Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân thành phố hà nội tt

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG THỊ HUẾ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC HÀ NỘI -2017 Công trình hoàn thành tại:.HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS GVCC DOÃN HỒNG NHUNG Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội .giờ ngày tháng năm Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học xã hội LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển kinh tế thị trường thông thoáng chế cho vay thị trường tài việc cho vay tổ chức tín dụng góp phần tạo hội cho doanh nghiệp cá nhân phát triển kinh tế Do đó, hoạt động vay vốn ngân hàng diễn sôi động, ngày trở nên quan trọng thiếu bối cảnh kinh tế thị trường Đi kèm với việc bảo đảm cho khoản vay tổ chức tín dụng mà đặc trưng chấp tài sản Trong số tài sản sử dụng để chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến bên nhận chấp ưa chuộng so với tài sản khác.Tuy nhiên, tình hình kinh tế nước ta rơi vào khủng hoảng, doanh nghiệp đầu tư làm ăn thua lỗ kéo theo nợ xấu ngân hàng tăng lên Khi khách hàng không khả trả nợ tổ chức tín dụng muốn thu hồi vốn cho vay cách xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên việc xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất không dễ dàng mà phát sinh nhiều vấn đề liên quan.Có nguyên nhân khách quan từ thị trường bất động sản, có nguyên nhân chủ quan tổ chức tín dụng Bên cạnh từ thực tế giải thấy pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nhiều vấn đề vướng mắc pháp luật hành quy định việc xử lý tài sản quyền sử đụng đất để bảo đảm tiền vay chưa rõ ràng, chưa cụ thể số điểm bất hợp lý Việc nghiên cứu áp dụng pháp luật để giải vụ án tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay cần thiết, có ý nghĩa thiết thực, từ đề phương hướng để hoàn thiện pháp luật Do đó, học viên chọn đề tài “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua có nhiều chuyên gia nghiên cứu vấn đề có liên quan thuộc phạm vi luận văn, kể đến công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây; Lê Thị Thu Thủy (2006) “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”; Nguyễn Thị Nga (2009)“Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam”;Vũ Thị Hồng Yến (2013) “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”; Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) “Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”;Lê Thị Thúy Bình (2016) “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”; viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp QSDĐ tạp chí luật học chuyên ngành Xét mối quan hệ với nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài luận văn công trình khoa học nêu đề cập đến vấn đề xử lý tài sản chấp tất loại tài sản tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch chấp tài sản xử lý tài sản chấp QSDĐ theo phương thức quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Dựa vấn đề lý luận có, luận văn xem công trình nghiên cứu độc lập có tính hệ thống xử lý tài sản chấp QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam hành việc áp dụng pháp luật để xử lý trực tiếp thực tế giải Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ mặt lý luận, sở pháp lý thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ áp dụng xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để sở đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến quy định pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay Ngân hàng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định pháp luật áp dụng để giải tranh chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu dựa vấn đề lý luận để đánh giá quy trình giải TAND thành phố Hà Nội, từ xác định vấn đề pháp lý phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật Từ ta nhận xét việc áp dụng pháp luật vào thực tế có thuận lợi, khó khăn gì, tác động ảnh hưởng đến vấn đề kinh tế - xã hội Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Để đạt mục đích hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, đường lối Đảng Nhà nước ta hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khoa học như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát hóa, so sánh pháp luật để làm sáng tỏ mục tiêu nội dung nghiên cứu đềtài Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Từ phân tích, đánh giá luận văn làm sang tỏ vấn đề pháp luật liên quan đến đề tài, có ứng dụng thực tiễn, cụ thể sau: -Thứ nhất, dựa vấn đề lý luận biện pháp chấp, luận văn tập trung nghiên cứu khía cạnh pháp lý thực tiễn xử lý tài sản chấp QSDĐ -Thứ hai, luận văn trọng đến thực tiễn áp dụng quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để đưa đánh giá, nhận định hệ thống pháp luật hành -Thứ ba, luận văn tìm hiểu thực trạng xử lý tài sản chấp QSDĐ từ đưa hướng giải phù hợp với điều kiện kinh tế, trị, xã hội Việt Nam thông lệ quốc tế -Thứ tư, luận văn đề xuất giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chương; Chương 1: Những vấn đề lý luận hoạt động cho vay biện pháp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất Ngân hàng Việt Nam Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét xửtại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Chương 3: Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng Việt Nam nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM 1.1 Hoạt động cho vay Ngân hàng nghĩa vụ trả nợ tiền vay Ngân hàng Việt Nam 1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay Ngân hàng Theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng “Cho vay hình thức cấp tín dụng, theo ngân hàng cho vay giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích thời gian định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả gốc lãi” Trong “Thời hạn cho vay khoảng thời gian tính từ khách hàng bắt đầu nhận vốn vay thời điểm trả hết nợ gốc lãi vốn vay thoả thuận hợp đồng tín dụng tổ chức tín dụng khách hàng” “Kỳ hạn trả nợ khoảng thời gian thời hạn cho vay thoả thuận tổ chức tín dụng khách hàng mà cuối khoảng thời gian khách hàng phải trả phần toàn vốn vay cho tổ chức tín dụng” 1.2.2 1.2.2.1 Nghĩa vụ trả nợ tiền vay Ngân hàng Việt Nam Khái niệm Hợp đồng vay tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho vay giao tài sản cho bên vay; đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản loại theo số lượng, chất lượng phải trả lãi có thỏa thuận pháp luật có quy định 1.2.2.2 Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Thứ nhất: Bảo đảm tiền vay tài sản chấp Thứ hai: Bảo đảm tiền vay tài sản cầm cố Thứ ba: Bảo đảm tiền vay tài sản người thứ ba Thứ tư: Bảo đảm tiền vay tài sản hình thành tương lai 1.2 Quyền sử dụng đất pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng Việt Nam 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai, mà Điều 53 Hiến pháp năm 2013 khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Nhà nước chủ thể có đầy đủ ba quyền đất đai Theo đó, để thực quyền chủ sở hữu, Nhà nước “Trao QSDĐ cho người sử dụng đất người sử dụng đất ổn định; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất” Trên sở Hiến pháp, sau ngày 29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật đất đai thay Luật đất đai năm 2003, Điều Luật đất đai năm 2013 thể chế hóa rõ Điều 53 Hiến pháp năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định luật này” Có thể đưa khái niệm QSDĐ sau: “QSDĐ quyền chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền khai thác thuộc tính, công dụng đất, quyền hưởng thành lao động kết đầu tư đất quyền khác theo quy định phápluật” 1.2.2 Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Hợp đồng tín dụng Ngân hàng Việt Nam 1.2.2.1 Khái niệm Thế chấp QSDĐ thỏa thuận bên, theo bên có QSDĐ (gọi bên chấp) dùng QSDĐ để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân kinh tế với bên (gọi bên nhận chấp); bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp 1.2.2.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, đối tượng chấp tài sản đặc biệt biểu dạng quyền không thuộc quyền sở hữu người chấp Thứ hai, xét nguồn gốc chất chấp tài sản chấp QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ Thứ ba, trình tự thủ tục chấp QSDĐ quy định chặt chẽ nhiều so với trình tự, thủ tục thực giao dịch bảo đảm tài sản khác 1.3 Xử lý tài sản chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 1.3.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp Trong hoạt động tín dụng, việc thực biện pháp tài sản bảo đảm tiền vay khách hàng để thu hồi nợ gọi chung xử lý tài sản bảo đảm Theo quy định khoản Điều 95 Luật tổ chức tín dụng năm 2010 Điều 58 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hiểu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay giai đoạn bảo đảm tiền vay tài sản, giai đoạn thực biện pháp tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ mà tổ chức tín dụng cho vay có vi phạm nghĩa vụ khách hàng vay, bên bảo lãnh theo cam kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay 1.3.2 Đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay dựa nguyên tắc: thỏa thuận, công khai, khách quan, kịp thời, tôn trọng bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên Nguyên tắc thoả thuận nguyên tắc xuyên suốt toàn trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay; nguyên tắc đảm bảo công khai, khách quan xử lý tài sản bảo đảm vừa bảo vệ lợi ích bên bảo đảm có tài sản bị đưa xử lý đồng thời bảo đảm cân quyền TCTD bên bảo đảm; nguyên tắc tôn trọng bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay mục tiêu mà pháp luật hướng tới Và cuối nguyên tắc việc xử lý tài sản bảo đảm phải kịp thời, nhanh chóng; nguyên tắc cần thiết việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, tuân thủ hạn chế thiệt hại trường hợp tài sản bảo đảm xuống cấp, giá… 1.3.3 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Theo đó, việc nghiên cứu tìm hiểu xử lý tài sản chấp QSDĐ tiếp cận góc độ kinh tế góc độ pháp lý chấp: Dưới góc độ kinh tế, Xử lý tài sản chấp QSDĐ thực hóa quyền bên nhận chấp quyền lợi không bảo đảm theo quan hệ trái quyền thiết lập thông thường QSDĐ sử dụng để bảo đảm thông qua xử lý quy đổi thành tiền nhằm bù đắp cho lợi ích bên nhận chấp Như vậy, xử lý tài sản chấp QSDĐ khâu vô quan trọng để bảo đảm an toàn cho quyền lợi chủ thể, thúc đẩy phát triển kinh tế Dưới góc độ học thuyết pháp lý, xử lý tài sản chấp QSDĐ cần phải coi “quá trình” để thực thi quyền bên nhận chấp thông qua biện pháp tác động đến QSDĐ chấp Bởi lý sau: Thứ nhất: Bên nhận chấp cần phải chứng minh điều kiện cần đủ để thực thi quyền lợi QSDĐ chấp, là: có vi phạm nghĩa vụ bảo đảm, hợp đồng chấp QSDĐ hợp pháp Nếu hợp đồng chấp QSDĐ chúng không hợp pháp bên nhận chấp quyền xử lý QSDĐ Thứ hai, việc xử lý tài sản chấp QSDĐ việc tiến hành thủ tục để định đoạt QSDĐ Do vậy, cần phải có chuyển giao quyền quản lý QSDĐ từ bên chấp sang cho bên nhận chấp xử lý tài sản Như vậy, xử lý tài sản chấp QSDĐ việc tiến hành biện pháp định đoạt QSDĐ để thu hồi số tiền tương đương với nghĩa vụ bảo đảm, bảo vệ quyền lợi bên nhận thếchấp Thứ ba, xử lý tài sản chấp QSDĐ bảo đảm lợi ích chủ thể có quyền QSDĐ nguyên tắc "ai công bố quyền trước ưu tiên toán trước" Tính chất vật quyền chấp QSDĐ hợp pháp cho việc xác định thứ tự ưu tiên toán trường hợp Trên sở phân tích nêu trên, đưa khái niệm xử lý tài sản chấp QSDĐ sau: trình thực thi quyền bên nhận chấp thông qua việc tiến hành thủ tục định đoạt QSDĐ qua phương thức đặc thù số tiền thu toán cho bên nhận chấp chủ thể CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất Các điều kiện để thực quyền chấp quyền sử dụng đất: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; thời hạn sử dụng đất Ngoài ra, theo quy định pháp luật dân chế độ sở hữu, tài sản chung hộ gia đình, định liên quan đến việc định đoạt tài sản chung cần có đồng ý thành viên thành niên gia đình; việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung thành viên thực theo phương thức thỏa thuận 2.1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chủ thể quan hệ chấp QSDĐ Chủ thể quan hệ TCQSDĐ chủ thể quan hệ bảo đảm TCQSDĐ, gồm có hai bên, bên gọi bên chấp bên gọi bên nhận chấp + Bên chấp QSDĐ Bên TCQSDĐ quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên cam kết trước bên có quyền quan hệ nghĩa vụ bảo đảm