Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên có vai trò rất quan trọng nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là mộ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ MINH

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ MINH

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học:TS Hoàng Thị Thúy Hằng

Hà Nội – 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Minh

MỤC LỤC Trang phụ bìa

Lời cam đoan 1 Mục lục 2

MỞ ĐẦU 8 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,

CÁ NHÂN 16

1.1 Khái quát chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 16 1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 19 1.1.3 Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 24 1.2 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 32 1.2.1 Sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt

động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 32 1.2.2 Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 35 1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 41

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ

Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA

ĐÌNH, CÁ NHÂN 51

2.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất 51 2.2 Nội dung và hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 53 2.2.1 Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất: 53 2.2.2 Hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất 57 2.3 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất 59 2.3.1 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất 59 2.3.2 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở 70 2.3.3 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sở

hữu công trình xây dựng 72 2.3.4 Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng

trồng 73 2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất 74 2.5 Hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 76

2.6 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 79 2.6.1 Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 79 2.6.2 Lệ phí trước bạ 81 2.6.3 Lệ phí địa chính 82 2.7 Chỉnh lý biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại, đính chính và thu hồi Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 82 2.7.1 Chỉnh lý biến động đất đai 82 2.7.2 Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất: 84 2.7.3 Cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất 84 2.7.4 Đính chính và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 84

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP

LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 87

3.1 Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất: 87 3.1.1 Tình hình triển khai hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian qua 87 3.1.2 Những kết quả đã đạt được trong công tác cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 88

3.1.3.Những bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 90 3.1.4 Nguyên nhân của những bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay: 97 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 99 3.2.2 Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả

thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 100

KẾT LUẬN 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO 111

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên có vai trò rất quan trọng nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nhiệm vụ hàng đầu của Nhà nước ta nói riêng và tất cả các nước trên thế giới nói chung, qua đó sẽ góp phần giúp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả, đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng, người sở hữu

Luật Đất đai 2003 đã đề cập đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất Năm 2009, Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 trong đó sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thiện hơn pháp luật về đất đai Trong quá trình thực hiện những văn bản này, bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn khi mà pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trong pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng… còn nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo…Nhiều quy định thể hiện nhiều sự gò bó, khiên cưỡng và thiếu tính khả thi Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu và nhu cầu của thực tế

Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã chọn đề tài : “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân” nhằm đánh giá thực trạng của các quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng Qua

đó đánh giá được những mặt mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị những biện pháp cụ thể nhằm khắc phục những điểm bất cập, bổ sung những quy định còn thiếu để nâng cao tính thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đạt được hiệu quả cao hơn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về bất động sản trong

xã hội

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân được giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn

Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lí

số 2/2011… Ngoài ra có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như:

Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; T.S Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp

chí luật học, số 8/2009; Ths Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật

học, số 3/2005; Báo cáo số 93/ BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải

(2010), Một số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt

nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các vướng mắc về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Nguyễn Mạnh Khởi (2009), pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư (2009), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay,

Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội

Những công trình đã công bố còn thể hiện tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và đang là rào cản, làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới

3 Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất có phạm vi rất rộng, được áp dụng đối với nhiều nhiều chủ thể sử dụng đất khác nhau, với nguồn gốc sử dụng đất không

giống nhau Mặt khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không chỉ thuần tuý là xem xét các yếu tố, các điều kiện, các quy trình, thủ tục đối với đất, mà còn phải xem xét bao gồm quyền sử dụng đất đó có tài sản là nhà ở, các công trình

và các tài sản khác trên đất hay không Từ đó để xác định cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện như thế nào Vì vậy, trong phạm vi là một luận văn thạc sĩ, với thời gian hạn hẹp nên tác giả chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân

Theo đó, luận văn sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như: các nguyên tắc, điều kiện, nội dung và thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục và các xử lí phát sinh trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận Trong quá trình nghiên cứu, chúng tôi có đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực tế, những ưu và nhược điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nêu những giải pháp và phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Một là, Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề chung về giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ sở pháp lí của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

để làm cơ sở cho việc nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Hai là: Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật thực định để

làm sáng tỏ: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đã đạt được những thành tựu đáng kể: góp phần quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người

sử dụng đất được đảm bảo hơn Tuy nhiên, qua sự phân tích, đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực tế, tác giả cũng tập trung chỉ rõ những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này, cùng những vướng mắc nảy sinh trong quá quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế

Hai là: Trên cơ sở phân tích, tìm ra những nguyên nhân của những tồn

tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về vấn đề này nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu trong đó chủ yếu là các phương pháp như: phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh…

6 Những đóng góp mới của luận văn

Mặc dù đây không phải là công trình lần đầu tiên được nghiên cứu, đã

có rất nhiều các bài báo, các công trình nghiên cứu về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng đã có nhiều hội thảo, hội nghị tổng kết, đánh giá về công tác tổ chức thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song chưa có công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện vấn đề này trong mối liên hệ giao thoa giữa các ngành luật, các văn bản pháp luật qua các giai đoạn, các thời kỳ Vì vậy, luận văn có những đóng góp mới sau đây:

- Chỉ rõ được sự khác nhau cơ bản giữa Công nhận quyền sử dụng đất với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; theo đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là một biểu hiện của một quy trình công nhận quyền sử dụng đất Đồng thời, nhận diện một cách sâu sắc, ở nhiều phương diện khác nhau như: từ góc độ quản lí nhà nước về đất đai, góc độ quyền lợi người sử dụng đất và góc độ quản lí thị trường bất động sản để lí giải về tính tất yếu khách quan của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật điều chỉnh về vấn đề này đối với hoạt động quản lí nhà nước về đất đai và đối với quyền lợi của người sử dụng đất, sở hữu nhà và các tài sản khác

- Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất được nhìn nhận và đánh giá một cách toàn diện, đầy đủ và cung cấp cho người đọc một

sự nhìn nhận khách quan rằng, pháp luật về vấn đề này mặc dù còn có những bất cập song không thể phủ nhận chúng có xu hướng ngày càng thông thoáng, giản tiện hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cuộc sống

- Những tồn tại, bất cập và vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận được tác giả làm rõ qua việc phân tích các quy định của pháp luật thực định, đặt trong mối liên hệ với các văn bản pháp luật khác có liên quan Lồng ghép trong quá trình phân tích là những nhận định, đánh giá về thực tiễn thực thi pháp luật về vấn đề này qua các tổng kết, đánh giá từ các cơ quan chuyên môn, từ những vụ việc thực tiễn

- Một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất mang tính thời sự và phù hợp với thực tiễn cuộc sống

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Nội dung cụ thể của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành

Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Khái quát chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý, theo đó, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí toàn bộ đất đai trong phạm vi

cả nước Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lí quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lí, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó

Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai hiện hành quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [50, Điều 4]

Với sự quy định nêu trên cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như một "chứng thư pháp lí" để xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà

nước với các chủ thể sử dụng đất Giấy này chỉ có thể cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật quy định mà không phải bất kì cơ quan nào cũng có thẩm quyền này Cùng với đó thì cũng không phải bất kỳ chủ thể nào có quyền sử dụng đất, có nhà và tài sản cũng được cấp giấy chứng nhận

mà họ phải là những chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp Và khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đối với các tài sản nêu trên thì họ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và

sử dụng các tài sản đó

Trải qua các thời kì lịch sử khác nhau, được ban hành bởi nhiều các văn bản pháp luật để quản lí và sử dụng các tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng cùng các văn bản hướng dẫn thi hành thì giấy chứng nhận qua nhiều thời kì cũng tồn tại với nhiều tên gọi khác nhau như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, các công trình xây dựng; giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng hoặc hiện nay thống nhất thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Dù với nhiều tên gọi khác nhau nêu trên, song bản chất pháp lí chung nhất của các loại giấy chứng nhận này đều thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện tích đất, một ngôi nhà, một công trình xây dựng hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định Và tất cả đều mang ý nghĩa rằng, chúng là cơ sở

để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận Có thể nhận thấy rõ bản chất của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua những đặc trưng

cơ bản sau đây:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do cơ

quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp (trong đó có hộ gia đình, cá nhân) khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công

cụ để Nhà nước quản lí đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả

Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn

ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp Đồng thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện bồi thường thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng Mặt khác, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan

trọng để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất

trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình sử dụng; Cụ thể là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người

sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai Sau khi được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ với người sử dụng đất khác) Chủ sử dụng đất sẽ an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Pháp luật đất đai hiện hành không đưa ra khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

mà chỉ ra biểu hiện cụ thể của một số hoạt động có liên quan và gắn bó mật thiết với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất Cụ thể:

Lần đầu tiên khái niệm “công nhận quyền sử dụng đất” được quy định

tại khoản 4 Điều 5 của Luật đất đai năm 2003: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất” [50, Điều 5] Theo đó, công nhận quyền sử dụng đất là một trong ba hình thức Nhà nước trực tiếp trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng

nhận Cùng với đó, tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai hiện hành quy định: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho người đó” [50, Điều 4].

Với các giải thích nêu trên của pháp luật có thể hiểu: Việc công nhận quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý mà nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp

pháp của chủ thể gắn với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên đất trong phạm vi nhất định, theo đó chủ thể đó có được những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi được thừa nhận, theo qui định của pháp

luật Nói một cách khác, công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản gắn liền với đất là một hành vi pháp lý của nhà nước thừa nhận có điều kiện sự tồn tại hợp pháp của chủ thể đang sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất nào đó, nhằm xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tài sản trên đất với nhà nước

Sự công nhận là hành vi cần thiết nhằm xác lập quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho một chủ thể khi đảm bảo các điều kiện nhất định, nó đáp ứng những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản, quyền sử dụng đất Sự công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản trên đất không chỉ công nhận cho những chủ thể sử dụng bất động sản “tạo lập” quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản thông qua con đường hợp pháp, mà tùy thuộc điều kiện kinh tế, xã hội, lịch sử trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kì khác nhau mà việc công nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên đất với các điều kiện được "nới lỏng hơn" cho phù hợp với tình hình thực tế Theo đó, bên cạnh việc công nhận quyền sở hữu và sử dụng tài sản từ việc tạo lập hợp pháp, còn có những

sự tạo lập "chưa hợp pháp" hoặc thậm chí là "không hợp pháp" của các chủ thể sử dụng đất và các tài sản trên đất, song Nhà nước xét thấy, quá trình tạo lập đó do tác động bởi nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau và ở thời điểm hiện tại họ vẫn khai thác và sử dụng tài sản, không tranh chấp với ai

và cũng không thuộc diện Nhà nước phải trưng thu, trưng dụng thì Nhà nước cũng công nhận sự hợp pháp của việc sử dụng các tài sản đó

Gắn liền với việc công nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân thì hoạt động được

diễn ra phổ biến, thường xuyên và liên tục mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thường tiến hành trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Hiện tại, pháp luật hiện hành không có khái niệm riêng về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, mà chúng chỉ được đề cập đến trong khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai

2003 như một "biểu hiện cụ thể" của sự công nhận quyền sử dụng đất Trong thực tiễn triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho thấy, nếu xem xét theo nghĩa hẹp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một mặt là biểu hiện của sự công nhận của nhà nước, đồng thời là một sản phẩm của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất Đó

là hành vi pháp lý cuối cùng của nhà nước ký, trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vào hệ thống sổ sách của nhà nước

Cấp Giấy chứng nhận là một quá trình bao gồm các công việc như: kiểm tra, đo đạc thực địa, thẩm tra và xác minh hồ sơ, đối chiếu hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận với hiện trạng thực tế mà cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và quản lí các tài sản khác thực hiện; xem xét, quyết định

và phê duyệt cấp Giấy chứng nhận của cơ quan hành chính nhà nước; cuối cùng là thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện theo luật định Vì vậy, có thể hiểu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là quá trình

tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các công việc cụ thể có liên quan tới hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác trên đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lí xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với

các tài sản đó Hoạt động nêu trên được tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định

Thực tiễn cho thấy, giữa hoạt động công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có mối quan hệ gắn kết chặt chẽ với nhau Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ phức tạp hay thuận lợi phụ thuộc trước hết vào các điều kiện của sự công nhận mà pháp luật qui định, các qui định pháp luật về điều kiện của sự công nhận càng thống nhất, rõ ràng công bằng, sát thực tế đời sống văn hóa, điều kiện kinh tế

- xã hội; trình độ, năng lực quản lý của cán bộ cũng như các công cụ hỗ trợ phù hợp thì việc cấp giấy chứng nhận sẽ thuận lợi và ngược lại Có thể nhận diện rõ nét hơn hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất qua những đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng kí biến động đất đai đối với việc chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng là giai đoạn cuối cùng của việc cấp giấy phép cũng như xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất

Thứ hai, hoạt động cấp giấy chứng nhận luôn luôn phải tuân thủ những

trình tự, thủ tục theo luật định với những quy trình xét duyệt hết sức chặt chẽ, nghiêm túc Qua đó, góp phần giúp Nhà nước quản lý thống nhất, đồng bộ và chặt chẽ về đất đai, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất

Thứ ba, chủ sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi quyền sử dụng đất, nhà ở, các tài sản khác trên đất của họ là hợp pháp và không có tranh chấp Mọi các tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn xảy ra đều phải được giải quyết dứt điểm mới thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận

Thứ tư, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất luôn có sự tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xem xét tính hợp pháp của mảnh đất, cũng như tài sản trên đất Cơ quan nhà nước chỉ cấp giấy chứng nhận khi đã xác nhận tính đúng đắn của hồ sơ xin cấp

Tuy nhiên, cũng cần phải nhận thấy rằng, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một lĩnh vực tổng hợp đòi hỏi phải giải quyết nhiều khâu, nhiều công đoạn và phải có

sự kết hợp của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, cả yếu tố kinh tế kết hợp hài hoà với yếu tố chính trị, xã hội, pháp lí và cả yếu tố kĩ thuật Theo đó:

+ Tính pháp lý: thể hiện thông qua các điều kiện pháp lý của sự công nhận và giấy chứng nhận được cấp ra có xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền và nghĩa vụ của chủ thể có chủ quyền sử dụng đất, các tài sản trên đất với nhà nước hay không

+ Tính kỹ thuật: thể hiện thông qua các yếu tố toán học, trắc địa, bản

đồ, họa đồ nhằm phản ánh đối tượng (yếu tố đối vật trong giấy chứng nhận)

về vị trí, hiện trạng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận Mức độ thể hiện những yếu tố kỹ thuật nhiều hay ít, độ chính xác cao hay thấp tùy thuộc chủ yếu vào khả năng trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ những người thực hiện nhiệm vụ này, hoặc phụ thuộc điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị

+ Yếu tố kinh tế: sự biểu hiện yếu tố kinh tế trước hết bởi mục tiêu của

sự công nhận Trước hết, do đối tượng để cấp giấy là tài sản, do vậy, người có tài sản có nhu cầu bảo đảm sự an toàn đối với tài sản nên yêu cầu cấp giấy chứng nhận Mặt khác, về phía Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng nhận sẽ xác lập một cách đầy đủ nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải nộp Khi xem xét dưới góc độ tổ chức thực hiện quá trình cấp giấy chứng nhận,

yếu tố kinh tế phản ánh khá rõ nét thông qua các chi phí vật chất cho quá trình này, kể cả về phía chủ thể sử dụng và về phía Nhà nước, đây là khoản chi phí

xã hội không nhỏ Theo đó, nếu hoạt động đăng ký khoa học, được tổ chức tốt, thống nhất sẽ giảm chi phí xã hội

+ Yếu tố chính trị - xã hội: Sự thể hiện rõ nét tính chất này chủ yếu trong giai đoạn cấp giấy chứng nhận ban đầu Nếu các điều kiện đặt ra từ phía Nhà nước trong việc yêu cầu người sử dụng đất, nhà ở và tài sản trên đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định khi cấp giấy mà thông thoáng, cởi mở thì hoạt động cấp giấy chứng nhận sẽ được thực hiện nhanh chóng hơn, các chủ thể được cấp cũng yên tâm hơn trong quá trình khai thác, sử dụng Thông qua

đó, góp phần quan trọng để ổn định trật tự, an toàn xã hội, các chủ thể có chủ quyền sẽ phát huy khả năng đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả, mang lại nhiều lợi ích cho xã hội phát triển

1.1.3 Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3.1 Đối với Nhà nước

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cùng các hồ sơ đất đai liên quan sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và

là cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản

gắn liền với đất nhằm bảo vệ họ khi có tranh chấp xảy ra Đồng thời đưa ra những nghĩa vụ mà họ phải tuân thủ như bảo vệ và sử dụng đất một cách hiệu quả, người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu quả

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích đất nằm trong phần lãnh thổ quốc gia Do vậy, Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ các thông tin về tình hình sử dụng đất Thông thường, các thông tin này sẽ được ghi nhận trong giấy chứng nhận cùng hệ thống hồ sơ địa chính Nhà nước sẽ dựa vào đó để quản lý tình hình sử dụng đất và những biến động về đất Mặt khác, cũng cần phải thấy rằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân nói riêng cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh

tế - xã hội, đồng thời tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất đai

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng liên quan đến các khía cạnh khác của quản lý Nhà nước về đất đai Cụ thể, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác như:

Một là, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai Thông qua các văn bản này, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được thực hiện đúng đối tượng, thủ tục,

thẩm quyền

Hai là, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là căn cứ bảo đảm cho việc sử dụng đất được ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao và giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận được thực hiện nhanh chóng, bởi một trong những điều kiện không thể thiếu, luôn luôn được đặt ra khi xem xét để cấp giấy chứng nhận đó là: đất đang sử dụng có phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không

Ba là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để Nhà nước xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn Đây chính là hồ sơ quan trong để quản lí tình hình hình đất đai, cập nhật thường xuyên và liên tục những diễn biến và sự biến động của quá trình khai thác và sử dụng đất

Bốn là, dựa vào những số liệu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê đất đai chính xác, đạt hiệu quả cao Những thông tin mang tính bắt buộc phải thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: số hiệu, sơ đồ thửa đất, thông tin chủ sử dụng, diện tích loại hạng đất, tình trạng đất, tài sản và hiện trạng của tài sản có trên đất tại thời điểm cấp giấy là những số liệu trung thực, chính xác đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xác minh và xử

lí trước khi thực hiện việc cấp giấy Vì vậy, đây là những thông tin quan trọng giúp công tác thống kê, kiểm kê đất đai mang tính chất định kỳ của Nhà nước được thực hiện thuận lợi, dễ dàng và nhanh chóng, có hiệu quả

Năm là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạo sự ràng buộc về mặt pháp lý giữa người sử dụng, sở hữu tài sản trên đất với Nhà nước Khi hộ gia đình, cá nhân đã

được Nhà nước cấp giấy chứng nhận thì họ được hưởng lợi từ những đảm bảo của Nhà nước, được quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi người khác xâm hại và Nhà nước có trách nhiệm phải đảm bảo các quyền và lợi ích của người được cấp giấy được thực thi trong thực tế cuộc sống Ngược lại, Nhà nước có quyền yêu cầu người được cấp giấy phải thực hiện các nghĩa vụ trước Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng các tài sản

Sáu là, trong quá trình thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, như một lần nữa, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xem xét lại tính hợp pháp của quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thông qua đó để xử lí lại một lần nữa triệt để những tồn tại trước đó trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ tư, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước từng bước cải cách theo hướng ngày càng hiện đại, hợp lí trong công tác quản lý Nhà nước

về đất đai Theo đó, trên cơ sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì khác nhau, với nhiều tên gọi khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất “Bìa đỏ” để dễ dàng trong công tác quản lý đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, sẽ tạo điều kiện đơn giản, thuận lợi, dễ dàng và giúp cho việc quản

lí đất đai cùng các tài sản khác trên đất được chặt chẽ và thống nhất

Thứ năm, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai Trong thực tế, việc sử dụng đất xảy ra tranh chấp

là điều không tránh khỏi Các tranh chấp đất đai thường khá phức tạp và mất nhiều thời gian để giải quyết Nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc chứng minh tư cách sử dụng đất và các tài sản trên đất sẽ gặp nhiều khó khăn Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất sẽ góp phần giải quyết nhanh chóng và chính xác các tranh chấp đất đai; đảm bảo bảo vệ được những loại đất sử dụng phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về hệ thống toà án hay hệ thống uỷ ban nhân dân Theo quy định tại điều 136 Luật đất đai 2003, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân; còn các tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai thì thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân

Thứ sáu, thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước tận thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai như: tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ… Thực chất, nguồn thu này không đóng góp lớn cho ngân sách quốc gia nhưng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng và thiết thực đối với ngân sách địa phương vì nguồn thu này được dành lại 100% cho địa phương Ở một số địa phương cơ sở hạ tầng còn chưa phát triển (khu vực nông thôn và khu vực miền núi) nên nguồn thu này có ý

nghĩa quan trọng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng

1.1.3.2 Đối với chủ thể sử dụng đất

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất là một đảm bảo của Nhà nước dành cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên đất, xác định rõ địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trong quá trình sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất Theo đó, người sử dụng đất chỉ có thể sử dụng loại đất trong các mục đích đã được xác định, phù hợp với mục đích sử dụng đất, phù hợp với mục đích sử dụng đất của loại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cùng với đó, các tài sản cũng phải được tạo lập một cách hợp pháp và sử dụng phù hợp với mục đích đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép

Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lí để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp giữa chủ thể này với chủ thể khác Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp xác định rõ người chủ đích thực đối với đối với quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc về ai Xác định rõ quyền hạn của người đại diện trên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tránh tình trạng lợi dụng danh nghĩa để trục lợi bất hợp pháp của người giữ giấy chứng nhận, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng hơn và sử

dụng đất đúng mục đích, hiệu quả cao hơn

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Đồng thời, là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định, đặc biệt là các quyền chuyển quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì mọi giao dịch nêu trên đều không có giá trị pháp

lý Khẳng định như vậy bởi, tại Điều 693 Bộ luật dân sự 2005 quy định về

hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:“Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai” [52, Điều 693] Như vậy, hộ gia đình và cá nhân có quyền thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Quy định này được khẳng định lại tại khoản 1 điều 106 của Luật đất đai năm 2003, theo đó người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh Đây cũng là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được tham gian thiết lập các giao dịch bất động sản trên thị trường và cũng là cơ sở để giao dịch đó đảm bảo an toàn về mặt pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch

Thứ tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cùng với tài sản gắn liền trên đất của người sở hữu và sử dụng khi có tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng xảy ra Cụ thể: được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất đai và tài sản trên đất xảy ra; được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình; là cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Bên cạnh đó, khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,

đó là cơ sở để người được cấp giấy đưa các tài sản bất động sản hợp pháp của mình tham gia vào thị trường bất động sản, làm tăng giá trị và nâng cao hệ số

và giá trị sử dụng của các tài sản của mình

Thứ năm, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một mặt Nhà nước chính thức ghi nhận tư cách pháp lý của những chủ thể có quyền sử dụng đất Khi đó, người

sử dụng đất có thể yên tâm thực hiện các biện pháp cải tạo đất, sử dụng đất đúng mục đích Vì vậy, hiệu quả sử dụng đất sẽ được phát huy một cách tốt nhất Đồng thời, đây cũng là cơ sở quan trọng để phân biệt giữa các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với từng loại đất có mục đích sử dụng khác nhau Do nguồn gốc lịch sử để lại một số loại đất như: đất cơ sở tôn giáo, đất cộng đồng dân cư không hình thành từ việc giao đất mà chủ yếu do nhà nước công nhận trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ là

cơ sở pháp lý để xác định rõ ràng, minh bạch việc sử dụng đất Từ đó, tránh tình trạng lợi dụng sử dụng đất vào mục đích khác và chiếm dụng đất một cách bất hợp pháp

Bên cạnh đó, còn nhằm minh bạch tình trạng pháp lý của tất cả các loại đất trên địa bàn cả nước theo tinh thần của chỉ thị số 02 của chính phủ Có thể nói, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất

là quy trình cá biệt hóa đất đai, cho phép phân biệt các mảnh đất với nhau, nó ghi nhận một tài sản vô hình hay nói cách khác một quyền tài sản - quyền sử dụng đất làm tiền đề cho các giao dịch và xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ đất đai

1.1.3.3 Đối với thị trường bất động sản

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất góp phần làm minh bạch, công khai hóa thị trường; giảm thiểu thị trường ngầm về đất đai, giảm thiểu những tranh chấp, mâu

thuẫn, bất đồng do giao dịch tự phát, giao dịch không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Góp phần làm cho thị trường phát triển chính quy, lành mạnh và là cầu nối giữa các nhà đầu tư trong hợp tác kinh doanh.

1.2 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó theo ý chí của Nhà nước Trong lĩnh vực đất đai nói chung

và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng cũng không phải là ngoại lệ Có thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất qua các lí do sau đây:

Thứ nhất, quản lí nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nội dung mang tính Hiến định, theo đó, Điều 18 Hiến pháp 1992 chỉ rõ “Nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật” [47, Điều 18] Điều này cũng đã trở thành một trong năm nguyên tắc chủ đạo của ngành Luật Đất đai Cùng với đó, tại Điều 6 Luật Đất đai hiện hành ghi nhận 13 nội dung cơ bản của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai thì trong đó hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 13 nội dung đó Như vậy, với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước về đất đai, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất cũng phải cần đến sự điều chỉnh của pháp luật và hoạt động trên cơ sở của pháp luật

Thứ hai, từ thực tiễn hoạt động quản lí nhà nước về đất đai trong thời

gian qua cho thấy không thể thiếu vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh

đối với hoạt động này Khẳng định như vậy bởi lẽ, các quan hệ đất đai nảy

sinh trong đời sống xó hội khá phong phú, đa dạng và có chiều hướng ngày càng phức tạp, đặc biệt, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên khó kiểm soát hơn qua những đợt "nóng - lạnh" thất thường của thị trường bất động sản Tình trạng mua bán trao tay, không thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền trở nên phổ biến và chiếm ưu thế hơn là các giao dịch chính thức Các mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng cũng theo đó mà phát sinh nhiều hơn Trước thực trạng nêu trên, như một tất yếu khách quan, với ưu thế vượt trội của pháp luật (tính quy phạm, tính bắt buộc và tính cưỡng chế), Nhà nước sử dụng để điều chỉnh các quan hệ đất đai, đưa các quan hệ đất đai vận động và phát triển theo quỹ đạo chung của Nhà nước Và pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một trong những biểu hiện quan trọng trong chủ đích của Nhà nước về quản lý đất đai và điều tiết thị trường bất động sản

Cùng với việc quy định điều kiện bắt buộc của hàng hoá bất động sản

là quyền sử dụng đất, nhà ở và các bất động sản khác khi tham gia thị trường phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng thì sự cần thiết khách quan pháp luật cần phải có những thiết chế, những quy định cụ thể để các tài sản bất động sản của các doanh nghiệp và người dân có điều kiện và

cơ hội có được giấy chứng nhận đó, như vậy thì họ mới có điều kiện để đưa hàng hoá đó tham gia thị trường Ở một khía cạnh khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đẩy mạnh sẽ là cơ sở góp phần thúc đẩy thị trường bất động

sản phát triển chính quy, lành mạnh và công khai hoá Hạn chế các giao dịch ngầm, hạn chế rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường

Thứ ba, tài sản bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất rất cần thiết

phải có công cụ hữu hiệu để quản lí một cách chặt chẽ và khoa học, điều này xuất phát từ đặc điểm của tài sản bất động sản, có nguồn gốc phát sinh hết sức phong phú, đa dạng và phức tạp, diễn biến của quá trình khai thác và sử dụng thường xuyên có sự biến động về diện tích, mục đích, loại hạng đất, đặc biệt

là biến động về chủ thể sử dụng đất Cùng với đó, nhà ở, các công trình xây dựng, các tài sản khác tạo ra trên đất cũng có những tài sản hợp pháp, có những tài sản bất hợp pháp, có tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, có tài sản thuộc sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước Hồ sơ, tài liệu phục

vụ cho việc quản lí các bất động sản cũng hết sức phức tạp, được lưu giữ ở nhiều cơ quan khác nhau và do nhiều cơ quan chức năng thực hiện việc quản

lí Chính vì vậy, để đảm bảo quản lí các bất động sản một cách tập trung thống nhất đối với tất cả các chủ thể sở hữu và sử dụng các bất động sản, tập trung vào một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm chính thức thì sự cần thiết phải có hành lang pháp lí (hệ thống pháp luật) quy định một cách đầy đủ, cụ thể, rõ ràng về thẩm quyền của các cơ quan quản lí nhà nước về đất đai, điều kiện và quy trình để xét và công nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với bất động sản cho một chủ thể cụ thể thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Có như vậy mới giúp cho việc quản lí đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất được chặt chẽ và chính xác

Thứ tư, dưới góc độ quản lí nhà nước về đất đai, pháp luật có ý nghĩa

quan trọng bởi bằng pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm, các quy trình, thủ tục cụ thể để các cán bộ quản lí nhà nước về đất đai thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thực hiện trong giới hạn thẩm quyền của mình, trên tinh thần "thượng tôn pháp luật" và vì lợi ích của người dân Đây cũng là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng lạm quyền, độc quyền và cửa quyền khi thực thi pháp luật có liên quan đến hoạt động cấp giấy chứng nhận Trong trường hợp có sự sai phạm của cán bộ công chức khi thực hiện hoạt động cấp giấy thì bằng các chế tài cụ thể được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật sẽ có những hình thức trách nhiệm pháp lí tương ứng, phù hợp đối với mỗi hành vi sai phạm

Thứ năm, dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất nói chung và hộ

gia đình, cá nhân nói riêng, pháp luật không chỉ với vai trò định hướng, mà còn với vai trò "chỉ dẫn" để người sử dụng đất hiểu được quyền lợi và nghĩa

vụ của mình khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Qua đó, giúp người dân

có điều kiện và cơ hội để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, song đồng thời cũng hiểu rõ "bổn phận" mà mình phải tôn trọng và thực hiện nghiêm chỉnh khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2 Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác nhau mà yêu cầu của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất sẽ khác nhau Song điều không thể phủ nhận là, mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ gắn với việc ban hành các văn bản về quản lí và sử dụng đất đai, nhà ở và các bất động sản khác trên đất thì nội dung quan trọng, không thể thiếu được quy định khá cụ thể, rõ ràng đó là hoạt động đăng kí và

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản Mỗi văn bản ra đời đều hướng tới việc quy định các điều kiện, nguyên tắc và các cách thức, quy trình mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đồng thời cũng hướng tới việc xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ thể là hộ gia đình, cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận Các văn bản pháp luật quy định về những nội dung có liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có giá trị pháp lí bắt buộc đối với các chủ thể trực tiếp thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các chủ thể có tài sản bất động sản có nhu cầu được cấp giấy phải tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, đảm bảo thực thi có hiệu quả hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế, thông qua đó nhằm thúc đẩy việc nâng cao hiệu quả của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi thiết thực cho chủ thể có tài sản hợp pháp

Với ý nghĩa đó, có thể hiểu pháp luật về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là:

tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định

cụ thể về điều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước

Pháp luật đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và pháp luật về quản

lí và sử dụng đối với tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian qua ban hành nhiều văn bản và chúng thường xuyên được sửa đổi, bổ sung và điều

chỉnh cho phù hợp với quá trình quản lí, khai thác, sử dụng các tài sản bất động sản, đáp ứng với những yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn ngày càng sôi động Dù mỗi văn bản được ban hành quy định về cách thức tổ chức quản lí đối với mỗi loại bất động sản có khác nhau, theo đó, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản được quy định với những điều kiện, nội dung và hình thức không giống nhau song tựu chung lại, cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng các bất động sản đều đề cập tới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định cụ thể các nguyên tắc của hoạt

động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng, là những nội dung mang tính chất hướng dẫn, chỉ dẫn và định hướng cho cán bộ làm nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai và các bất động sản khác Khi thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân phải dựa trên những nguyên tắc, những yêu cầu mang tính bắt buộc, các thao tác kĩ thuật khi cấp giấy phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tính chính xác, cụ thể và đầy đủ, đảm bảo sự công bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định cụ thể các điều kiện để các hộ gia

đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là quy định đặt ra không chỉ bắt buộc đối với các cán bộ đảm trách nhiệm vụ triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải xem xét thật thận trọng, kĩ lưỡng và thấu đáo các điều kiện theo quy định của pháp luật để đối chiếu với

thực tiễn bởi nguồn gốc, cơ sở để hình thành quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác là rất đa dạng và phức tạp Vì vậy, pháp luật đặt ra các điều kiện khác nhau, xuất phát từ nhiều nguồn gốc hình thành của các bất động sản khác nhau tương ứng trên cơ sở đảm bảo các yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, tôn trọng lịch sử và với phương châm bảo vệ quyền và lợi ích cho người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp bất động sản Các điều kiện cụ thể của pháp luật sẽ là "kim chỉ nam" để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy xem xét và quyết định một cách chính xác và khách quan

Cùng với đó, pháp luật quy định các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng

là yêu cầu bắt buộc đối với các chủ thể sở hữu và sử dụng bất động sản cần phải đáp ứng Để trở thành chủ thể sử dụng đất hợp pháp, sở hữu nhà và các bất động sản khác và được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục, hồ sơ phải minh chứng cụ thể, đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra và yêu cầu phải có Các điều kiện đó có thể là các giấy tờ minh chứng về quyền sử dụng đất, minh chứng về việc thực thi các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác trong quá trình sử dụng đất hoặc các điều kiện minh chứng về quá trình sử dụng đất của họ đã được Nhà nước xác nhận Có như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có đầy đủ cơ sở pháp lí để xét và cấp chứng thư pháp lí về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định cụ thể nội dung và hình thức của cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là quy định mà các cán bộ thực hiện hoạt động cấp giấy phải hết

sức lưu ý và thận trọng khi thao tác bởi đây không chỉ dừng lại ở những quy định mang tính hình thức, yêu cầu về việc ghi cụ thể, chính xác những thông

số về tài sản, thông tin của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà quan trọng hơn những yêu cầu tưởng chừng như mang tính hình thức ấy lại quyết định tới nội dung của việc cấp giấy Theo đó, những thông tin về chủ thể sẽ quyết định tới quyền lợi được hưởng của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Những thông

số về diện tích, hình thể, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng tài sản sẽ quyết định tới quyền thụ hưởng của người được cấp giấy, đồng thời xác định nghĩa vụ của họ trong quá trình khai thác và sử dụng tài sản Vì vậy, nội dung

và hình thức của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất càng cụ thể, rõ ràng và chính xác sẽ là

cơ sở để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận một cách công bằng và có hiệu quả Góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng và hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, nhà ở và các tài sản khác trên đất nói riêng

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự và thủ tục

thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là nội dung cần thiết để đảm bảo hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đúng và có hiệu quả Theo đó, không phải bất kỳ cơ quan nào cũng

có quyền thực hiện việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cho

hộ gia đình, cá nhân, mà chỉ những cơ quan có thẩm quyền được pháp luật chỉ định mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét và quyết định việc cấp giấy Mặt

khác, hoạt động cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng cần phải thực hiện theo đúng quy trình, thủ tục: từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ, xem xét, xác minh thực địa và đối chiếu hồ sơ với những tài liệu thu thập trên thực tế, cho đến quyết định cuối cùng đều phải tuân thủ quy trình tuần tự và chặt chẽ, một mặt, vừa đảm bảo thời gian, tiến

độ, mặt khác phải đảm bảo tính chặt chẽ và nghiêm minh khi thực hiện nhiệm

vụ này

Bên cạnh đó, việc quy định thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng giúp cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp giấy biết thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thực hiện như thế nào, tại đâu và làm như thế nào cho đúng Đây cũng là cơ sở để người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện quyền công dân về khiếu nại, tố cáo nếu xét thấy cơ quan có thẩm quyền không thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình, không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quy định, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người được cấp giấy

Thứ năm, nhóm quy phạm quy định cụ thể những nghĩa vụ tài chính mà

người được cấp giấy phải thực hiện khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ngoài các nghĩa vụ mà bất cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích gì cũng đều phải nộp khi thực hiện việc cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí đăng kí quyền sở hữu và sử dụng tài sản thì mỗi chủ thể khác nhau, với mục đích sử dụng bất động sản khác nhau và nguồn gốc của các bất động sản khác nhau thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nghĩa vụ tài chính đối với từng loại bất động sản sẽ được quy định khác nhau như: tiền sử dụng đất, tiền