Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN VĂN HOÀNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN

NHÂN DÂN TỐI CAO

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2017

Công trình được hoàn thành tại:

Học viện Khoa học Xã hội

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

Phản biện 1: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

Phản biện 2: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học Viện Khoa học Xã hội vào lúc: 16 giờ, ngày 25 tháng 10 năm 2017

Có thể tìm hiểu luận văn tại:

- Thư viên Học viện Khoa học Xã hội

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản vô cùng quan trọng của gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Bên cạnh việc biến đổi không nhừng của các quan hệ xã hội nói chung và quan hệ liên quan tới lĩnh vực đất đai nói riêng, pháp luật về đất đai đã được sửa đổi, bổ sung qua từng thời kỳ để tương thích với sự vận động của các quan hệ dạng này Đây là một trong những lý do cho sự cần thiết phải nghiên cứu những vấn đề xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hệ lụy của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (HĐCNQSDĐVH) nếu không được giải quyết hoặc giải quyết nhưng không hiệu quả, không kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên tham gia hợp đồng, sẽ làm mất đi quyền được nhà nước bảo

vệ hợp pháp về quyền sử dụng đất của các bên đương sự

Thực tiễn tiếp nhận và giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐVH trong thời gian qua tại Tòa án nhân dân tối cao đã bộc lộ nhiều điểm hạn chế trong quá trình xét xử hai cấp tại Tòa án cấp dưới Có nhiều vụ án đã được xét xử nhiều lần nhưng vẫn còn nhiều khúc mắc, quan

điểm trái chiều của dư luận Chính vì lý do trên, em chọn đề tài: "Hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa

án nhân dân tối cao" nhằm góp phần sáng rõ những quy định của Bộ luật

dân sự (BLDS) 2015 và Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 về yếu tố vô hiệu của Hợp đồng CNQSDĐ cũng như thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân tối cao để

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc CNQSDĐ diễn ra với nhiều tình tiết phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu), đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất trong các tranh chấp dân sự.Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) cho thấy các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là do các bên không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng liên quan đến lĩnh vực đất đai nói riêng Vì vậy, để giải quyết các tranh chấp đó, câu hỏi được đặt ra trong toàn bộ quá trình tố tụng là “có tồn tại hợp đồng chuyển nhượng không?” và “hợp đồng có hiệu lực không?” để từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của cho các bên Việc tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng đó vô hiệu là một trong những vấn đề phức tạp nhất của ngành tòa án

Hệ lụy của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (HĐCNQSDĐVH) nếu không được giải quyết hoặc giải quyết nhưng không hiệu quả, không kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên tham gia hợp đồng, sẽ làm mất đi quyền được nhà nước bảo

vệ hợp pháp về quyền sử dụng đất của các bên đương sự Thực tiễn tiếp nhận và giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐVH trong thời gian qua tại Tòa án nhân dân tối cao đã bộc lộ nhiều điểm hạn chế trong quá trình xét xử hai cấp tại Tòa án cấp dưới Có nhiều vụ án đã được xét xử nhiều lần nhưng vẫn còn nhiều khúc mắc, quan điểm trái chiều của dư luận

Chính vì lý do trên, em chọn đề tài: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao"

nhằm góp phần sáng rõ những quy định của Bộ luật dân sự (BLDS) 2015

và Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 về yếu tố vô hiệu của Hợp đồng CNQSDĐ cũng như thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân tối cao để từ đó đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:

Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp

giao dịch về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động Tác giả đã hệ thống hóa

các quy định về giao dịch quyền sử dụng đất, các yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải quyết tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: “Một số tồn tại, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và “Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Các công trình nghiên cứu về những bất cập, hạn chế trong các quy định của pháp luật về HĐCNQSDĐVH:

Thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐVH từ thực tiễn xét xử của Tòa án:

Tác giả Nguyễn Bá Thành (2012), Thực tiễn giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội Tác giả Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ của tác giả đã làm

rõ được các vi phạm và cách thức xử lý vi phạm hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu tác giả tìm đọc được đều không tập trung nghiên cứu một lĩnh vực hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu mà thiên về giao dịch dân sự vô hiệu, các bản án giám đốc thẩm của TANDTC về vấn đề này còn khá ít và chưa thực sự tập trung vào mảng vô hiệu Do đó, có thể khẳng định, công trình nghiên cứu của tác giả là một trong những công trình đầu tiên nghiên cứu cụ thể về hợp đồng CNQSDĐ

từ thực tiễn xét xử giám đốc thẩm của TANDTC

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, quy định của Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự hiện hành, các quy định của pháp luật đất đai về các trường hợp vô hiệu cũng như hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu và thực tiễn xác định và cách thức xử lý trong các vụ án giám đốc thẩm của TANDTC Đề xuất những kiến nghị, phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, góp phần lành

mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: làm rõ khái niệm và bản chất pháp lý của hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; nghiên cứu một cách xuyên suốt vấn đề này trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích

và nghiên cứu về quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

- Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu tại Tòa án; đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao để

từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ khuyết trong các quy định liên quan

- Trên cơ sở những bất cập đã được xác định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Các quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng giải

quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), thực trạng ảnh hưởng của các tranh chấp dân sựgiải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Phạm vi về không gian: Đề tài được nghiên cứu thực trạng tại

Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC)

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh; các quan điểm của Đảng và Nhà nước về pháp luật liên quan đến họp

đồng nhượng quyền sử dụng đất nói chung, pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, diễn dịch và quy nạp Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng ở cả 03 chương để làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, cũng như đánh giá thực trạng và đề xuất phương hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Việt Nam Phương pháp thống kê, so sánh được sử dụng chủ yếu

ở chương 2, nhằm đánh giá đúng và đầy đủ thực trạng thực hiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu cả về những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân trong hoạt động này

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo luận văn được chia thành 03 chương với nội dung chủ yếu sau:

Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án nhân dân tối cao

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vô hiệu

Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT VÔ HIỆU 1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hợp đồng dân sự, một giao dịch dân sự Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là hợp đồng khi tham gia ký kết và thực hiện đã không đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự như: người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật (quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết trong hợp đồng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật) và trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối Từ phân tích ở trên có thể rút ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

như sau: " Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên

chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không tuân thủ theo điều kiện

về hình thức và nội dung mà pháp luật quy định đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất"

Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp

Thứ hai, đặc điểm chung của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật…

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa

dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu

Thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp.Quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu phức tạp trước hết bởi tính chất pháp lí đặc thù của quyền sử dụng đất

1.1.2 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu

1.1.2.1 Vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối

Khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thông thường các nhà khoa học căn cứ vào tính trái pháp luật dẫn đến vô hiệu để phân ra thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối

Như vậy, phân loại giao dịch trên tiêu chí này, có thể thấy những điểm khác biệt cơ bản giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu tuyệt đối và tương đối ở những điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, về bản chất, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu tương đối, khi xác định vô hiệu thì các quyền và nghĩa

vụ các bên thảo thuận là không có giá trị pháp lý, còn trong trường hợp hợp đồng đó được thừa nhận sau khi đã khắc phục thì đương nhiên quyền

và nghĩa vụ của các bên được pháp luật bảo hộ, bảo vệ theo sự cam kết của các bên, hợp đồng khắc phục được coi là hợp đồng mới

Thứ hai, về xử lí hợp đồng vô hiệu, đối với hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối, tất cả những người liên quan đến hợp đồng đều có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối chỉ có người được pháp luật bảo vệ mới có quyền yêu cầu Tòa

án tuyên hợp đồng vô hiệu

1.1.2.2 Vô hiệu từng phần và vô hiệu toàn bộ

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế

có thể vô hiệu toàn bộ hợp đồng hoặc vô hiệu từng phần của hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ là hợp đồng

bị vô hiệu với toàn bộ nội dung của hợp đồng

1.1.2.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo

Khi các bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kí kết do giả tạo sẽ vô hiệu toàn phần, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực Đây là dạng phổ biến xảy ra trong thời gian qua trên thực tế

1.1.2.4 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người

bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là những đối tượng không tự nhận thức

và điều chỉnh được hành vi của mình

1.1.2.5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng mà xác lập hợp đồng thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của hợp đồng đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu

1.1.2.6 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Lừa dối trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nên đã giao kết hợp đồng đó

1.1.2.7.Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực hợp đồng mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô hiệu

1.2 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu

1.2.1.Tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Theo Đại Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là "tranh giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên"

Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại hình hình tranh chấp cụ thể Tiếp cận ở góc

độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng

Từ phân tích trên có thể hiểu: Tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.2 Nguyên nhân của tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Thứ nhất, do sự gia tăng nhanh chóng của giá trị quyền sử dụng

đất Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường nhà, đất thực sự có giá trị

Thứ hai, trong quá trình thực hiện pháp luật về đất đai giữa các

cơ quan quản lý Nhà nước và cơ quan tư pháp còn có sự hiểu, vận dụng khác nhau do các quy định trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai và văn bản dưới luật khác còn có điểm chưa hợp lý, thiếu nhất quán hoặc chưa cụ thể, thiếu sự giải thích, hướng dẫn kịp thời của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Thứ ba, sự yếu kém của các cơ quan quản lý Nhà nước trong

việc tổ chức thực hiện pháp luật về quản lý nhà, quản lý đất đai, cấp đất, giao đất, thu hồi đất, trong việc quy hoạch đất đai, công tác địa chính, xây