Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xã tú sơn giai đoạn 2010 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ “PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÃ TÚ SƠN GIAI ĐOẠN 2010 - 2015” PHẠM VĂN ĐẶN CHUYÊN NGÀ NH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS: DƯƠNG THANH AN HÀ NỘI - 2018 LỜI CẢM ƠN Để hồn thành đề tài Luận văn Thạc sỹ cách hoàn chỉnh, bên cạnh cố gắng nỗ lực thân có hướng dẫn tận tình q Thầy Cô, động viên ủng hộ gia đình bạn bè suốt thời gian học tập, nghiên cứu thực Luận văn Thạc sỹ Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến TS Dương Thanh An, giáo viên hướng dẫn, người hết lòng giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho tơi hồn thiện Luận văn Xin cảm ơn Thày, Cô khoa đào tạo sau Đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội truyền đạt kiến thức tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu, đến thực xong đề tài luận văn Cuối xin cảm ơn tất hỗ trợ tơi để tơi hồn thành Luận văn này! Hà Nội, tháng 11 năm 2018 Học viên thực Phạm Văn Đặn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Sau Đại học Viện Đại học mở Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả Phạm Văn Đặn DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDBĐS Kinh doanh bất động sản LĐĐ Luật đất đai LTTDS Luật tố tụng dân NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân VBQPPL Văn quy phạm pháp luật MỤC LỤC Lời cảm ơn……………………………………….…….………….1 Lời cam đoan………………………………….….……………… Danh mục chữ viết tắt…………………….……………………3 Mục lục…………………………………… ………………………4 PHẦN MỞ ĐẦU….……… ………6 Tính cấp thiết đề tài…………… .……6 Tình hình nghiên cứu đề tài……… Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài .10 Phương pháp nghiên cứu 10 Những đóng góp Luận văn .10 Kết cấu Luận văn .11 PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng 12 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 12 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 14 1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 16 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 16 1.2.2 Phân loại chuyển quyền sử dụng đất 17 1.3 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất .19 1.3.2 Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 Những vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng QSDĐ 21 2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh Pháp luật quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .21 2.2 Khái niệm cấu điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất .22 2.2.1 Khái niệm .22 2.2.2 Cơ cấu pháp luật 23 2.3 Quá trình hình thành phát triển Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 2.4 Các yếu tố chi phối tới pháp luật điều chuyển nhượng QSDĐ…………………………………………………………… 32 2.4.1 Yếu tố đường lối sách Đảng Cộng sản Việt Nam 32 2.4.2 Cơ chế quản lý kinh tế 36 2.4.3 Yếu tố văn hóa, đời sống dân tộc 39 2.4.4 Thói quen, tín ngưỡng tôn giáo phong tục tập quán 40 2.4.5 Yếu tố môi trường gắn với phát triển bền vững .41 2.4.6 Yếu tố hội nhập kinh tế quốc tế………………………………… 43 Kết luận chương 46 CHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI XÃ TÚ SƠN, HUYỆN KIẾN THỤY GIAI ĐOẠN 2010 - 2015 2.1 Pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 2.1.1 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 2.1.2 Đối tượng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55 2.1.3 Nội dung quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 2.1.4 2.1.5 Giá đất, giá CNQSDĐ……………………………………………63 2.1.6 Hình thức hiệu lực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ .68 2.1.7 Trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng QSDĐ 70 Nghĩa vụ tài quan hệ CNQSDĐ…………………… 65 2.2 Thực thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ xã Tú Sơn giai đoạn 2010 - 2015 72 2.2.1 Tổng quan tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn xã Tú Sơn giai đoạn 2010 - 2015 72 2.2.2 Những kết đạt được, hạn chế, vướng mắc nguyên nhân .73 Kết luận chương 78 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ 79 3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan chuyển nhượng QSDĐ .81 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ 84 Kết luận chương 86 KẾT LUẬN .87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHẨN MỞ ĐẦU 1- Tính cấp thiết đề tài Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền quyền người sử dụng đất; đồng thời quyền thực thường xuyên, liên