Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (LV thạc sĩ)

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN VĂN HOÀNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN

NHÂN DÂN TỐI CAO

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI, 2017

hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thị Nga Các nội dung nghiên cứu và

kết quả trong đề tài này chưa được công bố dưới hình thức nào Các số liệu, bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có trích dẫn và nguồn gốc rõ ràng

Học viên

TRẦN VĂN HOÀNG

Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 7

1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 7

1.2 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 20

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT 31

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO 31

2.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án 31

2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao 49

2.3 Những kết quả đạt đượ, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao 57

Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 64

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 3.2 Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 66

3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 71

KẾT LUẬN 80

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

HĐCNQSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TANDTC Tòa án nhân dân tối cao

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản vô cùng quan trọng của gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Bên cạnh việc biến đổi không nhừng của các quan hệ xã hội nói chung và quan hệ liên quan tới lĩnh vực đất đai nói riêng, pháp luật về đất đai đã được sửa đổi, bổ sung qua từng thời kỳ để tương thích với sự vận động của các quan

hệ dạng này Đây là một trong những lý do cho sự cần thiết phải nghiên cứu những vấn đề xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trải qua Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và gần đây nhất là Luật Đất đai 2013, song hành cùng với đó là các Bộ luật dân sự 1995, 2005 và 2015, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có những điểm khác biệt qua mỗi lần sửa đổi

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc CNQSDĐ diễn ra với nhiều tình tiết phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu), đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất trong các tranh chấp dân sự.Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) cho thấy các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là do các bên không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân

sự nói chung và hợp đồng liên quan đến lĩnh vực đất đai nói riêng Vì vậy, để giải quyết các tranh chấp đó, câu hỏi được đặt ra trong toàn bộ quá trình tố tụng là “có tồn tại hợp đồng chuyển nhượng không?” và “hợp đồng có hiệu lực không?” để từ

đó xác định quyền và nghĩa vụ của cho các bên Việc tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng đó vô hiệu là một trong những vấn đề phức tạp nhất của ngành tòa án

Hệ lụy của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (HĐCNQSDĐVH) nếu không được giải quyết hoặc giải quyết nhưng không hiệu quả, không kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên tham gia

hợp đồng, sẽ làm mất đi quyền được nhà nước bảo vệ hợp pháp về quyền sử dụng đất của các bên đương sự

Thực tiễn tiếp nhận và giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐVH trong thời gian qua tại Tòa án nhân dân tối cao đã bộc lộ nhiều điểm hạn chế trong quá trình xét xử hai cấp tại Tòa án cấp dưới Có nhiều vụ án đã được xét xử nhiều lần nhưng vẫn còn nhiều khúc mắc, quan điểm trái chiều của dư luận Chính vì lý do

trên, em chọn đề tài: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao" nhằm góp phần sáng rõ những

quy định của Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 và Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 về yếu tố vô hiệu của Hợp đồng CNQSDĐ cũng như thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân tối cao để từ đó đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đã được nhiều học giả, các thẩm phán, luật gia có nhiều kinh nghiệm nghiên cứu dưới nhiều góc độ, khía cạnh khác nhau dựa trên thực tiễn xét xử, các vụ việc thực tế mà

họ tham gia giải quyết Trong quá trình thu thập tài liệu nghiên cứu để hoàn thiện đề tài, tác giả có tham khảo và tìm hiểu được các công trình nghiên cứu sau:

Các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:

Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch

về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động Tác giả đã hệ thống hóa các quy định về giao

dịch quyền sử dụng đất, các yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải quyết tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất; Tác giả Nguyễn Văn Cường & Nguyễn Thị Minh Hằng

(2012), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb

Thông tin & Truyền thông Tác giả đã nghiên cứu các quy định về giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu, qua đó phân tích và làm rõ thực trạng xét xử các vụ án

về hợp đồng dân sự vô hiệu; Tác giả Phạm Ngọc Minh (2006), Hợp đồng dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu, Luận văn Thạc sĩ của tác giả

đã đi theo hướng nghiên cứu lý luận, phân tích thực trạng và đề xuất các giải pháp

giúp người đọc dễ dàng hình dung được sự vận dụng của các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu Ngoài ra, tác giả còn đọc một số tác phẩm liên quan như: Tác giả Nguyễn Như Phát (2003) với “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng ở Việt Nam”, NXB Công an nhân dân; Tác giả Đinh Thị Mai Phương (2005) với chuyên khảo “Thống nhất pháp luật hợp đồng

ở Việt Nam” của Nhà Xuất bản Tư pháp; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: “Một số tồn tại, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết

và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và “Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Các công trình nghiên cứu về những bất cập, hạn chế trong các quy định của pháp luật về HĐCNQSDĐVH:

Tác giả Thanh Hoài, Minh Phương (2005), Mâu thuẫn trong quy định về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất, Tạp

chí Dân chủ và Pháp luật, số 4 năm 2005, trang 56 Trong tác phẩm của mình tác giả đã đi sâu theo hướng quy định về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tác giả Doãn Hồng Nhung & Nguyễn Thị Nắng Mai

(2011), Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong Luật Đất đai năm

2003, NXB Đại học quốc gia Hà Nội Việc vận dụng các quy định của pháp luật

liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được tác giả nghiên cứu thấu triệt theo hướng đối tượng chuyển nhượng là hộ gia đình, giúp người đọc có cái

nhìn cụ thể từng trường hợp Tác giả Hoàng Anh Tuấn (2007), Phân loại hợp đồng

vô hiệu, Luận văn Thạc sĩ của tác giả đã nghiên cứu các căn cứ của phân loại hợp

đồng vô hiệu, ý nghĩa của việc phân loại hợp đồng vô hiệu Ngoài ra, tác giả tìm đọc các tác phẩm: Tác giả Bùi Thị Thanh Hằng, Chế định hợp đồng dân sự vô hiệu trước yêu cầu sửa đổi bổ sung Bộ luật dân sự năm 2005, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2009[15]…

Thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH từ thực tiễn xét xử của Tòa án:

Tác giả Nguyễn Bá Thành (2012), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội,

Luận văn Thạc sĩ đã giải quyết vấn đề theo hướng nghiên cứu kỹ các quy định, phân tích khả năng vận dụng các quy định này vào thực tế và hậu quả pháp lý của của

việc không tuân thủ quy định Tác giả Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ của tác giả đã làm rõ được

các vi phạm và cách thức xử lý vi phạm hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu tác giả tìm đọc được đều không tập trung nghiên cứu một lĩnh vực hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu mà thiên về giao dịch dân sự vô hiệu, các bản án giám đốc thẩm của TANDTC về vấn đề này còn khá ít

và chưa thực sự tập trung vào mảng vô hiệu Do đó, có thể khẳng định, công trình nghiên cứu của tác giả là một trong những công trình đầu tiên nghiên cứu cụ thể về hợp đồng CNQSDĐ từ thực tiễn xét xử giám đốc thẩm của TANDTC

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, quy định của Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự hiện hành, các quy định của pháp luật đất đai về các trường hợp vô hiệu cũng như hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu và thực tiễn xác định và cách thức xử lý trong các vụ án giám đốc thẩm của TANDTC Đề xuất những kiến nghị, phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô

hiệu, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: làm rõ khái niệm và bản chất pháp lý của hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; nghiên cứu một cách xuyên suốt vấn đề này trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích và nghiên cứu về quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

- Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án;

đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao để từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ khuyết trong các quy định liên quan

- Trên cơ sở những bất cập đã được xác định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Các quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng giải quyết các

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), thực trạng ảnh hưởng của các tranh chấp dân sựgiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Phạm vi về không gian: Đề tài được nghiên cứu thực trạng tại Tòa án nhân

dân tối cao (TANDTC)

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh; các quan điểm của Đảng và Nhà nước về pháp luật liên quan đến họp đồng nhượng quyền sử dụng đất nói chung, pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, diễn dịch và quy nạp Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng ở cả 03 chương để làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, cũng như đánh giá thực trạng và đề xuất

phương hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Việt Nam Phương pháp thống kê, so sánh được sử dụng chủ yếu ở chương 2, nhằm đánh giá đúng và đầy đủ thực trạng thực hiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu cả về những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân trong hoạt động này

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Luận văn đã hệ thống hóa, làm sáng tỏ lý luận và thực tiễn về hợp đồng CNQSDĐVH cũng như thực tiễn xét xử giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân tối cao Luận văn đã xác định các điểm còn hạn chế của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, các dạng vô hiệu thường gặp, từ đó rút ra các kết luận, phương thức để hoàn thiện tình trạng vô hiệu của dạng hợp đồng này trong tương

lai

Luận văn bổ sung thêm về pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, với từng nhóm nguyên nhân dẫn đến hợp đồng này vô hiệu bằng các vụ việc có thật trên thực tế được giám đốc thẩm tại TANDTC, từ đó, tác giả có những đánh giá, phương hướng hoàn thiện pháp luật sát thực hơn

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo luận văn được chia thành 03 chương với nội dung chủ yếu sau:

Chương 1: Khái quátchung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án nhân dân tối cao

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện

pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô

hiệu

Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Trong các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại giao dịch thực hiện thường xuyên, phổ biến và chiếm ưu thế trên thị trường bởi tính thông dụng, thị hiếu và thể hiện bản chất nhất các quy luật của thị trường như: cung cầu, cạnh tranh và giá cả

Do tính chất đặc biệt của giao dịch về quyền sử dụng đất - một tài sản khá đặc thù được biểu hiện dưới dạng quyền - quyền sử dụng đất, không thuộc quyền sở hữu của một trong các bên tham gia quan hệ mà thuộc sở hữu đại diện của Nhà nước, người giao dịch chỉ là người có quyền sử dụng, được chủ sở hữu là Nhà nước trao cho và cho phép được giao dịch, song chúng lại là tài sản có giá trị lớn, là nguồn tư liệu sản xuất quan trọng của người dân trong sản xuất nông nghiệp, là sản nghiệp, là nguồn vốn lớn của các nhà đầu tư, là địa bàn cho hoạt động kinh doanh nên pháp luật quy định tất cả các các giao dịch liên quan đến tài sản này đều phải thiết lập bằng văn bản với thể thức là Hợp đồng, với những quy trình, thủ tục pháp luật quy định - gọi chung là hợp đồng về quyền sử dụng đất Điều 500 BLDS 2015 quy định:

"Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng

đất" [45]

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất nêu trên.Theo đó, có thể tiếp cận khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng tư duy bắc cầu Cụ thể:hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả

cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất

Nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành và các giáo trình, tài liệu nghiên cứu thì không thấy có bất kỳ công trình nào đưa ra khái niệm cụ thể về giao dịch dân sự vô hiệu nói chung hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng Vì vậy, việc nhận diện một giao dịch dân sự vô hiệu thường gián tiếp dựa trên các tiêu chí để xác định một giao dịch dân sự có hiệu lực và theo phương pháp loại trừ Cụ thể, theo BLDS 2015 thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: (1) Chủ thể có năng lực lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, (2) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn

tự nguyện; (3) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.Với các tiêu chí này thì BLDS 2015 cũng lấy làm cơ sở để quy định về giao dịch dân sự vô hiệu Theo đó, một giao dịch dân sự được coi là vô hiệu khi giao dịch đó không có một trong các điều kiện quy định tại

Điều 117 Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự có hiệu lực [45]

Với quy định nêu trên cho thấy, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý Mặc dù một giao dịch dân sự nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hoặc đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ như cam kết, nhưng khi xác định đó

là giao dịch dân sự vô hiệu thì mọi cam kết (đã, đang thực hiện) đều không phải là các quyền, nghĩa vụ được pháp luật bảo vệ và bảo hộ Thông thường các nước trên thế giới đều căn cứ vào các điều khoản chủ yếu, mang tính chất quyết định của giao dịch dân sự vô hiệu Các điều khoản chủ yếu này dựa vào đặc điểm, tính chất của

giao dịch đồng thời phải căn cứ vào tính hình kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hợp đồng dân sự, một giao dịch dân sự Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là hợp đồng khi tham gia ký kết và thực hiện đã không đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự như: người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật (quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết trong hợp đồng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật) và trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối Từ phân tích ở trên có thể rút ra khái niệm

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như sau: " Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dung mà pháp luật quy định đối với

giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất"

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bên cạnh mang những đặc

điểm chung của giao dịch dân sự nói chung, còn có những đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu khá phức tạp.Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tính chất và vai trò đặc biệt quan trọng như đã phân tích ở trên, do vậy hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau Trước tiên, những quy định

về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản pháp luật đất đai (Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành) Nội dung các luật này quy định cụ thể về điều kiện đối với quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người sử dụng đất, quy định về điều kiện hình thức đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục thực hiện các quy định đó Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu Bên cạnh đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đảm bảo những điều kiện có hiệu lực hay không bị vô hiệu chung

nhất của giao dịch dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự, như những quy định

về năng lực hành vi dân sự, những quy định về điều kiện đảm bảo yếu tố tự nguyện

và cả những quy định về hình thức của giao dịch Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật đất đai và Bộ luật dân sự, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những văn bản pháp luật khác như: Luật công chứng, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật hôn nhân và gia đình…Khi không đáp ứng những quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành hợp đồng vô hiệu Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được quy định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau với mức độ hiệu lực pháp lý khác nhau.Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt quy định pháp luật này ảnh hưởng lớn đến hiệu quả quá trình áp dụng pháp luật về

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Thứ hai, đặc điểm chung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô

hiệu là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật: không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao dịch không đúng với quy định của pháp luật… Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu, các bên tham gia giao dịch phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể bất lợi về cả vật chất và tinh thần, như không đạt được mục đích đã xác định, nếu chưa thực hiện thì sẽ không thực hiện được giao dịch nữa, nếu đang thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện đó để quay

lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã ghi nhận

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại

hình cũng như mức độ vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể; vô hiệu do nhầm lẫn, đe dọa, lừa dối; vô hiệu do nội dung mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; vô hiệu do vi phạm hình thức Trong mỗi loại hình hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính chất và mức độ khác nhau Không những thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn đa đạng về mức độ và phạm vi vô hiệu Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại cả trường hợp vô hiệu

tuyệt đối và vô hiệu tương đối Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu

có đặc điểm này là do những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự đặc thù trong các yếu

tố cấu thành quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp.Quá trình giải quyết hậu quả pháp

lý của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phức tạp trước hết bởi tính chất pháp lí đặc thù của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội, những thay đổi về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên liên quan, thậm chí ảnh hưởng đến trật tự xã hội Hiện nay pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn tồn tại những hạn chế, bất cập, còn những quy định không đảm bảo sự công bằng, chưa phù hợp với thực tiễn.Bên cạnh

đó, pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không ổn định,

có nhiều thay đổi trong lịch sử Chính vì vậy, vấn đề phức tạp nhất hiện nay trong giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại Khi áp dụng pháp luật trong những trường hợp này không chỉ khó khăn trong việc lựa chọn quy định pháp luật mà đòi hỏi giải quyết phù hợp với thực tiễn, tránh trường hợp gây xáo trộn lớn trong xã hội.Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thường diễn ra trong thời gian dài với nhiều lần và qua nhiều cấp xét xử Quá trình áp dụng pháp luật và thu thập chứng cứ gặp nhiều khó khăn, nhất là trong những trường hợp giao dịch đã diễn ra từ lâu Kết quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vô hiệu ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên trong tranh chấp, chính vì vậy các bên thường bằng mọi cách theo đuổi lợi ích của mình Trong nhiều trường hợp pháp luật đã có sự thay đổi hoặc quy định pháp luật không rõ ràng khiến cho quá trình giải quyết càng trở nên khó khăn và phức tạp Như vậy, có thể thấy quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp, bởi quá trình giải quyết không chỉ là những tranh chấp hiện tại mà còn phải tính toán cả yếu tố lịch sử và những yếu tố đặc thù của

quyền sử dụng đất trong giao dịch

1.1.2 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Có rất nhiều cách tiếp cận khác nhau để nhận diện một giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng Theo nguyên lý chung về giao dịch dân sự vô hiệu đã đề cập ở trên được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, kết hợp với các quy định cụ thể của Luật Đất đai 2013

về điều kiện, tư cách chủ thể, đối tượng, hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thành các dạng sau đây:

1.1.2.1 Vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối

Khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thông thường các nhà khoa học căn cứ vào tính trái pháp luật dẫn đến vô hiệu để phân ra thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng không có hiệu lực ngay từ khi giao kết, không có giá trị về mặt pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên Do vậy, kể cả trường hợp các bên tham gia hợp đồng đã kí kết và thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý Các bên phải chấm dứt thực hiện và quay lại tình trang ban đầu và hoàn lại cho nhau những gì đã nhận Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối là loại hợp đồng có thể có hiệu lực nhưng cũng có thể bị vô hiệu theo sự lựa chọn của các bên tham gia giao dịch Hợp đồng này thông thường không xâm phạm trật tự công cộng

và đạo đức xã hội và chỉ có thể bị vô hiệu đối với bên có lỗi mà không bị vô hiệu đối với bên không có lỗi

Như vậy, phân loại giao dịch trên tiêu chí này, có thể thấy những điểm khác biệt cơ bản giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và tương đối ở những điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, về bản chất, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu tương đối, khi xác định vô hiệu thì các quyền và nghĩa vụ các bên thảo thuận là không có giá trị pháp lý, còn trong trường hợp hợp đồng đó được thừa nhận sau khi đã khắc phục thì đương nhiên quyền và nghĩa vụ của các bên được pháp luật bảo hộ, bảo vệ theo sự cam kết của các bên, hợp đồng khắc phục được coi là hợp đồng mới Chẳng hạn, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm nghĩa

vụ thanh toán một phần tiền như đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Số tiền chậm thanh toán này chỉ chiếm 1/5 giá trị của hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng chứng minh được lý do khách quan về việc chậm trả và tại thời điểm xảy ra tranh chấp họ cam kết thực hiện đầy đủ, chấp nhận nộp phạt cho phần chậm trả Trong trường hợp này, việc yêu cầu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng là cần thiết đặt ra mà không đặt ra vấn đề hủy hợp đồng

Còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối thì lại hoàn toàn khác Đây thường là hợp đồng vi phạm điều cấm của xã hội nên trong thực thế Tòa án và các cơ quan có thẩm quyền không cho phép khắc phục cho

dù các bên mong muốn khắc phục Hợp đồng này không có hiệu lực ngay từ thời điểm giao kết Chẳng hạn, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng song người chồng có dấu hiệu lừa dối vợ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nhằm tẩu tán tài sản trước khi ly hôn thông qua việc ép vợ ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng trong tình trạng tinh thần bị kích động, không có khả năng kiểm soát được hành vi của mình Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền bình đẳng về tài sản, bảo vệ quyền lợi cho người phụ nữ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận hợp đồng này ngay từ khi ký kết

Thứ hai, về xử lí hợp đồng vô hiệu, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối, tất cả những người liên quan đến hợp đồng đều có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối chỉ có người được pháp luật bảo vệ mới có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu Nhà lập pháp quy định thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng vô hiệu tuyệt đối là không xác định thời hạn, còn đối với hợp đồng vô hiệu tương đối thì thời hiệu khởi kiện được nhà lập pháp quy định một thời gian nhất định

Tuy nhiên, thực tiễn xem xét quy định pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nếu căn cứ vào các tiêu chí nêu trên thì rất khó khăn khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức thì thuộc vào loại nào Nếu căn cứ vào thời hiệu khởi kiện thì xếp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức là hợp đồng vô hiệu tuyệt đối, còn căn cứ vào tiêu chí có khả năng khắc phục thì hợp đồng vô hiệu

về hình thức là hợp đồng vô hiệu tương đối Trong trường hợp này cần xác định hình thức của hợp đồng chỉ là điều kiện để việc xác lập hợp đồng, nếu các bên tham gia hợp đồng không thực hiện điều kiện theo đúng hình thức thì hợp đồng vô hiệu,

nó không thuộc loại hợp đồng vô hiệu tương đối hay tuyệt đối

Ngoài ra, để hiểu rõ hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, cần phân biệt sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu mất hiệu lực Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng không có hiệu lực ngay ở thời điểm giao kết, còn hợp đồng mất hiệu lực là hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm ký kết nhưng hợp đồng bị chấm dứt hiệu lực do rơi vào tình trạng không thể thực hiện được Tình trạng mất hiệu lực của hợp đồng có thể do một bên vi phạm, dẫn đến bị

vi phạm yêu cầu hủy hợp đồng hoặc các bên tự thỏa thuận với nhau chấm dứt hiệu lực của hợp đồng hoặc do trở ngại khách quan nào khác

1.1.2.2 Vô hiệu từng phần và vô hiệu toàn bộ

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế có thể vô hiệu toàn bộ hợp đồng hoặc vô hiệu từng phần của hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ là hợp đồng bị vô hiệu với toàn bộ nội dung của hợp đồng Chẳng hạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất chuyển nhượng không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chuyển nhượng Hợp đồng vô hiệu từng phần là trường hợp một phần của hợp đồng vô hiệu (một phần nội dung hoặc một phần đối tượng) nhưng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực phần còn lại của hợp đồng.Chẳng hạn, các chủ thể tham gia giao dịch thực hiện phần lớn các nghĩa vụ và được tất cả phần quyền của mình như đã thỏa thuận và cam kết trong hợp đồng.Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực hiện thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên và nộp các khoản lệ phí cho Nhà nước Nay có mâu thuẫn, tranh chấp thì Tòa án sẽ yêu cầu các bên hoàn thiện các thủ tục hành chính về đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các nghĩa vụ thuế và lệ phí

Bên cạnh đó, trên thực tế các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từng phần cũng tồn tại phổ biến trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất không hoàn toàn thuộc quyền định đoạt của chủ thể tham gia hợp đồng Trong đó điển hình là trường hợp quyền sử dụng đất là di sản thuộc sở hữu chung của các đồng thừa kế hoặc tài sản chung của vợ chồng Xác định ranh giới giữa vô hiệu toàn bộ và vô hiệu từng phần trong nhiều trường hợp này không dễ dàng, nhất là đối với tài sản là quyền sử dụng đất Pháp luật điều chỉnh đối với những trường hợp này hết sức phức tạp, ngoài những quy định của pháp luật đất đai còn cần phải áp dụng nhũng quy định thuộc lĩnh vực khác như: pháp luật về hôn nhân và gia đình, pháp luật về thừa kế Quá trình áp dụng pháp luật phải xác định đúng phạm vi và mức độ vô hiệu của giao dịch (chủ yếu là xác định đúng diện tích đất) để giải quyết tranh chấp được hiệu quả, đảm bảo quyền lợi các bên khi xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên cạnh cách thức phân loại nêu trên, nếu xét riêng tính chất, đặc điểm của từng giao dịch cụ thể khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn được phân chia theo các dạng sau đây:

1.1.2.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo

Khi các bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kí kết do giả tạo sẽ vô hiệu toàn phần, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực Đây là dạng phổ biến xảy ra trong thời gian qua trên thực tế Chẳng hạn, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đối tượng quyền sử dụng đất chưa

đủ điều kiện để chuyển nhượng như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với điều kiện là đất của dự án phải được đầu

tư xong cơ sở hạ tầng, phải giải phóng xong mặt bằng, phải phải có bản đồ 1/500 Tuy nhiên, dự án mới ở giai đoạn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.Mục đích của nhà đầu tư là muốn "bán non dự án" Tại thời điểm này, với quy định nêu trên thì nhà đầu tư không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hai bên đã thống nhất thực hiện bằng một giao dịch khác để "lách" điều kiện này, đó là hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư chứ không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hay dạng hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo cũng thường xuyên xảy ra trên thực tế đó là: hợp đồng ủy quyền định đoạt bất động sản là quyền sử dụng đất mà thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất song với mục đích trốn thuế thu nhập các nhân và thuế trước bạ

1.1.2.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là những đối tượng không tự nhận thức và điều chỉnh được hành vi của mình Vì vậy, họ sẽ không thể hiện được ý chí độc lập của mình khi tham gia kí kết hợp đồng Pháp luật Việt Nam và pháp luật ở hầu hết các quốc gia

trên thế giới đều quy định, đối với các giao dịch dân sự, thương mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói riêng, trong đó có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay giao dịch mua bán đất đai nếu thực hiện bởi những người chưa thành niên (chưa đủ 18 tuổi), hoặc bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự như: bị tâm thần, bị ngớ ngẩn thì giao dịch này sẽ không có hiệu lực và vô hiệu toàn phần

1.1.2.5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng mà xác lập hợp đồng thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của hợp đồng đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu Chẳng hạn, quyền sử dụng đất là tài sản của cha mẹ, song một trong các người con ở cùng cha mẹ đứng tên kê khai, đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một người con làm thủ tục kê khai và xin cấp giấy Bố mẹ mất đột ngột trong một tai nạn giao thông, sau đó không lâu, người con thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác Tài thời điểm chuyển nhượng, các người con khác không hề hay biết và cũng không có ý kiến gì; người chuyển nhượng cho rằng, họ có công chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ và thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước trong quá trình sử dụng đất nên đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình; trong khi đó, người nhận chuyển nhượng tin tưởng rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên người chuyển nhượng nên chỉ cần họ ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng là hợp pháp, thể hiện ý chí của người có quyền về tài sản Đây cũng là trường hợp xảy ra phổ biến trên thực tế Tuy nhiên, cần phải phân biệt rằng, trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng thì hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối Chẳng hạn, cũng với ví dụ nêu trên song người đứng tên trên giấy chứng nhận hoàn toàn biết và ý thức được rằng, quyền sử dụng đất đó

là di sản thừa kế chung của các người con sau khi cha mẹ chết, việc kê khai, đăng ký và được cấp giấy chứng nhận tên của một người là do họ cố tình thực hiện mà bố mẹ không hay biết do cha mẹ lúc đó già yếu Khi chuyển nhượng, những người con khác không ở

cùng trên đất đó, cũng không ở tại địa bàn có đất chuyển nhượng nên họ không biết và không có khả năng biết việc chuyển nhượng bất hợp pháp nêu trên

1.1.2.6 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Lừa dối trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nên đã giao kết hợp đồng đó Đe dọa trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình Khi một bên tham gia giao kết hợp đồng dân sự nói chung và giao dịch về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nói riêng do bị lừa dối hoặc đe dọa thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên

bố hợp chuyển nhượng đó là vô hiệu

1.1.2.7 Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực hợp đồng mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô hiệu Đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật đất đai hiện hành quy định: phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước

có thẩm quyền thì giao dịch mới phát sinh hiệu lực Theo đó, nếu các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định nêu trên: không công chứng hợp đồng, không đăng ký trước bạ, sang tên, nêu có phát sinh tranh chấp thì Tòa án sẽ tuyên vô hiệu về hình thức, cho các bên một khoảng thời gian nhất định để hoàn thiện các thủ tục theo quy định của pháp luật

1.1.3 Nguyên nhân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Thứ nhất, do sự gia tăng nhanh chóng của giá trị quyền sử dụng đất Khi

chuyển sang nền kinh tế thị trường nhà, đất thực sự có giá trị Ở góc độ kinh tế nhà, đất được coi như một loại hàng hóa trên thị trường, được mang ra mua bán, trao đổi

theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài,

nên Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả

Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho mượn, cho thuê, bị quốc hữu hóa… hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây, chính quyền địa phương đã giao đất không có văn bản hoặc văn bản không rõ ràng cho người khác sử dụng ổn định

Thứ hai, trong quá trình thực hiện pháp luật về đất đai giữa các cơ quan

quản lý Nhà nước và cơ quan tư pháp còn có sự hiểu, vận dụng khác nhau do các quy định trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai và văn bản dưới luật khác còn có điểm chưa hợp lý, thiếu nhất quán hoặc chưa cụ thể, thiếu sự giải thích, hướng dẫn kịp thời của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Một trong những tồn tại lớn nhất của các văn bản pháp luật về nhà, đất là khi có các thay đổi lớn về chính sách pháp luật, ví dụ: từ chỗ công dân có quyền sở hữu đất, có quyền mua bán đất, sau khi có Hiến pháp 1980, đất thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước cấm công dân mua bán đất, khi Hiến pháp 1992 có hiệu lực công dân lại có quyền chuyển nhượng Mỗi lần có thay đổi lớn như vậy, Nhà nước ta thiếu các quy định cụ thể về các thời kỳ quá độ chuyển tiếp giữa các thời điểm ban hành văn bản pháp luật mới và các quan hệ xã hội được xác lập theo các quy định của các văn bản pháp luật cũ, do đó gây ra lỗ hổng lớn về pháp luật, gây ra sự mâu thuẫn, tranh chấp Các cơ quan chức năng thiếu căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp Ví dụ: nhiều giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất đai phát sinh trước ngày có luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, nhưng sau ngày các Luật này

có hiệu lực mới phát sinh tranh chấp, do không có các quy định thật rõ ràng nên các

cơ quan chức năng áp dụng các quy định của Luật mới hoặc có nơi áp dụng pháp luật ở thời điểm giao dịch… để giải quyết, từ đó gây nên sự bất ổn định trong xã hội

Thứ ba, sự yếu kém của các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc tổ chức

thực hiện pháp luật về quản lý nhà, quản lý đất đai, cấp đất, giao đất, thu hồi đất,

trong việc quy hoạch đất đai, công tác địa chính, xây dựng bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý, theo dõi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xử lý các vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết tranh chấp, khiếu kiện

Sau khi có Hiến pháp năm 1980, Nhà nước cấm công dân mua bán đất và cho đến nay Nhà nước cho phép chuyển nhượng… quyền sử dụng đất, với điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993, nhưng cơ quan có thẩm quyền chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dù không có giấy chứng nhận công dân vẫn chuyển nhượng… quyền sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp gay gắt, khó giải quyết[10] Cũng có không ít trường hợp vì lợi ích cục bộ hoặc vì động cơ tư lợi mà một số cán bộ lợi dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật đất đai như: cấp đất sai thẩm quyền, “bán” đất trái phép hoặc vì không nắm vững các quy định của Luật đất đai nên cho phép hoặc làm ngơ để cho các cá nhân,

tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất tràn lan không đúng pháp luật Dẫn đến tình trạng các cơ quan có thẩm quyền khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chấp nhận việc chuyển nhượng đó, các bên chuyển nhượng đất bất hợp pháp sẽ đòi lại tiền, đòi lại đất dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện và việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là rất phức tạp

1.2 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Pháp luật được coi là công cụ hiệu quả quản lý Nhà nước và xã hội Sự ràng buộc của quy phạm pháp luật trở thành khuôn mẫu áp dụng cho mọi đối tượng chủ thể, vì thế có sự kiểm soát, đan chéo cũng như phân biệt rạch ròi quyền, nghĩa vụ, lợi ích của chủ thể này với chủ thể khác trong mối quan hệ pháp luật mà các bên tham gia Điều chỉnh bằng pháp luật tạo ra tính công bằng, rõ ràng và khiến cho các bên trong quan hệ tôn trọng, có ý thức khi thực thi quyền, nghĩa vụ và cũng là cơ sở giải quyết tranh chấp phát sinh mang tính giá trị pháp lý cao nhất, vững chắc nhất

Do đó, điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật là cần thiết Cụ thể, pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu sẽ đảm bảo được các mục đích cơ bản như: bảo vệ trật tự công cộng, lợi ích chung và đạo đức của xã hội; bảo vệ lợi ích của các bên trong giao kết hợp đồng dân sự; bảo vệ tính ổn định của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Với vai trò và mục đích đó, có thể hiểu: tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định cụ thể về các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; về giải quyết hậu quả pháp lí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước

Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có

yếu tố lịch sử, đó là sự kế thừa và hoàn thiện các quy phạm điều chỉnh liên quan Chẳng hạn, thời kỳ phong kiến, Nhà nước thừa nhận những văn tự, khế ước mà các bên mua bán với nhau được coi là hợp lý Cho đến giai đoạn hiện nay, văn tự, khế ước vẫn được thừa nhận là một trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng khi thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giải quyết tranh chấp Tuy nhiên, để hạn chế việc mua bán đất đai tràn lan và để thực thi chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước là chủ thể đại điện quản lý, sở hữu đất đai thì Nhà nước quy định chặt chẽ hơn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó quá trình chuyển nhượng này phải được xác lập bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực tại

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Như vậy, việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là khác nhau qua các giai đoạn, nó mang yếu tố lịch sử

và luôn được kế thừa, điều chỉnh qua các thời kỳ

Thứ hai, pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu khá phức tạp, nó được điều chỉnh bởi pháp luật đất đai, cùng với văn bản pháp luật chung về giao dịch dân sự vô hiệu là bộ luật dân sự và các quy định của

pháp luật liên quan khác (luận điểm này đã được làm rõ tại tiểu mục 1.2.2)

Thứ ba, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là

tổng hợp các quy phạm pháp luật thống nhất điều chỉnh có liên quan đến việc xác định và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Các quy phạm này là thống nhất đảm bảo là căn cứ để giải quyết những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được chính xác, hiệu quả và phù hợp với thực tiễn Các quy phạm này tuy được quy định ở nhiều văn bản khác nhau nhưng luôn giữ mối quan hệ chặt chẽ nhất định Theo đó, những quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định trong Bộ luật dân sự, các văn bản pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật khác được xây dựng trên mối quan hệ giữa luật chung và luật chuyên ngành, đảm bảo tính logic và hợp lí, là căn cứ để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là chính xác Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trước tiên được xác định trên cơ sở căn cứ vào những quy định tại các văn bản pháp luật đất đai, như điều kiện về quyền sử dụng đất khi giao kết hợp đồng, điều kiện về thẩm quyền của chủ thể được tham gia giao kết hợp đồng, điều kiện về hình thức của hợp đồng Những điều kiện mà văn bản pháp luật đất đai không quy định ( như điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể, điều kiện về yếu tố

tự nguyện) thì được xác định trên cơ sở luật chung là Bộ luật dân sự Đối với việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu áp dụng theo những quy định chung về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự kết hợp với những quy định hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao đối với loại hợp đồng này Như vậy, có thể nhận thấy rõ ràng tính thống nhất, toàn diện và đầy đủ của hệ thống pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Trong thời gian qua, các văn bản pháp luật bước đầu tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu nói riêng Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận rằng, thực trạng

hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ở nước ta còn nhiều bất cập, văn bản quy phạm pháp luật thì nhiều nhưng thiếu thống nhất, có nhiều văn bản chồng chéo nhau làm cho thực tiễn áp dụng pháp luật vào việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngành tòa án nhân dân gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, nhiều lúc không biết áp dụng văn bản nào để giải quyết và việc áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cấp tòa, giữa các địa phương thiếu thống nhất

Tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật ở cả khía cạnh pháp luật về hình thức và pháp luật về nội dung liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là việc làm vô cùng cần thiết và ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay Theo đó, pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có thể được biểu hiện ở những mảng pháp luật chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, về pháp luật tố tụng: Để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong

đời sống xã hội, trong đó có các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các văn bản pháp luật về hình thức là những văn bản không thể thiếu Luật hình thức là văn bản pháp lý quan trọng, là cơ sở để áp dụng luật nội dung vào giải quyết các tranh chấp nói chung

Bộ luật Tố tụng Dân sự được Quốc hội khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ 5 thông qua ngày 15/6/2004 và được sửa đổi, bổ sung năm 2011 là văn bản pháp lý quan trọng quy định rất cụ thể những vụ việc tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa án, trong đó có tranh chấp về hợp đồng dân sự và tranh chấp liên quan đến đất đai Cụ thể, Bộ luật tố tụng dân sự quy định chi tiết thẩm quyền, trình tự, thủ tục xét xử tranh chấp đất đai Theo

đó, Khoản 7 Điều 25 Luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung 2011 nêu rõ tranh chấp

về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án Vấn đề phân chia thẩm quyền giữa Tòa án nhân dân các cấp và cùng cấp được quy định tại Điều

33, Điều 34, Điều 35, Điều 36 Bộ luật tố tụng dân sự và được hướng dẫn tại Nghị quyết

số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/03/2005 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối

cao Trong đó, bộ luật tố tụng dân sự nêu rõ những quy định về thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp đất đai làm rõ ở những khía cạnh sau: Phân định thẩm quyền giữa các cấp Tòa án, phân định thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai giữa các Tòa án cùng cấp tuân thủ (1) Nguyên tắc thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản; (2) Nguyên tắc thẩm quyền của Tòa án nơi cư trú, nơi làm việc, nơi có trụ sở của bị đơn, (3) phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự theo sự thỏa thuận của các đương sự, (4) quy định

về phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự giữa các Tòa án cùng cấp theo sự lựa chọn của nguyên đơn Trong Bộ luật tố tụng dân sự cũng điều chỉnh chi tiết về trình tự, thủ tục sơ thẩm tranh chấp đất đai

Quy định của hệ thống Tòa án làm rõ thêm cơ chế thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án Theo đó việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực thi bởi các cấp Tòa án trong hệ thống bao gồm: (1) Toà án nhân dân tối cao; (2) Các Toà án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; (3) Các Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Cùng với đó, Bộ luật tố tụng dân sự cũng quy định rõ về quy trình và thủ tục nộp đơn khởi kiện và thủ tục giải quyết tranh chấp dân sự nói chung, trong đó có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nói riêng Cụ thể: Bộ luật tố tụng dân sự quy định về thủ tục nhận đơn khởi kiện, về thụ lý vụ án việc nộp tiền tạm ứng án phí, quy định về phân công Thẩm phán giải quyết vụ án của Chánh án tòa án, về thông báo về việc thụ lý vụ án, vềthời hạn chuẩn bị xét xử, vềhòa giải và trình tự, thủ tục hòa giải

Thứ hai, pháp luật về nội dung: là giao dịch trực tiếp hướng tới đối tượng tài

sản là quyền sử dụng đất nên pháp luật đất đai mà cụ thể là Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành là nội dung không thể thiếu, là cơ sở, là căn cứ để

cơ quan Tòa án trên cơ sở đó xác định hợp đồng phát sinh hiệu lực hay vô hiệu, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên một cách minh bạch và công bằng[42] Theo

đó, các nội dung quan trọng không thể thiếu như: tư cách chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chủ thể nào bị giới hạn việc nhận chuyển nhượng, điều kiện để quyền sử dụng đất là đối tượng hợp pháp trong hợp đồng chuyển nhượng, những loại quyền sử dụng đất nào bị pháp luật nghiêm cấm việc

chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng với điều kiện nghiêm ngặt; hình thức pháp lý biểu hiện của giao dịch chuyển nhượng và thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở cốt lõi này, thẩm phán khi thụ lý và giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nghiên cứu để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phát sinh hiệu lực hay vô hiệu để tuyên

Thứ ba, pháp luật khác có liên quan: Như trên đã đề cập, pháp luật về giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là mảng pháp luật rộng lớn, bao trùm cả pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành, pháp luật hình thức và pháp luật nội dung Xuất phát từ bản chất, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự nên việc nghiên cứu các quy định của pháp luật dân sự về năng lực chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng dân sự quy định rất quan trọng nhằm xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có

vô hiệu do người không đủ năng lực ký kết hay không Việc nghiên cứu các quy định về vô hiệu một phần, vô hiệu toàn bộ trong Bộ luật này cũng là vấn đề không thể thiếu để xác định giới hạn của các bên trong việc thực thi các nghĩa vụ và trách nhiệm của mình đối với bên còn lại trong giao dịch chuyển nhượng Các nguyên tắc trong giao kết hợp đồng nói chung và các nguyên tắc riêng về giao kết hợp đồng về quyền sử dụng đấtcũng là những nội dung cần quan tâm chú trọng khi Tòa án giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng vô hiệu

Cùng với đó, khi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất đó là tài sản chung hoặc tài sản riêng của vợ chồng thì việc nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng có phát sinh hiệu lực hay không không thể thiếu các quy định về tài sản vợ chồng được quy định trong Luật Hôn nhân và Gia đình Các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng cũng thường xảy ra ở tư cách chủ thể khi kí kết và thực hiện hợp đồng trong trường hợp quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Vì vậy, nghiên cứu các quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư cũng vô cùng cần thiết để xác định ai là chủ thể đại diện trước pháp luật để được quyền tham gia kí kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử

dụng đất Mặt khác, xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng nhằm để xác định yếu tố lỗi của mỗi bên khi có tranh chấp, bất đồng xảy ra là hoạt động thường xuyên mà các Thẩm phán khi xét xử phải nghiên cứu và thực hiện Bởi vậy, nghiên cứu các quy định về công chứng theo Luật Công chứng hiện hành cũng là vấn đề không thể bỏ qua

Thứ tư, các văn bản hướng dẫn của ngành Tòa án Để đảm bảo hoạt động xét

xử được nhanh chóng, kịp thời, có cơ sở cụ thể, rõ ràng và thuận lợi trong quá trình

áp dụng, phù hợp với thực tế ở từng giai đoạn, từng thời kỳ và từng loại vụ việc khác nhau, Tòa án nhân dân tối cao, Hội đồng thẩm phán của Tòa án nhân dân tối cao thường ra những văn bản hướng dẫn cụ thể Đây là định hướng rất quan trọng

và không thể thiếu đối với cán bộ Tòa án khi thực hiện công tác xét xử

Liên quan trực tiếp đến cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Tòa án nhân dân tối cao có một số hướng dẫn trực tiếp định hướng cho hoạt động xét xử Cụ thể: Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng tương tự việc xác định thiệt hại do Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu là chênh lệch giá do trượt giá từ thời điểm giao kết hợp đồng với thời điểm giải quyết tranh chấp xét xử sơ thẩm (điểm c, tiểu mục 2.4 mục 2 và điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP

Hiện nay, vấn đề xác định thiệt hại của hợp đồng dân sự vô hiệu nói chung chưa được hướng dẫn cụ thể, nhưng nếu dựa trên các quy định tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/04/2004 của Hội đồng thẩm phán TANDTC về xác định thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC về xác định thiệt hại của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì có thể xác định thiệt hại trong hợp đồng

vô hiệu nói chung bao gồm: khoản tiền mà các bên bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu khi tài sản là đối tượng của hợp đồng bị vô hiệu bị hư hỏng; khoản tiền mà các bên bỏ ra để làm tăng giá trị của tài sản là đối tượng của hợp đồng bị vô hiệu;

khoản tiền chênh lệch giá do các bên thỏa thuận với giá trị tài sản tại thời điểm xét

xử sơ thẩm; các thiệt hại khác (nếu có)

Bên cạnh đó, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán TANDTC thì việc xác định lỗi trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền sử dụng đất đó là: Một bên (bên bán) bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà, đất hợp pháp

Như vậy, cơ sở pháp lý về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án được điều chỉnh tổng hợp bởi pháp luật đất đai, pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật khác có liên quan và các hướng dẫn cụ thể hệ thống Tòa án Sự điều chỉnh này nhằm hướng tới các nội dung

cơ bản như: Căn cứ xác định hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu; các trường hợp hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, hậu quả pháp lý của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Ngoài ra, pháp luật cũng điều chỉnh những nội dung khác như vấn đề bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu; thời hiệu tuyên hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

1.2.3 Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Thứ nhất, về mă ̣t kinh tế: Khi các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất xảy ra trước hết nó ảnh hưởng đến tâm lý, thời gian, tiền của của các bên tranh chấp Tiếp đó, nó ảnh hưởng đến hoa ̣t đô ̣ng của các cơ quan nhà nước Các cơ quan nhà nước phải duy trì mô ̣t bô ̣ máy không nhỏ để giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này gây tốn kém cho cả Nhà nước và nhân dân Bên ca ̣nh đó các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể làm ngưng trê ̣ các hoa ̣t đô ̣ng sản xuất kinh doanh, làm thiê ̣t ha ̣i đến lợi ích của các bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hô ̣i

Thứ hai, về mă ̣t chính tri ̣: Các tranh chấp phát sinh có thể gây ảnh hưởng

xấu, gây mất ổn đi ̣nh tình hình kinh tế, xã hô ̣i, làm giảm hiê ̣u quả thực hiê ̣n các

đường lối, chính sách của Đảng, pháp luâ ̣t của Nhà nước Hiê ̣n nay, các tranh chấp xảy ra nếu không được giải quyết ki ̣p thời, triê ̣t để thì có thể gây mất lòng tin trong nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta

Thứ ba, về mă ̣t xã hô ̣i: Các tranh chấp này sẽ là nguyên nhân gây nên ra ̣n nứt

trong mối quan hê ̣ tình cảm giữa cha - me ̣, vợ - chồng, anh - em Lợi ích kinh tế có thể làm lu mờ các chuẩn mực đa ̣o đức xã hô ̣i, trong nhiều trường hợp có thể dẫn đến viê ̣c pha ̣m pháp hình sự của các bên, kéo theo hàng loa ̣t các phức ta ̣p khác

Như vâ ̣y, khi đánh giá tác động của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các mă ̣t của đời sống kinh tế - xã hội, chúng ta càng thấy được mức độ nguy ha ̣i của các tranh chấp đất đai cũng như tính cấp bách trong viê ̣c giải quyết có hiê ̣u quả các tranh chấp này nhằm ổn đi ̣nh xã hội, ta ̣o đà phát triển cho

nền kinh tế của đất nước bởi: “Dân có giàu thì nước mới mạnh”

1.2.4 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Từ nhận định về tranh chấp HĐCNQSDĐ, ta có thể xác định: "giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH" là các cách thức, biện pháp, phương tiện được áp dụng để loại bỏ những bất đồng giữa các bên hoặc đưa ra một phán quyết cuối cùng buộc các bên phải thực hiện để chấm dứt tranh chấp về tính có hiệu lực của HĐCNQSDĐ

Giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH là một quyền năng pháp lý đặc biệt

mà chỉ có Tòa án – cơ quan tài phán công, nhân danh nhà nước Cộng hòa xã hội chỉ nghĩa Việt Nam sử dụng để nhận định về hợp pháp hay không hợp pháp của hợp đồng, từ đó, xác định trách nhiệm pháp lý phải gánh chịu cho các bên

Trong quan hệ pháp luật đất đai nói riêng và pháp luật dân sự nói chung, việc xem xét giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra

Giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Như vậy, giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Việc xem xét giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐVH là một trong những nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, là biện pháp để pháp luật về đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp về đất đai, mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết tranh chấp đất đai là tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân Giải quyết tranh chấp đất đai nhằm phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây

ra Đó là công việc có ý nghĩa quan trọng bảo đảm cho pháp luật được thi hành, tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai

Kết luận chương 1

1 Hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được nhìn nhận trên cả ba phương diện: kinh tế, chính trị, xã hội Qua đó nhận thấy được mức đô ̣ nguy ha ̣i của các tranh chấp đất đai cũng như tính cấp bách trong viê ̣c giải quyết có hiê ̣u quả các tranh chấp này nhằm ổn đi ̣nh xã hô ̣i, ta ̣o đà phát triển cho nền kinh tế của đất nước

2 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trên cơ sở đó phu ̣c hồi các quyền lợi hợp pháp bi ̣ xâm ha ̣i, đồng thời truy cứu

trách nhiê ̣m pháp lý đối với hành vi vi pha ̣m pháp luâ ̣t về đất đai Hoạt động xét xử của Tòa án phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định nhằm hài hòa hóa lợi ích của các bên và lợi ích chung của xã hội

3 Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là những văn bản pháp luâ ̣t được áp du ̣ng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cơ quan giải quyết là Tòa án nhân dân Hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoạt động xét xử của Tòa án là một mảng pháp luật rộng lớn bao gồm nhiều mảng pháp luật chuyên ngành, chúng được điều chỉnh trực tiếp bởi những quy phạm pháp luật trong Luật đất đai, Bộ luật tố tụng dân sự và những quy định cụ thể của hệ thống Tòa án và pháp luật khác có liên quan

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÔ HIỆU TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO 2.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án

2.1.1 Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Điều 122 Bộ luât dân sự 2015 quy định[45]: Giao dịch dân sự vô hiệu không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự bao gồm các điều kiện sau: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của

giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

Như vậy, xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất vô hiệu bao gồm các căn cứ như sau:

Thứ nhất, không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người

năng lực hành vi dân sự Như vậy,các chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng đó vô hiệu

Theo quy định chung, thực hiện hợp đồng dân sự phải có năng lực pháp luật

và năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật là vốn có của chủ thể mà pháp luật quy định tất cả các chủ thể đều có quyền như nhau, theo quy định tại khoản 3 Điều

16 BLDS năm 2015[45]: "Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi sinh ra

và chấm dứt khi người đó chết ", còn năng lực hành vi thì pháp luật căn cứ vào khả năng nhận biết hành vi của từng con người cụ thể Việc xác định khả năng nhận biết này dựa trên cơ sở sinh học và cơ sở xã hội Các chủ thể tham gia hợp đồng chỉ đầy

đủ và hoàn thiện khi họ có đầy đủ năng lực hành vi dân sự Tuy nhiên, khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu chỉ cần có căn cứ người tham gia giao dịch không có năng lực hành vi dân sự Theo đó, nếu trường hợp tham gia hợp đồng không có năng lực hành vi dân sự hoặc có năng lực hành vi một phần, bị hạn chế năng lực hành vi mà pháp luật không cho phép tham gia một cách độc lập, thì hợp đồng đó bị vô hiệu, trừ trường hợp khi tham gia hợp đồng có sự đồng ý của giám hộ Quy định này dựa trên quan điểm, nếu năng lực pháp luật là tiền đề, là quyền dân sự khách quan của chủ thể thì năng lực hành vi là khả năng hành động của chính chủ thể tạo ra các quyền, thực hiện nghĩa vụ, biến những quyền khách quan thành hiện thực Mà năng lực pháp luật là cái vốn có của chủ thể, ai cũng có năng lực pháp luật như nhau Do đó, thông thường pháp luật chỉ quy định về năng lực hành vi là điều kiện cơ bản của các chủ thể khi tham gia hợp đồng

Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng, việc quy định chủ thể tham gia hợp đồng

có năng lực hành vi là chưa đủ, mà cần phải quy định chủ thể tham gia hợp đồng có năng lực pháp luật và năng lực hành vi, bởi lẽ:Tư cách của chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng luôn là sự thống nhất giữa năng lực pháp luật và năng lực hành vi Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự Còn năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng cá nhân có quyền và nghĩa vụ được pháp luật quy định Năng lực pháp luật chính là điều kiện cần, năng lực hành vi là điều kiện đủ để tạo ra tư cách chủ

thể khi tham gia giao dịch dân sự Trong thực tế một số hợp đồng dân sự mà chủ thể

có đầy đủ năng lực hành vi nhưng không được tham gia một số giao dịch nhất định: người giám hộ không có quyền mua tài sản của người vị thành viên do chính mình giám hộ hay người được ủy quyền không được mua tài sản của người ủy quyền Thiết nghĩ, quan điểm này cũng có cơ sở nhất định, do vậy cần nghiên cứu xem xét sửa một cách kĩ càng để sửa đổi bổ sung một cách hợp lí

Thứ hai, mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội

Trong giao dịch dân sự nói chung cũng như trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì yếu tố thể hiện ý chí một trong các nguyên tắc chủ yếu và đặc trưng Theo nguyên tắc này, chủ thể tham gia hợp đồng có quyền tự do thể hiện ý chí của mình, tự do trong việc quyết định nội dung, hình thức của hợp đồng, thể hiện khi xác lập hợp đồng thì các chủ thể có quyền tự do lựa chọn đối tác, tự do thỏa thuận nội dung của giao dịch, hình thức giao kết Nhưng sự tự do đó không mang tính chất tuyệt đối mà bị ràng buộc trong khuôn khổ pháp luật cho phép, nghĩa là không vi phạm những điều cấm theo quy định của pháp luật Chẳng hạn, quyền sử dụng đất chỉ có thể là đối tượng chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013[42] Cụ thể: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;Trong thời hạn sử dụng đất Như vậy, nếu các chủ thể khi chuyển nhượng mà quyền sử dụng đất không thỏa mãn các điều kiện chung nêu trên thì hợp đồng vô hiệu

Bên cạnh đó, cần phải nhận thức được rằng, mục đích và nội dung của hợp đồng cho dù không trái với bất cứ một quy định nào của pháp luật nhưng có thể bị

vô hiệu khi vi phạm đạo đức xã hội Tuy nhiên khái niệm đạo đức là một phạm trù trìu tượng, nó phụ thuộc vào từng thời điểm kinh tế-chính trị nhất định, đồng thời đạo đức xã hội và phạm trù có tính đạo đức là hai phạm trù khác nhau nhưng không phải khi nào hai khái niệm này cũng có sự khác nhau rõ rệt và trong nhiều trường

hợp nó có liên quan với nhau nên không thể phân biệt rõ ràng được Chính vì thế trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân, việc xác định một giao dịch vi phạm đạo đức xã hội là rất phức tạp Chính sự phức tạp đó một số nước không đưa ra khái niệm đạo đức vào trong pháp luật Mặt khác, những hành vi là pháp luật coi là trái đạo đức xã hội cũng có thể bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc vi phạm trật tự công cộng.Pháp luật của nước ta cũng không làm rõ thế nào là đạo đức xã hội cho nên không quy định cụ thể trường hợp nào được coi là vi phạm Chính vì thế khi xác định nội dung của khái niệm đạo đức thường được xem xét trong mối quan hệ án lệ Thực tiễn thông thường những người thực thi pháp luật

áp dụng trong trường hợp, một bên tham gia giao dịch biết rõ bên kia đang trong tình trạng khó khăn, lợi dụng hoàn cảnh khó khăn của họ để xác lập một giao dịch

có lợi cho mình một cách quá đáng Như vậy, có thể thấy nội dung quy định này chính là một trong những điểm khó khăn khi giải quyết giao dịch dân sự vô hiệu nói chung cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng

Thứ ba, chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không

tự nguyện

Sự tự nguyện tham gia giao dịch là một yếu tố cơ bản và không thể thiếu được trong giao dịch dân sự, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài nguyên tắc đó.Vì vậy, khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể phải thể hiện ý chí đích thực của mình.Mọi thỏa thuận không phản ánh đúng ý chí của các bên đều có thể dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng Ý chí đích thực thể hiện ở đây là: khi tham gia hợp đồng các chủ thể

có quyền thể hiện mong muốn của mình ra bên ngoài trong khuôn khổ pháp luật cho phép mà không bị sự ép buộc của bất kỳ một yếu tố nào khác

Thứ tư, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng

với quy định của pháp luật

Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 [42]quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Việc quy định về hình thức này của hợp đồng dựa trên cơ sở là đối tượng của hợp đồng có giá trị lớn, là một loại tài sản đặc biệt, mặt khác, những quy định này về hình thức còn là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế.Như vậy, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật về hình thức thì hợp đồng vô hiệu.Khi hợp đồng vô hiệu, các bên tham gia hợp đồng phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định Hợp đồng quay lại tình trạng ban đầu, các bên tham gia hợp đồng phải hoàn lại cho nhau những gì đã nhận Tuy nhiên, về mặt thực tế có trường hợp khi tuyên bố giao dịch vô hiệu, có bên được hưởng lợi, có bên bị thiệt hại nặng nề, có thể nói đây là vấn đề phức tạp nhất khi giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong thực tế

2.1.2 Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

2.1.2.1 Hợp đồng vô hiệu do người tham gia kí kết hợp đồng không có năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự

* Về năng lực hành vi dân sự với chủ thể là cá nhân

Theo quy định tại Điều 19 của Bộ luật dân sự năm 2015: “năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự” Người nào sinh ra cũng có năng lực pháp luật, tuy

nhiên không phải người nào cũng có năng lực để quyết định hành vi của mình Vì vậy, pháp luật chia năng lực hành vi của con người thành nhiều loại khác nhau Để phân biệt khả năng tham gia giao dịch dân sự, pháp luật nước ta căn cứ vào độ tuổi

của cá nhân “người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên; người chưa đủ 18 tuổi

là người chưa thành niên” (Điều 20 và Điều 21 Bộ luật dân sự 2015)[45] Pháp luật

dân sự quy định rõ các trường hợp :

- Năng lực dân sự của người thành niên là năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp pháp luật quy định người mất năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự bị hạn chế Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người được pháp luật cho phép tự do giao kết dân sự theo quy định của pháp luật, không bị hạn

chế (Điều 20 Bộ luật dân sự 2015)[45]

- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là những người có năng lực hành vi dân sự hạn chế Tính hạn chế năng lực hành vi dân sự thể hiện ở chỗ: những cá nhân

đó khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, đòi hỏi phải có sự đồng ý của người đại diện hoặc người giám hộ, nếu không có sự đồng ý của người đại diện hoặc giám hộ

thì giao dịch đó vô hiệu

- Người chưa đủ 6 tuổi không có năng lực hành vi dân sự, mọi giao dịch của

họ phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện (Điều 21 BLDS

2005)[2]

Bộ luật dân sự quy định “Trong trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ

18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo

pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 21 BLDS 2015)[45]

Ngoài ra, căn cứ vào khả năng nhận thức và điều khiển hành vi, cũng như khả năng thực hiện nghĩa vụ và chịu trách nhiệm của mỗi cá nhân, pháp luật nước ta

quy định về mất năng lực hành vi dân sự của cá nhân như sau:

- Người mất năng lực hành vi dân sự là người mắc bệnh tâm thần hoặc mắc các bệnh khác mà không thể nhận thức điều khiển được hành vi của mình, thì theo yêu cầu của người có quyền lợi, lợi ích liên quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định có thẩm quyền

(Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015)[45]

- Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là “người nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình, thì theo yêu cầu của người

có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự” ( Điều 24 BLDS 2015)[45]