Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố yên bái, tỉnh yên bái giai đoạn năm 2011 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN XUÂN HÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN NĂM 2011 – 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN XUÂN HÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN NĂM 2011 – 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ : 60380107 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn Tác giả luận văn NGUYỄN XUÂN HÀ MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu 3 Phạm vi nghiên cứu đề tài 4 Phương pháp nghiên cứu 4 Những đóng góp luận văn 5 Kết cấu luận văn PHẦN NỘI DUNG 7 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng 7 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 7 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 9 1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 12 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 12 1.2.2 Phân loại chuyển quyền sử dụng đất 13 1.3 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.3.2 Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 Những vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 2.2 Khái niệm cấu điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 2.2.1 Khái niệm 19 2.2.2 Cơ cấu pháp luật 19 2.2.2.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 2.2.2.2 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 2.2.2.3 Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.2.2.4 Các thỏa thuận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 2.2.2.5 Hình thức hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 2.2.2.6 Trình tự, thủ tục thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 2.2.3 Các tiêu chí cần đạt nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 2.3 Quá trình hình thành pháp triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.4 Các yếu tố chi phối tới pháp luật điều chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 2.4.1 Yếu tố đường lối sách Đảng Cộng sản Việt Nam 31 2.4.2 Cơ chế quản lý kinh tế 35 2.4.3 Yếu tố văn hóa, đời sống, dân tộc 38 2.4.4 Thói quen, tín ngưỡng tơn giáo phong tục, tập qn 40 2.4.5 Yếu tố môi trường gắn với phát triển bền vững 41 2.4.6 Yếu tố hội nhập kinh tế quốc tế 44 Kết luận chương 48 CHƯƠNG 49 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI 49 GIAI ĐOẠN 2011- 2015 49 2.1 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 49 2.1.1 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 2.1.1.1 Những quy định chung chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 2.1.1.2 Những quy định cụ thể chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất 53 2.1.2 Đối tượng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 2.1.2.1 Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 2.1.2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61 2.1.3 Nội dung quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 2.1.3.1 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng QSDĐ 63 2.1.3.2 Giá đất, giá chuyển nhượng QSDĐ 67 2.1.3.3 Nghĩa vụ tài quan hệ chuyển nhượng QSDĐ 68 2.1.4 Hình thức hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 2.1.5 Trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 2.1.5.1 Trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 2.1.5.2 Thẩm quyền thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 2.2 Thực thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015 78 2.2.1 Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 78 2.2.2 Những kết đạt được, hạn chế, vướng mắc nguyên nhân 82 2.2.2.1 Những kết đạt 82 2.2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc 83 2.2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, vướng mắc 86 Kết luận chương 87 CHƯƠNG 88 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 88 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 88 3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất 90 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 94 Kết luận chương 96 KẾT LUẬN 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền quyền người sử dụng đất; đồng thời quyền thực thường xuyên, liên tục chiếm tỷ lệ lớn vào loại bậc giao dịch dân đất đai bối cảnh: đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu, theo đó, người sử dụng đất khơng có quyền sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất Nhà nước trao nhận chuyển QSDĐ thị trường - Đây phương thức dịch chuyển linh hoạt QSDĐ thị trường phản ánh quan hệ đất đai xác lập theo chế thị trường, tuân thủ quy luật thị trường như: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh, tơn trọng tối đa quyền tự ý chí, thỏa thuận chủ thể giao dịch, mà can thiệp tham gia sâu Nhà nước - Đây hình thức góp phần thúc đẩy q trình tích tụ tập trung đất đai vào tay người có nhu cầu khả sử dụng đất biết làm giàu đất; qua đó, giải phóng hàng vạn hecta đất bị hoang hóa, khơng sử dụng, giải tốt tình trạng quy hoạch treo, dự án treo - Pháp luật đất đai qua thời kỳ với xu hướng ngày sửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo hướng ngày mở rộng đối tượng, chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; với cải cách thủ tục hành chính, điều chỉnh thuế suất hợp lý cho chủ thể tham gia giao dịch nhằm để phát huy mạnh hình thức giao dịch này, đảm bảo nâng cao hiệu sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nhiều diễn biến phức tạp diễn thời gian qua; hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu xảy phổ biến bên tham gia giao dịch không tuân thủ pháp luật; tình trạng giao dịch tự phát diễn tràn lan phức tạp nguyên nhân tranh chấp, khiếu kiện dây dưa, kéo dài Địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái năm gần với tốc độ thị hóa cao, đặc biệt hạ tầng thị hạ tầng liên tỉnh với việc mở tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai làm cho nhịp phát triển thành phố tăng mạnh, theo đó, giá đất khu vực thị ven thị có xu hướng tăng mạnh, giao dịch QSDĐ ngày trở nên sôi động hơn, số lượng giao dịch tăng thêm nhiều qua năm, đặc biệt giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Xu hướng hòa nhịp với sôi động thị trường BĐS thành phố Yên Bái, đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế, xã hội tỉnh nhà Tuy nhiên, phát triển sơi động kéo theo hệ theo chiều hướng bất ổn định thực tế Các tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng xảy chiếm tỉ lệ lớn, hàng loạt hợp đồng vô hiệu ý thức chấp hành pháp luật người dân chưa nghiêm khiến cho quan chức khó khăn, vướng mắc việc giải hậu pháp lý thực tế Qua phân tích cho thấy việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015” cấp thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua, có nhiều cơng trình nghiên cứu hợp đồng nói chung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cơng bố Điển hình phải kể đến sách chuyên khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, viết đăng báo tạp chí uy tín như: Những quy định chung Luật hợp đồng Pháp, Đức, Anh, Mỹ - NXB (Nhà xuất bản) Chính trị quốc gia Hà Nội năm 1993; Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật hợp đồng, NXB Chính trị quốc gia năm 1995; Luật Hợp đồng Trung quốc 1999 thông qua họp lần Quốc Hội khoá IX, ngày 15/3/1999; Một số vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng Việt Nam tác giả Nguyễn Như Phát, NXB Công an nhân dân 2003; Tác giả Đinh Thị Mai Phương với chuyên khảo: Thống pháp luật hợp đồng Việt Nam Nhà Xuất Tư pháp 2005; tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc sai phạm phát sinh trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011; Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp Trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011 Với hàng loạt công trình nghiên cứu liệt kê cho thấy, pháp luật hợp đồng nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng lĩnh vực thú vị, thu hút nhiều quan tâm nghiên cứu nhiều tác giả chúng nhận định, phân tích, đánh giá nhiều khía cạnh khác Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chuyên sâu xét khía lí luận thực tiễn pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo luận giải tương đồng khác biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng khác có khác biệt đó; "độ lệch pha" vấn đề mang tính lí luận với thực tiễn triển khai việc kí kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể cộm vấn đề gì? Quyền tự hợp đồng bị vi phạm nào? Phân tích thấu đáo tìm hiểu ngun nhân tồn tại, vướng mắc kết hợp hài hồ vấn đề lí luận thực tiễn thông qua vụ việc phát sinh thực tế, từ làm sở tiền đề cho việc tìm giải pháp khắc phục chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu vấn đề Mục tiêu nghiên cứu 97 KẾT LUẬN Chuyển nhượng QSDĐ nhu cầu tất yếu, khách quan kinh tế thị trường điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân nước ta Bản chất chuyển nhượng QSDĐ chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định, theo người chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ hợp pháp cho người nhận chuyển nhượng; ngược lại, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; bên cạnh đó, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ mảng pháp luật rộng lớn quy định nhiều lĩnh vực pháp luật khác mà Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành nòng cốt Cùng với đó, hàng loạt văn khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Cơng chứng, pháp luật thuế, phí lệ phí điều chỉnh mức độ khía cạnh khác liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ Về bản, hệ thống pháp luật tương đối toàn diện đầy đủ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, hệ thống pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chưa đủ đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vận hành trơi chảy, thuận lợi, rủi ro tốn kém, mà địi hỏi hệ thống pháp luật phải thống nhất, khơng mâu thuẫn, chồng chéo loại trừ lẫn Hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi phải xây dựng phù hợp với thực tế sống Bên cạnh đó, cần thiết phải có chế đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực có hiệu Theo đó, tham gia Nhà nước, tổ chức dịch vụ hỗ trợ trung gian cầu nối quan trọng để thực hóa giao dịch thực tế Những rào cản, 98 khó khăn, vướng mắc, tranh chấp, sai phạm xảy trình ký kết thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực tế thời gian qua cho thấy hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ chưa đạt mong muốn đề Hồn thiện chế, sách pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm giảm thiểu bất cập, mâu thuẫn chồng chéo qui định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vận hành môi trường pháp lý an tồn, hiệu quả, phịng ngừa mức độ cao rủi ro hướng tới việc giảm thiểu tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế sống vấn đề cần thiết phải thực thời gian tới 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Hồng Ðức Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NÐ-CP Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NÐ-CP Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980,1992, 2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Ðất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Luật Ðất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Nghị 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 HĐTPTANDTC việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 14 Nghị 02/2004/NQ-HĐTPTANDTC ngày 10/8/2004 HĐTPTANDTC việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình; 15 Ðại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà 16 Ðảng Cộng sản Việt Nam (1998), Vãn kiện hội nghị lần thứ Tám Nội Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 100 18 PGS.TS Đỗ Văn Đại, Sách chuyên khảo: Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Khoa luật dân Trường ĐHLTP HCM, Nhà xuất lao động 19 TS Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình luật dân Việt Nam, (Quyển 1-Tập1), Trường Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 20 Trần Thị Lịch, Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Dân chủ Pháp luật Bộ Tư pháp, Số 5/2013, tr 39 - 41 9866 – 7535 21 Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (8) 22 Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước Pháp luật Viện Nhà nước Pháp luật, Số 3/2012, tr 60 – 65 23 Thành Lê Văn Thành, Tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện số quy định Luật đất đai năm 2003, Nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội, Số 13/2011, tr 39 - 42, 47 24 Lê Văn Thiệp, Thực trạng số giải pháp khắc phục kẽ hở áp dụng chế định uỷ quyền Bộ luật dân hành, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 5/2012, tr 50 - 53, 64 25 Lê Văn Thiệp, Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr 37 - 41, 51 26 Nguyễn Thị Thu Thuỷ, Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam : luận văn thạc sĩ luật học, TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn - Hà Nội, 2004 27 Trường Ðại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 101 28 Trường Ðại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 29 Trường Ðại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 30 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 2009 ... PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI 49 GIAI ĐOẠN 2011- 2015 49 2.1 PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG... tục thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 2.1.5.2 Thẩm quyền thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 2.2 Thực thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên. .. luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011- 2015 Chương 3: Giải pháp