Nếu như tại Điểu 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ chỉ quy định ngắn gọn “Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấ
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGÔ THÚY HẰNG
THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA , THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2015
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGÔ THÚY HẰNG
THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA , THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số : 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG
Hà Nội – 2015
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo
vệ Luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Ngô Thúy Hằng
Trang 4MỤC LỤC
Trang phụ bìa Trang
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU 1 Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THI HÀNH PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 8 1.1 Tổng quan thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8
1.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8 1.1.2 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 1.1.3 Khái niệm thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .11 1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất 13
1.2 Sơ lược quá trình phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam 15 1.3 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .22
1.3.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22 1.3.2 Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 26 1.3.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30 1.3.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 31 1.3.5 Đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34
Trang 51.3.6 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất 34
1.4 Các yếu tố chi phối, ảnh hưởng tới thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 40
1.5 Bài học kinh nghiệm từ một số nước phát triển trên thế giới về thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 43
KẾT LUẬN CHƯƠNG I 49
Chương 2 THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 50
2.1 Tổng quan về quận Đống Đa của thành phố Hà Nội 50
2.1.1 Điều kiện tự nhiên của quận Đống Đa 50
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của quận Đống Đa 55
2.1.3 Ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 59
2.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 60
2.3 Những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại trong quá trình thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 71
2.3.1 Những thuận lợi 71
2.3.2 Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại 74
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 86
Trang 6Chương 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI
HÀNH CỦA QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 87
3.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua việc hoàn thiện chính sách, những bất cập trong quy định của pháp luật hiện hành 87
3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện chính sách, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 87
3.1.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .88
3.1.3 Hoàn thiện những bất cập trong một số quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 89
3.2 Một số giải pháp nâng cụ thể nhằm cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quận Đống Đa nói riêng và các địa phương khác trên toàn quốc nói chung 92
3.2.1 Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm quyền 92
3.2.2 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính 97
3.2.3 Giải pháp về kiện toàn bộ máy nhân sự, nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức 100
3.2.4 Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật của người dân 101
3.2.5 Giải pháp tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm 103
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 105
KẾT LUẬN 107
TÀI LIỆU THAM KHẢO 108
PHỤ LỤC 112
Trang 7DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
Trang 8DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 Diện tích và cơ cấu các loại đất chính của quận Đống
Trang 91
MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất và thống nhất quản lý song lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng sử dụng đất của mình Vì thế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với người sử dụng đất, là mong mỏi, là nguyện vọng chính đáng của mỗi người dân
Về phía cơ quan quản lý nhà nước, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng giữ một vai trò hết sức quan trọng Bởi, trên cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó giúp việc đề ra các chính sách
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai Mặt khác, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn Do đó, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân là thước đo trình độ quản lý đất đai của Nhà nước, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách hiệu quả Vì vậy, vấn đề về cấp giấy
Trang 102
chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được nhà nước và chính quyền địa phương các cấp đặc biệt chú trọng, quan tâm
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề mang tính kinh tế, xã hội
và cũng là vấn đề phức tạp về mặt pháp lý Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm
2003 và hàng loạt các văn bản hướng dẫn đi kèm đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung, thay thế cho phù hợp với nhu cầu, đòi hỏi của thực tiễn Với hi vọng tạo một môi trường pháp lý thông thoáng trong lĩnh vực đất đai, phù hợp với điều kiện kinh
tế - xã hội của đất nước trong hiện tại và tương lai, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014 Có thể nói, Luật đất đai năm 2013 đã thổi một sức sống mới trong thực hiện pháp luật liên quan đến bất động sản Những bất cập của Luật đất đai năm 2003 đã được sửa đổi, thay thế bằng quy định mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan chức năng cũng như người dân thuận lợi hơn khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, trong quá trình thực thi pháp luật trên thực tiễn, cũng bước đầu phát sinh một số những vấn đề vướng mắc nhất định Bên cạnh đó, do nhiều nguyên nhân chủ quan, khách quan khác nhau, các tranh chấp, sai phạm phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn diễn biến phức tạp
Đống Đa là một trong bốn quận nội thành cũ được thành lập đầu tiên của Thủ đô Hà Nội, hiện gồm 21 đơn vị hành chính phường trực thuộc với dân số lên tới 352.000 người trong phạm vi 9,96 km2, mật độ dân số lên tới 35.341 người/km² (cao bậc nhất của thành phố Hà Nội) Với cộng đồng dân cư đông đúc, di nhập từ nhiều nơi khác nhau và lịch sử quản lý đất đai, nhà ở để lại nhiều phức tạp do đất đai chủ yếu nằm xen kẹt trong các khu tập thể, gần ao, hồ, mương, rạch, nhiều thửa đất nằm trong vành đai bảo vệ các di tích lịch sử, khó xác định chính xác được nguồn gốc Do vậy, Đống Đa được coi là một trong những quận phát sinh nhiều vướng mắc và tranh chấp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất tại Hà Nội Việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng và vận dụng Luật đất đai năm 2013 trên địa bàn quận Đống Đa trong việc giải quyết các vấn đề liên quan tới
Trang 113
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được giải quyết hiệu quả và triệt để thì Đống Đa sẽ trở thành điểm sáng để các quận huyện khác trên Việt Nam tham khảo và học tập
Để có cái nhìn sâu sắc hơn cả về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng về việc quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật pháp hiện hành, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện hơn nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý đất đai linh hoạt
và hiệu quả hơn, và cải cách cắt giảm thủ tục hành chính theo tinh thần Nghị quyết
số 19/NQ-CP ngày 12/3/2015 của Chính phủ, tác giả quyết định lựa chọn đề tài
“Thực trạng thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Đống Đa – Thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sĩ
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề
pháp lý cơ bản và quan trọng, không thể thiếu trong Giáo trình Luật đất đai của các
trường đại học về ngành luật Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp lí, vấn đề này dành được khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều các khía cạnh khác nhau Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và
đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất
động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội;
Ths Phạm Thu Thủy (2005), “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo Luật Đất đai 2003”, Tạp chí luật học, (3); Trần Luyện (2004), “Một
số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí
Ngân hàng, (10), tr.64-65; Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (4), tr.25-27; Phạm Hữu Nghị
(2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng:
Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, tr.50-53; Doãn Hồng Nhung
(2007), “Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng – nhìn từ khía cạnh pháp lý của giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học, (6),
tr 58-63; Trần Thị Hồng (2009), “Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giấy chứng
Trang 124
nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác động”, Tạp chí
Nghiên cứu Gia đình và Giới, (2), tr.14-25; TS Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật
đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất”,
Tạp chí luật học, (8); Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học,
trưrờng Đại học Luật, Hà Nội; Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận
văn Thạc sĩ, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng
ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án tiến sĩ luật học,
khoa luật, Đại học Lund, Thụy Điển và trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh,
Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội,…
Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều đem lại những thành quả nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành, tuy nhiên, xét dưới góc độ nào đó những nghiên cứu này vẫn mang đậm tính lý thuyết,
lý luận và chủ yếu là xem xét những thiếu sót, bất cập trong quy định Luật đất đai năm 2003 Đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013 mới được thông qua đã khắc phục cơ bản những tồn tại của Luật đất đai năm 2003 và hiện được đưa vào áp dụng, cần thiết có một công trình nghiên cứu xem xét các vấn đề pháp lý dưới góc
độ thực tiễn thi hành pháp luật của một địa phương cụ thể về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn biến trên thực tế, để qua đó cung cấp những thông tin và xu hướng thay đổi trong tương lai đối với vấn đề này Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những điểm mới, những điểm
đã đạt được và những điểm hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thực thi Luật đất đai năm 2013 Từ đó, đề ra những giải pháp, kiến nghị, bổ sung hoàn thiện pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới
Trang 135
3 Mục đích nghiên cứu
Một là, cần làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam Đồng thời, nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai, các quy định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Hai là, tìm hiểu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa Đánh giá thực trạng xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa Từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục hạn chế và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quận Đống Đa, thành phố Hà Nội và cả nước
