Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HỒ THỊ NGA XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CH ẤP LÀ Q UYỀN SỬ DỤN G ĐẤT TẠI CÁ C TỔ C HỨC TÍN D ỤNG – THỰC TRẠ NG VÀ HƢ ỚN G H OÀN THIỆN Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN TH ẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA H ỌC: TS NGUYỄ N THỊ NGA HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các thông tin Luận văn trung thực, có tiếp thu sử dụng ý tƣởng khoa học tác giả có nghiên cứu liên quan Những phần trích dẫn có xuất xứ rõ ràng Tác giả Hồ Thị Nga LỜI CẢM Ơ N Để hoàn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận đƣợc nhiều giúp đỡ, động viê n hƣớng dẫn thầy giáo, gia đình bạn bè suốt khóa học nhƣ thời gian nghiên cứu đề tài luận văn Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, toàn thể quý th ầy, cơ, cán bộ, nhân viên Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế cán bộ, nhân viên thƣ viện trƣờng Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi suốt q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn thạc sỹ Xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Tiến sỹ Nguyễn Thị Nga, ngƣời tận tình hƣớng dẫn tơi thực nghiên cứu Cuối cùng, xin gửi lời ảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè ln cạnh động viên giúp đỡ tơi q trình học tập thực luận văn thạc sỹ Hà Nội, ngày 28 tháng năm 2013 Tác giả Hồ Thị Nga CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BLDS 2005 Bộ Luật Dân năm 2005 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐTD Hợp đồng tín dụng HĐTC Hợp đồng chấp LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003 QSDĐ Quyền sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 1.1.1 Khái niệm, chất chấp tài sản 1.1.2 Thế chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 1.2 Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 11 1.2.1 Sơ lƣợc lịch sử hình thành phát triển pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 11 1.2.2 Khái niệm pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 13 1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh việc x lý tài sản chấp QSDĐ TCTD 15 1.3 Khái quát pháp luật số nƣớc xử lý tài sản chấp học thực tiễn cho Việt Nam q trình xây dựng hồn thiện pháp luật vấn đề 18 1.3.1 Khái quát pháp luật số nƣớc xử lý tài sản chấp 18 1.3.2 Một số học kinh nghiệm cho Việt Nam xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 21 KẾT LUẬN CHƢƠNG 23 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PH ÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ Q UYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 24 2.1 Căn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 24 2.2 Các phƣơng thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 27 2.2.1 Xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận 27 2.2.2 Xử lý quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 31 2.3 Quyền, nghĩa vụ bên trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 32 2.3.1 Bên chấp 32 2.3.2 Bên nhận chấp 32 2.3.3 Bên giữ tài sản chấp 33 2.3.4 Ngƣời xử lý tài sản chấp 34 2.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 35 2.5 Trách nhiệm phối hợp quan hữu quan xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 37 2.6 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất số trƣờng hợp đặc biệt 38 2.6.1 Xử lý quyền sử dụng đất trƣờng hợp có tài sản gắn liền với đất 38 2.6.2 Xử lý quyền sử dụng đất trƣờng hợp có định thu hồi quan nhà nƣớc có thẩm quyền 42 2.6.3 Xử lý quyền sử dụng đất trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba 44 KẾT LUẬN CHƢƠNG 46 Chƣơng 3: HƢỚNG HO ÀN THIỆN PH ÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 47 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 47 3.1.1 Những kết đạt đƣợc 47 3.1.2 Mặt hạn chế, bất cập 48 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 60 KẾT LUẬN CHƢƠNG 69 KẾT LUẬN 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nền kinh tế thị trƣờng thiếu xuất tổ chức trung gian tài nhƣ tổ chức tín dụng (TCTD) Đây đƣợc ví nhƣ mạch máu kinh tế, có vai trò quan trọng luân chuyển nguồn vốn xã hội, giúp thị trƣờng tiền tệ lƣu thông từ nơi “thừa vốn” sang nơi “thiếu vốn” Khi kinh tế phát triển sôi động, nhu cầu ngƣời ngày đa dạng hoạt động cho vay đ ể phục vụ mục đích khác trở nên phổ biến đa dạng Tuy nhiên, cho vay ln cần có điều kiện buộc an toàn để TCTD thu hồi lại nguồn vốn vay đó, m ỗi khoản vay thƣờng đƣợc kèm với biện pháp bảo đảm Trong đó, chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đƣợc sử dụng phổ biến lựa chọn ƣu tiên hàng đầu TCTD lợi mà quyền sử dụng đất (QSDĐ) mang lại mặt giá trị, khả sinh lời, tính cố định Có thể thấy, kinh doanh ln kèm với rủi ro, quy luật kinh tế QSDĐ loại tài sản bảo đảm có nhiều lợi nhƣng chứa đựng phức tạp định không đơn tài sản đƣợc giao dịch mà chịu buộc chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu Do đó, QSDĐ chừng mực định tuân theo quy định quản lý sử dụng đất đai M ặt khác, điều kiện kinh tế phát triển chậm nhƣ nay, thị trƣờng bất động sản trìn h phục hồi, tìm đầu cho sản phẩm ảnh hƣởng suy thối kinh tế tồn cầu, nhiều doanh nghiệp khơng có khả kinh doanh hồn trả khoản nợ chấp QSDĐ Các TCTD đứng trƣớc thực tế lƣợng vốn lớn ngân hàng bị chiếm dụng khối lƣợng bất động sản nằm im phải chờ xử lý M ặc dù hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản chấp QSDĐ nói riêng tƣơng đối đầy đủ nhƣng soi chiếu vào quy định hành bộc lộ điểm bất cập, chƣa hợp lý, làm ảnh hƣởng tới trình thu hồi vốn TCTD, đẩy tình trạng nợ xấu lên mức cao Thực trạng pháp luật đòi hỏi phải đƣợc hoàn thiện thời gian sớm nhằm tạo mơi trƣờng lành mạnh an tồn hoạt động cho vay TCTD Đó lý tác giả chọn đề tài: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - Thực trạng hướng hồn thiện” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học, sách báo, tạp chí pháp lý nghiên cứu nội dung pháp luật chấp tài sản, chấp QSDĐ, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, xử lý tài sản chấp TCTD tiêu biểu nhƣ: Lý luận thực tiễn biện pháp chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng, Chủ nhiệm đề tài: Ths Vũ Thị Hồng Yến- Khoa PLDS – Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng, 2010; Thế chấp tài sản - Một biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Khoá luận tốt nghiệp tác giả Nông Thị Hợp, 2012; Những vấn đề pháp lý chấp QSDĐ, Nguyễn Thị Thu Thủy, Khóa luận tốt nghiệp, năm 2011; Thực thi pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại - số vướng mắc pháp lí đề xuất hồn thiện, Phạm Thị Giang Thu, Nguyễn Ngọc Lƣơng, Tạp chí Luật học Số 10/2011; Xử lý tài sản chấp mối quan hệ với pháp luật phá sả n, tác giả Vũ Thị Hồng Yến, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 4/2012; Về vấn đề xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD có cơng trình nghiên cứu sát với đề tài nhƣ Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất người sử dụng đất không trả nợ cho tổ chức tín dụng - kinh nghiệm qua số vụ án lớn : Cơng trình dự thi giải thƣởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học” , năm 2006; Pháp luật chấp Q uyền sử dụng đất V iệt Nam, Luận án Tiến sỹ Luật học tác giả Nguyễn T hị Nga, năm 2009; Tìm hiểu quy định chấp quyền sử dụng đất , Khóa luận tốt nghiệp tác giả Đỗ Thị Hòa, năm 2012; Có thể thấy, cơng trình khoa học, viết đề cập khía cạnh đầy đủ xung quanh nội dung chấp tài sản, chấp QSDĐ, xử lý tài sản bảo đảm; xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD Tuy nhiên chƣa có cơng trình mang tính tổng hợp, sâu mặt lý luận nhƣ thực tiễn vấn đ ề xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD Do đó, việc chọn đề tài “ Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng” vừa mang đến nhìn tồn diện nhƣ chun sâu nội dung quan trọng pháp luật biện pháp bảo đảm đồng thời có ý nghĩa mặt lý luận, mang tính tính thời Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài đƣợc nghiên cứu nhằm đạt mục đích sau: - Tìm hiểu, hệ thống hóa sở lý luận việc xây dựng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD; - Nghiên cứu hình thành phát triển pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD theo giai đoạn để thấy đƣợc phát triển hợp quy luật, phù hợp với yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội m ỗi giai đoạn, thời kì; - Đánh giá thực trạng pháp luật vấn đề này, rõ nguyên nhân để đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD, góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi nợ, giải tình trạng nợ xấu TCTD Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài * Đối tượng nghiên cứu đề tài bao gồm: - M ột số vấn đề lý luận chấp tài sản, chấp QSDĐ, xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD; - Nội dung quy phạm pháp luật thực định xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD; - Các báo cáo, tổng kết thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD thời gian qua, kết đạt đƣợc bất cập, hạn chế tồn * Phạm vi nghiên cứu: Do đề tài đòi hỏi tính chun sâu nên luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu việc tìm hiểu quy định pháp luật vấn đề xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD, không sâu vào giải biện pháp xử lý M ặt khác, tác giả không nghiên cứu biện pháp xử lí tài sản chấp mà QSDĐ tài sản chấp không thực TCTD Phƣơng pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài đƣợc tiến hành dựa sở phƣơng pháp luận chủ nghĩa M ác- Lênin, quan điểm vật biện ng, vật lịch sử Trong trình nghiên cứu, tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khoa học nhƣ phƣơng pháp phân tích, đánh giá, so sánh tổng hợp Những đóng góp đề tài Đề tài “Xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD” đề tài mang tính chuyên sâu cụ thể vào nội dung pháp luật biện pháp bảo đảm với tài sản bảo đảm QSDĐ bên nhận bảo đảm TCTD Đề tài đạt đƣợc số kết nhƣ sau: - Nghiên cứu cách hệ thống lịch sử phát tr iển quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD văn luật, có đánh giá phân tích rõ thay đổi - Phân tích, đánh giá quy định pháp luật bản, mang tính chung điều chỉnh hoạt động xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD, có nhận định mang tính chun sâu, so sánh đối chiếu với thực tiễn - Các giải pháp hoàn thiện pháp luật đƣợc cứ, đánh giá từ thực tiễn thi hành có tham khảo, học tập kinh nghiệm nƣớc giới B ố cục đề tài Đề tài đƣợc cấu thành chƣơng nhƣ sau: - Chương 1: Khái quát xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - Chương 2: Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - Chương 3: Hướng hồn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp q uyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 61 163/2006/NĐ -CP lại quy định bán đấu giá phƣơng thức để TCTD thu hồi nợ Cách quy định nhƣ gây khó khăn, lúng túng trình áp dụng TCTD, đó, pháp luật cần quy định thống phƣơng thức xử lý thực tế Thứ hai, hoàn thiện quy định phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm từ cách hiểu, vận dụng trình tự thủ tục thực hiện, t ạo điều kiện thuận lợi cho TCTD thực thi tốt quyền thực tế (1) Cần có phân định rõ phương thức bán tài sản (không qua đấu giá) phương thức nhận tài sản bảo đảm thay cho việc thực nghĩa vụ Khoản 17, 18 Điều Nghị định số 11/2012/NĐ -CP bổ sung Điều 64a, 64b quy định phƣơng thức này, nhiên cách xử lý hai phƣơng thức giống nhau, bên nhận bảo đảm phải toán cho bên bảo đảm số tiền chênh lệch giá bán tài sản/giá trị tài sản bảo đảm lớn với giá trị nghĩa vụ Theo tác giả, cách quy định nhƣ chƣa hợp lý, chƣa có phân biệt hai phƣơng thức, đó, pháp luật cần phải quy định theo hƣớng trƣờng hợp bên thỏa thuận chọn phƣơng thức “nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ” sau nhận bảo đảm, bên nhận chấp có tồn quyền đƣợc định đoạt với tài sản (2) Hồn thiện quy định trình tự thủ tục thực phương thức xử lý TSTC QSDĐ gây trở ngại cho TCTD ● Cần quy định thủ tục rút gọn xử lý tài sản QSDĐ Khởi kiện m ột phƣơng thức đƣợc TCTD áp dụng phổ biến phƣơng thức khác không đem lại hiệu T uy nhiên phƣơng thức thƣờng nhiều thời gian, tốn tiền bạc từ bắt đầu khởi kiện thi hành án Vấn đề đặt cần áp dụng m ột thủ tục rút gọn nhữ ng tranh chấp liên quan HĐTC QSDĐ Bởi tranh chấp thƣờng g ắn với khoản vay không nhỏ, ảnh hƣởng lớn tới việc cấp tín dụng TCTD ngƣời vay khơng có khả trả nợ Q uy định có sở tranh chấp HĐTC QSDĐ tranh 62 chấp mà việc đòi nợ rõ ràng, tài sản chấp QSDĐ phải trải qua công chứng, chứng thực đƣợc đăng lý quan nhà nƣớc có thẩm quyền Theo đó, bên cho vay cần chứng minh có hợp đồng bảo đảm hợp pháp bên vay khơng có khả trả nợ theo cam kết, bên cho vay có bảo đảm hồn tồn có quyền yêu cầu quan nhà nƣớc có thẩm quyền (chẳng hạn: quan thi hành án) hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm, theo tiết kiệm đƣợc thời gian giảm chi phí liên quan Hiện nay, “có 56 nước áp dụng quy trình tố tụng giản lược này, nhờ thời gian để tiến hành xử lý tài sản chấp nước 50% so với nước