Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tư pháp từ thực tiễn địa bàn thành phố cao bằng, tỉnh cao bằng

Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai Giải quyết tranh chấp đất đai trước hết là nội dung quản lý nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC TƯ PHÁP TỪ THỰC TIỄN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC TƯ PHÁP TỪ THỰC TIỄN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đàm Thị Kim Thuyên

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập nghiên cứu tại Trường Đại học Mở Hà Nội, tôi đã hoàn

thành luận văn thạc sĩ với đề tài “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất

đai theo thủ tục tư pháp từ thực tiễn trên địa bàn thành phố Cao bằng, tỉnh Cao Bằng”

Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm, hướng dẫn của các Thầy, Cô, đồng nghiệp, anh chị và các bạn Qua luận văn này, bằng tất cả niềm kính trọng, tôi xin phép được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các Thầy, Cô giáo giảng viên Trường Đại học Mở Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức quý báu trong quá trình học tập tại nhà trường

Đặc biệt tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Hoàng Thế Liên - người Thầy đáng kính đã dạy và hướng dẫn chỉ bảo cho tôi những kiến thức cần thiết, sâu sắc nhất, góp phần quan trọng trong việc hoàn thành luận văn thạc sĩ của tôi

Xin trân trọng cảm ơn các đồng chí Lãnh đạo, đồng nghiệp tại Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cao Bằng, Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, Văn phòng, Phòng tài nguyên môi trường và Phòng thanh tra Ủy ban nhân dân thành phố Cao Bằng đã giúp đỡ, chia sẻ cho tôi những kinh nghiệm thực tế và số liệu, tài liệu quý giá để tôi

có thể hoàn thiện luận văn này

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè, người thân

và những người đặc biệt yêu thương nhất đã luôn dành cho tôi sự động viên, giúp đỡ không thể thiếu trong quá trình học tập, nghiên cứu cũng như hoàn thành luận văn của mình

Xin trân trọng cảm ơn

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đàm Thị Kim Thuyên

MỤC LỤC

Trang

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI

1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp đất đai 6

1.3 Khái niệm, đặc điểm, vai trò và các phương thức giải quyết tranh

1.3.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai 13 1.3.2 Đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai 14 1.3.3 Vai trò của giải quyết tranh chấp đất đai 15 1.3.4 Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tư pháp 16 1.4 Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 20 1.4.1 Khái quát về lịch sử phát triển của pháp luật về giải quyết tranh

chấp đất đai trước và sau khi có Hiến pháp 1980 20 1.4.2 Nội dung của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 26 1.4.3 Quy định về chủ thể có quyền khiếu nại, tố cáo và khiếu kiện tòa án

1.4.4 Quy định về phương thức và chủ thể có thẩm quyền giải quyết

1.4.5 Quy định về thủ tục, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai 30

CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH

2.1 Đặc điểm về địa lý, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng, tỉnh

2.2 Những thuận lợi và khó khăn tác động đến việc giải quyết tranh

chấp đất đai trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 38

2.3 Tình hình tranh chấp đất đai xảy ra trên địa bàn thành phố Cao

2.4 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố

2.5 Bài học kinh nghiệm rút ra từ thực tế kết quả giải quyết tranh chấp

đất đai trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 61

2.5.3 Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra 63

QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

bảng

2.1 Kết quả giải quyết chấp đất đai của UBND ở một số phường,

2.2 Thống kê số vụ tranh chấp QSDĐ xét xử sơ thẩm trong 02

năm (2016-2017) của TAND thành phố Cao Bằng 58

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài tài luận văn

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Không ai có thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với cuộc sống của con người, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội Đặc biệt, khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng cả về

số lượng cũng như mức độ phức tạp Và hiện nay, tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội, các dạng tranh chấp đất đai phổ biến như là tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền

sử dụng đất (QSDĐ); tranh chấp do lấn chiếm đất; tranh chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai trong các vụ án ly hôn Có thể liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở, việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm, việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời và đất đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến

Các tranh chấp đất đai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa phương Tình trạng tranh chấp đất đai diễn ra kéo dài dẫn đến số lượng người dân khiếu kiện ngày càng đông Đây là vấn đề rất đáng được quan tâm Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều mặt của đời sống xã hội, ảnh hưởng đến phong tục đạo đức tốt đẹp của người dân Việt Nam, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội

Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm

ổn định tình hình chính trị, xã hội Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng

được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện, trong đó quy định việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) và Tòa án nhân dân (TAND)

Tuy nhiên, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật

về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai

và việc giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền bằng thực tiễn trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng trong một số năm gần đây, trên cơ

sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay

Nhận thức được tầm quan trọng, tính cấp thiết của vấn đề nêu trên, tôi đã

lựa chọn nghiên cứu đề tài "Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

theo thủ tục tư pháp từ thực tiễn địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng"

làm luận văn thạc sĩ Luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Trong bối cảnh tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp, khó xử lý, tồn đọng, kéo dài, việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập thiếu thống nhất thì tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau, phạm vi khác nhau Cho đến nay đã có khá nhiều công trình nghiên cứu

và các bài viết liên quan đến đề tài này dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến quan điểm khác nhau, kết quả nghiên cứu khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề Liên quan đến

đề tài này, có thể kể đến một số công trình khoa học đã được công bố như:

+ Một số công trình nghiên cứu về tranh chấp đất đai:

Báo cáo tham luận "Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những nguyên

nhân trong quá trình thực thi pháp luật" của GS.TSKH Đặng Hùng Võ; Báo cáo

tham luận "Tình hình tranh chấp khiếu kiện đất đai ở Việt Nam trong thời gian qua"

của tác giả Vũ Ngọc Kích (2008); Báo cáo tham luận "Những dạng tranh chấp đất

đai chủ yếu ở nước ta hiện nay và khuôn khổ pháp luật liên quan" của TS Doãn

Hồng Nhung Các báo cáo này được các tác giả công bố và trình bày tại hội thảo

"Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp",

ngày 08 - 09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuột - Đắk Lắk

+ Một số công trình nghiên cứu về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung

như: Luận văn Thạc sĩ luật học "Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai

2003", của Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sĩ

luật học "Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường tòa án", của Trần Văn Hà (2007), Viện Nhà nước và Pháp luật; Luận văn thạc sĩ luật học Giải quyết tranh chấp

đất đai theo Luật đất đai 2003", của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và

Pháp luật; Luận văn thạc sĩ luật học "Thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai

tại Tòa án nhân dân tỉnh Yên Bái", của Trần Văn Nam (2016), Học viện Khoa học Xã

hội Việt Nam; Luận văn thạc sĩ luật học "Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án,

từ thực tiễn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng", của Nguyễn Thị Hải Thanh (2016),

Học viện Khoa học Xã hội Việt Nam; Doãn Hồng Nhung (2014), Kỹ năng áp dụng

pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà

Nội; Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

bằng tòa án ở nước ta, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội

Qua tìm hiểu về tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài nhận thấy: Nhìn nhận một cách tổng quan thì các công trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức

độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật

về tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai Hiện nay vẫn còn thiếu những công trình nghiên cứu chuyên sâu về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai một cách toàn diện dưới góc độ lý luận và thực tiễn của vấn đề, các công trình nghiên cứu cũng chưa đặt nội dung nghiên cứu trong mối quan hệ giao thoa giữa các ngành luật Đặc biệt, chưa có công trình nào nhận định vấn đề từ

khía cạnh thực tiễn thông qua việc điều tra, thu thập và tổng hợp số liệu ở các địa phương Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi liên tục và nhanh chóng thì các kết quả mà giới khoa học pháp lý nước ta đã đạt được vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích:

Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu những quy định của pháp luật đất đai liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai, thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Trên cơ sở đó chỉ ra những thiếu sót, tồn tại của pháp luật đất đai hiện hành về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; đề xuất các giải pháp nhằm hoàn hiện pháp luật đất đai, nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai trong thời kỳ đổi mới

Nhiệm vụ:

Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

Thứ nhất, phân tích làm rõ những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp

đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, phân loại tranh chấp đất đai; Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc, ý nghĩa giải quyết tranh chấp đất đai

Thứ hai, phân tích và đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai ở

Việt Nam dưới các góc độ sự hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

Thứ ba, từ những phân tích, đánh giá về lý luận và thực tiễn giải quyết tranh

chấp đất đai, luận văn đưa ra định hướng và các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất trên địa bàn thành phố Cao bằng, tỉnh Cao Bằng

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được hoàn thành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật đất đai, vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của TAND và các cơ quan tư pháp trong giai đoạn hiện nay nhằm đáp ứng tốt nhất các yêu cầu trong cải cách tư pháp Quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách tư pháp và chủ yếu là Nghị quyết 49/NQ-TW ngày 02 tháng 6 năm 2005 của

Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020

Để giải quyết các vấn đề do đề tài đặt ra, người viết luận văn sử dụng phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, tổng hợp,

chứng minh, thu thập dữ liệu để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu

6 Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu của đề tài này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số kiến nghị của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng ở nước ta

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh

chấp đất đai

Chương 2: Tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai trên

địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

Chương 3: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh

chấp đất đai

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC TƯ PHÁP

1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp đất đai

1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai

Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng đối với con người, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mỗi quốc gia Cùng với

sự phát triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng phong phú và đa dạng hơn Xuất phát từ lợi ích của cuộc xây dựng và phát triển đất nước, Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết dứt điểm và có hiệu quả những tranh chấp đất đai nảy sinh

Theo khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai 2013: "Tranh chấp đất đai là tranh

chấp quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai"

Theo khái niệm này, đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất Tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ "đơn lẻ" của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác cho đến nay vẫn chưa được chính thức xác định Đã có quan niệm cho rằng, tranh chấp đất đai

"là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất" hoặc "tranh chấp đất đai

là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai"

Tranh chấp đất đai hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất

đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai

Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể

tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và

sử dụng đất đai

Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản

lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân

xử (giải quyết)

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang những đặc điểm đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp kinh tế Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:

Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai

Các chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai

Tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước

Tranh chấp đất đai làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để

1.1.3 Các loại hình tranh chấp đất đai

Thực tế hiện nay, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp Tuy nhiên, căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranh chấp, có thể phân ra thành các nhóm chủ yếu sau:

a Tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất

Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất đai và tranh chấp thừa kế QSDĐ Về bản chất khi giải quyết tranh chấp này tòa án phải xác định QSDĐ thuộc về ai

Các tranh chấp phổ biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp GCNQSDĐ nhưng bị trùng diện tích, người

sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp GCNQSDĐ nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp GCNQSDĐ là không đúng

b Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất

Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu… Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung

Riêng đối với vụ án ly hôn khi các bên đương sự có tranh chấp QSDĐ trong việc xác định tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng, đây không phải thuộc loại quan

hệ tranh chấp đất đai Trong quan hệ ly hôn, Tòa án giải quyết quan hệ trọng tâm là quan hệ mang tính nhân thân, đây là nhóm quan hệ chủ đạo và có ý nghĩa quyết định tính chất và nội dung của quan hệ tài sản Cơ sở pháp lý đề bảo vệ các quyền

và lợi ích hợp pháp của các chủ thể xuất phát chính từ các quan hệ nhân thân trước

c Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có đối tượng là QSDĐ và Tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện các tranh chấp về thừa kế tài sản nói chung

d Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Tranh chấp về tài sản gắn liền với QSDĐ bao gồm: Tranh chấp tài sản về nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà thờ,

tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao

để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác gắn liền với QSDĐ đó Tranh chấp trong trường hợp này có thể là tranh chấp về ai là người có QSDĐ gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về ai là người có QSDĐ gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về các hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất

1.2 Nguyên nhân tranh chấp đất đai

1.2.1 Nguyên nhân khách quan

Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại Ở Miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định

Ở Miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn Trong những năm kháng chiến, Chính phủ

đã tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1949-1950 và năm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977-1978 và năm 1982-1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai

Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý làm cho đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị Dưới góc độ kinh tế, đất đai được coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài Do vậy, Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả

Từ khi nhà đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ

1.2.2 Nguyên nhân chủ quan

1.2.2.1 Về cơ chế quản lý đất đai

Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng, nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật

Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ

hở Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau

Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết Cụ thể:

+ Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt

là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ

cũ để lại Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc

+ Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản

lý đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế

+ Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng hoặc chủ trương sai lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có chủ trương "trả lại đất cũ", trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày càng nhiều

1.2.2.2 Về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai

Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích riêng tư bị kẻ xấu lợi dụng để "đục nước béo cò", thực hiện những âm mưu đen tối, gây mất ổn định xã hội

Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới, một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đất đai của Nhà nước và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình trong nhân dân Đặc biệt, ở những nơi nội bộ mất đoàn kết thì lại lấy vấn đề đất đai làm phương tiện để đấu tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi dụng cơ hội này để bao chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổn định về tình hình chính trị - xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính quyền

1.2.2.3 Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo

Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều lúc còn hữu khuynh, mất cảnh giác Chẳng những hồ sơ đất đai không đầy đủ,

mà việc đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện để hoạt động dễ dàng Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổ chức gây rối,

kích động vi phạm pháp luật thì lúng túng trong xử lý, nương nhẹ trong thi hành pháp luật, không tổ chức được lực lượng quần chúng cốt cán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà trái lại, để quần chúng bị bọn xấu lôi kéo Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành người bị động, phải chạy theo giải quyết những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề

1.2.2.4 Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai

Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động Thực tế áp dụng các chính sách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Người có khả năng sản xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại, người có ruộng đất lại không có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả Tình trạng người nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất để sản xuất

Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong trào hợp tác hóa nông nghiệp như nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã nhỏ lên quy mô hợp tác xã lớn không phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, đặc biệt là đội ngũ cán bộ cơ sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả

Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp được đổi mới, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có một diện tích đất nhất định để sản xuất Do đó đã xuất hiện tư tưởng đòi lại đất để sản xuất Chính sách đất đai chưa phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được giải quyết và xử lý kịp thời

Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành chính không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn

1.2.2.5 Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật

Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng, làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân

Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử dụng đất và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những giải pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp Song trên thực tế khía cạnh này chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng xem xét

1.3 Khái niệm, đặc điểm, vai trò và các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tư pháp

Từ lâu đời, ông cha ta đã có câu "Hôn nhân điền thổ, vạn cố chi thù", ý muốn nói trong xã hội có hai chuyện thường xảy ra khúc mắc, dễ kết thù oán và thù oán lâu nhất là hôn nhân và ruộng đất Điều này cho thấy tính phổ biến và phức tạp của các tranh chấp đất đai đã tồn tại từ lâu và có thể xảy ra ở bất cứ đâu Tính phức tạp, gay gắt của nó không chỉ dừng lại ở khía cạnh tranh chấp tranh chấp dân sự mà còn có thể dẫn đến các vụ án hình sự, thậm chí có thể mang tính chính trị, gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội Vì vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung rất quan trọng và không thể thiếu của pháp luật đất đai

1.3.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai trước hết là nội dung quản lý nhà nước về đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, giữa nhân dân với tổ chức và giữa các tổ chức và giữa các tổ chức sử dụng đất với nhau để qua đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của

chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời, xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Tranh chấp nói chung, tranh chấp đất đai nói riêng, không những ảnh hưởng đến lợi ích của các bên liên quan mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, bởi nó gây nên sự mất ổn định trong xã hội, làm cho chính sách của Nhà nước không thực hiện được Chính vì vậy, pháp luật đất đai cần có những quy định về giải quyết tranh chấp

1.3.2 Đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai

Từ định nghĩa giải quyết tranh chấp đất đai ở trên có thể rút ra các đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Thứ nhất: Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp, một tranh chấp các chủ thể có thể sử dụng nhiều biện pháp như: Tự thương lượng, thỏa thuận với nhau Pháp luật đất đai không quan tâm cách thức họ thỏa thuận thế nào, thương lượng ra sao mà chỉ đưa ra các quy định điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi có sự tham gia của cơ quan nhà nước vào việc giải quyết đó mà thôi Điều này nhằm thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước với tự do ý chí, tự do định đoạt của các chủ thể, Nhà nước sẽ cung cấp một công cụ giải quyết tranh chấp cho họ nếu như họ không có được sự thống nhất Một khi đã có sự tham gia của cơ quan nhà nước thì các quy phạm pháp luật

về giải quyết tranh chấp là cần thiết, bởi lẽ có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũng như chính cơ quan nhà nước mới biết chủ thể nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và giải quyết theo trình tự, thủ tục gì

Thứ hai: Đối tượng của hoạt động giải quyết tranh chấp là tranh chấp đất

đai, trong đó các đương sự yêu cầu cơ quan nhà nước xác định rõ những quyền và nghĩa vụ của các bên đối với khu đất đang bị tranh chấp

Thứ ba: Hệ quả pháp lý của việc giải quyết tranh chấp là quyền và nghĩa vụ

của các chủ thể trong quan hệ đất đai sẽ được làm rõ bằng bản án hoặc quyết định

có hiệu lực của pháp luật

Thứ tư: Đề cao hòa giải, huy động đoàn thể địa phương tham gia

Thứ năm: Liên quan đến nhiều lĩnh vực khác, như: nhà ở, xây dựng… Thứ sáu: Cần phải hiểu phong tục, tập quán địa phương để có cách giải

quyết thỏa đáng

1.3.3 Vai trò của giải quyết tranh chấp đất đai

Thứ nhất, về mặt kinh tế Khi các tranh chấp xảy ra trước hết nó ảnh hưởng

đến tâm lý, thời gian, tiền của của các bên tranh chấp Tiếp đó, nó ảnh hưởng đến hoạt động của các cơ quan nhà nước Các cơ quan nhà nước phải duy trì một bộ máy không nhỏ để giải quyết các tranh chấp đất đai Điều này gây tốn kém cho cả Nhà nước và nhân dân Bên cạnh đó các tranh chấp đất đai có thể làm ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội

Thứ hai, về mặt chính trị Các tranh chấp phát sinh có thể gây ảnh hưởng

xấu, gây mất ổn định tình hình kinh tế, xã hội, làm giảm hiệu quả thực hiện các đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước Hiện nay, các tranh chấp xảy ra nếu không được giải quyết kịp thời, triệt để thì có thể gây mất lòng tin trong nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta

Thứ ba, về mặt xã hội Các tranh chấp này sẽ là nguyên nhân gây nên rạn

nứt trong mối quan hệ tình cảm giữa cha - mẹ, vợ - chồng, anh - em Lợi ích kinh tế

có thể làm lu mờ các chuẩn mực đạo đức xã hội, trong nhiều trường hợp có thể dẫn đến việc phạm pháp hình sự của các bên, kéo theo hàng loạt các phức tạp khác

Như vậy, khi đánh giá tác động của tranh chấp đất đai đối với các mặt của đời sống kinh tế - xã hội, chúng ta càng thấy được mức độ nguy hại của các tranh chấp đất đai cũng như tính cấp bách trong việc giải quyết có hiệu quả các tranh chấp này nhằm ổn định xã hội, tạo đà phát triển cho nền kinh tế của đất nước Việc giải

quyết tranh chấp đất đai chính là nhằm giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội; tăng cường sự đoàn kết trong nội

bộ nhân dân; đồng thời góp phần bảo vệ sự nghiêm minh của pháp luật làm tăng sự tin tưởng của người dân vào sự lãnh đạo của Đảng, sự quản lý của Nhà nước

1.3.4 Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tư pháp

Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: "…Việc giải quyết tranh chấp đất đai là tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân Trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm phạm đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra" [34]

Để quán triệt quan điểm chỉ đạo của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong

thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá: "Việc giải quyết tranh chấp đất

đai trước hết cần tiến hành hoà giải, nếu hoà giải không thành thì đưa ra toà án giải quyết Nhà nước quy định thời hiệu và thời hạn giải quyết các khiếu nại, không

để kéo dài" và Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI về tiếp

tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công

nghiệp theo hướng hiện đại: "Các cơ quan có thẩm quyền phải tập trung giải quyết

kịp thời, dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo đúng quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự; công bố công khai kết quả giải quyết"

Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

1.3.4.1 Giải quyết bằng hòa giải

Hòa giải là việc các bên tiến hành thương lượng giải quyết tranh chấp với

sự hỗ trợ của bên thứ ba là hòa giải viên Phương thức hòa giải cũng là một phương thức giải quyết tranh chấp không chịu sự điều chỉnh của pháp luật, được thực hiện hoàn toàn dựa trên thiện chí của các bên Khi tiến hành hòa giải, các bên được thỏa

thuận lựa chọn ra một bên trung gian, độc lập, có kiến thức, kinh nghiệm và kỹ năng giải quyết tranh chấp để đưa ra các lời khuyên về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên

Ý kiến của hòa giải viên chỉ có tính chất tham khảo Kết quả của phiên hòa giải là

sự thỏa thuận của các bên, không phải của hòa giải viên

Giải pháp phổ biến nhất mà các bên tranh chấp lựa chọn khi giải quyết tranh chấp đất đai là thương lượng với nhau Thứ hai là đề nghị chính quyền can

thiệp (chủ yếu là UBND, gần như không nhờ đến cơ quan thanh tra) Thứ ba là hòa giải với sự có mặt của người thứ ba Ba giải pháp này có sự khác biệt thống kê giữa các khu vực nội thành và ngoại thành Người dân ở khu vực nội thành thiên về biện pháp hòa giải, thông qua thương lượng hoặc với sự có mặt của người thứ ba, trong khi đó người dân ở ngoại thành lại tin cậy hơn vào sự can thiệp của chính quyền

Hòa giải các tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp giải quyết tranh chấp đất đai mang lại hiệu quả và được người dân ưa chuộng bởi lẽ:

Thứ nhất, khác với việc giải quyết các tranh chấp đất đai được thực hiện

thông qua các cơ quan công quyền, hòa giải tranh chấp đất đai không mang tính chất bắt buộc, cưỡng chế thi hành mà thể hiện sự thỏa thuận ý chí của các bên Điều này phù hợp với một trong những nguyên tắc cơ bản của nền kinh tế thị trường là tôn trọng và đề cao quyền tự do kinh doanh của cá nhân

Thứ hai, xã hội truyền thống Việt Nam chịu ảnh hưởng của tư tưởng Nho

giáo Trung Hoa (đề cao tư tưởng "đức trị"), nên người dân (đặc biệt là người dân sống ở khu vực nông thôn) rất coi trọng các giá trị đạo đức Các quan hệ xã hội bị chi phối mạnh mẽ bởi các quy tắc đạo đức, phong tục tập quán truyền thống hơn là các quy phạm pháp luật Hơn nữa, trải qua hàng nghìn năm (kể cả thời kỳ bị các thế lực ngoại bang đô hộ), xã nông thôn Việt Nam vẫn trường tồn bền vững là nơi duy trì, bảo tồn các giá trị đạo đức, văn hóa truyền thống Người dân sống trong các đơn

vị làng, xã luôn có ý thức giữ gìn tình đoàn kết giữa các thành viên trong cộng đồng

và không chấp nhận sự tồn tại của các yếu tố gây tổn hại đến mối quan hệ khăng khít giữa thành viên với cộng đồng Đây chính là môi trường thuận lợi để hòa giải

ra đời và phát huy tính hiệu quả trong việc giải quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng trong nội bộ nhân dân

Thứ ba, một đặc điểm cơ bản xuyên suốt quá trình phát triển văn hóa làng,

xã là vai trò và sự chi phối của dòng họ, của cộng đồng và các tổ chức quần chúng đối với toàn bộ đời sống xã hội nông thôn Việt Nam Trong bối cảnh đó, vai trò và sức mạnh to lớn của dòng họ, các đoàn thể quần chúng ở cơ sở đã ngày càng được phát huy thông qua việc hòa giải những mâu thuẫn, bất đồng trong nội bộ nhân dân Chính vì vậy, việc hòa giải tranh chấp đất đai được Nhà nước, xã hội khuyến khích thực hiện

Thứ tư, một ưu thế của biện pháp hòa giải là tính linh hoạt, mềm dẻo, thủ

tục thực hiện đơn giản, tiện lợi và ít gây tốn kém về vật chất, nên hòa giải thường được người dân (nhất là người dân ở khu vực nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa) sử dụng để giải quyết các tranh chấp đất đai nảy sinh trong xã hội

Trên thực tế, biện pháp hòa giải tranh chấp đất đai thường được áp dụng để giải quyết đối với các vụ việc xảy ra ban đầu mang tính chất đơn giản, không phức tạp và mang lại hiệu quả cao, góp phần vào việc ổn định trật tự an toàn xã hội ở Việt Nam hòa giải tranh chấp đất đai không chỉ được người dân sử dụng mà còn

được Nhà nước khuyến khích thực hiện Các tổ chức hòa giải được thành lập ở cơ

sở có nhiệm vụ hòa giải các bất đồng, mâu thuẫn nhỏ nảy sinh trong nội bộ nhân dân [39] Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh về tổ chức và hoạt động hòa giải nhằm

hướng dẫn và điều chỉnh hoạt động của các tổ chức này Các hòa giải viên thường là những người có phẩm chất, đạo đức, nhân cách tốt và có uy tín đối với nhân dân

1.3.4.2 Giải quyết tranh chấp đất đai bằng hành chính

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 203 và Điều 204 Luật Đất đai 2013 thì đối với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013; quyết định hành chính, hành vi hành vi hành chính về quản lý đất đai quy định tại Điều 204 Luật Đất đai 2013 mà đương sự không đồng ý thì họ có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

Cụ thể, Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định: Trường hợp đương

sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

Điều 204 (Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai) quy định: Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai

Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch ỤBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì

có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

Những người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nêu trên phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành

Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

1.3.4.3 Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án

Toà án nhân dân là một cơ quan nhà nước có chức năng giải quyết tranh chấp Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND được Luật Đất đai năm

2013 quy định rõ ràng và theo hướng ngày càng mở rộng thẩm quyền Theo khoản 1

và khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì TAND không chỉ giải quyết các tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận QSDĐ mà còn giải quyết cả

trường hợp các bên tranh chấp có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai

2013, ngoài cơ quan quản lý hành chính, người dân còn có quyền lựa chọn Tòa án

là cơ quan giải quyết tranh chấp

1.4 Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được coi là một hệ thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau được áp dụng ở cả hai miền Nam - Bắc

Pháp luật đất đai của nước ta có những đặc điểm chủ yếu như sau:

Thứ nhất, pháp luật về đất đai phát triển gắn liền với các giai đoạn lịch sử phát

triển của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thể hiện tập trung nhất đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về cách mạng ruộng đất ở nước ta Pháp luật

về đất đai phát triển và ngày càng hoàn thiện trở thành một hệ thống tương đối hoàn chỉnh, một bộ phận của pháp luật Việt Nam Từ những văn bản hiệu lực chưa cao (Sắc lệnh, Nghị định, Quyết định, Thông tư….) đã ra đời văn bản luật hình thức cao nhất có hiệu lực cao điều chỉnh các quan hệ đất đai ở nước ta, đó là Luật Đất đai

Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về

đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lượng và chất lượng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng

đã được xây dựng và từng bước hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý

và sử dụng đất đai qua các thời kỳ

1.4.1 Khái quát về lịch sử phát triển của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trước và sau khi có Hiến pháp 1980

* Thời kỳ trước khi ban hành hiến pháp 1980, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất canh tác

Thông tư 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và quản lý đất canh tác quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu do chính

quyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa ra Tòa án xét xử"; thẩm quyền giải quyết "tranh chấp địa giới hành chính đất canh tác" do Ủy ban hành chính xã đang quản lý giải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào

xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện thuận lợi hơn quản lý, nếu xen kẽ nhiều xã thì xã nào có nhiều số dân hơn trên đất canh tác quản lý và chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất trên đất canh tác

Như vậy, giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban hành chính các cấp chưa được quy định rõ ràng Thực tế, việc giải quyết các tranh chấp đất đai chủ yếu do Ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ chức nông hội địa phương (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan tư pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất canh tác

* Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp 1980, giai đoạn từ khi Hiến pháp

1980 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời

Hiến pháp 1980 ra đời đã khép lại một chặng đường dài phấn đấu không ngừng của Nhà nước ta nhằm mục tiêu xã hội hóa toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi

cả nước Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp 1980 quy định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" "Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng"

Tuy nhiên, việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có giá, dẫn tới việc chia cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả Cấp xã, cấp phường cũng tham gia vào việc giao đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến song không được giải quyết kịp thời là nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp đất đai trong thời kỳ này Cơ chế quản lý, chính sách của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn này chưa thực sự khuyến khích nông dân và sản xuất nông nghiệp, dẫn đến tình trạng nhiều tập đoàn sản xuất, hợp tác xã làm ăn kém hiệu quả, đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn Do đó, một số các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp đi đến tan rã, đất đai lại có sự chia cấp lại Nhiều gia đình trước kia đã hiến ruộng đất của cha ông

vào các hợp tác xã, nay đòi lại Khi giải quyết các tranh chấp một số địa phương còn thiên về việc sử dụng biện pháp mệnh lệnh hành chính, khiến cho các tranh chấp đất đai không được xử lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo dài

Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hương hỏa, đất thổ cư, tranh chấp đất giữa đồng bào địa phương với những người từ nơi khác đến xây dựng vùng kinh tế mới Tính chất của tranh chấp đất đai thời kỳ này trầm trọng hơn

và gay gắt hơn Tuy vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang nặng tính mệnh lệnh hành chính Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì trệ của nền sản xuất hàng hóa

* Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này là:

- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước lần đầu tiên quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo ngành, theo cấp

- Thông tư 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn việc giải quyết các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp lý

- Thông tư 293-TT/RD ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn việc giải quyết đất canh tác

Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1987 được ban hành đến trước khi Luật Đất đai 1993 ra đời Hiến pháp 1980 cũng như Luật Đất đai 1987 đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Song các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành đã không xác định rõ ràng quyền lợi của người sử dụng đất đã làm hạn chế hiệu quả quả sử dụng đất

Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kể đến chủ trương thực hiện cơ chế quản lý kinh tế mới trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị Mục đích là gắn lợi ích của người lao động với từng mảnh đất được giao,

đã thúc đẩy sản xuất phát triển, người nông dân đã nhận thức rõ những quyền lợi và

nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy được lợi ích thiết thực từ việc

sử dụng đất mang lại Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất trong nội bộ nhân dân tăng nhanh về số lượng Ở một số địa phương, nhất là ở miền Tây và miền Đông Nam

Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra những vụ tranh chấp đất đai gay gắt Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến là: ruộng đất đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị "xáo canh" khi thực hiện khoán sản phẩm; ruộng đất do lâm, nông trường và đơn vị quân đội quản lý nhưng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trước đây đã khai phá; ruộng đất do một

số cán bộ, đảng viên chiếm vì tư lợi Ở khu vực trung du, miền núi, có sự tranh chấp ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại chỗ với đồng bào các địa phương khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới Ngoài ra, còn tồn tại các tranh chấp giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất hương hỏa, đất thổ cư

Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 01/7/1991 (là ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực) Ngoài ra, còn xuất hiện các tranh chấp về nhà

ở khi vợ chồng ly hôn

Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kể trên Nhà nước ta đã ban hành một số văn bản pháp luật như:

- Luật Đất đai 1987 (Điều 21)

- Chỉ thị số 154-HĐHT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47-CT/TƯ của Bộ Chính trị về giải quết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất

- Quyết định số 13-HĐBT ngày 01/02/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thi hành Luật Đất đai

- Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay

là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính

Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp đất đai trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn trong nội

bộ nhân dân, ổn định sản xuất

* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ban hành đến nay Năm 1992, Quốc hội ban hành Hiến pháp năm 1992 thay thế Hiến pháp 1980, để thực hiện các quy định của Hiến pháp năm 1992 về đất đai, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai Sau khi Hiến pháp

1992 ra đời, với các quy định mang tính nền tảng là đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và người sử dụng đất được để lại thừa kế và chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Với định hướng cơ bản đó, Luật Đất đai 1993

ra đời đã mở rộng hơn các quyền của người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế QSDĐ Bộ luật dân

sự năm 1995 thừa nhận hộ gia đình là một đơn vị kinh tế tự chủ, cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự về đất đai Hơn nữa, trong cơ chế kinh tế thị trường, đất đai trở thành tài sản đặc biệt, có giá trị Người sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của bản thân Khi cần, họ có thể đem QSDĐ đai đi thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất Những quy định mới của luật đất đai 1993 đã đảm bảo quyền lợi và phát huy khả năng của người sử dụng đất, khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn

Luật Đất đai 1993 đánh dấu một bước phát triển của quá trình hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai của Nhà nước ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai, giao đất sử dụng không mất tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng các tranh chấp đất

đai Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần được giải quyết

Trước tình hình đó, nhằm hoàn chỉnh thêm một bước các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, đáp ứng yêu cầu của tình hình mới Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung một số điều vào các năm 1998 và 200 Với gần 200 văn bản hướng dẫn thi hành được các cấp, các ngành ở Trung ương đã góp phần đáng kể vào việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm đáp ứng các yêu cầu quản

lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay Trong đó có thể đề cập đến một số các văn bản pháp luật tiêu biểu sau đây:

Thông tư liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của TANDTC, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục Địa chính ngày 28/07/1997 hướng dẫn

về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp QSDĐ theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai

Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của TANDTC, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục Địa chính Hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất;

Luật Đất đai năm 2003;

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Nghị định số 38/2011/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai;

Để thi hành Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như:

Nghị định số 43/2014NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật Đất đai 2013;

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua luật Đất đai số 45/2013/QH13, Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 và thay thế

Luật Đất đai 2003 Đến nay, Chính phủ, các bộ, ngành đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai 2013 quy định:

"1 Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai

2 Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính" [23]

Bên cạnh đó, Điều 203, Luật Đất đai 2013 quy định:

"1 Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2 Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này:

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự" [23]

Như vậy, theo Luật Đất đai 2013, các tranh chấp đất đai tiếp tục được giải quyết song song bằng hai phương thức là cơ chế hành chính và cơ chế tư pháp

1.4.2 Nội dung của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

1.4.2.1 Quy định về nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay Do

đó, để giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến Việc xác định chính xác dạng tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng

nhằm xác định chính xác việc đương sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay thủ tục tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền của TAND hay của UBND, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở

để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp

Việc phân loại quan hệ pháp luật tranh chấp liên quan đến đất đai là vấn đề tương đối Trên thực tế có những vụ án, tính chất của quan hệ pháp luật tranh chấp

có dấu hiệu của tất cả các dạng tranh chấp Để xác định tranh chấp thuộc dạng tranh chấp đất đai nào, ngoài các quy định của luật đất đai cần căn cứ vào các quy định của pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam để xác định ai kiện, kiện ai, kiện về vấn đề gì

và kiện như thế nào để xác định quan hệ pháp luật

Ở Việt Nam hiện nay có các dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau:

- Tranh chấp xác định chủ thể có QSDĐ

- Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về QSDĐ

- Tranh chấp thừa kế QSDĐ

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với QSDĐ

Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải quán triệt các nguyên tắc sau đây

1.4.2.2 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 đã quy định: "Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam" Điều đó khẳng định toàn bộ đất

đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và QSDĐ chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã giành được

1.4.2.3 Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân

Luật Đất đai 1993 ra đời với việc thừa nhận năm quyền năng của người sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ) đã khẳng định tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội

về đất đai Do đó, việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện

để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai Thực

tế đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả kinh tế cao Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai

Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quan trọng và đạt hiệu quả nhất

1.4.2.4 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa

Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích bình ổn các quan hệ xã hội Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của người

dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyền đến cơ cấu sản xuất chung Đồng thời cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo chủ trương của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy"

1.4.2.5 Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa

Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích của người dân

1.4.3 Quy định về chủ thể có quyền khiếu nại, tố cáo và khiếu kiện tòa án về tranh chấp đất đai

Điều 1 Luật Khiếu nại, tố cáo quy định: "Công dân, cơ quan, tổ chức có

quyền khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước khi có căn

cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.Cán bộ, công chức có quyền khiếu nại quyết định kỷ luật của người

có thẩm quyền khi có căn cứ cho rằng quyết định đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình"

Theo Điều 1 Luật Khiếu nại, tố cáo, chủ thể có quyền khiếu nại đó là công dân, cơ quan hoặc tổ chức Theo quy định tại Điều 101 Luật Khiếu nại, tố cáo và Điều 65 Nghị định số 136/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Khiếu nại, tố cáo thì chủ thể có quyền khiếu nại, tố cáo không chỉ

có công dân, cơ quan hoặc tổ chức của Việt Nam mà còn bao gồm cả cá nhân, cơ quan, tổ chức nước ngoài đang sinh sống, học tập và làm việc tại Việt Nam

Theo quy định của Luật thì chủ thể có quyền tố cáo chỉ có thể là công dân, nghĩa là bất kỳ một cá nhân nào trong xã hội mà không bị tước quốc tịch đều có quyền

tố cáo Quyền tố cáo không thuộc về cơ quan, tổ chức trong xã hội Đối với khiếu nại đất đai sẽ là các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai Người khiếu nại phải là người có quyền, lợi ích hợp pháp chịu tác động trực tiếp

bởi quyết định hành chính, hành vi hành chính mà mình khiếu nại Người khiếu nại phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật; trong trường hợp thông qua người đại diện để thực hiện việc khiếu nại thì người đại diện phải theo quy định Người khiếu nại phải làm đơn khiếu nại và gửi đến đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết trong thời hiệu, thời hạn theo quy định của Luật Khiếu nại

1.4.4 Quy định về phương thức và chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

về đất đai

Đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh QSDĐ theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai

1.4.5 Quy định về thủ tục, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai

1.4.5.1 Quy định về thủ tục trình tự hòa giải:

Tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất với nhau mà họ cho rằng, quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm hại, (thông thường

tranh chấp về QSDĐ rơi vào một trong các dạng tranh chấp: Tranh chấp ai là người

có QSDĐ, tranh chấp đòi lại đất do người khác đang sử dụng, tranh chấp từ các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tranh chấp phát sinh từ các quan hệ thừa kế, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất…) Khi có tranh chấp đất đai xảy ra trong cộng đồng dân cư, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên tranh chấp, Nhà nước sẽ tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp đó theo quy định của pháp luật để bảo vệ những quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Việc thực hiện hòa giải căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật hòa giải cơ sở năm 2013

Căn cứ quy định tại Điều 202, Luật Đất đai năm 2013, thì "Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở" Trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm:

(1) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

(2) Thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải Thành phần hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND là chủ tịch hội đồng; đại diện ủy ban MTTQ xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực

đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội nông dân, Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh, Đoàn thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh;

(3) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản,

có chữ ký của chủ tịch hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến phòng tài nguyên và môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo

Đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (gồm các loại giấy như: GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật; giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho