Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố vinh, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ THỊ QUỲNH TRANG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, NĂM 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ THỊ QUỲNH TRANG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG HÀ NỘI, NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, tư liệu sử dụng Luận văn trung thực, có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng Những kết khoa học Luận văn chưa cơng bố cơng trình Tác giả luận văn Lê Thị Quỳnh Trang LỜI CẢM ƠN Trước hết xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tồn thể thầy giáo, giáo Khoa sau đại học, Trường Đại học Luật Hà Nội, người dạy dỗ, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian học tập trường Tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Hồng Nhung người trực tiếp hướng dẫn, bảo phương pháp làm việc, nghiên cứu cho giúp đỡ hồn thành luận văn Tơi xin cảm ơn UBND TP Vinh, phòng Tài ngun Mơi trường TP Vinh, Sở tài nguyên môi trường tỉnh Nghệ An, Trung tâm quỹ đất tỉnh Nghệ An tạo điều kiện cho tơi nghiên cứu, hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè người giúp đỡ, động viên suốt thời gian nghiên cứu viết báo cáo Dù có nhiều cố gắng, nhiên khơng tránh khỏi thiếu sót q trình hồn thành luận văn Rất mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô bạn Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Hà Nội, ngày… tháng… năm 2016 Học viên DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BQLDA Ban quản lý dự án CMT Chứng minh thư nhân dân GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất GKS Giấy khai sinh HKTT Hộ thường trú SDĐ Sử dụng đất QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VBTT Văn thỏa thuận LDĐ Luật đất đai DANH MỤC CÁC BẢNG Số liệu bảng Tên bảng Trang Bảng Thực trạng sử dụng quỹ đất TP Vinh năm 2015 57 Bảng Tình hình biến động đất đai 58 Bảng Kết công tác xét duyệt hồ sơ từ phường chuyển lên TP từ năm 2013 – 2016 62 Bảng Hồ sơ xét duyệt cấp GCNQSDĐ tồn đọng, vướng mắc phường chưa chuyển lên TP Vinh năm 2015 63 Bảng Bảng Số liệu trường hợp hồ sơ vướng mắc sau xét duyệt tính đến năm 2015 Vị trí nhân phòng cửa UBND Tp Vinh 64 66 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận văn Kết cấu luận văn Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở việc đời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 1.1.3 Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11 1.2 Lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 12 1.2.1 Cơ sở việc xây dựng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… ……………………………………………………………………………… 12 1.2.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………………… ……………………………………………… 13 1.2.3 Cấu trúc pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15 1.2.4 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15 1.2.5 Pháp luật số quốc gia giới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gợi mở cho Việt Nam 19 1.2.5.1 Khái quát pháp luật số quốc gia cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu đất đai 19 1.2.5.2 Những gợi mở Việt Nam từ việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật thực tiễn pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai số nước……… 20 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 22 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ VINH - TỈNH NGHỆ AN 24 2.1 Tổng quan điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 24 2.2 Nội dung pháp luật đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… ……………………………………………………………………… 28 2.2.1 Quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28 2.2.2 Quy định đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30 2.2.3 Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân ……….……………………………………………………………………… 31 2.2.4 Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư sử dụng đất 33 2.2.5 Quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34 2.2.6 Quy định thủ tục hành chính, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …………………………………………………………………………….35 2.2.7 Quy định nghĩa vụ tài thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 43 2.2.8 Quy định giải khiếu nại, tố cáo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 46 2.3 Thực tiễn thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vinh – Tỉnh Nghệ An 56 2.3.1 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An……………… 56 2.3.1.1.Thực trạng quỹ đất công tác đăng ký, thống kê đất đai thành phố Vinh 56 2.3.1.2 Thực trạng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vinh 61 2.3.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 65 2.3.2.1 Những thuận lợi trình thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 65 2.3.2.2 Những khó khăn, vướng mắc trình thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 67 2.3.2.3 Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trình thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG II 73 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 74 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 74 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 76 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 78 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 85 KẾT LUẬN 86 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài 1.1 Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tài sản quan trọng quốc gia Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; song thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung người sử dụng đất) Để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu sử dụng đất biện pháp pháp lý bảo đảm quyền người sử dụng đất Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Xét chất pháp lý, GCNQSDĐ chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp Nhà nước người sử dụng đất, sở pháp lý để Nhà nước công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất họ, sở để người sử dụng đất phép thực đầy đủ trọn vẹn quyền sử dụng đất Cấp GCNQSDĐ vấn đề mang tính kinh tế, xã hội vấn đề phức tạp mặt pháp lý Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hàng loạt văn hướng dẫn kèm thường xuyên sửa đổi, bổ sung, thay cho phù hợp với đòi hỏi thực tiễn song phát triển nhanh chóng tình hình kinh tế - xã hội, nhiều quy định văn khơng phù hợp Để việc quản lý sử dụng đất đáp ứng yêu cầu thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi hội nhập quốc tế, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 Đạo luật đời có sửa đổi, bổ sung nhằm công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất; có quy định cấp GCNQSDĐ Luật đất đai năm 2013 cấp, ngành địa phương triển khai thực Việc nghiên cứu, tìm hiểu nội dung quy định GCNQSDĐ Luật đất đai năm 2013 cần thiết nhằm thực có hiệu đạo Luật thực tế 1.2 Nghệ An tỉnh có diện tích đất tự nhiên lớn nước Là tỉnh có biển, đồng bằng, núi rừng, Nghệ An có tiềm để phát triển kinh tế, thương mại, du lịch văn hóa - xã hội Hơn nữa, mảnh đất giàu truyền thống cách mạng, địa phương có truyền thống hiếu học quê hương Chủ tịch Hồ Chí Minh nhiều nhà cách mạng tiền bối, danh nhân văn hóa, trị, quân sự, khoa học đất nước v.v Nghệ An Chính phủ xác định trung tâm khu vực Bắc Trung bộ, có vị trí trị, kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ văn hóa quan trọng Thành phố Vinh thủ phủ tỉnh Nghệ An; lịch sử, Hoàng đế Quang Trung chọn nơi để xây dựng thành Trung Đô Trải qua hàng trăm năm tồn đến ngày này, với quan tâm đầu tư Nhà nước nỗ lực phấn đấu vươn lên cán nhân dân nơi đây, thành phố Vinh có bước tiến đáng kể Năm 2008, đánh dấu bước ngoặt với kiện Chính phủ cơng nhận thành 81 Đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước lực lượng nòng cốt định trực tiếp đến tiến độ cấp GCNQSDĐ Giải vấn đề lực lượng cán chun mơn tiếp nhận hồ sơ đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ Với thực trạng cán vừa thiếu lại vừa yếu chuyên môn nghiệp vụ việc kiện tồn đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức nhà nước làm việc phận cửa nói riêng tồn thể cán bộ, cơng chức nhà nước phòng, ban chun mơn nói chung cần thiết Cần đa dạng hóa loại hình đào tạo, bồi dưỡng phù hợp với nhiệm vụ quản lý đất đai; khuyến khích cán bộ, cơng chức nhà nước tự học, tự đào tạo để nâng cao trình độ Đồng thời, quan quản lý đất đai cấp phải tăng cường tổ chức buổi tập huấn, nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán sở Trong tập huấn cần đặc biệt lưu ý trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ, cơng việc cụ thể bước trình tự đó, quy định hình thức xử lý hành vi vi phạm trình tự thực thủ tục hành cán bộ, cơng chức nhà nước làm công tác quản lý đất đai Riêng cán bộ, công chức nhà nước tiếp nhận trả hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ cần tập huấn thêm văn hóa nơi cơng sở, thái độ, chuẩn mức ứng xử tiếp cơng dân Bên cạnh đó, cán địa chính, cần có quy chế rõ ràng tiêu chuẩn hóa nghiệp vụ chun mơn Cán địa khơng kiêm nhiệm cơng việc khác, cần kiện toàn đủ số lượng cán địa để thực vai trò quản lý đất đai cấp mình, hoạt động cấp GCNQSDĐ Nâng cao tinh thần trách nhiệm công việc tư cách đạo đức cho cán bộ, công chức nhà nước, nâng cao hiệu giám sát nhân dân việc thực thi nhiệm vụ, công vụ cán bộ, công chức nhà nước, giảm thiểu việc trả hồ sơ lại nhiều lần, thực thẩm định hồ sơ theo quy định pháp luật Nâng cao nhận thức tầm quan trọng công tác cấp GCNQSDĐ Tổ chức cho cán chuyên môn, chuyên trách tham quan, học tập địa phương có kết thực cơng tác cải cách hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tốt, mơ hình điểm thành phố nước Thứ ba, giải pháp nâng cao ý thức pháp luật nói chung ý thức pháp luật đất đai nói riêng người dân Đề cập đến giải pháp nâng cao hiệu thực thi công tác cấp GCNQSDĐ địa bàn thành phố Vinh nói riêng tồn quốc nói chung, khơng thể khơng nhắc đến việc phải nâng cao ý thức pháp luật nói chung ý thức pháp luật đất đai nói riêng người dân Sở dĩ vì, trước hết, người dân phải hiểu lại cần có GCNQSDĐ, có GCNQSDĐ người sử dụng đất Nhà nước đảm bảo quyền lợi ngược lại, họ khơng có GCNQSDĐ khả rủi ro mảnh đất mà họ sử dụng Người sử dụng đất cần phải biết, nắm quyền lợi nghĩa vụ họ mối quan hệ đất đai với Nhà nước Từ đó, người sử dụng đất có mong muốn thực quyền lợi 82 thân thực nghĩa vụ xã hội từ đó, họ chủ động tiến hành kê khai, đăng ký đất đai xin cấp GCNQSDĐ Như vậy, nguyên nhân nằm nhận thức người dân pháp luật đất đai Muốn người dân có nhận thức pháp luật đất đai cách đầy đủ hiểu rõ trình tự, thủ tục, điều kiện, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ v.v quan nhà nước có thẩm quyền cần đẩy mạnh cơng tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật đất đai cách thường xuyên liên tục rộng rãi đến người dân - Công tác tuyên truyền cộng đồng dân cư phải tiến hành thường xuyên, liên tục nhiều cách thức, nhiều kênh thông tin khác Việc tuyên truyền nội dung quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, thủ tục cấp GCNQSDĐ thực qua phương tiện thông tin đại chúng, hệ thống loa truyền thanh, tờ rơi, quảng cáo, lồng ghép với hoạt động tư vấn, trợ giúp pháp lý, tiếp xúc cử tri Đại biểu Quốc hội, Đại biểu Hội đồng nhân dân cấp; buổi họp tổ dân phố, họp thôn… - Bằng việc tuyên truyền thông qua tổ chức hội thảo pháp luật đất đai, thi tìm hiểu pháp luật đất đai v.v để nâng cao ý thức pháp luật người dân, để người dân thấy tầm quan trọng việc cấp GCNQSDĐ công tác quản lý nhà nước đất đai nhà Thông qua hoạt động tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nâng cao nhận thức pháp luật người dân mà trình độ hiểu biết pháp luật cán địa nâng lên bước Có GCNQSDĐ, người sử dụng đất Nhà nước bảo hộ, đặc biệt lợi ích hợp pháp mà người dân hưởng cấp GCNQSDĐ Có GCNQSDĐ pháp lý để giải khó khăn phát sinh giải vấn đề tranh chấp đất đai Đồng thời, quan Nhà nước phải tuyên truyền rộng rãi cho người dân hiểu biết nắm quy định chung pháp luật đất đai nhà thủ tục cần thiết mà họ phải thực để hoàn thành hồ sơ, thủ tục xin cấp GCNQSDĐ Có vậy, người dân phát huy quyền giám sát việc thực thi pháp luật đất đai cán bộ, công chức nhà nước thực nhiệm vụ; đồng thời, họ bảo vệ quyền, lợi ích đáng - Cơng tác tun truyền hướng dẫn người sử dụng đất kê khai đăng ký đất đai phải tiến hành tốt nhằm giảm thiểu số hồ sơ kê khai đăng ký mà không cấp có thẩm quyền thơng qua, khơng đủ giấy tờ hợp lệ hay kê khai không quy định, không đủ thông tin - Giải vấn đề tồn đọng cấp GCNQSDĐ giúp cho người sử dụng đất nhiều thời gian tiền bạc thực công tác kê khai xin cấp GCNQSDĐ 83 Việc kê khai đăng ký GCNQSDĐ đầy đủ, xác, địa phương giúp quan Nhà nước có thẩm quyền giảm bớt số hồ sơ phải thẩm định, giảm thời gian phải xem xét lại hồ sơ kê khai - Công tác tuyên truyền phải thường xuyên tổ chức, tập trung theo chiến dịch, chương trình dồn dập sau lại bỏ lửng khơng tiếp tục thực Tuyên truyền phải tiến hành bước, bền bỉ theo thời gian tạo thành ý thức suy nghĩ người dân - Nội dung tuyên tuyên phải trình bày xúc tích, sử dụng từ ngữ đơn giản, dễ hiểu để tất người dân trình độ tiếp thu từ quy định pháp luật đất đai Khi diễn giải vấn đề mấu chốt chính, cần đưa vào, lồng ghép vào tình xã hội phát sinh thực tế đời sống Có vậy, thơng tin thu hút đông đảo người nghe, khiến họ thấm thía khắc sâu vào tâm trí để từ dẫn đến hành động Thứ tư, giải pháp tăng cường tra, kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật cấp GCNQSDĐ Công tác tra, kiểm tra xác lập chức thiết yếu, công cụ đắc lực phục vụ cho việc quản lý xã hội nói chung quản lý đất đai nói riêng quan quản lý nhà nước Thông qua việc tra, kiểm tra quan nhà nước kịp thời phát ngăn ngừa thiếu sót, sai phạm q trình quản lý nhà đất thực công tác cấp GCNQSDĐ Cũng việc tra, kiểm tra kết thực cơng việc để phát thiếu sót, điểm khơng phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi văn sách, pháp luật việc quản lý nhà đất quy định cụ thể công tác cấp GCNQSDĐ Từ đề xuất kịp thời kiến nghị để quan ban hành quy định có điều chỉnh, giúp nâng cao hiệu cơng tác cấp GCNQSDĐ nói riêng tồn cơng tác quản lý nhà nước đất đai nhà nói chung Việc tra kiểm tra công tác cấp GCNQSDĐ tập trung vào nội dung chủ yếu sau: Một là, kiểm tra, tra lập quản lý hồ sơ, kiểm tra việc đo đạc đồ, lập đồ, kiểm tra kết quy trình đo vẽ, kiểm tra tính đầy đủ đồ hệ thống hồ sơ lưu trữ Hai là, tra, kiểm tra việc tổ chức cấp GCNQSDĐ: từ khâu kê khai đến trình xét cấp GCNQSDĐ, tập trung vào kiểm tra việc tuân thủ quy định thủ tục ngành trình đăng ký, thủ tục thực Phát kịp thời sai sót để sửa chữa, với cấp phường, đội ngũ cán địa thiếu kinh nghiệm nên dễ mắc phải sai lầm việc thực công việc Trên sở đảm bảo tiến hành cơng tác cấp GCNQSDĐ cách xác, cơng tránh phát sinh vấn đề gây ảnh hưởng xấu đến tiến độ cấp GCNQSDĐ 84 Ba là, xây dựng mơ hình giao nhiệm vụ thực hiện, kiểm tra giám sát quan chuyên môn cách rõ ràng, minh bạch Tăng cường trách nhiệm cá nhân người đứng đầu chế tài xử lý nghiêm minh vi phạm Giải cách nhanh chóng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo quản lý, sử dụng đất đai, cấp GCNQSDĐ Tránh để tình trạng chậm trễ, kéo dài gây xúc nhân dân hiệu công tác quản lý đất đai UBND thành phố Vinh đạo phòng, ban, ngành có liên quan UBND phường tăng cường vai trò quản lý kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý nhà nước việc thực thi pháp luật cấp CGCNQSDĐ Bốn là, trước thực trạng pháp luật điều chỉnh việc cấp GCNQSDĐ gặp nhiều khó khăn vấn đề thực tiễn người dân gặp phải làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ, việc hồn thiện pháp luật hệ thống sách liên quan tới công tác cấp GCNQSDĐ Việt Nam việc làm cần thiết để bảo đảm quyền lợi đáng người sử dụng đất Cơng khai hóa, minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất từ công tác cấp GCNQSDĐ tạo môi trường pháp lý đất đai minh bạch, thị trường bất động sản hấp dẫn với nhà đầu tư, tạo điều kiện cho kinh tế nước nhà phát triển Theo đó, Nhà nước cần xây dựng văn luật, nghị định, thông tư văn luật cách thống nhất, đồng bộ; bãi bỏ quy định bất hợp lý tạo chế thơng thống cho người sử dụng đất phải phù hợp với quan điểm, đường lối chiến lược phát triển xã hội Đảng - Cụ thể, trước mắt cần bổ sung quy định hành thay đổi tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” tên gọi khác ngắn hơn: “Giấy chứng nhận bất động sản” - Nhà nước cần thống quy trình cấp giấy chứng nhận trường hợp giao đất trái thẩm quyền, có quy định tháo gỡ trường hợp người sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp lệ mua bán viết tay sau ngày 01/07/2004 - Nhà nước cần hướng dẫn cụ thể cho trường hợp làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ hay thực chuyển QSDĐ người sử dụng đất bị chết - Nhà nước cần hồn thiện sách phí lệ phí cho phù hợp với Luật kinh doanh bất động sản năm 2014… Thứ năm, thành phố Vinh cần có quy hoạch sử dụng đất chi tiết làm sở cho việc cấp GCNQSDĐ, hồn thiện cơng cụ phục vụ cho trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ, đầu tư trang thiết bị, máy móc đại phục vụ cho trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ 85 KẾT LUẬN CHƯƠNG III Trước thực trạng pháp luật điều chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vấn đề thực tiễn mà người dân vấp phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc hoàn thiện pháp luật hệ thống sách liên quan tới cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việt Nam việc làm cần thiết để bảo đảm quyền lợi đáng người sử dụng đất, đồng thời tạo môi trường pháp lý đất đai minh bạch, thị trường bất động sản hấp dẫn với nhà đầu tư, tạo điều kiện cho kinh tế nước nhà phát triển Theo đó, Nhà nước cần xây dựng văn luật, nghị định, thông tư văn luật cách thống nhất, đồng bộ; bãi bỏ quy định bất hợp lý; tạo chế thơng thống cho người sử dụng đất phải phù hợp với quan điểm, đường lối chiến lược phát triển xã hội Đảng Cụ thể, trước mắt cần bổ sung quy định hành thay đổi tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” tên gọi khác ngắn hơn: “Giấy chứng nhận bất động sản”; thống quy trình cấp giấy chứng nhận trường hợp giao đất trái thẩm quyền; có quy định tháo gỡ trường hợp người sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp lệ mua bán viết tay sau ngày 01/07/2004; hướng dẫn cụ thể cho trường hợp làm thủ tục để GCNQSDĐ hay thực chuyển nhượng QSDĐ bị chết; hồn thiện sách phí lệ phí cho phù hợp với thị trường bất động sản, 86 KẾT LUẬN Đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Tuy nhiên thực tế, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu,l sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung người sử dụng đất) Để bảo hộ quyền sử dụng đất người sử dụng đất làm cho họ yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, Nhà nước thực việc cấp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất Để điều chỉnh quan hệ cấp GCNQSDĐ, pháp luật vấn đề đời đòi hỏi mang tính tất yếu xã hội Lĩnh vực pháp luật có q trình hình thành phát triển gắn với việc ban hành đạo luật đất đai: Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998 năm 2001, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Các quy định cấp GCNQSDĐ ln sửa đổi, bổ sung hồn thiện qua lần ban hành đạo Luật đất đai Tuy nhiên, phát triển nhanh chóng tình hình kinh tế xã hội nên số quy định áp dụng thực tế bộc lộ hạn chế, không phù hợp Nhằm đáp ứng yêu cầu trình hội nhập quốc tế xây dựng kinh tế thị trường việc nghiên cứu pháp luật nước đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai cần thiết để rút học kinh nghiệm cho Việt Nam hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ Trong công đổi hội nhập kinh tế đất đai ngày có giá trị lớn Công tác quản lý đất đai Nhà nước mà chịu áp lực nặng nề Cấp GCNQSDĐ công tác quan trọng hàng đầu quản lý nhà nước đất đai Thành phố Vinh hướng tới trung tâm vùng Bắc Trung bộ, giữ vai trò quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội khu vực Bắc Trung bộ.Trong thời gian qua, công tác cấp GCNQSDĐ địa bàn TP Vinh đạt kết đáng kể Tuy nhiên tồn số lượng không nhỏ đất địa bàn chưa cấp GCNQSDĐ đất đai có nguồn gốc đa dạng, khó xác định; sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; chủ trương, sách, pháp luật hành đất đai số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp, việc tổ chức thực sách, pháp luật đất đai sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm; tổ chức máy, lực đội ngũ cán quản lý đất đai quan liên quan nhiều bất cập; phận lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham những; ý thức người dân kém,…Khơng riêng với thành phố Vinh, nguyên nhân chung ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ quận, huyện, tỉnh thành nước khiến mục 87 tiêu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hàng năm không đạt yêu cầu, kế hoạch ban đầu đề Cấp GCNQSDĐ người sử dụng đất đảm bảo Nhà nước trình nắm quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai Nhà nước quản lý đất đai thông qua hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất pháp luật đất đai Chính vậy, việc nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sở quan trọng để giải tranh chấp đất đai, để Nhà nước bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Được cấp GCNQSDĐ người dân yêu tâm đầu tư vào đất đai đồng thời Nhà nước cần phải có nghĩa vụ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp họ GCNQSDĐ ghi nhận họ tên vợ họ tên chồng thời kỳ hôn nhân hợp pháp chế bảo vệ quyền tài sản hợp pháp công dân GCNQSDĐ thể minh chứng rõ quyền người quyền công dân ghi nhận Hiến pháp năm 2013 Luật đất đai năm 2013 Những giải pháp hồn thiện pháp luật có tính gợi mở góp phần hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ Việt Nam thời gian tới Việc hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn thi hành thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An cần dựa số định hướng sau đây: - Hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ phải dựa việc đảm bảo tính công khai, minh bạch, đơn giản tạo thuận lợi cho người SDĐ thực thủ tục hành cấp GCNQSDĐ - Hồn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ cần đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai - Hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ phải hướng vào việc sửa đổi, bổ sung quy định nghĩa vụ tài liên quan đến GCNQSDĐ với mức thu phù hợp với điều kiện khả tài người lao động, người làm công ăn lương … SDĐ - Hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ phải hướng vào việc giải trường hợp SDĐ lịch sử để lại (các trường hợp SDĐ ổn định, phù hợp với quy hoạch SDĐ khơng có giấy tờ đất đai) Trên sở định hướng hoàn thiện, luận văn đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ nâng cao hiệu thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An thời gian tới./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp 2013 Luật đất đai 1987 Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 Bộ luật dân năm 2005 Luật Nhà năm 2014 Luật xây dựng 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 10 Luật khiếu nại năm 2011 11 Luật tố cáo năm 2011 12 Quyết định số 1839/QĐ/BTNMT Bộ tài nguyên môi trường ngày 27 tháng năm 2014 công bố thủ tục hành lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức quản lý Nhà nước 13 