số đặc điểm như sau:

11 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất ở Việt Nam, luận án tiến sỹ luật học, Hà Nội – 2009, trang 30

20

trên cơ sở nghĩa vụ theo hợp đồng chính Bên nhận thế chấp có quyền chi phối tài sản là QSDĐ thế chấp trong thời gian thực hiện nghĩa vụ và có quyền xử lý tài sản đó để khấu trừ nghĩa vụ khi có hành vi vi phạm xảy ra Bởi vậy, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác: Không giống như các giao dịch tài sản thông thường được pháp luật tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và định đoạt của các chủ thể, các giao dịch về QSDĐ nói chung, giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng, pháp luật quy định chặt chẽ và nghiêm ngặt từ quy trình thiết lập, thực hiện đến chấm dứt giao dịch Điều đó thể hiện qua các quy định rằng buộc các chủ thể tham gia quan hệ.Chẳng hạn, khi thiết lập quan hệ thế chấp QSDĐ, các bên bắt buộc phải xác lập dưới hình thức hợp đồng, có công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm thì giao dịch mới phát sinh hiệu lực Hay như trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ, QSDĐ phải đem ra xử lý thì người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải thuộc đối tượng được cấp GCNQSDĐ còn không thì chỉ được hưởng giá trị QSDĐ thế chấp…

hơn nhiều so với các biện pháp bảo đảm khác bởi tính chất đặc biệt của tài sản thế chấp là QSDĐ: về điều kiện thế chấp: Các chủ thể muốn thế chấp QSDĐ tại ngân hàng hoặc các TCTD để vay vốn phải có các giấy tờ hợp lệ chứng minh QSDĐ là hợp pháp và không có tranh chấp; về thủ tục thế chấp: Sau khi các bên kí hợp đồng thế chấp, bên thế chấp phải đăng ký tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đó ( nếu bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình); hoặc đăng ký tại

Sở tài nguyên và môi trường ( nếu bên thế chấp là tổ chức kinh tế) Bởi lẽ, như

đã phân tích ở trên, QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt biểu hiện dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp, loại tài sản này không

21

những được quy định trong pháp luật đất đai mà còn được quy định trong những quy định của pháp luật dân sự Và trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao dịch, QSDĐ là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị rằng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước.Điều đó thể hiện ở chỗ, không phải QSDĐ nào của người sử dụng đất cũng đương nhiên

là đối tượng trong giao dịch thế chấp mà chỉ có những QSDĐ được Nhà nước cho

Thứ ba,xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp

chấp chỉ chuyển giao chứng thư pháp lý xác nhận về nguồn gốc hợp pháp đối với QSDĐ mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ Bên thế chấp vẫn có quyền khai thác, đầu tư vào tài sản thế chấp và có thể được nhận lại, khôi phục hoàn toàn QSDĐ về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và cam kết Theo đó, thế chấp QSDĐ phát sinh từ thoả thuận của các bên (bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên thứ ba (nếu có) với mục đích là nâng cao trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.Mặt khác, sau khi làm xong đầy đủ thủ tục pháp lý về thế chấp giá trị QSDĐ, người thế chấp vẫn được quyền tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.Đây chính là lợi thế của biện pháp thế chấp QSDĐ so với các biện pháp bảo đảm khác Bởi, trong hoạt động sản xuất kinh doanh, QSDĐ là một tài sản có giá trị lớn của nhà kinh doanh, khi đem ra thế chấp để vay vốn tài sản này chẳng những không bị mất đi mà thực chất nguồn vốn đã được nhân đôi lên để trở thành vốn kinh doanh

nhiều so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản

trị QSDĐ thế chấp…

1.1.2.3 Vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ

Do đặc điểm ưu việt là dùng tài sản để bảo đảm mà không phải chuyển giao, xong vẫn đảm bảo được lợi ích của các bên trong quan hệ nên thế chấp tài sản được tôn vinh là “nữ hoàng” của các biện pháp bảo đảm, và được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt trong các quan hệ tín dụng12

Mặt khác, thế chấp QSDĐ chính là một kênh huy động vốn, bởi vì đây là thị trường quan trọng để chuyển từ “vốn chết” sang “vốn sống” hoạt động trong thị trường tín dụng Vì lẽ đó mà không phải ngẫu nhiên trong một Báo cáo nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước đã chỉ ra có đến 68% số người được hỏi cho rằng thế chấp QSDĐ là quan trọng nhất trong những quyền năng của người sử dụng đất13 Hơn nữa, dưới góc độ tài sản, đất đai là một loại tài sản tuyệt đối, bởi vì nó là “quyền không giới hạn cả về thời gian (vĩnh cửu) lẫn không gian (

12 TS Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2010, tr 65

13 TS Nguyễn Quang Tuyến (2002), “Thế chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí nghiên cứu Lập pháp, 2002(03), tr16-18

23

chiều sâu, chiều cao) và không thể thay đổi, không thể chia sẻ ( không ai có quyền đem bán hay cho nước ngoài dù chỉ là một ly, một tấc về đất đai)”14 Dưới góc độ kinh tế cho thấy, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, hữu hiệu và quan trọng trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản nhưng QSDĐ có giá trị đặc biệt và được các TCTD chấp nhận hơn cả vì thông thường giá trị của đất đai qua thời gian thường lên giá khác với tỷ lệ hao mòn của các hình thức bất động sản khác như: nhà ở, công trình xây dựng…

Từ những đặc điểm ưu việt như trên có thể nhận thấy việc áp dụng biện pháp thế chấp QSDĐ để vay vốn ở các TCTD có một ý nghĩa quan trọng không chỉ đối với các bên tham gia quan hệ cho vay mà còn có ảnh hưởng đối với cả nền kinh tế nói chung, biểu hiện cụ thể như sau:

Đối với bên nhận thế chấp

Bên nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp QSDĐ ở phạm vi rộng gồm: TCTD, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhận Nhưng xét trong phạm viluận văn này là quan hệ thế chấp QSDĐ tại các TCTD, nên phạm vi nghiên cứu bên thế chấp chỉ là TCTD Đối với các TCTD, cho vay là một hoạt động kinh doanh thường xuyên và đem lại lợi nhuận chủ yếu Tuy nhiên, bên cạnh đó nó luôn tiềm ẩn tính rủi ro, do đó đòi hỏi các TCTD khi cho vay phải hết sức thận trọng, vừa chú ý mở rộng khả năng cho vay vừa phải đảm bảo được khả năng thu hồi vốn vay Vì muốn mở rộng được khả năng cho vay, phải đảm bảo được khả năng thu hồi vốn vay Nhờ có biện pháp bảo đảm đã giúp cho các TCTD đảm bảo được khả năng thu hồi vốn vay, từ đó tạo sự chuyển động an toàn của vốn

từ chủ thể này sang chủ thể khác của nền kinh tế, tạo hành lang pháp lý an toàn cho cả hệ thống tín dụng nói chung

14 ThS Trần Quang Huy (2006), “ Quyền sử dụng đất, đặc điểm và nội dung pháp lý của QSDĐ”, Tạp chí dân chủ pháp

luật, 2006(8), tr 12-15

24

Xuất phát từ tính chất của quan hệ thế chấp tài sản, khoản vay của khách hàng luôn được đảm bảo bằng một tài sản cao hơn, như vậy với đặc tính như đã phân tích nêu trên của QSDĐ là giá trị tuyệt đối và không mất giá của đất đai

mà nhờ áp dụng hình thức thế chấp QSDĐ, các Ngân hàng có thể an toàn chủ động trong việc bảo vệ quyền, lợi ích của mình thông qua chính hành vi của mình mà không bị lệ thuộc vào các hành vi của bên đi vay, việc thu hồi nợ của các ngân hàng được đảm bảo phần nào nhằm giảm bớt các yếu tố rủi ro trong hoạt động kinh doanh của mình

Đối với bên thế chấp

Thông thường, bên thế chấp (bên đi vay) là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đủ điều kiện do pháp luật quy định Nhờ có biện pháp bảo đảm nêu trên

đã tạo cho khách hàng vay một tâm lý quyết tâm trong kinh doanh, bởi vì, sau thời gian sử dụng vốn vay, người vay phải có nghĩa vụ trả nợ cả gốc và một phần lãi suất tiền vay do đó họ phải biết cân nhắc khi sử dụng đồng vốn đã vay Tuy không tránh khỏi những rủi ro khách quan không lường trước được nhưng trước khi sử dụng, họ cũng đã có dự tính, kế hoạch sử dụng vốn đã vay sao cho

số tiền vay được sau khi đem vào kinh doanh phải thu được lợi nhuận Tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý nếu bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ đến hạn

Vai trò của thế chấp QSDĐ để vay vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh đối với nhà đầu tư là việc giải quyết được yếu tố đầu vào của qúa trình sản xuất Theo nhận định, đánh giá về chặng đường phát triển của hệ thống ngân hàng

thương mại cổ phần Thành phố Hồ Chí Minh gần 20 năm qua cho thấy: “Các

ngân hàng thương mại cổ phần cung ứng một nguồn vốn vay lớn cho nền kinh

tế, đặc biệt là vốn cho khu vực phát triển kinh tế tư nhân, các ngân hàng thương

25

mại cổ phần thành phố Hồ Chí Minh có lượng khách hàng thuộc khu vực kinh

Thông qua thế chấp QSDĐ đã tạo thêm nguồn vốn mới cho doanh nghiệp, bù đắp và bổ sung vào nguồn vốn tự có của doanh nghiệp

Hơn nữa, cũng nhờ có biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp QSDĐ đã tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân nghèo vẫn có thể vay vốn

để sản xuất kinh doanh khi trong tay họ không có một tài sản nào khác ngoài giá trị QSDĐ Từ đó góp phần mở rộng phạm vi chủ thể vay vốn tại các TCTD Với phương thức huy động vốn thông qua việc thế chấp, giúp các hộ gia đình

và cá nhân chủ động trong việc tạo lập và bảo đảm cuộc sống của chính họ thay

vì trông chờ vào sự trợ cấp của nhà nước Như vậy, nguồn vốn vay nếu được đầu tư, khai thác và sử dụng đúng định hướng, chúng là điều kiện để đưa kinh

tế nông thôn thoát ra khỏi tình trạng tự cung, tự cấp gắn chặt với nền sản xuất tiểu nông; là cơ hội để khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân biết lao động, sản xuất giỏi tận dụng tối đa nguồn vốn vay từ thế chấp để thoát khỏi cảnh nghèo đói.16

Đối với nền kinh tế nói chung

Nước ta đang thực hiện công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Sau nhiều năm đổi mới, nền kinh tế đã có sự chuyển biến từ cơ chế quản

lý tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế quản lý nền kinh tế thị trường Với

sự ra đời của nhiều thành phần kinh tế tham gia hoạt động kinh doanh theo quy luật cạnh tranh đã làm cho các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển đa dạng, phức tạp, sản xuất kinh doanh ngày càng phát triển, nhu cầu về vốn và luân

15 PGS.TS Phạm Văn Năng, PGS.TS Trần Hoàng Ngân, TS Trương Quang Thông , Ngân hàng thương mại cổ phần Thành

phố Hồ Chí Minh- Nhìn lại một chặng đường phát triển, Nxb Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, T.P Hồ Chí Minh,

2005, tr37-38

16 TS.Nguyễn Thị Nga (2010), “Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại Ngân hàng trong quá trình đầu tư của người sử

dụng đất, thực trạng pháp luật và một số kiến nghị”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường: Hoàn thiện pháp luật về quyền

của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư, Hà Nội, 2010, tr252-254