TCQSDĐ việc QSDĐ hợp pháp để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân trước bên nhận chấp + Bên nhận chấp QSDĐ Bên nhận TCQSDĐ giao dịch bảo đảm bên chấp nhận cam kết bên bảo đảm thực nghĩa vụ dân tài sản chấp QSDĐ 10 2.2 Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng 2.2.1 Điều kiện xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp trình xử lý QSDĐ chấp Trước xử lý QSDĐ chấp, bên nhận chấp phải đăng ký thông báo xử lý tài sản chấp QSDĐ văn thông báo phải mô tả rõ QSDĐ xử lý Thứ hai, hậu pháp lý xử lý tài sản chấp QSDĐ làm chấm dứt quyền sử dụng bên chấp QSDĐ Việc xử lý tài sản chấp QSDĐ thực có vi phạm nghĩa vụ bảo đảm giá trị QSDĐ dùng để bù đắp thay cho giá trị nghĩa vụ bị vi phạm Thứ ba, phương thức xử lý tài sản chấp QSDĐ đa dạng, phong phú phụ thuộc vào thỏa thuận bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Thứ tư, số tiền thu từ xử lý tài sản chấp QSDĐ toán cho chủ thể có liên quan phải dựa thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc công bố quyền trước toán trước, trừ trường hợp đặc biệt có quy định pháp luật Tuy nhiên, chủ thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên toán cho không làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp người khác Thứ năm, trình xử lý tài sản chấp QSDĐ cần phải tuân thủ quy định khác thủ tục hành Thứ sáu, kết xử lý tài sản chấp QSDĐ bị chi phối yếu tố sau: (i) QSDĐ phải hợp pháp có tính khoản: Tính hợp pháp QSDĐ thể việc QSDĐ phải thuộc sở hữu bên chấp chứng minh qua GCN QSDĐ bên chấp Tính khoản QSDĐ thể hai khía cạnh: QSDĐ phải dễ dàng bán, chuyển nhượng thị trường Và QSDĐ phải định giá xác theo giá trị 11 2.2.2 Vai trò Tòa án giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Khi hai bên không thực đầy đủ nghĩa vụ dễ xảy tranh chấp liệt Để bảo đảm thực tốt, phát huy vai trò pháp luật TCQSDĐ cần phải bảo đảm lực nhóm chủ thể thứ ba có trách nhiệm giải tranh chấp TCQSDĐ có tranh chấp xảy có đầy đủ phương thức giải tranh chấp vừa phù hợp với chế thị trường vừa thỏa mãn mong muốn bên tranh chấp Về chủ thể, trọng tài thương mại; Tòa án; phán trọng tài bị quan Tòa án xem xét lại bên có yêu cầu hủy định trọng tài đó, TCTD thường lựa chọn Tòa án để giải việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất; đồng thời sau án có hiệu lực việc áp dụng pháp luật để xử lý tài sản chấp QSDĐ tiếp tục thực theo quy định hành 2.2.3 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 2.2.3.1 Căn xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Bộ luật dân mở rộng trường hợp xử lý tài sản chấp, cho phép bên thỏa thuận với để thực việc bảo đảm theo tính chất giao dịch dân đồng nghĩa với nới rộng quyền bên nhận chấp quy định Điều 199 Bộ luật dân 2015 Theo đó, hiệu lực đối kháng với người thứ ba phát sinh thông qua nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm đăng ký biện pháp bảo đảm Việc quy định phù hợp với nguyên tắc chiếm hữu thực tế mà Bộ luật dân năm 2015 muốn làm rõ: chủ thể nắm giữ trực tiếp tài sản suy đoán chủ thể có quyền tài sản nắm giữ Nguyên tắc thể điều 184, suy đoán tình trạng quyền người chiếm hữu: “Người chiếm hữu suy đoán tình; người cho người chiếm hữu không tình phải chứng minh Trường hợp có tranh chấp quyền tài sản người chiếm hữu suy đoán người có quyền đó.Người có tranh chấp với người chiếm hữu phải chứng minh việc người chiếm hữu quyền.” 12 Khác với Bộ luật Dân năm 2005, Bộ Luật Dân năm 2015 có quy định rõ ràng trường hợp theo Điều 325 Điều 326 về: “Thế chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất “thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất” 2.2.3.2 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Thứ nhất: Xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất có tự nguyện bàn giao Thứ hai: Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tự nguyện bàn giao Trong trường hợp này, bên nhận chấp lựa chọn hai hướng xử lý sau: Thứ nhất: Bán đấu giá quyền sử dụng đất Trong trường hợp bên thỏa thuận việc xử lý QSDĐ chấp QSDĐ xử lý theo phương thức bán đấu giá Thứ hai: Khởi kiện Tòa án Như vậy, bên chấp thái độ hợp tác trình xử lý tài sản bảo đảm, mà điều xảy thường xuyên thực tế, dẫn đến bên nhận chấp bên thứ ba tiến hành xử lý tài sản bảo đảm bên có thỏa thuận từ trước phải xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ để thực nghĩa vụ, hầu hết hợp đồng chấp phải chuyển sang Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền 2.2.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 2.2.4.1 Thông báo việc xử lý quyền sử dụng đất chấp 2.2.4.2 Thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý 2.2.4.3 Thi hành án, định Tòa án 2.2.4.4 Thủ tục xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 2.2.4.5 Thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý quyền sử dụng đất Nếu giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác minh thứ tự ưu tiên toán khixử lý tài sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký Nếu tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch đăng ký, 13 giao dịch không đăng ký giao dịch đăng ký ưu tiên toán trước,… 2.2.5 ộ lu t Nh ng điểm m i chế đ nh bảo đảm thực nghĩa vụ n n m -Bộ luật Dân năm 2015 lần ghi nhận thể số giá trị cốt lõi lý thuyết vật quyền điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ dân hài hòa hóa với lý thuyết trái quyền Bộ luật Dân năm 2005 tiếp cận biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dựa tảng lý thuyết trái quyền - Bộ luật Dân năm 2015 tăng cường quyền tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm bên tham gia giao dịch bảo đảm theo tinh thần nguyên tắc Hiến pháp năm 2013, đồng thời đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hợp đồng bảo đảm Bên cạnh đó, Bộ luật Dân năm 2015 đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hợp đồng bảo đảm nhằm tạo thuận lợi tối đa cho bên tham gia quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ, - Bộ luật Dân năm 2015 hoàn thiện chế (phương thức) làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp bảo đảm, - Bộ luật Dân năm 2015 đổi cách tiếp cận đăng ký biện pháp bảo đảm, từ đăng ký “nghĩa vụ” công dân sang đăng ký “quyền” công dân - Bộ luật Dân năm 2015 có cách tiếp cận khoa học giá trị pháp lý (hệ pháp lý) đăng ký biện pháp bảo đảm 2.3 Áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay hợp đồng tín dụng Ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 2.3.1 Đánh giá việc thực thi áp dụng pháp lu t xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay hợp đồng tín dụng Ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 14 Hiện việc bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng chiếm tỉ lệ lớn.Có thể nói pháp luật năm gần có thay đổi điều chỉnh theo hướng thông thoáng tạo điều kiện thuận lợi, chủ động cho bên nhận chấp việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ Tuy nhiên, trình xử lý QSDĐ chấp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, trình tự, thủ tục xử lý phức tạp, kéo dài, hệ thống pháp luật hành nhiều bất cập nguyên nhân dẫn tới tình trạng nợ đọng chủ thể nhận chấp nói chung TCTD nói riêng ngày lớn Thứ nhất, Tòa án không thụ lý đơn khởi kiện với lý đơn khởi kiện không ghi đầy đủ cụ thể ghi không tên, địa người bị kiện Thứ hai, việc xử án tín dụng Tòa án thường diễn thời gian dài chi phí lớn Thứ ba, quan tài phán có nhận thức không quán xử lý tranh chấp Thứ tư, việc xử lý tài sản chấp gặp khó khăn lỗi từ phía TCTD 2.3.2 Nh ng khó kh n hoạt động xét xử Tòa án nh n d n thành phố Hà Nội ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Từ việc xét xử vụ án tranh chấp Hợp đồng tín dụng có liên quan đến việc xử lý tài sản để bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất Tòa án áp dụng quy định pháp luật theo Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân văn hướng dẫn có liên quan để xác định việc vay vốn, chấp thực hợp đồng ký kết chủ thể tham gia giao dịch Tòa án trình giải xác minh vấn đề tranh chấp phát sinh, áp dụng quy định pháp luật đưa nhận định đắn để giải vụ án, từ đưa định luật Tuy nhiên qua xem xét theo thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm đa số vụ án bị kháng nghị lý là: xác minh thu thập chứng không đầy đủ; xác định tư cách người tham gia tố tụng không không đầy đủ; xem xét đánh giá chứng chưa toàn diện, xác xác định tính hợp pháp hợp đồng chấp, bảo lãnh không đúng; xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay theo 15 hợp đồng tín dụng không pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp đương Sai sót chủ yếu án Tòa án cấp việc Tòa án thu thập, xác minh chứng không đầy đủ nên dẫn đến định việc xử lý tài sản bảo đảm vụ án không quy định pháp luật Trong trình giải vụ án Tòa án thu thập, xác minh chứng không đầy đủ dẫn đến có nhiều trường hợp tài sản chấp nhà, đất mà Tòa án định xử lý để thu hồi nợ, Cơ quan thi hành án tiến hành xác minh tài sản để thi hành lại phát tài sản cần thi hành người phải thi hành theo định án định, mà có người khác sinh sống xây dựng công trình có người có quyền lợi khác liên quan đến tài sản này, không Tòa án triệu tập tham gia tốtụng Hiện Tòa án xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng mà tài sản chấp quyền sử dụng đất phát sinh nhiều tranh chấp trình giải Việc Ngân hàng cho vay không xác định tài sản chấp có tranh chấp hay không vấn đề khó khăn cho vay Ngân hàng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xem xét việc cho vay mà không lường trước hết vấn đề phát sinh bên có ý định giấu thời điểm chấp bên chấp không nắm bắt rõ tài sản chấp Vì pháp luật dân liên quanđến quyền sử dụng đất cần quy định cụ thể phương thức giải có tranh chấp xảy 2.3.3 Các vấn đề vư ng mắc, khó kh n nguyên nh n việc áp dụng pháp lu t việc xử lý tài sản quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Thực tiễn thực pháp luật TCQSDĐ cho thấy hạn chế việc thực pháp luật TCQSDĐ bắt nguồn từ nguyên nhân sau đây: Một là, pháp luật TCQSDĐ nhiều bất cập; chồng chéo mâu thuẫn, chưa đồng bộ; thiếu cụ thể, chưa rõ ràng Hai là, công tác tổ chức thực pháp luật nhiều yếu Ba là, yếu trình độ, lực, phẩm chất đạo đức 16 phận cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan tư pháp, quan bổ trợ tư pháp Bốn là, tình trạng lạc hậu, chậm đại hóa hoạt động quan quản lý nhà nước quan tư pháp, quan giao dịch có bảo đảm v.v… Từ vướng mắc, khó khăn để đảm bảo việc xét xử áp dụng luật vấn đề xử lý tài sản quyền sử dụng đất cần thực hiện: Một là, thường xuyên rà soát pháp luật hành để phát quy định bất cập, mâu thuẫn, chưa rõ ràng, thiếu cụ thể Hai là, đẩy mạnh triển khai hoạt động tổ chức thực pháp luật Ba là, tổng kết hoạt động xét xử, giải tranh chấp TCQSDĐ: Tổng kết để rút kinh nghiệm xét xử bồi dưỡng nâng cao trình độ, lực cán bộ, công chức xử lý vi phạm Kết luận chƣơng Việc xử lý QSDĐ chấp làm chấm dứt hợp đồng chấp Theo đó, quyền QSDĐ bên chấp chấm dứt (cả pháp lý thực tế) dịch chuyển cho bên nhận chấp người thứ ba để bù đắp cho lợi ích bên nhận chấp Trong trình giải vụ án tranh chấp việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội thể việc áp dụng pháp luật liên quan để giải vụ việc Tuy nhiên việc giải vụ án gặp nhiều khó khăn mà nguyên nhân chủ yếu phía chủ thể nhận chấp, bên chấp có phát sinh nhiều quan hệ pháp luật xảy tranh chấp, đồng thời việc luật áp dụng chưa đồng nhất, chưa có cách hiểu thống chồng chéo pháp luật Hoàn thiện pháp luật TCQSDĐ yếu tố quan trọng, chế tổ chức thực thực tế lại đề có ý nghĩa thực tiễn 17 CHƢƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 3.1 Cơ sở để hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng Hiện tại, quy định hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh quan hệ TCQSDĐ quy định nhiều đạo luật khác BLDS, LĐĐ, Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân & Gia đình, Bộ Luật Tố tụng dân sự, Luật Thi hành án… Ngoài ra, quy định pháp luật hướng dẫn áp dụng nhiều NĐ-CP như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Nghị định số11/2011/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; Nghị định 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định 88/2009/NĐ-CP cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền đất… nhiều Thông tư, Thông tư liên Bộ, ngành ban hành để hướng dẫn áp dụng Nghị định Quá trình thực pháp luật dẫn đến thực trạng là: có nhiều văn pháp luật khác điều chỉnh quan hệ TCQSDĐ, chồng chéo, thiếu thống Thực tế làm cho chủ thể trình tuân thủ áp dụng quy phạm pháp luật TCQSDĐ để giải tranh chấp, bất đồng lúng túng Vì rằng, quy định chồng chéo, rườm rà, lại chưa quy định rõ nguyên tắc pháp lý để chủ thể trình sử dụng dễ hiểu, dễ vận dụng; chủ thể áp dụng pháp luật có pháp lý rõ ràng để áp dụng chế tài tương ứng Để khắc phục điểm mâu thuẫn, chồng chéo pháp luật TCQSDĐ nhằm tạo tiền đề thuận lợi cho hoạt động thực pháp luật, công việc thiết yếu trước hết tiến hành rà soát lại tất văn pháp luật có liên quan để tiến hành loại bỏ quy định không phù hợp Những nội dung có ý nghĩa quan trọng thực tế để điều chỉnh quan hệ xã hội (sự tác động quy phạm pháp luật TCQSDĐ đến hành vi chủ thể) cần bổ sung, sửa 18 đổi để bảo đảm phù hợp, hợp lý nhằm tạo thuận tiện cho chủ thể việc tuân thủ, sử dụng hoạt động áp dụng phápluật Ngoài việc hoàn thiện pháp luật TCQSDĐ bảo đảm đồng việc tổ chức thực pháp luật, kiện toàn tổ chức hoạt động nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức, quan quản lý nhà nước, quan tư pháp, quan bổ trợ; bước đại hóa quan giao dịch bảo đảm; hệ thống lưu trữ, trao đổi, kết nối thông tin liên quan đến QSDĐ, TCQSDĐ, giải TCQSDĐ 3.2 Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định không phù hợp Vì vậy, bên cạnh việc nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ hợp tác đội ngũ cán thuộc quan tổ chức thực thi pháp luật, đòi hỏi pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, trách nhiệm phối hợp quan, trách nhiệm pháp lý chủ thể thực thi nhiệm vụ củamình - Về để xử lý tài sản chấp QSDĐ: Việc xử lý tài sản chấp QSDĐ làm chấm dứt hợp đồng chấp nên ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác - Về bước xử lý tài sản chấp QSDĐ: Pháp luật cần bổ sung hướng dẫn thứ tự bước để xử lý tài sản chấp: - Về phương thức xử lý tài sản chấp QSDĐ: Pháp luật thực địnhcần thống quy định phương thức xử lý tài sản chấp trường hợp bên thỏa thuận thỏa thuận bên vô hiệu Pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản Pháp luật cần quy định cụ thể xử lý tài sản chấp trường hợp bên chấp dùng tài sản chấp để phạm tội vi phạm quy định hành 19 Pháp luật cần quy định thống nhất, đồng chế áp dụng thủ tục sang tênđối với tài sản chấp bị xử lý chữ ký hay giấy ủy quyền bên chấp - Về phân chia tiền bán tài sản TCQSDĐ: Theo nguyên tắc chung, việc phân chia số tiền bán tài sản chấp cần thực theo thứ tự ưu tiên theo quy định pháp luật Pháp luật cần bổ sung quy định thủ tục tố tụng dân rút gọn việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp tiến hành theo thủ tục tố tụng Tòa án xử lý tài sản chấp bên có thỏa thuận phương thức xử lý Các quy định thủ tục bán tài sản chấp QSDĐ phải bảo đảm tính đơn giản, thuận lợi số tiền thu phải sát với giá thị trường bất động sản QSDĐ Các giải pháp hoàn hệ thống pháp luật nâng cao hiệu áp dụng việc xử lý tài sản chấp QSDĐ: - Giải pháp đẩy mạnh hoạt động tổ chức thực pháp luật chấp quyền sử dụngđất - Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước giải vấn đề đất đai quan tư pháp - Xây dựng, kiện toàn hệ thống quan đăng kí giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch có bảo đảm, có hợp đồng chấp quyền sử dụngđất Tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp luật chấp quyền sử dụngđất - Tăng cường giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm đốivớicác hoạt động liên quan - đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất,ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 20 Kết luận chƣơng Thực pháp luật TCQSDĐ phụ thuộc vào điều kiện bảo đảm thực pháp luật bao gồm mức độ hoàn thiện pháp luật TCQSDĐ, hoạt động tổ chức thực pháp luật TCQSDĐ, điều kiện tổ chức máy, lực phẩm chất đội ngũ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan bổ trợ, quan xử lý tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định không phù hợp với thực tế để thống việc áp dụng pháp luật xét xử vụ án có liên quan 21 KẾT LUẬN Trong năm qua, với phát triển kinh tế thị trường chủ động hội nhập khu vực quốc tế với tham gia nhiều thành phần kinh