Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện thạch thất, thành phố hà nội

LÊ MẠNH CƯỜNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LÊ MẠNH CƯỜNG 2017 - 2019 HÀ NỘI - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LÊ MẠNH CƯỜNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI – 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế về: “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” hồn tồn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan này! Hà Nội, ngày 22 tháng 11 năm 2019 Tác giả luận văn Lê Mạnh Cường i LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Trường đại học Mở Hà Nội đồng ý giảng viên hướng dẫn PGS.TS Doãn Hồng Nhung đề tài luận văn: “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” Để hồn thành luận văn này, tơi xin chân thành cảm ơn đến Ban Giám hiệu, khoa quý thầy, cô Trường đại học Mở Hà Nội, người tận tình tạo điều kiện giúp đỡ cho tơi q trình học tập Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô PGS.TS Doãn Hồng Nhung, người trực tiếp hướng dẫn luận văn cho tơi với tất lòng nhiệt tình quan tâm sâu sắc Tôi xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo, cán bộ, cơng chức, viên chức phòng Tài ngun mơi trường huyện Thạch Thất, văn phòng Đăng ký đất đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thạch Thất, bạn bè, đồng nghiệp hỗ trợ, tạo điều kiện, giúp đỡ q trình học tập hồn thành luận văn Mặc dù cố gắng trình nghiên cứu luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận góp ý quý thầy, cô bạn bè Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Mạnh Cường ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở việc đời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15 1.1.3 Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .16 1.2 Nội dung pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17 1.2.1 Cơ sở việc xây dựng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… .17 1.2.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… 18 1.2.3 Cấu trúc pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 1.2.4 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21 Kết luận chương 25 Chương TH C TR NG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TH C TIỄN THI HÀNH T I HUYỆN TH CH THẤT 28 2.1 Nội dung pháp luật đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28 2.1.1 Quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .28 2.1.2 Quy định đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .30 2.1.3 Quy định đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ hộ gia đình, cá nhân……… 32 2.1.4 Quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41 2.1.5 Quy định thủ tục hành chính, thời hạn cấp GCNQSDĐ 43 2.1.6 Quy định nghĩa vụ tài thực cấp giấy chứng nhận quyền iii sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 47 2.1.7 Quy định giải khiếu nại, tố cáo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 50 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất 60 2.2.1 Tổng quan huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 60 2.2.2.Thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ huyện Thạch Thất 62 2.2.3 Những thuận lợi, khó khăn nguyên nhân khó khăn thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất 76 Kết luận chương 79 Chương HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TH C THI T I HUYỆN TH CH THẤT 80 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành huyện Thạch Thất 80 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành huyện Thạch Thất .80 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất .82 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất 84 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành huyện Thạch Thất 84 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất .86 Kết luận chương 91 KẾT LUẬN 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu GCN GCNQSDĐ HĐND HTX Chú giải Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hội đồng nhân dân Hợp tác xã QSDĐ Quyền sử dụng đất QSHN Quyền sở hữu nhà SDĐ Sử dụng đất TTHC Thủ tục hành UBND Ủy ban nhân dân v DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng Stt 01 02 03 04 05 Bảng 2.1 Thực trạng sử dụng quỹ đất huyện Thạch Thất năm 2018 Bảng 2.2 Tình hình biến động đất đai Bảng 2.3 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện Thạch Thất ( tính đến 30/6/2019) Bảng 2.4 Kết đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp (Tính đến ngày 30/6/2019) Bảng 2.5 kết đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất ( Tính đến ngày 30/6/2019) Trang số 63 64 67 68 71 Bảng 2.6 Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận 06 quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất ( tính đến ngày 30/6/2019) vi 72 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, thành phần quan trọng môi trường sống Đất tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, đất đai có hạn nên nước có hệ thống quản lý sử dụng đất có hiệu Việt Nam q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa với tiến trình đổi phát triển kinh tế theo chế thị trường ngày sâu rộng, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng Sự phát triển hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân Điều đòi hỏi cơng tác quản lý nhà nước đất đai phải có đồng bộ, phù hợp với nhu cầu, quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cá nhân, tổ chức trình sử dụng đất cơng tác quản lý nhà nước đất đai thực cách có hiệu Để đất đai sử dụng tiết kiệm, hợp lý, có hiệu phát huy vai trò đặc biệt quan trọng Nhà nước cần phải có chế cơng nhận bảo hộ quyền tài sản tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất đai thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận Luật đất đai năm 2013 bảo đảm pháp lý Nhà nước người sử dụng đất Các quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng, sửa đổi, bổ sung bước hoàn thiện liền với việc ban hành Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 nhằm tạo sở pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Dẫu vậy, bên cạnh kết đạt việc thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttrên thực tế bộc lộ số tồn chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phạm vi nước theo kế hoạch đề ra, quy định nộp nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hợp lý vv “Quy định thu nghĩa vụ tài đất cấp Giấy chứng nhận (gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cơng chứng hợp đồng) cao, vượt khả phần lớn hộ gia đình; việc thu lệ phí trước bạ cấp Giấy chứng nhận lần đầu không hợp lý (như trường hợp cấp Giấy chứng nhận đất nơng nghiệp, lâm nghiệp khơng có định giao đất cấp đổi Giấy chứng nhận có thay đổi diện tích đo đạc) Một số khoản thu trùng lặp (vừa thu thuế thu nhập từ chuyển quyền vừa thu lệ phí cơng chứng hợp đồng chuyển quyền theo % giá trị nhà, đất; vừa thu lệ phí trước bạ theo % giá trị) Việc chấp hành quy định đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nhiều địa phương chưa nghiêm yêu cầu nộp thêm nhiều giấy tờ trái quy định; tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra, hướng dẫn đầy đủ làm cho người dân phải lại nhiều lần; thực thêm số thủ tục gây trùng lặp pháp lý; thời gian thực thủ tục kéo dài quy định mà khơng thơng báo lý Kinh phí cho việc đo đạc lập đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa sở liệu đất đai nhiều năm qua chưa địa phương bố trí đầy đủ theo yêu cầu; nhiều địa phương chưa dành đủ 10% tiền thu từ đất để thực theo đạo Chính phủ” Những hạn chế có ngun nhận từ sách, pháp luật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc thực thi hạn chế Để đưa giải pháp khắc phục cần thiết phải nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, toàn diện lĩnh vực pháp luật Mặc dù, thời gian qua có khơng cơng trình khoa học tìm hiểu pháp luật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; song đề tài dư địa để tiếp tục nghiên cứu, lẽ, Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành có quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thạch Thất huyện nằm phía Tây thành phố Hà Nội, vùng bán sơn địa, dân số huyện 189.800 người với tổng số hộ 118.760 hộ Diện tích tự nhiên 20.250.85 ha, Thạch Thất đánh giá huyện có điều kiện thuận lợi để phát triển Trong kinh tế thị trường, đất đai ngày có giá người sử dụng đất nhận thức sâu sắc ý nghĩa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp đất đai Về phía quan quản lý nhà nước, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung quản lý nhà nước đất đai nói chung cấp GCNQSDĐ nói riêng việc nâng cao nhận thức pháp luật đất đai, nắm bắt kịp thời, sâu sắc nội dung quy định cấp GCNQSDĐ nhân tố đảm bảo việc thực pháp luật việc tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ cấp GNQSDĐ Đối với người sử dụng đất việc nâng cao nhận thức pháp luật đất đai, hiểu nắm nội dung quy định cấp GCNQSDĐ giúp họ chấp hành pháp luật đất đai, ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật GCNQSDĐ Ba là, muốn nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ huyện Thạch Thất cần tăng cường cải thiện hiệu công tác tra, xử lý vi phạm pháp luật cấp GCNQSDĐ Thanh tra, kiểm tra nhằm phát điểm bất hợp lý, yếu công tác thực thi pháp luật đất đai; phát “lỗ hổng”, “khoảng trống” pháp luật; sở đó, kiến nghị Nhà nước sửa đổi, bổ sung ban hành quy định khắc phục nhược điểm 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành huyện Thạch Thất Trên sở thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn thi hành huyện Thạch Thất đề cập Chương cho thấy hệ thống pháp luật đất đai thiếu đồng bộ, thống Nhiều kiện pháp lý phát sinh lĩnh vực đất đai song thiếu quy định điều chỉnh Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ cần thực theo số giải pháp sau: Thứ nhất, tiếp tục rà soát, thống kê vướng mắc quy định pháp luật hồ sơ chưa cấp GCNQSDĐ lần đầu, kiến nghị sửa đổi cho hoàn thiện Cần bổ sung quy định liên quan đến vấn đề giải thừa kế quyền sử dụng đất trình làm thủ tục cấp GCNQSDĐ lần đầu, bước khắc phục 84 mối quan hệ phát sinh lĩnh vực đất đai chưa có văn pháp luật điều chỉnh Hơn nữa, nên thay đổi tên gọi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" tên gọi khác "Giấy chứng nhận bất động sản" cho phù hợp với số khái niệm BĐS Bộ luật Dân năm 2015 Bởi lẽ, với tên gọi q dài khơng cần thiết thực tế khơng phải thiết trường hợp GCN ghi nhận đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, có trường hợp GCN ghi nhận quyền sử dụng đất mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất thời điểm cấp chưa có nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất khơng tiến hành đăng ký với quan có thẩm quyền nên không ghi nhận GCN Thứ hai, quan quyền cần nghiên cứu ban hành thủ tục hành cấp GCNQSDĐ mang tính khả thi hơn, phù hợp với quy định pháp luật đất đai hành Trong cơng tác cải cách hành chính, rút ngắn thời gian giải hồ sơ giao dịch nhà, đất cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà đăng ký chấp, chuyển quyền, tách hợp đất, cấp lại Riêng thời gian giải hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu cần điều chỉnh tăng thời gian giải hồ sơ cho phù hợp với thời gian thực thủ tục hành đất đai Thứ ba, cần có quy định hướng dẫn cụ thể người quyền nhận GCNQSDĐ để tháo gỡ trường hợp người sử dụng đất hoàn tất hồ sơ kê khai xin cấp GCNQSDĐ, GCNQSDĐ có người sử dụng đất chưa đến nhận bị chết Bên cạnh đó, cần hồn thiện pháp luật việc cấp GCNQSDĐ cho trường hợp lập hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho người mua, người nhận tặng cho chết sau hoàn thành việc chuyển nhượng, tặng cho chưa kịp làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người dân Thứ tư, hoàn thiện quy định phí lệ phí liên quan đến cấp GCNQSDĐ Trong thời gian tới, để bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất đẩy 85 mạnh công tác cấp GCNQSDĐ, kiến nghị nên xem xét giảm tỷ lệ đóng lệ phí trước bạ từ 0,5% xuống 0,2 % giá trị quyền sử dụng đất Hoặc thay chế độ thu phí trước bạ với tỷ lệ thu % giá trị đất mức thu cố định cho dịch vụ hành đăng ký quyền sử dụng loại lệ phí khác Mức thu lệ phí trước bạ ấn định theo mức phù hợp với giá trị mảnh đất theo bảng giá UBND Thành phố quy định Thứ năm, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ văn luật chưa phù hợp với yêu cầu thực tiễn Các quy định liên quan cấp GCNQSDĐ cần thực đồng bộ, tạo điều kiện cho người dân xin cấp GCNQSDĐ; cụ thể: Theo Điều 105 Luật đất đai năm 2013 thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN&MT, không quy định cấp GCNQSDĐ cho cá nhân nước Tuy nhiên, Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 lại quy định, Sở TN&MT cấp giấy chứng nhận cho cá nhân nước Hoặc Điều 114 Luật đất đai năm 2013 không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trường hợp đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/05/2014 lại quy định giá đất cụ thể làm để xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ Sự mâu thuẫn gây khó khăn công tác thực thi thực tế Mặt khác, việc áp dụng pháp luật đất đai để xử lý vi phạm đất đai nói chung vi phạm cấp GCNQSDĐ nói riêng, địa phương gặp nhiều khó khăn Điều 71 Luật đất đai năm 2013 quy định cưỡng chế thực trường hợp thu hồi đất để thực dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất 3.2.2.1 Tăng cường đạo, lãnh đạo cấp có thẩm quyền việc thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ nhất, Để nâng cao hiệu thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ, cấp có thẩm quyền huyện Thạch Thất cần phải cải tiến phương thức điều hành, 86 tăng cường quản lý việc thực pháp luật kế hoạch đạo kiểm tra thực HĐND huyện nhanh chóng phân bổ kinh phí dự toán ngân sách năm để đẩy nhanh việc thực dự án xây dựng hệ thống hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai địa phương nhằm đẩy mạnh tiến độ đo đạc, cấp GCNQSDĐ xây dựng sở liệu quản lý đất đai Bảo đảm dành tối thiểu 10% tổng số thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư cho công tác đo đạc, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, xây dựng sở liệu đất đai đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa theo đạo Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 Thứ hai, việc cấp GCNQSDĐ công việc yêu cầu phối hợp đồng ngành liên quan Vì vậy, UBND huyện cần đạo UBND xã, Thị trấn tập trung đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động, thi hành nghiêm túc quy định pháp luật giao đất, cho thuê đất, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; thường xuyên theo dõi, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai, phát huy hiệu hồ sơ địa chính, sở liệu địa thực tốt việc thống kê đất đai định kỳ hàng năm Tổ chức kiểm tra việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, chấp hành pháp luật đất đai tất tổ chức sử dụng đất; không gia hạn tổ chức, cá nhân hết thời hạn thuê đất Đối với tổ chức, cá nhân giao đất, cho thuê đất để triển khai thực dự án thời hạn cam kết chưa triển khai, không đưa đất vào sử dụng, khơng thực nghĩa vụ tài đất đai xử lý nghiêm, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, chuyển nhượng đất trái pháp luật Đối với tổ chức giao đất sử dụng không mục đích, hết thời hạn th đất kiên xử lý, thu hồi Rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (kỳ đầu, kỳ cuối) hạn chế tình trạng quy hoạch treo; thể tính pháp lý rõ ràng làm cho việc cấp GCNQSDĐ, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất theo quy định pháp luật Công tác tra trách nhiệm người đứng đầu, thủ trưởng quan đơn vị, tra công vụ quan, tổ chức, cán bộ, công chức, viên 87 chức thực thi nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ cần tiến hành thường xuyên để kịp thời xử lý nghiêm tượng tiêu cực Kiện toàn lại đội ngũ cán bộ, công chức trực tiếp tham mưu, quản lý đất đai cấp thái độ trách nhiệm lực chuyên môn; thực nghiêm túc việc chuyển đổi vị trí cơng tác để bố trí nhân làm việc phù hợp Thứ ba, cần tăng cường công tác giám sát việc thực quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ địa phương, đảm bảo hoàn thành tiến độ, nâng cao chất lượng cấp GCNQSDĐ Tuyên truyền, vận động nhân dân thực quy định đăng ký, kê khai đất đai, cấp GCNQSDĐ theo quy định; giải dứt điểm hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ đủ điều kiện, không để tồn đọng; trường hợp vướng mắc cần rà soát; tăng cường phối hợp cung cấp thông tin nguồn gốc, q trình sử dụng đất có u cầu Tòa án nhân dân 02 cấp để tạo điều kiện thuận lợi việc giải vụ án hành chính, dân có liên quan đến cấp việc GCNQSDĐ 3.2.2.2 Tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cần cơng khai quy trình thủ tục hành cấp GCNQSDĐ nơi tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ gồm ngày nhận, trả hồ sơ tuần; hồ sơ, giấy tờ liên quan; quy trình giải quyết; thời hạn giải quyết; Thường xuyên triển khai khảo sát, đánh giá hài lòng người dân chất lượng dịch vụ công Đây công tác vô quan trọng để đánh giá chất lượng cung ứng dịch vụ công, phục vụ cán bộ, công chức nhà nước người dân Đặc biệt việc áp dụng khảo sát hài lòng trực tuyến góp phần nâng cao chất lượng thăm dò từ đơng đảo người dân Việc lồng ghép ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác khảo sát giúp tăng cường khả tự động hóa, tiết kiệm thời gian, chi phí khảo sát giảm thiểu ảnh hưởng yếu tố chủ quan khác việc tổng hợp kết khảo sát, góp phần nâng cao trách nhiệm, thái độ phục vụ người dân cán bộ, công chức 88 3.2.2.3 Giải pháp nâng cao lực, trình độ chun mơn đạo đức đội ngũ cán bộ, công chức Đội ngũ CBCC lực lượng nòng cốt định trực tiếp đến tiến độ, chất lượng cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, với thực trạng phận cán bộ, công chức vừa thiếu lại vừa yếu trình độ chun mơn việc kiện tồn đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, cơng chức làm việc phận "một cửa" phòng, ban chuyên môn cần thiết Cần tạo điều kiện, khuyến khích cán bộ, cơng chức tự học để nâng cao trình độ Đồng thời, quan quản lý đất đai cần tăng cường tổ chức lớp tập huấn, nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán Không đào tạo chuyên môn cần mở lớp tập huấn kỹ giao tiếp, văn hóa cơng sở, thái độ, chuẩn mực ứng xử tiếp công dân cán bộ, công chức tiếp nhận trả hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ Bên cạnh đó, cần nâng cao tinh thần trách nhiệm cơng việc tư cách đạo đức cho cán bộ, công chức nhà nước, nâng cao hiệu giám sát nhân dân việc thực thi hiệm vụ, công vụ cán bộ, công chức Nâng cao nhận thức tầm quan trọng công tác cấp GCNQSDĐ 3.2.2.4 Giải pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật người dân Để nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ địa bàn huyện Thạch Thất không nhắc đến việc nâng cao ý thức pháp luật nói chung ý thức pháp luật cấp GCNQSDĐ nói riêng người dân Bởi lẽ, người dân phải hiểu lại cần có GCNQSDĐ, có GCNQSDĐ Nhà nước bảo đảm quyền lợi ngược lai, họ khơng có GCNQSDĐ tiềm ẩn rủi ro mảnh đất mà họ sử dụng Người sử dụng đất cần phải biết, nắm quyền lợi nghĩa vụ họ mối quan hệ với Nhà nước sử dụng đất Từ đó, họ thực quyền nghĩa vụ sử dụng đất chủ động tiến hành kê khai, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Như vậy, nguyên nhân nằm nhận thức người dân pháp luật đất đai Muốn người dân có nhận thức pháp luật đất đai cách đầy đủ hiểu 89 rõ trình tự, thủ tục, điều kiện, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ v.v quan nhà nước có thẩm quyền cần đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật đất đai cách thường xuyên liên tục rộng rãi đến người dân Cần tăng cường, phối hợp cấp, ngành chức việc đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật Công tác tuyên truyền cộng đồng dân cư phải tiến hành thường xuyên, liên tục nhiều cách thức, nhiều kênh thông tin khác Việc tuyên truyền nội dung quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, thủ tục cấp GCNQSDĐ thực qua phương tiện thông tin đại chúng, hệ thống loa truyền thanh, tờ rơi, quảng cáo, lồng ghép với hoạt động tư vấn, trợ giúp pháp lý, tiếp xúc cử tri Đại biểu Quốc hội, Đại biểu HĐND cấp; buổi họp tổ dân phố, họp thôn…Từ đó, người dân nhận thức trách nhiệm quyền lợi việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Họ tự giác làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, thủ tục biến động đất đai theo quy định Công tác tuyên truyền hướng dẫn người sử dụng đất kê khai đăng ký đất đai phải tiến hành tốt nhằm giảm thiểu số hồ sơ kê khai đăng ký mà không cấp có thẩm quyền thơng qua, khơng đủ giấy tờ hợp lệ hay kê khai không quy định, không đủ thông tin Công tác tuyên truyền phải thường xuyên tổ chức, không tập trung theo chiến dịch, chương trình dồn dập sau lại bỏ lửng khơng tiếp tục thực Tuyên truyền phải tiến hành bước, bền bỉ theo thời gian tạo thành ý thức suy nghĩ người dân Nội dung tuyên truyền phải trình bày xúc tích, sử dụng từ ngữ đơn giản, dễ hiểu để tất người dân trình độ tiếp thu từ quy định pháp luật đất đai Khi diễn giải vấn đề mấu chốt chính, cần đưa vào, lồng ghép vào tình xã hội phát sinh thực tế đời sống Có vậy, thơng tin thu hút đông đảo người nghe, khiến họ thấm thía khắc sâu vào tâm trí để từ dẫn đến hành động Ngồi ra, người dân hiểu biết pháp luật, biết quy định cần thiết 90 cấp GCNQSDĐ giúp cho người sử dụng đất nhiều thời gian thực công tác kê khai xin cấp GCNQSDĐ Đồng thời, quan Nhà nước giảm bớt số hồ sơ phải thẩm định, giảm thời gian phải xem xét lại hồ sơ kê khai, hạn chế tối đa sai phạm công tác cấp GCNQSDĐ 3.2.2.5 Giải pháp tăng cường tra, kiểm tra xử lý vi phạm Công tác tra, kiểm tra xác lập chức thiết yếu, công cụ đắc lực phục vụ cho việc quản lý xã hội nói chung quản lý đất đai nói riêng quan quản lý nhà nước Thông qua việc tra, kiểm tra quan nhà nước kịp thời phát ngăn ngừa thiếu sót, sai phạm q trình quản lý nhà đất thực công tác cấp GCNQSDĐ Việc tra kiểm tra công tác cấp GCNQSDĐ cần tập trung vào nội dung chủ yếu sau: Một là, kiểm tra, tra lập quản lý hồ sơ, kiểm tra việc đo đạc đồ, lập đồ, kiểm tra kết quy trình đo vẽ, kiểm tra tính đầy đủ đồ hệ thống hồ sơ lưu trữ Hai là, tra, kiểm tra việc tổ chức cấp GCNQSDĐ, từ khâu kê khai đến trình xét cấp GCNQSDĐ, tập trung vào kiểm tra việc tuân thủ quy định thủ tục ngành trình đăng ký, thực Phát kịp thời sai sót để sửa chữa, khắc phục Ba là, tăng cường trách nhiệm cá nhân người đứng đầu chế tài xử lý nghiêm minh vi phạm Giải cách nhanh chóng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo quản lý, sử dụng đất đai, cấp GCNQSDĐ Tránh để tình trạng chậm trễ, kéo dài gây xúc nhân dân hiệu công tác quản lý đất đai Mặt khác, cần kiên xử lý triệt để cán địa cố ý gây phiền hà, nhũng nhiễu người dân, làm chậm tiến độ cấp GCNQSDĐ Kết luận chương Trước thực trạng cấp GCNQSDĐ vấn đề mà người dân gặp phải làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ, việc hoàn thiện pháp luật hệ thống sách liên quan tới cơng tác cấp GCNQSDĐ Việt Nam cần thiết Chương 91 luận văn nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ nâng cao hiệu thực thi huyện Thạch Thất Từ việc nghiên cứu cho thấy Nhà nước cần xây dựng văn Luật, Nghị định, Thông tư cấp GCNQSDĐ cách thống nhất, đồng bộ; bãi bỏ quy định bất hợp lý; xác lập trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cơng khai minh bạch đơn giản hóa tạo thuận lợi cho người sử dụng đất xin cấp GCNQSDĐ Hoạt động cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa quan trọng, góp phần tăng cường cơng tác quản lý sử dụng đất đai Do vậy, muốn nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ cần thực đồng giải pháp: Tăng cường đạo, lãnh đạo cấp có thẩm quyền; Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính; Kiện tồn máy nhân sự, nâng cao lực, trình độ chuyên môn đạo đức đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai; Nâng cao ý thức pháp luật đất đai người dân; Tăng cường tra, kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật đất nói chung vi phạm quy định cấp GCNQSDĐ nói riêng 92 KẾT LUẬN Trong thời gian qua công tác cấp GCNQSDĐ huyện Thạch Thất đạt kết đáng kể Tuy nhiên, tồn lượng lớn đất địa bàn huyện chưa cấp GCNQSDĐ lần đầu đất đai có nguồn gốc đất đa dạng, khó xác định; sách đất đai thay đổi qua thời kỳ; chủ trương, sách, pháp luật hành đất đai số nội dung chưa phù hợp; ý thức chấp hành pháp luật đất đai người dân kém; trình độ, lực đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn Thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ lãnh đạo huyện Thạch Thất đặc biệt trọng, quan tâm lãnh đạo, đạo Các ngành, chức liên quan đưa nhiều giải pháp để thực việc cấp GCNQSDĐ Để nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ huyện Thạch Thất, luận văn phân tích đánh giá lý luận pháp luật cấp GCNQSDĐ, đánh giá thực trạng chế định pháp luật thực tiễn thi hành huyện Thạch Thất nhằm nhận diện số bất cập pháp luật, yếu kém, tồn việc thực thi Trên sở đó, luận văn đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ giải pháp nâng cao hiệu thực thi chế định pháp luật huyện Thạch Thất thời gian tới 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, ngày 06/09/2012 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai, tháng 09/2012 Bộ tài nguyên môi trường (2013), Báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 22/01/2013 Hội nghị trực tuyến triển khai kế hoạch công tác năm 2013 sơ kết năm thực Chỉ thị 1474/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ việc thực số nhiệm vụ, chấn chỉnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tính đến đầu năm 2013 Bộ Tài ngun Mơi trường (2013), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Nghị số 30/2012/QH13, ngày 30/12/2013 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT- BTNBT Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 19/05/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 quy định hồ sơ địa Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT- BTNBT Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2015), Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ- CP 94 ngày 15/5/2014 Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 10 Bộ Tư pháp - Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất Tư pháp Nhà xuất Từ điển Bách khoa 11 Chính phủ (1993), Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 Chính phủ việc ban hành quy định giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp 12 Bùi Thị Thúy Hường (2015), Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà 13 Chính phủ (1994), Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 Chính phủ quy định quyền sở hữu nhà quyền sở hữu đất thị 14 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 15 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 16 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 17 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 18 Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, Hà Nội 19 Doãn Hồng Nhung (2011), “Chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, 19 (204), tr.27-36 95 20 Nguyễn Ngọc Hoàng (2014), Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ, Chuyên ngành Quản lý đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam 21 Ngô Thúy Hằng (2015), Thực trạng thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn quận Đống Đa, Luận văn Thạc sĩ Luật học, khoa Luật trường Đại học Quốc gia Hà Nội 22 Nguyễn Thị Nga (2014), “Thủ tục hành Luật đất đai năm 2013”, Tạp chí luật học, đặc san Luật đất đai năm 2013 23 Nguyễn Hồng Nhung (2015), Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ Phan Hồng Mai (2014), Thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thành phố Đà Nẵng, khoa Luật trường Đại học Quốc gia Hà Nội 24 Nguyễn Thúy Ngân (2016), Pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội 25 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thạch Thất - Báo cáo công tác tài nguyên môi trường thực nhiệm vụ năm 2018 phương hướng năm 2019 26 Quốc hội (1987), Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29/12/1987 Quốc hội khóa khóa VIII, kỳ họp thứ 2, Hà Nội 27 Quốc hội (1993), Luật Đất đai số 24-LCT/HĐNN8 ngày 14/7/1993 Quốc hội khóa khóa IX, kỳ họp thứ 3, Hà Nội 28 Quốc hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4, Hà Nội 29 Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7, Hà Nội 30 Quốc hội (2013), Hiến pháp nước ngày 28/11/2013 Quốc hội 96 khóa XIII, kỳ họp thứ 6, Hà Nội 31 Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6, Hà Nội 32 Trần Thị Hồng (2009), "Quan hệ vợ chồng đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất - Thực trạng yếu tố tác động", Tạp chí Nghiên cứu Gia đình Giới, (2), tr.14-25 33 TS Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng, "Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất", website: http//land.hcmunre.edu.vn 34 UBND thành phố Hà Nội, (2013), Quyết định số 13/2013/QĐ – UBND ngày 24/4/2013 UBND thành phố Hà Nội quy định cấp GCN; đăng ký biến động sử dụng đất; sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước địa bàn thành phố Hà Nội 35 UBND thành phố Hà Nội, (2014), Quyết định 24/2014/QĐ – UBND ngày 20/6/2014 UBND Thành phố Hà Nội quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Luật đất đai năm 2013 Nghị định Chính phủ giao đăng ký cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngồi, cá nhân nước ngồi; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất vườn, ao xen kẹt khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất địa bàn thành phố Hà Nội 36 UBND thành phố Hà Nội, (2017), Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 quy định số nội dung thuộc thẩm quyền ủy ban nhân dân Thành phố Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngồi, cá nhân nước ngồi, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư sang đất địa bàn thành phố Hà Nội; 37 UBND thành phố Hà Nội, (2017), Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 ban hành Quy định hạn mức giao đất; hạn mức cơng nhận quyền 97 sử dụng đất; kích thước, diện tích đất tối thiểu phép tách cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Hà Nội; 38 UBND huyện Thạch Thất (2018)- Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ kinh tế – xã hội, an ninh quốc phòng năm 2018 nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng - Năm 2019 39 UBND huyện Thạch Thất (2018), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện, Thạch Thất 98 ... Thạc sĩ Luật Kinh tế về: Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội ... VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN... thiết Với lý trên, em lựa chọn đề tài Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Thạch Thất, thành