26

chuyển ngày càng tăng Trong khi đó, các thành phần kinh tế lại không thể tự mình đáp ứng đủ nhu cầu về vốn do đó phải đi vay tại các TCTD Mặt khác, các quan hệ tín dụng lại không ngừng thay đổi và phát triển nhanh chóng Đi kèm với nó là những rủi ro bất trắc luôn xuất hiện và biến động không có tính quy luật, gây ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh của TCTD cũng như biến động về cung cầu hàng hoá, về giá cả, về khả năng sản xuất kinh doanh và khả năng cạnh tranh trên thương trường

Bởi vậy, việc thiết lập các biện pháp bảo đảm tài sản là cần thiết nó không chỉ bảo vệ lợi ích của các chủ thể tham gia; bảo vệ lợi ích của cộng đồng, của Nhà nước, mà còn có thể huy động được một nguồn vốn lớn cho mở rộng sản xuất kinh doanh Đồng thời, đảm bảo cho quá trình sản xuất kinh doanh được diễn ra liên tục và thu được lợi nhuận cao mà không phải đem tài sản của mình giao cho người khác nắm giữ

Như vậy, việc thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là hết sức quan trọng, nó không chỉ đảm bảo sự tồn tại và phát triển của các TCTD mà còn góp phần đảm bảo sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế đất nước

1.2 Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD

1.2.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD

Kinh doanh trong nền kinh tế thị trường, các TCTD luôn phải đối mặt với rủi ro không tránh khỏi là người vay không có khả năng trả nợ Do đó, xử lý tài sản thế chấp đã trở thành một nội dung pháp luật quan trọng, được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau Các quy định mang tính nguyên tắc, cơ

sở về xử lý tài sản nói chung và QSDĐ nói riêng được quy định trong Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng còn hầu hết các quy định về căn

chức đấu giá quyền sử dụng đất: “Trong trường hợp quyền sử dụng đất nông

nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng đã thế chấp tại Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà

Nội dung này tiếp tục được cụ thể hóa tại Điều 33 Quy chế thế chấp, cầm cố và bảo lãnh tài sản vay vốn ngân hàng kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Điều 32 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ

về giao dịch bảo đảm khi quy định về phương thức xử lý QSDĐ thế chấp bước đầu đã có sự tôn trọng thỏa thuận của các bên so với các văn bản pháp luật

trước đó: “Quyền sử dụng đất thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên

thoả thuận; trong trường hợp không có thoả thuận, thì bên nhận thế chấp có

Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay không có quy định riêng cho trường hợp xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ mà việc xử lý QSDĐ được áp dụng chung theo các quy định về xử lý tài sản bảo đảm khác Nghị định đã có sự mở rộng cho các bên được lựa chọn nhiều hơn các phương thức xử lý tài sản bảo đảm khi quy định 3 thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay: (1) Bán tài sản bảo đảm; (2) TCTD nhận chính tài sản bảo đảm;

28

(3) TCTD được trực tiếp nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba Đối với trường hợp bán tài sản thì TCTD có quyền trực tiếp bán cho người mua hoặc ủy quyền cho các tổ chức bán đấu giá Tuy nhiên, Nghị định 178/1999/NĐ-CP trên thực tế đã tạo điều kiện cho TCTD có “đặc quyền” trong

xử lý tài sản bảo đảm như được chủ động và độc lập trong việc quyết định bán tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng vay

Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 của Ngân hàng Nhà nuớc Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Công an,

Bộ Tài chính, Tổng Cục địa chính hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các TCTD đã dành hẳn một mục lớn để quy định việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (xem mục III phần B) Theo đó, việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo thoả thuận của các bên, trong trường hợp không xử lý được theo thoả thuận thì TCTD đưa tài sản ra bán đấu giá để thu hồi nợ hoặc khởi kiện tại Toà

