Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại toà án nhân dân huyện mường la, tỉnh sơn la

Bài viết: “Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Phạm Thị Hương Lan, đăng trên Tạp chí Kiểm sát, số 12/2010; Bài viết

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

HUYỆN MƯỜNG LA, TỈNH SƠN LA

QUÀNG VĂN THUỶ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

HUYỆN MƯỜNG LA, TỈNH SƠN LA

QUÀNG VĂN THUỶ

CHUYÊN NGÀNH : LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ : 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG

HÀ NỘI - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả luận văn “ Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu

từ thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân huyện Mường La, tỉnh Sơn

La ” xin cam đoan:

- Đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả

- Luận văn được thực hiện độc lập dưới sự hướng dẫn của

TS Nguyễn Triều Dương

- Những thông tin, số liệu, bản án được trích dẫn trong luận văn đầy đủ, trung thực, có nguồn gốc rõ ràng

- Các kết luận khoa học trong luận văn chưa từng được công bố trong các luận văn khác

Giáo viên hướng dẫn

TS Nguyễn Triều Dương

Tác giả luận văn

Quàng Văn Thuỷ

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến tất cả quý thầy cô

đã giảng dạy trong chương trình Cao học Luật Kinh tế - Viện Đại học

Mở Hà Nội, những người đã truyền đạt cho tôi những kiến thức hữu ích làm cơ sở cho tôi thực hiện tốt luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Triều Dương đã tận tình hướng dẫn cho tôi trong thời gian thực hiện luận văn Thầy đã hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi rất nhiều kinh nghiệm trong thời gian thực hiện đề tài

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các Thầy, cô Khoa đào tạo Sau đại học - Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập

Sau cùng, tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè những người đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Do thời gian có hạn và kinh nghiệm nghiên cứu khoa học chưa nhiều nên luận văn còn nhiều thiếu sót, rất mong nhận được ý kiến góp ý của Thầy/Cô và các bạn học viên./

Hà Nội, ngày 18 tháng 12 năm 2016

Học viên

Quàng Văn Thuỷ

MỤC LỤC

Trang

6 Những đóng góp mới về khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn 4

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP

ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ

HIỆU TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

6

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 10 1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu 15 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu 15 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu 19

1.3 Khái quát lịch sử hình thành và phát triển quy định pháp luật về hợp đồng

chuyển quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam

22

1.4 Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân

28

1.4.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô

hiệu tại Toà án nhân dân

28

1.4.2 Đặc điểm của hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân

TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

2.1.7 Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không tuân theo quy

định của pháp luật

43

2.1.8 Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu từng phần 45 2.2 Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu 46 2.3 Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử

dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân

53

Chương 3

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN

MƯỜNG LA, TỈNH SƠN LA VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

59

3.1 Những kết quả đã đạt được trong quá trình giải quyết tranh chấp về hợp

đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân huyện Mường

La

59

3.2 Những tồn tại, hạn chế trong quá trình giải quyết tranh chấp về hợp đồng

chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân huyện Mường La

60

3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp

đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân

70

3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển

quyền sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có ý nghĩa kinh tế, xã hội sâu sắc, gắn liền với mỗi gia đình, cơ quan,

tổ chức, đơn vị kinh tế, xã hội và Nhà nước Dưới góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất (QSDĐ) trở thành một quyền tài sản đặc biệt quan trọng của công dân Nhà nước ngày càng mở rộng, tạo thuận lợi cho công dân trong việc đưa QSDĐ vào giao dịch dân sự góp phần thúc đẩy kinh tế gia đình và xã hội phát triển thông qua hệ thống pháp luật Tuy nhiên, thời gian qua do tính ổn định của pháp luật đất đai còn thấp,

có những quy định chưa phù hợp với cuộc sống, bên cạnh đó là công tác quản lý nhà nước còn hạn chế, đã tạo ra các giao dịch ngầm giữa các cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực đất đai Việc xác lập các giao dịch về QSDĐ dựa trên cơ sở “niềm tin”, hay không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, dẫn đến giao dịch dân sự về QSDĐ vô hiệu ngay tại thời điểm giao kết

Qua thực tiễn xét xử tại Toà án thời gian vừa qua cho thấy, các tranh chấp liên qua đến QSDĐ, đặc biệt là tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển QSDĐ là các tranh chấp phức tạp, các đương sự thường khiếu nại qua nhiều cấp xét xử Đặc biệt là các tranh chấp đất đai liên quan đến hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu và xử

lý hậu quả pháp lý đối với các trường hợp này còn tồn tại nhiều hạn chế trong công tác xét xử tại Toà án nhân dân (TAND) huyện Mường La nói riêng cũng như TAND trên địa bàn tỉnh Sơn La nói chung

Xuất phát từ thực tế đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân huyện Mường

La, tỉnh Sơn La” là đề tài nghiên cứu cho Luận văn Thạc sĩ của mình với hy vọng

sẽ đóng góp được một phần vào việc nghiên cứu và hoàn thiện vấn đề này để phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế trong nước và môi trường kinh tế quốc tế

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Là một trong những vấn đề có ý nghĩa lý luận cũng như thực tiễn nên hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu đã được các nhà khoa học, luật gia quan tâm nghiên cứu ở các mức độ khác nhau Đã có những công trình, bài viết khoa học về hợp đồng chuyển QSDĐ tại Tòa án hoặc liên quan đến tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ mà đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công bố như: Luận

văn: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” của Hà Văn Tiến, năm 2012;

Bài viết: “Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Phạm Thị Hương Lan, đăng trên Tạp chí

Kiểm sát, số 12/2010; Bài viết: “Một số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất có nhiều quan điểm khác nhau” của tác giả Nguyễn Hải An, đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 12/2010; Bài viết: “Một số giao dịch tư

lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Doãn Hồng Nhung và Nguyễn Thị Nắng Mai, đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số

3/2012; Bài viết: “Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

viết tay” của tác giả Trần Thị Thu Hiền, đăng trên Tạp chí Kiểm sát, số 7/2012; Bài

viết: “Công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng

6/2012; Bài viết: “Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất” của tác giả Chu Thị Châu, đăng trên Tạp chí TAND, số 7/2012;

Bài viết: “Hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn giải quyết tranh

chấp tại toà án” của tác giả Lê Sỹ Nam, đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật,

số 7/2012; Bài viết: “Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ở” của tác giả Trần Lệ Thu, đăng trên Tạp chí Thanh tra, số 8/2015;…

Các công trình nêu trên mặc dù có thể đề cập đến hợp đồng chuyển QSDĐ, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển QSDĐ nhưng chưa làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng chuyển QSDĐ bị vô hiệu Đồng thời, các khía cạnh thực tiễn mà các công trình đề cập chỉ là một hoặc một số yếu tố dẫn đến hợp đồng chuyển QSDĐ bị vô hiệu Chính vì vậy, qua khảo sát tình hình nghiên cứu đề tài

trên đây, đề tài: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải

quyết tại Toà án nhân dân huyện Mường La, tỉnh Sơn La” là đề tài mang tính thời sự, một công trình nghiên cứu khoa học độc lập, mang tính mới và không trùng lặp với bất kỳ đề tài nào khác trong những năm gần đây

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích của đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng chuyển QSDĐ bị vô hiệu, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ với việc xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng

bị vô hiệu tại TAND huyện Mường La, từ đó chỉ ra những bất cập để đề xuất những kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc giải

quyết tranh chấp; xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển QSDĐ bị vô hiệu tại Toà án trên thực tế Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển QSDĐ;

- Nghiên cứu các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển QSDĐ bị vô hiệu

và giải quyết tranh chấp, xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển QSDĐ bị vô hiệu tại TAND;

- Nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp về hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển QSDĐ bị vô hiệu tại TAND huyện Mường La hiện nay, từ đó rút ra những hạn chế tồn tại từ công tác xét xử;

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển QSDĐ bị vô hiệu tại Toà án

4 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển QSDĐ bị vô hiệu và thực tiễn giải quyết, xét xử các tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ với việc xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển QSDĐ bị vô hiệu tại TAND huyện Mường La trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và tố tụng dân

sự Tuy nhiên, vì nội dung giới hạn, Luận văn sẽ tập trung làm rõ những quy định pháp luật dân sự và luật đất đai về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu (các trường hợp

vô hiệu của hợp đồng và hậu quả pháp lý đối với hợp đồng vô hiệu) mà không đi sâu vào phân tích các trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu Thực tiễn xét xử, giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ

vô hiệu được đánh giá, xem xét trên cơ sở trọng tâm là tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu bởi lẽ những tranh chấp này là phức tạp và chiếm phần lớn

tỷ lệ vụ án tranh chấp đất đai Hơn nữa, thực tiễn xét xử được xem xét từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 đến nay để bảo đảm tính cấp thiết của đề tài

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý luận của luận văn là quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về Nhà nước và pháp luật, về quyền con người và quyền công dân trong xã hội, những luận điểm khoa học trong các công trình

nghiên cứu và các bài viết đăng trong tạp chí của một số nhà khoa học Việt Nam Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể để làm sáng tỏ về mặt khoa học từng vấn đề tương ứng, đó là các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp luận, so sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê, kết hợp giữa lý luận và thực tiễn

để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu

6 Những đóng góp mới về khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Với mục đích nghiên cứu đã đề ra, luận văn có những đóng góp mới sau đây:

- Nghiên cứu một cách có hệ thống về mặt lí luận và thực tiễn về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu

- Luận văn chỉ ra những tồn tại của hệ thống các quy định pháp luật và thực tiễn tiến hành giải quyết, xét xử tranh chấp về hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu tại TAND huyện Mường La trong thời gian qua

- Luận văn đưa ra kiến nghị về một số biện pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, tăng cường khâu tổ chức và hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ tại Tòa án của nước ta trong thời gian tới

- với những vấn đề nêu trên, tác giả của luận văn hy vọng đóng góp một phần vào việc hoàn thiện hệ thống và tổ chức vận hành có hiệu quả việc giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai tại tòa án nhằm đảm bảo quyền, lợi ích của các bên trong mối quan hệ pháp luật lao động, đảm bảo lợi ích nhà nước và xã hội, thực hiện tốt mục tiêu mà đảng và nhà nước đã đề ra

7 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm ba chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng

chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân

Chương 2 : Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển quyền sử

dụng đất vô hiệu và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân

Chương 3 : Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử

dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân huyện Mường La và một số kiến nghị

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Trong bối cảnh ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, theo đó, Nhà nước không trực tiếp khai thác và sử dụng trên từng diện tích đất mà trao việc đó cho các chủ thể sử dụng đất trong nước và nước ngoài và áp dụng biện pháp truy thu nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể sử dụng đất Và thông qua đó, QSDĐ của Nhà nước được thực hiện

Xem xét QSDĐ của NSDĐ khi được Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện trao cho thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ Trên cơ sở pháp lý này, NSDĐ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, ứng dụng các tiến

bộ khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của con người nhằm để khai thác các giá trị, các lợi ích từ đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu của NSDĐ Không chỉ dừng lại ở đó, NSDĐ khi có QSDĐ hợp pháp còn được dùng QSDĐ của mình để trao đổi, giao dịch, định đoạt theo mục đích và ý chí của NSDĐ Trong trường hợp này, QSDĐ của NSDĐ được tách ra thành một quyền độc lập với quyền sở hữu, trở thành quyền tài sản của NSDĐ Đến đây có thể hiểu khái quát, QSDĐ là những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác

và sử dụng đất Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện trên thực tế

Trong phạm vi Luận văn này, QSDĐ được nghiên cứu dưới khía cạnh là quyền tài sản của NSDĐ mà không nghiên cứu là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai Theo đó, QSDĐ được hiểu ở những phương diện sau đây:

Thứ nhất, nhìn nhận dưới góc độ kinh tế, QSDĐ về bản chất là một quyền dân sự, theo đó chủ thể sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc có quyền yêu cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích

của mình Cụ thể, NSDĐ được quyền kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất của mình thông qua việc sử dụng, khai thác diện tích đất đó vào các mục đích khác nhau nhằm tận dụng tối đa lợi ích vốn có từ đất và những lợi ích thu được từ đất Bên cạnh đó, họ có quyền yêu cầu những NSDĐ khác không thực hiện những hành

vi xâm hại đến quyền và lợi ích chính đáng của họ như: Không được lấn chiếm, hủy hoại đất hoặc có hành vi cản trở đến việc thực hiện QSDĐ của họ Như vậy, dưới góc độ kinh tế, QSDĐ được biểu hiện bằng những quyền năng cụ thể của NSDĐ, những quyền năng này được thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất sẽ mang lại lợi ích cho NSDĐ

Thứ hai, nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là quyền mà pháp luật ghi nhận cho NSDĐ được hưởng, được thực hiện trong quá trình khai thác, sử dụng đất Dưới góc độ này, thông qua việc ghi nhận QSDĐ của mỗi chủ thể sử dụng đất, vai trò của Nhà nước trong vấn đề quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai được thể hiện rõ rệt Cụ thể, lợi ích của NSDĐ có được đáp ứng hay không phụ thuộc vào việc pháp luật có quy định cho họ được phép thực hiện hoặc được hưởng quyền hay không, mức độ hưởng quyến đến đâu và khả năng đảm bảo của Nhà nước thể hiện như thế nào khi họ thực hiện QSDĐ Trên thực tế, các quốc gia khác nhau, với điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau với bản chất nhà nước riêng biệt thì khả năng đảm bảo về mặt pháp lý QSDĐ cho NSDĐ là khác nhau

Từ việc phân tích, xem xét QSDĐ trên cả hai phương diện trên, khái niệm QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của NSDĐ, được pháp luật ghi nhận, quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật và được Nhà nước đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất

1.1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên, tùy thuộc vào hình thức sở hữu đối với đất đai, mỗi quốc gia khác nhau ghi nhận QSDĐ rất khác nhau Tuy nhiên, nếu xem xét, nghiên cứu QSDĐ trong phạm vi là quyền khai thác những công dụng, thuộc tính có ích từ đất thì có thể rút ra những đặc điểm chung mang tính khái quát về QSDĐ như sau: Thứ nhất, QSDĐ là một trong ba quyền phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai

Đối với tài sản nói chung, quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản bao gồm ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Đối với tài sản là đất đai, chủ sở hữu đất đai cũng có đầy đủ ba quyền nêu trên và QSDĐ là một trong những quyền năng của quyền sở hữu đất Đầu tiên, quyền sử dụng tài sản nói chung hay tài sản là đất đai nói riêng phải thuộc về chủ sở hữu tài sản Người không phải

là chủ sở hữu tài sản chỉ được khai thác, sử dụng tài sản trong những trường hợp, điều kiện đặc biệt như: được chủ sở hữu cho phép sử dụng hoặc ủy quyền Tuy nhiên, tùy thuộc vào chế độ sở hữu đất đai ở các nước mà nội dung của QSDĐ được biểu hiệu khác nhau Chẳng hạn như ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng không thể tách rời quyền sở hữu Người có QSDĐ cũng chính là người có quyền sở hữu mảnh đất đó Vì thế mà trong quá trình

sử dụng đất và thực hiện QSDĐ, họ đồng thời được xác định là có quyền quyết định, định đoạt số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình Không giống như các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, ở Việt Nam, toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý Chế độ này được quy định rõ ràng tại Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 Trên cơ sở đó, Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức như giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất Qua đó, các cá nhân và tổ chức được trao QSDĐ trở thành chủ thể có QSDĐ chứ không phải là chủ sở hữu đất đai Tuy nhiên, để đảm bảo họ có thể khai thác tối đa tiềm năng, giá trị của đất, Nhà nước đảm bảo cho họ được thực hiện các quyền năng mở rộng trong quá trình sử dụng, đặc biệt là các quyền giao dịch dân sự về đất đai

Như vậy, dù có được biểu hiện ở nhiều nội dung, hình thức khác nhau phụ thuộc vào chế độ sở hữu, tựu chung lại, QSDĐ là quyền phái sinh, quyền thứ hai trong ba quyền năng tùy thuộc vào ý chí của chủ sở hữu đất đai Nói cách khác, QSDĐ là một hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai

Thứ hai, QSDĐ là một loại quyền về tài sản Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, đất đai là một bất động sản chủ yếu vì thế về bản chất đất đai cũng là một loại tài sản Trong điều kiện sản xuất hàng hóa, đất đai được coi là một loại hàng hóa đặc biệt

Quyền tài sản theo định nghĩa tại Điều 115 BLDS năm 2015 là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác Quyền tài sản là một khái niệm rất rộng tuy nhiên chỉ có những quyền tài sản nào có thể trở thành đối tượng trong các giao dịch dân

sự thì mới được coi là tài sản tại Điều 105 BLDS năm 2015 Vì vậy, yếu tố tài sản của QSDĐ lại được thể hiện, bản thân đất đai được xác định là bất động sản song nó lại là đối tượng của nhiều quan hệ tài sản như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,…Trong cơ chế thị trường, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận từ đất, song điều này chỉ có thể đạt được khi đất đai có chủ sử dụng cụ thế, được tác động thường xuyên, liên tục một cách hợp lý và được luật pháp chế định rõ ràng các quyền và lợi ích cụ thể; giải quyết một cách hài hòa giữa lợi ích chính đáng của NSDĐ với lợi ích của xã hội Tính hiệu quả và công năng sử dụng đất có thể được khai thác thông qua việc NSDĐ trực tiếp tiến hành khai thác sử dụng nhằm nâng cao lợi nhuận hoặc thông qua cơ chế thị trường thực hiện lưu chuyển đất đến người

có khả năng sử dụng đất hiệu quả hơn Trong trường hợp này, Nhà nước vừa đóng vai trò là chủ sở hữu đại diện,vừa là chủ thể quản lý, vừa điều tiết nền kinh tế, vừa tạo ra môi trường thích hợp cho các chủ thể sử dụng đất, đưa QSDĐ vào giao lưu dân sự, trao đổi trên thị trường một cách hiệu quả và có định hướng Như vậy, mặc

dù chỉ là người thực hiện QSDĐ của chủ sở hữu nhưng NSDĐ vấn được thực hiện các quyền năng mà chủ sở hữu cho phép Việc thực hiện các quyền năng này về thực chất NSDĐ đã thực hiện các quyền về tài sản, nói cách khác trong phạm vi mà Nhà nước cho phép, QSDĐ là quyền độc lập của NSDĐ

Thứ ba, QSDĐ của NSDĐ có tính độc lập tương đối với quyền sở hữu QSDĐ của những NSDĐ dù là quyền tài sản, được tách ra khỏi quyền sở hữu của Nhà nước, NSDĐ được chủ động, linh hoạt trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cũng như trong các giao dịch dân sự về đất đai, tuy nhiên, ẩn sâu trong quyền

về tài sản là QSDĐ ấy của NSDĐ luôn chứa đựng quyền và lợi ích của Nhà nước, đồng thời Nhà nước cũng luôn thể hiện vai trò là quyền đại diện của mình để kiểm soát, chi phối các giao dịch về QSDĐ của NSDĐ

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển QSDĐ là hành vi tự điều chỉnh QSDĐ của chủ thể sử dụng đất để xác lập nên QSDĐ cho chủ thể mới mà không nhất thiết phải thực hiện thủ tục thu hồi đất của người này để giao cho người khác sử dụng Nói cách khác, Nhà nước cho phép NSDĐ hợp pháp được định đoạt QSDĐ của mình trong phạm vi, khuôn khổ của pháp luật

Quyền chuyển QSDĐ của NSDĐ được ghi nhận từ Luật Đất đai năm 1993, NSDĐ hợp pháp có quyền được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Đây là quyền cơ bản và quan trọng của NSDĐ được pháp luật ghi nhận bên cạnh quyền trực tiếp khai thác và thu lợi nhuận từ việc sử dụng đất Sự ghi nhận này thể hiện sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước trong điều kiện đất đai ngày nay được trị giá bằng tiền hoặc các giá trị vật chất tương đương Với tư cách là NSDĐ hợp pháp, bên cạnh việc đương nhiên được trực tiếp khai thác sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, lợi ích từ đất và các quyền khác quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm

2013, họ còn có quyền chuyển QSDĐ của mình cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng Việc chuyển QSDĐ này không làm mất đi hay gây ảnh hưởng đến chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi vì đối tượng chuyển dịch trên thị thường chỉ là QSDĐ, dù cho chủ thể sử dụng đất là ai, Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt nó Trong hoạt động chuyển QSDĐ, Nhà nước chỉ đóng vai trò người quản lý, chứng nhận, cho phép việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ cũng như việc nhận chuyển QSDĐ khi các quan hệ đó tuân theo điều kiện, trình tự thủ tục do pháp luật quy định; đồng thời, Nhà nước cũng đóng vai trò là người giải quyết tranh chấp phát sinh hoặc xử lý những vi phạm trong quá trình NSDĐ chuyển QSDĐ

Như vậy, việc chuyển QSDĐ về bản chất là thiết lập QSDĐ hợp pháp cho NSDĐ mới thông qua việc công nhận tính hợp pháp của Nhà nước đối với hành vi

tự điều chỉnh đất đai của NSDĐ

Chuyển QSDĐ là một khái niệm mà nội dung của nó phụ thuộc vào pháp luật thực định Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì chuyển QSDĐ được hiểu bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Luật SĐ,BS một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã mở rộng quyền chuyển QSDĐ Ngoài 05 quyền như quy định tại Luật Đất đai năm 1993, người SDĐ còn có quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ Đến nay, Nhà nước đã

ghi nhận cho NSDĐ có 08 quyền năng bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ

1.1.2.2 Đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất

Từ 08 quyền năng cụ thể của quyền chuyển QSDĐ nêu trên, có thể phân chia chuyển QSDĐ thành hai loại: chuyển QSDĐ đầy đủ và chuyển QSDĐ không đầy

đủ Việc phân chia như vậy có thể được căn cứ vào các cơ sở khoa học thực tiễn như sau:

Thứ nhất, bằng hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, chủ thể sử dụng đất hợp pháp đã thực hiện chuyển dịch QSDĐ của mình sang cho người khác Việc chuyển dịch này chấm dứt hoàn toàn QSDĐ của người chuyển dịch, đồng thời làm phát sinh QSDĐ cho người nhận chuyển dịch Nói cách khác, chủ thể chuyển QSDĐ không còn QSDĐ cũng như quyền lợi, nghĩa vụ đối với diện tích đất được chuyển dịch và bên nhận chuyển QSDĐ sẽ có đầy đủ quyền định đoạt đối với diện tích đất được chuyển dịch

Thứ hai, trong quan hệ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ chỉ được chuyển giao cho người khác trong một khoảng thời gian nhất định Trong trường hợp này, bên thuê, bên thuê lại chỉ được thực hiện quyền sử dụng trong phạm vi, mức độ đã thỏa thuận với bên cho thuê, bên cho thuê lại Về mặt pháp lý, hết thời hạn thuê, thuê lại, bên thuê, bên thuê lại phải trao trả lại QSDĐ cho bên cho thuê, bên cho thuê lại Hơn nữa, trong thời hạn thuê, thuê lại, họ không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế QSDĐ hay thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, NSDĐ đã đặt quan hệ của mình trong sự kiểm soát của bên nhận thế chấp để đảm bảo thực hiện hợp đồng vay mượn tài sản giữa hai bên Trong trường hợp này, bên thế chấp không được thực hiện các quyền năng của NSDĐ đầy đủ như chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ Trong khi đó, bên nhận thế chấp cũng không có đầy đủ các quyền năng pháp lý của NSDĐ ngoài việc

có quyền phát mại QSDĐ này khi bên thế chấp không thực hiện hoặc không có khả năng thực nghĩa vụ trong hợp đồng

Trong quan hệ góp vốn bằng giá trị QSDĐ, đối với góp vốn bằng QSDĐ mà hình thành pháp nhân mới thì đây là chuyển QSDĐ trọn vẹn, đầy đủ; nếu góp vốn không hình thành pháp nhân mới, bên có QSDĐ góp vốn chỉ định giá giá trị của

QSDĐ để xác định tỷ lệ % vốn góp nhằm chia lợi nhuận hoặc phân tán rủi ro, QSDĐ vẫn thuộc về bên góp vốn thì đây là hình thức chuyển QSDĐ không đầy đủ, không trọn vẹn

Từ những cơ sở khoa học được phân tích ở trên, dù việc cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hay góp vốn bằng giá trị QSDĐ không hình thành pháp nhân mới có làm xuất hiện sự chuyển dịch về QSDĐ nhưng về bản chất không làm mất đi QSDĐ của NSDĐ ban đầu Vì vậy có thể xác định những hành vi nêu trên chỉ là hành vi chuyển QSDĐ không đầy đủ Những quyền năng còn lại bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ hình thành pháp nhân mới là chuyển QSDĐ đầy đủ Trong đó, chuyển nhượng QSDĐ là dạng chuyển quyền đầy đủ cơ bản, phổ biến nhất nhưng cũng phức tạp nhất

Có thể nói, chuyển nhượng QSDĐ là một trong 8 quyền năng của quyền chuyển QSDĐ và thuộc nhóm chuyển QSDĐ đầy đủ và trọn vẹn Việc xác lập quyền này sẽ làm phát sinh một quan hệ pháp lý mới cho một chủ thể mới (chủ thể nhận chuyển nhượng) với Nhà nước, đồng thời làm chấm dứt QSDĐ của chủ thể chuyển nhượng

Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ

Xét về khía cạnh lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp 1980 Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là các thuật ngữ khác như: mua bán đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất đai,… Điều này có nghĩa, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt vào mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nói cách khác, sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau đóng vai trò như một sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển

nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng; người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa

vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật

Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do khác nhau mà người

có QSDĐ hợp pháp không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó họ tiến hành chuyển nhượng QSDĐ cho chủ thể khác thực sự có nhu cầu nhằm mục đích thu lại một khoản lợi ích vật chất nhất định tương ứng với giá trị QSDĐ Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng QSDĐ sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng phát sinh quan hệ sử dụng đất mới Vì thế, về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ là một trong 08 hình thức chuyển QSDĐ mà pháp luật ghi nhận hay cụ thể hơn đây là một dạng chuyển quyền đầy đủ Do đó, bên cạnh những đặc điểm chung tương tự với 07 hình thức chuyển QSDĐ còn lại, chuyển nhượng QSDĐ còn có những đặc điểm riêng biệt thể hiện ở những điểm sau:

Thứ nhất, các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Trong quan hệ chuyển nhượng, đối với bên chuyển nhượng QSDĐ, quan hệ sử dụng đất đối với Nhà nước bị chấm dứt hoàn toàn Vì vậy NSDĐ cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định bao gồm điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ quy đinh tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và điều kiện cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng Ngược lại, đối với bên nhận chuyển nhượng, mặc dù họ tự nguyện

bỏ ra một khoản tiền hoặc giá trị vật chất tương ứng với giá trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng Nhà nước vẫn quy định một số điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng Qua đó, có thể thấy được, xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ cũng như để đảm bảo hiệu quả

của việc sử dụng đất, tránh hiện tượng đầu cơ đất hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất mà Nhà nước bắt buộc phải đưa ra các điều kiện cụ thể như vậy Thứ hai, bên cạnh việc quy định các điều kiện nhất định cho chủ thể tham gia chuyển nhượng, Nhà nước cũng quy định những điều kiện chuyển nhượng khác nhau đối với từng loại đất Những quy định như vậy phụ thuộc vào tầm quan trọng khác nhau của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác; điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

Thứ ba, không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải có thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cụ thể là thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và các khoản

lệ phí liên quan trực tiếp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng Việc bắt buộc chủ thể tham gia thực hiện chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể sử dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước

1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu

Để tiếp cận khái niệm hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu, chúng tôi cho rằng trước tiên cần phải làm rõ khái niệm hợp đồng chuyển QSDĐ

định của pháp luật cho phép NSDĐ hợp pháp được sử dụng QSDĐ của mình để chuyển cho người khác khi họ không có nhu cầu sử dụng hoặc trong trường hợp cần phải chuyển nhượng Như vậy, theo phương diện này, có thể hiểu hợp đồng chuyển QSDĐ là tổng thể các quy phạm pháp luật được Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh giữa bên chuyển QSDĐ và bên nhận QSDĐ trong quá trình chuyển QSDĐ Nó bao gồm các quy định về điều kiện chuyển QSDĐ, chủ thể, hình thức, nội dung, vấn đề hiệu lực của hợp đồng hay vấn đề hợp đồng vô

hiệu…mà các bên tham gia hợp đồng này phải đảm bảo tuân thủ Các quy định về hợp đồng này được ghi nhận trong BLDS và Luật Đất đai, BLDS năm 2005 với tư cách là đạo luật gốc sẽ quy định một cách cụ thể một số vấn đề của hợp đồng chuyển QSDĐ như chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức…và Luật Đất đai năm

2013 với tư cách là luật chuyên ngành sẽ cụ thể hoá một số quy định của BLDS, đồng thời quy định cách thức, trình tự, thủ tục hướng dẫn các bên tham gia hợp đồng này trên cơ sở đảm bảo sự thống nhất giữa các quy định pháp luật

sự trong đó các bên tự do trao đổi và thoả thuận với nhau về việc chuyển QSDĐ nhằm thoả mãn nhu cầu sử dụng đất của mình, từ đó sẽ làm phát sinh các quyền cũng như nghĩa vụ tương ứng giữa các bên Hợp đồng chuyển QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên theo đó bên chuyển QSDĐ sẽ chuyển giao đất, các giấy tờ liên quan đến QSDĐ hợp pháp của mình cho bên nhận QSDĐ và có thể nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ và bên nhận chuyển QSDĐ có nghĩa vụ trả tiền và nhận QSDĐ Sự thoả thuận trong hợp đồng này chính là sự thống nhất ý chí giữa các bên chuyển QSDĐ và bên nhận chuyển QSDĐ, sự thống nhất này được xuất phát từ ý chí chủ quan của các bên trong suốt quá trình thực hiện giao dịch, từ khi xác lập, thực hiện cho đến khi chấm dứt hợp đồng, sự thống nhất phải được thể hiện

ở chỗ ý chí bên trong của chủ thể với hình thức bên ngoài, các bên không được vi phạm sự tự nguyện, không được lừa dối, đe doạ bên kia để đạt được những mong muốn của mình Nếu hợp đồng không thể hiện ý chí của các bên hoặc không có sự thống nhất giữa ý chí và hình thức bên ngoài sẽ ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của một bên bởi khi hợp đồng chuyển QSDĐ có hiệu lực sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên Từ đó, có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không chỉ là sự dịch chuyển QSDĐ từ bên chuyển quyền sang bên nhận quyền mà nó còn

là sự thoả thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Như vậy, có thể hiểu khái niệm hợp đồng chuyển QSDĐ như sau:

Hợp đồng chuyển QSDĐ là sự thoả thuận giữa bên chuyển QSDĐ và bên nhận chuyển QSDĐ, theo đó bên chuyển QSDĐ sẽ chuyển giao đất cho bên nhận QSDĐ thông qua thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Với tư cách là một giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu được xác định bản chất từ giao dịch dân sự vô hiệu Giao dịch dân sự vô hiệu không phát sinh hậu quả pháp lý mà các bên mong muốn Đây là nguyên lý chung

mà pháp luật các nước đều ghi nhận Trên thế giới hiện nay, các nhà lập pháp không đưa ra khái niệm chung về giao dịch vô hiệu mà chủ yếu đi sâu quy định các tiêu chí để xác định một giao dịch vô hiệu Ví dụ: Tại Điều 113 BLDS và Thương mại

Thái Lan quy định: “Một hành vi pháp lý bị vô hiệu nếu mục tiêu của nó rõ ràng bị

pháp luật ngăn cấm hoặc không thể thực hiện được, hoặc trái với trật tự công cộng hoặc trái với đạo đức” Ở Việt Nam, để xác định hợp đồng vô hiệu, pháp luật cũng dẫn chiếu đến các quy định về giao dịch vô hiệu tại Điều 122 và Điều 137 BLDS

2005 (giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều

122 của BLDS năm 2005 là vô hiệu) Các điều kiện theo quy định tại Điều 122 là: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn

tự nguyện; hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật

Thuật ngữ hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu chưa được ghi nhận chính thống trong các văn bản pháp quy của Việt Nam, tuy nhiên, khi nghiên cứu về thuật ngữ này, chúng tôi cho rằng cần làm rõ một số nội dung sau đây:

Thứ nhất, vô hiệu theo nghĩa thông thường là “không có hiệu lực, không có

hiệu quả”[36, tr.1083] Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu là hợp đồng không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý Mặc dù một hợp đồng chuyển QSDĐ nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hoặc đã thực hiện xong các quyền, nghĩa vụ như cam kết, nhưng khi xác định đó là hợp đồng vô hiệu thì mọi cam kết (đã, đang thực hiện) đều không phải là các quyền, nghĩa vụ được pháp luật bảo hộ và bảo vệ Thông thường các nước trên thế giới đều căn cứ vào các điều khoản chủ yếu, mang tính chất quyết định của giao dịch để xác định một hợp đồng vô hiệu Các điều khoản chủ yếu này dựa vào đặc điểm, tính chất của giao dịch, đồng thời phải căn cứ vào tình hình kinh

tế - xã hội của đất nước

kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung có thể được phân chia thành:

- Hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu toàn bộ: Là hợp đồng mà tất cả các nội dung đều vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung hoặc có một số nội dung của hợp đồng vô hiệu nhưng lại trực tiếp ảnh hưởng tới các phần còn lại của hợp đồng

- Hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu từng phần: Đó là hợp đồng chỉ có một số nội dung vi phạm vào các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, còn các nội dung khác không vi phạm và hoặc có một phần của hợp đồng vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của hợp đồng

Bên cạnh đó, nếu dựa vào mức độ vi phạm nghiêm trọng hay không nghiêm trọng của hợp đồng chuyển QSDĐ cũng như căn cứ vào ý chí của Nhà nước, ý chí của chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thì hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu được chia thành:

- Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng vô hiệu tương đối Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng không có hiệu lực ngay từ khi giao kết, không có giá trị

về mặt pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên Trong khoa học pháp lý, những trường hợp này còn gọi là hợp đồng chuyển QSDĐ có mức độ

vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nghiêm trọng, kể cả khi các bên tham gia giao kết hợp đồng không yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì các hợp đồng đó vẫn được xác định là hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu Nói cách khác, các hợp đồng chuyển QSDĐ đương nhiên vô hiệu chính là các giao dịch dân

sự không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng dân sự vô hiệu (Khoản 2, Điều 136 BLDS 2005)

Do vậy, kể cả trường hợp các bên tham gia giao dịch đã ký kết và thực hiện

sẽ không có giá trị pháp lý Các bên phải chấm dứt thực hiện và quay lại tình trạng ban đầu và hoàn lại cho nhau những gì đã nhận Đối với hợp đồng vô hiệu tương đối là hợp đồng có khả năng khắc phục, nó được coi là một loại hợp đồng có thể có hiệu lực nhưng cũng có thể bị vô hiệu theo sự lựa chọn của một trong các bên tham gia giao dịch Hợp đồng này thông thường không xâm phạm trật tự công cộng và đạo đức xã hội, khi bị xác định là hợp đồng vô hiệu thì các quyền và nghĩa vụ của các bên đã thoả thuận đều không có giá trị pháp lý, còn trong trường hợp hợp đồng

đó được thừa nhận sau khi đã khắc phục thì đương nhiên quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được pháp luật bảo hộ, bảo vệ theo sự cam kết của các bên, hợp đồng được

khắc phục được coi là hợp đồng mới Hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu tương đối (hợp đồng vô hiệu khi có yêu cầu) thể hiện mức độ vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự là không lớn, các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng có thể yêu cầu hoặc không yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Theo quy định của BLDS 2005 thì các giao dịch vô hiệu khi có yêu cầu là các giao dịch dân sự không thuộc trường hợp đương nhiên vô hiệu Hay nói cách khác, các giao dịch dân

sự vô hiệu khi có yêu cầu chính là các giao dịch dân sự chịu sự hạn chế về thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu (khoản 1, Điều 136 BLDS 2005)

Còn đối với hợp đồng vô hiệu tuyệt đối thì lại hoàn toàn khác Đây thường

là hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội nên trong thực

tế Toà án và các cơ quan có thẩm quyền không cho phép khắc phục, cho dù các bên mong muốn được khắc phục, hợp đồng này không có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết

hiệu lực là khác nhau Hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu không có hiệu lực ngay tại thời điểm giao kết, còn hợp đồng chuyển QSDĐ bị mất hiệu lực là giao dịch có hiệu lực tại thời điểm ký kết nhưng giao dịch bị chấm dứt hiệu lực là do rơi vào tình trạng không thể thực hiện được Tình trạng mất hiệu lực của hợp đồng có thể do một bên vi phạm, dẫn đến bên bị vi phạm yêu cầu huỷ giao dịch hoặc cả hai bên tự thoả thuận với nhau chấm dứt hiệu lực của hợp đồng hoặc do một trở ngại khách quan nào khác

đồng, Nhà nước không có chủ trương thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng Tuy nhiên, trong quá trình ký kết thực hiện hợp đồng, đại diện chính quyền địa phương ra văn bản pháp quy về thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng theo chỉ đạo của UBND cấp Tỉnh dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện được và mất hiệu lực

Tóm lại, khái niệm hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu có thể được hiểu là:

“Hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu là hợp đồng chuyển QSDĐ mà các bên tham gia

giao dịch đã có vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định dẫn tới hậu quả pháp lý là không làm phát sinh quyền hay nghĩa vụ nào từ hợp đồng đó.”

1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu

Hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu với tư cách là một giao dịch dân sự vô hiệu, không đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật Khi hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu, các bên tham gia giao dịch phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể bất lợi về vật chất và tinh thần, như không đạt được mục đích đã xác định; nếu chưa thực hiện thì sẽ không được thực hiện hợp đồng nữa; nếu đang thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện đó để quay lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu có những đặc điểm sau:

1.2.2.1 Hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu không đáp ứng một trong các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với giao dịch dân sự có hiệu lực

Thứ nhất, không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao kết hợp đồng Bản chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí và bày tỏ

ý chí của các chủ thể tham gia giao dịch nhưng không phải bất cứ ai cũng có quyền tham gia vào bất kỳ giao dịch nào mà chỉ có các chủ thể được pháp luật cho phép mới có thể được tham gia Để bảo vệ trật tự xã hội, bảo vệ quyền lợi của người tham gia giao dịch, pháp luật dân sự căn cứ vào khả năng sinh học của con người, địa vị pháp lý của các cá nhân và pháp nhân để đặt ra điều kiện cho phép các chủ thể tham gia với tư cách là chủ thể của giao dịch dân sự nói chung cũng như hợp đồng chuyển QSDĐ nói riêng Khi các chủ thể tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật là vốn có của chủ thể mà pháp luật quy định cho các chủ thể đều có quyền như nhau, còn năng lực hành vi thì pháp luật căn cứ vào khả năng nhận biết hành vi của từng con người cụ thể Việc xác định khả năng nhận biết này dựa trên cơ sở sinh học và cơ sở xã hội Các chủ thể tham gia giao dịch chỉ đầy đủ và hoàn thiện khi họ có đầy đủ năng lực hành vi dân sự Nếu năng lực pháp luật là tiền đề, là quyền dân sự khách quan của chủ thể, thì năng lực hành vi là khả năng hành động của chính chủ thể để tạo ra các quyền, thực hiện nghĩa vụ, biến những quyền khách quan thành hiện thực Nếu trường hợp tham gia giao dịch không có năng lực hành vi dân sự hoặc có năng lực hành vi dân

sự một phần, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự…mà pháp luật không cho phép tham gia giao dịch hợp đồng chuyển QSDĐ một cách độc lập, thì hợp đồng đó bị vô hiệu Chính vì năng lực pháp luật là cái vốn có của chủ thể, ai cũng có năng lực

pháp luật như nhau Do đó, thông thường pháp luật chỉ quy định về năng lực hành

vi là điều kiện cơ bản của các chủ thể khi tham gia giao dịch

Thứ hai, mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển QSDĐ vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội

Chủ thể tham gia giao dịch hợp đồng có quyền tự do thể hiện ý chí của mình,

tự do trong việc quyết định nội dung, hình thức của hợp đồng Thể hiện khi xác lập giao dịch thì các chủ thể có quyền tự do lựa chọn đối tác, tự do thoả thuận nội dung, hình thức của hợp đồng Nhưng sự tự do đó không mang tính tuyệt đối mà bị ràng buộc trong khuôn khổ pháp luật cho phép Sự ràng buộc này chính là sự hạn chế tự

do của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ hợp đồng, nếu chủ thể tham gia giao dịch không tuân theo sự hạn chế của pháp luật sẽ dẫn tới hợp đồng vô hiệu

Hợp đồng chuyển QSDĐ cho dù không trái với bất cứ một quy định nào của pháp luật cũng có thể bị vô hiệu khi vi phạm đạo đức xã hội Tuy nhiên, khái niệm đạo đức là một phạm trù trừu tượng (có độ “co giãn” cao), mà nó phụ thuộc vào từng thời điểm kinh tế - chính trị nhất định, đồng thời đạo đức xã hội và phạm trù

có tính đạo đức là hai phạm trù khác nhau nhưng không phải khi nào hai khái niệm này cũng có sự khác nhau rõ rệt, và trong nhiều trường hợp nó có liên quan với nhau nên không thể phân biệt chúng một cách rõ ràng được

Sự tự nguyện tham gia giao kết hợp đồng là một yếu tố cơ bản và không thể thiếu được trong quan hệ hợp đồng Vì vậy, các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải thể hiện ý chí đích thực của mình Mọi sự thoả thuận không phản ánh đúng ý chí của các bên đều có thể dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng Pháp luật của phần lớn các nước trên thế giới đều đòi hỏi khi tham gia giao kết hợp đồng phải thể hiện ý chí đích thực Ý chí đích này thể hiện là, khi tham gia giao kết hợp đồng các chủ thể có quyền thể hiện mong muốn của mình ra bên ngoài trong khuôn khổ pháp luật cho phép mà không bị sự ép buộc của bất kỳ một yếu tố nào khác

Thứ tư, hình thức hợp đồng chuyển QSDĐ không đúng với quy định của pháp luật Để bảo vệ cho trật tự an toàn xã hội, lợi ích của Nhà nước và sự an toàn của người tham gia giao kết hợp đồng, ngoài việc chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải thể hiện ý chí đích thực của mình còn phải tuân theo quy định của pháp luật về việc tuân thủ các quy định về hình thức đối với hợp đồng chuyển QSDĐ

Xét đến cùng, việc hợp đồng chuyển QSDĐ phải tuân thủ các quy định về hình thức dựa trên cơ sở đối tượng của hợp đồng này có giá trị lớn, có tính năng đặc biệt và quy định chặt chẽ về hình thức của hợp đồng này là cơ sở để các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền kiểm tra, giám sát việc chuyển dịch các tài sản này

1.2.2.2 Các bên tham gia giao kết hợp đồng phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất

định

Khi hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu, quay lại tình trạng ban đầu, các bên tham gia giao dịch này hoàn lại cho nhau những gì đã nhận Về mặt lý thuyết, đây là

sự tổn thất của các bên, vì các bên không đạt được mục đích như đã mong muốn, đó

là giao kết hợp đồng để đáp ứng nhu cầu tinh thần hoặc vật chất của mình mà phải quay lại tình trạng như trước khi giao kết hợp đồng Tuy nhiên, trên thực tế khó có thể tránh được trường hợp khi tuyên bố hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu, có bên được hưởng lợi, có bên bị thiệt hại, vấn đề đó thực sự phức tạp khi giải quyết hậu quả pháp lý hợp đồng chuyển QSDĐ trong thực tế

1.3 Khái quát lịch sử hình thành và phát triển quy định pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, giao cho cá nhân, hộ gia đình QSDĐ, đồng thời cho phép họ thực hiện các quyền năng của NSDĐ, trong đó có quyền chuyển QSDĐ, qua tìm hiểu về lịch sử hình thành và phát triển của chế định chuyển QSDĐ, chúng ta thấy được việc chuyển QSDĐ hiện nay cũng có những nét tương đồng với việc mua bán đất đai đã được hình thành từ thời kỳ phong kiến Tuy nhiên, trong phạm vi giới hạn của Luận văn, chúng tôi chỉ khái quát quy định của của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ năm 1945 đến nay và chia làm ba giai đoạn như sau:

1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Giai đoạn này đánh dấu sự kiện lịch sử cách mạng tháng Tám thành công, đất nước ta giành được độc lập Trong giai đoạn này, hoàn cảnh đất nước gặp rất nhiều khó khăn, xã hội phát sinh nhiều vấn đề phức tạp, một yêu cầu đặt ra là phải

có một hệ thống pháp luật để kịp thời điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh, đáp ứng được ý chí nguyện vọng của đại đa số nhân dân lao động Trước tình hình đó, ngày 10/10/1945 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh 90/SL về việc tạm thời sử

dụng luật lệ cũ, theo quy định này, các Bộ luật như: Bộ dân luật bắc kỳ năm 1931, Hoàng Việt luật lệ năm 1936 và BLDS Nam kỳ giản yếu năm 1883 trong thời kỳ trước vẫn được áp dụng nếu không trái với nguyên tắc độc lập của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa

Ngày 09/11/1945, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông qua bản Hiến pháp đầu tiên – Hiến pháp 1946, Hiến pháp đã ghi nhận nhiều quyền năng cho công dân, trong đó đã ghi nhận “quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” (Điều 12) Theo đó, quyền chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ, chủ sở hữu được thực hiện các quyền năng mà pháp luật quy định, do vậy việc mua bán, tặng cho đất đai của người sử dụng được pháp luật bảo hộ Tiếp đó, ngày 20/02/1952 Sắc lệnh số 85/SL được ban hành quy định về thể lệ trước bạ trong việc cho, đổi, mua bán nhà cửa ruộng đất, tạo điều kiện để việc mua bán đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận tiện và đúng pháp luật, đồng thời góp phần bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của nhân dân Theo Sắc lệnh 85/SL, việc mua bán, tặng cho nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ rồi mới được sang tên trong địa bạ và sổ thuế (Điều 2) Văn bản này đã ghi nhận việc mua bán, tặng cho nhà cửa ruộng đất thì hợp đồng phải được lập thành văn bản và văn tự này phải được ủy ban hành chính xã hay thị trấn xác nhận (Điều 3) Qua đó, có thể thấy Nhà nước quy định chặt chẽ việc mua bán đất đai, qua đó giúp kiểm soát được việc mua bán đất, và về cơ bản quy định này gần giống với quy định của pháp luật hiện hành

Ngày 04/02/1953, Quốc hội đã thông qua Luật Cải cách ruộng đất, đây là dấu mốc quan trọng trong việc ban hành các chính sách về ruộng đất của nước ta Theo đó “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó và không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ấy cho người được chia Mọi khế ước cũ đều hủy bỏ Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho, v.v… ruộng đất được chia” (Điều 31) Theo quy định, ruộng đất ở ngoại thành người dân chỉ được sử dụng, không được đem đất được chia của mình tham gia các giao lưu dân sự, trong đó có mua bán Khi mà các quy định pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng của nước ta dần hoàn thiện và thay thế được các quy định trong các Bộ luật cũ, ngày 10/5/1959, TAND Tối cao đã ban hành Chỉ thị 772 đình chỉ việc áp dụng luật lệ của

đế quốc phong kiến Từ đó, việc mua bán đất đai vẫn được Nhà nước cho phép nhưng phải tuân thủ các quy định pháp luật của nước Việt Nam dân chủ cộng hòa

Trước những đổi thay về điều kiện kinh tế - xã hội và nhiệm vụ cách mạng: Miền Bắc xây dựng chủ nghĩa xã hội và Miền Nam tiếp tục công cuộc đấu tranh giành độc lập Ngày 31/12/1959, Quốc hội đã thông qua bản Hiến pháp thứ hai – Hiến pháp 1959, theo quy định của Hiến pháp hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai dần bị thu hẹp, còn hình thức sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể được mở rộng (Điều 11) Sau khi Hiến pháp 1959 ra đời hình thức sở hữu tư nhân về đất đai vẫn được Nhà nước ghi nhộn, các chù thề vẫn có thể thực hiện việc mua bán đất đai

Bên cạnh đó, nhiều văn bản pháp luật về vấn đề mua bán đất đai được Nhà nước ban hành, chẳng hạn, ngày 07/7/1962 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông

tư số 73/TTg, theo Thông tư này việc chiếm hữu đất bất hợp pháp của tư nhân đối với các loại đất vắng chủ, đất bỏ hoang được chấm dứt và những loại đất này không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán đất đai Bên cạnh đó, Thông tư 48/TTg ngày 03/6/1963 khẳng định sự bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất của Nhà nước đối với diện tích đất mà người dân đã có hợp pháp, những trường họp này được phép thực hiện việc mua bán đất đai theo quy định pháp luật Ngoài ra, Nghị quyết 125/CP ngày 28/6/1971 của Chính phủ quy định về việc tăng cường công tác quản lý ruộng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch về đất đai được thực hiện, đồng thời, Nghị quyết này cũng đề cập một số trường hợp mua bán đất đai trái phép Trong giai đoạn này, pháp luật vẫn thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, việc mua bán đất đai của chủ sở hữu hợp pháp được pháp luật bảo hộ Đất ở

là đối tượng của hợp đồng mua bán đất ở, pháp luật đã quy định một số trường hợp cấm mua, bán đất đai và nếu vi phạm sẽ phải chịu hậu quả pháp lý như đối với hợp đồng dân sự vô hiệu, thời kỳ này các biện pháp dân sự ít được Nhà nước sử dụng

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Sau khỉ Miền Nam được giải phóng, đất nước hoàn toàn độc lập, cả nước tiến lên chủ nghĩa xã hội Trước những thay đổi này, các quy định pháp luật cũng cần thay đổi phù hợp với tình hỉnh đất nước Ngày 18/2/1980, Quốc hội khóa VI đã thông qua bản Hiến pháp mới của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hiến pháp đã ghi nhận hình thức sở hữu duy nhất về đất đai - hình thức sở hữu toàn dân:

“Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng

biển và thềm lục địa cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước

- đều thuộc sở hữu toàn dân“ (Điều 19), các hình thức sở hữu khác đều bị xóa bỏ

Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quan trọng vấn đề sở hữu toàn dân về đẩt đai, cũng như việc mua bán, chuyển nhượng đất Theo Quyết định số 201-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, tặng cho Bởi vậy, tất cả các giao dịch về đẩt đai trong thời kỳ này đều là trái pháp luật Thêm vào đó, Thông tư số 02/TC-RĐ ngày 30/9/1981 của Tổng cục Quản lý Ruộng đất hướng dẫn thi hành Quyết định sổ 201/CP, Theo Thông tư này, NSDĐ không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng dưới bất cứ hỉnh thức nào; không được dùng đất để thu những khoản lợi không phải do lao động mà có Bên cạnh đó, Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý Ruộng đất ghi nhận tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của hợp tác xã chia cấp không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các việc chuyên nhượng, mua bán đất trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước cỏ thẩm quyền thị thực đều là trái phép Với các tỉnh phía Nam sau ngày 05/9/1975, chính phủ Cách mạng lâm thời miền Nam Việt Nam đã ban hành Nghị định số 01/NĐ-75 quy định tất cả mọi việc mua bán, chuyển nhượng ruộng đất giữa tư nhân với nhau, dù có được chính quyền địa phương thị thực đều là trái phép

Luật Đất đai năm 1987 ra đời đã cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1980

về đất đai, đã khẳng đinh một lần nữa vấn đề đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, mặc dù Luật Đất đai năm 1987 có đề cập đến việc chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện trong một số trường hợp cụ thể với những điều kiện hết sức chặt chẽ: “Việc chuyển QSDĐ đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây: 1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; 2- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; 3- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó…” (Điều 16) Luật Đất đai năm 1987 đã ghi nhận trường hợp mua nhà để ở và được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó, sẽ được công nhận QSDĐ ở có ngôi nhà đó (Điều 17) Như vậy, theo những quy định

này việc chuyển nhượng QSDĐ khác về bản chất vớỉ việc mua bán đất đai trước đây và quyền chuyển nhượng QSDĐ không được quy định là một trong các quyền của NSDĐ

Pháp lệnh hợp đồng dân sự ra đời và có hiệu lực ngày 01/07/1991 tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự được thực hiện một cách thống nhất Tuy nhiên, trong giai đoạn này, các giao dịch dân sự về đất đai đều bị pháp luật nghiêm cấm cho nên việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được coi là giao dịch dân sự trái pháp luật Khi các bên vi phạm sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu: “Hợp đồng vô hiệu toàn bộ trong các trường hợp sau đây: a) Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội; b) Một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng” (Khoản 1 Điều 15) Đồng thời, pháp lệnh này cũng quy định đường lối xử lý đối với hợp đồng vô hiệu nói chung là không có giá trị pháp lý tại thời điểm giao kết, hậu quả pháp lý của hợp đồng là nếu hợp đồng chưa được thực hiện hoặc thực hiện một phần thì các bên không được tiếp tục thực hiện (Điều 16)

Trong giai đoạn này, Nhà nước không thừa nhận đất đai là một loại tài sản cho nên đất đai không thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán, tất cả các hành vi mua bán đất đai đều bị coi là trái pháp luật NSDĐ không thực sự có quyền đối với thửa đất được giao, họ chỉ được thực hiện một số quyền hạn hẹp với những điều kiện ngặt nghèo, quyền chuyển nhượng QSDĐ đai không được coi là một quyền năng dân sự Các văn bản pháp luật về đất đai thời kỳ này có phần hoàn thiện hơn so với các văn bản trước đây những thời kỳ này, pháp luật về đất đai mới chỉ quan tâm điều chỉnh các quan hệ mang tính chất hành chính

1.3.3 Giai đoạn từ năm 1992 đến nay

Đại hội Đảng lần thứ VI đã đề ra chủ trương chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã tạo

ra bước phát triển mới của đất nước Ngày 15/4/1992, Hiến pháp mới đã được quốc hội thông qua, Hiến pháp vẫn ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) Đồng thời quy định tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ bồi bổ, khai thác hợp

lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ được nhà nước giao theo quy định của Pháp luật (Điều 18) Như vậy, Hiến pháp 1992 đã ghi nhận chủ sử dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ, việc ghi nhận này hoàn toàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, cũng như đáp ứng được nhu cầu của NSDĐ Luật

Đất đai năm 1993 ra đời và có hiệu lực vào ngày 15/10/1993, cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1992, ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, công nhận và đưa đất đai vận động theo cơ chế thị trường tức là đưa QSDĐ vào giao lưu dân sự Quy định này sẽ phát huy hết khả năng của NSDĐ để người sử dụng có thể sử dụng đất

có hiệu quả tốt nhất Luật Đất đai năm 1993 ghi nhận một số quyền năng của NSDĐ như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ (Điều 3), Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên công nhận “đất có giá” Tuy nhiên, những quy định của Luật Đất đai về chuyển nhượng quyển sử dụng đất mới chỉ mang tính nguyên tắc, trên thực tế, việc chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn, trong quá trình thực hiện các quy định của Luật Đất đai ngày càng bộc lộ nhiều điểm hạn chế,

để khắc phục vấn đề này, ngày 28/10/1995, Quốc hội đã thông qua BLDS 1995 có hiệu lực năm 1996 ngày 1/7/1996, lần đầu tiên trong lịch sử pháp luật nước ta, BLDS năm 1995 đã quy định chi tiết về chuyển QSDĐ, mà các văn bản pháp luật trước đây chưa quy định cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ ở được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở, các vấn đề chủ thể, đối tượng, hình thức, quyền và nghĩa vụ của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được BLDS quy định cụ thể, đảm bảo quyền lợi của NSDĐ và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được phép lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường Tiếp đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật góp phần hoàn thiện các quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như: Các quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai năm 1993 (năm 1998 và năm 2001); Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23/9/1999 của Chính phủ quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSD đất và thế chấp, góp vốn bằng QSD đất; Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/l 1/2013, Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa những quy định tiến bộ trong Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật cũ, đồng thời bổ sung thêm nhiều quy định mới phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước góp phần hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ như: Thừa nhận QSDĐ ở là một loại tài sản; QSDĐ ở được tham gia giao lưu dân sự, bước đầu hình thành một thị trường mới trong hệ thống của nền kinh tế thị trường đó là thị trường bất động sản Tiếp đó,

BLDS năm 2015 ra đời, thay thế BLDS năm 2005 ban hành nhiều quy định mới để hoàn thiện hơn nữa các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Mục 7 chương XVI của BLDS năm 2015

Giai đoạn này, pháp luật ghi nhận QSDĐ ở là một loại “tài sản”, QSDĐ ở đã được đưa vào giao lưu dân sự, NSDĐ được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ,

“QSDĐ ở” là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở chứ không phải đất đai như trong thời kỳ phong kiến và thời kỳ đầu đất nước giành độc lập Trong giai đoạn này, trên cơ sở kế thừa những quy định tiến bộ và phát triển những quy định

cũ, quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở dần được hoàn thiện, phần nào đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân

Có thể nói, qua tìm hiểu quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ năm 1945 đến nay, chúng ta thấy được quá trình phát triển của chế định này, qua các thời kỳ, các quy định về vấn đề này ngày càng hoàn thiện hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, đáp ứng được nhu cầu về đất ngày ở ngày càng cao trong giai đoạn hiện nay

1.4 Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân

1.4.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân

Tranh chấp là những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng giữa các bên trong một quan hệ xác định Giải quyết tranh chấp là giải quyết, hoà giải những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột đó, khiến các bên tranh chấp không còn bất đồng, mâu thuẫn với nhau nữa Đó cũng là mục đích cao nhất của việc giải quyết tranh chấp Nhưng không phải lúc nào hoạt động giải quyết tranh chấp cũng đạt được kết quả là hoá giải những bất đồng giữa các bên, bởi khi một bên đạt được lợi ích của mình thì bên kia sẽ không có lợi Đặc biệt tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu liên quan trực tiếp đến một loại tài sản có giá trị rất lớn đối với mỗi người và với toàn xã hội, dung hoà được lợi ích giữa các bên là điều có ý nghĩa vô cùng quan trọng Vì vậy trong quá trình giải quyết tranh chấp này, cơ quan có thẩm quyền không chỉ áp dụng các quy định của pháp luật, chính sách đất đai của Nhà nước qua các thời kỳ

mà còn đặc biệt lưu ý đến phong tục, tập quán ở từng địa phương và quá trình sử dụng đất của người dân để đạt được kết quả giải quyết tranh chấp hợp tình, hợp lý, được các bên tâm phục, khẩu phục, tự nguyện tuân theo và nhận được sự đồng thuận của cộng đồng dân cư

Quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung thông qua việc giải quyết tranh chấp của UBND được coi là hoạt động hành chính và quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của TAND được coi là hoạt động tố tụng Bắt đầu từ khi đương

sự nộp đơn khởi kiện tại TAND, đội ngũ cán bộ, công chức của cơ quan Toà án phải xem xét kĩ nội dung đơn khởi kiện để xác định vụ việc có thuộc thẩm quyền giải quyết của mình hay không? Nếu xét thấy vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của mình thì cần hướng dẫn đương sự nộp đơn và các tài liệu cần thiết để thụ lý vụ

án Kể từ thời điểm này, quá trình giải quyết tranh chấp đất đai của TAND được tiến hành theo đúng các trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định Kết quả của hoạt động giải quyết tranh chấp tại TAND là bản án hoặc quyết định Hiến pháp năm

2013 quy định bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành (Điều 106) Bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật được bảo đảm thi hành bởi sức mạnh cưỡng chế của quyền lực Nhà nước (thông qua cơ quan Thi hành án dân sự), vì vậy hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai của TAND nói chung và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu của TAND nói riêng có ý nghĩa rất lớn

Như vậy, giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu tại TAND

là hoạt động tố tụng của cơ quan Toà án nhằm mục đích giải quyết những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu mà một trong các bên tham gia giao kết hợp

đồng hoặc các bên liên quan nộp đơn khởi kiện yêu cầu tại Toà án Hoạt động tố

tụng của Toà án được thực hiện thông qua hành vi tố tụng của đội ngũ cán bộ, công chức ngành Toà án và phải tuân theo các quy định của pháp luật Kết quả cuối cùng của hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu tại TAND là bản án hoặc quyết định có hiệu lực và được Nhà nước bảo đảm thi hành

1.4.2 Đặc điểm của hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất vô hiệu tại Toà án nhân dân

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu tại TAND vừa mang những đặc điểm chung của giải quyết tranh chấp đất đai, vừa mang những điểm riêng, đặc thù của loại tranh chấp này Hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu tại TAND có một số đặc điểm lưu ý sau đây:

Thứ nhất, về điều kiện thụ lý giải quyết tranh chấp: Vụ việc phải trải qua bước hoà giải tiền tố tụng Đối với hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc TAND thì điều kiện tiền

đề là vụ việc tranh chấp phải được tiến hành hoà giải ở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Đối với các vụ án dân sự, đặc biệt là các vụ việc tranh chấp đất đai, Nhà nước luôn khuyến khích các bên tự hoà giải với nhau hoặc thông qua hoà giải ở cơ sở Trường hợp các bên không hoà giải được thì phải gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để đề nghị hoà giải Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tiến hành hoà giải trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị hoà giải tranh chấp đất đai Sau đó, nếu việc hoà giải tại UBND cấp xã nơi có đất không thành thì các bên tranh chấp mới có quyền yêu cầu TAND hoặc UBND cấp có thẩm quyền giải quyết Lúc này, một trong những tài liệu cần và

đủ để TAND hoặc UBND cấp có thẩm quyền tiếp nhận thụ lý, giải quyết vụ việc tranh chấp chính là Biên bản hoà giải không thành có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải không thành của UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp (Điều 202, 203 Luật Đất đai năm 2013)

Thứ hai, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Trường hợp tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu còn có tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thẩm quyền giải quyết thuộc về TAND Còn tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu mà đương sự có hoặc không có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì mới phân biệt thẩm quyền giải quyết giữa TAND và UBND Mọi tranh chấp đất đai mà đương sự có các giấy

tờ trên thì đương sự có quyền lựa chọn (nhưng chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai) là: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (Điều 203 Luật Đất đai năm 2013)

Đương sự chỉ có thể chọn một trong hai con đường giải quyết tranh chấp, hoặc theo tố tụng dân sự thì nộp đơn đến TAND hoặc theo con đường khiếu nại hành chính thì nộp đơn đến UBND cấp có thẩm quyền Nếu đã chọn phương thức giải quyết nào thì đương sự phải theo đến cùng và chấp nhận kết quả giải quyết của phương thức đó, không được vừa gửi đơn đến UBND giải quyết theo con đường khiếu nại hành chính vừa nộp đơn đến TAND giải quyết theo con đường tố tụng dân sự Tuy nhiên, trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu thì có quyền khiếu nại đến cấp trên hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013) Việc khởi kiện trong trường hợp này là khởi kiện đối với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu (quyết định hành chính) nên đó là một vụ án hành chính và được Toà án giải quyết theo Luật Tố tụng hành chính chứ không phải là vụ án tranh chấp đất đai ban đầu

cơ sở giải quyết giao dịch dân sự vô hiệu, trong đó tồn tại hành vi vi phạm pháp luật

về dân sự và pháp luật về đất đai Nguyên nhân dẫn đến việc hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu cũng là căn cứ để các bên chủ thể yêu cầu TAND giải quyết tranh chấp liên quan được xác định trong các quy định về hợp đồng dân sự cũng như quy định trong pháp luật về đất đai Trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Toà án, việc chỉ ra hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu trong trường hợp nào và giải quyết hậu quả pháp lý trong trường hợp này ra sao luôn là vấn đề không chỉ các bên quan tâm

mà đó cũng là nhiệm vụ trọng tâm của Toà án khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU TẠI TOÀ ÁN NHÂN

DÂN

2.1 Căn cứ xác định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật hiện hành

Như đã trình bày trong Chương 1 của Luận văn, hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu có thể được chia thành hai nhóm đó là hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu toàn

bộ hoặc một phần; hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu tương đối1 Tuy nhiên để đảm bảo sự thống nhất, trong nội dung này, chúng tôi xác định các căn cứ dẫn đến trường hợp hợp đồng chuyển QSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành

2.1.1 Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự

Giao dịch hợp đồng về chuyển QSDĐ là một hình thức cụ thể thể hiện ý chí chủ thể được quy phạm pháp luật dân sự, pháp luật đất đai dự liệu và điều chỉnh Quan hệ pháp luật đất đai là mối quan hệ phát sinh, phát triẻn rất đa dạng, phức tạp trong đời sống xã hội Trước đây, liên quan đến vấn đề này, Điều 146 Nghị định số

181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai năm 2003 có quy định như sau: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại QSDĐ; hợp đồng hoặc văn bản

tặng cho QSDĐ; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; văn bản thừa

kế QSDĐ do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về

thể vấn đề này, nhưng về nguyên tắc muốn quan hệ pháp luật về QSDĐ được xác lập và được pháp luật bảo vệ thì phải thông qua hành vi dân sự và hành vi đó phải

do người có đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện Điều 130 BLDS 2005 quy định:

“Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân

1 Cách phân loại như vậy chỉ mang tính chất tương đối, bởi lẽ trên thực tế nhiều trường hợp các tình tiết đan xen phức tạp thì việc phân loại sẽ gặp khó khăn

sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Toà án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện.” Có thể thấy rằng, các nhà làm luật đã tạo điều kiện cho bên tham gia giao kết hợp đồng là người không đầy đủ năng lực hành vi mà không có người giám

hộ được lựa chọn biện pháp khắc phục hậu quả, có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu hoặc mặc nhiên công nhận Bên đã biết người thực hiện giao kết hợp đồng với mình là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà vẫn giao dịch thì phải bồi thường thiệt hại cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người

bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo yêu cầu của người đại diện của họ

Trong quan hệ chuyển QSDĐ, chủ thể có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, bằng ý chí của mình, có toàn quyền trong việc xác lập, thực hiện, chấm dứt hợp đồng Đối với hợp đồng này, bên cạnh chủ thể là cá nhân thì hộ gia đình cũng là một chủ thể tương đối phổ biến Theo quy định tại Điều 106 BLDS 2005: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh

tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này.” Ở chủ thể là hộ gia đình, năng lực pháp luật và năng lực hành vi phát sinh đồng thời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách là chủ thể Để xác định tư cách chủ thể của hộ gia đình khi tham gia quan hệ chuyển QSDĐ thì phải căn cứ vào điều kiện thực tế tồn tại của hộ gia đình đó, tức là tư cách chủ thể sẽ phụ thuộc vào việc hộ gia đình tham gia hoặc không tham gia vào quan hệ chuyển QSDĐ, phụ thuộc vào mục đích và lĩnh vực giao dịch Theo quy định tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2005, hộ gia đình tham gia vào quan hệ chuyển QSDĐ thì phải được đa số các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đồng ý So với năng lực chủ thể của cá nhân, thì năng lực chủ thể của hộ gia đình do pháp luật quy định có phần hạn chế hơn, tư cách chủ thể của hộ gia đình chỉ được quy định trong một số lĩnh vực như: Chuyển QSDĐ ở, tham gia một số quan hệ khác phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh chung của cả hộ…Tóm lại, những cá nhân, hộ gia đình có đủ năng lực chủ thể (năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự) đều có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển QSDĐ