tục chiếm tỷ lệ lớn vào loại bậc giao dịch dân đất đai bối cảnh: đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu, theo đó, người sử dụng đất khơng có quyền sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất Nhà nước trao nhận chuyển QSDĐ thị trường - Đây phương thức dịch chuyển linh hoạt QSDĐ thị trường phản ánh quan hệ đất đai xác lập theo chế thị trường, tuân thủ quy luật thị trường như: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh, tôn trọng tối đa quyền tự ý chí, thỏa thuận chủ thể giao dịch, mà khơng có can thiệp tham gia sâu Nhà nước - Đây hình thức góp phần thúc đẩy q trình tích tụ tập trung đất đai vào tay người có nhu cầu khả sử dụng đất biết làm giàu đất; qua đó, giải phóng hàng vạn hecta đất bị hoang hóa, khơng sử dụng, giải tốt tình trạng quy hoạch treo, dự án treo - Pháp luật đất đai qua thời kỳ với xu hướng ngày sửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo hướng ngày mở rộng đối tượng, chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; với cải cách thủ tục hành chính, điều chỉnh thuế suất hợp lý cho chủ thể tham gia giao dịch nhằm để phát huy mạnh hình thức giao dịch này, đảm bảo nâng cao hiệu sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nhiều diễn biến phức tạp diễn thời gian qua; hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu xảy phổ biến bên tham gia giao dịch không tuân thủ pháp luật; tình trạng giao dịch tự phát diễn tràn lan phức tạp nguyên nhân tranh chấp, khiếu kiện dây dưa, kéo dài Trên địa bàn xã Tú Sơn, huyện Kiến Thụy năm gần với tốc độ thị hóa cao, đặc biệt hạ tầng với việc nâng cấp mở số tuyến đường 361, 363 phà Dương áo làm cho nhịp phát triển địa phương tăng mạnh, theo đó, giá đất khu vực trung tâm có xu hướng tăng mạnh, giao dịch QSDĐ ngày trở nên sôi động hơn, số lượng giao dịch tăng thêm nhiều qua năm, đặc biệt giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Xu hướng hòa nhịp với sơi động thị trường chung, đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế, xã hội địa phương Tuy nhiên, phát triển sơi động kéo theo hệ theo chiều hướng bất ổn định thực tế Các tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng xảy chiếm tỉ lệ lớn, hàng loạt hợp đồng vô hiệu ý thức chấp hành pháp luật người dân chưa nghiêm khiến cho quan chức khó khăn, vướng mắc việc giải hậu pháp lý thực tế Qua phân tích cho thấy việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành xã Tú Sơn giai đoạn 2010 - 2015” cấp thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua, có nhiều cơng trình nghiên cứu hợp đồng nói chung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cơng bố Điển hình phải kể đến sách chuyên khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, viết đăng báo tạp chí uy tín như: Những quy định chung Luật hợp đồng Pháp, Đức, Anh, Mỹ - NXB (Nhà xuất bản) Chính trị quốc gia Hà Nội năm 1993; Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật hợp đồng, NXB Chính trị quốc gia năm 1995; Luật Hợp đồng Trung quốc 1999 thông qua họp lần Quốc Hội khoá IX, ngày 15/3/1999; Một sổ vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng Việt Nam tác giả Nguyễn Như Phát, NXB Công an nhân dân 2003; Tác giả Đinh Thị Mai Phương với chuyên khảo: Thống nhẩt pháp luật hợp đồng Việt Nam Nhà xuất Tư pháp 2005; tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc sai phạm phát sinh trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường Trường Đại học Luật Hà Nội 2011; Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp Trường Trường Đại học Luật Hà Nội 2011 Với hàng loạt cơng trình nghiên cứu liệt kê cho thấy, pháp luật hợp đồng nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng lĩnh vực thú vị, thu hút nhiều quan tâm nghiên cứu nhiều tác giả chúng nhận định, phân tích, đánh giá nhiều khía cạnh khác Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chun sâu xét khía cạnh lí luận thực tiễn pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo luận giải tương đồng khác biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng khác có khác biệt đó; "độ lệch pha" vấn đề mang tính lí luận với thực tiễn triển khai, việc kí kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể cộm vấn đề gì? Quyền tự hợp đồng bị vi phạm nào? Phân tích thấu đáo tìm hiểu nguyên nhân tồn tại, vướng mắc kết hợp hài hồ gỉữa vấn đề lí luận thực tiễn thông qua vụ việc phát sinh thực tế, từ làm sở tiền đề cho việc tìm giải pháp khắc phục chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu vấn đề Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát luận văn đánh giá tính hiệu pháp luật hành chuyển nhượng QSDĐ, tồn tại, bất cập, vướng mắc phát sinh thực tế, sở tìm hiểu nguyên nhân để qua đưa phương hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật nhằm góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn kinh tế thị trường Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuận lợi, khó khăn; yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã Tú Sơn; từ đề xuất giải pháp cho việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai xã tốt Mục tiêu cụ thể luận văn nghiên cứu, sâu phân tích khái niệm Thứ tư, Hành vi “lách luật” thường gặp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phổ biến thực tế như: Hạ giá chuyển nhượng ghi hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế thu nhập; Thực việc mua bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền; Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cam kết tài sản chuyển nhượng tài sản để nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân; Thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắc cầu thông qua đối tượng miễn thuế thu nhập lệ phí trước bạ; Tăng giá chuyển nhượng ghi họp đồng chuyển nhượng để “rửa tiền” “rút tiền” tổ chức tín dụng thơng qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ năm, Việc phối hợp giải chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất nhà với quan thuế chưa thực hiệu quả, chẳng hạn, chưa thống quy định hồ sơ chuyển sang quan thuế, để quan thuế tính thuế, điều dẫn tới số trường hợp quan thuế chậm trả lời kết cho người dân; phương pháp tính thuế, cách xác định giá trị tài sản để tính thuế quan thuế không cho công khai cho người dân biết Thứ sáu, Việc áp dụng quy định pháp luật chưa Đơi cán hành yêu cầu văn bản, giấy tờ nằm phạm vi quy định Luật Trong đó, thủ tục hành u cầu cơng bố cơng khai để người dân tiếp cận tìm hiểu không rõ ràng Điều dẫn tới xúc người dân Thứ bảy, Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, có số hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng theo quy định pháp luật, thực việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất phát sinh vướng mắc Có trường hợp người chuyển nhượng khơng thực nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân; có trường hợp đất bị đem chuyển nhượng hai lần cho hai người nhận chuyển nhượng; có trường hợp làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Văn phòng quyền sử dụng đất thơng báo đất chuyển nhượng chưa phép chuyển nhượng quy hoạch Bởi hợp 76 đồng không thực được… Thứ tám, Thực tế vi phạm hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy phổ biến Hiện tượng phổ biến người dân “lách luật” để hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản thành đất quy định pháp luật phân biệt loại tài sản khác quyền sử dụng đất quyền tài sản gắn liền với đất, đồng thời có quy định khác để điều chỉnh giao dịch loại tài sản Theo đó, thủ tục đất phức tạp nên người dân ghi hợp đồng mua bán tài sản đất thực tế có giao đất chứng thực, công chứng giao dịch nên người dân chứng thực chữ ký vào hợp đồng thực hợp đồng Vì vậy, quan quản lý Nhà nước biết giao dịch không điều chỉnh kịp thời thay đổi vào hệ thống sổ sách giấy tờ sổ sách địa chính, tạo hệ thống quản lý tài sản yếu kém, khơng xác thiếu minh bạch, tạo điều kiện phổ biến giao dịch giả tạo, lách quy định pháp luật 2.2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, vướng mắc Nguyên nhân hạn chế tồn tại, vướng mắc là: - Thứ nhất, hệ thống pháp luật đồ sộ thay đổi quy định qua thời kỳ gây ảnh hưởng không nhỏ tới thói quen, chậm thích nghi với thay đổi từ phía cán quản lý chủ thể tham gia giao dịch - Thứ hai, pháp luật chung pháp luật chun ngành có chế định mâu thuẫn, chí loại trừ nhau; - Thứ ba, tổ chức thực thi pháp luật hạn chế như: tình trạng chậm cấp giấy, hệ thống hồ sơ địa khơng chuẩn xác, minh bạch công khai giao dịch yếu tác động không nhỏ tới hiệu giao dịch; - Thứ tư, tra, giám sát giao dịch không thường xuyên, liên tục, để sai phạm đà tiếp diễn, nhân rộng; - Thứ năm, ý thức chủ thể tham gia giao dịch lực, trình độ hạn chế ngun nhân dẫn đến tiêu cực nêu 77 Kết luận chương Trong chương 2, luận văn làm rõ thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành xã Tú Sơn giai đoạn từ năm 2010- 2015 Luận văn làm rõ nội dung quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhóm quy định: Nhóm quy định nguyên tắc giao kết hợp đồng; Về điều kiện giao kết hợp đồng; Về nội dung hợp đồng; Về hình thức hợp đồng trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng Qua đó, đánh giá việc áp dụng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng xã Tú Sơn để kết đạt hỗ trợ cho công tác thực thi hệ thống pháp luật đất đai hành, đồng thời qua phân tích khó khăn, vướng mắc nguyên nhân khó khăn, vướng mắc 78 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hồn thiện hành Nhà nước Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành Nhà nước mà trọng tâm cải cách máy hành chính, tinh giảm máy, làm cho máy gọn, nhẹ hoạt động có hiệu quả, đơn giản hóa thủ tục hành quản lý nhà nước đất đai, trọng tới đổi tổ chức hoạt động quan Nhà nước trực tiếp quản lý đất đai từ trung ương tới địa phương Thực chủ trương gần quản lý nhà nước nói chung quản lý nhà nước đất đai nói riêng có bước cải thiện đáng kể Các thủ tục hành bước đơn giản hóa, máy quản lý nhà nước đất đai tinh giản hoạt động có hiệu hơn, đặc biệt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những đổi quy định Luật đất đai 2013 thực tiễn áp dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cổ pháp luật có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững phát huy hiệu thực tế sống Thứ hai, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với ngành luật khác luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng Trong mối quan hệ này, quy phạm pháp luật, ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Do vậy, đổi hồn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật 79 Thứ ba, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan hệ tài sản Quan hệ chịu chi phối có tính định quy luật thị trường mà đặc trưng quy luật cung cầu Pháp luật đất đai bỏ qua yếu tố Mọi áp đặt cứng nhắc thiếu tính thực khơng có hiệu lực Nội dung kinh tế pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể quy định chế độ, điều kiện cho thuê đất giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Các quy định phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc phân phối lợi ích phải ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa tránh việc tập trunghóa quyền định sử dụng đất quyền sử dụng đất tay thiểu số Thứ tư, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSD đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Trong xu hướng nay, quốc gia muốn phát triển độc lập với bến phải thiết lập mối quan hệ bang giao rộng rãi Việt Nam trình đổi mới, ý hội nhập với nhiều nước khu vực giới Trong trình Nhà nước ta có nhiều sách phù hợp bảo đảm mơi trường pháp lý thơng thống cho tổ chức, đơn vị kinh tế nước vào họp tác đầu tư làm ăn tạiViệt Nam, khuyến khích họ yên tâm họp tác lâu dài Trong năm qua có chủ trương đắn pháp luật ta có Luật đất đai nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước ngoài, khơng đảm bảo tính tương thích với pháp luật quốc tế Bởi vậy, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng QSD đất nói riêng phải ln ý để bảo đảm xích lại gần pháp luật đất đai Việt Nam pháp luật đất đai nước giới theo thông lệ quốc tế Qua nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích chủ thể đồng thời bảo đảm lợi 80 ích kinh tế, trị Nhà nướcViệt Nam, gỏp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế củaViệt Nam với nước giới 3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, xây dựng hồn thiện khung pháp lý chuyển nhượng QSDĐ Khơng riêng Luật Đất đai năm 2013, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ quy định nhiều văn pháp luật khác: BLDS, Luật KDBĐS, Luật Nhà Bởi vậy, cần phải có hồn thiện cách có hệ thống văn pháp luật có liên quan Để làm điều này, Nhà nước cần thể chế hóa quan điểm, định hướng chủ trương sách Đảng Nhà nước đất đai; đồng thời phải theo sát tình hình thực tiễn để đưa điều chỉnh phù hợp, tháo gỡ kịp thời nhũng vướng mắc tồn trình thực pháp luật Bên cạnh việc tạo hành lang pháp lý ngày chặt chẽ, cần phải có chế tài xử phạt nghiệm minh, mạnh mẽ hành vi, vụ vĩệc vi phạm để qua tạo điều kiện cho thị trường chuyển nhượng QSDĐ hay thị trường bất động sản lành mạnh đời Cụ thể: - Rà soát, sửa đổi, bổ sung VBQPPL Luật KDBĐS, Luật thuế, Luật Nhà để tạo thống cần thiết, tạo thuận lợi cho trình áp dụng pháp luật Như trình bày thực trạng áp dụng pháp luật trên, thực tế tồn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, không tập trung văn pháp luật khác Có thể kề đến việc thực đăng ký QSĐĐ, Văn phòng đăng ký đất đai quan có thẩm quyền, chịu trách nhiệm việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ ghi nhận biến động đất đai Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn quan mà ghi nhận cụ thể Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV Ngồi ra, văn pháp luật quan hệ có nhiều thay đổi, gây khó khăn cho người dân việc nắm bắt xác thơng tin Cụ thể với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai, trước Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV đời, người dân biết đến quan với tên gọi Văn phòng đăng ký QSDĐ 81 quy định Thơng tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV Điều gây khó khăn việc thực thủ tục hành liên quan đến quan hệ chuyển nhượng QSDĐ người dân chưa có hiểu biết, hạn chế pháp luật Do vậy, cần phải rà sốt, nâng cao tính dự liệu pháp luật, qua nâng cao tuổi thọ văn pháp luật nhằm tạo ổn định quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung hay thị trường KDBĐS nói riêng - Ngồi vi phạm hình thức hợp đồng, giá chuyển nhượng QSDĐ thời gian gần vấn đề gây nhức nhối Giá chuyển nhượng vài thời điểm đẩy lên cao cách vô lý, có chênh lệch lớn so với giá đất mà Nhà nước quy định Vì vậy, để quản lý giá chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước cần sửa đổi số quy định khung giá đất cho khung giá đất Nhà nước phải sát với giá thị trường Giá đất phải kết trình thu thập, xử lý thông tin giao dịch thực tế, phù hợp với tình hình phát triển thị trường, sản phẩm đời tùy thuộc vào ý chí chủ quan quan chức - Từ quy định lỏng lẻo, thiếu thực tế giá đất, bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, nhiều trường hợp, cố tình ghi nhận giá chuyển nhượng hợp đồng thấp nhiều giá trị chuyển nhượng thực tế nhằm trốn thuế Vì vậy, để đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước, cần phải ban hành quy định chế quản lý kê khai nộp thuế thu nhận chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời, phải có chế tài xử phạt nặng, có tính răn đe trường hợp vi phạm; trường hợp vi phạm nghiêm trọng, gây thiệt hại nặng nề cho nguồn thu Ngân sách Nhà nước, bên cạnh việc xử phạt nghiêm minh, cần công khai thông tin phương tiện thông tin đại chúng nhằm tuyên truyền, giáo dục, nâng cao ý thức người dân việc chấp hành pháp luật - Trên thực tế, công tác giải tranh chấp đất đai phát sinh từ quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Tòa án gặp nhiều khó khăn, đặc biệt tranh chấp liên quan tới thời điểm chuyển giao QSDĐ thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Nguyên nhân vấn đề việc có nhiều quan điểm, cách hiểu văn pháp luật khác thời điểm 82 chuyển giao QSDĐ thời điểm có hiệu lực hợp đồng Vì vậy, để nâng cao hiệu giải tranh chấp Tòa án, cần phải ban hành quy định hướng dẫn chi tiết, cụ thể hai nội dung để thống phương hướng xử lý tranh chấp, tạo thuận lợi cho việc giải tranh chấp diễn theo nguyên tắc, bình đẳng, cơng Thứ hai, hồn thiện pháp luật hệ thống thông tin bất động sản Các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tồn nhiều rủi ro bất động sản hay QSDĐ tài sản đặc biệt, có giá trị lớn Trong nhiều trường hợp, cá nhân phải huy động vốn từ nhiều nguồn để nhận QSDĐ phù hợp với nhu cầu thân Vì vậy, nhu cầu tìm hiểu, tiếp cận thơng tin bất động sản có ý nghĩa quan trọng quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Do vậy, thông tin đất, tài sản gắn liền với đất cần phải công khai, minh bạch, đầy đủ, xác dễ tiếp cận Theo đó: - Các thông tin liên quan đến QSDĐ quy hoạch, điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, tình trạng pháp lý giấy tờ, hồ sơ liên quan cần phải xử lý, phân loại, lưu giữ cẩn thận quan Nhà nước có thẩm quyền Bên cạnh đó, thơng tin cần phải có xác, khơng có mâu thuẫn; đồng thời phải cập nhật đầy đủ, kịp thời biến động bất động sản - Thông tin bất động sản cần phải lưu giữ thống hệ thống định mà người dân dễ dàng tiếp cận hoàn cảnh Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần công nghệ hóa, có kết nối thơng suốt liệu thơng tin tồn quốc Đồng thời, Nhà nước cần tiến hành xây dựng quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện Cụ thể phải có quản lý song song quan thuế quan tài nguyên môi trường chủ thể để kiểm sốt tình hình thực nghĩa vụ tài chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Thứ ba, cần hoàn thiện quy định thủ tục hành chỉnh theo hướng đơn giản hóa Thủ tục hành có vai trò to lớn, tác động đến vận hành thị trường bất động sản nói chung quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Các 83 quy định thủ tục hành cơng khai, đơn giản hóa làm giảm tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu phận cán làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước, tiết kiệm thời gian, công sức tiền bạc người dân Cụ thể: - Cần phải chuẩn hóa thủ tục hành chuyển nhượng QSDĐ Xây dựng quy trình, thủ tục đầy đủ, thống nhất, logic chặt chẽ theo hướng đơn giản hóa đến mức tối đa đảm bảo quản lý Nhà nước Các trình tự, thủ tục hành việc đăng ký đất đai, thực nghĩa vụ tài cần phải quy định đơn giản, khuyến khích người dân tự giác thực phải phù hợp với khả tài chính, thu nhập họ - Tăng cường tiến độ công tác cấp GCNQSDĐ cho chủ thể sử dụng đất cần phải đảm bảo tính xác GCNQSDĐ, phải phản ánh thực tế sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi ích NSDĐ Hệ thống địa cần phải rõ ràng, minh bạch, hồ sơ địa ban đầu, xác định rõ vị trí, hình dạng, kích thước, ranh giới lô đất, mảnh đất cụ thể 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh việc hoàn thiện hành lang pháp lý quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, để việc thực pháp luật đạt hiệu cao, Nhà nước cần phải có quan tâm đến yếu tố khách quan khác có ảnh hưởng đến việc thực quan hệ Đầu tiên, cần phải đào tạo nâng cao chất lượng cán thi hành pháp luật Chất lượng hiệu hoạt động thực áp dụng pháp luật phụ thuộc nhiều người thi hành pháp luật Thực tiễn hoạt động quan hành chính, tư pháp cho thấy trình độ chun mơn kỹ nghiệp vụ đội ngũ cán chưa đồng đều, chưa đáp ứng yêu cầu áp dụng, thực thi pháp luật nhiều khu vực có tình hình chuyển nhượng QSDĐ phức tạp Hơn nữa, tác động tiêu cực kinh tế thị trường mà phận cán có phẩm chất đạo đức thối hóa, biến chất Vì cần phải kiểm tra, rà sốt lại trình độ chun mơn đội ngũ cán thực thi pháp luật vừa có phẩm chất đạo đức tốt, vừa có trình độ chun mơn, kỹ nghề nghiệp vững vàng, đặc biệt đội ngũ công chứng viên Thẩm phán 84 Thứ hai, cần phải tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật Để sách pháp luật đất đai nói chung quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng vào thực tiễn đời sống cơng tác tun truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đóng vai trò quan trọng Chuyển nhượng QSDĐ giao dịch diễn phổ biến phức tạp Tuy nhiên nhận thức pháp luật người dân, đặc biệt vùng nơng thơn, miền núi… quan hệ nhiều hạn chế Vì vậy, họ bị động lúng túng có nhu cầu thực giao dịch hay thường vi phạm quy định hình thức hợp đồng, dẫn đến hậu hợp đồng vô hiệu, bị hủy gây thiệt hại kinh tế… Chính thế, việc nâng cao nhận thức pháp luật đất đai cho người dân có ý nghĩa quan trọng, giúp họ hiểu tơn trọng, có ý thức tự giác tn thủ pháp luật, góp phần hình thành nên thị trường KDBĐS lành mạnh Thứ ba, cần tăng cường, kiểm tra, phát kịp thời sai phạm quan hệ chuyển nhượng QSDĐ cần thường xuyên tra, kiểm tra công ty kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính hợp pháp giao dịch Đồng thời cần đưa biện pháp chế tài đủ mạnh, mang tính răn đe nhằm ngăn chặn hành vi sai phạm xảy ra, tạo hành lang pháp lý chặt chẽ, môi trường chuyển nhượng QSDĐ lành mạnh 85 Kết luận chương Ở chương 3, Luận văn định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ bao gồm hoàn thiện hành lang pháp lý chuyển nhượng QSDĐ, hồn thiện quy định thơng tin liên quan đến đất đai, hoàn thiện quy định thủ tục hành Cùng với việc hồn thiện hệ thống pháp luật, luận văn đưa giải pháp cho số vấn đề cốt lõi chất lượng nguồn cán bộ, hệ thống kiểm tra giám sát, hệ thống chế tài xử lý vi phạm Đồng thời khẳng định vai trò quan trọng cơng tác tun truyền phổ biến, giáo dục pháp luật đến với người dân miền Tổ quốc biết hiểu rõ qui định pháp luật hành 86 KẾT LUẬN Chuyển nhượng QSDĐ nhu cầu tất yếu, khách quan kinh tế thị trường, điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân nước ta Bản chất chuyển nhượng QSDĐ chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định, theo người chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ hợp pháp cho người nhận chuyển nhượng; ngược lại, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; bên cạnh đó, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí, trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ mảng pháp luật rộng lớn quy định nhiều lĩnh vực pháp luật khác mà Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành nòng cốt Cùng với đó, hàng loạt văn khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Cơng chứng, pháp luật thuế, phí lệ phí điều chỉnh mức độ khía cạnh khác liên quan đễn chuyển nhượng QSDĐ Về bản, hệ thống pháp luật tương đối toàn diện đầy đủ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, hệ thống pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chưa đủ đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vận hành trơi chảy, thuận lợi, rủi ro tốn kém, mà đòi hỏi hệ thống pháp luật phải thống nhất, khơng mâu thuẫn, chồng chéo loại trừ lẫn Hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi phải xây dựng phù hợp với thực tế sống Bên cạnh đó, cần thiết phải có chế đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực có hiệu Theo đó, tham gia Nhà nước, tổ chức dịch vụ hỗ trợ trung gian cầu nối quan trọng để thực hóa giao dịch thực tế Những rào cản, khó khăn, vướng mắc, tranh chấp, 87 sai phạm xảy trinh ký kết thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực tế thời gian qua cho thấy hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ chưa đạt mong muốn đề Hồn thiện chế, sách pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm giảm thiểu bất cập, mâu thuẫn chồng chéo qui định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vận hành môi trường pháp lý an tồn, hiệu quả, phòng ngừa mức độ cao rủi ro hướng tới việc giảm thiểu tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế sống vấn đề cần thiết phải thực thời gian tới./ 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO VĂN BẢN PHÁP LUẬT Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Hồng Đức Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980,1992, 2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Nghị 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 HĐTPTANDTC việc huớng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 10/8/2004 14 Nghị 02/2004/NQ-HĐTPTANDTC ngày HĐTPTANDTC việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình; 15 Đại Việt sử ký tồn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, HN 13 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Vãn kiện hội nghị lần thứ Tám Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thơng dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 PGS.TS Đỗ Văn Đại, Sách chuyên khảo: Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Khoa luật dân Trường ĐHLTP HCM, Nhà xuất lao động 19 TS Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình luật dân Việt Nam, (Quyển 1-Tậpl), Trường Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 20 Trần Thị Lịch, Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng 89 chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dân chủ pháp luật Bộ Tư pháp, số 5/2013, tr 39 - 9866 - 7535 21 Phạm Hữu Nghị (2002), "về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (8) 22 Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước Pháp luật Viện Nhà nước Pháp luật, số 3/2012, tr 60 - 65 23 Thành Lê Văn Thành, Tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện số quy định Luật đất đai năm 2003, Nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội, Số 13/201 l , t r -42 , 47 24 Lê Văn Thiệp, Thực trạng số giải pháp khắc phục kẽ hở áp dụng chế định uỷ quyền Bộ luật dân hành, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, số 5/2012, tr 50 - 53, 64 25 Lê Văn Thiệp, họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, số 24/2012, tr 37 - , 26 Nguyễn Thị Thu Thuỷ, Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam: luận văn thạc sĩ luật học, TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn - Hà Nội, 2004 27 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 28 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 29 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 2009./ 30 90 ... CHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI XÃ TÚ SƠN, HUYỆN KIẾN THỤY GIAI ĐOẠN 2010 - 2015 2.1 Pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 2.1.1 Chủ thể chuyển nhượng. .. lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành xã Tú Sơn, huyện Kiến Thụy giai đoạn 2010 - 2015 Chương 3: Giải pháp hoàn... LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẮT VÀ PHÁP LUẶT VỀ CHUYỀN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng 1.2.Khái niệm quyền