Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (tt)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN VĂN HOÀNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, 2017 Cơng trình hồn thành tại: Học viện Khoa học Xã hội Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA Phản biện 1: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ Phản biện 2: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học Viện Khoa học Xã hội vào lúc: 16 giờ, ngày 25 tháng 10 năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Thư viên Học viện Khoa học Xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản vô quan trọng gia, tư liệu sản xuất đặc biệt Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Bên cạnh việc biến đổi khơng nhừng quan hệ xã hội nói chung quan hệ liên quan tới lĩnh vực đất đai nói riêng, pháp luật đất đai sửa đổi, bổ sung qua thời kỳ để tương thích với vận động quan hệ dạng Đây lý cho cần thiết phải nghiên cứu vấn đề xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hệ lụy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (HĐCNQSDĐVH) không giải giải không hiệu quả, không kịp thời tác động trực tiếp đến quyền lợi ích bên tham gia hợp đồng, làm quyền nhà nước bảo vệ hợp pháp quyền sử dụng đất bên đương Thực tiễn tiếp nhận giải tranh chấp HĐCNQSDĐVH thời gian qua Tòa án nhân dân tối cao bộc lộ nhiều điểm hạn chế trình xét xử hai cấp Tòa án cấp Có nhiều vụ án xét xử nhiều lần nhiều khúc mắc, quan điểm trái chiều dư luận Chính lý trên, em chọn đề tài: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân tối cao" nhằm góp phần sáng rõ quy định Bộ luật dân (BLDS) 2015 Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 yếu tố vô hiệu Hợp đồng CNQSDĐ thực tiễn giải Tòa án nhân dân tối cao để từ đưa số kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật Tuy nhiên, thời gian qua, việc CNQSDĐ diễn với nhiều tình tiết phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước làm đại diện chủ sở hữu), dạng tranh chấp phổ biến tranh chấp dân sự.Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) cho thấy tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bên không tuân thủ điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân nói chung hợp đồng liên quan đến lĩnh vực đất đai nói riêng Vì vậy, để giải tranh chấp đó, câu hỏi đặt tồn q trình tố tụng “có tồn hợp đồng chuyển nhượng khơng?” “hợp đồng có hiệu lực khơng?” để từ xác định quyền nghĩa vụ cho bên Việc tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng vơ hiệu vấn đề phức tạp ngành tòa án Hệ lụy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (HĐCNQSDĐVH) không giải giải không hiệu quả, không kịp thời tác động trực tiếp đến quyền lợi ích bên tham gia hợp đồng, làm quyền nhà nước bảo vệ hợp pháp quyền sử dụng đất bên đương Thực tiễn tiếp nhận giải tranh chấp HĐCNQSDĐVH thời gian qua Tòa án nhân dân tối cao bộc lộ nhiều điểm hạn chế trình xét xử hai cấp Tòa án cấp Có nhiều vụ án xét xử nhiều lần nhiều khúc mắc, quan điểm trái chiều dư luận Chính lý trên, em chọn đề tài: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân tối cao" nhằm góp phần sáng rõ quy định Bộ luật dân (BLDS) 2015 Luật Đất đai (LĐĐ) 2013 yếu tố vô hiệu Hợp đồng CNQSDĐ thực tiễn giải Tòa án nhân dân tối cao để từ đưa số kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật Tình hình nghiên cứu đề tài Các cơng trình nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao động Tác giả hệ thống hóa quy định giao dịch quyền sử dụng đất, yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: “Một số tồn tại, vướng mắc sai phạm phát sinh trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” “Những nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Các cơng trình nghiên cứu bất cập, hạn chế quy định pháp luật HĐCNQSDĐVH: Thực tiễn giải tranh chấp HĐCNQSDĐVH từ thực tiễn xét xử Tòa án: Tác giả Nguyễn Bá Thành (2012), Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội Tác giả Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ tác giả làm rõ vi phạm cách thức xử lý vi phạm hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu tác giả tìm đọc khơng tập trung nghiên cứu lĩnh vực hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu mà thiên giao dịch dân vô hiệu, án giám đốc thẩm TANDTC vấn đề chưa thực tập trung vào mảng vơ hiệu Do đó, khẳng định, cơng trình nghiên cứu tác giả cơng trình nghiên cứu cụ thể hợp đồng CNQSDĐ từ thực tiễn xét xử giám đốc thẩm TANDTC Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Trên sở nghiên cứu lý luận, quy định Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân hành, quy định pháp luật đất đai trường hợp vô hiệu hậu pháp lý Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu thực tiễn xác định cách thức xử lý vụ án giám đốc thẩm TANDTC Đề xuất kiến nghị, phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu, góp phần lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung liên quan đến hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: làm rõ khái niệm chất pháp lý hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; nghiên cứu cách xuyên suốt vấn đề hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu - Nghiên cứu quy định pháp luật hành điều chỉnh hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Tòa án; đánh giá thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu tòa án nhân dân tối cao để từ xác định điểm cần sửa đổi, bổ khuyết quy định liên quan - Trên sở bất cập xác định từ đưa kiến nghị, giải pháp phù hợp việc sửa đổi, bổ sung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân tối cao Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Các quy định pháp luật thực tiễn thi hành quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), thực trạng ảnh hưởng tranh chấp dân sựgiải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu thực trạng Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Đề tài thực sở phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh; quan điểm Đảng Nhà nước pháp luật liên quan đến họp đồng nhượng quyền sử dụng đất nói chung, pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu nói riêng 5.2 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, diễn dịch quy nạp Phương pháp phân tích, tổng hợp sử dụng 03 chương để làm sáng tỏ vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng đề xuất phương hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam Phương pháp thống kê, so sánh sử dụng chủ yếu chương 2, nhằm đánh giá đầy đủ thực trạng thực pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu kết đạt được, hạn chế, yếu nguyên nhân hoạt động Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, danh mục tài liệu tham khảo luận văn chia thành 03 chương với nội dung chủ yếu sau: Chương 1: Khái quát chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Tòa án nhân dân tối cao Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng dân sự, giao dịch dân Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hợp đồng tham gia ký kết thực không đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật dân như: người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lực hành vi dân sự; mục đích nội dung giao dịch vi phạm điều cấm pháp luật (quyền sử dụng đất đối tượng giao kết hợp đồng không phép giao dịch theo quy định pháp luật) trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc bị lừa dối Từ phân tích rút khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu sau: " Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng không tuân thủ theo điều kiện hình thức nội dung mà pháp luật quy định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phức tạp Thứ hai, đặc điểm chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khơng đáp ứng điều kiện có hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật… Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu đa dạng loại mức độ vơ hiệu Thứ tư, q trình giải hậu pháp lí hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu phức tạp.Q trình giải hậu pháp lý hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phức tạp trước hết tính chất pháp lí đặc thù quyền sử dụng đất 1.1.2 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.1.2.1 Vô hiệu tuyệt đối vô hiệu tương đối Khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thông thường nhà khoa học vào tính trái pháp luật dẫn đến vơ hiệu để phân thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối Như vậy, phân loại giao dịch tiêu chí này, thấy điểm khác biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối tương đối điểm sau: Thứ nhất, chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối, xác định vơ hiệu quyền nghĩa vụ bên thảo thuận khơng có giá trị pháp lý, trường hợp hợp đồng thừa nhận sau khắc phục đương nhiên quyền Người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân đối tượng không tự nhận thức điều chỉnh hành vi 1.1.2.5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bị nhầm lẫn Khi bên có lỗi vơ ý làm cho bên nhầm lẫn nội dung hợp đồng mà xác lập hợp đồng bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên thay đổi nội dung hợp đồng đó, bên khơng chấp nhận bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tồ án tun bố Hợp đồng vơ hiệu 1.1.2.6 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bị lừa dối, đe dọa Lừa dối hợp đồng hành vi cố ý bên người thứ ba nhằm làm cho bên hiểu sai lệch chủ thể, tính chất đối tượng nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nên giao kết hợp đồng 1.1.2.7.Hợp đồng vơ hiệu khơng tn thủ quy định hình thức Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức hợp đồng điều kiện có hiệu lực hợp đồng mà bên khơng tn theo theo u cầu bên, Toà án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức hợp đồng thời hạn; thời hạn mà khơng thực hợp đồng vơ hiệu 1.2 Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.2.1.Tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 10 Theo Đại Từ điển tiếng Việt, tranh chấp "tranh giành cách giằng co không rõ thuộc bên nào, đấu tranh giằng co có ý kiến bất đồng, thường vấn đề quyền lợi hai bên" Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp hợp đồng loại hình hình tranh chấp cụ thể Tiếp cận góc độ pháp lý tranh chấp hợp đồng hiểu xung đột, bất đồng, mâu thuẫn bên việc giao kết, thực không thực quyền nghĩa vụ hợp đồng Từ phân tích hiểu: Tranh chấ p hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là sự bấ t đồ ng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghiã vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Nguyên nhân tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Thứ nhất, gia tăng nhanh chóng giá trị quyền sử dụng đất Khi chuyển sang kinh tế thị trường nhà, đất thực có giá trị Thứ hai, trình thực pháp luật đất đai quan quản lý Nhà nước quan tư pháp có hiểu, vận dụng khác quy định Bộ luật dân sự, Luật đất đai văn luật khác có điểm chưa hợp lý, thiếu quán chưa cụ thể, thiếu giải thích, hướng dẫn kịp thời quan Nhà nước có thẩm quyền Thứ ba, yếu quan quản lý Nhà nước việc tổ chức thực pháp luật quản lý nhà, quản lý đất đai, cấp đất, giao đất, thu hồi đất, việc quy hoạch đất đai, cơng tác địa chính, xây 11 dựng đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý, theo dõi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xử lý vi phạm pháp luật đất đai, giải tranh chấp, khiếu kiện 1.2.3 Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Giải tranh chấp HĐCNQSDĐVH, với ý nghĩa nội dung chế độ quản lý nhà nước đất đai, hiểu hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm giải pháp đắn sở pháp luật, nhằm giải bất đồng, mâu thuẫn bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai 1.3 Pháp luật điều chỉnh hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Thứ nhất, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu có yếu tố lịch sử, kế thừa hoàn thiện quy phạm điều chỉnh liên quan Thứ hai, pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phức tạp, điều chỉnh pháp luật đất đai, với văn pháp luật chung giao dịch dân vô hiệu luật dân quy định pháp luật liên quan khác (luận điểm làm rõ tiểu mục 1.2.2) Thứ ba, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tổng hợp quy phạm pháp luật thống điều chỉnh có liên 12 quan đến việc xác định giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.3.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Thứ nhất, pháp luật tố tụng: Để giải tranh chấp phát sinh đời sống xã hội, có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn pháp luật hình thức văn khơng thể thiếu Thứ hai, pháp luật nội dung: giao dịch trực tiếp hướng tới đối tượng tài sản quyền sử dụng đất nên pháp luật đất đai mà cụ thể Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành nội dung thiếu, sở, để quan Tòa án sở xác định hợp đồng phát sinh hiệu lực hay vô hiệu, xác định quyền nghĩa vụ bên cách minh bạch cơng bằng[11] Thứ ba, pháp luật khác có liên quan: Như đề cập, pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu mảng pháp luật rộng lớn, bao trùm pháp luật chung pháp luật chuyên ngành, pháp luật hình thức pháp luật nội dung Thứ tư, văn hướng dẫn ngành Tòa án Để đảm bảo hoạt động xét xử nhanh chóng, kịp thời, có sở cụ thể, rõ ràng thuận lợi trình áp dụng, phù hợp với thực tế giai đoạn, thời kỳ loại vụ việc khác nhau, Tòa án nhân dân tối cao, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thường văn hướng dẫn cụ thể 13 1.3.3 Hậu pháp lý tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Thứ nhấ t, về mă ̣t kinh tế : Khi các tranh chấ p hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy trước hế t nó ảnh hưởng đế n tâm lý, thời gian, tiề n của của các bên tranh chấ p Thứ hai, về mă ̣t chính tri:̣ Các tranh chấ p phát sinh có thể gây ảnh hưởng xấ u, gây mấ t ổ n đinh ̣ tình hình kinh tế , xã hô ̣i, làm giảm hiê ̣u quả thực hiê ̣n các đường lố i, chính sách của Đảng, pháp luâ ̣t của Nhà nước Hiê ̣n nay, các tranh chấ p xảy nế u không được giải quyế t kip̣ thời, triê ̣t để thì có thể gây mấ t lòng tin nhân dân đố i với Đảng và Nhà nước ta Thứ ba, về mă ̣t xã hô ̣i: Các tranh chấ p này sẽ là nguyên nhân gây nên ̣n nứt mố i quan ̣ tin ̀ h cảm giữa cha - me ̣, vợ - chồ ng, anh em Lợi ích kinh tế có thể làm lu mờ các chuẩ n mực đa ̣o đức xã hô ̣i, nhiề u trường hợp có thể dẫn đế n viê ̣c pha ̣m pháp hình sự của các bên, kéo theo hàng loa ̣t các phức ta ̣p khác Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO 2.1.Thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Tòa án 2.1.1 Căn xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 14 Thứ nhất, không đáp ứng điều kiện lực hành vi dân người tham gia hợp đồng Thứ hai, mục đích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, trái với đạo đức xã hội Thứ ba, chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng tự nguyện Thứ tư, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không với quy định pháp luật 2.1.2 Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 2.1.2.1 Hợp đồng vơ hiệu người tham gia kí kết hợp đồng khơng có lực hành vi dân sự, hạn chế lực hành vi dân * Về lực hành vi dân với chủ thể cá nhân - Năng lực dân người thành niên lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp pháp luật quy định người lực hành vi dân lực hành vi dân bị hạn chế Người có lực hành vi dân đầy đủ người pháp luật cho phép tự giao kết dân theo quy định pháp luật, không bị hạn chế (Điều 20 Bộ luật dân 2015)[3] * Về lực hành vi dân chủ thể tổ chức Theo quy định Luật đất đai: Tổ chức nước không sử dụng đất hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền thuê đất trả tiền hàng năm có quyền chuyển nhượng QSDĐ(Mục Luật Đất đai 2013) 15 * Về lực hành vi dân hộ gia đình Trường hợp hộ gia đình tham gia quan hệ dân thành viên hộ gia đình chủ thể tham gia xác lập, thực giao dịch dân ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực giao dịch dân Việc ủy quyền phải lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (4) Người Việt Nam định cư nước ngoài: Người Việt Nam định cư nước ngồi sử dụng đất Việt Nam hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất để thực dự án đầu tư; Người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam 2.1.2.2 Hợp đồng vô hiệu người tham gia hợp đồng khơng có quyền xác lập giao dịch Thứ nhất, theo quy định pháp luật dân pháp luật đất đai đối tượng giao dịch quyền sử dụng đất bên cạnh điều kiện chung theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 đề cập trên, phải đảm bảo điều kiện cụ thể, riêng loại đất cho chủ thể riêng biệt Cụ thể: Một là, pháp luật cấm số đối tượng không phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( Điều 191 Luật đất đai 2013) Hai là, pháp luật đất đai quy định sốtrường hợp hộ gia đình, cá nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192 Luật đất đai 2013) Ba là, pháp luật quy định vềđiều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điều 193 Luật đất đai 2013) Bốn là, pháp luật quy định vềđiều 16 kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê (Điều 194 Luật đất đai 2013 2.1.2.3 Hợp đồng vô hiệu giả tạo Áp dụng pháp luật dân sự, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo vơ hiệu, giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật dân Trong trường hợp xác lập hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch vơ hiệu 2.1.2.4 Hợp đồng vô hiệu nhầm lẫn Qua thực tiễn nhầm lẫn dẫn đến hủy bỏ giao dịch, thông thường để nhầm lẫn coi đáng giao dịch để dẫn tới tuyên bố giao dịch vô hiệu, người ta phải dự vào tiêu chuẩn khách quan chủ quan, cụ thể xem xét " liệu người bình thường hoàn cảnh đối mặt với nhầm lẫn tương tự bên nhầm lẫn" 2.1.2.5 Hợp đồng vô hiệu bị lừa dối Trong thực tế trường hợp diễn sai việc nhằm đối phương giao kết giao dịch bị coi lừa dối, trường hợp nói sai việc mà không ảnh hưởng đến việc định việc tham gia giao dịch, người bán nói giá cao hay giới thiệu không thật hàng hóa khơng bị xem lừa dối 2.1.2.6 Hợp đồng vô hiệu bị đe dọa 17 Để xác định giao dịch dân hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bị đe dọa cần xác định hành vi đối phương gây nên cho họ có phải hành vi cố ý hay không xem xét liệu hành vi đe dọa bên có đủ khả để làm cho đối phương khiếp sợ mà xác lập giao dịch chủ thể tham gia giao dịch bị đe dọa buộc xác lập nhằm tránh thiệt hại tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín nhân phẩm, tài sản cha, mẹ, vợ chồng, 2.1.2.7 Hợp đồng vơ hiệu hình thức Khoản Điều 117 Bộ luật dân năm 2015 quy định:"Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định" Cùng với đó, Điều 188 khoản Luật Đất đai 2013 quy định: "Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính" Mặt khác, qua hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy, bên tiến hành việc hoàn thiện hình thức hợp đồng sau Tòa án ấn định thời hạn 2.1.2.8 Hợp đồng vơ hiệu phần Thứ nhất, giao dịch bên ký kết có phần giao dịch dân vơ hiệu không đáp ứng đủ điều kiện quy định Điều 117 BLDS, phần lại khơng bị vơ hiệu Thứ hai, kết cấu tài sản đối tượng giao dịch không bị ràng buộc với nhau, tách rời khơng làm tính năng, cơng dụng, giá trị ý nghĩa pháp lý chúng Thứ ba, giao dịch hai phần thể tách bạch với điều khoản chủ yếu giao dịch như: giá cả, chất lượng, số lượng Thứ tư, 18 thỏa thuận phần giao dịch, có ràng buộc với quyền nghĩa vụ phân định 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu tòa án nhân dân tối cao 2.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu vi phạm hình thức Điều 134 BLDS 2005 quy định: "trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tuân theo theo yêu cầu bên bên, Tòa án, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác định vuộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực giao dịch vơ hiệu" 2.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng chưa có quyền sở hữu hợp pháp Bản án sơ thẩm Bản án phúc thẩm xác định hợp đồng ngày 15/3/2006 vô hiệu vi phạm điều cấm bên bán chưa có quyền sở hữu nhà, nhà thuộc sở hữu nhà nước; xác định thỏa thuận hai bên khơng có giá trị buộc bên trả lại cho nhận Vấn đề pháp lý rút là: Cần phân biệt hợp đồng có điều kiện với hợp đồng bán tài sản khơng thuộc sở hữu bên bán Nếu thỏa thuận bán tài sản tài sản thuộc sở hữu bên bán khơng phải trường hợp vi phạm bán tài sản khơng thuộc sở hữu 19 Những hợp đồng có điều kiện thuộc loại pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực có hiệu lực sau cơng chứng, chứng thực hợp lệ Trong hợp đồng chưa có hiệu lực chứa đựng thỏa thuận có hiệu lực (như thỏa thuận đặt cọc hợp đồng mua bán nhà) thỏa thuận khơng trái pháp luật hợp đồng chưa có hiệu lực chưa cơng chứng, chứng thực thỏa thuận đặt cọc khơng đòi hỏi phải cơng chứng, chứng thực 2.2.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đối tượng * Những hạn chế, vướng mắc khó khăn Thứ nhất: Vướng mắc trường hợp người dân “lách luật” để hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản thành đất…Thứ hai:Tình trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “viết tay” khó khăn mặt giấy tờ, thủ tục không đáp ứng được, hai bên có nhu cầu chuyển nhượng nên họ chấp nhận viết giấy tay, nhận tiền giao đất với xảy phổ biến Thứ ba: Việc quy định không rõ ràng công chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực hợp đồng đất chuyển nhượng chưa có giấy tờ hợp pháp theo quy định để làm thủ tục chuyển nhượng Thứ tư: Việc xác định quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất hợp pháp khó khăn, chí bế tắc có tranh chấp, phải khởi kiện tòa án để xác định chủ sử dụng đất hợp pháp Thứ năm: Khó khăn việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng Thứ sáu, thực tiễn giải tranh 20 chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy, tình trạng hợp đồng không công chứng chứng thực phổ biến, kể hợp đồng xác lập sau ngày 01-7-2004 Thứ bảy, thực tiễn xảy số hành vi “lách luật” thường gặp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Hạ giá chuyển nhượng ghi hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế thu nhập; * Nguyên nhân hạn chế, vướng mắc Thứ nhất, Do điều kiện khách quan chủ quan nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất chưa tiến hành xong nước, Thứ hai, Việc cấp giấy chứng nhận không đối tượng xảy nhiều (tài sản chung hộ gia đình lại cấp cho cá nhân, tài sản chung vợ chồng người chồng đứng tên…), Thứ ba, Việc quản lý hồ sơ đất đai nguồn gốc tạo lập, số liệu giấy tờ đất từ chế độ cũ theo thời điểm từ cải cách ruộng đất qua thời kỳ khác sách đất đai có nhiều thay đổi, đất nông nghiệp… Thứ tư, Hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, xác định đầu mối để nhà nước thực quyền quản lý đất đai quan thực dịch vụ cơng cho người dân cần tìm hiểu đất định tham gia giao dịch Thứ năm, Không xử lý nghiêm pháp luật hành vi trốn thuế xử lý hành giao dịch giả tạo nhằm mục đích lách quy định pháp luật, hành vi khác vi phạm luật đất đai… Thứ sáu, quy định hình thức hợp đồng Bộ luật dân Luật đất đai khơng phù hợp, thủ tục rườm rà Và tâm lý, ý 21 thức người dân chưa quen với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƠ HIỆU 3.1.Hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu 3.1.1 Hồn thiện quy định hình thức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên thực tế, vấn đề nhà khoa học pháp lý nhà lập pháp quan tâm điều kiện hình thức có ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng? Nếu khơng tn thủ hình thức theo luật định hợp đồng có bị tun bố vơ hiệu? Có nên bãi bỏ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ hình thức công chứng hay chứng thực quy định không 3.1.2 Hướng dẫn thực quy định điều kiện có hiệu lực Hợp đồng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo đó, cần có hướng dẫn thực quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung mục đích giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội với nội dung cụ thể nêu trường hợp điển hình tiêu chí xác định giao dịch dân vi phạm điều cấm như: điều cấm phải ghi 22 nhận văn pháp luật, vi phạm xâm phạm trực tiếp đến lợi ích Nhà nước 3.1.3 Hoàn thiện quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng Về vấn đề này, có quan điểm luật gia cho rằng: "song thực tiễn cho thấy nhiều tòa án coi việc thiếu đồng ý bên vấn đề nội dung, vi phạm điều kiện nội dung…hợp đồng thiếu đồng ý bên vợ chồng xác định vi phạm điều kiện nội dung theo nhiều hướng suy luận 3.2 Các biện pháp khác nhằmnâng cao hiệu thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Thứ nhất, tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức cho người thực thủ tục tố tụng Thứ hai, tích cực chủ động tổ chức tổng kết công tác xét xử hướng dẫn áp dụng pháp luật Thứ ba, phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Thứ tư, thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử, Thứ năm, tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Việc tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai vô cần thiết nhằm giải bất cập nêu trên, tạo ổn định phát triển lành mạnh kinh tế Một là, giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực văn pháp luật Hai là, tra, giám sát việc xử lý vi phạm Ba là, Tăng cường 23 công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật Bốn là, khắc phục tình trạng vi phạm quy định hình thức Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ KẾT LUẬN Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Trong đó, việc quy định trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu quan trọng để chủ thể tham gia quan hệ có khả nhận biết trường hợp dẫn tới tính vơ hiệu hợp đồng để có biện pháp bảo vệ quyền lợi ích đáng Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động không ngừng, đồi hỏi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu tình hình Trước yêu cầu lành mạnh kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư nước, trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế tồn cầu nhu cầu hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu cần tiến hành song việc cải thiện hành pháp thực tế công tác tố tụng tài tòa, quy định chặt chẽ thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán cơng chức làm cơng tác địa bên tham gia giao kết hợp đồng 24 ... đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng dân sự, giao dịch dân Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hợp đồng tham... CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.1.1... có quyền u cầu Tòa án tun hợp đồng vơ hiệu 1.1.2.2 Vơ hiệu phần vơ hiệu tồn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tế vơ hiệu tồn hợp đồng vô hiệu phần hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng