Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĂN QUANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2017

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĂN QUANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN VĂN TUYẾN

HÀ NỘI, 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng: Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được sử dụng hoặc công bố trong bất kỳ công trình nào khác Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc

Hà Nội, tháng 8 năm 2017

Tác giả luận văn

Phạm Văn Quang

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 6

1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 61.2 Khái luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án 15

Chương 2 CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 30

2.1 Cơ sở pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam 302.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 45

Chương 3 CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 63

3.1 Các yêu cầu cơ bản đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán chăn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay 633.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân 71

KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

LNƠ LKDBĐS TAND UBND

Luật Nhà ở Luật Kinh doanh Bất động sản Tòa án nhân dân

Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hơn 10 năm có mặt tại thị trường Việt Nam, nhà chung cư đã khẳng định được vị trí, vai trò quan trọng của mình trong đời sống xã hội, đặc biệt tại khu vực đô thị Mô hình nhà chung cư đã giải quyết được bài toán về chỗ ở tại thành phố chật hẹp và đó cũng là xu hướng chung của xã hội hiện đại Hơn nữa, so với nhà xây trên đất thì giá nhà chung cư rẻ hơn nên nhà chung cư đã khẳng định được hiệu quả của mình và là sự lựa chọn của nhiều cá nhân, hộ gia đình, đặc biệt là người trẻ

Với ý nghĩa là khung pháp lý cho việc vận hành thị trường nhà chung

cư, các quy định về nhà chung cư hiện nay đã và đang bộc lộ một số hạn chế, bất cập và điều đó được thể hiện qua hàng loạt vụ tranh chấp về nhà chung cư

đã được tòa án thụ lý và giải quyết Các hạn chế, bất cập này của pháp luật về nhà chung cư hiện nay đã và đang được giới chủ đầu tư bất động sản khai thác triệt để nhằm tạo ra lợi thế cho mình và đẩy các rủi ro, bất trắc về phía khách hàng mua nhà chung cư Điều đó thể hiện ở chỗ, việc hệ thống pháp luật về nhà chung cư còn hạn chế cũng tạo ra cơ hội lớn để giới đầu tư lợi dụng nhằm thu lợi nhuận bất chính từ hoạt động đầu tư, mua bán căn hộ chung cư như: đa

số các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đều là hợp đồng có sẵn, hình thành dựa trên ý chí chủ quan của một bên là chủ đầu tư Với sự tư vấn của giới luật

sư, bộ phận pháp chế, các chủ đầu tư thường lồng ghép các điều khoản có lợi cho mình, bên mua chỉ có quyền chấp nhận hoặc không chấp nhận với các điều khoản trong hợp đồng đó Thị trường bất động sản hiện nay, nhu cầu về nhà chung cư luôn lớn hơn số lượng nguồn cung nhà chung cư mà thị trường cung cấp nên khách hàng càng ít sự lựa chọn Muốn mua được nhà thì phải chấp nhận các điều khoản và nhà đầu tư đưa ra Đây cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến các tranh chấp mua bán căn hộ chung cư

Là một trong những thành phố lớn nhất cả nước, Hà Nội là địa phương có

nguồn cung và có nhu cầu về nhà chung cư rất lớn Điều đó thể hiện ở số lượng giao dịch mua bán nhà chung cư là khá cao trong nhiều năm trở lại đây Số lượng giao dịch thành công nhưng cũng kéo theo số lượng tranh chấp ngày càng nhiều, trong đó có những vụ việc đã và đang được đưa ra giải quyết tại tòa án Nguyên nhân của các tranh chấp này về cơ bản cũng chủ yếu là do sự không rõ ràng của hợp đồng mua bán nhà chung cư cùng với những quy định chưa hoàn toàn đầy đủ và hợp lý về mua bán nhà chung cư hiện nay ở Việt Nam

Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, đa số các vụ tranh chấp hiện nay thường xảy ra tại giai đoạn tiền tố tụng, thông qua các hình thức thỏa thuận, hòa giải giữa các bên Trong một số trường hợp, vụ tranh chấp được thụ lý và giải quyết bởi tòa án nhưng như một quy luật tất yếu, các vụ tranh chấp này thường rất phức tạp và việc giải quyết cũng đặt ra nhiều khó khăn

Từ thực tiễn nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn vấn đề: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét

xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” để làm đề tài nghiên cứu cho

luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Cho đến nay, đã có một số công trình nghiên cứu khoa học đề cập tới vấn đề mua bán căn hộ chung cư Các công trình này cũng đã chỉ ra nhiều vấn tồn tại, vướng mắc của pháp luật, đồng thời cũng đã đề xuất phương hướng và giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật về mua bán căn hộ chung cư

Ở mức độ khái quát, có thể kể đến một số công trình tiêu biểu ở cấp độ luận văn thạc sĩ luật học như sau:

- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Oanh, bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2014;

- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Thực trạng và giải pháp” của tác giả Hoàng Thị Thuỳ bảo vệ tại

Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2010;

- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai” của tác giả Nguyễn Thị Kim Huế, bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sỹ Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2012;

- Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà chung cư” của tác giả Ma Thị Thanh Hiếu, bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sỹ Khoa Luật đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2011…

Có thể nhận thấy, các công trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã làm

rõ một số vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu và có tính toàn diện các vấn đề về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội - một trong những thành phố lớn nhất cả nước với các tranh chấp diễn ra vô cùng phức tạp Vì thế, có thể cho rằng đề tài nghiên cứu mà tác giả đã lựa chọn về chủ đề giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã đáp ứng được các yêu cầu về tính thời sự, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn hiện nay

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa

án nhân dân thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay

Để đạt được các mục đích nêu trên, tác giả xác định nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là:

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

- Nghiên cứu thực trạng pháp luật hiện hành và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay thông qua thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội;

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của tòa án nói chung và tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân; thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận

cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa

án cũng như thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân nói chung

và tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng trong năm năm trở lại đây

5 Phương pháp luận và phuơng pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn được triển khai thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Luận văn cũng sử dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu truyền thống của khoa học xã hội và nhân văn như: phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp so sánh, đối chiếu; phương pháp diễn dịch, quy nạp; phương pháp khái quát hóa… để giải quyết các vấn

đề lý luận và thực tiễn mà đề tài đặt ra

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài luận văn

Luận văn là công trình có những đóng góp mới về mặt lý luận cũng như thực tiễn sau đây:

Thứ nhất, về phương diện lý luận, đề tài luận văn đã bổ sung và làm

phong phú thêm các vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng mua bán nhà chung

cư, pháp luật về mua bán nhà chung cư, các vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng con đường tòa án Đồng thời, luận văn cũng góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận của việc hoàn thiện chế định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở chung cư hiện nay

ở Việt Nam

Thứ hai, về phương diện thực tiễn, đề tài luận văn đã đánh giá một cách

tương đối khách quan thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp căn hộ chung cư bằng tòa án và chỉ ra những điểm hạn chế, bất cập của chế định này cần được nghiên cứu để hoàn thiện Luận văn cũng đã đưa ra các ý kiến bình luận, đánh giá về thực tiễn thực hiện việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội trong thời gian qua, đặng làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được thiết kế gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố

Hà Nội

Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP

ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Để làm rõ khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trước hết cần làm rõ một số khái niệm cơ bản có tính chất tiền đề như: khái niệm căn hộ chung cư, khái niệm hợp đồng mua bán tài sản (trong đó có bất động sản là căn hộ chung cư)

Về khái niệm căn hộ chung cư

Trong khoa học pháp lý hiện nay chưa có định nghĩa chính thức nào về căn hộ chung cư mà chỉ có khái niệm về nhà chung cư Thật vậy, theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư được xác định là

“nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” Theo định nghĩa này, mỗi căn hộ

chung cư là một thành tố tạo nên nhà chung cư, việc sử dụng từng căn hộ chung cư có quan hệ mật thiết với việc sử dụng toàn bộ hệ thống chung của nhà chung cư như thang máy, hành lang chung, hệ thống điện, nước Chính vì vậy, khi nghiên cứu về căn hộ chung cư, không thể không nghiên cứu về nhà chung cư và điều đó cũng đồng nghĩa với việc coi căn hộ chung cư như là một phần không thể tách biệt của nhà chung cư Khi sở hữu một căn hộ chung cư, chủ sở hữu không chỉ có quyền sở hữu đối với phần tài sản thuộc sở hữu riêng

mà còn có quyền đồng sử hữu đối với các tài sản thuộc sở hữu chung của

cộng đồng dân cư đang sống trong khu nhà chung cư đó như: phần diện tích còn lại của nhà chung cư (ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư) và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật nhà ở 2014

Hiện nay, căn hộ chung cư trong khu nhà chung cư đang được phân loại theo các tiêu chí khác nhau Cụ thể là:

Thứ nhất, nếu căn cứ vào tiêu chí xếp hạng chung cư thì nhà chung cư

được phân chia thành các loại gồm: Hạng A, hạng B và hạng C1

Nhà chung cư hạng A là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (vị trí, mật độ xây dựng, sảnh căn hộ, hành lang, diện tích căn hộ, phòng vệ sinh, thang máy, chỗ để xe, cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy, thương mại, thể thao, sân chơi, y tế, giáo dục, chất lượng, quản lý vận hành, bảo vệ an ninh) theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư nói trên

Nhà chung cư hạng B là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (vị trí, mật độ xây dựng, sảnh căn hộ, hành lang, diện tích căn hộ, phòng vệ sinh, thang máy, chỗ để xe, cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy, thương mại, thể thao, sân chơi, y tế, giáo dục, chất lượng, quản lý vận hành, bảo vệ an ninh) theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này

Nhà chung cư hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số

1 Cách phân loại này được thể hiện tại Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/21016 của Bộ Xây dựng về việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư

31/2016/TT-BXD nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng

B theo quy định trên

Thứ hai, nếu căn cứ vào nguồn gốc, mục đích đầu tư xây dựng căn hộ

chung cư thì có thể phân thành: (i) Căn hộ chung cư thương mại; (ii) Nhà ở xã hội; và (iii) Căn hộ tập thể

Thứ ba, nếu căn cứ vào đối tượng thụ hưởng, sử dụng căn hộ chung cư, có

thể phân chia thành: (i) Nhà ở công vụ (căn hộ chung cư công vụ); (ii) Nhà ở

để phục vụ tái định cư (căn hộ chung cư để phục vụ tái định cư); (iii) Căn hộ chung cư thông thường

Thứ tư, nếu căn cứ vào hiện trạng tài sản có thể phân chia thành: (i)

Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai; (ii) Căn hộ chung cư có sẵn

Về khái niệm hợp đồng mua bán tài sản

Trong khoa học pháp lý và cả trong pháp luật thực định đều có những định nghĩa khá cụ thể về loại hợp đồng này, vì đây là loại hợp đồng khá thông dụng trong nền kinh tế - xã hội ở bất kỳ quốc gia nào trên thế giới hiện nay Chẳng hạn, theo quy định tại BLDS 2015, nhà làm luật định nghĩa: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa

vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”2 Về lý thuyết, định nghĩa này có thể đúng với bất

kỳ giao dịch mua bán loại tài sản nào, trong đó có tài sản là căn hộ chung cư

Chính vì vậy, trên cơ sở định nghĩa nói trên về hợp đồng mua bán tài sản, có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu và bàn giao căn hộ chung

cư cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận, đăng ký quyền

sở hữu căn hộ chung cư và trả tiền mua căn hộ chung cư cho bên bán

1.1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

2 Xem thêm: Điều 428 Bộ luật dân sự 2015

Với ý nghĩa là một loại hợp đồng thông dụng trong đời sống kinh tế xã hội, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có một số đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng có đền

bù Tính chất có đền bù thể hiện ở chỗ, khi bên bán chuyển giao quyền sở hữu

và bàn giao căn nhà chung cư cho bên mua thì bên nua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận

Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng song vụ Tính

chất song vụ của hợp đồng này thể hiện ở chỗ, bên bán và bên mua đều có các quyền và nghĩa vụ đối với nhau, ví dụ: bên bán có nghĩa vụ chuyển giao quyền

sở hữu nhà và bàn giao nhà cho bên mua thì bên mua có quyền yêu cầu bàn giao nhà, quyền sở hữu đối với tài sản đã mua theo thỏa thuận trong hợp đồng

Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng ưng thuận

Tính chất này thể hiện ở chỗ, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực

kể từ thời điểm các bên đạt được sự đồng thuận ý chí về tất cả các điều khoản chủ yếu của hợp đồng khi giao kết hợp đồng (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời điểm phát sinh hiệu lực hoặc do pháp luật quy định riêng về thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này) Tính chất ưng thuận của hợp đồng này cho thấy rằng, ngay từ khi hợp đồng có hiệu lực, đó là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia hợp đồng và không phụ thuộc vào việc bàn giao nhà hay chưa bàn giao

Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là căn hộ

chung cư thuộc nhà chung cư Đây là đặc trưng để phân biệt với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, trong đó đối tượng mua bán là nhà ở nói chung (bao gồm: nhà làm trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sở hữu nhà; nhà chung cư – tức nhà có nhiều căn hộ tạo nên; căn hộ chung cư thuộc khu nhà chung cư)

Đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư thuộc dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Trước đây, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì

hợp đồng mua bán thường thể hiện dưới hai dạng gồm: a) Hợp đồng giữa chủ đầu tư với người mua ban đầu: Loại hợp đồng này thường được các bên ký dưới dạng hợp đồng hứa bán, hứa mua; b) Hợp đồng mua bán giữa người mua ban đầu và người mua lại: Hợp đồng này thường được các bên ký dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng, tức người mua ban đầu ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với chủ đầu tư và nhận bàn giao căn hộ Theo cách này, việc ký kết cả hai hợp đồng như vậy đều không đảm bảo được quyền lợi của người mua và thường rất dễ xảy ra tranh chấp Hiện nay, để khắc phục hạn chế của Luật Nhà ở năm

2005, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định theo hướng: cả hai loại hợp đồng trên đều phải được các bên ký trực tiếp dưới dạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, mặc dù căn hộ chung cư chưa có sẵn, mà chỉ hình thành trong tương lai Người mua lại cũng được ký hợp đồng mua bán với người mua ban đầu theo hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ mua bán với người mua lại như người đầu tiên Trên thực tế, để trốn tránh nghĩa vụ phải nộp thuế đối với hành vi giao dịch mua bán, các bên đã thỏa thuận và chủ đầu tư ký lại hợp đồng với bên mua lại tài sản (thay thế người mua trong hợp đồng ban đầu) Về nguyên tắc, giao dịch thứ hai này là giả tạo và phải bị coi là vô hiệu Tuy nhiên, do các bên không yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu nên trên thực tế tòa án cũng không xem xét vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký lại giữa chủ đầu tư với người mua lại

Một đặc điểm khác biệt cơ bản nhất để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (đặc biệt là trường hợp người bán là chủ đầu tư dự án) với các hợp đồng khác là: Hiện nay, do số lượng người có nhu cầu mua căn

hộ chung cư khá lớn, trong khi số lượng căn hộ chung cư trên thực tế không

đủ dẫn đến tình trạng thiếu cung, thừa cầu Người mua muốn mua được căn

hộ chung cư thì phải “nhanh chân, nhanh tay” và chấp nhận các điều khoản

hợp đồng mà bên bán đưa ra Mặc dù theo nguyên tắc thì các bên của hợp đồng dân sự có quyền ngang nhau trong việc thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng nhưng với Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua muốn mua nhà thì phải chấp nhận hợp đồng mà chủ đầu tư đưa ra Người đầu tư mặc nhiên trở thành bên yếu thế Chủ đầu tư sẵn sàng đưa vào hợp đồng các điều khoản có lợi cho mình buộc người mua phải chấp nhận Vì nhu cầu về nhà ở người mua không còn cách nào khác là phải chấp nhận các điều khoản đó của Hợp đồng và mang theo tâm lý “cơ chế nó vậy, đâu phải riêng gì mình” Các tranh chấp về mua bán căn hộ chung cư cũng phần lớn từ đây mà ra

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1.1.2.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là “tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên”3

Trong đời sống xã hội, có nhiều loại tranh chấp khác nhau trong đó tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể giữa các bên phát sinh từ quan hệ hợp đồng Tiếp cận ở góc độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng

Trong quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng này chính là bên bán căn hộ và bên mua căn hộ Xuất phát

từ khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như đã phân tích ở trên, có thể đưa ra khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:

Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và lợi ích giữa các bên có liên quan trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

3 Xem thêm: Từ điển tiếng Việt, NXB Khoa học Xã hội, trang 1313

Thực tế cho thấy, các tranh chấp này thường phát sinh do các nguyên nhân chủ yếu như: việc giao nhận nhà không đúng tiến độ, không đảm bảo chất lượng, không đảm bảo các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, trong trường hợp nếu việc mua bán giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ 3 có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình Do đó, người thứ 3 cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng mua bán và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán

Phần phân tích dưới đây sẽ cho thấy rõ hơn các đặc trưng cơ bản của loại tranh chấp này

1.1.2.2 Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Về lý thuyết, ngoài những đặc trưng cơ bản giống như bất kỳ quan hệ tranh chấp nào, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn có những đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là

khá đa dạng và phức tạp Thật vậy, chủ thể của tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không chỉ là bên mua và bên bán căn hộ chung cư (bao gồm bên mua và bên bán ban đầu; bên mua và bên bán lại các lần sau), mà còn có thể bao gồm cả bên thứ ba có liên quan, ví dụ như nhà môi giới bất động sản

Tùy theo mỗi loại quan hệ tranh chấp mà thành phần chủ thể tham gia tranh chấp có thể khác nhau Chẳng hạn, nếu là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thì tranh chấp sẽ phát sinh giữa chủ đầu tư với người mua ban đầu và những người mua lại căn hộ chung cư đó Nếu là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có sự tham gia của nhà môi giới thì tranh chấp có thể phát sinh giữa bên mua và bên bán với nhà môi giới bất động sản

Thứ hai, căn cứ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư là hành vi vi phạm hợp đồng hoặc vi phạm pháp luật của các bên,

dẫn đến việc phương hại quyền lợi của bên đối ước Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường phát sinh do các bên có vi phạm hợp đồng

và xâm hại lợi ích của nhau Tuy nhiên, không phải hành vi phạm xâm hại lợi ích nào của các bên cũng làm phát sinh tranh chấp mà thường chỉ những hành

vi phạm xâm hại dẫn đến xung đột về quyền, nghĩa vụ và lợi ích của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán mới là căn cứ làm phát sinh tranh chấp Bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là công cụ pháp lý để thỏa mãn nhu cầu giao dịch về tài sản giữa các bên liên quan nên nội dung tranh chấp thường liên quan trực tiếp tới lợi ích của các bên như giao nhà không đúng chủng loại, diện tích, việc thanh toán tiền không đúng tiến độ Ngoài ra, tranh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn bị chi phối bởi các yếu tố khác như: mục đích sinh lợi, thời cơ kinh doanh

Thứ ba, về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư: Trên nguyên tắc, tranh chấp nói chung và tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng luôn đòi hỏi phải được giải quyết một cách công bằng, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia tranh chấp Ngoài ra, việc giải quyết tranh chấp còn có mục đích tuyên truyền, giáo dục ý thức pháp luật cho tổ chức, công dân, góp phần hạn chế các vi phạm pháp luật tương tự xảy ra trong tương lai và bảo đảm sự thượng tôn pháp luật, giữ gìn

kỷ cương xã hội

Hiện nay, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường được giải quyết bằng các phương thức chủ yếu như: thương lượng giữa các bên, hòa giải qua trung gian, giải quyết bằng trọng tài và giải quyết bằng tòa án

Về lý thuyết, mỗi phương thức giải quyết tranh chấp nói trên đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng nhưng đều có thể được các bên lựa chọn để tìm ra phương thức giải quyết tranh chấp có lợi nhất cho các bên

1.1.2.3 Các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một hiện tượng xã hội xảy ra trong đời sống xã hội Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là rất đa dạng nhưng thường bao gồm hai nhóm sau:

Thứ nhất, các nguyên nhân khách quan

Do loại hình căn hộ chung cư mới du nhập và phát triển ở Việt Nam trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây và chỉ tập chung chủ yếu ở các thành phố là nơi đông dân cư nên sự hiểu biết sâu sắc về việc đầu tư, xây dựng, mua bán, vận hành, giải quyết tranh chấp về loại hình nhà ở này vẫn là nội dung còn nhiều vướng mắc tại Việt Nam Ngay cả các nhà làm luật cũng chưa có

sự am hiểu sâu sắc nhất nên các quy định ban hành về căn hộ chung cư còn còn ít, tính thực tế chưa cao và nằm rải rác ở nhiều đạo luật và văn bản dưới luật khác nhau Chính vì pháp luật vừa thiếu, vừa tản mát thiếu tính tập trung nên đã gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho các cơ quan nhà nước, công chức thực thi công vụ và cả người dân khi áp dụng pháp luật nhằm giải quyết các tình huống liên quan đến căn hộ chung cư Một nguyên nhân khác cũng phải

kể đến là do cơ chế quản lý, năng lực quản lý yếu kém của cơ quan hành chính, đặc biệt là chính quyền địa phương nơi có căn hộ chung cư tọa lại Sự quản lý thiếu sâu sát, thờ ơ là nguyên nhân dẫn đến nhiều sai trái trong xây dựng chung cư, cội nguồn của các tranh chấp

Ngoài những nguyên nhân trên, sự biến động về giá cả, lượng cung cầu, chính sách đối với thị trường bất động sản cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến tranh chấp (chẳng hạn như: sự thay đổi giá cả thất thường; sự thay đổi về lượng cung - cầu bất động sản trên thị trường; sự thay đổi về quy hoạch sử dụng đất đai và chính sách đối với thị trường bất động sản)

Thứ hai, các nguyên nhân chủ quan

Một trong những nguyên nhân chủ quan là do sự hiểu biết pháp luật, hiểu biết thông tin về thị trường bất động sản còn ít nên nhiều người mua đã đưa ra quyết định không an toàn khi mua bán căn hộ chung cư, dẫn đến thiệt

hại và tạo ra tranh chấp Việc người mua có xu hướng thực hiện mua bán bất động sản theo “tâm lý đám đông” mà không tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án đầu tư bất động sản cũng như căn hộ chung cư mà mình dự định mua nên đã đối mặt với nguy cơ rủi ro khi thực hiện hợp đồng, dẫn đến tranh chấp Ngoài

ra, một nguyên nhân chủ quan khác là bản thân người bán căn hộ chung cư (bên chủ đầu tư trong mua bán căn hộ chung cư dự án) thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua nhà và sự “thiếu thốn, lỏng lẻo” của pháp luật để

cố ý đưa vào hợp đồng mẫu các điều khoản gây bất lợi cho người mua căn hộ, dẫn đến tranh chấp giữa họ với người mua căn hộ Việc người mua không có

cơ hội để thỏa thuận về các điều khoản của hợp đồng như đã nói ở trang 10, mục 1.1.1.2 cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến các tranh chấp Cùng với

đó, tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và năng lực vận hành dự

án dẫn đến chậm tiến độ bàn giao nhà hoặc bàn giao với chất lượng kém cũng

là nguyên nhân chủ quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung

1.2.1.1 Quan niệm chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư bằng tòa án

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án

là hoạt động có chủ đích, có ý chí của các chủ thể có liên quan nhằm xóa bỏ các xung đột, bất đồng về quyền, lợi ích giữa các bên liên quan đến tranh chấp

Về lý thuyết, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vốn liên quan đến quyền lợi tư hay lợi ích tư của các bên tranh chấp nên nguyên tắc chung là Nhà nước chỉ can thiệp vào tranh chấp để giải quyết khi các bên có yêu cầu

Từ cách tiếp cận đó, giải quyết tranh chấp có thể được quan niệm là cách thức, phương pháp hoạt động của các chủ thể có thẩm quyền để giải tỏa các xung đột, bất đồng về lợi ích giữa các bên tranh chấp nhằm khôi phục trạng thái bình thường của quan hệ hợp đồng như trước khi có tranh chấp

Như đã đề cập ở trên, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vốn liên quan đến việc phân định quyền lợi tư nên trước hết thuộc về trách nhiệm của các bên tham gia tranh chấp Trong trường hợp các bên tranh chấp có yêu cầu, Nhà nước sẽ can thiệp để hỗ trợ các bên giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng cách chỉ định một cơ quan nhà nước có thẩm quyền độc lập là tòa

án đứng ra giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của các bên Ngoài ra, nhà nước cũng hỗ trợ các bên trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng cách quy định trình tự, thủ tục tiến hành thương lượng, hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài (đối với các tranh chấp hợp đồng thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài)

Đối với phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án, có thể quan niệm đây là một phương thức giải quyết tranh chấp khá đặc biệt vì có sự tham gia trực tiếp của Nhà nước, nhân danh quyền lực nhà nước để giải quyết tranh chấp và đảm bảo thi hành các quyết định giải quyết tranh chấp bằng một cơ quan chuyên biệt là cơ quan thi hành

án dân sự

Trong phạm vi luận văn này, tác giả chỉ tập chung nghiên cứu về phương pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án nên tác giả đưa ra khái niệm về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án như sau:

“Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa

án là hoạt động xét xử của Tòa án nhằm giải quyết các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo trình tự

tố tụng do pháp luật quy định”

1.2.1.2 Đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án

Như đã phân tích ở trên, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư bằng tòa án là một hoạt động đặc biệt nhằm giải tỏa, chấm dứt các xung đột, bất đồng giữa các bên tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư và chủ thể khác có liên quan Vì vậy, về lý thuyết có thể cho rằng hoạt động này có những đặc trưng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về bản chất, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư là việc phân định quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp - vốn dĩ là quyền lợi “tư” chứ không phải quyền lợi “công” Do vậy, việc giải quyết tranh chấp này như thế nào, chủ yếu do các bên tự quyết định và pháp luật chỉ can thiệp ở mức độ nhất định nhằm bảo vệ trật tự công trước các nguy cơ xâm hại từ phía tổ chức, cá nhân Do bản chất của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự phân chia quyền lợi tư nên nhà nước luôn có xu hướng tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên tranh chấp, kể cả trong trường hợp tranh chấp đã được các bên đưa ra tòa án

để thụ lý giải quyết

Thứ hai, đối tượng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư chính là các tranh chấp về mua bán căn hộ chung cư Đây là loại tranh chấp rất phức tạp và thường khó giải quyết một cách thỏa đáng trong thực tế vì thiếu các quy định pháp luật về nội dung cần thiết có liên quan (được thể hiện trong các văn bản như: Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, luật bảo vệ người tiêu dùng ), hoặc các bằng chứng được các bên đưa ra thường yếu về giá trị chứng cứ, hoặc chưa đầy đủ, chưa đảm bảo tính thuyết phục để giải quyết tranh chấp

Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng

tòa án cũng được thực hiện trên cơ sở đảm bảo quyền tự định đoạt của đương

sự Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,

các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc tự nguyện thỏa thuận với nhau nhưng thỏa thuận đó không trái pháp luật và đạo đức xã hội Việc tự định đoạt của các đương sự phải theo quy định của pháp luật

1.2.2 Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư

Thực tế cho thấy sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng cho đến khi chấm dứt hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý cũng khác nhau

Như đã đề cập ở phần trên, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thể được thực hiện bằng các phương thức như:

- Thương lượng trực tiếp giữa các bên tranh chấp

- Hòa giải qua trung gian

- Giải quyết tranh chấp tại trọng tài

- Giải quyết tranh chấp tại tòa án

Đây là phương thức giải quyết tranh chấp phổ biến nhất và cũng được các bên lựa chọn nhiều nhất bởi những ưu điểm vượt trội của nó so với các phương thức giải quyết tranh chấp khác (thương lượng, hòa giải, trọng tài), chẳng hạn như: tòa án xét xử công khai, bản án của tòa được cưỡng chế thi hành, các bên được mời luật sư tham gia vào quá trình tranh tụng tại tòa để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình Tuy nhiên, phương thức này cũng

có những điểm bất lợi cho các bên tranh chấp, ví dụ như: sự tốn kém về chi phí tiền bạc do thời gian giải quyết kéo dài, mức án phí tòa án thường cao hơn

án phí trọng tài, tòa xử công khai nên sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến danh dự, uy tín của các bên tham gia quan hệ tranh chấp

1.2.3 Thẩm quyền, nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng Tòa án

Như đã đề cập ở phần trên, trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả chủ yếu tập trung vào việc phân tích phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng con đường tòa án Vì thế, trong mục này, khi phân tích vấn đề thẩm quyền, nguyên tắc và thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tác giả cũng chỉ tập trung vào các vấn đề

có liên quan trong phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư bằng tòa án

1.2.3.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng Tòa án

Về lý thuyết, thẩm quyền của tòa án là vấn đề rất phức tạp Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chủ yếu tập trung xem xét thẩm quyền của tòa án theo ba phương diện: a) thẩm quyền của Tòa án theo loại việc; b) thẩm quyền của Tòa án theo cấp xét xử; c) thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

Trước hết, về thẩm quyền của Tòa án theo loại việc

Thẩm quyền theo loại việc được hiểu là thẩm quyền xét xử của tòa án đối với các loại việc khác nhau theo quy định của pháp luật tố tụng Thực tế cho thấy rằng pháp luật ở nhiều nước hiện nay vẫn quy định rằng Tòa án có thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bất kể hợp đồng đó được giao kết giữa ai với ai Tuy nhiên, nếu phân tích rõ hơn thì có thể thấy rằng Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết đối với hai loại việc tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Một là, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được giao kết giữa chủ đầu tư (bên bán) với tổ chức, cá nhân không phải là chủ thể kinh doanh bất động sản và không nhằm mục đích kinh doanh; hai là, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được giao kết giữa chủ đầu tư (bên bán) với tổ chức kinh doanh bất động sản khác (bên mua)

nhằm mục đích thu lợi nhuận từ hoạt động bán lại các căn hộ chung cư đó Thẩm quyền này hiện nay đang được ghi nhận tại Điều 26 và Điều 30 Bộ luật

tố tụng dân sự 2015 của Việt Nam

Thứ hai, về thẩm quyền của Tòa án theo cấp xét xử

Theo thông lệ chung, việc giải quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng sẽ được thực hiện theo nguyên tắc “xét xử hai cấp”, tức là xét xử qua cấp sơ thẩm và xét xử qua cấp phúc thẩm Thẩm quyền xét xử sơ thẩm được trao cho Tòa án nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh và các tòa chuyên trách thuộc các cấp tòa án này Thẩm quyền xét xử phúc thẩm được trao cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân cấp cao và các tòa chuyên trách thuộc các cấp tòa án này Ở Việt Nam hiện nay, thẩm quyền của Tòa án theo cấp xét xử được quy định tại các Điều 35,

36, 37, 38 Bộ luật tố tụng dân sự 2015

Thứ ba, về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được hiểu là thẩm quyền của tòa

án theo nơi cư trú của đương sự hoặc nơi xảy ra sự kiện pháp lý hoặc nơi có đối tượng tranh chấp Theo thông lệ, đối với các tranh chấp về bất động sản thì pháp luật của nhiều nước đều ghi nhận thẩm quyền của tòa án nơi tọa lạc bất động sản trong việc giải quyết các tranh chấp về bất động sản Trên thực

tế, ở Việt Nam nguyên tắc này cũng đã được ghi nhận tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, theo đó nhà làm luật quy định: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”

Đối với tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, do đối tượng tranh chấp là căn hộ chung cư, thực chất là bất động sản nên tranh chấp này sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nơi có căn hộ tọa lạc Tòa án cấp huyện nơi có căn hộ chung cư mua bán sẽ thực hiện quyền xét xử sơ thẩm vụ

án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Tòa án cấp tỉnh nơi có căn

hộ chung cư sẽ thực hiện xét xử phúc thẩm vụ án Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật như vụ án có yếu tố nước ngoài, vụ án có tính chất phức tạp thì Tòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp thực hiện việc xét xử

sơ thẩm và Tòa án nhân dân cấp cao xét xử phúc thẩm

1.2.3.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng Tòa án

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm,

tư tưởng chỉ đạo, định hướng quá trình giải quyết tranh chấp Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư bằng tòa án nói riêng đều phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:

Một là, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia quan hệ mua bán căn hộ

chung cư, bảo vệ lợi ích của người thứ ba liên quan tới quan hệ mua bán, khuyến khích tự thỏa thuận, hòa giải giữa các bên Nguyên tắc này thể hiện tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội Trên thực tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ mua bán căn hộ chung cư đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên Tuy nhiên, nếu các bên tự thỏa thuận, hòa giải được thì đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp về mua bán căn hộ chung cư Thỏa thuận, hòa giải vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm được

áp lực cho Tòa án tiến hành giải quyết tranh chấp

Hai là, giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình

kinh tế, xã hội Khi tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh tế, xã hội; gây sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp

hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải triệt để thực hiện nguyên tắc này

Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các chủ thể có liên quan còn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp; bảo vệ các hợp đồng đã ký theo đúng quy định của pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự và những người khác [12, tr32]

1.2.3.3 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung

Đối với tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, do bản chất đây

là tranh chấp có tính chất dân sự hoặc kinh doanh thương mại (tùy thuộc vào loại chủ thể và mục đích giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư) nên việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ được thực hiện theo trình tự quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự, bao gồm các giai đoạn khởi kiện, thụ lý, chuẩn bị xét xử, hòa giải, đưa vụ án ra xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, giải quyết đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm [12, tr.33]

Trước hết, về thủ tục khởi kiện vụ tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư Về nguyên tắc, người khởi kiện là bên bán hoặc bên mua hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng Người khởi kiện phải có đơn khởi kiện và nộp kèm theo đơn là tài liệu chứng cứ, bao gồm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, giấy tờ về sở hữu căn hộ chung cư, các biên bản giao

nhận tiền, bàn giao căn hộ chung cư và các chứng cứ khác có giá trị chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình Sau khi có đơn khởi kiện thì người khởi kiện có quyền nộp trực tiếp, gửi qua bưu điện, hoặc qua thư điện tử cho Tòa án để thực hiện việc khởi kiện của mình [12, tr.33]

Thứ hai, về thủ tục thụ lý vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư Thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là việc Tòa án nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện và vào sổ thụ lý vụ án Khi tiếp nhận hồ sơ khởi kiện, cán bộ tòa án phụ trách thủ tục thụ lý vụ án phải kiểm tra nội dung đơn kiện, loại việc kiện để xác định thẩm quyền giải quyết của tòa án, các điều kiện khởi kiện và các tài liệu có trong hồ sơ khởi kiện để thụ lý hoặc từ chối thụ lý vụ kiện Việc từ chối thụ lý phải được trả lời bằng văn bản và ghi rõ lý do từ chối thụ lý [12, tr33]

Thứ ba, về thủ tục chuẩn bị xét xử vụ tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư Chuẩn bị xét xử vụ tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư là quá trình bao gồm nhiều công việc khác nhau như đo đạc, thẩm định, định giá căn hộ chung cư, lập hồ sơ vụ án, tiến hành hòa giải vụ án Căn cứ vào đơn khởi kiện của người khởi kiện, Tòa án xác định các chứng cứ, tài liệu liên quan tới vụ án, yêu cầu các cá nhân, cơ quan tổ chức có liên quan cung cấp hoặc tự mình tiến hành thu thập trong một số trường hợp như đương sự không thể thu thập được và có đơn yêu cầu; tất cả các cách thu thập chứng cứ nêu trên đảm bảo nghĩa vụ chứng minh của đương sự và việc đánh giá khách quan toàn diện khi giải quyết vụ án của Tòa án Khi chứng cứ tài liệu đầy đủ

đã đảm bảo cho việc giải quyết thì Thẩm phán phân công xét xử phải đưa vụ

án ra xét xử [12, tr.34]

Thứ tư, về thủ tục phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng

mua bán căn hộ chung cư: Phiên tòa sơ thẩm là một chế định quan trọng của pháp luật tố dụng dân sự Việt Nam được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân

sự Đây là giai đoạn tố tụng có ý nghĩa quyết định nhất Bởi phiên tòa sơ thẩm

là phiên tòa xét xử lần đầu Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử giải quyết tất cả các vấn đề cần phải giải quyết của vụ án một cách công khai, minh bạch Hội đồng xét xử không chỉ dựa vào các tài liệu, chứng cứ do các bên xuất trình, các tài liệu do Tòa án thu thập được trong giai đoạn chuẩn bị xét

xử mà Tòa án còn kiểm tra, xác định lại một cách công khai tính hợp pháp và tính có căn cứ của các tình tiết, sự kiện, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án một cách khách quan, toàn diện và đầy đủ, bằng cách nghe các ý kiến trình bày của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Xem xét tất

cả các tài liệu, chứng cứ có phù hợp với các lời khai của các đương sự và những người tham gia tố tụng khách hay không, để từ đó Hội đồng xét xử ra bản án, quyết định đúng đắn và có sức thuyết phục Bản án, quyết định đó buộc các bên phải tuân theo Nếu các bên không tuân theo sẽ phải chịu các biện pháp cưỡng chế thi hành án Các đương sự có quyền kháng cáo, Viện kiểm sát có quyền kháng nghị các Bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án hoặc kể từ ngày nhận được bản án nếu đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc kể từ ngày niêm yết công khai nếu đương sự vắng mặt tại nơi cư trú

Thứ năm, về thủ tục xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư: Xét xử phúc thẩm là việc Tòa án cấp trên trực tiếp xét

xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Toà án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị Khi xét xử phúc thẩm, Hội đồng xét

xử phúc thẩm có trách nhiệm làm rõ và xác định các nội dung sau:

Xác định tính hợp pháp của bản án, quyết định sơ thẩm, bao gồm:

+ Thẩm quyền giải quyết, thời hiệu khởi kiện, thời hạn giải quyết vụ án

vụ án có đúng không? Lý do giải quyết quá hạn có đúng không?

+ Người tiến hành tố tụng tại phiên tòa có đúng pháp luật không?

+ Thời hạn ra bản án, quyết định có đúng không?

Xác định tính có căn cứ của bản án, quyết định sơ thẩm: Kết luận của

bản án, quyết định có phù hợp với các tình tiết khách quan của vụ án không?

Xác định tính đúng đắn của bản án, quyết định sơ thẩm: Bản án, quyết định có đúng với yêu cầu khởi kiện của người khởi kiện, yêu cầu của người phản tố, yêu cầu độc lập của đương sự không? Pháp luật áp dụng để giải quyết vụ án có đúng không?

Cũng như phiên tòa sơ thẩm, kết quả của phiên tòa phúc thẩm là đưa ra bản án, quyết định của Tòa án Khác với bản án, quyết định sơ thẩm, bản án, quyết định phúc thẩm có hiệu lực ngay sau khi tuyên án Buộc các bên phải thực hiện ngay các nghĩa vụ theo bản án Nếu các bên không thực hiện thì sẽ

bị cưỡng chế thi hành thông qua cơ quan thi hành án

Thứ sáu, về thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm: giám đốc thẩm, tái thẩm

là việc Tòa án cấp trên xét lại bản án của tòa án cấp dưới đã có hiệu lực khi có kháng cáo, kháng nghị Giám đốc thẩm, tái thẩm không phải là một cấp xét

xử, cụ thể:

+ Điều 325 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Giám đốc thẩm là xét lại bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị giám đốc thẩm khi có căn cứ quy định tại Điều 326 của Bộ luật này”

+ Điều 351 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Tái thẩm là xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị vì có tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung của bản án, quyết định mà Tòa án, các đương sự không biết được khi Tòa án ra bản án, quyết định đó.”

