Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI LÊ THỊ MỸ DUYÊN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: LÊ THỊ MỸ DUYÊN Khóa: 37 MSSV: 1253801011563 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS TRẦN THANH BÌNH TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, đƣợc thực dƣới hƣớng dẫn khoa học Thạc sỹ Trần Thanh Bình, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Khóa luận LÊ THỊ MỸ DUYÊN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân TCTD Tổ chức tín dụng NHTM Ngân hàng thƣơng mại MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại 1.1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 1.1.2 Tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại .7 1.1.3 Đặc điểm tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại 11 1.2 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại 11 1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp, xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại .11 1.2.2 Đặc điểm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại 13 1.2.3 Vai trò xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại 14 CHƢƠNG 17 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 17 2.1 Căn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 17 2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại 19 2.3 Phƣơng thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại 23 2.3.1 Trƣờng hợp bên có thỏa thuận phƣơng thức xử lý 23 2.3.2 Trƣờng hợp bên khơng có thỏa thuận phƣơng thức xử lý .27 2.4 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số trƣờng hợp đặc biệt 30 2.4.1 Xử lý tài sản chấp trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất .30 2.4.2 Xử lý tài sản chấp trƣờng hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất 32 2.4.3 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bên thứ ba ngân hàng thƣơng mại .33 2.4.4 Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất sau xử lý 34 CHƢƠNG 37 MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 37 3.1 Bất cập định hƣớng hoàn thiện xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bên thứ ba ngân hàng thƣơng mại 37 3.1.1 Bất cập định hƣớng hoàn thiện hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thƣơng mại .37 3.1.2 Bất cập định hƣớng hoàn thiện điều kiện xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thƣơng mại 44 3.2 Bất cập định hƣớng hoàn thiện phƣơng thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trƣờng hợp bên khơng có thỏa thuận .46 3.3 Bất cập định hƣớng hoàn thiện trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngƣợc lại 48 3.4 Bất cập định hƣớng hoàn thiện liên quan đến vấn đề định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại 51 KẾT LUẬN 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Việc kết thúc đàm phán hiệp định TPP với tiêu chuẩn đầu tƣ thƣơng mại khu vực châu Á Thái Bình Dƣơng bƣớc quan trọng để Việt Nam tiến tới mục tiêu cao tự thƣơng mại hội nhập tồn khu vực Trong ngành ngân hàng sẽcó thêm nhiều hội mở rộng đầu tƣ phát triển dịch vụ tài Dù nào, điều phủ nhận bƣớc vào sân chơi rộng lớn này, ngành ngân hàng Việt Nam phải đối mặt với hội thách thức mà TPP mang lại Cũng nhƣ kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu vay vốn cao Do rủi ro q trình cho vay TCTD NHTM nói riêng ngày lớn Vấn đề trở thành mối quan tâm hàng đầu ngân hàng Và biện pháp bảo đảm tiền vay đƣợc sử dụngnhằm giảm thiểu rủi rocó thể nảy sinh từ giao dịch vay vốn, tín dụng Trong chấp tài sản đƣợc coi công cụ pháp lý hữu hiệu Đƣơng nhiên xác lập quan hệ chấp điều mà bên quan tâm lựa chon tài sản nào? liệu việc xử lý có thuận tiện khơng? Từ tài sản chấp xử lý tài sản chấp yếu tố cốt lõi quan hệ chấp, xun suốt tồn q trình xác lập thực hợp đồng chấp Trong thực tiễn kinh tế - xã hội Việt Nam, quyền sử dụng đất loại tài sản có giá trị lớn tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhằm phục vụ cho sản xuất, kinh doanh đời sống chủ thể thƣờng có giải pháp chấp quyền sử dụng đất - biện pháp đảm bảo thực nghĩa vụ để tiếp cận đƣợc nguồn vốn tín dụng NHTM Hiện nay, chấp quyền sử dụng đất vừa giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro cho vay mà đảm bảo quyền khai thác sử dụng cho ngƣời chấp nên ngày phổ biến hoạt động vay vốn ngân hàng.Vì nói, chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đặc điểm lớn hoạt động cho vay NHTM Tuy nhiên thực trạng xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thời gian qua nhiều bất cập.Bởi việc xử lý loại tài sản khơng phải vấn đề đơn giản, trải qua nhiều thủ tục chịu điều chỉnh nhiều quy định pháp luật khác Khi tiến hành cho vay TCTD ln mong muốn khách hàng hồn trả vốn vay hạn, việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng chẳng qua biện pháp tình Song xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vấn đề quan trọng ngân hàng khách hàng khơng cịn khả trả nợ Nếu khơng xử lý đƣợc tài sản bảo đảm, ngân hàng không thu hồi đƣợc vốn, phải toán đầy đủ khoản lãi huy động từ nhân dân, hoạt động khác Yêu cầu thiết phải xử lý cách hiệu khối tài sản chấp để ngân hàng bảo toàn vốn, đủ sức cạnh tranh hội nhập Thực tế nay, giá trị tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chiếm tỉ lệ lớn tổng giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tồn động chƣa xử lý đƣợc Nguyên nhân chủ yếu hệ thống pháp luật bảo đảm tiền vay nói chung xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng cịn thiếu đồng bất cập so với thực tế, chƣa tạo đƣợc điều kiện cho NHTM đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Vì xuất phát từ lý trên, tác giả chọn đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại” làm khóa luận tốt nghiệp Đề tài tập trung nghiên cứu quy định pháp luật thực tiễn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM nhằm làm rõ vấn đề phát sinh xử lý loại tài sản chấp Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, có nhiều đề tài nghiên cứu vấn đề bảo đảm nghĩa vụ, bảo đảm an toàn vay hoạt động ngân hàng song khơng có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM Phần lớn đề tài nghiên cứu khía cạnh chế định chấp tài sản lĩnh vực tín dụng ngân hàng Ở cấp thạc sỹ, vấn đề có đề tài nhƣ: “Pháp luật xử lý tài sản chấp hoạt động cho vay tổ chức tín dụng (2009)” tác giả Lâm Minh Đức Ở luận văn mang đến nhìn tổng quan vấn đề xử lý tài sản chấp hoạt động cho vay TCTD Nhƣng dừng lại với tài sản chấp nói chung Hay nhƣ đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay TCTD thực trạng hướng hoàn thiện (2006)” tác giả Trần Thị Thụy Anh Ở cấp cử nhân, vấn đề có đề tài nhƣ: “Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại lý luận thực tiễn (2013)” tác giả Nguyễn Thị Lệ Thu, đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng (2010)” tác giả Phan Thị Ngọc Huyền Bên cạnh cịn có số viết liên quan báo tạp chí nhƣ “Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vướng mắc trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất NHTM nay” Nguyễn Thị Nga tạp chí Nhà nƣớc pháp luật số 04/2008 Hoặc viết “Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nay” Nguyễn Tiến Đơng tạp chí Ngân hàng số 17/2015 Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu, viết nêu cung cấp góc nhìn đa chiều xử lý tài sản bảo đảm hoạt động ngân hàng nói chung Nhƣng thấy đa phần nghiên cứu đƣợc thực vào khoảng thời gian từ 2010 trở trƣớc nên khơng cịn nhiều giá trị khoa học phù hợp với thay đổi điều kiện kinh tế, xã hội đặt giai đoạn nhƣ Luật Đất đai năm 2013, Luật Các TCTD năm 2010 đời nhiều quy định trƣớc bị thay đổi Mặc dù vậy, cơng trình nghiên cứu nguồn tài liệu tham khảo quý báu cho tác giả trình thực khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu đề tài Trƣớc tình hình nợ xấu ngày gia tăng dƣ nợ có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chiếm tỉ lệ cao, khóa luận tập trung nghiên cứu quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để NHTM linh hoạt lựa chọn áp dụng hoạt động xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ Qua đó, khóa luận hƣớng đến nhìn bao quát xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất góp phần giúp NHTM nâng cao lực quản trị rủi ro bối cảnh tồn cầu hóa Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Trong khóa luận này, đối tƣợng nghiên cứu đƣợc hƣớng đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Đây tài sản mà đƣợc NHTM ƣu tiên nhận làm tài sản chấp nhiên gặp phải nhiều bất cập trình xử lý để thu hồi nợ cho NHTM Về mặt phạm vi, khoá luận tập trung nghiên cứu quy định pháp luật nhƣ thực tiễn vấn đề xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM để tìm hiểu bất cập sở đề giải pháp hồn thiện quy định pháp luật lĩnh vực này, tạo điều kiện cho việc xử lý tài sản chấp đƣợc thực cách tốt đảm bảo quyền lợi ích bên Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Khóa luận đƣợc nghiên cứu dựa sở lý luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử Mác - LêNin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh, đƣờng lối sách Đảng Nhà nƣớc xây dựng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt đƣờng lối, sách phát triển hệ thống ngân hàng hoạt động ngân hàng điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Đồng thời xuyên suốt khóa luận, tác giả sử dụng phƣơng pháp so sánh, đánh giá, tổng hợp số phƣơng pháp khác để làm rõ vấn đề cần nghiên cứu Bố cục tổng quát khóa luận Khóa luận bao gồm: phần mở đầu, phần nội dung phần kết luận Trong đó, phần nội dung đƣợc trình bày gồm chƣơng sau đây: Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 