Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn giải quyết tại các tòa án trên địa bàn tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIẾN GIẢI QUYẾT TẠI CÁC TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG NGUYỄN NGỌC CHUNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ Mà SỐ: 06.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:TS NGUYỄN THÁI MAI HÀ NỘI - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết luận nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Nhà trường Tơi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Ngọc Chung ii LỜI CẢM ƠN Được đồng ý Viện Đại học Mở Hà Nội Tiến sĩ Nguyễn Thái Mai, tơi thực đề tài: “Hồn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai từ thực tiễn giải Tòa án địa bàn tỉnh Bắc Giang”để nghiên cứu làm Luận văn Thạc sĩ luật học Để hồn thành cơng trình này, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên hướng dẫn trực tiếp:Ts Nguyễn Thái Mai tận tình, chu đáo hướng dẫn tơi, kể từ hình thành ý tưởng đến hồn thiện Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy cô trường Viện Đại học Mở Hà Nội, đặc biệt thầy Khoa Sau đại học ln có nhắc nhở kịp thời để tơi hồn thiện luận văn thời hạn, cảm ơn Nhà trường tạo điều kiện tốt Mặc dù có nhiều cố gắng để thực đề tài cách hồn chỉnh Tuy nhiên, lần tơi thực nghiên cứu đề tài có tính chun sâu, việc hạn chế kiến thức kinh nghiệm nên khơng thể tránh khỏi thiếu sót mà thân chưa nhận thấy Tơi mong góp ý thầy bạn để Luận văn hồn chỉnh Tơi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Ngọc Chung iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Đối tượng nghiên cứu 3.3 Phạm vi nghiên cứu 4 Phương pháp nghiên cứu 5 Kết nghiên cứu giá trị ứng dụng đề tài Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1 Khái quát tranh chấp đất đai 1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 1.1.2 Đặc điểm tranh chấp đất đai 1.1.3 Các dạng tranh chấp đất đai 11 1.1.4 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai 14 1.2 Giải tranh chấp đất đai 16 1.2.1 Khái niệm giải tranh chấp đất đai 16 1.2.2 Đặc điểm hoạt động giải tranh chấp đất đai 17 1.2.3 Ý nghĩa việc giải tranh chấp đất đai 18 1.2.4 Nguyên tắc giải tranh chấp đất đai 19 1.2.5 Các hình thức giải tranh chấp đất đai 20 1.3 Khái lược trình hình thành phát triển pháp luật giải tranh chấp đất đai 23 1.3.1 Giai đoạn trước có Luật Đất Đai năm 1987 23 1.3.2 Giai đoạn từ 1987 đến trước có Luật Đất đai năm 1993 đời 24 1.3.3 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước có luật đất đai 2003 đời 25 iv 1.3.4 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước có luật đất đai 2013 đời 26 1.3.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến 27 1.4 Giải tranh chấp đất đai số quốc gia giới 28 1.4.1 Kinh nghiệm Hàn Quốc 29 1.4.2 Kinh nghiệm Thái Lan 30 1.4.3 Kinh nghiệm Singapore 31 1.4.4 Kinh nghiệm Malaysia 32 1.5 Kết luận Chương 35 Chương 36 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG 36 2.1 Thực trạng pháp luật hành giải tranh chấp đất đai ……… 36 2.1.1 Pháp luật nội dung quy định giải tranh chấp đất đai 36 2.1.2 Pháp luật thủ tục tố tụng quy định giải tranh chấp đất đai đường Tòa án 41 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Bắc Giang 45 2.2.1 Tình hình giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Bắc Giang (số liệu từ năm 2012 đến năm 2016 03 tháng đầu năm 2017)45 2.2.2 Đánh giá chung thực tiễn giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Bắc Giang 58 2.2.3 Nguyên nhân hạn chế thực tiễn giải tranh chấp đất đai Tòa án địa bàn tỉnh Bắc Giang 64 2.3 Kết luận Chương 67 Chương 69 BÀI HỌC KINH NGHIỆM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN 69 3.1 Một số học kinh nghiệm rút từ việc giải tranh chấp đất đai v tỉnh Bắc Giang 69 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai Tòa án 70 3.2.1 Đường lối chung Đảng Nhà nước 70 3.2.2 Chủ trương ngành Tòa án 72 3.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định Luật đất đai năm 2013 giải tranh chấp đất đai 76 3.4 Kiến nghị hoàn thiện văn luật quy định giải tranh chấp đất đai 80 3.5 Kiến nghị hoàn thiện số quy định pháp luật liên quan khác 81 3.5.1 Hoàn thiện quy định Bộ luật Tố tụng dân việc giải tranh chấp đất đai 81 3.5.2 Hoàn thiện quy định pháp luật hướngdẫnthihànhphápluậttronggiảiquyếtcáctranhchấpđấtđai 82 3.6 Kết luận Chương 88 KẾT LUẬN 89 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Số vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai thụ lý giải địa bàn TAND tỉnh Bắc Giang từ năm 2012 đến 03 tháng đầu năm 2017 45 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TCĐĐ : Tranh chấp đất đai GQTCĐĐ : Giải tranh chấp đất đai TAND : Tòa án nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BLDS : Bộ luật dân BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân viii MỞ ĐẦU Tínhcấpthiếtcủađềtài Đất đai tư liệu sản xuất quan trọng đời sống người tảng cho toàn trình sản xuất vật chất Từ người xuất trái đất đến nay, dựa vào đất đai, người sinh hoạt, sản xuất cải vật chất để cải biến tự nhiên xã hội người xem loại hàng hóa đặc biệt để đem trao đổi mua bán thị trường Khi lực lượng sản xuất ngày phát triển, nhu cầu đất đai như: sinh hoạt, sản xuất cải vật chất trao đổi mua bán ngày tăng cao Chính thế, trải qua thời gian dài, đất đai khơng có giá trị sử dụng mà có giá trị thương mại Đất đai loại tài sản, hàng hóa đặc biệt lại có giá trị lớn đủ sức chi phối mặt đời sống xã hội nên việc quy định chế định đất đai tránh khỏi chồng chéo luật nội dung nước ta Vì đất đai xem tài sản (bất động sản) nên quy định Bộ luật Dân (BLDS) Bên cạnh đó, đất đai đem mua bán, kinh doanh, chuyển nhượng nên điều chỉnh Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Từ đó, xảy tranh chấp đất đai Tòa án lúng túng việc áp dụng pháp luật tình tranh chấp cụ thể Hiện nay, vấn đề tranh chấp đất đai (TCĐĐ) diễn phổ biến phức tạp kéo theo nhiều hậu như: sản xuất trì trệ, đình đốn, tốn chi phí, thời gian để theo đuổi vụ tranh chấp Nếu kéo dài tình trạng dẫn đến ổn định địa phương làm giảm lòng tin người dân vào sách đất đai Nhà nước Chính thế, vấn đề TCĐĐ đòi hỏi quan chức có thẩm quyền giải cách nhanh chóng, triệt để pháp luật nhằm hạn chế đến mức thấp hậu đáng tiếc xảy Do đó, việc nghiên cứu giải tranh chấp đất đai (GQTCĐĐ) điều cần thiết bối cảnh Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Điều khẳng định rõ Hiến pháp năm 2013 Thêm vào đó, quy định chi tiết đất đai thể BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành góp phần tích cực vào việc giải hạn chế việc bảo đảm thực quyền người sử dụng đất, vấn đề quản lý đất đai từ phía quan chức vấn đề pháp lý liên quan Tuy nhiên, thời gian qua có nhiều văn quy phạm pháp luật có mâu thuẫn, chồng chéo khó áp dụng vào thực tiễn lại chậm sửa đổi gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật để GQTCĐĐ Tòa án.Xuất phát từ lý nêu trên, tác giả chọn đề tài:"Hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai từ thực tiễn giải Tòa án địa bàn tỉnh Bắc Giang" nhằm làm sáng tỏ quy trình GQTCĐĐ Tòa án, khảo sát thực trạng áp dụng pháp luật để GQTCĐĐ địa phương cụ thể tỉnh Bắc Giang từ đề kiến nghị để hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Tìnhhìnhnghiêncứuđềtài Trong bối cảnh TCĐĐ ngày phức tạp, khó xử lý, tồn đọng, kéo dài, việc giải tranh chấp nhiều bất cập, thiếu thống TCĐĐ giải TCĐĐ nghiên cứu nhiều góc độ khác nhau, phạm vi khác Cho đến nay, có nhiều cơng trình nghiên cứu viết liên quan đến đề tài nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác dẫn đến quan điểm khác nhau, kết nghiên cứu khác tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề Liên quan đến đề luận văn, kể đến số cơng trình nghiên cứu khoa học khác như: - “Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án” Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Châu Huế (2003), Khoa luật, đại học quốc gia Hà Nội; - “Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước pháp luật; - “Giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Tại điểm d khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực ủy ban nhân dân cấp xã Trong đótại khoản Điều 54 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Việc công chứng hợp đồng chấp bất động sản phải thực tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.” Như vậy, quy định vấn đề hai văn luật có chồng chéo Theo quy định khoản Điều 156 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2015: “Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật quan ban hành có quy định khác vấn đề áp dụng quy định văn quy phạm pháp luật ban hành sau.” Để bảo đảm tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật Nhà nước ta, tác giả đề nghị cần sớm sửa đổi quy định khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp tương thích Luật Đất đai năm 2013 với Luật Cơng chứng năm 2014 3.4 Kiến nghị hồn thiện văn luật quy định giải tranh chấp đất đai Theo quy định khoản Điều 105 Luật Đất đai năm 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho quan tài nguyên môi trường cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất.”Theo tinh thần quy định hiểu, UBND cấp tỉnh ủy quyền cho quan tài nguyên môi trường cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tơn giáo; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao 80 Nhưng quy định điểm a khoản Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Sở Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi" Khoản Điều 105 LĐĐ 2013 quy định rõ, tổ chức nước ngồi tổ chức phải có chức ngoại giao khơng quy định cá nhân nước đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do vậy, việc quy định Sở Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân nước điểm a khoản Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP không phù hợp, trái với quy định khoản Điều 105 LĐĐ 2013 Trong trường hợp này, theo tác giả nên quán theo quan điểm Luật Đất đai năm 2013 3.5 Kiến nghị hoàn thiện số quy định pháp luật liên quan khác 3.5.1 Hoàn thiện quy định Bộ luật Tố tụng dân việc giải tranh chấp đất đai - Thứ nhất, sửa đổi quy định pháp luật tố tụng dân việc xem xét, thẩm định chỗ TCĐĐ Trong thực tế giải vụ việc TCĐĐ cho thấy, việc xem xét, thẩm định chỗ nhà đất cần thiết TCĐĐ loại tranh chấp đặc thù, đối tượng tranh chấp loại tài sản đặc biệt, có giá trị trải qua nhiều biến động q trình Nhà nước thực sách cải tạo đất đai Có tranh chấp mà bên tranh chấp mà đương không trực tiếp quản lý, sử dụng đất mà người thứ ba tình sử dụng, hay có tranh chấp mà áp dụng quy định pháp luật để giải dẫn đến án không phù hợp với thực tiễn thi hànhđược Tuy nhiên, BLTTDS năm 2015 lại quy định Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định chỗ tài sản đương có yêu cầu Nếu đương khơng có u cầu Tòa án khơng thể tự tiến hành xem xét, thẩm định chỗ tài sản Do đó, để đảm bảo tính khách quan hiệu lực thi hành án phù hợp với thực tế cần quy định quyền Tòa án việc tự tiến hành xem xét, 81 thẩm định chỗ tài sản nhà đất tranh chấp thấy cầnthiết - Thứ hai, vấn đề định giá tài sản nên quy định theo hướng để Tòa ántrưng cầu Trung tâm giám định giá để tiến hành định giá tài sản tranh chấp vụán Theo quy định BLTTDS Tòa án thành lập hội đồng thẩm định giá, nhiên, quy định nhận thức áp dụng chưa thống Một thực tế xảy phổ biến Chủ tịch Hội đồng đại diện quan tài chính, thành viên khác Hội đồng thẩm định giá Toà án thường chọn cán UBND cấp xã tham gia người dễ mời tham gia cán cấp khác; trình độ nhận thức trực tiếp pháp luật hạn chế nên đưa kết định giá khơng xác Do đó, để khắc phục hạn chế cần phải coi định giá loại giám định giá, đòi hỏi người tham gia định giá phải nhà chun mơn có kiến thức sâu sắc, am tường giá thị trường tài sản cần định giá nói chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng Do đó, nên khuyến khích thành lập trung tâm thẩm định giá khuyến khích bên đương trưng cầu trung tâm giám định giá để đảm bảo tính cơng bằng, khách quan kết thẩm định giá Thứ ba, bổ sung quy định pháp luật trình tự, thủ tục, trách nhiệm quan liên quan việc thực ủy thác tư pháp có yếu tố nước ngồi Trong TCĐĐ có tranh chấp mà đương sinh sống, học tập, công tác người Việt Nam định cư nước ngồi nên có trường hợp cần ủy thác tư pháp cho quan ngoại giao Việt Nam nước ngồi Tòa án nước thu thập tài liệu, chứng Nhưng thực tế cho thấy việc ủy thác tư pháp hiệu quả, có nhiều vụ ủy thác khơng nhận kết ủy thác có nhận chậm gây trở ngại lớn cho việc giải vụ án Vì vậy, cần có văn pháp luật quy định cụ thể phạm vi, trình tự, thủ tục quan ủy thác tư pháp để việc ủy thác tư pháp đạt hiệu caohơn 3.5.2 Hoàn thiện quy định hướngdẫnthihànhphápluậttronggiảiquyếtcáctranhchấpđấtđai - Thứ nhất, GQTCĐĐtrong trường hợp chia thừa kế 82 pháp luật Tuy thời gian qua, Tòa án giải tương đối tốt tranh chấp chia thừa kế quyền sử dụng đất bên cạnh gặp phải số vướng mắc, cần hướng dẫn để việc giải thống nhất: Một là, trường hợp đất có nguồn gốc ơng bà, cha mẹ để lại mà người con, cháu đứng tên kê khai hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng thể coi đất người đứng tên, mà cần phải điều tra, đánh giá chứng cứ, xem xét việc kê khai, đứng tên ý chí thừa kế đồng ý chuyển quyền sử dụng đất cho người đứng tên không Nếu chưa thể ý chí thừa kế phải coi đất di sản để chia Hai là, việc xác định thỏa thuận lập bên có nội dung tương tự di chúc Có nhiều Tòa án xem thỏa thuận di chúc nên bác yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Đối với trường hợp Thẩm phán xét xử cần phải nghiên cứu, phân tích kỹ biên thỏa thuận đối chiếu với điều kiện có hiệu lực di chúc BLDS để có định cho xác - Thứ hai, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai Như trình bày trên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn phổ biến TCĐĐ Vì vậy, với tính chất đa dạng, phức tạp q trình giải Tòa án nên lưu ý số điểm sau để áp dụng giải cách thống nhất: Một là, TCĐĐ mà bên có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích che giấu giao dịch khác (thế chấp, cầm cố, vay tai sản, tặng cho ) Tòa án cần xem xét chất, mục đích bên tiến hành giao dịch để tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bị vơ hiệu hay khơng Hai là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp đồng khơng có chứng nhận Cơng chứng Nhà nước chứng thực UBND có thẩm quyền, sau giao kết hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố bên chuyển nhượng không phản đối khơng bị quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định 83 Nhà Tồ án cơng nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà kiên cố phần đất, Tòa án cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà huỷ phần hợp đồng diện tích đất lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả khơng bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch - Thứ ba, giải vướng mắc thực tiễn xét xử tranh chấp hợp động tặng cho quyền sử dụng đất Xuất phát từ tình hình thực tế, sở vận dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho, luật nhân gia đình, đặc điểm tâm lý, xã hội, theo quan điểm cá nhân nên giải số trường hợp tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất hướng sau: Một là, việc tặng cho quyền sử dụng đất thực lời nói, khơng có chứng để chứng minh việc cho tài sản không công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất Hai là, trường hợp đất bố mẹ mua đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau mua giao cho vợ chồng sử dụng, bố mẹ không kê khai, không đứng tên sổ sách địa chính, vợ chồng kê khai, đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bố mẹ biết không phản đối, ly đòi lại, bác u cầu bố mẹ Nếu bố mẹ đứng kê khai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định đất bố mẹ, chưa cho vợ chồng Ba là, trường hợp đất có nguồn gốc bố mẹ, sau xây dựng gia đình bố mẹ giao cho sử dụng Vợ chồng xây dựng nhà kiên cố có khn viên riêng, quản lý, sử dụng liên tục, kê khai đứng tên sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng người con, bố mẹ biết khơng có ý kiến bố mẹ kê khai ghi tên vợ chồng Chỉ đến vợ chồng người mâu thuẫn dẫn đến ly hơn, bố mẹ đòi lại với lý chưa cho, phải bác yêu cầu bố mẹ, xác định nhà đất tài sản chung vợ chồng Bốn là, trường hợp bố mẹ vợ chồng bỏ tiền mua, hợp đồng 84 chuyển nhượng đứng tên vợ chồng, có trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau vợ chồng người làm nhà ăn ổn định Đến bố mẹ khơng có ý kiến khoản tiền bố mẹ bỏ với mua đất, đến ly hôn người chồng (hoặc vợ) khai khoản tiền bố mẹ cho vay, khơng đưa chứng khác phải coi số tiền bố mẹ cho vợ chồng, nhà đất vợ chồng Năm là, trường hợp bố mẹ cho tài sản, có lập văn bản, ghi rõ cho người vợ người chồng, dù hợp đồng tặng cho diễn thời gian quan hệ nhân tồn không coi tài sản chung vợ chồng, phải xác định tài sản riêng, cho riêng người định hợp đồng tặng cho Tuy nhiên, sau người tặng cho riêng nhập vào khối tài sản chung vợ chồng phải coi tài sản tài sản chung, xem xét, đánh giá cơng sức đóng góp phải coi họ có cơng sức đóng góp nhiều - Thứ tư,hướng GQTCĐĐtrong trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho nhờ TCĐĐ trường hợp đất cho mượn, cho nhờ chất giao dịch dân lại liên quan đến sách, pháp luật đất đai thời kỳ nên việc giải gặp nhiều khó khăn Do chưa có văn hướng dẫn cụ thể vấn đề nên số trường hợp cụ thể giải theo hướng: Một là, trường hợp người có quyền sử dụng đất hợp pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khởi kiện yêu cầu người nhờ đất phải trả lại đất cho họ Hầu hết tồ án xử: cơng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ đất (người cho nhờ), cho người nhờ đất tiếp tục sử dụng đất, họ khơng chỗ khác Tuy nhiên, buộc người nhờ phải toán thành lao động đất Điều chưa hợp lý mà lẽ Toà án phải buộc người nhờ phải toán giá trị quyền sử dụng đất theo thời giá thời điểm xét xử đảm bảo quyền lợi cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp Hai là, nguồn gốc đất tranh chấp chủ đất cũ (do cha ông để lại, mua bán, tặng cho, thừa kế, khai hoang, phục hóa mà có) chiến tranh, làm ăn mà chủ đất cũ bỏ nơi khác sinh sống, sau chủ đất cũ không quản lý, khai thác sử dụng nên người khác đến canh tác, nhờcho đến nay; hay trường hợp người sử dụng đất người mua lại đất người nhờ 85 người nhờ cho sử dụng người có quyền sử dụng đất khơng có ý kiến gì, khởi kiện Trong trường hợp cần công nhận quyền sử dụng đất cho bên nhờ, bác yêu cầu đòi lại đất chủ đất để nhằm đảm bảo ổn định sống, sản xuất cho bên sử dụng đất Ba là, trường hợp người chủ đất người nhờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc giải Tòa án gặp nhiều khó khăn khâu thu thập, đánh giá chứng Trong trường hợp này, Tòa án cần vào thời gian sử dụng đất, pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ý kiến quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cơng nhận quyền sử dụng đất cho bên chủ đất hay bên nhờ cách hợp pháp, quy định pháp luật - Thứ năm, hướng giải tranh chấp quyền sử dụng đất bị lấn chiếm Như phân tích trên, tranh chấp quyền sử dụng đất thực tế Tỉnh Bắc Giang nhiều tranh chấp diện tích đất nhỏ bên lấn chiếm xây dựng phần kiến trúc kiên cố đất lấn chiếm Tòa án cần phải xác minh thực tế để từ có phán hợp tình, hợp lý có hiệu lực thi hành cao Tòa án cần cân nhắc kỹ buộc bên lấn chiếm trả phần đất lấn chiếm có khả thi hành thực tế mà khơng gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản bên, trừ trường hợp xây dựng phần đất lấn chiếm bên có tranh chấp quan có thẩm quyền định cấm xây dựng, bên lấn chiếm cố tình xây dựng Trong trường hợp buộc bên lấn chiếm trả lại phần đất khơng gian lấn chiếm buộc họ phải toán cho bên giá trị QSDĐ theo giá thị trường bồi thường thiệt hại phần đất không gian mà chủ đất không sử dụng - Thứ sáu, hướng giải số TCĐĐ khác Trong thực tiễn giải TCĐĐ địa bàn tỉnh gặp phải dạng tranh chấp có yếu tố nước ngồi TCĐĐ liên quan đến người Việt Nam định cư nước mua nhà đất nhờ người khác đứng tên hộ Đối với loại tranh chấp Tòa án gặp nhiều khó khăn lúng túng, thiếu thống việc giải quyết, nên có hướng dẫn sau: Một là, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn 86 liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: đối tượng thời điểm họ gửi tiền để mua nhà nhờ người khác đứng tên hộ họ chưa thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam, tranh chấp xảy họ thuộc diện có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam, giải việc tranh chấp họ với người Việt Nam nước đứng tên mua nhà hộ họ, Tòa án cần công nhận cho người Việt Nam định cư nước ngồi thuộc diện nói sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà họ bỏ tiền mua nhờ người khác đứng tên Hai là, người Việt Nam định cư nước ngồi mà theo pháp luật khơng thuộc diện sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam gửi tiền nhờ người thân mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhờ họ đứng tên hộ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất xảy tranh chấp người Việt Nam định cư nước với người đứng tên hộ giấy tờ nhà đất, cần xử lý sau: Đây giao dịch vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Vì vậy, giải tranh chấp đòi lại nhà đất người khác đứng tên hộ Tòa án khơng cơng nhận cho người Việt Nam định cư nước gửi tiền nhờ người thân đứng tên mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà, sử dụng đất Việt Nam Tuy nhiên, pháp luật không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu từ giao dịch khơng hợp pháp, trừ trường hợp pháp luật có quy định phải tịch thu Do đó, trường hợp phải định giá giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất người đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có nhu cầu sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cơng nhận cho họ sở hữu nhà, sử dụng đất, đồng thời buộc họ toán cho người Việt Nam định cư nước số tiền họ bỏ mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; sau tốn dư (trong trường hợp giá trị nhà, quyền sử dụng đất thời điểm xét xử cao giá lúc mua) người Việt Nam định cư nước hưởng 1/2 số tiền chênh lệch đó, lại 1/2 số tiền chênh lệch người đứng tên hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đồng ý nhận sử dụng nhà, đất hưởng Trong trường hợp giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất 87 thời điểm xét xử lại số tiền mà người Việt Nam định cư nước bỏ mua nhà, đất trước đây, người nhận nhà đất phải toán cho người Việt Nam định cư nước theo giá trị theo định giá thời điểm xét xử - Về chế phối hợp giải TCĐĐ Qua thực tiễn xét xử cho thấy việc phối hợp Tòa án với quan hành thường khơng hiệu Các quan hành Nhà nước quan chuyên môn quan tài nguyên môi trường, nhà đất, hải quan, lưu trữ, xuất nhập cảnh, UBND nơi thường nắm giữ tài liệu, chứng liên quan đến vụ việc tranh chấp nhiều cán quan thiếu hợp tác việc cung cấp tài liệu, chứng theo yêu cầu đương sự; chí có trường hợp Tòa án u cầu cung cấp tài liệu, chứng gặp trở ngại Vì vậy, cần có chế xử lý thích hợp, có hiệu trường hợp cá nhân, quan, tổ chức nắm giữ tài liệu, chứng vụ án mà thiếu hợp tác không cung cấp tài liệu, chứng vụ án để đảm bảo cho việc giải vụ án nhanh chóng, kịp thời, xác pháp luật 3.6 Kết luận Chương Trong năm qua, tỉnh Bắc Giang trình vươn lên mạnh mẽ đế phát triển kinh tế xã hội với thị trường bất động sản phát triển ngày mạnh mẽ Nhưng kèm với TCĐĐ ngày tăng không số lượng mà tính chất phức tạp Do đó, giải TCĐĐ nói chung giải TCĐĐ Tòa án nói riêng vấn đề thiết khơng Bắc Giang mà phạm vi cảnước TAND cấp Bắc Giang từ trước đến phải tiếp nhận xử lý số lượng lớn TCĐĐ Những tranh chấp địa bàn tỉnh thường có tính chất phức tạp, khó giải tranh chấp thường xảy nhiều thời kỳ quản lý, sử dụng đất với sách đất đai khác Vì vậy, giải TCĐĐ khơng thỏa đáng kịp thời trở thành “điểm nóng” tiềm ẩn nhiều nguy gây ổn định trị, trật tự an tồn xã hội địa phương tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư - kinhdoanh 88 KẾT LUẬN Thời gian qua, TAND tỉnh Bắc Giang thực việc giải hàng trăm vụ tranh chấp quyền sử dụng đất góp phần vào việc tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật cho người dân bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất TAND Bắc Giang bộc lộ số hạn chế, khiếm khuyết Những hạn chế, khiếm khuyết xuất phát từ nguyên nhân chủ quan lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ phận không nhỏ đội ngũ cán tồ án nói chung thẩm phán nói riêng hạn chế, chưa cập nhật, nắm bắt kịp thời, đầy đủ quy định hệ thống pháp luật đất đai; chưa trang bị đầy đủ kỹ bản, cần thiết giải tranh chấp nói chung tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng Ngồi ra, nguyên nhân khách quan hệ thống sách, pháp luật đất đai Nhà nước ta có khác thời kỳ, giai đoạn phát triển đất nước;các quy định đất đai thường xuyên có sửa đổi, bổ sung gây khó khăn cho đội ngũ cán thực thi pháp luật việc nắm bắt, tìm hiểu; ý thức chấp hành pháp luật người dân hạn chế; cơng tác quản lý nhà nước đất đai nhiều yếu hay cơng tác phối hợp quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai với Tòa án chưa thực đạt hiệu Điều làm ảnh hưởng đến hiệu công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án Để nâng cao hiệu giải TCĐĐ thời gian tới cần tiến hành đồng giải pháp: tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung hồn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai; thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình độ, kiến thức kỹ giải TCĐĐ cho đội ngũ cán TAND nói chung Thẩm phán nói riêng Đồng thời, tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho ngườidân 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Quốc hội nước cơng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp năm2013 Quốc hội nước cơng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội nước cơng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm 2003 Quốc hội nước cơng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2011), Bộ Luật tố tụng dân 2004 sửa đổi năm2011 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ Luật tố tụng dân năm2015 Quốc hội nước công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật dân năm2005 Quốc hội nước cơng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật dân sự2015 Quốc hội nước cơng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Tổ chức tòa án nhân dân năm2014 Quốc hội nước cơng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật công chứng năm2014 10 Quốc hội nước cơng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Nhà năm 2014 11 Quốc hội nước cơng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Hơn nhân Gia đình năm2014 12 Quốc hội nước cơng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật xây dựng năm 2014 13 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm2013 14 Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai 15 Ban chấp hành trung ương (2017), Nghị 08-NQ/TW năm 2011 tăng cường 90 lãnh đạo Đảng, tạo bước phát triển mạnh mẽ thể dục, thể thao đến năm 2020 Ban Chấp hành Trung ương ban hành 16 Ban chấp hành trung ương (2015), Chỉ thị 49-CT/TW năm 2015 tăng cường đổi công tác dân vận Đảng vùng đồng bào dân tộc thiểu số Ban Chấp hàng Trung ương ban hành 17 Tòa án nhân dân tối cao (2017), Quyết định 20/QĐ-TANDTC-TĐKT năm 2017 mẫu Huy hiệu, Kỷ niệm chương Bằng chứng nhận Tòa án nhân dân Chánh án tòa án nhân dân tối cao ban hành 18 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nhà xuất Chính trị quốc gia, HàNội 19 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóaXI Tài liệu tham khảo khác 20 Trần Thu Hạnh (2009), “Một số giải pháp nâng cao vị đội ngũ thẩm phán tố tụng hình đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp”, Tạp chí Luật học, số29 21 Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 10, tr.71-74 22 Châu Huế (2003),Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia HàNội, Hà Nội, tr 69 23 Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án nhân dân, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ ChíMinh, Tp.HCM 24 Nguyễn Duy Lãm (1996), Sổ tay Thuật ngữ pháp lý thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr 69, 383 25 Nguyễn Văn Luật, Tưởng Duy Lượng (2011), “Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân”, Đề tài khoa học cấpbộ, Bộ Tư pháp, Hà Nội 26 Nguyễn Văn Luật (2013),“Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án”, Đề tài khoa học cấpbộ, Bộ Tư pháp, Hà Nội 91 27 Tưởng Duy Lượng (2008), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Nguyễn Xuân Trọng - Trần Hoài Nam (2010), “Vướng mắc pháp luật liên quan đến giải tranh chấp, khiếu nại đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử,Trích dẫn từ: http://www.nclp.org.vn/ 29 Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai tòa án nước ta, Luận án Tiến sĩLuật học, Học viện Khoa học Xãhội, Hà Nội 30 Nguyễn Văn Quang (2010),“Bản tin kinh tế - xã hội”, Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Hồ chí Minh, số 31 Dương Thị Sen (2012), Pháp luật giải tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân, Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội 32 Nguyễn Văn Cường, Trần Văn Tăng (2008), “Thực trạng giải tranh chấp đất đai tòa án nhân dân – Kiến nghị giải pháp”, Báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao 33 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn khái niệm tranh chấp đất đai Luật Đất đai 2003”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 2, tr 33 34 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn khái niệm tranh chấp đất đai Luật Đất đai 2003”,Tạp chí Khoa học pháp lý,số2, tr 33 35 Toà án nhân dân tối cao (2002), “Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu qiải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấpbộ, Hà Nội 36 Toà án nhân dân tối cao (2002), “Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu qiải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấpbộ, Hà Nội 37 Trung tâm từ điển học (1996), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, tr 76, 989 38 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học,Nxb Cơng an nhân dân, HàNội, tr 764 92 39 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học (Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 35 40 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, HàNội, tr 764 41 Tae - II Lee, "Quản lý đất đô thị"(Urban Land Manegement), Mohan Primlani for Oxford & IBH, page.119-120 42 Changchui He (2003), Opening statêmnt at the Reghional Conference on Land Titling in Thailand, Bangkok, Thailand Tài liệu tham khảo online 43 Phu Chung, “Những điểm hay bất cập Luật Đất đai 2013 tính đến thời điểm tại”, canhorivercity.com, http://canhorivercity.com/nhung-diem-hay-va-batcap-cua-luat-dat-dai-2013-tinh-den-thoi-diem-hien-tai/, 27/02/2016 44 Quốc hội, “Tờ trình dự thảo Bộ luật Tố tụng dân sửa đổi, bổ sung”, quochoi.vn, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_TAILIEU_COBAN/Attachments /780/tong_hop, 29/9/2013 45 Khánh Phương, “Quy hoạch quản lý đất đai: Kinh nghiệm từ Singapore”, baoxaydung.com.vn, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/the-gioi/quy-hoachva-quan-ly-dat-dai-kinh-nghiem-tu-singapore.html, 20/9/2016 46 Lê Văn Sua, “Một số vướng mắc từ thực tiễn thi hành pháp luật đất đai”, moj.gov.vn http://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao- doi.aspx?ItemID=1844, 15/9/2015 47 http://www.bacgiang.gov.vn/ 48 http://baobacgiang.com.vn/ 49 Minh Tâm, “Trình tự, thủ tục giải tranh chấp đất đai”, sotuphapquangnam gov.vn, http://sotuphapqnam.gov.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=188 1:trinh-t-th-tc-gii-quyt-tranh-chp-t-ai&catid=100:nghien-cu-trao-i&Itemid=93, 30/10/2014 50 Trần Phúc Tăng, Phạm Thị Thắng, “Kinh nghiệm số nước phòng 93 ngừa giải tranh chấp đất đai”, lyluanchinhtri.vn, http://lyluanchinhtri.vn/home/index.php/quoc-te/item/1029-kinh-nghiem-cua-motso-nuoc-trong-phong-ngua-va-giai-quyet-xung-dot-ve-dat-dai.html, 30/7/2015 51 Chu Hồng Thanh, “Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn Bộ luật Dân với luật chuyên ngành (Kỳ 1)”, nguoibaovequyenloi.com, http://nguoibaovequyenloi.com/User/ThongTin_ChiTiet.aspx?MaTT=12112013614 26250820&MaMT=23&MaNT=2, 12/11/2013 94 ... luận tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Chương Thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp đất đaitại Tòa án địa bàn tỉnh Bắc Giang Chương Bài học kinh nghiệm giải pháp hoàn thiện pháp. .. 36 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG 36 2.1 Thực trạng pháp luật hành giải tranh chấp đất đai ……… 36 2.1.1 Pháp luật. .. áp dụng pháp luật để GQTCĐĐ Tòa án. Xuất phát từ lý nêu trên, tác giả chọn đề tài: "Hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai từ thực tiễn giải Tòa án địa bàn tỉnh Bắc Giang" nhằm làm sáng tỏ