1. Trang chủ
  2. » Thể loại khác

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (tt)

26 403 3

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

THÔNG TIN TÀI LIỆU

Thông tin cơ bản

Định dạng
Số trang 26
Dung lượng 511,66 KB

Nội dung

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)

Trang 1

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĂN QUANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2017

Trang 2

Công trình được hoàn thành tại:

Học viện Khoa học Xã hội

Người hướng dẫn khoa học:

TS NGUYỄN VĂN TUYẾN

Phản biện 1:

Phản biện 2:

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học Viện Khoa học Xã hội vào lúc: giờ, ngày tháng năm 2017

Có thể tìm hiểu luận văn tại:

- Thư viên Học viện Khoa học Xã hội

Trang 3

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hơn 10 năm có mặt tại thị trường Việt Nam, nhà chung cư đã khẳng định được vị trí, vai trò quan trọng của mình trong đời sống xã hội, đặc biệt tại khu vực đô thị Mô hình nhà chung cư đã giải quyết được bài toán về chỗ ở tại thành phố chật hẹp và đó cũng là xu hướng chung của xã hội hiện đại Hơn nữa, so với nhà xây trên đất thì giá nhà chung cư rẻ hơn nên nhà chung cư đã khẳng định được hiệu quả của mình và là sự lựa chọn của nhiều cá nhân, hộ gia đình, đặc biệt là người trẻ

Là một trong những thành phố lớn nhất cả nước, Hà Nội là địa phương có nguồn cung và có nhu cầu về nhà chung cư rất lớn Điều

đó thể hiện ở số lượng giao dịch mua bán nhà chung cư là khá cao trong nhiều năm trở lại đây Số lượng giao dịch thành công nhưng cũng kéo theo số lượng tranh chấp ngày càng nhiều, trong đó có những vụ việc đã và đang được đưa ra giải quyết tại tòa án Nguyên nhân của các tranh chấp này về cơ bản cũng chủ yếu là do sự không

rõ ràng của hợp đồng mua bán nhà chung cư cùng với những quy định chưa hoàn toàn đầy đủ và hợp lý về mua bán nhà chung cư hiện nay ở Việt Nam

Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, đa số các vụ tranh chấp hiện nay thường xảy ra tại giai đoạn tiền tố tụng, thông qua các hình thức thỏa thuận, hòa giải giữa các bên Trong một số trường hợp, vụ tranh chấp được thụ lý và giải quyết bởi tòa án nhưng như một quy luật tất yếu, các vụ tranh chấp này thường rất phức tạp và việc giải quyết cũng đặt ra nhiều khó khăn

Từ thực tiễn nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn vấn đề:

“Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua

Trang 4

thực thiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” để làm

đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Oanh, bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia

Hà Nội, năm 2014;

- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp” của tác giả Hoàng Thị Thuỳ bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2010;

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân; thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề

Trang 5

lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án cũng như thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân nói chung và tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng trong năm năm trở lại đây

5 Phương pháp luận và phuơng pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn được triển khai thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Luận văn cũng sử dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu truyền thống của khoa học xã hội và nhân văn như: phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp

so sánh, đối chiếu; phương pháp diễn dịch, quy nạp; phương pháp khái quát hóa… để giải quyết các vấn đề lý luận và thực tiễn mà đề tài đặt ra

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài luận văn

Luận văn là công trình có những đóng góp mới về mặt lý luận cũng như thực tiễn sau đây:

Thứ nhất, về phương diện lý luận, đề tài luận văn đã bổ sung

và làm phong phú thêm các vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng mua bán nhà chung cư, pháp luật về mua bán nhà chung cư, các vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng con đường tòa án

Thứ hai, về phương diện thực tiễn, đề tài luận văn đã đánh giá

một cách tương đối khách quan thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp căn hộ chung cư bằng tòa án và chỉ ra những điểm hạn chế, bất cập của chế định này cần được nghiên cứu để hoàn thiện

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được thiết kế gồm 3 chương như sau:

Trang 6

Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội

Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thứ nhất, nếu căn cứ vào tiêu chí xếp hạng chung cư thì nhà

chung cư được phân chia thành các loại gồm: Hạng A, hạng B và hạng C

Thứ hai, nếu căn cứ vào nguồn gốc, mục đích đầu tư xây dựng

căn hộ chung cư thì có thể phân thành: (i) Căn hộ chung cư thương mại; (ii) Nhà ở xã hội; và (iii) Căn hộ tập thể

Thứ ba, nếu căn cứ vào đối tượng thụ hưởng, sử dụng căn hộ

chung cư, có thể phân chia thành: (i) Nhà ở công vụ (căn hộ chung cư công vụ); (ii) Nhà ở để phục vụ tái định cư (căn hộ chung cư để phục

vụ tái định cư); (iii) Căn hộ chung cư thông thường

Thứ tư, nếu căn cứ vào hiện trạng tài sản có thể phân chia

thành: (i) Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai; (ii) Căn hộ

Trang 7

chung cư có sẵn

Về khái niệm hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu và bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận, đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư và trả tiền mua căn hộ chung cư cho bên bán

1.1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp

Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là

căn hộ chung cư thuộc nhà chung cư

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.1.2.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là “tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai

bên”

Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên có liên quan trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1.2.2 Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

Trang 8

chung cư

Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư là khá đa dạng và phức tạp

Thứ hai, căn cứ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư là hành vi vi phạm hợp đồng hoặc vi phạm pháp luật

của các bên, dẫn đến việc phương hại quyền lợi của bên đối ước Thứ ba, về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

mua bán căn hộ chung cư

1.1.2.3 Các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thứ nhất, các nguyên nhân khách quan

Thứ hai, các nguyên nhân chủ quan

1.2 Khái luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư bằng tòa án

1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án

1.2.1.1 Quan niệm chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án là hoạt động có chủ đích, có ý chí của các chủ thể có liên quan nhằm xóa bỏ các xung đột, bất đồng về quyền, lợi ích giữa các bên liên quan đến tranh chấp

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án là hoạt động xét xử của Tòa án nhằm giải quyết các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư theo trình tự tố tụng do pháp luật quy định

1.2.1.2 Đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án

Trang 9

Thứ nhất, về bản chất, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng

mua bán căn hộ chung cư là việc phân định quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp – vốn dĩ là quyền lợi “tư” chứ không phải quyền lợi “công”

Thứ hai, đối tượng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng

mua bán căn hộ chung cư chính là các tranh chấp về mua bán căn hộ chung cư

Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư được thực hiện trên cơ sở đảm bảo quyền tự định đoạt của đương

sự

1.2.2 Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

- Thương lượng trực tiếp giữa các bên tranh chấp

- Hòa giải qua trung gian

- Giải quyết tranh chấp tại trọng tài

- Giải quyết tranh chấp tại tòa án

1.2.3 Thẩm quyền, nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án

Như đã đề cập ở phần trên, trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả chủ yếu tập trung vào việc phân tích phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng con đường tòa

án

1.2.3.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư bằng tòa án

Về lý thuyết, thẩm quyền của tòa án là vấn đề rất phức tạp Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chủ yếu tập trung xem xét thẩm quyền của tòa án theo ba phương diện: a) thẩm quyền của Tòa

án theo loại việc; b) thẩm quyền của Tòa án theo cấp xét xử; c) thẩm

Trang 10

quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1.2.3.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Một là, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia quan hệ mua bán

căn hộ chung cư, bảo vệ lợi ích của người thứ ba liên quan tới quan

hệ mua bán, khuyến khích tự thỏa thuận, hòa giải giữa các bên Hai là, giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình

hình kinh tế, xã hội Khi tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh

tế, xã hội; gây sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội

1.2.3.3 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư

Trước hết, về thủ tục khởi kiện vụ tranh chấp hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư Về nguyên tắc, người khởi kiện là bên bán hoặc

bên mua hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng Thứ hai, về thủ tục thụ lý vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư Thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư là việc Tòa án nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện

và vào sổ thụ lý vụ án

Thứ ba, về thủ tục chuẩn bị xét xử vụ tranh chấp hợp đồng

mua bán căn hộ chung cư Chuẩn bị xét xử vụ tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là quá trình bao gồm nhiều công việc khác nhau như đo đạc, thẩm định, định giá căn hộ chung cư, lập hồ sơ vụ

án, tiến hành hòa giải vụ án Các giai đoạn tiếp theo của trình tự tố tụng bao gồm: hòa giải, đưa vụ án ra xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, giải quyết đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm được thực hiện theo quy định chung của Bộ luật tố tụng dân sự

Trang 11

Thứ tư, về thủ tục phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án tranh chấp

hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Phiên tòa sơ thẩm là một chế định quan trọng của pháp luật tố dụng dân sự Việt Nam được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự Đây là giai đoạn tố tụng có ý nghĩa quyết định nhất Bởi phiên tòa sơ thẩm là phiên tòa xét xử lần đầu Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử giải quyết tất cả các vấn

đề cần phải giải quyết của vụ án một cách công khai, minh bạch Hội đồng xét xử không chỉ dựa vào các tài liệu, chứng cứ do các bên xuất trình, các tài liệu do Tòa án thu thập được trong giai đoạn chuẩn bị xét xử mà Tòa án còn kiểm tra, xác định lại một cách công khai tính hợp pháp và tính có căn cứ của các tình tiết, sự kiện, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án một cách khách quan, toàn diện và đầy đủ, bằng cách nghe các ý kiến trình bày của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

Thứ năm, về thủ tục xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư: Xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp trên trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Toà án cấp

sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị

Thứ sáu, về thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm: giám đốc thẩm,

tái thẩm là việc Tòa án cấp trên xét lại bản án của tòa án cấp dưới đã

có hiệu lực khi có kháng cáo, kháng nghị Giám đốc thẩm, tái thẩm không phải là một cấp xét xử

Ngoài các trình tự, thủ tục trên áp dụng cho các vụ án dân sự, kinh tế nói chung, vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư nói riêng thì Bộ luật Tố tố tụng dân sự 2015 còn quy định về thủ tục rút gọn khi xét xử các vụ án theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật

Trang 12

1.2.4 Các yếu tố tác động đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thứ nhất, mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật làm cơ sở

pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thứ hai, năng lực giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan

Thứ ba, mức độ quan tâm của dư luận xã hội và cơ chế giám

sát của người dân đối với hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Thứ tư, lợi ích của các chủ thể có liên quan trong quá trình giải

quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.2.5 Các dạng tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay

Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất hiện trước khi ký hợp đồng

Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất hiện trong quá trình ký

và thực hiện hợp đồng

Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất hiện trong quá trình sử dụng căn hộ chung cư: có thể kể đến các tranh chấp như

Trang 13

Chương 2

CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH

PHỐ HÀ NỘI 2.1 Cơ sở pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam

2.1.1 Thực trạng các quy định pháp luật về nội dung làm cơ

sở cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung

Trên thực tế, các tổ chức, cá nhân có thể tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là bên bán hoặc bên mua, tùy theo mục đích giao kết hợp đồng mua bán mà họ tham gia

2.1.1.2 Các quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1 Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; 2 Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất

ở gắn với nhà ở đó 3 Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực

Ngày đăng: 12/12/2017, 15:02

TỪ KHÓA LIÊN QUAN

TÀI LIỆU CÙNG NGƯỜI DÙNG

TÀI LIỆU LIÊN QUAN

w