2: Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 3: Một số bất cập định hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với ngân hàng thƣơng mại dẫn đến rủi ro cao cho ngân hàng Hơn việc tách riêng chấp quyền sử dụng đất chấp nhà gây khó khăn việc quản lý tài sản chấp bên cho vay thực tế Mặt khác, chấp riêng lẻ quyền sử dụng đất nhà trình xử lý tài sản bảo đảm phát sinh nhiều vấn đề vƣớng mắc cho ngân hàng nhận chấp Bất động sản thƣờng có tính cố định thống khối, tách rời nhận chấp riêng lẻ phần khơng cịn đảm bảo đƣợc giá trị ban đầu bất động sản Đặc biệt NHTM hoạt động tín dụng mình, thƣờng khơng đồng ý cho chấp đất nơi, tài sản gắn liền với đất nơi khác Bởi lẽ việc nhận chấp theo kiểu tách rời nhƣ trên, tạo nhiều rủi ro, đặc biệt xử lý nợ Vì NHTM phát mại tài sản để thu hồi nợ, có lại mua đất không mà mua nhà Nhƣ pháp luật cho phép bên đƣợc thỏa thuận lựa chọn chấp quyền sử dụng đất riêng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ nhƣng trƣờng hợp nhận chấp quyền sử dụng (không bao gồm tài sản gắn liền với đất) ngƣợc lại, bên nhận chấp khó xử lý tài sản chấp để thu nợ ngƣời mua/nhận chuyển nhƣợng tài sản chấp khai thác, sử dụng đƣợc tài sản có tài sản khu đất thuộc sở hữu ngƣời khác khu đất có tài sản chấp tọa lạc thuộc quyền sử dụng ngƣời khác Ngoài vấn đề xử lý chấp quyền sử dụng đất nhƣng không chấp tài sản gắn liền với đất ngƣợc lại đƣợc pháp luật quy định Nhƣng thực tế, khối tài sản chung, tách rời Nếu chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất ngƣợc lại, khó khăn việc xử lý tài sản bảo đảm Đặc biệt trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất NHTM nhƣng chấp tài sản gắn liền với đất ngân hàng khác Ví dụ, ngƣời chấp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu ngân hàng A chấp quyền sử dụng đất ngân hàng B Khi phải xử lý tài sản bảo đảm, theo quy định Khoản Điều 325 BLDS năm 2015 ngân hàng A xử lý tài sản gắn liền với đất đồng thời xử lý quyền sử dụng đất Tuy nhiên, theo quy định Điều 326 BLDS năm 2015 ngƣời mua tài sản gắn liền với đất đƣợc xử lý ngân hàng A đƣợc tiếp tục sử dụng đất mà ngân hàng B xử lý Nhƣ có chồng chéo xử lý tài sản bảo đảm trƣờng hợp Cụ thể, theo quy định Khoản Điều 68 Văn hợp số 8019/VBHNBTP giao dịch bảo đảm Khoản Điều 325 BLDS năm 2015, trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngƣời sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản gắn liền với đất 49 đƣợc xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất Do việc chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất khơng có nhiều ý nghĩa bên chấp Bên cạnh theo quy định khoản Điều 325 BLDS năm 2015, trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngƣời sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận ngƣời sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác Với quy định nhƣ bên nhận chấp khó xử lý đƣợc quyền sử dụng đất Trong chủ sở hữu tài sản gắn liền đất tiếp tục sử dụng tài sản gắn liền đất theo thời hạn thỏa thuận với bên chấp mà thời hạn lên đến mƣời năm chẳng hạn Do quy định khơng có tính khả thi, gây khó khăn nhƣ nhiều rủi ro cho bên nhận chấp xử lý tài sản bảo đảm Mặt khác Khoản Điều 68 Văn hợp số 8019/VBHN-BTP giao dịch bảo đảm quy định trƣờng hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất không phân biệt chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ngƣời sử dụng đất chủ thể khác Theo đó, với trƣờng hợp xử lý tài sản gắn liền với đất, ngƣời mua, ngƣời nhận tài sản gắn liền với đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất, trừ trƣờng hợp bên có thỏa thuận khác Quy định thật không mang lại nhiều ý nghĩa với bên chấp trƣờng hợp bên chấp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời ngƣời sử dụng đất Vì trƣờng hợp, ngƣời mua tài sản gắn liền với đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất Mặt khác quy định không đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng đồng thời ngƣời sử dụng đất, ngƣời mua tài sản gắn liền với đất đƣợc sử dụng đất mà bên chấp khơng có quyền với đất Ngồi bất cập dẫn đến hệ vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm Đó chấp nhà mà không gắn liền với quyền sử dụng đất áp dụng Luật Nhà năm 2014 tức không cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm Còn chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm, với quy định nhƣ vậy, vơ hình chung có hai chế độ pháp lý hai loại nhà khác mà tiêu chí phân biệt gắn liền với quyền sử dụng đất không đƣợc thức văn quy phạm pháp luật khơng có sở lý luận cho việc phân loại Nhƣ vậy, pháp luật cho phép chấp riêng lẻ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nhƣ quy định cách thức xử lý trƣờng 50 hợp nhƣng lại không quy định vấn đề giải thủ tục nhƣ thực tế Vì thực tế nhiều điều bất cập xung quanh vấn đề xử