Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại toà án huyện gia lâm, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TOÀ ÁN HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VŨ QUANG LONG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS ĐỒNG NGỌC BA HÀ NỘI – 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết số liệu nêu Luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, xác quan chức cơng bố Những kết luận khoa học Luận văn chưa có tác giả cơng bố cơng trình khoa học Tơi xin chân thành cảm ơn Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Vũ Quang Long LỜI CẢM ƠN Luận văn thực Trường Đại học Mở Hà Nội Để hồn thành luận văn tơi nhận nhiều động viên, giúp đỡ thầy cô giáo trường Trước hết, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Đồng Ngọc Ba hướng dẫn thực nghiên cứu Xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo, người đem lại cho tơi kiến thức bổ trợ, vơ có ích thời gian học vừa qua Cũng xin gửi lời cám ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa Đào tạo sau đại học, trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho tơi q trình học tập Cuối xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, người ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi trình thực đề tài nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Vũ Quang Long MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU .8 1.1.Những vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.1.1.Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 14 1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .20 1.2.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 20 1.2.2 Nội dung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 21 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN GIA LÂM THÀNH PHỐ HÀ NỘI 28 2.1 Nội dung pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 28 2.1.1.Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 28 2.1.2 Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 37 2.1.3 Hậu pháp lí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 50 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu qua thực tiễn xét xử huyện Gia Lâm - Thành phố Hà Nội 52 CHƯƠNG 3: NHỮNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU .60 3.1 Một số vướng mắc thực tiễn giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Tòa án huyện Gia Lâm .60 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 66 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 70 KẾT LUẬN .73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài Đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xuyên tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Kể từ Luật đất đai 1993 Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng năm 2014, sửa đổi bổ sung Luật số 35/2018/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2018 Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều 37 luật có liên quan đến quy hoạch, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2019 (sau gọi tắt Luật đất đai 2013) cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ không thật phù hợp nhiều bất cập Mặc dù văn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Bên cạnh thực trạng tranh chấp bất động sản nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng nước ta vấn đề phức tạp ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đất nước ổn định xã hội Nguyên nhân tranh chấp nào, chế giải tranh chấp có bảo vệ kịp thời xác quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch hay không vấn đề quan trọng cần phải thực phù hợp với quy định pháp luật (bao gồm pháp luật nội dung pháp luật hình thức) Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu quy định pháp luật hành sâu vào phân tích, đánh giá vướng mắc qua thực tiễn xét xử nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện chế giải tranh chấp Tòa án, nhằm bảo vệ quyền lợi ích tối đa bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những năm qua, tình hình khởi kiện tranh chấp đất đai mà đặc biệt tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày gia tăng với tính chất mức độ phức tạp Thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Gia Lâm, TP Hà Nội dạng tranh chấp gặp khơng khó khăn số lượng án bị hủy, sửa ngày gia tăng Cũng qua thực tiễn xét xử cho thấy việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu ln vấn đề gặp nhiều khó khăn, nhiều vụ án xét xử bị hủy sửa, cải sửa cấp phúc thẩm, giám đốc thẩm Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại, vấn đề xúc, tình trạng hợp đồng giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, hình thức hợp đồng không tuân thủ theo quy định pháp luật…xâm phạm đến quyền lợi ích đáng bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội Thời gian qua, việc xác định tính hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật bộc lộ vấn đề mang tính bất cập, quy định có chồng chéo, trái ngược nhau, nhiều khó khăn việc áp dụng pháp luật để giải hậu hợp đồng vô hiệu, điều gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá quan có thẩm quyền q trình giải tranh chấp Việc sửa đổi Luật đất đai tình hình kịp thời, đáp ứng yêu cầu cáp thiết giao lưu dân ngày phong phú, đa đạng, có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo sở pháp lý để xác định quyền, nghĩa vụ trách nhiệm bên quan hệ hợp đồng, tạo để Tòa án giải xác định tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực hay bị vơ hiệu, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên, góp phần tạo ổn định lành mạnh giao lưu dân sự, thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội Để quyền chủ thể tơn trọng, pháp luật cần có quy định thích ứng để giải tranh chấp phát sinh từ giao dịch liên quan đến tài sản sở pháp luật hành hướng hoàn thiện quy định pháp luật trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc vào nghiên cứu tìm hiểu phân tích đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu qua thực tiễn xét xử địa bàn huyện, đồng thời tìm phương hướng giải nhằm hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu cần thiết, có ý nghĩa mặt lý thuyết thực tiễn áp dụng pháp luật Đó lý để chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải Toà án huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội” cho luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Điển hình phải kể đến sách chuyên khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, viết đăng báo tạp chí uy tín Có thể chia thành nhóm sau: - Nhóm cơng trình sách chun khảo: Những quy định chung Luật hợp đồng Pháp, Đức, Anh, Mỹ - NXB (Nhà xuất bản) Chính trị quốc gia Hà Nội - (tái năm 2013); Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật hợp đồng, NXB Chính trị quốc gia năm 2015; Luật hợp đồng Trung quốc 1999 thông qua họp lần Quốc Hội khoá IX, ngày 15/3/1999; Một số vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng Việt Nam tác giả Nguyễn Như Phát, NXB Công an nhân dân 2013; Tác giả Đinh Thị Mai Phương với chuyên khảo: Thống pháp luật hợp đồng Việt Nam Nhà Xuất Tư pháp 2005; - Nhóm cơng trình nghiên cứu khoa học, luận văn: giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc sai phạm phát sinh trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2016; Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp Trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011; Đề tài khoa học cấp năm 2011 Toà án nhân dân tối cao, Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học Châu Huế (2013), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003", Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân” Với hàng loạt cơng trình nghiên cứu liệt kê cho thấy, pháp luật hợp đồng nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu nói riêng lĩnh vực thú vị, thu hút nhiều quan tâm nghiên cứu nhiều tác giả chúng nhận định, phân tích, đánh giá nhiều khía cạnh khác Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chuyên sâu xét khía lí luận thực tiễn pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Tòa án Gia Lâm chưa có cơng trình cơng bố Trên sở đó, với mong muốn tác giả sâu nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vấn đề giải hậu pháp lý vô hiệu thực tế, sở phân tích tìm hiểu ngun nhân tồn tại, vướng mắc kết hợp hài hoà vấn đề lí luận thực tiễn thơng qua vụ việc phát sinh thực tế, từ làm sở tiền đề cho việc tìm giải pháp khắc phục chưa có giấy tờ hợp pháp theo quy định để làm thủ tục chuyển nhượng (ví dụ: đất người dân khai phá từ trước năm 1980 chưa có giấy tờ đất, chuyển nhượng bên viết tay trưởng ấp xác nhận chư ký, Ủy ban nhân dân chứng nhận chữ ký trưởng ấp…Như chứng thực hợp đồng) Nhưng cần thiết họ chuyển nhượng viết giấy tay giao dịch với nhau, thực hợp đồng giao đất, nhận tiền Nhiều trường hợp không làm thủ tục mà lại tiếp tục chuyển nhượng cho người khác viết giấy tay giao lại giấy tờ nhận chuyển nhượng trước Sau giá đất lên cao, bên chuyển nhượng không đồng ý làm thủ tục sang tên bên nhận chuyển nhượng buộc phải khởi kiện Tòa nêu nhiều lý để u cầu Tòa án hủy hợp đồng khơng có đồng ý vợ…có người u cầu cơng nhận hợp đồng thực xong (đã nhận đất xây dựng nhà trả đủ tiền mua), có người khởi kiện u cầu Tòa án buộc bên thực việc giao đất (vì trả tiền) yêu cầu bên bán hoàn tất hợp đồng sang tên giấy tờ sở hữu cho mình… Khi giải tranh chấp này, có vi phạm hình thức hợp đồng, nhiều vụ án Tòa án áp dụng Điều 130 Bộ luật dân sự, định buộc bên hoàn tất thủ tục hình thức hợp đồng thời hạn, thời hạn mà khơng thực tun bố hợp đồng vô hiệu Đây nhược điểm lớn việc xác định hợp đồng vơ hiệu hình thức Bởi, thực tế gần có nhiều vụ án, có xác định hợp đồng có vi phạm hình thức bên thực xong nhiều án định công nhận hợp đồng để bên mua làm thủ tục sang tên quan nhà nước có thẩm quyền Điều hồn tồn có lợi cho người dân bảo đảm nguyên tắc thiện chí, trung thực hợp đồng lại không bảo đảm nguyên tắc tuân thủ pháp luật người dân Thứ tư:Việc xác định quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất hợp pháp khó khăn, chí bế tắc có tranh chấp, phải khởi kiện tòa án để xác định chủ sử dụng đất hợp pháp Hiện tình trạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả xảy nhiều khó khăn để phân biệt thật, 62 giả; tình trạng dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả để lừa đảo giao dịch quyền sử dụng đất xảy nhiều Nhiều giao dịch với bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người giao dịch đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để kiểm tra tính hợp pháp giấy chứng nhận để đối chiếu với đất thực tế định giao dịch Nhiều đất “trắng” thông tin nguồn gốc người trực tiếp sử dụng, thơng tin khơng phù hợp Vì vậy, nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm ngồi kiểm sốt nhà nước – đại diện cho chủ sở hữu đất đai theo quy định Hiến Pháp Thứ năm: Khó khăn việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng Vấn đề xác định thời điểm có hiệu lực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thời điểm đăng ký hợp đồng đăng ký sang tên quyền sử dụng đất; hành vi đăng ký hình thức hợp đồng việc thực hợp đồng Nếu hiểu theo quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký sang tên Thiết nghĩ, đăng ký hợp đồng quy định hình thức hợp đồng Khơng phải hợp đồng phải đăng ký, pháp luật quy định loại hợp đồng cần phải đăng ký phụ thuộc vào đối tượng hợp đồng ý nghĩa việc đăng ký Còn đăng ký sang tên trước bạ hành vi thực hợp đồng, thực nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu Vì vậy, khơng đăng ký hợp đồng vi phạm hình thức hợp đồng làm hợp đồng vơ hiệu; chưa đăng ký sang tên trước bạ chưa thực nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng, yếu tố xác định hợp đồng vô hiệu Nếu theo khoản Điều 689 Bộ luật dân năm 2005 khoản Điều Luật cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng Tuy nhiên, theo Điều 692 Bộ luật dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Lê Văn Thiệp, Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012 Do có hai cách hiểu khác nhau, nên thực tế Tòa án xác định thời điểm có hiệu lực 63 hợp đồng thời điểm đăng ký sang tên quyền sử dụng đất Tuy nhiên, hiểu theo cách có vấn đề sinh sau hợp đồng công chứng chứng thực mà bên nhận chuyển nhượng (bên có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký sang tên) khơng đồng ý nên khơng đăng ký sang tên trách nhiệm bên nhận chuyển nhượng nào, có phải bồi thường thiệt hại bồi thường thiệt hại hay không Thứ sáu, thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy, tình trạng hợp đồng khơng cơng chứng chứng thực phổ biến, kể hợp đồng xác lập sau ngày 01-7-2004 Mặc dù, Bộ luật dân Luật đất đai quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn có cơng chứng chứng thực, đăng ký Thứ bảy, thực tiễn xảy số hành vi “lách luật” thường gặp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Hạ giá chuyển nhượng ghi hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế thu nhập; Thực việc mua bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền; Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cam kết tài sản chuyển nhượng tài sản để nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân; Thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắc cầu thông qua đối tượng miễn thuế thu nhập lệ phí trước bạ; Tăng giá chuyển nhượng ghi hợp đồng chuyển nhượng để “rửa tiền” “rút tiền” tổ chức tín dụng thơng qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến hành vi lừa đảo thông qua hoạt động cho vay “tín dụng đen” Những trường hợp xảy đơi tìm chứng chứng minh cho hành vi lách luật để tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu gặp nhiều khó khăn Bởi vấn đề vướng mắc trường hợp khung pháp lý pháp luật nước ta kẽ hở định Những vướng mắc trên xuất phát từ nguyên nhân sau:Thứ nhất, điều kiện khách quan chủ quan nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất chưa tiến hành xong nước, 64 nhiều đất người dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho cháu sử dụng chục năm chưa cấp giấy tờ quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất Thứ hai, Việc cấp giấy chứng nhận không đối tượng xảy nhiều (tài sản chung hộ gia đình lại cấp cho cá nhân, tài sản chung vợ chồng người chồng đứng tên…), thủ tục hành phức tạp khơng quy định rõ thời điểm đăng ký giao dịch, khó xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng cản trở cho người dân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tòa án giải có tranh chấp phát sinh Thứ ba, Việc quản lý hồ sơ đất đai nguồn gốc tạo lập, số liệu giấy tờ đất từ chế độ cũ theo thời điểm từ cải cách ruộng đất qua thời kỳ khác sách đất đai có nhiều thay đổi, đất nông nghiệp… nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều đất gặp nhiều khó khăn kéo dài lâu nên đất chuyển qua nhiều người sử dụng khác nhau, có người chết… Thứ tư, Hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, xác định đầu mối để nhà nước thực quyền quản lý đất đai quan thực dịch vụ công cho người dân cần tìm hiểu đất định tham gia giao dịch, thực tế hoạt động quan chưa hiệu hệ thống đăng ký thống kê quyền sử dụng đất chưa thống xác, chưa đầy đủ thơng tin Thứ năm, Không xử lý nghiêm pháp luật hành vi trốn thuế xử lý hành giao dịch giả tạo nhằm mục đích lách quy định pháp luật, hành vi khác vi phạm luật đất đai… Thứ sáu, quy định hình thức hợp đồng Bộ luật dân Luật đất đai khơng phù hợp, thủ tục rườm rà Và tâm lý, ý thức người dân chưa quen với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Thứ nhất, để khắc phục tình trạng vi phạm quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để Luật đất đai năm 2013 thực thi nghiêm chỉnh, nhà nước cần có biện pháp sau: - Khẩn trương tiến hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo Luật đất đai 2013 toàn quốc (100% đất), cấp thủ tục, đối tượng - Hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai thống nhất, minh bạch công khai,thuận tiện cung cấp dịch vụ với chi phí thấp cho người dân dễ dàng tiếp cận; quy định hợp lý số tiền nghĩa vụ đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… - Quy định thủ tục, trình tự giảm tối đa thời gian cho người dân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực thủ tục hành cửa giảm khoản thuế, lệ phí chuyển nhượng đất cho người dân Có thể lâu dài, thực xong việc cấp giấy chứng nhận 100% theo Luật đất đai 2013, cần bỏ việc cấp giấy chứng nhận thủ tục hành sửdụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu cần thiết thay vào hệ thống quản lý quyền sở hữu đất đai tài sản bất động sản theo mơ hình: cần thiết chủ sở hữu cần đến quan nhà nước để yêu cầu xác nhận thực giao dịch tài sản bên chứng minh giao dịch thực xong, nhà nước thực việc ghi nhận chuyển dịch quyền đủ Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thuế, phí, lệ phí phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày có giá, thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng, qua bộc lộ hạn chế, bất cập nhiều hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên cạnh có hành vi đầu cơ, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích thu lợi Để 66 bước hạn chế ngăn chặn hành vi nêu cần đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, cần có quy định pháp luật để hạn chế trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua ủy quyền thực tế, làm ủy quyền sau họ hủy hợp đồng né nộp thuế lần, tình trạng gây thất thu thuế cho ngân sách Thứ ba, xem hoàn thiện quy định hình thức hợp đồng: Trên thực tế, vấn đề nhà khoa học pháp lý nhà lập pháp quan tâm điều kiện hình thức có ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng? Nếu không tuân thủ hình thức theo luật định hợp đồng cóbị tun bố vơ hiệu? Có nên bãi bỏ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải tn thủ hình thức cơng chứng hay chứng thực quy định không? Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực thời gian qua bộc lộ hạn chế; điều kiện phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội hòa nhập với xu hội nhập quốc tế quy định nêu cần phải nghiên cứu cách nghiêm túc Hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khơng tn thủ quy định hình thức (khơng cơng chứng, chứng thực)tại Tòa án diễn phổ biến phức tạp, mặc dù, trình giải tòa án vận dụng quy định Điều 134 BLDS cho bên thời hạn để hồn thiện quy định thủ tục hình thức hợp đồng; thời hạn tòa án ấn định mà bên khơng thực hiện, giao dịch vô hiệu; nhiên, phần lớn vụ án việc hồn tất thủ tục khơng thực Vì chất vấn đề khơng vi phạm hình thức hợp đồng, mà nguyên nhân sâu xa biến động giá đất thực tế giải tranh chấp hợp đồng vô hiệu vi phạm hình thức khơng cơng chứng, chứng thực cho thấy, giá đất thay đổi tăng so với giá đất thời điểm giao kết hợp đồng đa phần bên lợi từ việc tăng giá đất sẵn sàng vi phạm cam kết, từ chối hoàn tất thủ tục hình thức theo định Tòa án, họ nhận lợi ích lớn so với thiệt hại mà họ phải bồi thường Ở góc độ khoa học pháp lý, tồn hai luồng quan điểm khác nhau, nên hay không nên bãi bỏ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 67 dụng đất phải công chứng, chứng thực? Quan điểm thứ cho rằng: Quy định thủ tục công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết nên tiếp tục trì Bởi vì, trình độ dân trí nước ta thấp, am hiểu pháp luật chưa cao; bỏ thủ tục cơng chứng, chứng thực hợp đồng bỏ khâu kiểm sốt tính xác thực hợp đồng, dẫn đến thiệt hại cho chủ thể tham gia giao kết; gây áp lực cho tòa án trình giải tranh chấp; nhà nước bị thất thu thuế; tạo cho thị trường bất động sản phát triển không minh bạch…và vấn đề quan trọng liên quan đến sách quản lý đất đai nhà nước Quan điểm thứ hai cho rằng: Quy định hình thức điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng tương lai khơng phù hợp; mang nặng tính quản lý hành nhà nước, thực tế bộc lộ nhiều bất cập, ngược lại nguyên tắc “tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận” bên quan hệ dân Như thấy quy định chưa hợp lý, không khả thi, phù hợp với trường hợp bên giữ cam kết đồng thời, theo Điều 127 BLDS 2005 quy định “giao dịch dân khơng có điều kiện quy định điều 122 Bộ luật vơ hiệu” khoản Điều 401 BLDS 2005 lại quy định “ hợp đồng khơng bị vơ hiệu trường hợp có vi phạm hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Những quy định cho thấy thiếu thống quy định pháp luật hình thức hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thiết nghĩ, quan điểm không quy định hình thức cơng chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp lí Vì ngun tắc Luật dân sự, hợp đồng thỏa thuận bên, pháp luật phải tôn trọng thỏa thuận Hình thức hợp đồng văn ghi nhận, lưu giữ lại ý chí thống bên thời điểm giao kết bên ngồi; việc cơng chứng, chứng thực thực chất việc xác nhận quan có thẩm quyền kiện pháp lý bên theo điều kiện thông thường Thực chất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng tn thủ hình thức đa phần xuất phát từ “lòng tham” bên, 68 giá đất biến động, từ cho hợp đồng vi phạm hình thức nên yêu cầu Tòa án tun bố hợp đồng vơ hiệu Với quy định nay, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức, vào người có lỗi việc khơng thực hồn thiện thủ tục hình thức sau thời hạn tòa án ấn định người phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại quy định không phù hợp va thiếu tính thuyết phục; pháp luật không xét đến lỗi bên vi phạm không thực cam kết thời điểm giao kết Từ thực tiễn lý luận phân tích trên, xuất phát từ vị trí tầm quan trọng chế độ sở hữu đất đai, cần sửa đổi quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thể hình thức văn khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực Như vậy, để pháp luật dân Việt Nam phù hợp với xu hướng phát triển chung pháp luật giới, thiết nghĩ, trình sửa đổi Bộ luật dân 2005, cần phải xem xét lại quy định Điều 127, Điều 134, khoản Điều 401, Điều 450 BLDS 2005 để điều chỉnh quy định cho phù hợp với thực tiễn, tạo hành lang pháp lý thống cho quan áp dụng pháp luật, cần sửa đổi quy định Điều 134 BLDS thiếu tính khả thi Thứ tư, cần có hướng dẫn thực quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung mục đích giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội với nội dung cụ thể nêu trường hợp điển hình tiêu chí xác định giao dịch dân vi phạm điều cấm như: điều cấm phải ghi nhận văn pháp luật, vi phạm xâm phạm trực tiếp đến lợi ích Nhà nước…( việc xác định mang tính chất tương đối tùy thuộc vào điều kiện kinh tế-xã hội thời kỳ) Còn việc trái đạo đức xã hội xem xét quy định hướng dẫn án điển hình để áp dụng xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 69 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Công tác giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất vô hiệu thời gian vừa qua tồn nhiều bất cập hạn chế Thực trạng xuất phát từ nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan Trong nguyên nhân chủ yếu hạn chế hiệu xét xử hệ thống Tòa án, thấy rõ qua thực tiễ xét xử Tòa án nhân dân huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội Để khắc phục tình trạng này, cần phải tiến hành đồng giải pháp nâng cao chất lượng hiệu xét xử hệ thống Tóa án, phải thực tốt biện pháp sau: Thứ nhất, nâng cao trình độ chun mơn cán Tòa án Thẩm phán tham gia xét xử phải có trình độ chun mơn cao, có kiến thức pháp lý rộng sâu lĩnh vực đất đai có nhiều kinh nghiệm việc giải vụ tranh chấp Khi giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thẩm phán khơng có kiến thức pháp luật sâu rộng mà phải có kiến thức xã hội nhiều lĩnh vực khác Thẩm phán phải người có đạo đức tốt người có khả cảm nhận công lý, thu nạp giá trị nhân lý, phong mỹ tục văn hóa lịch sử vào phấn tuyên bố giao dịch quyền sử dụng đất vơ hiệu Đáp ứng u cầu đó, đòi hỏi phải thực tốt từ khâu tuyển chọn, đào tạo bồi dưỡng cán cho công tác phân công nhiệm vụ cán ngành tòa án Trước mắt cần xây dụng đội ngũ Thẩm phán chuyên trách giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng Bên cạnh công tác trọng nâng cao lực pháp lý trình độ nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán, pháp luật cần tạo chế để Thẩm phán có độc lập sáng tạo trình giải vụ tranh chấp Đồng thời phải xây dựng chế chịu trách nhiệm thẩm phán án, định tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Thứ hai, hạn chế tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng tính giá trị pháp lý văn công chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 cách giả tạo nhằm che đậy giao dịch ngầm qua lợi dụng để thực hiệnhành vi trái quy định pháp luật Thực tế, khơng trường hợp xảy ra, kẻ lợi dụng nhu cầu cần vốn cá nhân, tổ chức để thực chiếm đoạt tài sản cách dễ dàng, cách thông qua hợp đồng chuyển nhượng giả tạo vay số vốn định sau tiến hành việc đăng ký sang tên cho cơng khai chuyển nhượng cho bên thứ ba với giá trị thực tài sản thu khoản tiền chênh lệch lớn so với số tiền bỏ cho bên vay Như hoàn tất việc chiếm đoạt mà bên bị chiếm đoạt khó khăn để lấy lại tài sản trước ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dù giả tạo Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo có trường hợp để che đậy hình thức ủy quyền Theo đó, hợp đồng ủy quyền có đề cập đến phạm vi ủy quyền giao cho bên nhận ủy quyền phép ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, chấp tài sản… thực chất hợp đồng chuyển nhượng che đậy hình thức ủy quyền Trong q trình thực cơng chứng, cơng chứng viên khó để phát giao dịch giả tạo, tranh chấp giải Tòa án thường thiếu chứng chứng minh giao dịch giả tạo, từ quyền lợi ích hợp pháp đương bị ảnh hưởng thiệt hại nghiêm trọng Từ thực tiễn đó, cần kiến nghị có giải pháp để giải thực trạng Một là, cần xem việc huy động nguồn vốn xã hội hợp pháp, hạn chế hoạt động vay tín dụng đen, phát huy vai trò tổ chức tín dụng, giải tình hình kinh tế khó khăn Cần có biện pháp xử lý việc thiết lập hợp đồng giả tạo, xem việc giao kết hợp đồng giả tạo hành vi nghiêm cấm, vi phạm bị xử lý Thứ ba, thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật Thực tế xét xử, đòi hỏi quan Tòa án cần phải thường xun thực tốt cơng tác tổng kết xét xử hướng dẫn áp dụng pháp luật Công tác tổng kết thực tiễn xét sử phải tiến hành kịp thời, giải nhanh chóng vướng mắc, sai xót thực tiễn xét xử, kinh nghiệm học hay phải quán triệt kịp thời để có thống hiệu việc giải vụ việc Cơng tác giải thích hướng dẫn áp dụng thống pháp luật cần phải 71 tiến hành cách kịp thời, giải thích làm rõ quy định mà nội dung chưa cụ thể, khó áp dụng thực tế để pháp luật vào đời sống cách dễ dàng Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu cần thiết nghiên cứu áp dụng án lệ vào trình giải Đây xu hướng giai đoạn Thứ tư, phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Khi giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thực tiễn cho thấy để áp dụng pháp luật xử lý vụ án xác, Tòa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác Sự phốihợp chặt chẽ với quan quan trọng cho việc xác định xác nơi dung vụ án, từ có sở cho việc giải hợp đồng chuyển nhượng xác triệt để Chính vị vậy, thời gian tới, việc thực mối quan hẹ phối hợp với quan hữu quan phải tiến hành cách chặt chẽ, đắn kịp thời Thứ năm, thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu loại tranh chấp chiếm tỷ lệ cao hoạt động xét xử giám đốc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Do tính chất hệ trọng phức tạp tranh chấp này, bên cạnh việc giải theo đơn đề nghị, Tòa án nhân dân tối cao ln trọng thực tớt công tác kiểm tra công tác xét xử Tòa án cấp Thơng qua hoạt động kiểm tra, sai sót cơng tác xét xử kịp thời phát để rút kinh nghiệm kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định có sai lầm nghiêm trọng Những vướng mắc việc áp dụng pháp luật tổng hợp, nghiên cứu hướng dẫn Tuy nhiên, khó khăn phức tạp giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu dẫn đến khả ln có tồn tại, thiếu sót Chính vậy, cơng tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử phải xac định nhiệm vụ thường xuyên tòa án nhân dân tối cao Những mặt công tác thực tốt điều kiện quan trọng việc nâng cao hiệu giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất vơ hiệu tình hình 72 KẾT LUẬN Như vậy, nhận thấy pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nước ta ngày hồn thiện, đóng góp to lớn cho đổi phát triển đất nước Tuy nhiên, qua phân tích nội dung quy định pháp luật nghiên cứu thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Tòa án nhân dân huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội, nhận thấy pháp luật tồn tồn định, việc giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu gặp nhiều khó khăn vướng mắc Mà thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ngày gia tang, hiệu giải chưa cao chưa đảm bảo bảo vệ quyền lợi ích đáng chủ thể tham gia giao dịch Do vậy, thực tiễn đòi hỏi pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu ngày phải hồn thiện hướng tới bảo vệ lợi ích đáng chủ thể tham gia giao dịch lợi ích Nhà nước gắn liền với quyền sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy giao dịch quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng vận động an tồn, lành mạnh, hiệu thị trường, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước Muốn làm điều đó, cần phải tiếp tục nghiên cứu thực đồng toàn diện giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nêu Với phạm vi giới hạn nghiên cứu có hạn luận văn thạc sĩ, chưa bao quát tồn vấn đề, song tơi mong muốn nội dung luận văn phần góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu nói riêng pháp luật đất đai nói chung 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đại PGS.TS Đỗ Văn Đại, Sách chuyên khảo: Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất , Khoa luật dân Trường ĐHLTP HCM, Nhà xuất lao động Ðại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội Ðảng Cộng sản Việt Nam (1998), Vãn kiện hội nghị lần thứ Tám Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội TS Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình luật dân Việt Nam, (Quyển 1-Tập1), Trường Đại học Cần Thơ, Cần Thơ Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980,1992, 2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Lịch Trần Thị Lịch, Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Dân chủ Pháp luật Bộ Tư pháp, Số 5/2013, tr 39 - 41 9866 – 7535 10 Luật Ðất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Luật Ðất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Luật đất đai Việt Nam (2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 97 15 Nghị 01/2003/NQ-HĐTPTANDTC ngày 16/4/2003 HĐTPTANDTC việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân 74 sự, hôn nhân gia đình 16 Nghị 02/2004/NQ-HĐTPTANDTC ngày 10/8/2004 HĐTPTANDTC việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình; 17 Dỗn Hồng Nhung, Ngũn Thị Nắng Mai, Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước Pháp luật Viện Nhà nước Pháp luật, Số 3/2012, tr 60 – 65; 18 Quyết định giám đốc thẩm số 34/2008/DS-GĐT ngày 26-11-2008 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất // Toà án nhân dân Toà án nhân dân tối cao, Số 5/2009, tr 41; 19 Lê Văn Thành, Tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện số quy định Luật đất đai năm 2003, Nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội, Số 13/2011, tr 39 42, 47; 20 Lê Văn Thiệp, Thực trạng số giải pháp khắc phục kẽ hở áp dụng chế định uỷ quyền Bộ luật dân hành, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 5/2012, tr 50 - 53, 64 21 Lê Văn Thiệp, Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr 37 - 41, 51; 22 Nguyễn Thị Thu Thuỷ, Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam : luận văn thạc sĩ luật học, TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn - Hà Nội, 2004; 23 Trường Ðại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; 98 24 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 2009 25 Báo cáo tổng kết hàng năm công tác xét xử Tòa án nhân dân huyện Gia Lâm - thành phố Hà Nội năm: 2010, 2011, 2012,2013,2014 75 26 TS Nguyễn Đình Lộc (chủ biên), Từ điển luật học, Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2012 26 PGS.TS Hồng Thế Liên (chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005 (Tập 2), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2013 27 TS Trần Quang Huy (chủ biên), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an Nhân dân, Hà Nội, 2015 28 Tưởng Duy Lượng (chủ biên), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008 29 Viện ngôn ngữ học (chủ biên), Từ điển tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội, 2010 30 Nguyễn Văn Luật (2001), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân, Đề tài khoa học cấp bộ, Tòa án nhân dân tối cao, Hà Nội 31 TS Nguyễn Văn Cường cử nhân Trần Văn Tăng (2008), Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân – Kiến nghị giải pháp, Báo cáo tham luận, Viện khoa học xét xử - Tòa án nhân dân tối cao, Hà Nội 32 Châu Huế (2003), Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia, Hà Nội 33 Phạm Thị Hương Lan (2009), Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 34 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn khái niệm tranh chấp đất đai Luật đất đai 2003”, Tạp chí Khoa học pháp luật,2(33) 35 Mai Thị Tú Oanh (2009), “Giải tranh chấp đất đai Tòa án qua thực tiễn địa phương”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật,08 36 Mai Thị Tú Oanh (2012), “Thực tiền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, 11(294) 76 ... hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, cần phân biệt khác hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hiệu lực Hợp đồng. .. chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tế vơ hiệu tồn hợp đồng vô hiệu phần hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu tồn hợp đồng bị vơ hiệu với tồn nội dung hợp đồng Hợp đồng. .. chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối hợp đồng khơng có hiệu lực từ