dùng biện pháp xét xử khác” [3 4] ● T ạo thuận lợi thực thủ tục chuyển QSDĐ cho ngƣời nhận chuyển QSDĐ Hiện nay, triển khai Điều 70 Nghị định số 163/2006/NĐ -CP để chuyển QSDĐ cho bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ gặp khó khăn thực tế bất hợp tác từ phía bên chấp Ở đây, quan có thẩm quyền khơng coi HĐTC giấy tờ thay trƣờng hợp khơng có đồng ý bên chấp Điều ảnh hƣởng tới trìn h chủ động xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD Vấn đề cần giải lúc cần có cách thức quy định cho TCTD đƣợc chủ động việc thực thủ tục chuyển nhƣợng có ng xác đáng, hợp pháp thỏa thuận bên tiến hành xử lý nhƣ chứng minh đƣợc vi phạm nghĩa vụ bên chấp Điều 11 Dự thảo Thông tƣ liên tịch hƣớng dẫn xử lý tài sản bảo đảm Bộ Tƣ pháp – Bộ Tài nguyên M ôi trƣờng – Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam (tháng 4.2013) quy định: - Khi thực thủ tục chuyển quyền sở hữ u, quyền sử dụng tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật, bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển nhƣợng, m ua bán tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm đƣợc quyền ký hợp đồng chuyển nhƣợng, mua bán tài sản giấy tờ, tài liệu khác Trong trƣờng hợp này, hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có 01 có chứng thực văn chứng minh nội dung bên bảo đảm bên nhận bảo đảm thỏa thuận việc bên nhận bảo đảm đƣợc quyền bán, chuyển nhƣợng tài sản bảo đảm 63 - Trong trƣờng hợp tài sản chấp sau đƣợc đầu tƣ có thay đổi so với mô tả hợp đồng chấp mà tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sử dụng , quyền sở hữu theo quy định pháp luật bên chấp có nghĩa vụ thực thủ tục theo quy định pháp luật để xác nhận thay đổi trạng tài sản chấp quan nhà nƣớc có thẩm quyền Trong trƣờng hợp bên chấp không thực thủ tục đăng ký biến động quan nhà nƣớc có thẩm quyền bên nhận chấp có quyền xử lý tài sản chấp thực thủ tục đăng ký biến động đồng thời với thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng sau xử lý tài sản chấp Nhƣ vậy, theo Dự thảo này, TCTD cần chứng minh có thỏa thuận đƣợc quyền chuyển nhƣợng QSDĐ (ghi HĐTC) tự thực thủ tục chuyển QSDĐ cho ngƣời nhận chuyển QSDĐ mà không cần phải có đồng ý bên chấp Quy định nhƣ hợp lý, thỏa thuận bên đƣợc tôn trọng đảm bảo chủ động cho TCTD hoạt động xử lý tài sản chấp QSDĐ Thứ ba, hoàn thiện quy định thứ tự toán xử lý tài sản bảo đảm theo hƣớng đảm bảo quyền lợi ch o bên quan hệ chủ thể có liên quan (1) Xây dựng xác định quyền ưu tiên toán từ số tiền thu xử lý tài sản pháp luật số nước giới BLDS đề cập tới “thứ tự ƣu tiên toán” bên c ùng nhận bảo đảm m ột tài sản mà chƣa giải đƣợc quyền lợi bên chấp chủ thể khác có liên quan tới tài sản chấp Ở đây, BLDS cần xây dựng xác định quyền ƣu tiên toán từ số tiền thu đƣợc xử lý tài sản nhƣ pháp luật m ột số nƣớc giới Quyền ƣu tiên đƣợc hiểu quyền đƣợc tốn trƣớc bên nhận chấp nhƣ án phí, thù lao cho ngƣời cầm giữ tài sản, chi phí bán đấu giá Việc xác định cụ thể nhữ ng chi phí phải đƣợc thực giúp TCTD xác định đƣợc mức cho vay, đảm bảo khả thu hồi nợ sau Bên cạnh đó, điều có ý nghĩa trƣờng hợp xử lý tài sản QSDĐ có tài sản gắn 64 liền với đất tách rời mà tài sản gắn liền với đất đƣợc ƣu tiên toán mặt giá trị (2) Cần quy định rõ cách xác định thứ tự toán cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đảm bảo quyền lợi cho chủ thể giao dịch chấp ● Cách quy định thứ tự ƣu tiên toán dựa sở thứ tự đăng ký hợp lý áp dụng trƣờng hợp chấp QSDĐ chấp QSDĐ đồng thời với chấp tài sản đất không tách rời, mà pháp luật chƣa dự liệu đến tình chấp QSDĐ tách rời với chấp tài sản đất Do đó, với cách quy định chƣa đảm bảo quyền lợi cho bên nhận chấp tài sản đất mà khơng đăng ký nhƣ phân tích Theo ý kiến tác giả việc đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất nên đƣợc coi thủ tục bắt buộc giao dịch bảo đảm Nhƣ vậy, bảo đảm quyền l ợi cho bên nhận chấp ● Trong trƣờng hợp chấp QSD Đ mà không chấp tài sản gắn liền với đất (K hoản 19 Điều N ghị định số 11/2012/N Đ -CP bổ sung khoản Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ -C P) trƣờng hợp đầu tƣ tài sản đất mà tài sản không dùng để đảm bảo thực nghĩa vụ khác (K hoản 12 Điều Nghị định số 11/2012/NĐ-CP bổ sung khoản Điều 27 N ghị định số 163/2006/NĐ -C P) cần rõ, chủ sở hữ u tài sản ngƣời đầu tƣ đƣợc ƣ u tiên toán