lý chấp đất, nhà riêng biệt Sẽ có trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ngƣời có quyền sử dụng đất cản trở q trình xử lý, cịn NHTM lúng túng khơng tìm sở pháp lý vững để thực quy trình xử lý Điều gây khơng khó khăn rủi ro cho NHTM trình thu hồi nợ, đảm bảo an tồn tín dụng Mà với bất cập nêu chấp riêng lẽ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thiết nghĩ nên loại bỏ quy định cho phép chấp tách rời quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bởi quy định thực tế khơng mang lại nhiều khả thi mà ngƣợc lại nảy sinh nhiều bất cập gây ảnh hƣởng đến quyền lợi ích hợp pháp NHTM nhận chấp theo kiểu tách rời Mặt khác liên quan đến vấn đề này, nhận chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba mà có tài sản gắn liền với đất NHTM cần thỏa thuận nhận chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Trƣờng hợp chƣa có tài sản gắn liền với đất thời điểm ký hợp đồng cần thỏa thuận nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đƣợc hình thành diện tích đất chấp sau thời điểm ký hợp đồng thuộc tài sản chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bên vay ngân hàng Thỏa thuận góp phần giúp ngân hàng tránh đƣợc rủi ro tiến hành xử lý tài sản chấp trƣờng hợp bên thứ ba chấp riêng lẽ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 3.4 Bất cập định hƣớng hoàn thiện liên quan đến vấn đề định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại Thực tế NHTM có cách định giá tài sản khác nhau, tài sản nhƣng ngân hàng cho kết khác Theo đánh giá có khoảng 60% giá trị nợ xấu NHTM tài sản chấp bất động sản, chiếm khoảng 180 ngàn tỷ đồng, nhƣng việc xử lý tài sản chấp gặp nhiều khó khăn, ngân hàng có phƣơng pháp định giá khác cho kết định giá khác trình xử lý tài sản Trong việc áp dụng quy định pháp luật liên quan đến vấn đề tài sản thẩm định tài sản chấp nhằm làm sở cho việc xác định giá trị tài sản - điều kiện quan trọng thể chấp tài sản nhiều bất cập Quyền sử dụng đất loại tài sản chấp phổ biến, nhƣng có trƣờng hợp ngân hàng nhận chấp định giá đất mà không định giá nhà, dẫn đến tranh chấp trình đòi nợ Chƣa kể, ngƣời vay muốn tăng giá tài sản bảo đảm để vay đƣợc nhiều hơn, cộng với nhân viên ngân hàng không làm quy trình, 51 quy định thẩm định giá, dẫn đến khó thu hồi đủ khoản vay Định giá tài sản dựa yếu tố thỏa thuận chế định dân chủ văn minh quy định pháp luật Hiện hầu hết ngân hàng có phận định giá thuê tổ chức định giá trung lập tài sản có giá tri lớn Nhƣng việc định giá tài sản chấp bất động sản ngân hàng số bất cập, điển hình hai trƣờng hợp cụ thể sau: Một là, định giá thấp so với giá thị trƣờng, định giá để xác định mức cho vay, số ngân hàng áp dụng nguyên khung giá đất Nhà nƣớc quy định (thực chất khung giá để Nhà nƣớc tính thuế) thấp nhiều so với giá chuyển nhƣợng thị trƣờng Điều dẫn đến việc doanh nghiệp đƣợc vay vốn so với mức thực tế họ lẽ đƣợc hƣởng Hai là, bên cạnh việc NHTM định giá thấp tài sản bảo đảm khách hàng vay cịn tồn thực trạng khác, tƣợng NHTM định giá cao so không thực chất với giá trị thực tài sản bảo đảm Điển hình vụ Epco Minh Phụng, dựa vào mối quan hệ thân cận Tăng Minh Phụng Phó Giám đốc ngân hàng Incombank, Vietcombank chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, khu đất 10.000m2 Khu Chí Linh, phƣờng 11, Vũng Tàu đƣợc định giá 15 tỉ đồng Hội đồng định giá TP HCM xác định mảnh đất trị giá 2,66 tỉ đồng thời điểm chấp, so với giá thẩm định ngân hàng cho vay giá bán đƣợc xấp xỉ 25% đến 43%65 Thực trạng xuất phát từ sai lầm, thiếu sót cán thẩm định Việc chấp tài sản gắn liền với đất trƣờng hợp đƣa ngân hàng vào rủi ro cao không nghiên cứu dự liệu đầy đủ tình phát sinh nhƣ giá trị tài sản giảm sút yếu tố thị trƣờng Tuy nhiên, với loại tài sản đặc biệt nhƣ quyền sử dụng đất, đặc biệt đất th Nhà nƣớc khó xác định chƣa có xác định “giá thị trường” loại đất có hai chế để tính giá quyền sử dụng đất Cơ chế thứ theo “khung giá” quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành giao đất có thu tiền hay cho thuê đất chủ thể cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất Cơ chế thứ hai xác định theo thỏa thuận chủ thể có nhu cầu sử dụng đất chuyển nhƣợng, cho thuê chủ thể khác Trong nhiều trƣờng hợp, ngân hàng tiền khơng định giá xác tài sản bảo đảm Chẳng hạn, tài sản bảo đảm khách hàng có giá trị thật tỷ nhƣng định giá, cán ngân hàng A định giá thành 10 tỷ khách hàng vay số tiền cao giá trị thật tài sản bảo đảm, khách hàng không trả đƣợc nợ, ngân 65 Nguyễn Công Long, “Vụ án Minh Phụng – Epco sau 10 năm nhìn lại”, https://triminhtran.wordpress.com/2011/11/23/v%E1%BB%A5-an-minh-ph%E1%BB%A5ng-epco-sau-10nam-nhin-l%E1%BA%A1i/, truy cập ngày 20/06/2016 52 hàng mang xử lý tài sản bảo đảm rõ giá trị thật tài sản bảo đảm thấp nhiều khoản cho vay Khi