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn
4.1 Đối tượng nghiên cứu
- Các quy định và quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
5 Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin;
Trang 146
- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Chương 1);
- Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, bình luận được sử dụng để nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội (Chương 2);
- Phương pháp so sánh luật, phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp,… được sử dụng để nghiên cứu trong việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc học hỏi kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và khắc phục những bất cập của quy định hiện hành Đồng thời, đề xuất các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Chương3)
6 Những đóng góp của Luận văn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:
- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam;
- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;
- Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong quy định của pháp luật hiện hành (Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn) Đồng thời, chỉ ra những bất cập trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra trên thực tế;
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc học hỏi kinh nghiệm một số nước trên thế giới
7 Bố cục của luận văn
Trang 157
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về thi hành pháp luật cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
Chương 2: Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Trang 168
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THI HÀNH PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1 Tổng quan thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 có đưa ra khái niệm về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” Giấy chứng nhận này do
Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và có màu đỏ nên thường được gọi là “sổ đỏ”
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì chủ sở hữu tài sản phải đăng ký sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng
ký bất động sản Tuy nhiên, theo quy định của Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005, nếu chủ sở hữu có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với trường hợp có nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Mẫu Giấy chứng nhận này do
Bộ Xây dựng phát hành
Việc tồn tại cùng lúc hai loại giấy chứng nhận này gây nhiều phiền hà cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước Để khắc phục tình trạng trên, ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định thống nhất tất cả mọi loại bất động sản vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy này có màu hồng nên thường được gọi là “sổ hồng” Mẫu giấy chứng nhận này tiếp tục được sử dụng, ghi nhận tại Luật đất đai mới năm 2013 và đây là mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành
Trang 179
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đưa ra khái niệm về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất này như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”
Theo từ điển Tiếng Việt, “chứng thư” được định nghĩa là giấy tờ để làm
bằng, là giấy chứng nhận (về đặc điểm, chất lượng hàng hoá) có giá trị pháp lí Từ
đó có thể hiểu “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một loại giấy tờ pháp lý thể hiện sự công nhận, thừa nhận của Nhà nước trước pháp luật về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền Đồng thời, cũng thể hiện quyền tài sản của người sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất đó Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở để Nhà nước đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất hợp pháp, là tiền đề để người sử dụng thực hiện các quyền mà pháp luật trao cho họ Pháp luật trao cho họ rất nhiều quyền, trong đó có các quyền được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại,… Thậm chí, trong trường hợp người có quyền sử dụng đất cần tiền có thể mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng một số giấy tờ cá nhân để làm thủ tục thế chấp, vay vốn ngân hàng Vậy câu hỏi được đặt ra là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải
là một loại tài sản không?
Câu trả lời cho câu hỏi này là không bởi nếu xét về mặt bản chất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đơn thuần là chứng thư ghi nhận, lưu giữ thông tin về thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất đó Mặt khác, theo quy định tại
Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và
các quyền tài sản Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản
với tư cách là vật thì việc chuyển nhượng, mua bán diễn ra chỉ đơn thuần là việc mua bán một tờ giấy thông thường và bất cứ ai đang sở hữu tờ giấy đó cũng có quyền bán nó mà không nhất thiết phải là người được ghi nhận trên giấy chứng
Trang 1810
nhận quyền sử dụng đất Người mua tờ giấy này không thể mua được các quyền về tài sản được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một tài sản với tư cách là vật thì nó chỉ có giá trị như một tờ giấy thông thường mà không thể hiện được ý nghĩa và giá trị vốn có của nó – quyền được chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Do đó, việc coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản với tư cách là một vật là không hợp lý Bên cạnh đó, cũng không thể coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ có giá vì theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Giấy tờ
có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch” Và đương nhiên, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cũng không phải là tiền, là quyền tài sản Từ những phân tích trên, khẳng định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là một loại tài sản, mà chỉ đơn thuần là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.1.2 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý đất đai nói riêng đều hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà nước ban hành điều chỉnh Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là ngoại
lệ, xuyên suốt quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc thực hiện, tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nước về quản lý và sử
dụng đất đai Vậy nên có thể khẳng định rằng: “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất chính là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan
hệ phát sinh trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” [32]
Điều chỉnh chính các hoạt động về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo Tại các văn bản này quy định rõ về các chủ thể tham gia quan hệ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
Trang 1911
đất, các căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,…
Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các quy phạm pháp luật được ghi nhận trong văn bản pháp luật đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật khác như: Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011, … thậm chí trong một vài trường hợp cụ thể còn bị điều chỉnh bởi những văn bản hành chính nhất định
Từ đó, có thể thấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai và được quy định trong nhiều văn bản bản quy phạm pháp luật Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức
1.1.3 Khái niệm thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
Để hiểu được khái niệm “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất”, trước hết cần tìm hiểu khái niệm “thi hành pháp luật” Hiện nay, các nhà nghiên cứu khoa học pháp lý đưa ra nhiều khái niệm, cách hiểu khác nhau về
Trang 2012
tuân thủ pháp luật được hiểu là việc chủ thể pháp luật tự kiềm chế mình để không thực hiện hành vi mà pháp luật cấm; sử dụng pháp luật là việc chủ thể pháp luật sử dụng quyền pháp lí và áp dụng pháp luật là việc cá nhân có thẩm quyền hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền vận dụng các quy phạm pháp luật hiện hành cho từng trường hợp cụ thể, đối với cá nhân và tổ chức cụ thể
Quan điểm khác lại cho rằng: “thi hành pháp luật” là những hoạt động của các cá nhân, tổ chức nhằm đưa pháp luật vào cuộc sống và trong trường hợp này nó đồng nghĩa với khái niệm “thực hiện pháp luật”, tức bao gồm cả bốn hình thức nêu trên
Ý kiến chủ quan của tác giả cho rằng sẽ là nghĩa hẹp nếu hiểu khái niệm “thi hành pháp luật” dưới góc độ là “chấp hành pháp luật”.Vì vậy, nên nhìn nhận khái niệm “thi hành pháp luật” dưới góc độ “thực hiện pháp luật” để có cái nhìn rộng hơn, khái quát hơn, toàn diện hơn khi tìm hiểu về khái niệm “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Theo đó, có thể hiểu “thi hành pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là việc thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức và cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế
* Phân biệt khái niệm “Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất” và “Áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
Để phân biệt được hai khái niệm này, trước hết cần phân biệt khái niệm “thi hành pháp luật” và khái niệm “áp dụng pháp luật”
Như đã phân tích ở trên, thi hành pháp luật theo nghĩa hẹp là một trong bốn
hình thức thực hiện pháp luật, trong đó chủ thể pháp luật thực hiện nghĩa vụ pháp lý bằng hành vi tích cực của mình hay nói cách khác là các chủ thể pháp luật chủ động thực hiện nghĩa vụ mà pháp luật quy định Ví dụ: khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, chủ sử dụng đất chủ động thực hiện đóng các khoản phí, lệ phí theo quy định tức là chủ sử dụng đất đang thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Trang 2113
Và áp dụng pháp luật cũng là một trong bốn hình thức thực hiện pháp luật, nhưng khác với thi hành pháp luật, chủ thể áp dụng pháp luật chỉ có thể là cơ quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền vận dụng các quy phạm pháp luật hiện hành cho từng trường hợp cụ thể, đối với tổ chức, cá nhân cụ thể Ví dụ: Ông A đến Văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục cấp GCN QSDĐ Khi đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp GCN QSDĐ cho ông A Hoạt động này được gọi
là áp dụng pháp luật
Tuy nhiên, nếu chỉ xem xét việc “thi hành pháp luật” theo nghĩa hẹp ở trên sẽ không đủ bao quát, toàn diện khi xem xét về “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Nên trong khuôn khổ bài viết này của luận văn, xin được xem xét khái niệm “thi hành pháp luật” theo nghĩa rộng, đồng nghĩa với thực hiện pháp luật, tức bao gồm cả nội dung về áp dụng pháp luật Vì vậy, nội hàm khái niệm “áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” - việc các cơ quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền vận dụng các quy phạm của pháp luật hiện hành, xem xét, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân,
hộ gia đình, tổ chức, cơ sở tôn giáo đủ điều kiện theo quy định sẽ là một trong những nội dung cơ bản và quan trọng trong khái niệm “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo cách hiểu này
1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
*Mục đích của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Thực chất, việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là nhằm đưa những quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất vào thực tiễn cuộc sống, để các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiện hữu trong thực tế, phát huy được ý nghĩa, giá trị của nó chứ không phải chỉ nằm bất động trong các văn bản quy phạm pháp luật Do đó, có thể nói, suy cho cùng, mục đích của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là nhằm đảm bảo các thửa đất đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều được cấp giấy chứng nhận, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý đất đai và đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của người dân
Trang 22để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng sử dụng đất của mình
Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, với mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được coi là “chưa an toàn” về mặt pháp lý vì nó sẽ không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường Bên cạnh đó, khi phát sinh tranh chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng hơn bao giờ hết, nó là cơ sở để pháp luật bảo vệ người sử dụng đất khi người khác xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của họ Trong trường hợp đất bị nhà nước thu hồi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chính là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật Vì vậy, việc thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo cho các cá nhân, hộ gia đình,
tổ chức đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận theo quy định có ý nghĩa rất lớn đối với người sử dụng đất
Đối với nhà nước, việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đóng một vai trò vô cùng quan trọng Hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước chỉ thực sự được phát huy khi mà mỗi thửa đất trong phạm vi cả nước đều được cập nhật đầy đủ thông tin và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó giúp việc đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nên kinh tế nước nhà phát triển Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác
Trang 2315
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai Hơn nữa, thông qua việc cấp GCN QSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn Từ đó, giúp minh bạch, công khai hóa thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy thị trường thị trường bất động sản phát triển chính quy và lành mạnh
Vậy nên, việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là hết sức cần thiết, phù hợp với yêu cầu về quản lý nhà nước và tâm tư nguyện vọng của nhân dân
1.2 Sơ lƣợc quá trình phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam
Giai đoạn trước năm 1986
Từ trước những năm 1986, chưa có văn bản pháp lý nào điều chỉnh một cách thống nhất các quan hệ pháp luật về đất đai Hầu hết, các quan hệ pháp luật về đất đai được quy định rải rác trong nhiều văn bản khác nhau Đặc biệt, về vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa được đề cập tại bất cứ văn bản pháp lý trong giai đoạn này
Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993
Sau khi Đại hội Đảng VI tháng 12/1986 được diễn ra với quyết định tối quan trọng tạo nên diện mạo mới của đất nước là quyết định chuyển đổi nền kinh tế Việt Nam từ tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đã ban hành Luật Đất đai năm 1987 Đây là văn bản pháp lý đầu tiên thống nhất điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được chính thức luật hóa từ đây Các khái niệm về người sử dụng đất, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng lần đầu tiên được quy định
và trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất
Trang 2416
đai Tuy nhiên, về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những quy định trong đoạn này mới chỉ là những quy định sơ khai, cơ bản, ban đầu, và khi nhìn nhận một cách tổng thể thì vẫn còn hết sức sơ sài Cụ thể, mặc dù, tại Điều 9 khoản 5 Luật Đất đai năm 1987 đã đề cập đến việc “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và tại Điều 18 Khoản 3 nhắc tới quyền của người sử dụng đất “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, song, Luật không quy định rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy nào, không ban hành mẫu và nội dung Giấy chứng nhận Phải tới hai năm sau, quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức được ban hành kể từ Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (quy định rõ các vấn đề như khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng và điều kiện được cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy…) và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK có màu đỏ nên thường được gọi là sổ đỏ.Tuy nhiên, việc triển khai cấp GCN QSDĐ giai đoạn này được rất ít, phần lớn các địa phương dừng lại ở bước làm điểm và chỉ mới cấp cho hộ gia đình xã viên sử dụng đất nông nghiệp
Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1987, trước những hạn chế còn tồn tại, Quốc Hội đã xây dựng Luật đất đai năm 1993 thay thế cho Luật đất đai năm
1987 được thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực thi hành chính thức từ ngày 15/10/1993 Luật đất đai năm 1993 là đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ đất đai, xác lập quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất Lần đầu tiên xác định đất đai
có giá, quyền sử dụng đất được xem như quyền tài sản được đưa vào các giao dịch dân sự với các quyền: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê và quyền chuyển nhượng Việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định về quyền của người sử dụng đất, thỏa
Trang 2517
mãn nhu cầu có tính quy luật là phải kết hợp hài hòa giữa quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai với việc mở rộng quyền hạn cho người sử dụng đất trong cơ chế thị trường
Bên cạnh đó, Luật đất đai năm 1993 cũng hết sức quan tâm chỉ đạo triển khai công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong giai đoạn này đã phát sinh ba loại giấy chứng nhận:
Một là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục Địa chính
ban hành (giấy có màu đỏ - sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nông thôn theo Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
Hai là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy có
màu hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị do Bộ Xây dựng phát hành để thực hiện Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ
về mua bán và kinh doanh nhà ở;
Ba là, giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc
thuộc sở hữu nhà nước (giấy có màu tím) cấp cho các đơn vị hành chính sự nghiệp
do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999
và Thông tư số 122/1999/TT-BTC ngày 13/10/1999 về kê khai, đăng ký sử dụng trụ
sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước
Như vậy, theo Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn đi kèm, mỗi loại đất nhất định được cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương ứng Mỗi loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau do các cơ quan khác nhau điều chỉnh gây khó khăn trong công tác quản
lý về đất đai nói chung, đồng thời cản trở người sử dụng đất thực hiện các quyền do pháp luật quy định Trước thực tiễn này, đòi hỏi Nhà nước cần ban hành một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do một cơ quan ban hành dùng chung cho mọi
Trang 26về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nằm rải rác trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau dẫn đến tính đồng bộ không cao, khó áp dụng và thực hiện Trước những tồn tại đã phân tích ở trên, việc sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh pháp luật về lĩnh vực này là một tất yếu, khách quan
Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013
Trước những đòi hỏi của thực tiễn, ngày 12/3/2003 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã ra Nghị quyết số 26/NQ-TW về việc tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước Thực hiện quán triệt của Nghị quyết số 26/NQ-TW, ngày 26/11/2003 Luật Đất đai năm 2003 được ra đời và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Luật đất đai năm
2003 ra đời khắc phục cơ bản những hạn chế của Luật đất đai năm 1993 với nhiều nội dung mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong
cả nước đối với mọi loại đất (Khoản 1 Điều 48); Bổ sung đối tượng được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sửa đổi việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo; Quy định các điều kiện và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lý hơn
Trang 2719
Sự thay đổi có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là: cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đặc biệt với sự ra đời của các tổ chức dịch vụ hành chính công như: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giúp cho việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy về một mối theo
cơ chế “một cửa” tạo điều kiện thuận lợi cho người dân Xác lập cơ chế ủy quyền trong những trường hợp cần thiết cũng là một nội dung quan trọng giải quyết ách tắc đối với hoạt động này
Tuy nhiên, trong giai đoạn này, ban đầu vẫn tồn tại hai mẫu giấy chứng
nhận: Một là, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng đất thống nhất cho mọi loại đất Mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và môi trường phát hành Và hai là,
mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu cấp giấy chứng nhận Mẫu này do Bộ Xây dựng phát hành Việc tồn tại cùng lúc hai loại giấy chứng nhận này gây nhiều phiền hà cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là trong trường hợp người đứng tên trong sổ đỏ (người sử dụng đất hợp pháp) và người đăng ký sở hữu nhà ở và công trình gắn liền trên đất là hai người khác nhau mà phát sinh tranh chấp, các cơ quan có thẩm quyền cũng khó lòng đề ra được phương án giải quyết hợp lý
Để phù hợp với mục tiêu quản lý thống nhất không chỉ với quyền sử dụng đất mà còn cả các tài sản khác gắn liền với đất, ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP quy định thống nhất tất cả mọi loại bất động sản vào một loại giấy chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và môi trường phát hành, gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất Đây chính là mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành
Bên cạnh đó, quy định các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 vẫn chưa đầy đủ, chưa tạo sự công bằng trong nhiều trường hợp như: quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có tên trong sổ địa chính, nhưng trong
Trang 2820
giai đoạn từ năm 1981 đến 1993 còn rất nhiều địa phương chưa triển khai được việc đăng ký đất đai nên những người sử dụng đất tại địa phương không có vi phạm pháp luật không được đăng ký đất đai thì lỗi này vốn không phải do người dân mà
là lỗi của cơ quan quản lý nhà nước, song quyền lợi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ lại không được bảo đảm Thêm vào đó, quy định về trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thì xác định diện tích đất ở theo hạn mức giao đất ở mới của địa phương trong khi thực tế họ đã sử dụng ổn định vượt hạn mức giao đất của địa phương, quy định này cho thấy không có tính kế thừa thực tế và tạo ra sự không công bằng giữa những người sử dụng đất lâu đời, luôn chấp hành các quy định pháp luật mà không có tên trong sổ địa chính với các trường hợp khác Mặt khác, quy định không cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp sử dụng đất không có giấy
tờ mà không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại khoản 4 và 6 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 Với các quy định này, hiện nhiều địa phương đang tồn đọng một số lượng lớn các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điển hình là Hà Nội tồn đọng 130.000 trường hợp, thành phố Hồ Chí Minh tồn đọng 134.000 trường hợp, Yên Bái: 53.000 trường hợp,…[5]
Giai đoạn từ năm 2013 đến nay
Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò
ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định phù hợp, đã
và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời cũng sửa đổi
Trang 2921
và bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập còn tồn tại của Luật Đất đai năm 2003 Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện khi người dân có yêu cầu Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà
ở hay tài sản gắn liền với đất
Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người) Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu
Mặc dù Luật đất đai năm 2013 quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó
Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Cụ thể, đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận [30, Điều 101] Ngoài ra, Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai đã quy định cụ thể các loại giấy tờ “khác” được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 là bao gồm những
Trang 3022
loại giấy tờ nào, tạo tính thống nhất, đồng bộ trong quá trình xét cấp giấy chứng nhận, tránh trường hợp địa phương này đồng ý loại giấy tờ này nhưng địa phương khác lại không Việc đưa vào một số quy định mới như hiện nay là nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn
Luật đất đai năm 2013 quy định về việc cấp GCN QSDĐ liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ: nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -
xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân
Nhìn chung, tùy thuộc vào từng thời điểm và xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong từng giai đoạn mà Nhà nước có những chính sách khác nhau về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Dù trong giai đoạn nào, công tác này cũng được nhà nước hết sức quan tâm, liên tục sửa đổi, bổ sung, ban hành những văn bản mới phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn Điều này góp phần xây dựng, hoàn thiện hành lang pháp lý trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý đất đai của nhà nước nói chung
1.3 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.3.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải tuân thủ năm nguyên tắc cơ bản sau đây thay vì chỉ cần tuân thủ ba nguyên tắc như quy định trước đây Cụ thể:
Một là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có
Trang 3123
yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó
Như vậy, về cơ bản, nguyên tắc này được xây dựng trên cơ sở kế thừa từ nguyên tắc thứ nhất được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-
CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hai là, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện
Nhìn chung, nguyên tắc này được nâng lên, luật hóa và cụ thể hóa từ nguyên tắc cấp giấy chứng nhận chung cho thửa đất có nhiều người sử dụng được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Nếu như tại Điểu 3 Nghị định
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ chỉ quy định ngắn gọn “Thửa đất
có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất” gây khó khăn trong việc triển khai luật khi không nêu
rõ trên mỗi giấy chứng nhận này ghi tên ai, sổ đỏ của ai thì ghi tên người đó hay sổ
đỏ nào cũng ghi đầy đủ tên của những người đồng sử dụng đất hợp pháp; thì Luật
đất đai năm 2013 đã giải quyết được vấn đề này khi quy định rất cụ thể “phải ghi
đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.” [30, Điều 98 ] Theo đó, Luật đất đai năm 2013 đã bổ
sung thêm một trường hợp nếu các chủ sở chung tin tưởng một người đại diện thì có thể yêu cầu cơ quan nhà nước chỉ cấp một sổ đỏ duy nhất cho một người đại diện
Trang 3224
mà không nhất thiết phải cấp nhiều sổ, phần nào đã giảm bớt khó khăn trong quá trình quản lý và chuyển nhượng bất động sản
Ba là, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp
Về cơ bản, nguyên tắc này là luật hóa của nguyên tắc thứ 3 được ghi nhận tại Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ
Bốn là, trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu
Nguyên tắc này đã bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của cả người vợ
và người chồng trong thời kỳ hôn nhân đối với tài sản chung hợp nhất Đồng thời, quy định này cũng sẽ khắc phục được kẽ hở của pháp luật trước đây, do không quy định bắt buộc phải thể hiện đầy đủ cả họ tên của người chồng và người vợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên thực tế đã phát sinh không ít những sự việc đau
Trang 3325
lòng khi mà vợ hoặc chồng kinh doanh buôn bán thua lỗ trầm trọng, đã lợi dụng việc trên giấy chứng nhận chỉ ghi tên mình mà thế chấp hoặc thậm chí là chuyển nhượng tài sản Đến khi người còn lại nhận thức được sự việc thì tài sản đã bị siết
nợ trong khi họ vẫn là người có quyền lợi hợp pháp đối với tài sản đó, dẫn đến tranh chấp, đau đầu về giải quyết cho các cơ quan chức năng
Năm là, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực
tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013
Việc đưa ra nguyên tắc này đã phần nào tháo gỡ khó khăn cho một số lượng lớn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn tồn đọng chưa cấp được do sự chênh lệch về diện tích trên giấy tờ trước kia và diện tích thực tế đang sử dụng, giúp công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn
Tựu chung lại, sự ra đời của Luật đất đai năm 2013 với năm nguyên tắc trên được xây dựng trên cơ sở kế thừa và luật hóa các nguyên tắc cũ Đồng thời, cũng quy định thêm một số nguyên tắc mới phù hợp với yêu cầu thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trang 3426
1.3.2 Đối tƣợng và điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những đối tượng sau đây:
Một là, người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;
Hai là, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai
năm 2013 hiệu lực thi hành;
Ba là, người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
Bốn là, người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Năm là, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Sáu là, người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Bảy là, người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Tám là, người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Chín là, người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
Mười là, người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bị
mất
Việc pháp luật quy định rõ các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện khung pháp lý, thuận tiện trong quá trình áp dụng trên
Trang 3527
thực tế, đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đang
sử dụng đất Tuy nhiên, không phải cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nào đang sử dụng đất cũng đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các đối tượng chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi và chỉ khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật Các điều kiện cụ thể đối với từng trường hợp được quy định như sau:
Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm
2013 Theo đó:
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Một là, những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Hai là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;
Ba là, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
Bốn là, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Năm là, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
Trang 3628
Sáu là, giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cũ cấp cho người sử dụng đất;
Bảy là, các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ Cụ thể “các loại giấy tờ khác này” là bao gồm những loại giấy tờ gì được hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Việc quy định cụ thể, chi tiết những loại giấy tờ thuộc trường hợp này giúp việc áp dụng pháp luật được thống nhất trên toàn quốc, tránh tình trạng nơi công nhận giấy tờ này, nơi thì không
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy
tờ kể trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật
Trường hợp cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Trang 3729
Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhìn chung, quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013 đã bỏ điều kiện phải có xác nhận không tranh chấp của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (quy định tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003) sẽ góp phần hạn chế tiêu cực, tham nhũng khi xét cấp giấy chứng nhận, đơn giản thủ tục hành chính
Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 Theo đó:
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này
có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này,
có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy
tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trang 3830
- Thứ ba, đối với trường hợp là tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất, Nhà
nước cũng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 102 Luật đất đai 2013, theo đó:
Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích 30, Điều 122.Tuy nhiên, trên thực tế, diện tích đất mà các tổ chức sử dụng là rất lớn, tuy nhiên chỉ một phần là sử dụng đúng mục đích, còn hầu hết là không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích Đối với phần diện tích này, Nhà nước sẽ thu hồi hoặc tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày
01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân
cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật đất đai năm 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau
đây: Một là, được Nhà nước cho phép hoạt động; Hai là, không có tranh chấp; Và
ba là, không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004
1.3.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Trang 3931
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được
ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ
Từ đó có thể thấy đối với từng loại đất và chủ thể cụ thể được phân định rõ ràng thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau tạo nên sự nhất quán trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước
1.3.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để có một quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thống nhất, đồng bộ trên toàn lãnh thổ Việt Nam phù hợp với sự ra đời của Luật đất đai năm 2013 và hệ thống văn bản hướng dẫn mới, ngày 27/8/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quyết định 1839/QĐ-BTNMT công bố thủ tục hành chính mới về lĩnh vực đất đai thuộc phạm
vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường Trong đó, quy định rõ về trình tự, cách thức thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thành phần hồ sơ, số lượng hồ
Trang 40Một là, hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu;
Hai là, hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất;
Ba là, hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền
với đất của người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận;
Bốn là, hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu đối với trường
hợp được Nhà nước giao đất để quản lý;
Năm là, hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở;
Sáu là, hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền
đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
Thành phần hồ sơ và số lượng hồ sơ cho từng trường hợp nêu trên được quy định rõ ràng, cụ thể trong Bộ thủ tục hành chính ban hành kèm Quyết định số