KẾ HOẠCH VÀ QUY TRÌNH BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Kế hoạch bảo trì công trình
1.1.1 Sơ lược các quy định pháp luật về kế hoạch bảo trì công trình
Bảo trì công trình xây dựng là yêu cầu pháp lý nhằm duy trì chất lượng và an toàn cho công trình Việc này bao gồm các hoạt động như kiểm tra, bảo dưỡng, và sửa chữa định kỳ, không bao gồm thay đổi công năng hay quy mô công trình Chủ sở hữu hoặc người quản lý có trách nhiệm bảo trì công trình theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 46/2015/NĐ-CP Thời gian bảo trì được tính từ ngày nghiệm thu cho đến khi hết hạn sử dụng Các giai đoạn bảo trì bao gồm lập quy trình, dự toán kinh phí, thực hiện bảo trì, đánh giá an toàn, và quản lý hồ sơ bảo trì.
Chủ sở hữu hoặc người quản lý công trình xây dựng có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì dựa trên quy trình bảo trì đã được phê duyệt.
1 Khoản 11 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội khóa 13
Theo Lương Xuân Hùng (2009), kế hoạch bảo trì công trình xây dựng cần được lập hàng năm và bao gồm các nội dung như tên công việc, thời gian thực hiện, phương thức thực hiện và chi phí thực hiện Việc không lập hoặc phê duyệt kế hoạch bảo trì sẽ bị xử phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng theo Khoản 2 Điều 17 Nghị định 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ, quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng và quản lý công trình.
Khoản 2 Điều 33 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (sau đây viết tắt là Thông tư số 02/2016/TT-BXD) quy định chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung để hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua Ban quản trị chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua cho các lần kế tiếp Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư 4 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích căn hộ được công nhận là sở hữu riêng; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa…và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư 5
3 Khoản 1 Điều 39 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình quy định
4 Khoản 2 Điều 11 và Khoản 1 Điều 32 của Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
5 Điều 100 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội khóa 13
Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm: việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư Ngoài ra, pháp luật nhà ở quy định bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư 6 Ngoài ra, Điều 7 Thông tư 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ (sau đây gọi tắt là Thông tư 05/2015/TT-BXD) quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng nhà ở phải thực hiện bảo trì nhà ở riêng lẻ theo quy định
1.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về kế hoạch bảo trì công trình
Theo quy định pháp luật, chủ sở hữu hoặc người quản lý công trình phải lập kế hoạch bảo trì hàng năm Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều chủ đầu tư và người quản lý vẫn chưa thực hiện tốt yêu cầu này, dẫn đến tình trạng các công trình không được bảo trì đúng cách Điều này đặc biệt nghiêm trọng đối với những công trình đã xây dựng lâu năm, khi mà việc lập kế hoạch bảo trì gần như không được thực hiện.
Thứ nhất, Điều 26 và Điều 27 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày
Theo Nghị định 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cùng với Điều 19 Nghị định số 84/2013/NĐ-CP, quy định việc bảo trì công trình nhà ở xã hội và tái định cư Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thực hiện bảo trì vẫn chưa được chủ đầu tư và người quản lý thực hiện đúng quy định, dẫn đến nhiều công trình không có kế hoạch bảo trì hàng năm Nguyên nhân một phần do việc quản lý của cơ quan nhà nước còn lỏng lẻo và thiếu chế tài đối với những trường hợp không lập kế hoạch bảo trì.
6 Điều 34 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
Theo Điều 39 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, Hà Nội có khoảng 155 tòa nhà tái định cư vào năm 2016 Trong số đó, các khu tái định cư như Dịch Vọng, Nam Trung Yên và Đền Lừ đã bị xuống cấp nghiêm trọng sau 10 năm sử dụng Nguyên nhân chính là do không có kế hoạch bảo trì hàng năm, dẫn đến việc không được sửa chữa và bảo dưỡng, ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống của cư dân.
Việc lập kế hoạch bảo trì công trình nhà ở trong khu vực quy hoạch treo hiện đang gặp nhiều khó khăn do pháp luật chưa quy định rõ ràng về vấn đề này Chẳng hạn, dự án Sài Gòn Safari tại khu đô thị Tây Bắc, được cấp phép từ năm 2004, đến nay vẫn chưa được triển khai, khiến cho nhà dân trong khu vực chưa thể bảo trì, sửa chữa dù đã xuống cấp Tương tự, dự án ga Bình Triệu tại phường Hiệp Bình Chánh, được phê duyệt năm 2002, cũng bị treo hơn 14 năm, dẫn đến tình trạng nhà cửa xuống cấp nghiêm trọng mà không thể nâng cấp Các công trình nhà ở tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh cũng gặp khó khăn trong việc lập kế hoạch bảo trì do vướng quy hoạch treo kéo dài 17 năm.
Việc lập kế hoạch bảo trì cho các công trình nhà ở trong khu vực di tích lịch sử và nhà cổ gặp nhiều khó khăn do các quy định phức tạp về bảo tồn di sản Điều này dẫn đến tình trạng các công trình xuống cấp hoặc hết tuổi thọ nhưng vẫn chưa được sửa chữa, duy tu và bảo dưỡng kịp thời.
Ví dụ: nhà ở trong khu di tích Đường Lâm-Hà Nội, nhà ở trong khu vực phố cổ Hội
Hà Nội hiện có 1.586 biệt thự cổ được xây dựng từ thời Pháp thuộc, trong đó có 562 biệt thự tư nhân đang sử dụng và 1.024 biệt thự thuộc sở hữu của Nhà nước.
8 Việt Dương, “Cư dân nhà tái định cư bị bỏ rơi”, http://www.baomoi.com/cu-dan-nha-tai-dinh-cu-bi-bo- roi/c/19669493.epi, ngày truy cập 21/11/2016
Ông Đinh La Thăng bày tỏ sự bức xúc về tình trạng nhà dân không được sửa chữa trong suốt 10 năm qua, theo thông tin từ bài viết trên VnExpress Sự việc này đã gây ra nhiều khó khăn cho người dân, và ông Thăng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải thiện điều kiện sống cho họ.
Dự án ga Bình Triệu đang gây khó khăn cho khoảng 15.000 người dân do tình trạng quy hoạch treo kéo dài Sự chậm trễ trong việc triển khai dự án đã khiến cuộc sống của họ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, tạo ra nhiều bất ổn trong sinh hoạt hàng ngày Việc cần thiết là các cơ quan chức năng cần sớm có giải pháp để giải quyết vấn đề này, đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy tiến độ dự án.
Theo thống kê năm 2016, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 1.300 căn biệt thự cổ xây dựng trước năm 1975, chủ yếu tập trung ở quận 1 và quận 3, nhưng nhiều căn đã bị cơi nới, biến dạng và xuống cấp nghiêm trọng Mặc dù các biệt thự này có giá trị về kiến trúc, văn hóa và lịch sử, việc thực thi pháp luật bảo trì công trình vẫn bị xem nhẹ, dẫn đến tình trạng xuống cấp Tương tự, thành phố Đà Lạt cũng sở hữu khoảng 1.500 biệt thự được xây dựng từ thời Pháp, trong đó nhiều căn đã bị bỏ hoang và không được bảo trì do thiếu kế hoạch bảo trì, khiến cho hàng chục biệt thự cổ gần 100 tuổi cũng rơi vào tình trạng xuống cấp trầm trọng.
Hiện nay, nhiều khu chung cư và nhà tập thể cũ, xây dựng trước năm 1975 hoặc trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, vẫn tồn tại mà không có kế hoạch bảo trì do thiếu quy định pháp luật cụ thể về bảo trì phần sở hữu chung Sự xuống cấp của các công trình này là hệ quả của việc không được bảo trì trong thời gian dài Mặc dù đã có quy định về bảo trì, việc áp dụng vào thực tiễn gặp khó khăn vì chưa có hướng dẫn cụ thể về cách tính phí bảo trì cho các chung cư cũ Hơn nữa, việc thành lập ban quản trị cũng gặp trở ngại do chưa được Ủy ban nhân dân cấp quận công nhận, dẫn đến khó khăn trong việc lập kế hoạch bảo trì hàng năm Theo thống kê năm 2016, Hà Nội có 1.516 chung cư cũ xuống cấp, trong khi thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 500 chung cư cũ, đặc biệt là quận 5.
Quy trình bảo trì công trình …
1.2.1 Sơ lược các quy định pháp luật về quy trình bảo trì công trình
Theo quy định pháp luật, quy trình bảo trì công trình xây dựng là tài liệu hướng dẫn về trình tự, nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì công trình (Khoản 14 Điều 3 Nghị định 46/2015/NĐ-CP) Chủ đầu tư phải lập và phê duyệt quy trình này trước khi đưa công trình vào khai thác, sử dụng, đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình, cũng như các thiết bị được lắp đặt.
Khoản 1 Điều 38 Nghị định 46/2015/NĐ-CP quy định quy trình bảo trì bao gồm: các thông số kỹ thuật, công nghệ của công trình và thiết bị công trình; quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình; quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo dưỡng công trình; quy định thời điểm và chỉ dẫn thay thế định kỳ thiết bị lắp đặt vào công trình; chỉ dẫn các phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình; quy định thời gian sử dụng công trình; quy định nội dung, thời gian đánh giá định kỳ an toàn trong quá trình khai thác sử dụng công trình; quy định thời điểm, phương pháp, chu kỳ quan trắc đối với công trình và các chỉ dẫn khác liên quan đến bảo trì công trình xây dựng Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình (tên gọi khác: đơn vị thiết kế công trình) có trách nhiệm lập quy trình bảo trì công trình; nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình lập quy trình bảo trì đối với thiết bị do mình cung cấp Trường hợp nhà thầu thiết kế và nhà thầu cung cấp thiết bị không lập quy trình bảo trì thì chủ đầu tư có thể tổ chức lập hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực chuyên môn để lập quy trình bảo trì Quy trình bảo trì công trình, quy trình bảo trì trang thiết bị được đơn vị thiết kế công trình và đơn vị cung cấp trang thiết bị bàn giao cho chủ đầu tư trước khi công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng 26
25 Khoản 1 Điều 126 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 của Quốc hội 13
26 Điểm a, b Khoản 2 Điều 38 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình
Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý công trình có thể thuê đơn vị tư vấn đủ điều kiện để thẩm tra quy trình bảo trì công trình do nhà thầu thiết kế, làm cơ sở cho việc phê duyệt Theo Khoản 4 Điều 38 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, nếu có quy trình bảo trì tương tự phù hợp, chủ sở hữu hoặc người quản lý có thể áp dụng quy trình đó mà không cần lập quy trình bảo trì riêng.
Chủ sở hữu hoặc người quản lý công trình có quyền điều chỉnh quy trình bảo trì khi phát hiện yếu tố bất hợp lý ảnh hưởng đến chất lượng và việc sử dụng công trình Đồng thời, họ cũng có trách nhiệm phê duyệt các nội dung điều chỉnh này theo quy định tại Khoản 5 Điều 38 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP.
Khoản 2 Điều 17 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định đối với người có hành vi vi phạm không lập quy trình bảo trì công trình xây dựng theo quy định sẽ bị chế tài với mức phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng
1.2.2 Một số bất cập trong quy định pháp luật về quy trình bảo trì công trình Thứ nhất, Điều 38 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP hiện nay tồn tại những bất cập, vướng mắc khi áp dụng vào thực tiễn như sau: a) Điểm a Khoản 2, quy định trách nhiệm lập quy trình bảo trì thuộc về nhà thầu thiết kế Tuy nhiên trên thực tế nhà thầu thiết kế thường tìm cách thoái thác không lập quy trình bảo trì công trình bằng cách không nêu trách nhiệm phải lập quy trình bảo trì trong hợp đồng thuê tư vấn thiết kế mà họ ký kết với chủ đầu tư (ví dụ: hợp đồng số 09/2015-HĐ ngày 16/9/2015 về việc lập hồ sơ thiết kế nhà ở giữa bà Nguyễn Thị Thanh Hương và công ty TNHH một thành viên Kiến trúc kỹ thuật Sài Gòn - Phụ lục 1, không có liệt kê trách nhiệm phải lập quy trình bảo trì công trình của đơn vị tư vấn thiết kế) Từ đó dẫn đến việc khi chủ đầu tư đưa công trình vào sử dụng mà không có quy trình bảo trì thì chủ đầu tư phải thuê đơn vị tư vấn khác lập lại và phải tốn thêm chi phí b) Tương tự tại Điểm c Khoản 2, cũng gặp khó khăn thực hiện trên thực tiễn trong trường hợp nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị không lập quy trình bảo trì, thì chủ đầu tư có thể thuê đơn vị tư vấn khác có đủ điều
Theo Điểm d, đ Khoản 2 Điều 38 Nghị định 46/2015/NĐ-CP, pháp luật yêu cầu chủ đầu tư, chủ sở hữu và người quản lý công trình phải lập và phê duyệt quy trình bảo trì, tuy nhiên chưa có quy định cụ thể về năng lực chuyên môn của họ cũng như của đơn vị tư vấn lập quy trình Điều này gây khó khăn trong việc đảm bảo chất lượng quy trình bảo trì Ngoài ra, Khoản 4 cho phép áp dụng quy trình bảo trì của công trình tương tự, nhưng thiếu tiêu chuẩn rõ ràng để xác định công trình phù hợp Khoản 5 cũng chưa quy định cụ thể về các trường hợp cần điều chỉnh quy trình bảo trì và thời gian điều chỉnh, cũng như không có quy định về việc thẩm tra chất lượng của quy trình điều chỉnh và năng lực chuyên môn của đơn vị thẩm tra, phê duyệt.
Điều 32 Thông tư số 02/2016/TT-BXD chưa xác định rõ ai có thẩm quyền phê duyệt quy trình bảo trì phần sở hữu riêng của nhà chung cư, đặc biệt là không quy định năng lực chuyên môn của người phê duyệt quy trình bảo trì công trình.
Theo Khoản 2 Điều 17 Nghị định 121/2013/NĐ-CP, hiện tại chưa có chế tài đối với những người lập quy trình bảo trì thiếu năng lực chuyên môn hoặc quy trình bảo trì không đảm bảo chất lượng.
Hiện nay, nhiều công trình xây dựng đã đi vào hoạt động nhưng vẫn chưa có quy trình bảo trì Điều này xảy ra do Điều 15 Thông tư số 26/2016/TT-BXD không quy định thời gian lập quy trình bảo trì cho các công trình chưa có quy trình này.
1.2.3 Một số kiến nghị pháp luật về quy trình bảo trì công trình
Dựa trên thực tiễn áp dụng pháp luật bảo trì công trình và nghiên cứu các quy định hiện hành, tác giả nhận thấy nhiều điểm bất cập trong quy trình bảo trì Để cải thiện tình hình, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến lập quy trình bảo trì công trình.
Để nâng cao tính răn đe và hạn chế vi phạm trong quy trình bảo trì công trình, Chính phủ cần bổ sung các hình thức chế tài vào Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.
Hành vi nhà thầu lập quy trình bảo trì không đạt chất lượng sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng, kèm theo biện pháp khắc phục là buộc lập quy trình bảo trì công trình theo quy định Ngoài ra, nếu đơn vị lập quy trình bảo trì công trình mà không đủ năng lực chuyên môn, mức phạt sẽ từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
Chính phủ cần sửa đổi Điều 38 Nghị định 46/2015/NĐ-CP để hỗ trợ chủ đầu tư và người quản lý trong việc xác định năng lực lập và thẩm tra quy trình bảo trì công trình Cụ thể, cần bổ sung quy định về năng lực chuyên môn của nhà thầu thiết kế và cung ứng thiết bị, bao gồm trình độ học vấn, chuyên môn và kinh nghiệm Ngoài ra, năng lực chuyên môn của chủ đầu tư phê duyệt quy trình bảo trì cũng phải tương đương với người lập quy trình Đối với công trình tương tự, cần xác định các tiêu chí như quy mô, chức năng, kết cấu và thiết bị để áp dụng quy trình bảo trì mà không cần lập riêng Cuối cùng, quy định về điều chỉnh quy trình bảo trì cũng cần được bổ sung cho các trường hợp như thời gian sử dụng trên 5 năm, công trình xuống cấp nhanh, hoặc sự cố bất ngờ xảy ra.
Để nâng cao trách nhiệm của chủ sở hữu hoặc người quản lý phần sở hữu riêng tại nhà chung cư, Bộ Xây dựng cần bổ sung quy định vào Điều 32 Thông tư số 02/2016/TT-BXD Cụ thể, chủ sở hữu hoặc người quản lý phải lập quy trình bảo trì phần sở hữu riêng và được phê duyệt bởi chủ đầu tư hoặc ban quản trị nhà chung cư Trong trường hợp họ không có năng lực chuyên môn, có thể thuê đơn vị có chuyên môn phù hợp để thực hiện quy trình bảo trì công trình.
CHI PHÍ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG …
Thực tiễn áp dụng pháp luật về chi phí bảo trì công trình
Mặc dù đã có quy định pháp luật về quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo Điều 109 Luật Nhà ở 2014 và Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí này cho ban quản trị, nhưng việc thực hiện vẫn chưa hiệu quả Nếu chủ đầu tư không bàn giao, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ cưỡng chế, nhằm hạn chế tranh chấp liên quan Tuy nhiên, thực tế vẫn xảy ra nhiều tranh chấp do chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao, và hiện tại, số trường hợp bị chế tài vẫn còn hạn chế.
Chủ sở hữu hoặc người quản lý căn hộ chung cư cần kiện ra tòa án để giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng và không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho ban quản trị, mặc dù pháp luật đã quy định các biện pháp giải quyết vấn đề này.
Các vụ tranh chấp kinh phí bảo trì tòa chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư, ban quản trị diễn ra liên tục Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, năm 2015 có 63 chung cư xảy ra mâu thuẫn về phí bảo trì Ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, cho biết vào tháng 01/2016, đã xảy ra hai vụ xô xát tại chung cư 4S Riverside Garden và Era Town do chủ đầu tư không chịu bàn giao kinh phí bảo trì công trình.
Vào tháng 01/2015, Ban quản trị nhà chung cư N07-1 và N07-2 đã yêu cầu chủ đầu tư Handico 5 chuyển trả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để ban quản trị có thể quản lý hiệu quả Mặc dù Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có văn bản liên quan, việc chuyển giao kinh phí vẫn chưa được thực hiện.
32 Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
33 Trung Dũng, "Phí bảo trì chung cư: Lửa ngầm âm ỉ", http://www.baomoi.com/Phi-bao-tri-chung-cu-Lua- ngam-ami/c/18411709.epi, ngày truy cập 10/12/2016
Liên tục xảy ra xô xát đổ máu tại chung cư Era Town đã dẫn đến yêu cầu kiểm tra toàn diện Chủ đầu tư Handico 5 chưa thực hiện việc bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định, mặc dù ban quản trị tòa nhà NO17-1 và NO17-2 khu đô thị mới Sài Đồng đã nhiều lần đề nghị Vào tháng 11/2015, ban quản trị tòa nhà NO17-1 và NO17-2 đã chính thức khởi kiện Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 5 tại Tòa án Nhân dân quận Hoàn Kiếm Tương tự, ban quản trị tòa nhà D11 khu đô thị mới Cầu Giấy cũng đã đệ đơn kiện Công ty Cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội-Hanco 3 với lý do không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Pháp luật quy định rằng chủ đầu tư phải lập tài khoản riêng cho kinh phí bảo trì công trình, tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư vẫn gộp chung kinh phí này vào tài khoản doanh nghiệp để sử dụng cho mục đích khác Các dự án tại Hà Nội như Richland Southern Thái Hà, Sky City, Golden West Lake, The Manor Mỹ Đình và N2A Trung Hòa đã xảy ra tình trạng chiếm dụng kinh phí bảo trì Nếu có tranh chấp tài chính và tài khoản bị niêm phong, kinh phí bảo trì sẽ không được sử dụng, dẫn đến việc công trình không được bảo trì trong thời gian tòa án xét xử Hơn nữa, quy định hiện hành không đề cập đến việc phong tỏa tài khoản riêng cho kinh phí bảo trì, tạo điều kiện cho chủ đầu tư lợi dụng và sử dụng kinh phí này không đúng mục đích Chưa có chế tài nào cho trường hợp chủ đầu tư gộp chung kinh phí bảo trì vào tiền của doanh nghiệp, có thể dẫn đến việc không còn kinh phí bảo trì để bàn giao khi cần thiết.
Ban quản trị tòa nhà Lan Anh đã quyết định khởi kiện chủ đầu tư, nhằm bảo vệ quyền lợi của cư dân và đảm bảo chất lượng cuộc sống tại khu chung cư Vụ kiện này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ các cam kết trong hợp đồng và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với cư dân Các cư dân hy vọng rằng thông qua vụ kiện, họ sẽ nhận được sự hỗ trợ cần thiết để giải quyết các vấn đề tồn đọng và cải thiện điều kiện sống tại tòa nhà.
Người dân đã kiện chủ đầu tư ra tòa nhằm yêu cầu giải quyết vấn đề liên quan đến quỹ bảo trì chung cư Vụ việc này thu hút sự chú ý của dư luận và phản ánh những khó khăn mà cư dân gặp phải trong việc đòi quyền lợi hợp pháp của mình Việc kiện tụng không chỉ là một hành động pháp lý mà còn là nỗ lực của người dân để bảo vệ quyền lợi và an toàn cho môi trường sống của họ.
37 Khoản 1 Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Quỹ bảo trì chung cư đang trở thành một "miếng mồi" béo bở, thu hút sự chú ý từ nhiều nhà đầu tư và cư dân Việc quản lý và sử dụng quỹ này hiệu quả là rất quan trọng để đảm bảo chất lượng cuộc sống trong các khu chung cư Cần có sự minh bạch và trách nhiệm trong việc chi tiêu quỹ bảo trì, nhằm tránh lãng phí và đảm bảo quyền lợi cho cư dân.
Nhiều chủ đầu tư không tổ chức hội nghị chung cư lần đầu, kéo dài thời gian thành lập ban quản trị nhằm chiếm giữ kinh phí bảo trì Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong số 1.244 chung cư, có đến 60% không có ban quản trị hoặc hoạt động kém hiệu quả Kết quả kiểm tra 30 chung cư cho thấy chỉ 26 chung cư có ban quản trị, trong đó 15/26 chung cư chưa nhận kinh phí bảo trì 2% từ chủ đầu tư Trường hợp chung cư Lê Thành tại quận Bình Tân là một ví dụ điển hình về tranh chấp do chủ đầu tư trì hoãn tổ chức hội nghị chung cư.
Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì công trình mặc dù ban quản trị đã được thành lập, hành vi này vi phạm Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Một số vụ việc có thể được nêu ra để minh chứng cho tình trạng này.
Ban quản trị nhà chung cư Ruby Garden quận Tân Bình được thành lập vào tháng 9/2015, nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị Từ tháng 7/2015 đến 3/2016, Công ty cổ phần Phú Hoàng Anh, chủ đầu tư chung cư Phú Hoàng Anh tại huyện Nhà Bè, đã không bàn giao số tiền 8 tỷ đồng kinh phí bảo trì theo quy định pháp luật Tương tự, chung cư Era Town quận 7 của Công ty Đức Khải, mặc dù đã đưa vào sử dụng nhiều năm, vẫn còn nợ 20 tỷ đồng chưa chuyển cho ban quản trị.
Theo quy định pháp luật hiện hành về bảo trì công trình, kể từ ngày 29/12/2015, Ủy ban nhân dân quận Nam Từ Liêm đã ban hành quyết định công nhận ban quản trị cụm nhà Do đó, chủ đầu tư Vinaconex 3 có trách nhiệm bàn giao kinh phí bảo trì công trình.
Tranh chấp chung cư tại TP HCM đang trở thành vấn đề nghiêm trọng, cần tìm kiếm giải pháp hiệu quả để tháo gỡ Bài viết của Lan Anh trên VietnamNet nêu rõ nguyên nhân và các phương án khả thi nhằm giảm thiểu xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư Việc xây dựng quy định rõ ràng và tăng cường quản lý sẽ góp phần tạo ra môi trường sống ổn định cho cư dân.
40 Trung Dũng, "Phí bảo trì chung cư: Lửa ngầm âm ỉ", http://www.baomoi.com/Phi-bao-tri-chung-cu-Lua- ngam-ami/c/18411709.epi, ngày truy cập 10/12/2016
Một chung cư tại Sài Gòn đang kêu cứu ông Đinh La Thăng về những khó khăn mà cư dân đang phải đối mặt Tình hình này đã được phản ánh qua bài viết trên Thanh Niên, thu hút sự chú ý của công luận Cư dân mong muốn có sự can thiệp để cải thiện điều kiện sống của họ.
Một số kiến nghị pháp luật về chi phí bảo trì công trình …
Nghiên cứu các quy định pháp luật về bảo trì công trình cho thấy còn nhiều thiếu sót và bất cập trong việc thực thi Những điểm này chưa phù hợp và gây khó khăn trong áp dụng luật vào thực tiễn Tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chi phí bảo trì công trình.
Để nâng cao tính răn đe và hạn chế vi phạm trong quản lý chi phí bảo trì công trình, Chính phủ cần bổ sung các hình thức chế tài vào Khoản 2 Điều 55 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP Cụ thể, hành vi không bàn giao hoặc chậm bàn giao kinh phí bảo trì sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đến 20.000.000 đồng, kèm theo việc buộc trả lãi chậm và bồi thường thiệt hại (nếu có) Ngoài ra, việc không lập tài khoản riêng cho kinh phí bảo trì mà sử dụng chung với tài khoản doanh nghiệp cũng sẽ bị phạt tương tự và buộc phải mở tài khoản riêng theo quy định.
Để nâng cao năng lực chuyên môn của người thực hiện thẩm tra dự toán và đảm bảo chất lượng dự toán, Chính phủ cần bổ sung khoản 3 Điều 42 Nghị định 46/2015/NĐ-CP, quy định rằng năng lực chuyên môn của người thực hiện thẩm tra dự toán bảo trì công trình phải tương đương với năng lực của người thiết kế công trình Việc hoàn thiện điều này sẽ giúp các nhà đầu tư và các bên liên quan dễ dàng tìm kiếm những chuyên gia có năng lực, từ đó đảm bảo chất lượng dự toán công trình được thẩm tra.
Chính phủ cần bổ sung Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nhằm quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện trong việc yêu cầu chủ đầu tư lập tài khoản riêng để nhận kinh phí bảo trì chung cư, từ đó hạn chế việc chiếm dụng kinh phí và tranh chấp liên quan Bên cạnh đó, cần quy định cơ sở tính toán mức thu, định mức thu và kế hoạch thu kinh phí bảo trì hàng năm cho chung cư cũ, giúp ban quản trị dễ dàng thu bổ sung khi cần thiết Cuối cùng, trong trường hợp chủ đầu tư phá sản hoặc có tranh chấp, cần ưu tiên giải quyết kinh phí bảo trì, cho phép ban quản trị thu phí bảo trì từ cư dân để duy trì công trình, sau đó sẽ khấu trừ vào kinh phí được bàn giao từ chủ đầu tư.
Thứ tư, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản 6 Điều 36 Thông tư
Theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, chủ đầu tư hoặc ban quản trị nhà chung cư phải thuê đơn vị kiểm toán có đầy đủ pháp lý để thực hiện kiểm toán kinh phí bảo trì công trình trước khi quyết toán Hồ sơ quyết toán cần kèm theo biên bản nghiệm thu công việc bảo trì và dự toán kinh phí bảo trì Quy định này nhằm hạn chế hành vi gian dối của chủ đầu tư trong quá trình thanh quyết toán kinh phí bảo trì công trình.
Thứ năm, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản 4 Điều 37 Thông tư
Theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, hồ sơ đề nghị chuyển tiền cho việc bảo trì công trình cần phải có bảng dự toán kinh phí bảo trì và biên bản nghiệm thu công việc thực hiện bảo trì Việc bổ sung quy định này sẽ giúp các cơ quan liên quan, như cơ quan thanh toán, kiểm tra chính xác khối lượng thực hiện, từ đó hạn chế tình trạng thất thoát kinh phí trong quá trình bảo trì công trình.
Thứ sáu, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản 1 Điều 7 Thông tư
Theo quy định tại Thông tư 03/2017/TT-BXD, chủ đầu tư hoặc người quản lý, sử dụng công trình phải có năng lực chuyên môn tương đương với đơn vị lập thiết kế công trình khi lập và phê duyệt dự toán bảo trì Điều này sẽ giúp đảm bảo chất lượng dự toán công trình và giúp các bên liên quan tìm được người có năng lực chuyên môn phù hợp.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã góp phần hạn chế tranh chấp về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhưng việc áp dụng luật vào thực tế vẫn còn nhiều khiếm khuyết Cụ thể, chưa có quy định pháp luật rõ ràng về cách tính kinh phí bảo trì cho các công trình nhà ở, chung cư cũ được xây dựng trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực Hơn nữa, các quy định về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt trong trường hợp chủ đầu tư bị phá sản hoặc bị tòa án kê biên tài sản, khiến việc thực hiện cưỡng chế trở nên khó khăn.
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP vẫn còn một số hạn chế về quy định năng lực chuyên môn của người lập dự toán chi phí bảo trì và hồ sơ thủ tục quyết toán chi phí bảo trì Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về chế tài đối với hành vi vi phạm của các chủ thể liên quan đến công việc bảo trì chưa đầy đủ và chưa đủ sức răn đe.
Tác giả đã nghiên cứu và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về kinh phí bảo trì, nhằm đảm bảo việc triển khai thực thi pháp luật được hiệu quả Điều này sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì trong các công trình xây dựng, mang lại lợi ích cho các bên liên quan.
TỔ CHỨC THỰC HIỆN VIỆC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Thực tiễn áp dụng pháp luật về thực hiện bảo trì công trình
Khoản 1 Điều 40 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định thực hiện bảo trì công trình xây dựng quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình tự tổ chức thực hiện việc kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa công trình nếu đủ điều kiện năng lực chuyên môn Tuy nhiên, Nghị định này chưa quy định cụ thể về điều kiện năng lực chuyên môn của chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình Pháp luật bảo trì công trình quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác thi công sửa chữa, bảo trì công trình (Khoản 3 Điều 41 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP) Tuy nhiên trên thực tế vẫn còn tồn tại chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình không đủ năng lực chuyên môn để giám sát thi công công trình, dẫn đến chất lượng công trình không đảm bảo Hiện nay, pháp luật chưa quy định năng lực chuyên môn chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình trong trường hợp này
Theo Điều 34 Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư được quy định rõ ràng Đồng thời, Điều 43 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP cũng nêu rõ việc kiểm tra và đánh giá an toàn chịu lực cũng như an toàn vận hành công trình trong quá trình khai thác Tuy nhiên, trong thực tế, vẫn xảy ra nhiều trường hợp vi phạm pháp luật liên quan đến các quy định này.
Theo thống kê năm 2015 của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980 Trong đó, 4 quận nội thành cũ như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng chiếm 935/1.516 chung cư Việc bảo trì và duy tu các chung cư này chưa được chú trọng, dẫn đến tình trạng hư hỏng và xuống cấp nhanh chóng, ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân Để khắc phục tình trạng này, Hà Nội đã thành lập đoàn khảo sát để đánh giá 940/1.516 chung cư cũ tại các quận nội thành và một số huyện lân cận, sử dụng “mắt thường và kinh nghiệm”.
Ông Chí Dũng tại Hà Nội cho rằng việc khảo sát đánh giá bằng mắt thường của các chuyên gia là lãng phí, đồng thời chỉ ra rằng Sở Xây dựng Hà Nội thực hiện kiểm định an toàn công trình rất chậm Cụ thể, kế hoạch kiểm định năm 2015 chỉ có 42 chung cư, năm 2016 là 62 chung cư, và năm 2017 là 75 chung cư, đều là những công trình xây dựng từ những năm 1960 đang trong tình trạng hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng Hiện có 380 chung cư chưa được kiểm định, đa phần là các công trình thấp tầng với kết cấu mái bằng gỗ đã mục nát và cần sửa chữa để đảm bảo an toàn Theo báo cáo số 14444/BC-SXD-QLCLXD ngày 11/11/2015 của Sở Xây dựng TP.HCM, đến năm 2016, thành phố có 935 chung cư, trong đó 484 chung cư được xây dựng trước năm 1975, với 178 chung cư đã xuống cấp cần cải tạo hoặc xây mới.
Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất đánh giá chung cư cũ bằng phương pháp quan sát trực tiếp nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian Việc này nhằm mục đích nâng cao hiệu quả trong việc quản lý và cải tạo các khu chung cư cũ, đồng thời đảm bảo an toàn cho cư dân Thông tin chi tiết có thể tham khảo tại bài viết trên VnExpress.
Hà Nội đang đối mặt với vấn đề chậm trễ trong việc cải tạo các chung cư cũ xuống cấp, gây lo ngại cho cư dân và ảnh hưởng đến chất lượng sống Việc này cần được giải quyết kịp thời để đảm bảo an toàn và cải thiện điều kiện sống cho người dân Chính quyền địa phương cần có những biện pháp cụ thể nhằm thúc đẩy tiến độ cải tạo và nâng cấp các công trình này.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 1, trên toàn địa bàn quận 1 hiện có đến 89 chung cư cũ nguy cơ đổ sập rất cao 55 )
Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 84/2013/NĐ-CP, việc bảo trì các công trình nhà ở xã hội và tái định cư vẫn chưa được thực hiện hiệu quả, dẫn đến tình trạng quản lý lỏng lẻo Chẳng hạn, từ năm 2015 đến nay, các tòa nhà chung cư N1 đến N10 tại khu tái định cư Đồng Tàu, phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội đã xảy ra hiện tượng sụt lún nền nhà, thang máy không hoạt động và ống thoát nước bị vỡ, gây thấm dột nứt tường Tại dự án tái định cư Vĩnh Lộc B ở huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh, với 45 block chung cư và 1.939 căn hộ, mặc dù hoàn thành vào năm 2010 nhằm tái định cư cho các hộ dân bị di dời, đến tháng 3/2016 chỉ có 306 căn hộ được bàn giao, khiến công tác bảo trì và duy tu gặp nhiều khó khăn.
Khoản 1 Điều 11 và Điều 34 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định các hạng mục bảo trì của nhà chung cư như: hệ thống thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước… Tuy nhiên trên thực tế hiện nay vẫn còn tồn tại việc thực thi pháp luật về bảo trì công trình chưa tốt, nhưng chưa có trường hợp nào bị chế tài như:
Việc bảo trì thang máy định kỳ là cực kỳ quan trọng để đảm bảo an toàn cho người sử dụng Tuy nhiên, hiện nay, vấn đề này đang bị xem nhẹ, dẫn đến chất lượng thang máy tại các tòa nhà giảm sút và tiềm ẩn nhiều rủi ro Một ví dụ điển hình là sự cố thang máy tại block D Khu căn hộ cao tầng 584 ở Phường Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh vào tháng 3/2016, khi 16 người bị mắc kẹt do chủ đầu tư không thực hiện bảo trì thang máy định kỳ Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại cầu thang máy ở khu nhà NƠ6 thuộc khu tái định cư ở khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ.
55 Đình Sơn, “Giải cứu' chung cư cũ”, http://thanhnien.vn/kinh-doanh/giai-cuu-chung-cu-cu-683099.html, ngày truy cập 21/11/2016
56 Nguyễn Hương, “Nhà tái định cư xuống cấp trầm trọng”, http://cand.com.vn/dia-oc/Nha-tai-dinh-cu-xuong- cap-tram-trong-404798, ngày truy cập 19/11/2016
Căn hộ tái định cư tại 57 Đỗ Trà Giang đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng do bị bỏ hoang Nhiều cư dân đã bày tỏ lo ngại về sự xuống cấp này, ảnh hưởng đến chất lượng sống và an toàn của họ Việc không được sử dụng đúng mục đích khiến các căn hộ trở thành nơi tiềm ẩn nhiều rủi ro, cần có biện pháp khắc phục kịp thời.
Vụ việc 16 người bị mắc kẹt trong thang máy đã gây chú ý khi được phát hiện rằng thang máy này không được kiểm định an toàn định kỳ Theo thông tin từ Phương Anh Linh, việc thiếu bảo trì và kiểm tra an toàn cho thang máy đã dẫn đến tình huống nguy hiểm này Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc duy trì quy trình kiểm định an toàn thường xuyên để đảm bảo an toàn cho người sử dụng.
Hiệp luôn bị sự cố nhưng không được bảo trì, sửa chữa nên cho dù có 02 thang máy nhưng chỉ có 1 chiếc còn lại hoạt động cầm chừng 59
Việc bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện nay còn nhiều hạn chế Tháng 4/2016, ông Trần Thanh Châu, phó giám đốc Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy TP Hồ Chí Minh, đã chỉ ra rằng đơn vị đã phát hiện nhiều vi phạm an toàn cháy nổ trong quá trình kiểm tra 645 chung cư và nhà cao tầng (trên 10 tầng).
12 chung cư mới xây dựng với 740 hộ Nhất là đối với các chung cư xây trước
Việc bảo trì hệ thống bể chứa nước sinh hoạt tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa được thực hiện hiệu quả Vào tháng 3 năm 2016, Trung tâm Y tế Dự phòng thành phố đã đề xuất Thanh tra Sở Y tế thành phố phạt 5 chung cư, bao gồm Nhiêu Lộc A (phường Tân Thành, quận Tân Phú), chung cư 74 Phan Đăng Lưu (phường 5, quận Phú Nhuận), chung cư 20 khu phố 3 (phường Tân Thới Nhất, quận 12) và chung cư Nguyễn Đình Chiểu.
Lô C (phường 4, quận Phú Nhuận) và kí túc xá Đại học Sư phạm (phường 5, quận
Quản lý hồ chứa nước sinh hoạt tại các chung cư hiện nay đang gặp nhiều vấn đề nghiêm trọng, dẫn đến việc nước không đạt các chỉ tiêu vi sinh và lý hóa Nguyên nhân chính là do thiếu kế hoạch bảo trì hợp lý theo quy định 61, gây ảnh hưởng đến chất lượng nước sinh hoạt của cư dân.
Việc bảo trì công trình nhà ở trong khu vực quy hoạch treo gặp nhiều khó khăn do vướng mắc về quy định pháp luật hiện hành Từ năm 2000 đến nay, khu Bình Quới bán đảo Thanh Đa, phường 28, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh đã bị vướng quy hoạch treo hơn 17 năm, khiến người dân gặp khó khăn trong việc xin thủ tục sửa chữa, bảo trì dù công trình đã xuống cấp Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại khu du lịch sinh thái văn hóa cà phê Suối Xanh (phường Tân Lợi, Thắng Lợi và xã Cư Êbur, TP Buôn Ma Thuột), nơi đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk đồng ý chủ trương đầu tư.
59 Ngọc Yến, “Sống cùng lo âu nhà tái định cư ở Hà Nội”, http://cand.com.vn/dia-oc/Bai-cuoi-Noi-o-moi-noi- lo-cu-359113, ngày truy cập 22/11/2016
Một số kiến nghị pháp luật về thực hiện bảo trì công trình
Nghiên cứu các quy định pháp luật về bảo trì công trình cho thấy còn nhiều thiếu sót và bất cập trong việc áp dụng luật vào thực tiễn Để cải thiện tình hình này, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến bảo trì công trình.
Để tăng cường tính răn đe và hạn chế hành vi vi phạm trong việc bảo trì công trình, Chính phủ cần bổ sung các hình thức chế tài vào Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, nhằm quy định rõ ràng về trách nhiệm của chủ sở hữu và người quản lý công trình.
Dự án treo của Trung Nguyên đang gây khốn khổ cho người dân, đặc biệt là việc sử dụng phần sở hữu riêng trong các chung cư tự bảo trì, ảnh hưởng đến chất lượng chung của công trình Theo quy định, hành vi này sẽ bị xử phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng, cùng với hình thức xử phạt bổ sung là buộc thực hiện việc bảo trì công trình đúng quy định.
Thứ hai, Chính phủ cần ban hành bổ sung Khoản 1 Điều 40 Nghị định số
Theo Nghị định 46/2015/NĐ-CP, chủ sở hữu hoặc người quản lý công trình cần có đủ điều kiện năng lực chuyên môn tương đương với đơn vị thi công khi tự tổ chức kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa công trình Việc bổ sung quy định này nhằm đảm bảo chất lượng trong công tác bảo trì công trình.
Thứ ba, Chính phủ cần ban hành bổ sung Khoản 3 Điều 41 Nghị định số
Theo Nghị định 46/2015/NĐ-CP, chủ sở hữu hoặc người quản lý công trình phải có năng lực chuyên môn tương đương với nhà thầu tư vấn giám sát khi tổ chức giám sát và nghiệm thu công tác thi công sửa chữa bảo trì Việc bổ sung quy định này nhằm nâng cao năng lực của các bên liên quan và đảm bảo chất lượng giám sát trong quá trình bảo trì công trình.
Thứ tư, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Điều 35 Thông tư 02/2016/TT-
Cần bổ sung vào Khoản 1 quy định về năng lực chuyên môn của đơn vị quản lý vận hành và bảo trì phần xây dựng, cũng như năng lực bảo trì của đơn vị đối với thiết bị lắp đặt trong công trình Điều này bao gồm yêu cầu về trình độ học vấn, chuyên môn và thâm niên kinh nghiệm thực tế Việc bổ sung này sẽ giúp chủ đầu tư và chủ sở hữu công trình dễ dàng lựa chọn các đơn vị có đủ năng lực chuyên môn để thực hiện bảo trì, đảm bảo chất lượng và hiệu quả cho công trình.
Để nâng cao trách nhiệm của cư dân trong khu chung cư và bảo vệ quyền lợi của họ, cần bổ sung quy định cụ thể về vai trò giám sát của cư dân đối với việc bảo trì công trình Điều này đặc biệt quan trọng đối với các công trình chưa bầu được ban quản trị, khi mà việc bảo trì sẽ do chủ đầu tư thực hiện.
Thứ năm, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản 2 Điều 15 Thông tư
Theo quy định tại Thông tư 26/2016/TT-BXD, chủ sở hữu phần sở hữu riêng của công trình có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng đó Khi thực hiện bảo trì, chủ sở hữu cần thông báo cho ban quản trị phần sở hữu chung để họ có thể kiểm tra và giám sát Nếu ban quản trị không đủ năng lực chuyên môn, họ phải thuê đơn vị giám sát có đủ năng lực để thực hiện công tác giám sát theo quy định.
Giai đoạn thực hiện bảo trì công trình xây dựng đóng vai trò quan trọng không kém so với việc lập kế hoạch và quy trình bảo trì Việc thực hiện bảo trì hiệu quả đảm bảo chất lượng ổn định của công trình và hạn chế lãng phí kinh phí Tuy nhiên, thực tế cho thấy quy định pháp luật hiện hành về bảo trì còn nhiều bất cập, như thiếu quy định cụ thể về vai trò giám sát của cư dân trong chung cư và khó khăn trong việc bảo trì các chung cư cũ trước 1975 do không thu được kinh phí bảo trì Để khắc phục những thiếu sót này, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm điều chỉnh và bổ sung quy định pháp luật về bảo trì công trình xây dựng.
Công trình xây dựng là sản phẩm có giá trị vốn lớn, đóng góp đáng kể vào tổng giá trị tài sản của xã hội Chúng không chỉ thúc đẩy tốc độ tăng trưởng kinh tế mà còn nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân.
Nhà ở là một phần quan trọng trong công trình xây dựng, có giá trị lớn và thời gian sử dụng lâu dài Tuổi thọ và chất lượng công trình ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm của chủ sở hữu Để đảm bảo công trình bền vững, việc bảo trì là rất cần thiết Tuy nhiên, công tác bảo trì hiện nay chưa được các bên liên quan chú trọng, thường mang tính hình thức và không được thực hiện thường xuyên Hơn nữa, pháp luật về bảo trì còn thiếu sót, và việc thực thi, áp dụng pháp luật chưa được quan tâm đúng mức Cơ quan quản lý nhà nước cũng chưa thực sự giám sát hiệu quả công tác bảo trì công trình.
Tác giả nghiên cứu và đề xuất giải pháp pháp lý nhằm hoàn thiện hệ thống quy định về bảo trì công trình xây dựng, tập trung vào việc lập kế hoạch bảo trì, quy trình thực hiện và quản lý kinh phí bảo trì cho nhà ở chung cư Bài viết cũng chỉ ra các vướng mắc trong quản lý và tăng cường biện pháp chế tài đối với vi phạm Đồng thời, tác giả đưa ra ý kiến giúp các cơ quan ban hành luật có thể sửa đổi những khiếm khuyết và thiếu sót trong quy định pháp luật về bảo trì, nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn.
Luận văn cao học này là nghiên cứu đầu tiên về pháp luật liên quan đến bảo trì công trình xây dựng Dù thời gian nghiên cứu có hạn và trình độ hiểu biết của tác giả còn nhiều hạn chế, luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót Các giải pháp và kiến nghị được đưa ra có thể chưa phải là tối ưu, nhưng tác giả hy vọng rằng những nghiên cứu và giải pháp này sẽ hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan trong việc thực hiện bảo trì công trình hiệu quả hơn, từ đó góp phần đảm bảo chất lượng sử dụng công trình trong suốt tuổi thọ của nó.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A Văn bản quy phạm pháp luật
1 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 của Quốc hội khóa 13;
2 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội khóa 13;
3 Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/04/2013 của Chính phủ về quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
4 Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư;
5 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;
6 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng;
7 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
8 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
10 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;
11 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
12 Thông tư 02/2014/TT-BXD ngày 12/02/2014 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;