nghiên cứu định giá tài sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank) năm 2013 có quy định: Thẩm định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Eximbank việc xác định xác định lại giá trị bất động sản phù hợp với thị trƣờng địa điểm vào thời điểm ký hợp đồng bảo đảm bất động sản dùng để bảo đảm tiền vay theo phƣơng pháp phù hợp Việc thẩm định giá trị bất động sản sở để Eximbank xem xét duyệt mức cho vay theo phƣơng thức có tài sản bảo đảm Mức cho vay đƣợc tính tốn có kết hợp với xem xét tính ổn định thị trƣờng, đƣợc xem giá tài sản để xử lý tài sản chấp, cấn trừ nợ vay ngân hàng khách hàng không trả đƣợc nợ vay Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất phải tuân thủ Nghị định số 85/CP-NÐ/2002, ngày 25/10/2002 Chính phủ giá chuyển nhƣợng thực tế địa phƣơng thời điểm thẩm định Việc thẩm định giá tài sản đƣợc thực theo văn bản: Nghị định 101/2005/NÐ-CP thẩm định giá, Thông tƣ 17/2005/TT-BTC hƣớng dẫn Nghị định 101/2005/NÐ-CP, Quyết định 29/2008/QÐ-BTC việc ban hành tiêu chí thẩm định giá (đợt 3) Bảng giá chuẩn xây dựng cho loại kiến trúc áp dụng theo bảng giá quan chức tỉnh, thành phố nơi có bất động sản cần thẩm định ban hành Việc sử dụng phƣơng pháp để thẩm định giá tùy thuộc vào đặc điểm bất động sản cần thẩm định giá Riêng việc thẩm định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Eximbank đƣợc tiến hành phƣơng pháp so sánh trực tiếp phƣơng pháp thặng dƣ66 Phƣơng pháp định giá đƣợc TCTD áp dụng phổ biến phƣơng pháp so sánh67 Phƣơng pháp dựa sở lý luận cho giá trị thị trƣờng tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị tài sản tƣơng tự so sánh đƣợc mua bán, giao dịch thành công thị trƣờng Để xác định giá trị mảnh đất, cán ngân hàng vào giá giao dịch thị trƣờng mảnh đất tƣơng tự (thƣờng ba nhiều hơn) Tuy vận dụng phƣơng pháp nhƣng cách làm nhiều cán ngân hàng chƣa có độ tin cậy cao thông tin đƣợc tham chiếu đa phần giá rao bán thu thập từ trang web, báo mua bán.Qua cho thấy rằng, định giá tài sản vấn đề quan trọng để định phần giá trị khoản vay ngân hàng khách hàng Nhƣng thực tế, tùy vào 66 Xem thêm Phan Diên Vỹ, “Định giá tài sản hoạt động ngân hàng - thực trạng giải pháp”, Tạp chí Ngân hàng,số 6/2013, tr 12 67 Nguyễn Hữu Hiển, “Tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng: Vấn đề giải pháp”, http://www.khoahockiemtoan.vn/Category.aspx?newsID=637, truy cập ngày 02/07/2016 53 quy định ngân hàng cán thẩm định mà cho kết định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khác Xét dƣới góc độ kinh tế, giá trị tài sản cao so với giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm độ an tồn kinh tế lớn68 Mặc dù luật hành không quy định bắt buộc bên tham gia quan hệ chấp tài sản phải xác định xác giá trị tài sản chấp thời điểm ký kết hợp đồng chấp để làm sở xác định mức cho vay TCTD Tuy nhiên việc định giá tài sản chấp nói chung tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng có ảnh hƣởng định đến hoạt động tín dụng ngân hàng Bất kỳ quy trình cấp phát tín dụng ngân hàng nhấn mạnh tầm quan trọng công tác định giá tài sản bảo đảm Việc làm biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng, đảm bảo lợi ích hợp pháp ngân hàng nhƣ khách hàng tài sản bảo đảm Chính thế, quy chế cho vay ngân hàng nên quy định rõ trách nhiệm cán ngân hàng thẩm định tài sản bảo đảm đặc biệt quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Ngoài trƣờng hợp ngân hàng thuê tổ chức định giá tài sản bảo đảm mà đƣa kết khơng xác sai sót nghiệp vụ, kỹ thuật định giá cố ý sai phạm khiến cho ngân hàng đƣa định cấp tín dụng với giá trị lớn giá trị tài sản bảo đảm tổ chức định giá phải chịu trách nhiệm chênh lệch giá trị Điều đƣợc giải quy định Điều 306 BLDS năm 2015 Mặc khác việc thƣờng xuyên định giá lại tài sản bảo đảm giúp ngân hàng có khả nắm rõ giá trị tài sản, tính khoản tài sản Bởi thực tế có bất động sản chấp ngân hàng có giá trị cao nhƣng đến thời điểm xử lý giá trị bị giảm sút đáng kể Nên ngân hàng phải thƣờng xuyên đánh giá lại giá trị tài sản theo định kỳ giá trị tài sản chấp biến động phụ thuộc vào yếu tố: Thứ nhất, thời hạn thuê đất đƣợc trả tiền cịn lại, theo thời hạn th đất cịn lại giá trị tài sản chấp giảm ngƣợc lại Thứ hai, thay đổi sách giá cho thuê đất Nhà nƣớc, có thay đổi sách giá cho thuê ảnh hƣởng đến chi phí thuê đất phải nộp nên trực tiếp ảnh hƣởng đến giá trị quyền sử dụng đất thuê Ngoài thẩm định giá trị tài sản chấp quyền sử dụng đất thuê, vấn đề quan trọng việc nhận chấp tài sản này, cụ thể trình thẩm định, bên ngân hàng cần tuân thủ chặt chẽ yêu cầu sau: 68 Lê Hoàng Phƣơng Thủy (2008), Pháp luật chấp tài sản hoạt động tín dụng ngân hàng, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, tr 14 54 Một là, quyền sử dụng đất đem chấp phải đảm bảo điều kiện tối thiểu theo quy định Luật Đất đai tức phải đảm bảo điều kiện thời hạn nộp tiền thuê đất lại theo quy định Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 Hai là, việc định giá giá trị tài sản quyền sử dụng đất thuê phải gắn với thời hạn nộp tiền thuê đất Cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, nhiên, hoạt động có vai trò quan trọng việc phát triển thị trƣờng nhà đất đóng góp lớn vào phát triển kinh tế đất nƣớc Xảy nợ hạn, nợ xấu chuyện khơng thể tránh khỏi dù quy trình, quy chế cho vay có chặt chẽ đến mức Việc xử lý lƣợng nợ hạn vƣợt khả ngân hàng vốn khơng có chức kinh doanh bất động sản Một đặc điểm bật nợ xấu TCTD doanh nghiệp Việt Nam gắn chặt chẽ với khu vực bất động sản Dƣ nợ cho khu vực vay chiếm dƣới 16% nhƣng tài sản chấp bất động sản cho khoản vay khác chiếm 60-70% tổng giá trị tài sản chấp Khi thị trƣờng bất động sản suy giảm, khoản nợ xấu, nợ hạn đƣợc chấp bất động sản khó lý Bên cạnh đó, chế tài xử lý tài sản đảm bảo chƣa minh bạch, thuận lợi Chƣa có chế phù hợp để xử lý tài sản bảo đảm, chấp ngân hàng Do vậy, ngân hàng thƣờng khó xử lý, phát mại tài sản để bù đắp khoản nợ khó địi Việc lý mạnh tài sản chấp lại tiếp tục khiến cho giá bất động sản suy giảm thêm làm trầm trọng thêm tình hình nợ xấu kinh tế Chính đặc điểm khiến cho công tác xử lý nợ xấu gặp nhiều trở ngại bối cảnh suy giảm chung kinh tế69 Từ thực trạng này, ngân hàng nên yêu cầu hoạt động xử lý nợ xấu VAMC cần tập trung vào xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Tổng giám đốc ngân hàng thƣơng mại cổ phần chia sẻ nợ xấu liên quan chặt chẽ đến thị trƣờng bất động sản Bản thân Công ty Quản lý tài sản TCTD Việt Nam (VAMC) thừa nhận 90% nợ họ mua có tài sản bảo đảm bất động sản70.Thị trƣờng bất động sản nhân tố quan trọng, tác động không nhỏ đến tỉ lệ nợ xấu bất động sản tồn đọng nhiều hay không Xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thách thức vơ lớn 69 Hồng Xn Hịa, Trần Kim Anh (2013), “Vấn đề nợ xấu số giải pháp cấp thiết”, Tạp chí Ngân hàng, số 4/2013, tr 23 70 Đức Nam, “Nợ xấu cuối năm nhìn từ bất động sản”, Thời báo Kinh tế Sài gòn, số 46/2015, tr 57 55 KẾT LUẬN CHƢƠNG Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất góp phần không nhỏ vào việc điều chỉnh mối quan hệ có liên quan, đƣa chúng vào khn khổ định, từ đảm bảo tính ổn định kinh tế Tuy nhiên, việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cịn khơng khó khăn Hiện với bất cập mà NHTM phải đối mặt tiến hành xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần có giải pháp để ngân hàng chủ động thực quyền Mà thiết thực cần tháo gỡ vƣớng mắc từ quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm Ở chƣơng 3, tác giả tập trung làm rõ bất cập hoạt động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM phƣơng diện quy định pháp luật thực tiễn áp dụng Từ tác giả đƣa số định hƣớng hoàn thiện để góp phần mang lại hiệu cao cho hoạt động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM Việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải tuân thủ theo nhiều văn khác nhƣng văn lại khơng có thống nhất, điều làm cho quan phải áp dụng văn gây nên bất cập nêu Việc tồn hệ thống pháp luật với nhiều văn điều chỉnh vấn đề tạo nên chồng chéo lẫn Từ đặt yêu cầu cần thiết hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM 56 KẾT LUẬN Trong q trình cấp tín dụng ngân hàng ƣu tiên cho khoản vay có tài sản bảo đảm, đặc biệt quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Cũng mà khoản nợ q hạn, nợ xấu có tài sản bảo đảm bất động sản chiếm số lƣợng lớn Ơng Nguyễn Đức Độ, Phó Viện trƣởng Viện Kinh tế Tài (Học viện Tài - Bộ Tài chính) cho rằng, có gần 70% nợ xấu liên quan đến bất động sản hầu hết đƣợc đảm bảo bất động sản Đặc biệt bối cảnh mà Việt Nam kết thúc đàm phán hiệp định TPP việc ba ngân hàng bao gồm ngân hàng Xây dựng, OceanBank, GPBank đƣợc ngân hàng Nhà nƣớc mua lại với giá đồng đặt nhiều thử thách với ngành ngân hàng Việt Nam Trong NHTM đóng vai trị tổ chức trung gian tài quan trọng vào loại bậc kinh tế thị trƣờng Nhờ hệ thống mà nguồn tiền nhàn rỗi đƣợc huy động, tạo lập nguồn vốn tín dụng to lớn vay kinh tế Việc đề cập đến vấn đề pháp lý giao dịch bảo đảm nói chung chấp tài sản nói riêng góp phần quan trọng việc cấp tín dụng làm cho quan hệ vốn vay ngày hiệu Trong quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất góp phần đảm bảo ổn định phát triển quan hệ tín dụng ngân hàng với bên chấp, bên đƣợc cấp tín dụng; bảo đảm an tồn pháp lý cho chủ thể giao lƣu dân sự, kinh tế Đồng thời, điều kiện quan trọng thúc đẩy thị trƣờng tín dụng phát triển, trực tiếp đẩy mạnh tăng cƣờng kinh tế xã hội Hơn nữa, với tính chất đặc thù tài sản chấp đất đai phổ biến giao dịch ngân hàng nên việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử đất, tài sản gắn liền với đất NHTMl cần thiết Với định hƣớng nêu trên, tác giả giành chƣơng cho việc trình bày vấn đề lý luận chung pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM Tiếp theo dựa tảng lý luận chƣơng tác giả tập trung trình bày phân tích quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM Từ kết nghiên cứu chƣơng chƣơng để đến chƣơng 3, tác giả nêu số bất cập nhƣ định hƣớng hoàn thiện để góp phần cho hoạt động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM đạt hiệu cao hơn, đẩy nhanh tiến trình thu hồi nợ ngân hàng Nhƣ vậy, từ lý luận pháp luật đến thực tiễn áp dụng, tác giả nghiên cứu đồng thời đƣa phân tích, đánh giá pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 Bộ luật dân (Bộ luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 Bộ luật dân (Bộ luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Bộ luật dân nƣớc cộng hòa Pháp Bộ luật dân thƣơng mại Thái Lan Bộ luật dân Nhật Bản Luật đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Các Tổ chức tín dụng (Luật số 47/2010/QH12) ngày 16/06/2010 10 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/12/1999 Chính phủ quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 11 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 12 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/03/2010 quy định bán đấu giá tài sản 13 Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN Bộ Tƣ pháp ngày 31/12/2001 việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng 14 Thông tƣ liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Bộ tƣ pháp phối hợp với Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Ngân hàng nhà nƣớc ngày 06/06/2014 hƣớng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm 15 Thông tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT Bộ tƣ pháp phối hợp với Bộ Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 16 Văn hợp số 8019/VBHN-BTP Bộ Tƣ pháp ngày 10/12/2013 giao dịch bảo đảm hợp Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, có hiệu lực kể từ ngày 27 tháng 01 năm 2007, đƣợc sửa đổi, bổ sung bởi: Nghị định số 83/2010/NĐCP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm, có hiệu lực kể từ ngày 09 tháng năm 2010 Nghị định số 11/2012/NĐ- CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, có hiệu lực kể từ ngày 10 tháng năm 2012 17 Văn hợp số 8020/VBHN-BTP Bộ Tƣ pháp ngày 10/12/2013 đăng ký giao dịch bảo đảm hợp Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm, có hiệu lực kể từ ngày 09 tháng năm 2010, đƣợc sửa đổi, bổ sung bởi: Nghị định số số 05/2012/NĐ-CP ngày 02 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sƣ, tƣ vấn pháp luật, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng năm 2012 B TÀI LIỆU THAM KHẢO 18 Bùi Đức Giang (2012), “Đi tìm triết lý chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2012, tr 56 19 Bùi Đức Giang (2012), “Hệ pháp lý chấp tài sản theo quy định hành”, Tạp chí Ngân hàng, số 4/2012, tr 44 20 Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nhà xuất Công an nhân dân 21 Đinh Thị Thu Lan (2014), Khía cạnh kinh tế pháp lý tài sản bảo đảm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 22 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Bản án bình luận án tập 2, Nhà xuất Chính trị quốc gia 23 Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nhà xuất Lao động 24 Đức Nam (2015), “Nợ xấu cuối năm nhìn từ bất động sản”, Thời báo Kinh tế Sài gòn, số 46, tr.57 25 Hồng Xn Hịa, Trần Kim Anh, (2013), “Vấn đề nợ xấu số giải pháp cấp thiết”, Tạp chí Ngân hàng số 4/2013, tr 23 26 Huỳnh Tiểu Phụng (2012), Tranh chấp phát sinh từ việc chấp tài sản để bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại - Thực trạng hướng hoàn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 27 Karl Marx (1963), Tư bản, 3, Nhà xuất Sự Thật 28 Lê Duy Khánh (2009), “Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng, số 15, tr 19 29 Lê Hoàng Phƣơng Thủy (2008), Pháp luật chấp tài sản hoạt động tín dụng ngân hàng, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 30 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Nhà xuất Tƣ Pháp 31 Lê Trọng Dũng (2013), “Xử lý nợ xấu coi chừng trƣờng hợp ngăn cản khởi kiện”, Tạp chí Ngân hàng,số 05/2013, tr 28 32 Lê Văn Tứ (2003), “Chế độ sở hữu đất toàn dân: số suy nghĩ”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 10/2003, tr 33 Nguyễn Hải An (2012), Pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia 34 Nguyễn Mạnh Hùng,Nguyễn Ngọc Thao (2014), “Xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng số khuyến nghị”, Tạp chí Ngân hàng, số 19/2014, tr 13 36 Nguyễn Minh Oanh, (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 3/2011, tr 16 37 Nguyễn Thị Lệ Thu (2013), Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 38 Nguyễn Thị Nga (2008), “Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vƣớng mắc trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất NHTM nay”, Tạp chí Ngân hàng, số 04, tr 17 39 Phan Diên Vỹ, Định giá tài sản hoạt động ngân hàng - thực trạng giải pháp, Tạp chí Ngân hàng,số 6/2013, tr 12 40 Phan Thị Hƣơng Vũ (2012), Pháp luật chấp bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 41 Phan Thị Ngọc Huyền (2010), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 42 Trần Đặng Anh Việt (2006), Mối quan hệ quyền sử dụng đất quyền tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 43 Trần Văn Nhiên (2015), Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 44 Viện Ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thơng, Nhà xuất TP Hồ Chí Minh 45 Võ Hoàng Bảo Châu (2009), Quyền chấp quyền sử dụng đất- Thực trạng pháp lý giải pháp hoàn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Tài liệu từ Internet 46 Bạch Dƣơng, “Nợ xấu ngân hàng gần 30.000 tỷ đồng”, http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/ebank/no-xau-cua-5-ngan-hang-gan30-000-ty-dong-3316779.html, truy cập ngày 06/07/2016 47 Bùi Trang, “Nguy hàng vạn hợp đồng chấp ngân hàng vô hiệu”, http://tinnhanhchungkhoan.vn/tien-te/nguy-co-hang-van-hop-dongthe-chap-cua-ngan-hang-vo-hieu-14176.html, truy cập ngày 11/06/2016 48 Dƣơng Công Chiến, Hậu họa hợp đồng chấp bị tuyên vô hiệu, http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/hau-hoa-khi-hop-dong-the-chap-bi-tuyenvo-hieu-20120725022140279.chn, truy cập ngày 18/06/2016 48 Đỗ Mến, “Rắc rối chấp quyền sử dụng đất, không chấp tài sản đất”, http://danluat.thuvienphapluat.vn/rac-roi-khi-chi-the-chapquyen-su-dung-dat-khong-the-chap-tai-san-tren-dat-141325.aspx, truy cập ngày 03/06/2016 49 Hồng Lan, Nợ xấu bất động sản cịn gần 8500 tỷ đồng,http://kinhdoanh.vnexpress.net/tintuc/ebank/ngan-hang/no-xau-batdong-san-chi-con-gan-8-500-ty-dong-2979718.html, truy cập 25/06/2016 50 Hoàng Yến, Xử án tín dụng: Rối chuyện chấp, bảo lãnh, http://vietstock.vn/PrintView.aspx?ArticleID=232502, truy cập ngày 16/06/2016 51 H Phúc, “Tài sản Epco – Minh Phụng: Còn 141 tỷ chƣa giao ngân hàng”, http://vietbao.vn/Kinh-te/Tai-san-Epco-Minh-Phung-Con-tren-141-tychua-giao-ngan-hang/20256474/87/, truy cập ngày 01/06/2016 52 Hữu Tuấn, Rủi ro lớn nợ xấu bất động sản tăng cao, http://vietstock.vn/2012/06/rui-ro-lon-khi-no-xau-bat-dong-san-tang-cao763-201582.htm, truy cập ngày 10/06/2016 53 Nguyễn Công Long, “Vụ án Minh Phụng – Epco sau 10 năm nhìn lại”, https://triminhtran.wordpress.com/2011/11/23/v%E1%BB%A5-an-minhph%E1%BB%A5ng-epco-sau-10-nam-nhin-l%E1%BA%A1i/, truy cập ngày 20/06/2016 54 Nguyễn Hữu Hiển, “Tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng: Vấn đềvà giải pháp”, http://www.khoahockiemtoan.vn/Category.aspx?newsID=637, truy cập ngày 02/07/2016 55 Nguyễn Tiến Đông, “Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nay”, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2015/10/20/mot-so-giaiphp-xu-l-ti-san-bao-dam-tien-vay-hien-nay/, truy cập ngày 02/06/2016 56 Phƣơng Anh, “Thận trọng cho vay, chƣa lo cho bất động sản”, http://baodauthau.vn/nha-dat/than-trong-cho-vay-chua-lo-cho-bat-dong-san17408.html, truy cập ngày 07/07/2016 57 Thiện Trần, Xử lý nợ xấu bất động sản gian nan, http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/xa-hoi/2016-05-13/xu-ly-no-xau-batdong-san-van-gian-nan-31631.aspx, truy cập ngày 22/06/2016 58 Tổng tài sản có rủi ro – Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam https://www.google.com/#q=b%E1%BA%A3ng+ph%C3%A2n+lo%E1%B A%A1i+m%E1%BB%A9c+r%E1%BB%A7i+ro+c%E1%BB%A7a+t%C3 %A0i+s%E1%BA%A3n+nh%E1%BA%ADn+th%E1%BA%BF+ch%E1%B A%A5p+t%E1%BA%A1i+ng%C3%A2n+h%C3%A0ng, truy cập ngày 13/06/2016 59 Trần Lê Minh Tín, “Một số vấn đề cần quan tâm thẩm định nhận tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cho thuê”, http://www.ddif.com.vn/chi-tiet-tin-tuc/343/MOT-SO-CAN-DE-CANQUAN-TAM-KHI-THAM-DINH-NHAN-TAI-SAN-THE-CHAP-LA-GIA- TRI-QUYEN-SU-DUNG-DAT-DUOC-NHA-NUOC-CHO-THUE, truy cập ngày 14/07/2016 60 Rủi ro nhận chấp tài sản bên thứ ba,http://www.ddif.com.vn/chitiet-tin-tuc/285/RUI-RO-NHAN-THE-CHAP-TAI-SAN-CUA-BEN-THUBA, truy cập ngày 15/06/2016 ... đề lý luận xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 2: Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng. .. với chế độ pháp lý chấp tài sản gắn liền với đất để tránh bất cập xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất NHTM16 1.2 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền. .. 1.2 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại 11 1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp, xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với