án Tuy nhiên, theoThông tư này nếu TCTD chọn phương thức bán đấu giá thì phải gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá Quy định này đã làm hạn chế quyền tự mình chủ động thực hiện quyền đòi nợ, quyền thu hồi vốn của các TCTD

BLDS 2005, LĐĐ 2003 đã ghi nhận việc thực hiện theo thỏa thuận là lựa chọn đầu tiên trong trường hợp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện đúng nghĩa vụ

Để khắc phục tính tản mạn, thiếu thống nhất do cùng quy định về vấn đề

xử lý tài sản bảo đảm song có hai văn bản cùng điều chỉnh (Nghị định 165/1999/NĐ-CP và Nghị định 178/1999/NĐ-CP), Nghị định 163/2006/NĐ-CP

về giao dịch bảo đảm của Chính phủ được ban hành Nghị định này đã bỏ qua

cơ chế “xin phép UBND cấp có thẩm quyền” khi thực hiện thủ tục bán đấu giá

29

QSDĐ Bên cạnh đó, văn bản này còn có các quy định tiến bộ trong việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý QSDĐ nói riêng như mở rộng quyền tự do thỏa thuận cho các chủ thể tham gia giao dịch; thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các loại chủ nợ khác nhau được xác định rõ.v.v Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã đem lại nhiều quy định mới trong xử lý QSDĐ như quy định riêng trường hợp xử lý QSDĐ thế chấp trong trường hợp chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản trên đất, xử lý QSDĐ trong trường hợp đầu tư tài sản trên đất

Trong Luật đất đai 2013 hiện hành, thế chấp quyền sử dụng đất được quy định là một trong những nội dung của quyền sử dụng đất và nội dung về xử lí QSDĐ thế chấp được ghi nhận cụ thể tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 Mới đây nhất, để giải quyết một số vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm, ngày 6/6/2014, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lí tài sản bảo đảm

Tóm lại, pháp luật ở giai đoạn đầu khá đơn giản, các phương thức xử lí tài sản để thu hồi nợ cũng không nhiều Điều này cũng dễ hiểu bởi các quan hệ thế chấp tài sản nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng không nhiều, không phong phú, đa dạng và phức tạp như sau này Càng về sau, trước sự phát triển sôi động của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn cho đầu tư và cho nhu cầu thiết yếu của cuộc sống cũng ngày càng lớn Thế chấp tài sản nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng phát triển đa dạng cả chiều rộng và bề sâu, cũng không tránh khỏi kéo theo cả sự phức tạp trong việc xử lí tài sản Trước nhu cầu khách quan đó, cả hệ thống pháp luật chung và hệ thống pháp luật chuyên ngành về

30

cho vay và xử lí tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và pháp luật về thế chấp và

xử lí tài sản thế chấp là QSDĐ nói riêng liên tục được bổ sung, điều chỉnh ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kì, các văn bản sau ra đời tiến bộ hơn so với các văn bản trước để đáp ứng với yêu cầu của thực tiễn xã hội Theo đó, pháp luật về xử

lí tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất cũng ngày càng được hoàn thiện hơn, phù hợp hơn và hiệu quả thực thi cao hơn Song rõ ràng, pháp luật về nội dung này điều chỉnh một lĩnh vực tương đối phức tạp, bởi vậy hệ thống pháp luật vấn

cần thiết phải được hoàn thiện bổ sung trong thời gian tới

1.2.2 Khái niệm pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD

Hoạt động cho vay của các TCTD đã trở nên không thể thiếu trong nền kinh tế khi mà nhu cầu về vốn của con người ngày càng tăng lên Các TCTD cũng đã coi QSDĐ là tài sản bảo đảm ưu tiên hàng đầu và biện pháp thế chấp QSDĐ được áp dụng khá phổ biến để đảm bảo cho các khoản vay Mặc dù vậy,

do sự không ổn định của thị trường bất động sản, sự thiếu minh bạch trong quy hoạch sử dụng đất, sự lạm phát của nền kinh tế thì các TCTD luôn phải đối mặt với nhiều rủi ro, trong đó có cả việc khách hàng mất khả năng thanh toán cho những khoản vay Vì vậy, với vai trò công cụ điều chỉnh các quan hệ xã hội, trong đó có quan hệ cho vay của các TCTD, pháp luật cần có những cách thức và biện pháp để hạn chế rủi ro, bảo đảm nguồn vốn vay của các TCTD được lưu thông, thực hiện tốt vai trò là huyết mạch của nền kinh tế Và do đó, một trong các giải pháp là pháp luật cần tạo điều kiện thuận lợi, linh hoạt trong

cơ chế xử lý QSDĐ khi mà đến hạn khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết

Ở Việt Nam, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm trong đó có tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD được quy định ở các lĩnh vực pháp luật cơ bản như pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến tín dụng ngân hàng Hệ

31

thống pháp luật này tạo cơ sở tiền đề để các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ căn cứ thực hiện cũng như để các văn bản dưới luật có cơ sở để quy định, hướng dẫn cụ thể

Bên cạnh đó, pháp luật đất đai với ý nghĩa là pháp luật chuyên ngành về quản lý, sử dụng đất đai vừa có nhiệm vụ cụ thể hóa những yêu cầu mang tính nguyên tắc đã quy định trong BLDS, vừa có nhiệm vụ cá thể hóa những nội dung mang tính đặc thù của đối tượng QSDĐ trong quá trình xử lý loại tài sản này Theo đó, LĐĐ và các văn bản hướng dẫn thi hành chủ yếu điều chỉnh những nội dung cụ thể, trực tiếp liên quan đến trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, bồi thường quyền sử dụng đất đã thế chấp khi nhà nước thu hồi đất, điều kiện của tài sản QSDĐ trở thành tài sản thế chấp, phương thức xử lí tài sản thế chấp Cùng với đó pháp luật trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng cũng có nhiều chế định quan trọng điều chỉnh vấn đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ

Như vậy, có thể thấy, các vấn đề về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được quy phạm pháp luật điều chỉnh rất đa dạng với nhiều nội dung như căn cứ xử lý, phương thức xử lý, trình tự thủ tục thực hiện, thứ tự ưu tiên thanh toán Bên cạnh đó, hoạt động thế chấp QSDĐ diễn ra chủ yếu và sôi động trong hệ thống các TCTD nên luận văn tập trung nghiên cứu các nội dung về pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD Do đó, căn cứ vào lý luận về pháp luật nói chung thì có thể hiểu pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các TCTD như sau:

Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng là tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình các chủ thể của quan

hệ thế chấp áp dụng các cách thức, biện pháp xử lý QSDĐ nhằm thanh toán nợ cho tổ chức tín dụng

Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh căn cứ xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ

Hậu quả pháp lý của việc xử lý QSDĐ thế chấp là chấm dứt hoàn toàn quyền (về mặt pháp lý và thực tế) đối với QSDĐ của bên thế chấp Đây không phải là điều mong đợi của bên thế chấp bởi mục đích mà họ hướng tới là dùng QSDĐ để bảo đảm cho một khoản vay trong một thời hạn nhất định, khi khoản vay đó được trả, QSDĐ sẽ được trả về cho họ Vì vậy, việc xử lý QSDĐ của bên thế chấp chỉ có thể xảy ra khi có những căn cứ xác định Dù còn quy định tản mạn và thiếu tính thống nhất về căn cứ xử lí tài sản thế chấp là QSDĐ của pháp luật hiện hành (mà tác giả sẽ đề cập cụ thể trong chương 2) song đây là nội dung quan trọng không thể thiếu mà cả pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành đều quy định Đây là cơ sở để các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp và các cơ quan chức năng thực thi nhiệm vụ của mình trên cơ sở những căn cứ và chuẩn mực mà pháp luật đã quy định