Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo trì công trình xây dựng

NGƠ ĐÌNH NGUN KHƠI BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGƠ ĐÌNH NGUYÊN KHÔI * LUẬT KINH TẾ * THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ KHÓA 21 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG Chun ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS HÀ THỊ THANH BÌNH Học viên: NGƠ ĐÌNH NGUN KHƠI Lớp CHL KINH TẾ KHÓA 21 - ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn “Thực tiễn áp dụng pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các nội dung nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, thơng tin tham khảo trích dẫn nguồn gốc rõ ràng Những kết nghiên cứu luận văn chưa tác giả công bố công trình khác Học viên thực luận văn Ngơ Đình Ngun Khơi MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU ………………………….…………………………………….…….…………… .1 CHƯƠNG KẾ HOẠCH VÀ QUY TRÌNH BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG………………………………………………………………………………………………… … 1.1 Kế hoạch bảo trì cơng trình………… ………………………………………………… 1.1.1 Sơ lược quy định pháp luật kế hoạch bảo trì cơng trình………… 1.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật kế hoạch bảo trì cơng trình ………………7 1.1.3 Một số kiến nghị pháp luật kế hoạch bảo trì cơng trình ………………12 1.2 Quy trình bảo trì cơng trình … …………………… ……………………….…… …14 1.2.1 Sơ lược quy định pháp luật quy trình bảo trì cơng trình …………14 1.2.2 Một số bất cập quy định pháp luật quy trình bảo trì cơng trình… 15 1.2.3 Một số kiến nghị pháp luật quy trình bảo trì cơng trình …………….…16 Kết luận chương 1………………………………………………………………….…….…… …18 CHƯƠNG CHI PHÍ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG… …………….…19 2.1 Sơ lược quy định pháp luật chi phí bảo trì cơng trình………… …19 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật chi phí bảo trì cơng trình ………….… …21 2.3 Một số kiến nghị pháp luật chi phí bảo trì cơng trình … ……………….26 Kết luận chương 2…………………………………………………………………….….…….…28 CHƯƠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN VIỆC BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG ………………………………………………………………………….…………………………29 3.1 Sơ lược quy định pháp luật thực bảo trì cơng trình …… …29 3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật thực bảo trì cơng trình ……….……30 3.3 Một số kiến nghị pháp luật thực bảo trì cơng trình …………….…34 Kết luận chương 3……………………………………………………….…………………… 36 PHẦN KẾT LUẬN ……………………………………………………………….…….……………37 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Ở Việt Nam, xây dựng ngành sản xuất vật chất đặc biệt, tạo sở vật chất hạ tầng kỹ thuật cho xã hội, đóng góp lợi nhuận đáng kể cho kinh tế quốc dân giữ vai trò vô cùng quan trọng nghiệp phát triển kinh tế xã hội đất nước Cơng trình xây dựng sản phẩm hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn thời gian sử dụng, tồn tại lâu dài Vì cơng trình xây dựng có tác dụng quan trọng đối với tốc độ tăng trưởng kinh tế, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân xã hội Cơng trình xây dựng sau nghiệm thu đưa vào sử dụng, để cơng trình xây dựng đảm bảo u cầu chất lượng sử dụng suốt thời gian tuổi thọ công trình cơng tác bảo trì cơng trình giữ vai trò vô cùng quan trọng Ngày công tác bảo trì thực quản lý thơng qua biện pháp kỹ thuật pháp lý Trên thực tế, ở nước ta nhiều năm qua thời gian nay, cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng nói chung bảo trì nhà ở nói riêng chưa có quan tâm mức Chúng ta mới coi trọng việc nghiệm thu hoàn thành cơng trình, tổ chức bàn giao đưa cơng trình vào sử dụng Sau cơng trình đã đưa vào khai thác chưa thực tốt việc bảo trì làm cho cơng trình sớm bị xuống cấp Hình ảnh xuống cấp nhanh cơng trình dân dụng đặc biệt khu nhà ở, chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1975 như: khu chung cư cũ tại thành phố Hồ Chí Minh (ví dụ: khu Cư xá Thanh Đa phường 27 quận Bình Thạnh, khu chung cư cũ tại quận 5, quận ), khu chung cư cũ tại Hà Nội (ví dụ: tịa nhà G6A Thành Cơng, nhà A,B Ngọc Khánh ) minh chứng cơng tác bảo trì tại cơng trình xây dựng ở nước ta chưa quan tâm mức Bên cạnh đó, pháp luật bảo trì cơng trình còn số khiếm khuyết dẫn đến việc thực cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng còn bị xem nhẹ, mang tính hình thức, từ đó dẫn đến việc chất lượng cơng trình mau xuống cấp tuổi thọ sử dụng cơng trình giảm theo làm ảnh hưởng đến mơi trường sống người sử dụng cơng trình gây lãng phí tài sản người dân nói riêng xã hội nói chung Ngoài ra, việc áp dụng pháp luật bảo trì cơng trình vào thực tiễn chưa thực tốt, từ đó phát sinh tranh chấp Ví dụ: việc tranh chấp phí bảo trì tại chung cư 4S Riverside Garden; việc tuần hành đấu tranh đòi phí bảo trì cư dân tại chung cư Era Town, chủ đầu tư tòa nhà Keangnam (Hà Nội) trì hoãn khơng bàn giao kinh phí bảo trì… Việc hồn thiện pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng góp phần đảm bảo chất lượng cơng trình ổn định phù hợp với yêu cầu sử dụng, đem lại an toàn cho người thụ hưởng, mà còn mang lại lợi ích kinh tế, xã hội,… bảo đảm ổn định, bền vững cho phát triển xã hội Ngoài ra, thân tác giả người đã công tác chuyên môn lĩnh vực xây dựng gần 20 năm, đó tác giả nhận thấy tầm quan trọng việc hoàn thiện pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng, nên tác giả định chọn đề tài “Thực tiễn áp dụng pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng” làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay, theo tìm hiểu tác giả có cơng trình nghiên cứu pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng tại Việt Nam Đến nay, mới có vài viết khía cạnh pháp lý việc quản lý chất lượng cơng trình xây dựng thi công xây dựng hoặc nghiên cứu bảo hành cơng trình xây dựng bao gồm: Bùi Quang Phong (2015), Pháp luật quản lý chất lượng cơng trình xây dựng có sử dụng vốn nhà nước, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM Hồ Diệu Thúy (2015), Bảo đảm cạnh tranh đấu thầu xây dựng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM Đỗ Quang Thuần (2008), Pháp luật bảo hành cơng trình xây dựng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM Đỗ Phi Hùng (2017), “Một số nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng liên quan đến công tác quản lý nhà nước xây dựng”, Tạp chí Sài gịn Đầu tư Xây dựng, số tháng 1+2, tr.52-56 Nguyễn Quốc Hùng (2017), “Quản lý chất lượng bảo trì cơng trình q trình khai thác sử dụng”, Tạp chí Sài gòn Đầu tư Xây dựng, số tháng 1+2, tr.98-101 Nguyễn Văn Hiệp (2017), “Minh bạch hóa tích hợp tự động hóa quy trình đầu tư xây dựng”, Tạp chí Sài gịn Đầu tư Xây dựng, số tháng 1+2, tr.75-78 Nguyễn Thanh Xuyên (2017), “Một số biện pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước chất lượng cơng trình xây dựng”, Tạp chí Sài gòn Đầu tư Xây dựng, số tháng 1+2, tr.59-62 Các cơng trình nêu trên chủ yếu nghiên cứu pháp luật quản lý chất lượng cơng trình, đấu thầu cơng trình bảo hành cơng trình, hoặc kỹ thuật xây dựng bảo trì cơng trình mà khơng sâu vào nghiên cứu pháp luật bảo trì cơng trình Hiện nay, chưa có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu quy định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng thực tiễn thực thi quy định Vì việc nghiên cứu sâu lĩnh vực điểm mới đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu quy định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng thực tiễn áp dụng pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng tại Việt Nam Trên sở đối chiếu luật thực định thực tiễn áp dụng luật bảo trì cơng trình xây dựng, luận văn bàn vấn đề còn vướng mắc quy định pháp luật, theo đó tác giả đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng Giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài tập trung vào pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng dân dụng nhà theo Luật Xây dựng Luật Nhà ở hành Phương pháp nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu:  Phương pháp phân tích, tổng hợp: dựa cở sở tài liệu văn luật thực định, số liệu thực tiễn áp dụng luật, thông tin thu thập được, tác giả tiến hành phân tích để tìm điểm cần thiết phục vụ cho việc nghiên cứu, sau đó tổng hợp đúc kết thành ý phục vụ cho đề tài  Phương pháp thống kê, hệ thống: tác giả sử dụng phương pháp nhằm mục đích thống kê, hệ thống văn pháp luật, số liệu thực tiễn cách có khoa học nhằm đảm bảo đồng bộ, thống xuyên suốt luận văn  Phương pháp so sánh, đối chiếu: Trên sở phân tích quy định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng, tác giả tiến hành so sánh, đối chiếu với thực tiễn áp dụng luật nhằm đưa giải pháp hồn thiện quy định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng Dự kiến kết nghiên cứu địa ứng dụng kết nghiên cứu (Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài)  Tác giả mong muốn luận văn góp phần hoàn thiện quy định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng  Ngoài ra, kết nghiên cứu đề tài có thể dùng làm tài liệu tham khảo phục vụ cho việc học tập, nghiên cứu pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng Bố cục luận văn Phần mở đầu Chương Kế hoạch quy trình bảo trì cơng trình xây dựng Chương Chi phí bảo trì cơng trình xây dựng Chương Tổ chức thực việc bảo trì cơng trình xây dựng Phần kết luận CHƯƠNG KẾ HOẠCH VÀ QUY TRÌNH BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.1 Kế hoạch bảo trì cơng trình 1.1.1 Sơ lược quy định pháp luật kế hoạch bảo trì cơng trình Bảo trì cơng trình u cầu bắt buộc theo pháp luật để đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng Bảo trì nhà ở việc tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ sửa chữa có hư hỏng nhằm trì chất lượng nhà ở1 Bảo trì cơng trình xây dựng tập hợp cơng việc nhằm bảo đảm trì làm việc bình thường, an tồn cơng trình theo quy định thiết kế trình khai thác sử dụng Nội dung bảo trì cơng trình xây dựng có thể bao gồm một, số hoặc tồn cơng việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng sửa chữa cơng trình khơng bao gồm hoạt động làm thay đổi công năng, quy mơ cơng trình (Khoản 13 Điều Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình) Điều 126 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 Quốc Hội 13 (sau viết tắt Luật Xây dựng 2014) quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình có trách nhiệm bảo trì cơng trình xây dựng, máy, thiết bị cơng trình Việc bảo trì cơng trình xây dựng bao gồm hoạt động sau: sửa chữa, thay phục hồi chức năng, đảm bảo tuổi thọ an tồn, nhằm trì khả chịu lực, mỹ quan, dễ sử dụng hoặc vận hành phận, hạng mục cơng trình đã hoạt động theo chu kỳ thời gian quy định Thời hạn bảo trì cơng trình tính từ ngày nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng hết hạn sử dụng2 Điều 37 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình (sau viết tắt Nghị định 46/2015/NĐ-CP) quy định cụ thể giai đoạn bảo trì cơng trình bao gồm: lập phê duyệt quy trình bảo trì cơng trình xây dựng; lập kế hoạch dự tốn kinh phí bảo trì cơng trình xây dựng; thực bảo trì quản lý chất lượng cơng việc bảo trì; đánh giá an tồn chịu lực an tồn vận hành cơng trình; lập quản lý hồ sơ bảo trì cơng trình xây dựng Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình xây dựng có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng sở quy trình bảo trì phê duyệt Khoản 11 Điều Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội khóa 13 Lương Xuân Hùng (2009), Giáo trình quản lý hoạt động xây dựng, NXB Đại học quốc gia TP.HCM, tr69 trạng cơng trình Kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng lập năm kế hoạch bảo trì bao gồm: tên cơng việc; thời gian thực hiện; phương thức thực hiện; chi phí thực hiện3 Đối với người có hành vi vi phạm không lập, phê duyệt kế hoạch bảo trì cơng trình bị chế tài với mức phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng (Khoản Điều 17 Nghị định 121/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở, sau gọi tắt Nghị định 121/2013/NĐCP) Khoản Điều 33 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (sau viết tắt Thông tư số 02/2016/TT-BXD) quy định chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung để hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua Ban quản trị chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua cho lần Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư để trì chất lượng nhà ở bảo đảm an tồn q trình sử dụng Việc bảo trì phần sở hữu riêng khơng làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng chủ sở hữu khác hệ thống cơng trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: phần diện tích hộ cơng nhận sở hữu riêng; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: phần diện tích còn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng; hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thơng tin liên lạc, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hỏa…và phần khác không thuộc phần sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư.5 Khoản Điều 39 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình quy định Khoản Điều 11 Khoản Điều 32 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Điều 100 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội khóa 13