tế quan hệ giao dịch dân sự, thương mại có bảo đảm phát triển đa dạng, phong phú, góp phần bảo đảm nhu cầu sản xuất - kinh doanh nhu cầu nâng cao đời sống nhân dân Vì pháp luật giao dịch có bảo đảm có pháp luật TCQSDĐ hình thành, phát triển tương đối nhanh, tạo sở pháp lý bảo đảm an toàn cho việc ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồngTCQSDĐ Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định không phù hợp Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ không hướng tới mục tiêu có hệ thống pháp luật cụ thể, rõ ràng, đơn giản thuận lợi cho người dân trình áp dụng, mà phải hướng tới hệ thống pháp luật linh hoạt, dễ tiếp cận, hài hòa pháp luật quốc gia với pháp luật quốc tế Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ không cần có định hướng mà đòi hỏi đề giải pháp thiết thực, khả thi, đôi với việc tổ chức thực quy định pháp luật thực tế Hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ phù hợp triển khai vào sống phát huy có hiệu hỗ trợ tích cực tham gia chủ thể thi hành pháp luật Vì vậy, bên cạnh việc nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ hợp tác đội ngũ cán thuộc quan tổ chức thực thi pháp luật, đòi hỏi pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, trách nhiệm phối hợp quan, trách nhiệm pháp lý chủ thể thực thi nhiệm vụ Đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam năm qua kết luận sau: Pháp luật TCQSDĐ không ngừng phát triển, hoàn thiện có nhiều ưu điểm, đó, quy định tài sản chấp QSDĐ, quy định quyền, nghĩa vụ bên hợp đồng TCQSDĐ, quy định trình tự, thủ tục, hiệu lực thời 22 hạn TCQSDĐ, quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ nói chung ngày rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi tăng sở pháp lý để ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ hợp đồng TCQSDĐ Tuy vậy, việc pháp luật TCQSDĐ nhiều hạn chế: số quy định liên quan đến QSDĐ, TCQSDĐ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng Thông tư chưa thống nhất, thiếu đồng bộ; số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể chưa chặt chẽ Những hạn chế ngày nhiều gây khó khăn ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ Phân tích, hệ thống hóa sở lý luận đánh giá thực trạng thực pháp luật TCQSDĐ để đề xuất quan điểm, giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ nước ta hiệnnay Trong điều kiện thực tiễn để bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ cần quán triệt quan điểm phải thực đồng điều kiện thực pháp luật (về mặt pháp lý, tổ chức thực pháp luật; kiện toàn tổ chức hoạt động, nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công cụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan tư pháp, quan bổ trợ; bước đại hóa quan giao dịch bảo đảm, hệ thống lưu trữ, trao đổi, kết nối thông tin QSDĐ, tổ chức giải TCQSDĐ); phải gắn kết với chế bảo đảm thực thi pháp luật, bảo đảm áp dụng pháp luật thống nhất; ý tính tương thích với tập quán điều ước quốc tế Đồng thời phải thực đồng giải pháp thực pháp luật TCQSDĐ; đẩy mạnh hoạt động tổ chức thực pháp luật TCQSDĐ; nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước đất đai, TAND, VKSND, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án; xây dựng, kiện toàn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bảo đảm; đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch có bảo đảm, có hợp đồng TCQSDĐ; kiện toàn tổ chức, đẩy mạnh hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý xã hội giúp cho quan, tổ chức, công dân thực quy định pháp luật TCQSDĐ; tăng cường giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm đối 23 với hoạt động liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồngTCQSDĐ 24 ... VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng. .. dân thành phố Hà Nội 2.3.1 Đánh giá việc thực thi áp dụng pháp lu t xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay hợp đồng tín dụng Ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành. .. cho vay biện pháp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất Ngân hàng Việt Nam Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét