Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện tam dương, tỉnh vĩnh phúc

Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân: ...

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

TẠI HUYỆN TAM DƯƠNG TỈNH VĨNH PHÚC

NGUYỄN ANH TUẤN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

TẠI HUYỆN TAM DƯƠNG, TỈNH VĨNH PHÚC

NGUYỄN ANH TUẤN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN VĂN CẢNH

HÀ NỘI - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Văn Cảnh Những ý kiến, nhận định khoa học của người khác đều được ghi chú xuất xứ rõ ràng, đầy đủ

Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, chưa từng được công

bố trong bất kỳ công trình nào của các tác giả khác

Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực, chuẩn xác của nội dụng luận văn./

Hà Nội, ngày 25 tháng 9 năm 2018

Tác giả

Nguyễn Anh Tuấn

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Sau Đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đã giảng dạy, chỉ bảo ân cần, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành Luận văn Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Văn Cảnh, người đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình

Tôi xin chân thành cảm ơn Đ/c lãnh đạo và các chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện huyện Tam Dương, Lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Tam Dương; Văn Phòng ĐKĐĐ chi nhánh huyện Tam Dương, đã tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu, số liệu để hoàn thành bản Luận văn này

Để hoàn thành luận văn, tôi còn nhận được sự động viên, khích lệ của bạn bè

và những người thân trong gia đình Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả những tình cảm cao quý đó

Hà Nội, ngày 25 tháng 9 năm 2018

Tác giả

Nguyễn Anh Tuấn

CÁ NHÂN: 8 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò áp dụng pháp luật về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: 8

1.1.1 Khái niệm : 8 1.1.2 Đặc điểm : 14 1.1.3 Vai trò của áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân: 16 1.1.4 Ý nghĩa của việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: 17

1.2 Pháp luật về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: 18

1.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: 18 1.2.2 Đối tượng và điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: 20 1.2.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: 23 1.2.4 Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: 24 1.2.5 Nghĩa vụ của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: 29

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở Việt Nam: 30

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN TAM DƯƠNG, TỈNH VĨNH PHÚC: 37

2.1 Tổng quan về huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc: 37

2.1.1 Điều kiện tự nhiên: 37

2.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội: 38

2.1.3 Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội : 40

2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương: 41

2.2.1 Thực trạng quản lý đất đai: 41

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất: 45

2.2.3 Tình hình biến động đất đai: 47

2.3 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương: 50

2.3.1 Cơ cấu sử dụng đất đất ở nông thôn và đất ở đô thị tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc: 50

2.3.2 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: 51

2.3.3 Thực trạng nguồn nhân lực : 58

2.3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc các năm từ 2003 đến năm 2017: 60

2.4 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc: 67

2.4.1 Đánh giá chung: 67

2.4.2 Một số vấn đề còn tồn tại hạn của hệ thống văn bản pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: 73

2.4.3 Một số hạn chế trong áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: 74

2.4.4 Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế: 77

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN TAM DƯƠNG, TỈNH VĨNH PHÚC: 79

3.1 Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân: 79

3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân: 79

3.1.2 Phương pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật việt nam về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân: 80

3.1.3 Hoàn thiện một số nội dung còn bất cập của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: 82

3.2 Một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc: 87

3.2.1 Giải pháp chung: 87

3.2.2 Giải pháp cụ thể: 88

KẾT LUẬN: 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO: 94

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Tăng trưởng giá trị gia tăng giai đoạn 2001-2005 và 2006-2010: 38 Bảng 2.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Tam Dương giai đoạn 2006-2010: 39 Bảng 2.3: Dân số lao động huyện Tam Dương năm 2012: 40 Bảng 2.4: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Tam Dương năm 2015: 45 Bảng 2.5: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tam Dương năm 2015: 46 Bảng 2.6: Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2000-2010: 48 Bảng 2.7: Kết quả cấp GCN của huyện Tam Dương : 64 Bảng 2.8: Tiến độ cấp GCN của huyện Tam Dương : 66

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và do nhà nước thống nhất quản lý Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản

lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình trên đất

Cùng với sự phát triển sôi động, mạnh mẽ của thị trường đất động sản, thì trong những năm gần đây các vụ việc tranh chấp đất đai ngày càng ra tăng và có chiều hướng phức tạp, việc giải quyết tranh chấp đất đai do thiếu hồ sơ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất rất khó giải quyết đối với các cơ quan nhà nước Vì vậy Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điểm 7 Điều 22 Luật Đất đai 2013, Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 04/4/2013; Chính Phủ ban hành chỉ thị số 05/CT-TTg về việc tập trung chỉ đạo hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vị toàn quốc

Tại huyện Tam Dương tỉnh Vĩnh Phúc việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân mặc dù đã được các ngành các cấp quan tâm nhưng kết quả còn nhiều hạn chế, còn nhiều nguyên nhân tồn tại do chủ quan và khách quan để lại, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

cho hộ gia đình, cá nhân vẫn gặp phải những khó khăn, vướng mắc khó giải quyết theo quy định của pháp luật, thời gian giải quyết thủ tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân còn chậm và kéo dài do nhiều nguyên nhân khác nhau chưa được xem xét giải quyết triệt để Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc, giúp UBND huyện Tam Dương với tư cách đại diện nhà nước sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy nhanh công tác này

Để có nhìn nhận sâu sắc về lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật đất đai

2013 và có các giải pháp hoàn thiện những tồn tại khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất và được thực hiện đầy đủ các quyền lợi và nghĩa vụ về sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn,…và là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước xem xét giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất, giảm thủ tục hành chính theo tinh thần Nghị Quyết số 15/NQ-CP ngày 12/03/2015 của Chính Phủ, quản lý nhà nước về đất đai được chặt chẽ Do những yêu cầu cấp thiết như trên, được sự phân công của khoa Sau Đại Học – Viện Đại

Học Mở Hà Nội, Tác giả quyết định nghiên cứu đề tài: “Thực tiễn áp dụng pháp

luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc” làm đề tài luận văn thạc sỹ

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Trên nhiều phương diện tiếp cận, nhiều công trình nghiên cứu đã đề cập đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Giáo trình Luật đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội (2006); Luật đất đai 2003; Luật đất đai – 2013; Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, luận văn thạc sỹ luật học, trường đại học Luật Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Bàn về khái niệm đăng ký đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2011 Ngoài ra, một số công trình khoa học có liên quan đến lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất; Ths Phạm Thu Thủy ( 2005)

“ Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003”; Ths Dương Thế Côn: “ Những bất cập trong quy định của pháp luật về tranh chấp

và giải quyết tranh chấp đất đai” đăng trên tạp chí dân chủ pháp luật ngày 17/4/2013 Ths Nguyễn Tiến Lộc (2017) “ Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận Đống Đa”; Ths Tống Hoàng Long (2017) “ Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn Thành Phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình; Ths Vũ Đỗ Thu Trang ( 2013) “ Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thực trạng và giải pháp”; Ths Phạm Gia Bảo (2017) “ Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân”

Về cơ bản các công trình nghiên cứu này đã đề cập đến một số vấn đề lý luận

về công tác quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa ra được một số thực trạng trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay và đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung

Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều có những thành quả và đóng góp nhất định trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành, Tuy nhiên, các công trình này nghiên cứu ở phạm vi rất rộng (cả nước, công tác quản lý đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung của các cấp), chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu, khảo sát thực trạng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc

Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình khoa học đã nghiên cứu và công bố Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, chỉ ra những điểm mới, những điểm đã được hoàn thiện

và đạt được, chỉ ra được những hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai 2013 Từ đó đề ra những giải pháp kiến nghị, bổ sung hoàn thiện pháp luật về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian tới

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc Từ đó làm rõ những hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân nói chung và tại tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục địch nghiên cứu trên, Luận văn cần phải giải quyết một số nhiệm vụ sau:

- Nhiệm vụ nghiên cứu là làm rõ một số vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

- Phân tích thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc đánh giá hiệu quả và những tồn tại, hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

- Đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân; giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian tới

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Nghiên cứu các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

- Thực tiễn về áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong phạm vi của đề tài này tôi đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc, từ ngày tái lập huyện Tam Dương (01/9/1998) đến ngày 31/12/2017 từ đó đưa ra các giải pháp để đẩy nhanh

tiến độ cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất cho hộ

gia đình, cá nhân (gọi tắt là cấp giấy CNQSDĐ)

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận nghiên cứu

Để làm rõ các vấn đề nghiên cứu, phương pháp luận nghiên cứu của luận văn là Chủ nghĩa Mác – Lênin về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Các quan điểm của Đảng, Nhà nước ta về áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

5.2 Các phương pháp nghiên cứu truyền thống

- Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn: Phương pháp này được sử dụng

ở tất cả các chương của luận văn Sử dụng lý luận về quy trình lập pháp, thực tiễn pháp luật Việt Nam để phân tích, đánh giá pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân (Chương 1) Kết hợp lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật làm cơ sở đề xuất các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, Tỉnh Vĩnh Phúc (Chương 2, 3)

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong

tất cả các chương của luận văn Cụ thể, là được sử dụng để đi sâu vào tìm tòi, trình bày các hiện tượng, các quan điểm pháp luật và áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, khái quát lại để phân tích, rút ra những cái thuộc về bản chất của các hiện tượng, các quan điểm, quy định và hoạt động thực tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân (Chương 1, Chương 2) Từ đó rút ra các đánh giá, kết luận, kiến nghị và giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện và áp dụng áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc (Chương 3)

- Phương pháp hệ thống hóa: Được sử dụng xuyên suốt toàn bộ luận văn

nhằm trình bày các vấn đề, các nội dụng trong luận văn theo một trình tự, một bố cục hợp lý, chặt chẽ, có sự gắn kết, kế thừa, phát triển các vấn đề, các nội dụng để đạt được mục đích, yêu cầu đã được xác định cho luận văn

- Ngoài ra luận văn còn sử dụng các phương pháp như: phương pháp so sánh luật học, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp,…

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu.

6.1 Ý nghĩa lý luận

Luận văn đã hệ thống hóa, bổ sung thêm lý luận và thực tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc

6.2.Ý nghĩa thực tiễn

- Là nguồn tư liệu tham khảo hữu ích trong quá trình tiếp tục hoàn thiện các quy định trong Luật Đất đai, là các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

- Là những tài liệu hữu ích cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai của UBND huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc tham khảo trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Tam Dương

- Là tài liệu tham khảo hữu ích cho cán bộ, học viên, sinh viên nghiên cứu về

lý luận và thực tiện về việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân nhằm

nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu thành 03 chương với nội dung như sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về pháp luật và thực tiến áp dụng pháp luật

về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤTCHO HỘ GIA ĐÌNH,

CÁ NHÂN

1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò áp dụng pháp luật về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

1.1.1 Khái niệm

1.1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng: Điều 189 Bộ luật dân sự 2015 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì quyền sử dụng: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật [1, tr.54 ] Đây là quyền năng có ý nghĩa thực tế nhất đối với chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tài sản Quyền sử dụng đất: là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên

cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định

Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, còn QSDĐ trực tiếp thuộc về hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sử dụng đất hợp pháp Quyền quản lý đất đai của Nhà nước là quyền của Nhà nước trong việc thực hiện và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai [26, tr.44] Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai bằng hình thức: xây dựng một hệ thống cơ quan quản lý đất đai thống nhất từ Trung ương đến địa phương; ban hành và thực hiện thống nhất trong cả nước một hệ thống chính sách, thể lệ và pháp luật đất đai; tổ chức việc thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện các chính sách, chế độ về đất đai,

xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai [29, tr 59] Khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể khác để khai thác các thuộc tính có từ đất nhằm thỏa

mãn nhu cầu của người sử dụng đất; chính là lúc Nhà nước chuyển giao cho họ quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với diện tích đất đó Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng được gọi là chủ sử dụng và họ có quyền sử dụng thực tế về đất đai

Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất đai một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng đất có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất [29, tr 59] Tuy vậy, Nhà nước vẫn giữ quyền năng tối cao đó là quyền định đoạt về đất đai Trên cơ sở quyền này, Nhà nước quy định rõ ràng mục đích sử dụng đất, quyền lợi và nghĩa vụ mà chủ sử dụng đất đối với Nhà nước; chủ

sử dụng đất luôn luôn phải tuân thủ theo những quy định này Chủ sử dụng đất được

sử dụng đất để làm kinh tế, để ở, để tiến hành sản xuất, kinh doanh; thậm chí được phép cho thuê lại, được để lại thừa kế hoặc chuyển quyền sử dụng của mình cho người khác trong phạm vi quy định của Nhà nước [18, tr 32]

Đối với nước ta, “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [25, Đ 4] Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Có thể hiểu, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai

Như vậy, QSDĐ là một dạng của quyền tài sản, nhưng nó có giá trị pháp lý chuyên biệt so với quyền sử dụng tài sản thông thường Nội dung quyền sử dụng đất bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định được

áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai

1.1.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 khẳng định: “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp ” [25, Đ 3 Khoản 16]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mỗi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [25, Đ 97 Khoản 1] Giấy chứng

nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi giấy chứng nhận) và trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước

190mm x 265mm [5, Đ 3 Khoản 1]

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp của các tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng các loại đất Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất Việc nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thể hiện là Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được

sử dụng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý và là bằng chứng thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia Về phương diện lý luận và thực tiễn cần phân biệt giữa khái niệm “quyết định giao đất” và “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Nếu quyết định giao đất là căn cứ pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng pháp lý xác nhận mối quan hệ đó

là hoàn toàn hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa là giấy tờ hợp pháp để thực hiện các quyền của người sử dụng đất; là điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hôi đất và tài sản có trên đất; là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc cơ quan hành chính nhà nước hoặc thuộc tòa án nhân dân khi có tranh chấp xảy ra và các đương sự yêu cầu phải giải quyết [29, tr 35-36]

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mục đích là để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai; để người sử dụng đất an tâm

khai thác tốt mọi tiềm năng của đất; đồng thời người sử dụng đất phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất đai

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất

1.1.1.3 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai và được quy định trong nhiều văn bản bản quy phạm pháp luật Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều chỉnh chính các hoạt động về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo [27 Trang 15,16 ]

Tại các văn bản hướng dẫn thi hành luật luật đất đai quy định rõ về các chủ thể tham gia quan hệ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các quy phạm pháp luật được ghi nhận trong văn bản pháp luật đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật khác như: Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011 và

thậm chí trong một vài trường hợp cụ thể còn bị điều chỉnh bởi những văn bản hành chính nhất định

1.1.1.4 Khái niệm áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để hiểu được khái niệm “Áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất”, trước hết cần tìm hiểu khái niệm “Thi hành pháp luật” Hiện nay, các nhà nghiên cứu khoa học pháp lý đưa ra nhiều khái niệm, cách hiểu khác nhau về

“ Thi hành pháp luật”[17 Trang 11]

Có quan điểm cho rằng "thi hành pháp luật" là một trong những hình thức thực hiện pháp luật, trong đó chủ thể pháp luật thực hiện nghĩa vụ pháp lí bằng hành

vi tích cực của mình Dưới góc độ này "thi hành pháp luật" đồng nghĩa với "chấp hành pháp luật" và ngoài thi hành pháp luật còn có các hình thức thực hiện pháp luật khác là tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật Trong đó, tuân thủ pháp luật được hiểu là việc chủ thể pháp luật tự kiềm chế mình để không thực hiện hành vi mà pháp luật cấm; sử dụng pháp luật là việc chủ thể pháp luật sử dụng quyền pháp lí và áp dụng pháp luật là việc cá nhân có thẩm quyền hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền vận dụng các quy phạm pháp luật hiện hành cho từng trường hợp cụ thể, đối với cá nhân và tổ chức cụ thể [27 Trang 11]

Quan điểm khác lại cho rằng: “thi hành pháp luật” là những hoạt động của các cá nhân, tổ chức nhằm đưa pháp luật vào cuộc sống và trong trường hợp này nó đồng nghĩa với khái niệm “thực hiện pháp luật”, tức bao gồm cả bốn hình thức nêu trên Quan điểm của tác giả cho rằng sẽ là nghĩa hẹp nếu hiểu khái niệm “thi hành pháp luật” dưới góc độ là “áp dụng pháp luật”.Vì vậy, nên nhìn nhận khái niệm “thi hành pháp luật” dưới góc độ “áp dụng pháp luật” để có cái nhìn rộng hơn, khái quát hơn, toàn diện hơn khi tìm hiểu về khái niệm “áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Theo đó, có thể hiểu “áp dụng pháp luật

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là việc thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức và cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế [27 Trang 12]

“Áp dụng pháp luật” được hiểu là một hoạt động có tính tổ chức, quyền lực nhà nước, do các cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền tiến hành theo trình

tự, thủ tục do pháp luật quy định nhằm cá biệt hóa các quy phạm pháp luật hiện hành vào những trường hợp cụ thể, đối với các cá nhân, tổ chức cụ thể [27] Trong các hình thức thực hiện pháp luật, “Áp dụng pháp luật” được xem là hình thức cơ bản, chủ yếu và quan trọng nhất Phần lớn các quy định của pháp luật chỉ có thể được thực hiện trong thực tế thông qua hoạt động của các chủ thể có thẩm quyền [27 Trang 12]

Theo nguyên tắc chung, Áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động của những cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo trình tự và thủ tục do pháp luật đất đai quy định nhằm cá biệt hoá các quy phạm pháp luật đất đai vào những nội dung quản lý nhà nước về đất đai và cụ thể đối với các cá nhân,

tổ chức cụ thể trong việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai nói chung và

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng [27 Trang 12]

* Phân biệt khái niệm “Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và “Áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Để phân biệt được hai khái niệm này, trước hết cần phân biệt khái niệm “thi hành pháp luật” và khái niệm “áp dụng pháp luật” Như đã phân tích ở trên, thi hành pháp luật theo nghĩa hẹp là một trong bốn hình thức thực hiện pháp luật, trong đó chủ thể pháp luật thực hiện nghĩa vụ pháp lý bằng hành vi tích cực của mình hay nói cách khác là các chủ thể pháp luật chủ động thực hiện nghĩa vụ mà pháp luật quy định

Ví dụ: Chủ sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ

sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chủ sử dụng đất chủ động thực hiện đóng các khoản phí, lệ phí theo quy định tức là chủ sử dụng đất đang thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Và áp dụng pháp luật cũng là một trong bốn hình thức thực hiện pháp luật, nhưng khác với thi hành pháp luật, chủ thể áp dụng pháp luật chỉ có thể là cơ quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền vận dụng các quy phạm pháp luật hiện hành cho từng trường hợp cụ thể, đối với tổ chức, cá nhân cụ thể

Ví dụ: Chủ sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục cấp đăng

ký cấp GCN QSDĐ Khi đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp GCN QSDĐ cho chủ sử dụng đất Hoạt động này được gọi là áp dụng pháp luật Tuy nhiên, nếu chỉ xem xét việc “thi hành pháp luật” theo nghĩa hẹp ở trên sẽ không đủ bao quát, toàn diện khi xem xét về “Áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Nên trong khuôn khổ bài viết này của luận văn, xin được xem xét khái niệm “thi hành pháp luật” theo nghĩa rộng, đồng nghĩa với thực hiện pháp luật, tức bao gồm cả nội dung về áp dụng pháp luật Vì vậy, nội hàm khái niệm “áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” - việc các cơ quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền vận dụng các quy phạm của pháp luật hiện hành, xem xét, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân,

hộ gia đình, đủ điều kiện theo quy định sẽ là một trong những nội dung cơ bản và quan trọng trong khái niệm “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo cách hiểu này [27 Trang 13]

1.1.2 Đặc điểm

Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [25, Đ 97] theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường quy định.Theo quy định của Điều 97, Luật Đất đai 2013, thì

Bộ trưởng BộTài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định thống nhất, cụ thể

về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất [5, Đ 3 Khoản 1]

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân là một chủ trương lớn của Đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là một loại một loại giấy tờ được cấp trên cơ sở một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho

nên nó mang tính chất hành chính rõ rệt; Ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của cá nhân, cơ quan, tổ chức đối với thửa đất; Quyền sử dụng đất được xác định đối với một diện tích đất cụ thể; Là một loại giấy tờ về sở hữu tài sản, theo đó ghi nhận quyền sở hữu một quyền tài sản: quyền sử dụng đất

Khoản 1, Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ tài nguyên & môi trường, quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm bao gồm các nội dung theo quy định như sau [5, Đ 3 Khoản 1]:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được

in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường [5, Đ 3 Khoản 1.a];

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận [5, Đ 3 Khoản 1.b];

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” [5, Đ

3 Khoản 1.c];

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch [5, Đ 3 Khoản 1.d];

- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận [5, Đ 3 Khoản 1.d];

- Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này

do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp [5, Đ 3 Khoản 1.e]

1.1.3 Vai trò của áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là

cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản khác gắn liền với đất có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai,

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất không những buộc người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

mà còn giúp cho hộ gia đình, cá nhân được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi đất; giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm về đất đai; Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường bất động sản và thu được các khoản thu từ cấp quyền

sử dụng đất, giao dịch về quyền sử dụng đất

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là căn cứ xác lập quan hệ

về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình

sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình; Cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản

1.1.4 Ý nghĩa của việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là mong mỏi, nguyện vọng của mỗi người đân bởi lẽ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo

hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng sử dụng đất của mình

Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, với mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì được coi là “chưa an toàn” về mặt pháp lý vì nó sẽ không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường đất động sản Bên cạnh đó, khi phát sinh tranh chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng hơn bao giờ hết, nó là cơ sở để pháp luật bảo vệ người sử dụng đất khi người khác xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của họ Trong trường hợp đất bị nhà nước thu hồi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cũng chính là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật Vì vậy, việc thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo cho các cá nhân, hộ gia đình,

tổ chức đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận theo quy định có ý nghĩa rất lớn đối với người sử dụng đất

Đối với nhà nước, việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cũng đóng một vai trò

vô cùng quan trọng Hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước chỉ thực sự được phát huy khi mà mỗi thửa đất trong phạm vi cả nước đều được cập nhật đầy đủ thông tin

và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó giúp việc đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nên kinh tế nước nhà phát triển Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai

Hơn nữa, thông qua việc cấp GCN QSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn Từ đó, giúp minh bạch, công khai hóa thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy thị trường thị trường bất động sản phát triển chính quy và lành mạnh Vậy nên, việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là hết sức cần thiết, phù hợp với yêu cầu về quản lý nhà nước và tâm tư nguyện vọng của nhân dân

1.2 Pháp luật về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

1.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Điều 98 luật đất đai 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất phải tuân thủ theo các điều kiện của luật định, gồm những điều kiện cụ thể sau:

* Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp theo từng thửa đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó [25, Đ 98 Khoản 1]

*Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người

có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện [25,

Đ 98 Khoản 2]

*Thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật [25, Đ 98 Khoản 3] Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp [25, Đ 98 Khoản 3]

*Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất cấp cho vợ và chồng

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người [25, Đ 98 Khoản 4]

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu [25, Đ 98 Khoản 4]

*Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế và trên giấy tờ theo quy định

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi

so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có [25, Đ 98 Khoản 5]

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực

tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [25, Đ 98 Khoản 5]

1.2.2 Đối tượng và điều kiện cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

1.2.2.1 Đối tượng được cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Căn cứ Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

-Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Pháp luật [25, Đ 99 Khoản 1.a] ;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành [25, Đ 99 Khoản 1.b] ;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền

sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ [25,

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất [25, Đ 99 Khoản 1.đ] ;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế [25, Đ 99 Khoản 1.e] ;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất [25, Đ 99 Khoản 1.g] ;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước [25, Đ 99 Khoản 1.h] ;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có [25, Đ 99 Khoản 1.i] ;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất [25,

Đ 99 Khoản 1.k]

1.2.2.2 Điều kiện được cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do

cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam [25, Đ 100 Khoản 1.a] ;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 [25, Đ 100 Khoản 1.b] ;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất [25, Đ 100 Khoản 1.c] ;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 [25, Đ 100 Khoản 1.d] ;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật [25, Đ 100 Khoản 1.đ] ;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất [25, Đ 100 Khoản 1.e] ;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ [25, Đ 100 Khoản 1.g] ;

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất [25, Đ 100 Khoản 2]

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết

quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật [25,

Đ 100 Khoản 3]

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật [25, Đ 100 Khoản 4]

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [25, Đ 100 Khoản 5]

1.2.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định của Luật đất đai 2013 thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất

được quy định như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [25, Đ 105 Khoản 1]

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [25, Đ 105 Khoản 2]

+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [25, Đ 105 Khoản 3]

1.2.4 Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản gắn liền với đất

Từ điều 97 đến điều 105 Luật đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, nguyên tắc, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất Trong đó, quy định rõ về trình tự, cách thức thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thành phần hồ sơ, số lượng hồ sơ cần phải có, thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật, đối tượng thực hiện thủ tục hành chính, cơ quan

có thẩm quyền giải quyết, lệ phí,

- Về thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận

Thành phần hồ sơ và các mẫu tờ khai khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 8 và Điều 12 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về hồ sơ địa chính, Quyết định

số 890/QĐ-UBND ngày 18/4/2018 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc, về việc công bố bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND huyện, UBND cấp xã thuộc phạm vi, chức năng quản lý của ngành tài nguyên và môi trường Theo đó, chỉ

rõ thành phần hồ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân gồm có:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK [31 Trang 61 ] ;

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31,32,33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc bản chính) [25, Đ 70 Khoản 3.đ]

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải

có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng)

- Thời hạn giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận:

Thời hạn thực hiện thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã giảm so với quy định trước đây Cụ thể: Thời hạn đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu không quá 30 ngày [12.Đ 61.khoản 2a];

- Cách thức giải quyết thực hiện:

Bước 1 Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo

cơ chế một cửa thuộc UBND cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu Thời gian nhận hồ sơ vào các ngày làm việc trong tuần

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ

bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định [31 Trang 65]

Bước 2 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin và sổ

tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện [31 Trang 65] :

* Trường hợp có đề nghị chứng nhận tài sản gắn liền với đất: Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ

về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyện đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; gửi hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai [31 Trang 65]

* Trường hợp không đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gửi hồ sơ đến chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai [31 Trang 65]

- Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những công việc sau:

+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có đề nghị chứng nhận tài sản gắn liền với đất

+ Phối hợp cùng UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định

Bước 3 Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách

nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc Cơ quan thuế có trách nhiệm ra thông báo để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính trong thời hàn không quá 05 ngày làm việc [31 Trang 66]

Bước 4 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau

[31 Trang 66] :

+ Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); + Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc

được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên môi trường trường trình ký cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ

sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên môi trường trường trình ký cấp giấy chứng nhận

Bước 5: Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện công việc sau [31 Trang 66] :

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận + Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 6 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai [31 Trang 66] :

+ Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Trao giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc đã ký hợp đồng cho thuê đất hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính) hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã

Bước 7 Người được cấp Giấy chứng nhận nộp lại bản chính giấy tờ theo quy

định trước khi nhận Giấy chứng nhận Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo sơ đồ sau [31 Trang 67] :

(Đơn cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản

khác gắn liền với đất - Mẫu 04 /ĐK)

UBND xã, Thị Trấn

Văn Phòng ĐKĐĐ chi nhánh huyện Tam Dương

Phòng TN&MT huyện Tam Dương

UBND huyện Tam Dương

- Kiểm tra HS, xác nhận hiện trạng SD đất, xác nhận nguồng gốc SD đất

- Công khai HS, Kết thúc

CK hồ sơ

- Thông báo các TH đủ ĐK cấp GCN và không đử ĐK cấp GCN

-Quyết định cấp giấy CN QSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

- Ký giấy CN QSD đất, quyền sở hữu nhà và tài

1.2.5 Nghĩa vụ của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Điều 6, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có quy định việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cụ thể như sau:

Căn cứ Điều 107 Luật đất đai 2013 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai gồm:

- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền

sử dụng đất; tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có các nghĩa vụ tài chính sau: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, bên bán có nghĩa vụ đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân; bên mua có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ [25 Đ107 khoản 1] Theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC thì lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( không bao gồm các loại phí khác như phí thẩm định, phí trích đo,…) được như sau:

"Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận."

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Thứ nhất: Quy định của các văn bản pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất

Có thể nói các yếu tố ảnh hưởng cơ bản và quan trọng nhất tới việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là các quy định hiện hành của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sở dĩ khẳng định như vậy là vì bản chất việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là việc thực hiện các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên thực tế tại các văn bản pháp luật hiện hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có một số nội dung khó thực hiện, chưa đầy

đủ, chưa rõ ràng hoặc có sự chồng chéo lẫn nhau như:

- Chưa quy định việc xử lý đối với người giao đất không đúng thẩm quyền;

chưa nêu rõ trường hợp không có nhà ở nào thì cấp Giấy chứng nhận với mục đích

đất gì (đất ở hay theo hiện trạng sử dụng?)

- Chưa nêu rõ việc xác định các giấy tờ khác chứng minh việc đã nộp tiền sử dụng đất (ngoài các hóa đơn, phiếu thu, theo quy định) thì bao gồm các giấy tờ nào? Có bao gồm giấy xác nhận của cá nhân, tổ chức đã giao đất không đúng thẩm quyền không? Các giấy tờ chứng minh việc đã nộp tiền để được sử dụng đất này có yêu cầu là bản chính (gốc) hay không? Mặt khác, khi xác định số tiền phải nộp, đủ hay thiếu phải căn cứ bảng giá đất (nếu trong hạn mức) hoặc phải xác định giá đất

cụ thể (nếu vượt hạn mức) thì đối với các trường hợp không có trong bảng giá hoặc phải thuê đơn vị tư vấn xác định giá cụ thể sẽ mất nhiều thời gian, kinh phí thực hiện, ;