trƣờng hợp xử lý chung với Q SDĐ ƣu tiên so với chủ thể quan hệ Theo quan điểm tác giả sau trừ nhữ ng chi phí dùng để thực “quyền ƣu tiên” nhƣ đề cập phần chủ sở hữ u tài sản/ngƣời đầu tƣ đƣợc toán trƣớc bên nhận chấp Thứ tƣ, hoàn thiện chế phối hợp quan chức việc hỗ trợ TCTD xử lý TSTC QSDĐ Pháp luật hành có quy định chế hỗ trợ TCTD trình thu giữ tài sản bảo đảm Khoản Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ -CP Tuy nhiên, vụ việc dân nên quan công an thực hay UBND cấp có thẩm quyền khơng thể đƣa mệnh lệnh hành để buộc bên chấp phải 65 chuyển giao mà quan áp dụng biện pháp hỗ trợ để giữ gìn trật tự an ninh Vấn đề hỗ trợ nhƣ đến đâu chƣa đƣợc pháp luật hành quy định Bên cạnh đó, quan áp dụng biện pháp hỗ trợ bên giữ tài sản có dấu hiệu chống đối có yêu cầu ngƣời xử lý tài sản Điều dƣờng nhƣ làm chậm trình thu hồi nợ TCTD Khắc phục vấn đề này, Điều Dự thảo T hông tƣ liên tịch hƣớng dẫn xử lý tài sản bảo đảm Bộ Tƣ pháp – Bộ Tài nguyên M ôi trƣờng – Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam (tháng 4.2013) quy định theo hƣớng ngƣời xử lý tài sản đ ƣợc chủ động yêu cầu quan hỗ trợ từ lần thu giữ tài sản quan phải có trách nhiệm tiến hành hoạt động bảo đảm cho ngƣời xử lý tài sản thực quyền thu giữ, không bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe bảo đảm cho th ỏa thuận hợp pháp bên hợp đồng bảo đảm: - Trƣớc thời điểm thu hồi tài sản bảo đảm, ngƣời xử lý tài sản bảo đảm có quyền gửi trực tiếp qua đƣờng bƣ u điện văn thông báo việc thu giữ tài sản kèm theo 01 văn chứng minh quy ền đƣợc xử lý tài sản bảo đảm (hợp đồng bảo đảm văn riêng đƣợc bên giao kết hợp pháp) đến Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm Văn ngƣời xử lý tài sản bảo đảm phải nêu rõ lý xử lý, thời gian, địa điểm xử lý, kế hoạch thu giữ tài sản, tài sản dự định thu giữ - Sau nhận đƣợc văn ngƣời xử lý tài sản bảo đảm, Ủy ban nhân dân quan C ông an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm phải kịp thời thực biện pháp theo quy định pháp luật để giữ gìn an ninh trật tự trƣờng hợp bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây an ninh, trật tự nơi cơng cộng có hành vi vi phạm pháp luật khác - Đại diện Ủ y ban nhân dân quan C ông a n nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm phải có mặt địa điểm thu giữ tài sản bảo đảm thời gian ngƣời xử lý tài sản tiến hành thu giữ để giữ gìn an ninh trật tự, bảo đảm cho ngƣời xử lý tài sản bảo đảm không bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe thực quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật thỏa thuận hợp pháp bên hợp đồng bảo đảm 66 - Ủy ban nhân dân quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm có trách nhiệm phải bảo mật thông tin việc thu gi ữ tài sản để ngăn chặn nguy tẩu tán tài sản bảo đảm bên bảo đảm Bên cạnh đó, cần nâng cao trách nhiệm cho cán thực thủ tục liên quan đến xử lý tài sản chấp QSDĐ nhƣ đấu giá QSDĐ, chuyển nhƣợng QSDĐ thông qua việc đặt chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, tăng cƣờng theo dõi giám sát ngƣời đứng đầu, xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm tăng cƣờng giám sát nhân dân thông qua chế khiếu nại, tố cáo Thứ năm, h oàn thiện quy định mang tính đặc thù xử lý tài sản chấp QSDĐ (1) Cần có cách quy định thống nhất, rõ ràng trường hợp xử lý QSDĐ có tài sản gắn liền với đất Nhƣ phân tích, pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ cần thiết phải có quy định rõ ràng trƣờng hợ p xử lý QSDĐ có tài sản gắn liền với đất Đây nội dung đƣợc vận dụng nhiều thực tế đất đai tài sản đất gắn liền với trình sử dụng đất, ngƣời sử dụng ln có đầu tƣ làm tăng giá trị đất Do đó, đƣa cá c quy định liên quan tới xử lý vấn đề cần thiết phải giải đầy đủ hai nội dung nhƣ nêu (1) ngƣời sử dụng đất ngƣời chủ sở hữ u tài sản đất có m ột hay hai chủ thể tách rời (2) tài sản đất tách rời hay khơng Từ đó, có cách áp dụng rõ ràng thống nhất, đảm bảo quyền lợi cho bên quan hệ chấp (2) Cần có quy định chặt chẽ trường hợp xử lý QSDĐ chấp bị Nhà nước thu hồi ● Đối với trƣờng hợp đất bị Nhà nƣớc thu hồi nhu cầu sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng mục tiêu phát triển kinh tế pháp luật cần bỏ thuật ngữ “bồi thƣờng” cho bên nhận chấp mà thay quy định trách nhiệm thực nghĩa vụ toán bên chấp cho bên nhận chấp từ khoản tiền bồi thƣờng nhà nƣớc để nhằm đảm bảo phù hợp với chất quan hệ 67 ● Cần có quy định chế ba bên N hà nƣớc, bên chấp bên nhận chấp để tránh trƣờng hợp sau nhận tiền bồi thƣ ờng, bên ch ấp có thái độ chây ì, trì hỗn nghĩa vụ tốn nợ Theo đó, bên nhận chấp đƣợc trao quyền thực chức toán N hà nƣớc ngƣời có QSDĐ bị thu hồi, sau tốn xong, số tiền lại từ khoản tiền bồi thƣờng đƣợc trả cho bên chấp (3) Cần có hướng dẫn cụ thể cách hiểu vận dụng trường hợp xử lý QSDĐ người thứ ba Việc Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba thời gian gần để lại nhiều hậu nặng nề cho xã hội nhƣ có ngun làm vơ hiệu hàng trăm nghìn hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba tồn TCTD; khoản vay có bảo đảm TCTD trở thành khoản vay khơng có bảo đảm; tiền lệ khơng tốt để bên thứ ba lợi dụng yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐTC tài sản bên thứ ba vô hiệu nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ thay cho bên vay với TCTD Do đó, thời gian tới, quan có thầm quyền cần sớm có văn hƣớng dẫn bên xác lập giao dịch ký kết hợp đồng cho phù hợp đồng thời có văn hƣớng dẫn tòa án cấp công tác xét xử vụ tranh chấp HĐTD liên quan đến HĐTC tài sản bên thứ ba cho phù hợp với quy định BLDS, pháp luật đất đai, pháp luật giao dịch bảo đảm Thứ sáu, hồn thiện quy trình, hệ thống sách, cơng cụ quản lý tài sản bảo đảm hệ thống TCTD nâng cao trình độ, chun mơn nghiệp vụ, trách nhiệm cho cán bộ, nhân viên tín dụng QSDĐ vốn tài sản có giá trị lớn, giấy tờ xác định quyền sử dụng chƣa rõ ràng liên quan tới nhiều chủ thể nên trình xử lý tài sản chấp dễ xảy tranh chấp, chí có hành vi lừa đảo nhằm chiếm dụng vốn tín dụng, từ làm chậm trình xử lý, ảnh hƣởng tới việc thu hồi vốn TCTD Do đó, ngồi giải pháp mang tính khách quan để q trình xử lý tài sản chấp QSDĐ đƣợc nhanh chóng, an tồn cần thiết khâu đầu vào (thẩm định, định giá ) kiểm sốt q trình ngƣời sử dụng quản lý, khai thác 68 QSDĐ phải tn theo m ột quy trình chặt chẽ, có vai trò khơng nhỏ cán bộ, nhân viên tín dụng Các TCTD cần hồn thiện quy trình, hệ thống chế sách, cơng cụ quản lý tài sản bảo đảm nội TCTD để đảm bảo thơng tin từ phía khách hàng đƣợc minh bạch, tránh tình trạng mập m xác định sở hữu chung, riêng giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, TCTD kiểm sốt đƣợc trình khai thác, sử dụng đất thực quyền ngƣời sử dụng đất cho vừa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vừa đảm bảo an toàn cho khoản vay chấp QSDĐ không bị chuyển nhƣợng bất hợp pháp hay làm suy giảm giá trị so với ban đầu Ngoài ra, cần có biện pháp nâng cao lực, trình độ nhƣ trách nhiệm cho cán bộ, nhân viên thực hoạt động cấp tín dụng Các TCTD cần đẩy mạnh phổ biến kiến thức pháp luật, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ làm công tác cho vay, nhận tài sản bảo đảm để họ thực quy trình, thủ tục đảm bảo an tồn cho TCTD C ùng với chế tài xử phạt nhƣ khen thƣởng, khuyến khích động viên từ ng cá nhân nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ 69 KẾT LUẬN CHƢƠNG Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản chấp QSDĐ nói riêng ngày đƣợc hồn thiện th eo hƣớng tơn trọng thỏa thuận bên, tạo điều kiện thuận lợi cho TCTD trình thu giữ tài sản bảo đảm Tuy nhiên, trƣớc phát triển kinh tế, quan hệ chấp QSDĐ trở nên phức tạp kéo theo đó, việc xử lý tài sản chấp QSDĐ đòi hỏi cao Với hệ thống pháp luât hành chƣa đủ sức để giải tình trạng xử lý nợ nhiều bất cập Đó phƣơng thức xử lý mâu thuẫn văn pháp luật, thủ tục xử lý gây phiền hà khó khăn cho c ác TCTD, phối hợp chƣa đủ mạnh quan có liên quan Các hạn chế dẫn đến việc thu hồi nợ TCTD trở nên chậm, ảnh hƣởng tới nguồn vốn cho vay bị “đóng băng”, từ đó, ảnh hƣởng tới lƣu thơng tài thị trƣờng Từ việc nghiên cứu quy định có liên quan tới trình xử lý tài sản chấp QSDĐ nhƣ xử lý, phƣơng thức xử lý, trình tự thủ tục, mối quan hệ phối hợp bên trình xử lý tài sản với việc đánh giá thực trạng pháp luật thực thi thực tế, từ tìm vƣớng mắc, bất cập nghiên cứu giải pháp hoàn thiện có tác dụng tích cực hồn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm, đẩy nhanh tiến độ thu hồi vốn cho TCTD nhu cầu cấp bách 70 KẾT LUẬN Thị trƣờng kinh tế thời gian qua lên thực trạng TCTD hoạt động cầm chừng m ột lƣợng lớn tiền cho vay bất động sản chƣa thể thu hồi đƣợc Đây đƣợc coi tƣợng “nợ xấu” mà nhà nƣớc toàn xã hội quan tâm Nếu khô ng giải đƣợc tƣợng kinh tế bị ảnh hƣởng lớn nguồn vốn TCTD đƣợc coi dòng chảy tiền tệ làm lƣu thơng hoạt động kinh tế bị “ách” lại Đã có nhiều giải pháp đƣợc đƣa nhƣng nhữ ng giải pháp lớn cho vấn đề xử lý số tài sản chấp bất động sản “nằm im” lớn dƣới theo dõi TCTD Việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung QSDĐ nói riêng đƣợc ghi nhận đầy đủ văn pháp luật dân s ự, đất đai, tài Các quy định pháp luật vấn đề khơng ngừng hồn thiện theo hƣớng phù hợp với phát triển thị trƣờng, với nhu cầu xử lý nợ TCTD Tuy nhiên hoạt động xử lý tài sản bảo đảm TCTD lại khơng dễ dàng quy định chồng chéo, mâu thuẫn, chí thiếu trƣớc thực tế sơi động diễn Bên cạnh đó, chƣa có nhữ ng quy định đủ mạnh để huy động vào quan chức hỗ trợ TCTD thu hồi tài sản bên giữ tài sản có thái đ ộ chống đối, quy định buộc trách nhiệm cho từ ng cán tín dụng Do đó, việc nghiên cứu quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ TCTD, từ đó, tìm hạn chế, bất cập đƣa giải pháp hồn thiện có ý nghĩ a góp phần giải thực trạng nợ xấu tồn thực tế, mà tài sản QSDĐ chiếm khối lƣợng không nhỏ số tài sản bảo đảm TCTD 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO I- Văn pháp luật Bộ Luật Dân Việt Nam năm 1995, 2005 Bộ Luật dân Cộng hòa Pháp Bộ Luật Dân Nhật Bản năm 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2003, 2004, 2006) Bộ Luật Dân Québec (Canada) Dự thảo Thông tƣ liên tịch hƣớng dẫn xử lý tài sản bảo đảm Bộ Tƣ pháp – Bộ Tài nguyên M ôi trƣờng – Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam (tháng 4.2013) Hiến pháp nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2001 Luật Đất đai năm 1993, 2003 Luật Quyền tài sản Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 2007 (thông qua kỳ họp thứ Quốc hội khóa 10 ngày 16/3/2007) Luật Thi hành án dân năm 2008 10 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 12 Nghị định Chính phủ số 165/1999/NĐ -CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm 13 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999của Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 72 14 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 15 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ v iệc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ -CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 16 Nghị định số164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 Chính phủ kê biên, bán đấu giá Quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án 17 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Chính phủ đăng ký giao dịch đảm bảo 18 Quy chế chấp, cầm cố bảo lãnh tài sản vay vốn ngân hàng kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 Thống đốc Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam 19 Thông tƣ liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN -BTP-BCA-BTC-TC ĐC ngày 23/4/2001 hƣớng dẫn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng 20 Thơng tƣ liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNM T ngày 13 tháng năm 2006 Bộ Tƣ pháp Bộ Tài nguyên M ôi trƣờng sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT -BTP-BTNM T ngày 16 tháng năm 2005 Bộ Tƣ pháp Bộ Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 21 Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT -BTP-BTNM T ngày 13/6/2006 hƣớng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền ngƣời sử dụng đất 22 Thông tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT -BTP-BTNM T ngày 18/11/2011 Bộ Tƣ pháp Bộ Tài nguyên M ôi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 73 II- Luận án, luận văn, khóa luận tốt nghiệp 23 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp Quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sỹ Luật học, Viện Nhà nƣớc Pháp luật, Hà Nội 24 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2010), Lý luận thực tiễn biện pháp chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng, Hà Nội (Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng, Chủ nhiệm đề tài: Ths Vũ Thị Hồng Yến - Khoa PLDS) 25 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2006), Vấn đề xử lý quyền sử dụng đất người sử dụng đất không trả nợ cho tổ chức tín dụng - kinh nghiệm qua số vụ án lớn (Cơng trình dự thi giải thƣởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học), III- Sách, báo, tạp chí, báo cáo, chuyên đề 26 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm , Bộ Tƣ pháp (2013), báo cáo Đánh giá tổng quan thực trạng pháp luật giao dịch bảo đảm thực tiễn hoạt động xử lý tài sản bảo đảm – Đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật (Tài liệu Hội thảo ngày 11/4/2013) 27 Đào Duy Anh, 2000, Từ điển Hán Việt, Nxb Khoa học xã hội, trang 154 394 trích Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2010), Lý luận thực tiễn biện pháp chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng , Hà Nội (Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng, Chủ nhiệm đề tài: Th s Vũ Thị Hồng Yến- Khoa PLDS) 28 Lê M inh Hùng, Thực trạng pháp luật giao dịch bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm - Những vấn đề cần nghiên cứu, hoàn thiện (Chuyên đề Hội thảo Phương hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm nhằm nâng cao hiệu xử lý tài sản bảo đảm ngày 74 11/4/2013 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm , Bộ Tƣ pháp chủ trì) 29 Nguyễn Thị Nga (2008), Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vướng mắc trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại nay, Tạp chí Nhà nƣớc pháp luật, Viện nhà nƣớc pháp luật, (4), tr 15 – 22 30 Nguyễn Phƣơng Linh LS Nguyễn Văn Phƣơng (2012), Rủi ro pháp lý từ hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba, Tạp chí ngân hàng, (23), trang 14, 15 31 Phạm Xuân Hòe (1999), Giải vướng mắc chấp tài sản vay vốn ngân hàng khơng có nghị định Chính phủ, Tạp chí Ngân hàng, (1), tr 32 -33 32 Trung tâm từ điển học, 2008, Từ điển Tiếng Việt, Nxb.Đà Nẵng, tr.1160 trích Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2010), Lý luận thực tiễn biện pháp chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng , Hà Nội (Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng, Chủ nhiệm đề tài: Ths Vũ Thị Hồng Yến - Khoa PLDS) 33 Tòa án nhân dân tối cao (1999), án hình phúc thẩm số 05/HSPT 01/12/1999 Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao thành phố Hồ Chí M inh xét xử vụ án M inh Phụng – Epco, thành phố Hồ Chí M inh trích Nguyễn Thị Nga (2008), Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vướng mắc q trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại , Tạp chí Nhà nƣớc pháp luật, Viện nhà nƣớc pháp luật, (4), tr 15 – 22 34 Theo ấn phẩm M ôi trƣờng kinh doanh năm 2006 N gân hàng giới Cơng ty Tài quốc tế đồng xuất bản, trích Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia, Bộ Tƣ pháp (2013), báo cáo Đánh giá tổng 75 quan thực trạng pháp luật giao dịch bảo đảm thực tiễn hoạt động xử lý tài sản bảo đảm – Đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật (Tài liệu Hội thảo ngày 11/4/2013) IV- Tài liệu trực tuyến 35 Hồ Quang Huy - Nguyễn Quang Hƣơng Trà (2012), Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu tổ chức tín dụng - Nhìn từ góc độ quy định pháp luật hành xử lý tài sản bảo đảm, truy cập ngày 2/4/2013 địa chỉ: http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien -cuu-trao- doi.aspx?ItemID=4525 36 Nguyễn Hoài (2012), Khó xử lý tài sản bảo đảm, truy cập ngày 17/3/2013 địa chỉ: http://dantri.com.vn/kinh -doanh/kho-nhu-xu-ly-taisan-bao-dam-647112.htm 37 Thanh Hải (2012), Xử lý tài sản bảo đảm: rủi ro thuộc Ngân hàng , truy cập ngày 15/3/2013 địa chỉ: http://www.tinmoi.vn/xu -ly-tai-sanbao-dam-rui-ro-thuoc-ve-ngan-hang-11975906.htm 38 Ths Lê Thị Kim Tuyến, Gian nan đường xử lý nợ xấu , truy cập ngày 5/4/2013 tai địa chỉ: http://www.vietinbank.vn/web/home/vn/research/07/070319.html ... SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1.1 Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng 1.1.1 Khái niệm, chất chấp tài sản 1.1.2 Thế chấp quyền sử dụng đất Việt... Căn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 24 2.2 Các phƣơng thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 27 2.2.1 Xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận 27 2.2.2 Xử lý quyền sử dụng đất. .. tổ chức tín dụng - Chương 3: Hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp q uyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Chƣơng 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN TH Ế CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC T Ổ CHỨC