Ngoài các trình tự, thủ tục trên áp dụng cho các vụ án dân sự, kinh tế nói chung, vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng thì

Bộ luật Tố tố tụng dân sự 2015 còn quy định về thủ tục rút gọn khi xét xử các

vụ án theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật Theo đó, “thủ tục rút gọn là thủ tục tố tụng được áp dụng để giải quyết vụ án dân sự có đủ điều kiện theo

quy định của Bộ luật này với trình tự đơn giản so với thủ tục giải quyết các vụ

án dân sự thông thường nhằm giải quyết vụ án nhanh chóng nhưng vẫn bảo đảm đúng pháp luật.”

1.2.4 Các yếu tố tác động đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một quá

trình phức tạp bao gồm các thủ tục pháp lý chặt chẽ cần được tuân thủ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên đương sự, đồng thời đảm bảo trật tự chung và lợi ích công cộng Về lý thuyết cũng như thực tiễn, quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau, trong đó phải kể đến một số yếu tố cơ bản sau đây:

Thứ nhất, mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật làm cơ sở pháp lý

cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Đây là yếu tố đầu tiên tác động trực tiếp đến kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bởi lẽ hệ thống pháp luật là căn cứ pháp lý để Tòa án áp dụng nhằm giải quyết tranh chấp Nếu hệ thống pháp luật

có liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa đạt được sự hoàn thiện thì sẽ gây khó khăn cho quá trình giải thích pháp luật và áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp

Sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật thực định, nhất là các quy định

về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư… được thể hiện ở những tiêu chuẩn như tính toàn diện, tính đồng bộ, tính phù hợp, tính hiệu lực, hiệu quả và trình độ kỹ thuật pháp lý của hệ thống pháp luật liên quan đến căn hộ chung cư

Thứ hai, năng lực giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan

Đây cũng là một yếu tố quan trọng có tác động trực tiếp đến kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Vấn đề năng lực

giải quyết tranh chấp có liên quan đến các khía cạnh như: cơ cấu tổ chức và

cơ chế vận hành của hệ thống Tòa án; trình độ chuyên môn nghiệp vụ của công chức Tòa án và các cơ quan thuộc hệ thống Tòa án; mức độ độc lập của Tòa án trong quá trình thực hành quyền xét xử và thực thi công lý; cơ sở vật chất, kỹ thuật của hệ thống Tòa án để phục vụ cho các hoạt động của ngành; các chính sách về cán bộ đối với công chức ngành Tòa án

Thứ ba, mức độ quan tâm của dư luận xã hội và cơ chế giám sát của

người dân đối với hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.Thực tế chứng minh rằng nếu dư luận xã hội quan tâm nhiều hơn và thực thi quyền giám sát mạnh hơn đối với hệ thống tư pháp thì chất lượng hoạt động xét xử của Tòa án sẽ được cải thiện, bởi lẽ, các thẩm phán và công chức khác trong ngành Tòa án nếu muốn tồn tại và phát triển thì sẽ không thể

bỏ qua yếu tố dư luận xã hội cũng như sự giám sát của người dân để đưa ra các bản án thiếu khách quan, thiếu công bằng và phương hại đến quyền, lợi ích của các đương sự Kết quả là chính dư luận xã hội và cơ chế giám sát của người dân đã tạo ra áp lực cho ngành tòa án để cơ quan này phải nâng cao chất lượng, hiệu quả của nền tư pháp trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh quá trình xây dựng một nhà nước pháp quyền, nền kinh tế thị trường và xã hội dân sự

Thứ tư, lợi ích của các chủ thể có liên quan trong quá trình giải quyết

tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Có thể cho rằng suy cho cùng, mọi vấn đề đều liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến yếu tố lợi ích, trong đó bao gồm cả việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Sự tác động của yếu tố lợi ích đối với quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thể hiện ở chỗ: khi giải quyết tranh chấp, các bên tranh chấp và bên thứ ba (tòa án, trọng tài, trung gian hòa giải) đều phải chú ý đến việc đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các bên tranh chấp, không thể thiên vị theo hướng bảo vệ bên

này mà phương hại đến quyền và lợi ích của bên khác và ngược lại Chỉ khi nào việc giải quyết tranh chấp đạt được sự thỏa mãn về lợi ích cho tất cả các bên tranh chấp thì việc giải quyết đó mới được xem là thành công và có tính hiệu quả

1.2.5 Các dạng tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay

Để dễ dàng hình dung ra các dạng tranh chấp về hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư hiện nay tại tòa án, tác giả nêu ra các tranh chấp trên thực tế hàng ngày Qua các tranh chấp đó, có những dạng nào thường được các bên giải quyết bằng các con đường khác, những dạng nào các bên chọn con đường tòa

Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất hiện trong quá trình ký và thực hiện hợp đồng: có thể nêu ra các tranh chấp như đồng tiền thanh toán là tiền đồng hay ngoại tệ, cách tính diện tích riêng căn hộ theo thông thủy hay tim tường, tính giá căn hộ theo diện tích hay theo căn, tiến độ xây dựng, tiến độ thanh toán … đây cũng là dạng tranh chấp được tòa án thụ lý và giải quyết nhiều

Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất hiện trong quá trình sử dụng căn hộ chung cư: có thể kể đến các tranh chấp như: không thành lập hội đồng quản trị nhà chung cư, mập mờ trong việc sử dụng kinh phí bảo trì, tranh chấp

về các khoản dịch vụ trong nhà chung cư như: internet, phí vệ sinh, truyền hình cáp …, tranh chấp về diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng … các tranh chấp này hiện nay thường ít được khởi kiện tại tòa án mà vẫn dừng lại ở

các tranh chấp tiền tố tụng Theo tác giả, nguyên nhân là:

+ Tâm lý người mau nhà, khi vừa mua được nhà mới thì cũng không muốn xảy ra tranh chấp

+ Người mua nhà nhìn về các căn hộ khác, cũng đều chung hoàn cảnh như mình nên tâm lý trông chờ xem họ làm như thế nào thì mình ủng hộ theo vậy Không ai chịu đứng lên để khởi kiện? hoặc tâm lý chờ đợi thành lập Hội đồng quản trị thì Hội đồng quản trị sẽ giải quyết các việc đó Đúng như tâm lý của người Việt Nam “cha chung không ai khóc”

+ Đôi khi các khoản tranh chấp nhỏ, lẻ trong khi việc khởi kiệm tốn kém thời gian nên không ai muốn khởi kiện, và đành chấp nhận Ví dụ như việc tính phí vệ sinh của căn hộ, phí truyền hình cáp, internet …

về pháp chế xã hội chủ nghĩa và giữ vững ổn định xã hội

Chương 2

CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT

XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Cơ sở pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam

2.1.1 Thực trạng các quy định pháp luật về nội dung làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

2.1.1.1 Các quy định về chủ thể hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo quy định của Luật nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan, chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư rất đa dạng, bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Họ là những người có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư

Pháp luật hiện hành quy định, tổ chức, cá nhân khi tham gia vào giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng cần có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân được quy định thống nhất trong tất cả các BLDS đã được ban hành (1995, 2005, 2015) và được giải thích là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân không thể bị hạn chế, trừ trường hợp do pháp luật quy định4 Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự Người thành niên

có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22,

23 và 24 của Bộ luật dân sự 2015 Người thành niên là người từ đủ mười tám

4 Xem thêm: Điều 16, 17, 18 Bộ luật dân sự 2015

tuổi trở lên

Đối với chủ thể tổ chức, muốn tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có tư cách pháp nhân Về nguyên tắc, sự khác nhau cơ bản giữa mua bán với danh nghĩa cá nhân và danh nghĩa pháp nhân là tính chịu trách nhiệm Khi xảy ra thiệt hại thì cá nhân phải chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình nhưng đối với pháp nhân thì họ chỉ phải chịu trách nhiệm trong phạm vi tài sản của pháp nhân, trên cơ sở số vốn mà các thành viên đã cam kết góp Đối với các tổ chức không phải là pháp nhân thì khi tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các thành viên phải thỏa thuận với nhau để ủy quyền cho một người thay mặt tổ chức đó tham gia hợp đồng mua bán

Về vấn đề năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của pháp nhân: Tuy pháp luật không quy định về năng lực hành vi dân sự của pháp nhân nhưng nguyên tắc là khi tham gia giao dịch thì chủ thể phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Năng lực hành vi dân sự của pháp nhân thực chất được thể hiện thông qua năng lực hành vi dân sự của cá nhân là người đại diện hợp pháp cho pháp nhân Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó Các pháp nhân khác nhau sẽ

có năng lực chủ thể khác nhau

Trên thực tế, các tổ chức, cá nhân có thể tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là bên bán hoặc bên mua, tùy theo mục đích giao kết hợp đồng mua bán mà họ tham gia Tuy nhiên, cho dù là tổ chức, cá nhân tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với bất cứ tư cách gì thì họ cũng đều phải thỏa mãn điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định chung của Bộ luật dân sự

2.1.1.2 Các quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Nội dung hợp đồng là toàn bộ các điều khoản tạo nên hợp đồng Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, pháp luật hiện hành quy định hợp

đồng này phải có các điều khoản sau đây5:

1 Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2 Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3 Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4 Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5 Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7 Cam kết của các bên;

và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên

5 Xem thêm: Điều 121 Luật Nhà ở 2014

Hình thức hợp đồng nói chung theo quy định của Bộ luật dân sự, có thể

là văn bản, lời nói hoặc hành vi Đối với hợp đồng về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, hình thức hợp đồng phải tuân theo

quy định của pháp luật chuyên ngành là Luật nhà ở 2014 Theo Điều 122 và Điều 123 Luật nhà ở 2014 thì hình thức của hợp đồng nhà ở nói chung (trong

đó có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư) phải tuân thủ quy định sau:

- Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển

nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải lập hợp đồng bằng văn bản và phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng;

- Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà

ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì vẫn phải lập hợp đồng bằng văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu

Việc mua bán căn hộ chung cư phải luôn đặt dưới sự quản lý, giám sát của Nhà nước Các bên mua bán phải làm các thủ tục đăng ký, kê khai với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Chính vì vậy, quy định hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải bằng văn bản là đảm bảo cho công tác quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước

2.1.1.3 Các quy định về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư

Giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng là hai giai đoạn nối tiếp nhau của quá trình xác lập và thực hiện giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích của các bên giao dịch

Giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hành vi pháp lý theo đó

các bên trao đổi, đàm phán để đi đến thống nhất về các điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Theo quy định hiện hành của Bộ luật dân sự

2015, việc giao kết hợp đồng phải tuân thủ các quy định sau đây:

Thứ nhất, tuân thủ các nguyên tắc giao kết hợp đồng bao gồm: nguyên

tắc tự do ý chí; tự nguyện; bình đẳng; thiện chí, trung thực; không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng

Thứ hai, tuân thủ trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng bao gồm: Đề nghị

giao kết hợp đồng; chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng; công chứng, chứng thực văn bản hợp đồng (nếu các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định)

Thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hành vi pháp lý của

các chủ thể giao kết hợp đồng, theo đó các bên giao kết hợp đồng chủ động thực hiện các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, bao gồm quyền và nghĩa

vụ của bên bán; quyền và nghĩa vụ của bên mua

Đối với bên bán, việc thực hiện hợp đồng của chủ thể này bao gồm:

- Bên bán thực hiện nghĩa vụ chuyển giao tài sản mua bán là căn hộ chung cư và làm các thủ tục liên quan đến việc sang tên, đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho bên mua;

- Bên bán thực hiện quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền mua căn hộ chung cư theo giá cả đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Đối với bên mua, việc thực hiện hợp đồng của chủ thể này bao gồm:

- Bên mua thực hiện quyền yêu cầu bên bán chuyển giao tài sản mua bán là căn hộ chung cư và làm các thủ tục liên quan đến việc sang tên, đăng

ký quyền sở hữu nhà ở cho bên mua;

- Bên mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho bên bán khoản tiền mua căn hộ chung cư theo giá cả đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được ký kết giữa hai bên

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nếu bên nào vi phạm hợp đồng thì về nguyên tắc sẽ phải chịu chế tài đối với hành vi vi

phạm, bao gồm chế tài phạt vi phạm hợp đồng và chế tài bồi thường thiệt hại (nếu có hậu quả thiệt hại xảy ra cho bên đối ước do hành vi vi phạm hợp đồng) Trong pháp luật thực định ở Việt Nam hiện nay, các chế tài đối với hành vi vi phạm hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng đã và đang được ghi nhận tại Bộ luật dân sự 2015, Luật thương mại

2005, Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành các đạo luật này

2.1.1.4 Các quy định về hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Giống như đối với bất kỳ hợp đồng nào, xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có ý nghĩa quan trọng cả về phương diện lý luận cũng như thực tiễn Việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bao gồm: xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, xác định các trường hợp vô hiệu của hợp đồng và hậu quả pháp lý đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bị vô hiệu

Trước hết, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư Trên nguyên tắc, việc xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực chính là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng [12, tr 38]

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, nhà làm luật quy định rằng: nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc loại phải công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực; nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không yêu cầu công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là thời điểm ký kết hợp đồng

Thứ hai, về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng như việc giải quyết hậu quả vô hiệu hợp đồng