Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội ( Luận văn thạc sĩ)

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội ( Luận văn thạc sĩ)Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội ( Luận văn thạc sĩ)Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội ( Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM U BÌA LUẬN VĂNHỌC CĨ IN Khổ 210 x 297 mm KHOA XÃCHỮ HỘI NHŨ VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THẢO PHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 TRANG BÌA TĨM TẮT LUẬN VĂN (khổ 140mm x 210 mm LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA (Tóm tắt luận văn in hai mặt kể bìa) HÀ NỘI, 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu ghi luận văn trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .8 1.2 Lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 19 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH .34 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân .34 2.2 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 52 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN .63 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân .63 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 65 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 70 KẾT LUẬN .75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân KDBĐS Kinh doanh bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất VBQPPL Văn quy phạm pháp luật MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai sản phẩm tự nhiên, có trước lao động với trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò định cho tồn phát triển xã hội loài người Đất đai tài nguyên vô quý giá người, điều kiện sống cho động vật, thực vật, người trái đất Đất đai tham gia vào tất hoạt động kinh tế xã hội, đất đai nguồn cải, tài sản cố định đầu tư cố định, thước đo giầu có quốc gia Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước ta có nhận thức vị trí, vai trò đất đai Nó khơng tài nguyên thiên nhiên, lãnh thổ quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay sản xuất nơng lâm nghiệp, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Là thành phần quan trọng mơi trường sống, đất đai nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Con người mong muốn tác động vào thường xuyên để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Và chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Nhà nước đưa sở pháp lý quản lý đất đai cách thống toàn quốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính cơng xã hội thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không đơn lúc tuân theo khuôn khổ pháp luật quy định, thực tế tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất diễn phức tạp gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Huyện Mê Linh nằm phía Tây Bắc thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố Hà Nội 30km, năm gần đây, kinh tế - xã hội huyện Mê Linh có phát triển mạnh mẽ tồn diện Cơ cấu kinh tế có bước chuyển biến tích cực, từ huyện nơng chuyển sang cấu kinh tế công nghiệp - dịch vụ - du lịch - nơng nghiệp Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện đa dạng phức tạp q trình thị hố, quy hoạch sản xuất, tạo tiền đề phát triển ngành nông nghiệp theo hướng hàng hóa, quy mơ lớn, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân tăng cao bất cập tồn trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước Nhằm đánh giá thực trạng thi hành sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất chọn đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội" Tình hình nghiên cứu đề tài Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân đề tài nhiều tầng lớp quan tâm nội dung kinh tế lẫn nội dung hành Có thể kể đến số cơng trình, báo tiêu biểu sau đây: Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Thập (2011) “Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận văn hệ thống, tập hợp vấn đề lý luận chung quyền sử dụng đất vấn đề lý luận quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) “Pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Việt Nam”, Luận văn nghiên cứu phân tích sở lý luận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đề xuất kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện thủ tục lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Luận án tiến sĩ Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) “ Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”, nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản với tư cách giao dịch đặc thù kinh doanh bất động sản Luận án tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến 2003) “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai” nghiên cứu quy định pháp luật, địa vị pháp lý người sử dụng đất, ảnh hưởng đến giao dịch đất đai việc quản lý thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản hoàn thiện pháp luật đất đai Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000), Viện nghiên cứu địa – Tổng cục Địa chính: “Những quy định chuyển quyền sử dụng đất”; Một số đề tài khoa học cấp Bộ doViện nghiên cứu địa thực Các báo vấn đề cụ thể như: Nguyễn Văn Hiến – Tòa án nhân dân tối cao, “Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nay” “Bản chất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”; ThS Lê Hồng Hạnh “Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam”; … Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), “Thực trạng giải pháp hồn thiện thủ tục hành quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Luật đất đai 2003”; Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), “Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” (Luận văn thạc sĩ luật học, TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn) ưu Quốc Thái 200 , “ ề giao dịch quyền dụng đất theo pháp luật hành”, Tạp chí Nhà nước pháp luật; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc sai phạm phát sinh trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011; ê Văn Thiệp, “Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị”, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr 37 - 41, 51; Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, “Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước Pháp luật Viện Nhà nước Pháp luật, Số 3/2012, tr 60 – 65; Trong thời gian qua vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu nhiều góc độ khác Các cơng trình sâu nghiên cứu số vấn đề lý luận giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật giao dịch dân sự, thương mại quyền sử dụng đất, nêu rõ hạn chế thiếu xót pháp luật, thực tiễn thi hành đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất Nay sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, thơng qua hoạt động thực tiễn từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân nước ta Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Hơn điều kiện kinh tế - xã hội có thay đổi, phát triển khơng ngừng kết nghiên cứu mà nhà khoa học pháp lý đạt cần phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” cơng việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời sâu sắc Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành Trên sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân Để đạt mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: Một phân tích, làm sáng tỏ sở lý luận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Phân tích những yếu tố tác động đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Hai nêu, phân tích, đánh giá quy định hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Nhận diện khó khăn, vướng mắc phát sinh q trình thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Ba tìm hiểu thực tiễn áp dụng quy định huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội từ đưa nhận định, đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nguyên nhân Bốn đề xuất định hướng kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện phát luật nâng hiệu thực thi quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: văn pháp luật hành Trung ương thành phố Hà Nội liên quan trưc tiếp tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các số liệu thu thập từ quan: Văn phòng Cơng chứng, Văn phòng Đăng ký, UBND cấp Huyện sử dụng việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân - Phạm vi nghiên cứu: Do chủ thể thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật gồm nhiều loại, khuôn khổ luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể hộ gia đình, cá nhân mà không nghiên cứu chủ thể khác 5 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Luận văn thực dựa sở lý luận Mác - Lênin Nhà nước pháp luật; quan điểm Đảng xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung quản lý, sử dụng đất đai nói riêng Các phương sử dụng để giải vấn đề đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học vật biện chứng vật lịch sử phương pháp nghiên cứu cụ thể: - Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn dịch - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp - Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Trên sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân theo quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, Luận văn có ý nghĩa việc: - Làm giàu lý luận pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân nói riêng Theo đó, rõ tính đặc thù khác biệt chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân so với chủ thể khác yêu cầu đặt cần phải hoàn thiện pháp luật lĩnh vực - Từ thực tiễn nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân địa bàn huyện, nơi có tốc độc thị hóa nhanh chóng thời gian qua huyện Mê Linh, luận văn phát tồn tại, bất cập vướng mắc phát sinh trình thực pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, như sai phạm trình thực hoạt động chuyển nhượng của chủ thể Trên sở tìm hiểu nguyên nhân cụ thể thực trạng nêu đề xuất số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tổng thể pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật dân pháp luật đăng ký bất động sản ... VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .8 1.2 Lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân. .. Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN... góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất chọn đề tài "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội" Tình hình nghiên