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính Phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 14 Nghị hội nghị lần thứ Ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kì đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/052014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 17 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 Chính Phủ quy định lệ phí trước bạ 18 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 03 năm 2013 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2011 Chính Phủ lệ phí trước bạ 19 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ tài nguyên môi trường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 20 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ tài nguyên môi trường hồ sơ địa 21 Thơng tư 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 Bộ tài hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trưc thuộc trung ương 22 Thơng tư số 179/2015/TT-BTC ngày 13/11/2015 Bộ tài sửa đổi, bổ sung thông tư số 02/2014/TT-BTC Bộ tài phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trược thuộc trung ương 23 Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng năm 2011 Bộ tài hướng dẫn lệ phí trước bạ 24 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định giá đất 25 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Chính Phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 26 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Chính Phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 27 Niên giám thống kê tỉnh Nghệ An năm 2015 28 Từ điển giải thích từ ngữ luật học (1999), Đại học Luật Hà Nội 29 Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật đất đai, NXB cơng an nhân dân, Hà Nội 30 Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý luận thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia 31 Ths Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật học, số 3/2005 32 Trần Luyện (2004), Một số ý kiến đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tạp chí Ngân hàng, (tr 64-65) 33 Phùng Văn Ngân (2008), Bàn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ pháp luật 34 Phạm Hữu Nghị (2009), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên họ, ên vợ họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra, Tạp chí Dân chủ pháp luật 35 Trần Thị Hồng (2009), Quan hệ vợ chồng đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất - Thực trạng yếu tố tác động, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình Giới, Tạp chí Luật học 36 Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí luật học, số 8/2009 37 Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trọng giao dịch dân sự, thương mại đất đai”, Luận án tiến sĩ luật học, trường đại học Luật, Hà Nội 38 Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Luật, Hà Nội 39 Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học, khoa luật, Đại học Lund, Thụy Điển trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 40 Bùi Thanh Hương (2015), Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hồn thiện, khóa luận tốt nghiệp, trường Đại học Luật Hà Nội 41 Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân; Bài viết cập nhật thông tin mới, quy định chuyển tải từ Luật đất đai 2013 như: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Ths Vũ Văn Tuấn (2015), Bảo vệ đất trồng lúa thông qua quy định pháp luật tài chính; Bài viết PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2015) Hành lang pháp lý chế độ quyền sử dụng đất nay, Tạp chí Tài ngun Mơi trường Bộ Tài nguyên – Môi trường, số 14/2013, (tr 38-40) 42 Hồ Quang Huy (2015), “thực pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Việt Nam giai đoạn nay” Luận án tiến sĩ luật học 43 Nguyễn Thị Thủy Khiêm (2015), Những nội dung Luật đất đai năm 2013 trách nhiệm triển khai thực ngành kiểm sát nhân dân, Tạp chí kiểm sát, viện kiểm sát nhân dân tối cao, số 14/2014, (tr 7-17) 44 Thân Văn Tài (2015) ,Vai trò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc kiện đòi giấy thực tế, tạp chí Luật sư Việt Nam, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, số 10/2015, (tr 42-45) 45 Viện Sử học thuộc Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam (2009), Cổ luật Việt Nam, Nhà xuất Giáo dục Việt Nam, Hà Nội 46 Phùng Văn Nghệ, Lịch sử hình thành phát triển ngành quản lý đất đai Việt Nam, Cổng thông tin điện tử Tổng cục Quản lý đất đai 47 Nguyễn Văn Xương (1971), Lược dịch giải Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925, Nhà in Sen vàng, Sài Gòn 48 Nguyễn Ngọc Điện, Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số tháng 12/2006 49 Vũ Văn Mẫu (1974), Pháp luật thông khảo, Tập II - Dân luật khái luận, Sài Gòn 50 Quốc hội (2011), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1945, 1959, 1980,1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà xuất Lao động, Hà Nội 51 Viện khoa học pháp lý (2008), Tổng họp kinh nghiệm số quốc gia đăng ký bất động sản – Chuyên đề pháp luật đăng ký bất động sản – Thực trạng số giải pháp hoàn thiện, Hà Nội 52 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, NXB Đại học QG Hà Nội 53 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX, Nghị Hội nghị lần thứ bảy tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước 54 Nguyễn Ngọc Điện (ngày 04/05/2010), Hoàn thiện chế độ pháp lý sở hữu bất động sản khung cảnh hội nhập, Thongtinphapluatdansu.edu.vn 55 Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến chủ biên (năm 2009): Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 56 Viện khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất Từ điền Bách khoa Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 57 Bộ Tư pháp (tháng 10/2014), Báo cáo kết khảo sát, học tập kinh nghiệm xây dựng Luật đăng ký tài sản Cộng hòa Liên bang Đức 58 Luật xây dựng năm 2014 59 Luật nhà 2014 60 http://nghean.gov.vn:10040/wps/portal/mainportal/tinchitietthongtindautu/!ut/ p/c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3j3ED8XX8tgYxM_DzNLA88 AM2cf52BLJ29HY_2CbEdFALXsJJk!/?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/wps/ wcm/connect/So+Ke+Hoach+Dau+Tu/skh/QuyHoach/thktxh/ Thửa đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất III Sơ đồ đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất Thửa đất: a) Thửa đất số: ………………………., tờ đồ số: , IV Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận b) Địa chỉ: , c) Diện tích: …………m2, (bằng chữ: ), d) Hình thức sử dụng: , đ) Mục đích sử dụng: , e) Thời hạn sử dụng: , g) Nguồn gốc sử dụng: Nhà ở: a) Loại nhà ở: , b) Diện tích xây dựng: ………… …m2, c) Diện tích sàn: ………… m2, d) Hình thức sở hữu: , đ) Cấp (Hạng): ……………………., e) Thời hạn sở hữu: Cơng trình xây dựng khác: Loại cơng trình: Hạng mục Diện tích Diện tích sàn Hình Cấp Thời Nội dung thay đổi sở pháp lý Xác nhận quan có thẩm quyền cơng trình xây dựng (m2) (m2) cơng suất thức sở hữu cơng trình hạn sở hữu Rừng sản xuất rừng trồng: a) Loại rừng: …………………………, b) Diện tích: ……………………m2, c) Nguồn gốc tạo lập: , d) Hình thức sở hữu: …………………………………………………….m2, đ) Thời hạn sở hữu: ……………………… Cây lâu năm: a) Loại cây: ………………… ………, b) Diện tích: ……………………m2, c) Hình thức sở hữu: …………………………………………………….m2, d) Thời hạn sở hữu: ……………………… Ghi chú: , ngày… tháng… năm 20…… TM ỦY BAN NHÂN DÂN… vào sổ cấp GCN: …………… ... luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An - Chương Giải pháp góp phần hồn thi n pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành. .. SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Quan niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .. Giải pháp hoàn thi n pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An 76 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận