Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  NGUYỄN THỊ NHUNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  NGUYỄN THỊ NHUNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH BẮC NINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS VŨ QUANG HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Những kết luận khoa học luận văn kết trình tìm tòi nghiên cứu! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Nhung LỜI CẢM ƠN  Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới Thầy, Cô Trường Đại học Luật Hà Nội nói chung thầy Vũ Quang truyền đạt cho em kiến thức vô quý báu suốt trình học tập Đại học tạo điều kiện thuận lợi để em thực Luận văn Thạc sĩ  Em xin gửi lời cảm ơn tới đồng chí, đồng nghiệp quan, gia đình, bạn bè người thân, người bên cạnh, không ngừng động viên, hỗ trợ tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em suốt trình học tập thực Luận văn thạc sĩ Trong trình nghiên cứu hoàn thành Luận văn thạc sĩ, có nhiều cố gắng tính phức tạp đề tài đồng thời trình độ, nhận thức em lý luận thực tiễn nhiều hạn chế nên Luận văn thạc sĩ tránh khỏi thiếu sót Chính vậy, em mong nhận góp ý, bổ sung thầy, giáo để Luận văn thạc sĩ hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Bắc Ninh, tháng năm 2018 Học viên Nguyễn Thị Nhung DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT QSDĐ: Quyền sử dụng đất CNQSDĐ: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất BĐS: Bất động sản MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Những đóng góp đề tài Kết cấu luận văn Chƣơng LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Vai trò ý nghĩa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Đặc điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương cấp tỉnh 13 1.2 Tiêu chí đánh giá pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Nhóm tiêu chí chung để đánh giá pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Nhóm tiêu chí cụ thể để đánh giá pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.3 Những yếu tố ảnh hƣởng đến việc thực thi pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói chung địa bàn địa phƣơng cấp tỉnh nói riêng 19 1.3.1 Nhóm yếu tố khách quan ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.3.2 Nhóm yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 Kết luận Chƣơng 23 Chƣơng THỰC TRẠNG THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH BẮC NINH 24 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Bắc Ninh 24 2.2 Pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 25 2.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 2.2.2 Các nguyên tắc pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 2.2.3 Nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.2.4 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Ninh thời gian vừa qua 41 2.3 Thực trạng thực thi quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 44 2.3.1 Chủ thể quan hệ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vai trò Nhà nước quan hệ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.3.2 Quyền nghĩa vụ chủ thể 45 2.3.4 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 2.3.5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 2.3.6 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54 2.3.7 Các vấn đề tài vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 2.4 Đánh giá kết thực thi pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Bắc Ninh thời gian qua 57 2.4.1 Những kết đạt trình thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.4.2 Một số hạn chế trình thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59 2.4.3 Nguyên nhân tồn hạn chế trình thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61 Kết luận Chƣơng 63 Chƣơng MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI BẮC NINH 64 3.1 Định hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 64 3.2 Một số giải pháp cụ thể: 66 3.2.1 Giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 73 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá; tư liệu sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống; địa bàn phân bố khu dân cư; xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn diện tích, số lượng; cố định vị trí địa lý khơng thể di dời Đây ngun nhân chủ yếu tạo khác biệt giá trị mảnh đất có vị trí địa lý khác Trong đại đa số quốc gia giới trì hình thức sở hữu khác đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân … Việt Nam, pháp luật thừa nhận hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu toàn dân đất đai Chế độ sở hữu toàn dân đất đai đời kể từ Hiến pháp năm 1980 ban hành ngày 18 tháng 12 năm 1980 Chế độ sở hữu đất đai trì, củng cố tồn nước ta từ đến Với việc đời chế độ sở hữu toàn dân đất đai, hình thức sở hữu tư nhân đất đai bị xóa bỏ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trở thành chủ sử dụng đất Nhà nước - đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ sử dụng ổn định, hợp pháp Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Tuy nhiên, theo nhu cầu khách quan sống đòi hỏi QSDĐ phải dịch chuyển Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, tặng cho, thừa kế góp vốn QSDĐ Trong hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sơi động Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cấp GCNQSDĐ CNQSDĐ thời hạn sử dụng đất Chính thế, người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác, sử dụng đất cịn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị Do đó, đất đai trở thành tài sản có giá Trong thời gian vừa qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phức tạp, đặc biệt tỉnh Bắc Ninh, tỉnh có tốc độ thị hóa – cơng nghiệp hóa cao Trong năm gần đây, giá đất Bắc Ninh leo thang, giao dịch đất đai diễn sôi động, đặc biệt giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính vậy, việc nghiên cứu quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết Đây lý chủ yếu để lựa chọn đề tài: “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành tỉnh Bắc Ninh" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài CNQSDĐ hoạt động diễn phổ biến đời sống xã hội Do vậy, quy định lĩnh vực chế định quan trọng pháp luật pháp luật đất đai Thời gian vừa qua có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học CNQSDĐ góc độ pháp lý cơng bố mà tiêu biểu phải kể đến cơng trình khoa học sau đây: Các nghiên cứu chuyên sâu nhiều nhà khoa học chuyên gia đăng báo tạp chí chuyên ngành khác như: - Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến “Sự tác động Luật đất đai 2003 đến việc hình thành phát triển thị trường BĐS nước ta” đăng tạp chí Dân chủ Pháp luật 10/2005; - Tiến sĩ Vũ Anh “Một số vấn đề thị trường BĐS” đăng tạp chí Nhà nước Pháp luật số 2/2004; 26 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 27.Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/6/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 28 Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề thị trường QSDĐ nước ta giai đoạn nay”, Hội thảo khoa học thị trường BĐS: thực trạng, nguyên nhân giải pháp ngày 24 tháng năm 2006, Hà Nội 29 Nguyễn Thị Nga (2003), Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 30 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận Văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 31 Nguyễn Văn Thạo - Nguyễn Hữu Đạt (đồng chủ biên) (2004), Một số vấn đề sở hữu nước ta nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 32 Nguyễn Viết Tuấn (2010), Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, trường Đại học luật TPHCM, Hồ Chí Minh 33 Phạm Hữu Nghị (2005) “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu tồn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, Hà Nội 34 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 35 Quốc Hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 36 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 37 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 38 Quốc Hội (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội 39 Quyết định 552/2014/QĐ-UBND Về bảng giá đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 05 năm (2015-2019) 40 Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai thị trường BĐS, Nxb Bản đồ, Hà Nội 41 Trần Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Viện nghiên cứu Nhà nước Pháp Luật 42 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 43 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 44 Trường Đại học Nông nghiệp I (2006), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội Các website: 45 http://voer.edu.vn/m/khai-quat-chung-ve-tinh-hinh-kinh-te-xa-hoi- tinh-bac-giang/799c5c83?fb_comment_id=532629676851295_873185186290 46.http://bacgiangcity.gov.vn/thutuchanhchinh/tabid/227/u/detail/itemid/ 576/TopMenuId/-1/URLCate/227/ stItem/8/Default.aspx 47 http://baothainguyen.org.vn/tin-tuc/gioi-thieu-chung/khai-quat-ve- tinh-thai-nguyen-21117-154.html 48 http://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/dau-tu/bac-ninh-thai-nguyen-doidoi-tu-hieu-ung-ty-do-samsung-445545.html 49 http://www.mpi.gov.vn/Pages/tinhthanhchitiet.aspx?idTinhThanh= 50 https://tintucvietnam.vn/dien-tich-tinh-bac-ninh-va-dan-so-tinh-bacninh-18654 51 https://tintucvietnam.vn/dien-tich-tinh-bac-ninh-va-dan-so-tinh-bacninh-18654 ... lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Trình bày thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh; - Đề xuất số giải pháp hoàn thi? ??n pháp luật nâng... pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành Bắc Ninh Chƣơng LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1... định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thi? ??t Đây lý chủ yếu để lựa chọn đề tài: ? ?Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành tỉnh Bắc Ninh" làm luận văn thạc sĩ luật