Thực trạng tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân huyện mđrăk, tỉnh đắk lắk

Thực tiễn, việc áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành để giải quyết các tranh chấp đất đai mà một bên hoặc các bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huy

LUẬN HỌC VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Luận văn với đề tài “Thực trạng tranh chấp quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrăk, tỉnh Đắk Đắk” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, kết quả nêu trong luận văn không sao chép của bất cứ ai

Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Trường đại học kinh tế - Luật, Đại học Quốc Gia thành phố Hồ Chí Minh cho tôi được bảo vệ luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thế Dương

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3

3.1 Mục đích nghiên cứu 3

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng nghiên cứu 3

5 Phạm vi nghiên cứu 4

6 Phương pháp nghiên cứu 4

7 Ý nghĩa của luận văn 4

8 Kết cấu của luận văn 4

CHƯƠNG 1 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN M’ĐRĂK, TỈNH ĐẮK LẮK 5

1.1 Việc thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND huyện M’Đrắk 5

1.2 Thực tiễn giải quyết các loại tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk 6

1.2.1 Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6 1.2.2 Giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất 16

1.2.3 Giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất do cấp Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất sai vị trí, cấp chồng lấn, không đúng đối

tượng 20

1.2.4 Giải quyết tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất giữa hai thửa đất liền kề 27

1.2.5 Việc giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn 31

1.2.6 Việc giải quyết các vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất khi GCNQSDĐ ghi cấp cho hộ gia đình 34

1.2.7 Giải quyết tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất lâm nghiệp 37

CHƯƠNG 2 CÁC KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN M’ĐRẮK, TỈNH ĐẮK 40

2.1 Đối với Ủy ban nhân dân các cấp 40

2.2 Về phương diện lập pháp 41

2.3 Về hướng dẫn thi hành pháp luật 42

KẾT LUẬN 48 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là lãnh thổ, tài sản của quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Bằng những phương thức khác nhau, con người luôn tác động không ngừng để tạo ra của cải vật chất, giá trị của đất Để quản lý đất đai phù hợp với từng thời kỳ, Quốc hội ban hành Luật đất đai, sửa đổi, bổ sung qua các thời kỳ và mới nhất là Luật đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) Đó là khung pháp lý điều chỉnh các chủ thể khi tham gia vào quan hệ đất đai

Quá trình sử dụng đất, thực hiện các giao dịch về đất đai, khi có tranh chấp, các chủ thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân để giải quyết Xuất phát từ nhu cầu thực

tế, cần phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung trong việc quản lý, sử dụng, giải quyết tranh chấp để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục cơ bản những hạn chế, thiếu sót mà Luật đất đai trước đó quy định Tuy nhiên, quy luật của sự vận động, phát triển của xã hội, đòi hỏi thực tiễn của người trực tiếp áp dụng pháp luật, giải quyết tranh chấp đất đai giữa các chủ thể là cấp thiết Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tất cả các

vụ án tranh chấp đất đai1, bao gồm tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thực tiễn, việc áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành để giải quyết các tranh chấp đất đai mà một bên hoặc các bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk còn có nhiều vướng mắc, hạn chế, khó khăn và phức tạp Tác giả xét thấy cần thiết phải tìm hiểu, nghiên cứu nhằm phát hiện ra những thiếu sót, bất cập quy định của pháp luật, từ đó đưa ra những kiến nghị giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh phù hợp

1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013

Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Thực trạng tranh chấp đất đai và giải quyết

tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrăk, tỉnh Đắk Lắk” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Tranh chấp đất đai là vấn đề được xã hội quan tâm nhiều, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở cấp độ như Hội thảo, Luận văn, các bài viết tham khảo của các nhà khoa học, nghiên cứu về thực trạng của pháp luật đất đai và thực tiễn áp dụng giải quyết tranh chấp đất đai, có thể kể đến như sau:

Luận văn thạc sĩ “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án từ thực tiễn tại

Tp Đà Nẵng”, tác giả Mai Thị Tú Oanh năm 2008; Luận văn thạc sĩ “ Tranh chấp đất đai ở vùng Tây nguyên và Tây nam bộ”, tác giả Phạm Hữu Nghị, năm 2017;

“Những khó khăn, vướng mắc khi xác định đã cho hay chưa cho trong trường hợp các con đã ở riêng, bố mẹ có giao một số tài sản cho con sử dụng - một số kiến nghị

về hướng giải quyết”, tác giả Tưởng Duy Lượng đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân năm (2007); “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” tác giả Tưởng Duy Lượng, Nhà xuất bản Quốc gia năm (2012); “Bàn về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất”, tác giả Vũ Thị Hồng Yến đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân (năm 2017)

Qua nghiên cứu các công trình nêu trên và các công trình nghiên cứu khác có liên quan, đã khái quát một số vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều góc độ Nhưng ở mỗi địa phương sẽ có đặc thù riêng, tác giả nghiên cứu các quy định của pháp luật áp dụng vào thực tiễn góc độ ở địa phương trong vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai Đến nay, ở địa bàn huyện M’Đrắk chưa có công trình nào nghiên cứu về vấn đề thực trạng tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Nên thực tiễn đòi hỏi phải có đề tài nghiên cứu những vấn đề thực tiễn áp dụng pháp luật có liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, để có thể tìm hiểu một cách có hệ thống, cụ thể, đầy đủ

hơn Từ đó, đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải pháp góp phần giải quyết có hiệu quả tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại một địa phương, cụ thể là huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk Tìm ra những hạn chế, thiếu sót, có những giải pháp hoàn thiện pháp luật, nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước nhằm nhận diện đậm nét vai trò, vị trí của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đặt trong bối cảnh thực hiện Nghị quyết 49 của Bộ chính trị về cải cách tư pháp;

- Tìm hiểu, phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân đặt trong mối quan hệ với thực tiễn áp dụng pháp luật, để chỉ ra những vướng mắc, hạn chế, bất cập giữa lý luận và thực tiễn, để đưa ra các kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này

4 Đối tượng nghiên cứu

- Nghiên cứu, phân tích, luận giải những bản án sơ thẩm xét xử về tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

- Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, trên cơ sở đó chỉ ra những mâu thuẫn, bất cập, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế, từ đó tìm giải pháp để khắc phục và kiến nghị

hoàn thiện pháp luật.

6 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn xem xét, phân tích các quy định của pháp luật, đối chiếu áp dụng trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

để tạo ra kết quả nghiên cứu đề tài

7 Ý nghĩa của luận văn

Luận văn đưa ra những kiến nghị củng cố, bổ sung thêm vào hệ thống các công trình nghiên cứu về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai Tác giả tin tưởng rằng, sẽ góp phần trong việc nâng cao hiệu quả, chất lượng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung và trên địa bàn huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk nói riêng

8 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có 02 chương:

Chương 1: Giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

Chương 2: Các kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

CHƯƠNG 1 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN M’ĐRĂK, TỈNH ĐẮK LẮK

1.1 Việc thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND huyện M’Đrắk 2

Theo số liệu thống kê của Văn phòng TAND huyện M’Đrắk thì trong 5 năm (2013- 2017) Tòa án đã thụ lý và giải quyết các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất

có GCNQSDĐ, cụ thể như sau:

Năm

Số án xét xử

Sơ thẩm

Bản án bị kháng cáo/kháng nghị

Cấp phúc thẩm hủy án (Đơn vị tính: vụ/ tỷ lệ

% hủy án)

Cấp phúc thẩm sửa án (Đơn vị tính: vụ/ tỷ

2 Số liệu thống kê của TAND huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk từ năm 2013 đến năm 2017

sử dụng đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp về ranh giới, một phần hoặc toàn bộ thửa đất; tranh chấp lấn chiếm đất lâm nghiệp) Ngoài ra, TAND cũng thụ lý, giải quyết nhiều vụ tranh chấp đất đai về cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ đòi lại đất khi vợ chồng con trai, con dâu, hoặc con gái con rể ly hôn

Kết quả giải quyết, xét xử án sơ thẩm cho thấy tỷ lệ án bị kháng cáo, kháng nghị là khá cao Hầu hết các vụ án đưa ra xét xử thì đều có kháng cáo, kháng nghị hoặc kháng nghị Giám đốc thẩm Tỷ lệ án bị sửa, hủy tỷ lệ khá cao, bình quân 53,3% (trong đó: hủy 13,3%; sửa 40%/ số án đã xét xử)

Kết quả trên, phản ánh tính chất phức tạp của các vụ án tranh chấp đất đai và những thiếu sót, vướng mắc trong nhận thức việc áp dụng pháp luật, dẫn đến chất lượng xét xử của cấp sơ thẩm, phúc thẩm còn nhiều hạn chế Nguyên nhân do thu thập, đánh giá chứng cứ chưa toàn diện, xác định sai nguồn gốc đất đai tranh chấp, thiếu người tham gia tố tụng, có nhiều vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần Các sai phạm không chỉ giới hạn ở việc áp dụng pháp luật về đất đai mà còn xảy ra

trong quá trình áp dụng pháp luật về tố tụng Điều đó nói lên rằng trong quá trình

TAND giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất còn có những lúng túng nhất định khi áp dụng pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, đường lối chính sách của Nhà nước về đất đai trong từng giai đoạn lịch sử dẫn đến bản án, quyết định của Tòa án còn chưa chính xác, khách quan

1.2 Thực tiễn giải quyết các loại tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến,

đa dạng, sôi động nhất hiện nay, tuy nhiên bên trong cũng ẩn chứa nhiều yếu tố phức tạp Bởi vì, loại giao dịch này gắn liền với tài sản có giá trị và người chuyển nhượng cũng không phải chủ sở hữu của tài sản đó Quyền sử dụng đất là một loại tài sản phải đăng ký khi chuyển nhượng, nhưng nhiều trường hợp khi tiến hành

chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên chỉ có giấy tờ viết tay, nội dung không

rõ ràng, không có xác nhận của chính quyền địa phương Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng làm cho việc giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hết sức khó khăn, lúng túng và xử lý khác nhau

Theo khoản 2 Điều 689 BLDS năm 2005 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” Tại khoản 1 Điều 502 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:“1 Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”

Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý, người dân, tổ chức, chỉ được nhà nước giao quyền sử dụng Để quản lý đất đai có hiệu quả, việc quy định hình thức của hợp đồng liên quan đến đất đai phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực Đây là một trong những điều kiện bắt buộc của hợp đồng theo quy định của pháp luật và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Đó là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất, khi các chủ thể có tranh chấp hợp đồng nó cũng

là căn cứ để cơ quan có thẩm quyết giải quyết

Thực tế trên địa bàn huyện M’Đrắk đã và đang tồn tại việc bên chuyển

nhượng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng các bên chuyển nhượng đất cho nhau chỉ viết giấy tay với nhau, không công chứng hoặc chứng thực, về nội dung ghi sơ sài hoặc từ ngữ không rõ ràng, không ghi về vị trí tứ cận thửa đất và độ dài các cạnh, không mô tả các tài sản trên đất, không tiến hành bàn giao đất trên thực tế…vi phạm về hình thức và cả nội dung, xảy ra khá phổ biến trong các vụ tranh chấp Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án phải thu thập chứng cứ, vụ

án thường kéo dài thời gian, có trường hợp phải xử đi xử lại nhiều lần mà một trong các bên vẫn khiếu nại, ảnh hưởng đến quyền lợi cho một hoặc cả các bên tranh chấp

Ví dụ 1: vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Trần Bá Bình với bị đơn vợ chồng ông Y Min Byă bà H’Ră Niê Nội dung vụ án:

Nguyên đơn (ông Bình) trình bày: năm 1998 vợ chồng ông Y Min Byă bà H’Ră Niê được Ủy ban nhân dân huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSDĐ số

A 634759, theo đó vợ chồng ông Y Min có quyền sử dụng 2.420m2 đất (trong đó, đất thổ cư 400 m2

và 2.020m2 đất màu tại thửa 226a tọa lạc ở buôn M’Bơn, xã EaTrang, huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

Ngày 06 tháng 4 năm 2011, vợ chồng ông Y Min viết giấy tay chuyển nhượng đất cho ông Bình với nội dung “ Vợ chồng Y Min bà H’Ră thống nhất bán cho ông Bình 6m đất mặt đường theo quốc lộ 26 được tính từ phía Bắc giáp đất gia đình ông Y Nghoanh KDăm với giá là 180.000.000 đồng, ông Bình trả trước cho vợ chồng ông Y Min 20.000.000 đồng, số tiền còn lại đến ngày 06 tháng 12 năm 2011, ông Bình phải trả đủ số tiền 160.000.000 đồng cho vợ chồng ông Y Min” Giấy chuyển nhượng đất có buôn trưởng (ông Y Thông ) ký làm chứng Sau khi viết giấy sang nhượng đất, do chưa có điều kiện xây nhà, nên ông Bình vẫn để cho vợ chồng ông Y Min sử dụng diện tích đất đã chuyển nhượng cho ông Bình

Đến cuối năm 2011 ông Bình trả tiếp cho vợ chồng ông Y Min 70.000.000 đồng, nhưng vợ chồng ông Y Min không nhận, mà yêu cầu ông Bình phải trả đủ số

tiền 160.000.000 đồng, nhưng ông Bình chưa có tiền trả

Tháng 11 năm 2012, ông Bình khởi kiện đến Tòa án yêu cầu buộc vợ chồng ông Y Min phải làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Bình

Bị đơn (vợ chồng ông Y Min) trình bày: sự việc nguyên đơn trình bày là đúng, nhưng do nguyên đơn không trả số tiền còn lại theo đúng cam kết cho bị đơn,

mà còn có ý định làm GCNQSDĐ xong để bán đất cho người khác rồi mới trả tiền cho bị đơn Nên bị đơn không chuyển nhượng đất cho nguyên đơn nữa, bị đơn trả lại tiền đã nhận của nguyên đơn nhưng nguyên đơn không nhận Bị đơn yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất được các bên xác lập ngày 06 tháng 4 năm 2011 là vô hiệu

Tại Bản án số 02/2013/DSST ngày 24 tháng 3 năm 2013 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrắk đã xử bác đơn khởi kiện của nguyên đơn (ông Bình), tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất được vợ chồng ông Y Min và ông Bình bên xác lập ngày

06 tháng 4 năm 2011 là vô hiệu

Qua vụ án trên, bản thân nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng do các bên xác lập đã vi phạm điều kiện về cả hình thức và nội dung Hình thức chỉ viết giấy tay, không được chứng thực; nội dung hợp đồng hai bên không ghi về vị trí tứ cận của lô đất, không ghi độ dài các cạnh Ông Bình chưa trả xong tiền sang nhượng đất cho

vợ chồng ông Y Min, và ông Bình cũng chưa nhận đất sang nhượng Quá trình Tòa

án giải quyết vụ án, Tòa án thông báo cho các bên thời gian 1 tháng để các bên hoàn tất hợp đồng sang nhượng đất, nhưng bị đơn không chấp nhận tiếp tục sang nhượng đất cho nguyên đơn Nguyên đơn là người không thực hiện cam kết trả số tiền chuyển nhượng đất cho bị đơn theo đúng thời hạn, nên bị đơn từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng đối với nguyên đơn là do lỗi của nguyên đơn Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền 20.000.000 đồng

Người viết thấy vụ án chưa được giải quyết triệt để, bởi vì đã tuyên bố hợp

đồng vô hiệu thì phải giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là tất yếu Việc giải hậu quả của hợp đồng vô hiệu, còn có sự lúng túng, không thống nhất giữa nhận thức và áp dụng pháp luật Theo quy định của pháp luật, nguyên đơn có quyền thay đổi, bổ sung, rút toàn bộ hay một phần nội dung đơn khởi kiện; bị đơn

có quyền đưa ra yêu cầu phản tố, chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ, một phần yêu cầu của nguyên đơn, đây được xem là quyền định đoạt của đương sự Do các đương sự không yêu cầu Tòa án xem xét hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, nên Tòa án không xem xét là đúng Nhưng nếu không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì không đảm bảo được quyền lợi của một hoặc cả hai bên Theo chúng tôi, hồ sơ vụ án và bản án phải thể hiện được việc Tòa án đã giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu để các đương sự liên hệ đến quyền, nghĩa vụ của mình

Thực tiễn, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, việc đánh giá, xác định mức độ lỗi và bồi thường, giải quyết không thống nhất Việc thanh toán trả lại tiền

đã giao nhận để chuyển quyền sử dụng đất, việc tính lãi của số tiền này cũng giải quyết khác nhau Những công trình, cây cối, hoa lợi, công bồi bổ đất được tính toán

và giải quyết không đơn giản, thường tranh chấp rất gay gắt

Ví dụ 2: vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Mạc Văn Vịnh bà Lương Thị Nhường với bị đơn ông Nông Văn Bít bà Chu Thị Thìn

Theo lời khai của nguyên đơn: Ngày 27/11/1998 vợ chồng ông Vịnh bà Nhường được Ủy ban nhân dân huyện M’Đrắk cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo đó, vợ chồng ông Vịnh có quyền sử dụng 8.925m2 đất màu (đất đồi) Ngoài ra, vợ chồng ông Vịnh bà Nhường tự khai hoang diện tích đất sình và đất đồi

“đồi trước nhà” chưa có GCNQSDĐ liền kề với diện tích đất mà vợ chồng Vịnh đã được cấp GCNQSDĐ Năm 2001 và năm 2002, vợ chồng ông Vịnh bà Nhường thỏa thuận viết giấy chuyển nhượng đất cho ông Bít, cụ thể ba lần như sau:

- Lần 1: ngày 14/4/2001 bà Nhường viết giấy sang nhượng đất và hoa màu

cho ông Bít khoảng 5 sào (5000m2) đất đồi trong thửa 226a với giá là 1.000.000 đồng Giấy chuyển nhượng đất không ghi vị trí, mô mốc ranh giới đất chuyển nhượng

- Lần 2: Ngày 23/5/2001 ông Bít không đồng ý nhận diện tích đất chuyển nhượng lần 1 nữa, mà đổi lấy đất quả đồi “đồi trước nhà” và mua thêm diện tích đất sình khoảng hơn 1 sào chưa có GCNQSDĐ với giá là 5.000.000 đồng Bà Nhường

viết với nội dung“Một đồi trước nhà và diện tích sình chia đôi theo phương thức

cắt ngang phần đất bên đường Một phía giáp ranh với anh Vũ Văn Quang, một phía có một sình cộc cắt chia làm mốc” Do sơ ý, bà Nhường không viết giấy

chuyển nhượng lần 2 thay cho lần 1, và số tiền chuyển nhượng lần 1 được khấu trừ vào lần 2, dẫn đến việc tranh chấp

-Lần 3: Ngày 03/4/2002 vợ chồng ông Vịnh bà Nhường chuyển nhượng cho

vợ chồng ông Bít 1.000m2

có hình “L” trong thửa đất số 226a Sau khi vợ chồng ông Vịnh bà Nhường chuyển nhượng 1.000m2 trong thửa đất số 226a cho ông Bít, ông Bít mượn sử dụng luôn phần diện tích còn lại trong thửa đất số 226a

Vợ chồng ông Vịnh bà Nhường yêu cầu ông Bít trả lại diện tích đất chuyển nhượng lần 1, bởi vì giấy chuyển nhượng lần 2 đã được thay thế lần 1

*Theo lời khai của bị đơn thì: Vợ chồng ông Bít bà Thìn 3 lần nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Vịnh bà Nhường là riêng biệt, không lần nào thay thế cho lần nào Do vợ chồng ông Vịnh bà Nhường chuyển nhượng đất sình cho ông Bít không ghi vị trí, mô mốc như bà Nhường trình bày Mà vị trí, mô mốc ghi trong giấy chuyển nhượng lần 2 chính là mô mốc diện tích đất chuyển nhượng lần 1 Việc chuyển nhượng đất lần 1 và lần 2 là riêng biệt

-Lần 3: Vợ chồng ông Vịnh bà Nhường nói diện tích đất trong thửa 226a có GCNQSDĐ chuyển nhượng lần 1 chưa hết, nay chuyển nhượng hết cho ông Bít, để

bà Nhường làm thủ tục sang tên bìa đỏ cho ông Bít, nhưng bà Nhường không làm

Mỗi lần bà Nhường viết giấy tay chuyển nhượng đất cho ông Bít, các bên đã

giao đất trên thực tế và đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng đất Vợ chồng ông Bít bà Thìn không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Vịnh bà Nhường

* Vụ án đã được Tòa án nhân dân huyện M’Đrăk xét xử tại bản án dân sự sơ thẩm số 03/2012/DSST ngày 14/9/2012 và Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm tại bản án dân sự phúc thẩm số 63/2013/DSPT ngày 18/4/2013 Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả lại đất cho nguyên đơn diện tích đất chuyển nhượng lần 1 với lý do việc nguyên đơn không chuyển nhượng đất cho

bị đơn ở lần 1; Tại Quyết định Giám đốc thẩm số 04/2015/GĐT-DS ngày 30/10/2015 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 63/2013/DSPT ngày 18/4/2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2012/DS-ST ngày 14/9/2012 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrăk, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện M’Đrăk xét xử sơ thẩm với

lý do cấp sơ thẩm và phúc thẩm thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, chưa làm rõ diện tích đất các bên chuyển nhượng giữa các lần mà chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn

là chưa có cơ sở; Ngày 21/7/2016 Tòa án nhân dân huyện M’Đrăk xét xử tại bản án dân sự sơ thẩm số 14/2016/DSST, ngày 30/11/2016 Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm tại bản án số 188/2016/DSPT đã hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 14/2016/DSST ngày 21/7/2016 của Tòa án nhân dân huyện M’Đrăk để giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật với lý do: trong thời gian Tòa án giải quyết vụ án, nguyên đơn dùng GCNQSDĐ thế chấp cho Ngân hàng để vay tiền, Tòa án không đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng; Mặt khác, cấp sơ thẩm cũng chưa thu thập chứng cứ đầy đủ theo Quyết định giám thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng

Vụ án, đã qua 4 lần xét xử (sơ thẩm 2 lần và phúc thẩm 2 lần) và 1 lần bị Tòa

án cấp cao kháng nghị và quyết định hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm lần đầu Quan điểm người viết nhận thấy còn một số hạn chế, thiếu sót của việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được xác minh làm rõ:

* Về hình thức của hợp đồng: Do nhận thức còn hạn chế, các bên giao kết

hợp đồng đều chưa thực hiện hình thức hợp đồng theo quy định của pháp luật Các bên chỉ lập hợp đồng viết tay, không công chứng hoặc chứng thực, đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nên hình thức hợp đồng được coi là vô hiệu Nhưng

vụ án cụ thể này, theo hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao, cũng như pháp luật hiện hành thì hợp đồng này không bị vô hiệu3

Việc chuyển nhượng đất đã tiến hành hơn 10 năm (từ năm 2001 và năm 2002) nhưng đến năm 2012 người chuyển nhượng đất mới khởi kiện để đòi lại quyền sử dụng đất dẫn đến việc tranh chấp kéo dài Cần phải làm rõ từ quy định của pháp luật với thực tiễn về hình thức hợp đồng như sau:

- Như đã nói ở trên, Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005 và pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục công chứng hoặc chứng thực và đăng ký là bắt buộc, mới làm phát sinh hiệu lực Nhưng trên thực tế, tại địa bàn huyện M’Đrắk hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được người dân viết tay chuyển nhượng cho nhau từ người này sang người khác là không ít Nếu xảy ra tranh chấp có được pháp luật công nhận và bảo vệ không, đây là vấn đề còn có những quan điểm khác nhau về vấn đề giải quyết Rất nhiều vụ án, các bên chuyển nhượng đã nhận tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất để sử dụng một phần hoặc toàn bộ Theo hướng dẫn của của TANDTC4

thì “bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc

3 Điều 134 BLDS năm 2005; khoản 2 Điều 117, Điều 129 BLDS năm 2015

4 điểm b.3 khoản b tiểu mục 2.3 mục 2 mục phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TANDTC

bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch” Để xác định diện tích nào xây dựng nhà, trồng cây lâu năm trong diện tích tích đã chuyển nhượng là không dễ Thực tế, phần lớn Tòa án đều công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực

- Từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, giải pháp trên đã được quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” Như vậy, hiệu lực của hợp đồng dân sự vượt rào đối với thủ tục công chứng, chứng thực

và đăng ký, miễn là các bên chứng minh được đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ hoặc toàn bộ nghĩa vụ Theo tác giả TS Vũ Thị Hồng Yến (Đại học luật Hà Nội)5

thì cho rằng theo các Điều 95 Điều 167, Điều 188 của Luật đất năm 2013 và khoản 3 Điều

188 BLDS đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý Do vậy, các bên không tuân thủ thì vô hiệu, nếu thực hiện theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015 thì tác dụng của công chứng và sức mạnh điều chỉnh của pháp luật cũng có nguy cơ mất giá trị, mọi quan hệ sẽ trở nên rối ren, mạnh ai người ấy thực hiện; Nhà nước chỉ chạy theo để hoàn tất thủ tục khi chủ thể thấy cần thiết và các chủ thể khác sẽ rơi vào tình trạng mù mờ về tình trạng pháp lý sắp giao dịch Người viết đồng ý với quan điểm của tác giả, nhưng nếu Tòa

án không công nhận hiệu lực của giao dịch này thì trong tình hình hiện nay còn rối ren, mất ổn định hơn, Tòa án sẽ phải thụ lý một lượng án rất lớn để tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, vì giá đất hiện

5 Tạp chí Tòa án nhân dân số 15 năm 2017

nay ngày càng tăng cao, chủ đất sẵn sàng chịu mọi hậu quả của tuyên bố giao dịch hợp đồng vô hiệu mà họ vẫn có lợi

*Về nội dung hợp đồng: do không tuân thủ về hình thức, nên nội dung của hợp đồng cũng thường có sự mơ hồ, có những thỏa thuận không mô tả rõ ràng về: diện tích đất, vị trí tứ cận, độ dài các cạnh, dùng từ ngữ địa phương, được hiểu theo nhiều nghĩa, tình trạng pháp lý của thửa đất…Dẫn đến mâu thuẫn về nội dung, người viết nêu ra một số vấn đề cần làm rõ như:

- Hiện trạng thửa đất tranh chấp có phải là toàn bộ diện tích được cấp giấy chứng nhận hay không Các đương sự không xác định được cụ thể vị trí diện tích đất tranh chấp đã được cấp GCNQSDĐ đến đâu, để xác định vị trí cố định của diện tích đất tranh chấp Việc xem xét thẩm định tại chỗ, sựphối hợp giữa Tòa án và cơ quan chuyên môn phải chặt chẽ, phải xác định được cụ thể diện tích cố định đất tranh chấp, tránh việc mỗi lần thẩm định lại có kết quả khác nhau Vụ án do không xác định được điểm mốc chuẩn cố định, mỗi lần thẩm định lại có kết quả khác nhau

vì thửa đất đã thay đổi hiện trạng, mục đích sử dụng; ngoài diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ bị đơn còn khai phá thêm diện tích đất chưa được cấp GCNQSDĐ; việc mô tả diện tích đất tranh chấp không rõ ràng dẫn đến bản án khó thi hành cũng

là nguyên nhân bị cấp trên hủy án

- Nội dung viết tay trong hợp đồng chuyển nhượng không rõ ràng trong câu chữ, nhưng Tòa án không thận trọng làm rõ từng nội dung viết trong hợp trong các lần chuyển nhượng Khi thẩm định xem xét tại chỗ, Tòa án phối hợp với cơ quan chuyên môn, không kẻ, vẽ tỷ mỷ sơ đồ từng diện tích đất chuyển nhượng, tranh

chấp mà các đương sự khai có mâu thuẫn Vì vậy, để có căn cứ xác định giấy

chuyển nhượng giữa các lần có mối liên hệ với nhau như thế nào, có thay thế nhau không, và xác định đất tranh chấp là đất chuyển nhượng hay cho mượn, khai phá thêm thì cần phải làm rõ, để có căn cứ xác định có hay không có việc chuyển nhượng thì mới đầy đủ căn cứ để phán quyết Bản án, quyết định của Tòa án cấp trên đã nhận định chỉ ra thiếu sót, cần phải thu thập thêm chứng cứ, nhưng cấp sơ

thẩm lại tiếp tục sơ sài trong việc thu thập chứng cứ; Mặt khác, cũng phải kể đến sự thiếu trách nhiệm của tổ chức Ngân hàng, khi đương sự dùng GCNQSDĐ để thế chấp vay tiền của Ngân hàng, Ngân hàng không kiểm tra thực trạng đất đang do người khác sử dụng và đang có tranh chấp, nhưng Ngân hàng vẫn cho đương sự thế chấp để vay tiền Đây chính là những hạn chế, thiếu sót về nhận thức cũng như sai sót khi thu thập, chứng cứ, tài liệu và đánh giá chứng cứ của Tòa án dẫn đến Bản án

sơ thẩm, phúc thẩm bị hủy nhiều lần

Theo Điều 467 BLDS năm 2005 và theo quy định tại Điều 459 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật; Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho

có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

Theo Khoản 3 Điều 167 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì

“Tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Như vậy, cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất cũng phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới phát sinh hiệu lực

Xuất phát từ tình hình thực tế, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được chia ra trường hai hợp “Tặng cho có điều kiện và tặng cho không có điều kiện”, trên

cơ sở vận dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho Người viết, chỉ đề cập đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện Thực tiễn, giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất rất khó khăn, phức tạp Bởi vì, người dân chưa hiểu rõ trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất; các ứng xử, giao dịch mang nặng tính duy tình, nhất là trong quan hệ gia đình Nhiều trường hợp bố mẹ bên vợ hoặc bên chồng cho vợ chồng đất để sử dụng, khi

vợ chồng ly hôn, bố mẹ đòi lại đất

Khi có tranh chấp xảy ra, nếu chỉ áp dụng đơn thuần các quy định của pháp luật thì thuận lợi cho Tòa án, nhưng chưa thực sự phù hợp với thực tiễn xã hội, do

đó chưa nhận được sự đồng tình ủng hộ về mặt dư luận xã hội Trường hợp thường gặp trong thực tiễn xét xử là tranh chấp giữa gia đình bố mẹ chồng với con dâu, bố

mẹ vợ với con rể Khi con cái kết hôn, cha mẹ cho vợ chồng người con một diện tích đất để làm nhà và đất sản xuất nhưng không lập văn bản Khi con cái ly hôn thì mới xảy ra tranh chấp, việc xác định trường hợp nào thì được coi là đã tặng cho, trường hợp nào thì được coi là chưa tặng cho là một trong những vấn đề có rất nhiều vướng mắc, rất khó giải quyết Đây là vấn đề tồn tại, chưa có văn bản chính thức để áp dụng cho thấu tình đạt lý6 Quá trình giải quyết vụ án còn có nhiều quan điểm về vấn đề này

Cho đến nay các quy định nếu có, chỉ mang tính chất định hướng và hướng dẫn nghiệp vụ trong một số trường hợp như trong kết luận tại Báo cáo tổng kết

ngành Tòa án của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thì: “Đất đã được bố mẹ cho

và vợ chồng người con đã làm nhà ở trên đất đó, thành khuôn viên riêng thì nhà đất

là tài sản chung vợ chồng Trường hợp vợ chồng người con làm nhà trên khuôn viên đất của bố mẹ mà bố mẹ chưa tuyên bố cho họ, nhưng nhà ở của họ đã làm trên một phần đất đó, khi họ ly hôn thì nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, còn đất

là của bố mẹ” 7 Theo kết luận này thì Tòa án xem xét có việc tồn tại quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế hay không, thì không chỉ cân nhắc về mặt hình thức tặng cho (có sự tuyên bố hay không) mà còn cân nhắc trên cả thực tế việc sử dụng đất của đối tượng nhận tặng cho có được thực hiện hay không Thiết nghĩ, đây

6 Tưởng Duy Lượng: “Những khó khăn, vướng mắc khi xác định đã cho hay chưa cho trong trường hợp các con ra ở riêng, bố mẹ giao một số tài sản cho con sử dụng – Một số kiến nghị và hướng giải quyết”, Tạp chí Tòa án nhân dân số 7 và số 8 năm 2007

7 Tòa án nhân dân tối cao: Báo cáo tổng kết của ngành Tòa án năm 2005

cũng là định hướng phù hợp để có những chỉnh sửa phù hợp về mặt pháp lý nhằm giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất có vi phạm về hình thức và thủ tục có thể xảy ra trên thực tế

Ví dụ: Anh Tích và chị Thông kết hôn với nhau năm 1998 Sau khi kết hôn, anh chị chung sống cùng bố mẹ anh Tích ở thôn 3, xã Krông Jing, huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk Do tính tình không hợp nhau, năm 2015 chị Thông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết cho ly hôn, nuôi con Sau khi ly hôn, anh Tích và chị Thông không thỏa thuận được về việc chia tài sản chung của vợ chồng, năm 2016 chị Thông làm đơn khởi kiện đến Tòa án, nội dung vụ án như sau:

Năm 2002, anh chị được bố mẹ anh Tích cho ra ở riêng trên diện tích đất 3.159m2 đã có GCNQSDĐ ở thôn 3 xã Krông Jing, huyện M’Đrắk Diện tích đất có ranh giới, khuôn viên riêng Anh chị đã xây nhà (nhà cấp 4) và trồng cây lâu năm Năm 2014 nhà nước làm đường tránh, đi qua diện tích đất bố mẹ cho anh chị, phân

ra làm hai diện tích, một bên đất có nhà xây và đất màu, một bên là đất trồng cây lâu năm Tiền đền bù giải phóng mặt bằng anh chị nhận, anh chị vẫn sử dụng hai diện diện tích đất này Từ khi bố mẹ anh Tích cho đất vợ chồng anh chị, bố mẹ anh tích không làm hợp đồng cho tặng quyền sử dụng đất Bố mẹ anh Tích cho rằng họ chỉ cho vợ chồng anh chị mượn đất chứ không cho đất anh chị, nay anh chị đã ly hôn thì phải dỡ nhà trả lại đất cho bố mẹ anh Tích Nên xảy ra tranh chấp

Qua các lời khai của các nhận chứng thì nhà bố mẹ anh Tích ở gần diện tích đất vợ chồng anh Tích sử dụng, khi vợ chồng anh Tích xây nhà, bố mẹ anh Tích thường xuyên qua lại để xem xét việc xây nhà, bố mẹ anh Tích không phản đối mà còn nói đã cho đất vợ chồng anh Tích Vợ chồng anh Tích kê khai và nhận tiền nhà nước đền bù tiền giải phóng mặt bằng để làm đường, bố mẹ anh Tích cũng không

có ý kiến gì Ngoài ra, Tòa án cũng xác minh được bố mẹ anh Tích có nhà riêng và anh của anh Tích đã có gia đình cũng có nhà trên diện tích đất riêng biệt Tòa án nhận định: diện tích đất 2.859m2 thuộc quyền sử dụng của bố mẹ anh Tích, bố mẹ anh Tích đã tặng cho chung vợ chồng anh Tích từ năm 2002, được coi là tài sản

chung của vợ chồng anh Tích để chia tài sản cho chị Thông Cụ thể, tại bản án số 08/2016/HNGĐ- ST8

, tuyên: chia cho chị Thông được quyền sở hữu nhà xây cùng các công trình phụ trên diện tích đất 1.280m2, chị Thông phải trả cho anh Tích 190 triệu đồng tiền chênh lệch trị giá tài sản được chia; chia cho anh Tích được quyền

sử dụng 1.579m2

Qua vụ án, người viết có một số quan điểm:

Về mặt lý luận: theo quy định của pháp luật, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Tuy nhiên, thời điểm đăng ký này được hiểu như thế nào, là thời điểm các bên hoàn tất thủ tục đăng

ký thực hiện chuyển quyền hay là thời điểm một trong các bên bắt đầu thủ tục đăng

ký và nộp hồ sơ tiến hành thủ tục và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận…

Ngoài việc pháp luật chưa có quy định cụ thể về thời điểm đăng ký, việc pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất chỉ phát sinh tại thời điểm đăng ký là chưa thực sự phù hợp và có thể khiến các bên khi tham gia giao dịch lợi dụng việc hợp đồng chưa có hiệu lực để tự ý thay đổi quyết định của mình Như vậy, có thể thấy, nếu chỉ coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi thực hiện đăng ký là chưa phù hợp, vì về bản chất sau khi thực hiện đăng ký thì về cơ bản hợp đồng tặng cho đã hoàn thành, nếu chỉ tới thời điểm đó hợp đồng mới có hiệu lực thì việc giải quyết các quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch tặng cho sẽ thiếu cơ sở và khó được bảo vệ

-Về mặt thực tế: việc pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký là còn mơ hồ, chưa cụ thể và phù hợp với thực tế giao dịch dân sự, chưa bảo đảm quyền lợi của các bên trong

8 Bản án Hôn nhân và gia đình số 08/2016/HNGĐ- ST ngày 15 tháng 9 năm 2016 của TAND huyện M’Đrắk

giao dịch Để xác định thời điểm hoặc có tuyên bố hay không có tuyên bố là đã cho con đất là vấn đề có căn cứ là không hề đơn giản Bởi lẽ, trong các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các bên thường lợi dụng các quy định chưa

rõ ràng về thời điểm có hiệu lực của giao dịch làm cơ sở để lập luận bảo vệ quyền lợi của mình Mặc dù, các bên không làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng bên tặng cho QSDĐ mặc nhiên để bên nhận QSDĐ sử dụng, xây nhà kiên cố

để ở riêng và sử dụng đất để trồng cây lâu năm, có khuôn viên riêng Tác giả cho rằng, Tòa án đã căn cứ vào thực tế của việc sử dụng đất của các bên và công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ không bị vô hiệu, là đảm bảo được quyền lợi, nghĩa vụ của các bên là hợp tình, hợp lý

1.2.3. Giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất do cấp Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất sai vị trí, cấp chồng lấn, không đúng đối tượng

Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2009 và mới đây Luật đất đai năm 2013 (quy định tại Điều 95), Điều 71 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 /5/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục, hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu đối với người sử dụng đất

Nhưng thực tế, sự bất cẩn, thiếu trách nhiệm của cán bộ quản lý đất đai ở địa phương trong việc thiết lập hồ sơ địa chính, như không xác minh kiểm tra hiện trạng

sử dụng đất, không đo vẽ ngoài thực tế, không lấy ý kiến các hộ liền kề… dẫn đến cấp sai diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hiện tượng xảy ra không ít ở địa phương huyện M’Đrắk Việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất không chặt chẽ, hồ sơ cấp đất bị thất lạc Vị trí đất được cấp, không có các hộ xung quanh ký giáp ranh Dẫn đến việc cấp đất có sự chồng lấn, không đúng đối tượng, không đúng thực trạng sử dụng đất Có trường hợp đất người này đang sử dụng thì lại cấp cho người khác, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thời

gian dài và họ lấy đó làm căn cứ để lấn chiếm, tranh chấp quyền sử dụng đất Khi xác định nguồn gốc đất tranh chấp, thì đã qua rất nhiều chủ sử dụng đất, không còn

ở địa phương Dẫn đến việc thu thập, đánh giá chứng cứ cũng có nhiều quan điểm khác nhau

Việc đăng ký kê khai đăng ký để được cấp GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý, lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo của chính quyền địa phương, không thực hiện đúng quy trình đo đạc thực địa, việc kê khai, công khai việc xét duyệt của Hội đồng

tư vấn cấp GCNQSDĐ và cán bộ quản lý đất đai còn nhiều bất cập Nên dẫn đến việc cấp CGNQSDĐ sai đối tượng và sai vị trí đất được cấp, dẫn đến xảy ra tranh chấp Sau đây là vụ án minh họa:

Ví dụ 1: vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn vợ chồng ông

Y KLơng Byă bà Phạm Thị Hương bị đơn vợ chồng ông Bùi Văn Phương bà Hoàng Thị Thoi Nội dung vụ án:

Năm 1978, ông Y En Niê (bố của ông Y KLơng) và bà H’ Plỡ (em của ông

Y En) được Nhà nước cấp cho mỗi người một ngôi nhà gỗ trên nền đất mà vợ chồng ông Phương xây dựng nhà hiện nay Vào khoảng năm 1983, ông Y En và bà H’PLỡ bán nhà gỗ, sang nhà sàn gần ranh giới với hàng rào (hiện nay ông Phương đang sử dụng) Đất nền nhà gỗ đã tháo dỡ, ông Y En và bà H’PLỡ không sử dụng từ đó

Năm 1996, ông Y En cho vợ chồng ông Y KLơng bà Hương sử dụng diện tích đất của ông Y En Vợ chồng ông Y Lơng không biết ranh giới sử dụng đất

Năm 1998-1999 ông Y Tũc sử dụng và trồng cây gai làm ranh giới trên một phần đất nền nhà gỗ của ông Y En và của bà HPLỡ , ông Y En và vợ chồng ông Y KLơng không có ý kiến gì Năm 1997 ông Y Tũc chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho vợ ông Phương (theo GCNQSDĐ mà UBND huyện M’Đrắk cấp năm 1994 cho ông Y Tũc 450m2)

Sau khi ông Y En chết (năm 2012), vợ chồng ông Y KLơng tìm được GCNQSDĐ mà UBND huyện M’Đrắk cấp năm 1994 cho ông Y En, theo đó ông Y

En có quyền sử dụng 1.480m2, trong đó vợ chồng ông Y KLơng chỉ sử dụng 450m2, còn vợ chồng ông Phương đang sử dụng 604 m2, ông Xô sử dụng 90 m2

Vợ chồng ông Y KLơng yêu cầu vợ chồng ông Phương phải trả lại diện tích 1.054 m2 (trong đó diện tích UBND huyện M’Đrắk cấp ông Y En Niê là 604 m2, diện tích vợ chồng ông YK Lơng nhận chuyển nhượng của bà H Plỡ là 450 m2)

* Tại Công văn số 163/CV-TNMT ngày 27/6/2016 của UBND huyện

M’Đrăk “Năm 1994 triển khai cho nhân dân đăng ký cấp GCNQSDĐ theo hình thức cấp đồng loạt Hiện trạng sử dụng đất của các hộ không đúng so với GCNQSDĐ đã cấp, đất có sự biến động về ranh giới, nguyên nhân: Do sai số đo đạc bản đồ, việc tự ý mua bán, chuyển nhượng, tặng cho không làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền nên sơ đồ địa chính chưa được chỉnh lý biến động theo hiện trạng Đất được cấp GCNQSDĐ nhưng không xác định đúng ranh giới đã cấp để sử dụng, việc chuyển nhượng, tặng cho không thể hiện vị trí, ranh giới kích thước, diện tích, đo đạc Bản đồ giải thửa năm 1994 độ chính xác không cao, nên khi xem xét giải quyết hoặc cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa

số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên GCNQSDĐ”

Bản sơ thẩm số 18/2016/DSST 9 đã xử: Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của

vợ chồng ông Y KLơng Byă bà Phạm Thị Hương về yêu buộc bị đơn vợ chồng Bùi Văn Phương bà Hoàng Thị Thoi phải trả 1.054m2

đất ở buôn Đức, xã CưM’Ta, huyện M’Đrắk

Bản án sơ thẩm bị nguyên đơn kháng cáo, Viện kiểm sát nhân dân huyện M’Đrắk kháng nghị với lý do: đề nghị cấp phúc thẩm căn cứ vào GCNQSDĐ mà UBND huyện M’Đrắk đã cấp cho ông Y En để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Cấp phúc thẩm, xử y án bản án sơ thẩm10

Tuy nhiên, nguyên đơn căn

9 Bản án Dân sự sơ thẩm số 18/2016/DSST ngày 14/9/2016 của TAND huyện M’Đrắk

10 Bản án Dân sự phúc thẩm số 10/2017/DS-TP ngày 16/01/2017 của TAND tỉnh Đắk Lắk