Tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng pháp luật và thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  - CẦM THỊ THANH HUYỀN TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN QUỲNH NHAI, TỈNH SƠN LA LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI  - CẦM THỊ THANH HUYỀN TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN QUỲNH NHAI, TỈNH SƠN LA LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngành luật : Luật Dân Tố tụng dân Mã số : 8380103 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Minh Tuấn HÀ NỘI – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi.Cáckết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực.Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Học viên thực luận văn Cầm Thị Thanh Huyền DANH MỤC VIẾT TẮT QSDĐ : Quyền sử dụng đất NSDĐ : Người sử dụng đất LĐĐ : Luật đất đai BLDS : Bộ luật dân BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân HĐCNQSDĐ : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.2 Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 12 1.3 Đặc điểm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 14 1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 15 Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất 16 1.7 Tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 31 1.8 Nguyên nhân tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 32 KẾT LUẬN CHƢƠNG 34 Chƣơng ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN QUỲNH NHAI 35 2.1 Những số liệu giải tranh chấp CQSDĐ tòa án huyện Quỳnh Nhai 35 2.2 Khái niệm giải tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nguyên tắc giải tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 37 2.2.1 Khái niệm giải tranh chấp đất đai giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 2.2.2 Các nguyên tắc giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.2.3 Khái quát nguồn pháp luật giải tranh chấp đất đai 38 2.3 Áp dụng pháp luật giải tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 38 2.3.1 Nguyên tắc áp dụng pháp luật 39 2.3.2 Quy trình áp dụng pháp luật giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Quỳnh Nhai 40 2.4 Những hạn chế, bất cập pháp luật thực trạng áp dụng quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 48 2.5 Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: 57 KẾT LUẬN CHƢƠNG 64 Chƣơng GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN QUỲNH NHAI VÀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 65 3.1Các yếu tố thuộc phƣơng diện lập pháp: 65 3.1.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật sách quản lý đất đai 65 3.1.2 Cần sửa đổi số điều liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật Dân 2015 luật Đất đai 2013 66 3.2Các yếu tố phƣơng diện bồi dƣỡng nghiệp vụ 67 3.3 Các yếu tố thuộc phƣơng diện ngƣời tham gia tố tụng giải vụ tranh chấp quyền sử dụng đất 69 3.4 Các yếu tố thuộc phƣơng diện hƣớng dẫn thi hành pháp luật 69 3.5 Về phƣơng diện hƣớng dẫn thi hành pháp luật 70 KẾT LUẬN CHƢƠNG 74 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tư liệu sản xuất chủ yếu quốc gia, tài sản có giá trị lớn cá nhân, hộ gia đình, Nhà nước ta ban hành hệ thống văn đất đai làm sở pháp lý bảo vệ quyền sở hữu quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân Trong chế thị trường, đất đai quyền sử dụng đất hàng hóa lưu thơng thường xuyên dễ dàng, giá trị QSDĐ ngày tăng cao theo nhu cầu thị trường, tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng nước ta vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đất nước ổn định xã hội Tại Việt Nam, đất đai xác định nguồn tài nguyên quan trọng, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần thiếu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Đặc biệt giai đoạn đất đai xem nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội đất nước Vì lẽ đó, đất đai vấn đề Đảng Nhà nước ta trọng Đối với người, việc tác động vào đất đai nhằm tạo giá trị mặt vật chất tinh thần để phục vụ cho nhu cầu sống cần thiết Trong trình tồn tại, người hoạt động tác động cách tích cực thường xuyên đến đất đai nhiều hình thức khác nhằm khai thác hiệu giá trị đất đai Cùng với phát triển không ngừng đất nước mặt, đất đai ngày khẳng định vai trò quan trọng giá trị kinh tế Vì thế, hoạt động liên quan đến đất đai càng trở nên phong phú đa dạng, đáng ý vấn đề dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể sang chủ thể khác, nói, vấn đề mang tính tất yếu xã hội nhà nước ta ban hành, sửa đổi nhiều văn pháp luật qui định vấn đề này, cụ thể như: Luật đất đai năm 1993, 2003, 2013 để điều chỉnh tốt vấn đề phát sinh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo qui định pháp luật, chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Việc chuyển quyền sử dụng đất theo qui định Luật Đất đai 2013 bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ biến Luật đất đai xác định người sử dụng hợp pháp, khơng có tranh chấp có đủ điều kiện theo qui định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Như vậy, người sử dụng đất hợp pháp vừa có quyền khai thác, sử dụng đất cịn chuyển quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường giao dịch bất động sản Tuy nhiên, thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn thị trường giao dịch nhiều vấn đề phức tạp phát sinh xuất phát từ nhiều lý khác từ hiểu biết pháp luật từ lý khác lừa đảo…dẫn đến tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật thường xuyên diễn ra, quyền lợi hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch chưa bảo vệ Vì lẽ đó, việc nghiên cứu tìm hiểu qui định pháp luật vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng qui định vào thực tế vấn đề quan trọng cần thiết, hiểu biết nhận thức đắn qui định pháp luật giúp cho chủ thể tham gia giao dịch tự bảo vệ quyền lợi cách tốt nhất, đồng thời việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng giúp dễ dàng phát hành vi vi phạm pháp luật để kịp thời xử lý bất cập, hạn chế qui định pháp luật để từ hồn thiện văn pháp luật Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản nước ta hoạt động sơi tích cực Đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, Hồ Chí Minh thành phố khác thành phố Sơn La…,các thành phố có thay đổi mạnh mẽ mặt phát triển sở hạ tầng, việc mở rộng toàn diện thành phố làm cho thị trường giao dịch bất động sản nơi diễn nhộn nhịp sơi động Mặt khác, Do sách đất đai Nhà nước ta có nhiều thay đổi, hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh, tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phức tạp, việc lựa chọn đề tài "Tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất- Áp dụng pháp luật thực tiễn giải Tòa án nhân dân huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La” làm luận văn thạc sĩ học viên có ý nghĩa khoa học thực tiễn Tình hình nghiên cứu đề tài Về đề tài có cơng trình nghiên cứu, viết nhà khoa học, chuyên gia trong ngành Tòa án đề cập đến vấn đề tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đấtvà giải tranh chấp đất đai, Đề tài khoa học cấp năm 2001 Toà án nhân dân tối cao, Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai th m quyền giải Tòa án”, Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân”; “Giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tòa án từ thực tiễn Tp Đà Nẵng” Luận văn thạc sỹ luật học Mai Thị Tú Oanh (2008); Ngoài cơng trình nghiên cứu cịn có tạp chí chuyên ngành nghiên cứu khía cạnh vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơng trình nghiên cứu mang tính học thuật chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu độc lập mang tính chất ứng dụng giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất án huyện Quỳnh Nhai cơng trình khoa học có tính thực tiễn cao địa phương miền núi phía Bắc Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nhiên cứu - Nghiên cứu số vấn đề lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nghiên cứu vấn đề phát sinh thực tiễn từ việc từ việc áp dụng qui định pháp luật chuyển nhượng quyền sụng đất địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La * Phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sau: - Một số vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: khái niệm quyền sử dụng đất, khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện có hiệu lực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La - Các loại tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ sách đất đai Đảng Nhà nước 19 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 20 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 21 Nguyễn Viết Tuấn (2010) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, trường Đại học luật TPHCM, Hồ Chí Minh 22 Viện ngôn ngữ (2008), Từ điển tiếng Việt, Nxb Hồng Đức, Hà Nội 23 Phạm Thị Thanh Vân ( 2015), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, trường Đại học Quốc Gia, Khoa Luật ... quán hòa giải 2.3 Áp dụng pháp luật giải tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Trên sở khái niệm áp dụng pháp luật, hiểu: Áp dụng pháp luật giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. dụng đất Chƣơng 2: Áp dụng pháp luật Thực tiễn giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao chất lượng giải tranh chấp. .. nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La - Các loại tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Hướng