Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tranh chấp tại toà án nhân dân huyện thuỷ nguyên thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI TRỊNH KHẮC THỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ TRANH CHÊP HỵP §ång thÕ chÊp qun sư dơng ®Êt tõ thùc tiƯc giảI tranh chấp tòa án nhân dân huyện thủy nguyên thành phố hảI phòng TRNH KHC THNH 2015 - 2017 HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THC S TRANH CHấP HợP Đồng chấp quyền sử dụng đất từ thực tiệc giảI tranh chấp tòa án nhân dân huyện thủy nguyên thành phố hảI phßng TRỊNH KHẮC THỊNH Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy, trung thực TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trịnh Khắc Thịnh i LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề tài luận văn: “Tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải tranh chấp Toà án nhân dân huyện Thuỷ Ngun thành phố Hải Phòng’’ Để hồn thành luận văn này, nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu Viện Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho suốt q trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hồn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân khơng thể tự nhận thấy Tôi mong nhận góp ý Q thầy, giáo để luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2017 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trịnh Khắc Thịnh ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Kết cấu luận văn Chương 1: LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Vai trò chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 11 1.1.3 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 15 1.2 Lý luận tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 18 1.2.1 Khái niệm đặc điểm tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 18 1.2.2 Phân loại tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 22 1.3 Lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 26 1.3.1 Tính tất yếu khách quan phải giải pháp luật tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 26 1.3.2 Khái niệm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 29 iii 1.3.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 30 Kết luận chương 41 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 42 2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải phòng thời gian qua 42 2.2 Tình hình giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải phòng qua số vụ việc phổ biến, điển hình 42 2.2.1 Giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng vơ hiệu hình thức 43 2.2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vô hiệu chủ thể 48 2.2.3 Giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vô hiệu đối tượng 57 2.2.4 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên không thực thực không cam kết hợp đồng chấp 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG 71 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN HUYỆN THỦY NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 72 3.1 Những tồn tại, vướng mắc, khó khăn q trình giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tòa án huyện Thủy nguyên, thành phố Hải phòng 72 iv 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu xét xử tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tòa án huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải phòng 78 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 78 3.2.2 Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 87 Kết luận chương 92 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 v TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN HUYỆN THỦY NGUN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Trong năm qua, nước ta không ngừng đẩy mạnh cải cách kinh tế thực cơng nghiệp hóa – đại hóa sở phát huy lợi đất nước, gắn liền với nhu cầu thị trường trong, nước nhằm thực chủ trương mục tiêu “Đến năm 2020 đưa Việt Nam từ nước nông nghiệp trở thành nước công nghiệp tiên tiến” Để thực phát triển kinh tế xã hội nhanh, có hiệu bền vững vốn yếu tố quan trọng, vốn tiền đề cho tăng trưởng kinh tế, mức tăng trưởng kinh tế cao hay thấp phụ thuộc đáng kể vào quy mô hiệu vốn đầu tư Với chức thu hút phân bổ vốn kinh tế, tổ chức tín dụng (TCTD) thâm nhập vào hoạt động kinh tế - xã hội người mở đường, người tham gia, người định trình sản xuất kinh doanh TCTD ngày đóng vai trò trung tâm tiền tệ, tín dụng toán thành phần kinh tế, chế định tài quan trọng kinh tế Trong số hoạt động TCTD kinh doanh lĩnh vực tín dụng hoạt động quan trọng nghiệp vụ chứa đựng nhiều rủi ro dẫn đến tranh chấp Tranh chấp hợp đồng tín dụng chấp QSDĐ loại tranh chấp phổ biến thường gặp tất Tòa án nhân dân Tồ án nhân dân huyện Thuỷ Ngun thành phố Hải Phòng khơng phải ngoại lệ Q trình thị hóa giúp cho Thuỷ Nguyên phát triển mạnh mẽ lĩnh vực: Kinh tế, Văn hóa, Giáo dục, Y tế, Tài chính, Ngân hàng Tuy nhiên, phát triển kéo theo gia tăng quan hệ pháp luật dân cộng đồng dân cư quyền Từ làm phát sinh nhiều tranh chấp, nhiều vụ việc mà Tòa án phải thụ lý giải theo thẩm quyền Trong thời gian qua nhiều nghị định, thông tư ban hành, hướng dẫn việc bảo đảm tiền vay QSDĐ, đáp ứng mong đợi TCTD khách hàng q trình nhận xử lý QSDĐ bảo đảm, góp phần hạn chế rủi ro cho vay TCTD Tuy nhiên, trình thực cho vay giải tranh chấp chấp QSDĐ nội dung phận pháp luật nảy sinh số vướng mắc, bất cập dẫn đến cách hiểu khác nhau, hướng dẫn chồng chéo, trình áp dụng pháp luật để giải tranh chấp Tòa án chưa thống Xuất phát từ lý đó, tác giả mạnh dạn chọn đề tài“Tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải tranh chấp Toà án nhân dân huyện Thuỷ Nguyên thành phố Hải Phòng’’làm đề tài cho luận văn Thạc sỹ luật học với mong muốn đóng góp phần cơng sức nhỏ bé để nghiên cứu nhằm nâng cao hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ thời gian tới Tình hình nghiên cứu Giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ vấn đề không nhiều tác giả nghiên cứu nhiều cấp độ khác luận văn thạc sỹ luật học, viết tạp chí chuyên ngành lĩnh vực tài chính, ngân hàng, luật học… Với phạm vi mức độ nghiên cứu khác nhau, có nhiều cơng trình nghiên cứu, luận án tiến sĩ kinh tế, luận văn thạc sỹ luật học nghiên cứu chấp QSDĐ góc độ hình thức cấp tín dụng TCTD như: Luận văn thạc sỹ luật học “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận thực tiễn” củaNguyễn Thu Trangthực vào năm 2012 Đại học Luật Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học “Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại” củaTrần Văn Nhiêmthực vào năm 2015 Đại học Luật Luật thành phố Hồ Chí Minh; Những đề tài chủ yếu nghiên cứu chấp QSDĐ góc độ kinh tế Còn vấn đề giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ tác giả chưa tìm hiểu nhiều Các tác giả chưa đưa bất cập giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ để bảo tiền vay TCTD giải pháp để khắc phục bất cập quy định pháp luật trình giải tranh chấp phát sinh từ quan hệ chấp QSDĐ để đảm bảo tiền vay TCTD Bên cạnh đó, thời gian qua có nhiều báo, nghiên cứu ngắn phân tích hoạt động chấp QSDĐ để đảm bảo tiền vay TCTD đăng tạp chí chuyên ngành báo như: Tạp chí ngân hàng, Tạp chí tài chính, Tạp chí thị trường tài tiền tệ,…điển hình viết “Một số kinh nghiệm giải vụ án chấp quyền sử dụng đất” tác giả đăng Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; viết “Bàn việc nhận chấp quyền sử dụng đất đất quy hoạch” tác giả Ngô Văn Lượng đăng Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015 Có thể nói, nghiên cứu tảng cho bước nghiên cứu giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ khía cạnh pháp lý Tiếp nhận kết nghiên cứu này, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu thực trạng pháp luật chấp QSDĐ tương ứng với nội dung quy định hoạt động chấp QSDĐ chủ thể, hình thức, đối tượng hợp đồng …để từ đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm ngăn ngừa rủi ro xảy vấn đề bỏ ngỏ, cần thiết phải đặt sâu vào nghiên cứu Vì nói, cơng trình khoa học pháp lý nghiên cứu chuyên sâu pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ cách có hệ thống đề cập đến nhiều vấn đề cụ thể mà từ trước đến chưa giải giải chưa triệt để thông qua bất cập trình giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ để đảm bảo tiền vay TCTD “Điều 153: Trình tự, thủ tục đăng ký chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất Trong thời hạn không năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên tham gia chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất phải nộp (01) hồ sơ gồm có: a) Hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh quyề sử dụng đất; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quyền sử dụng đất loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 LĐĐ (nếu có)” Điểm b quy định cần loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khaorn 1, Điều 50 LĐĐ 2003, bên chấp chấp quyền sử dụng đất Như vậy, thấy rằng, theo quy định LĐĐ 2013 hạn chế việc cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chấp quyền sử dụng đất Đây điểm chưa tiến LĐĐ 2013 Sắp tới, văn hướng dẫn LĐĐ Nghị định Thông tư nên cân nhắc kế thừa quy định Nghị định 181/2004/NĐ-Cp để việc chấp quyền sử dụng đất thực dễ dàng hơn, bảo đảm quyền kinh tế ngườii Như đề cập khó khăn, phức tạp phiền hà cho hộ gia đình xác lập giao dịch chấp QSDĐ trường hợp thành viên thành niên hộ gia đình vắng mặt nguyên nhân khách quan chủ quan bị quan công chứng từ chối việc công chứng hợp đồng chấp Để bảo đảm quyền lợi cho hộ gia đình có QSDĐ hợp pháp mà bị hạn chế quyền vay vốn trường hợp nêu trên, tác giả cho BLDS thời gian tới ban hành cần xác định cụ thể tiêu chí để xác lập địa vị pháp lý hộ gia đình, từ sở tiền đề cho việc xác lập quyền tài sản (trong có tài sản QSDĐ) cho hộ gia đình Cụ thể, BLDS cần làm rõ: Tiêu chí để xác định đại diện chủ hộ tiêu chí để xác định thành viên hộ gia đình? Trong trường hợp chủ hộ 84 phép nhân danh hộ gia đình giao dịch dân nói chung giao dịch chấp QSDĐ nói riêng? Chủ hộ thành viên phải chịu trách nhiệm dân trường hợp việc xử lý tài sản chấp không đủ để thu hồi nợ? Đối với LĐĐ 2013, thời gian tới với thời điểm BLDS đời cần thiết phải có văn hướng dẫn quy định rõ tiêu chí để xác định tài sản QSDĐ chung cho hộ gia đình trường hợp xác lập riêng cho thành viên hộ gia đình? Căn để xác định thành viên hộ gia đình quyền đứng tên GCNQSDĐ, đặc biệt loại đất thành viên thành niên hộ gia đình có quyền đứng tên hay khơng? Trong trường hợp thành viên hộ gia đình thành niên muốn đứng tên GCNQSDĐ cho hộ gia đình song thời điểm sổ hộ gia đình chủ hộ lại người cha sống Nhà nước có thừa nhận hay khơng? Về vấn đề này, BLDS LĐĐ hành rõ nên gây khó khăn, cản trở cho chủ hộ thành viên hộ gia đình thực quyền chấp QSDĐ Vì vậy, làm rõ vấn đề nêu góp phần tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện cho hộ gia đình dễ dàng tiếp cận nguồn vốn cho nhu cầu đáng Mặt khác, văn phòng cơng chứng cần linh hoạt tạo điều kiện cho hộ gia đình có hội chấp QSDĐ để tiếp cận nguồn vốn vay thay u cầu máy móc, khơng linh hoạt, gây phiền hà cản trở việc chấp QSDĐ để vay vốn hộ gia đình, cá nhân thời gian vừa qua Theo đó, đại diện chủ hộ gia đình chứng minh vắng mặt thành viên hộ gia đình nguyên nhân khách quan; mục đích sử dụng nguồn vốn vay từ việc chấp QSDĐ sử dụng vào mục đích chung cho hộ gia đình mà khơng lợi ích riêng thành viên hộ; đồng thời, thành viên khác lại hộ gia đình thể 85 cam kết trí việc chấp cam kết thực nghĩa vụ trả nợ pháp luật cần quy định cho họ chấp QSDĐ thay việc khước từ số văn phòng cơng chứng Thứ bảy, cần ghi nhận chủ thể sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nhận nợ nghĩa vụ tài có quyền chấp QSDĐ cấp GCNQSDĐ Các chủ thể tham gia quan hệ đất đai với Nhà nước bình đẳng quyền nghĩa vụ q trình sử dụng đất Nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải trả khoản nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất, nợ tiền thuê đất trường hợp phép ghi nhận nợ chậm thực nghĩa vụ tài cho Nhà nước nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực khơng thể trốn tránh Mặt khác, góc độ quản lý nhà nước đất đai, việc truy thu nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất chưa thực chậm thực trình sử dụng đất trách nhiệm Nhà nước mà cụ thể quan thuế nhằm quản lý kiểm sốt chặt chẽ, cơng nguồn thu tài từ đất đai người sử dụng đất Vì vậy, đoạn khoản Điều 168 LĐĐ 2013 quy định: “Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền” khơng nằm ngồi mục đích Tuy nhiên, khoản nợ người sử dụng đất truy thu thời điểm nào? Trong điều kiện nào? Và cách thức truy thu sao? Để mặt vừa tận thu cho ngân sách nhà nước mà bảo đảm quyền lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất, không đẩy người sử dụng đất vào tình khó khăn, lúng túng Với điều kiện ràng buộc người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ trả nợ trước thực quyền hợp lý cần thiết người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, quyền cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, tặng cho để thừa kế QSDĐ; song chúng lại chưa thực phù hợp quyền chuyển nhượng đặc biệt quyền chấp QSDĐ Quy định mặt gây khó 86 khăn cản trở cho người sử dụng đất tiếp cận nguồn vốn, mặt khác, chúng thể thiếu linh hoạt pháp luật hành Thực tế cho thấy, pháp luật cho phép người ghi nhận nợ nghĩa vụ tài quyền chấp QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích người có QSDĐ tăng khả khai thác giá trị tiềm đất, mà điều kiện để tăng khả trả nợ nợ Nhà nước người sử dụng đất Ngay trường hợp chủ thể sử dụng đất khơng thực nghĩa vụ trả nợ Nhà nước truy thu nghĩa vụ tài QSDĐ thứ tự ưu tiên tốn từ xử lý tài sản chấp nghĩa vụ thuế Nhà nước ưu tiên toán trước khoản nợ người chấp Như vậy, trường hợp, Nhà nước người kiểm soát việc thực nghĩa vụ người sử dụng đất Với phân tích trên, nên Nhà nước có điều chỉnh định để điều luật trở nên linh hoạt phù hợp hơn; theo đó, quy định theo hướng người sử dụng đất ghi nợ nghĩa vụ tài chậm nợ nghĩa vụ tài Nhà nước chấp QSDĐ chuyển điều kiện phải trả nợ thành điều kiện ràng buộc phải thực trình thực giao dịch chấp QSDĐ Quy định “một mũi tên trúng hai đích”, theo đó, vừa thuận lợi cho Nhà nước việc truy thu thuế, không quyền chủ động trình khai thác QSDĐ người dân doanh nghiệp 3.2.2 Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thứ nhất, đào tạo nguồn lực cán thẩm định tài sản cho vay Thông qua việc nghiên cứu bảo đảm tiền vay ta thấy, bảo đảm tiền vay bảo đảm chắn để TCTD thu hồi vốn vay Nó biện pháp phòng ngừa khắc phục hậu rủi ro phần rủi ro Điều mà TCTD cần quan tâm vấn đề tự chủ tự định lựa chọn biện pháp bảo đảm tiền vay Theo tác giả, biện pháp hàng đầu bảo 87 đảm tiền vay “TCTD chủ động tìm kiếm dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có hiệu có khả hồn trả nợ vay” cần quán triệt TCTD để nâng cao độ an tồn hoạt động tín dụng TCTD Việc giành giật nhân thời kỳ mở rộng tạo điều kiện cho phận đông đảo nhân gia nhập ngành Ngân hàng, nhiều nhân chưa có kinh nghiệm khơng chun mơn đào tạo Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ giao cơng tác thẩm định (có ngân hàng phải kiêm ln việc định giá tài sản) dẫn đến khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro Cần tách biệt chức định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức thẩm định tín dụng định giá tài sản bảo đảm Khơng để lãnh đạo phòng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm thành phần biểu cho vay hội đồng tín dụng Việc bổ nhiệm cán vào vị trí lãnh đạo phòng, ban Hội sở; Sở giao dịch; chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh lực, thành tích cơng tác cần phải trọng đến kinh nghiệm phẩm chất đạo đức Thứ hai, nâng cao đạo đức nghề nghiệp cán tổ chức tín dụng Cán ngân hàng ngồi việc phải đáp ứng tốt trình độ chun mơn, phải khơng ngừng nâng cao ý thức đạo đức nghề nghiệp Có thể nói rằng, đạo đức kinh doanh tơn trọng luân lý nghề nghiệp quy tắc ứng xử nhằm bảo đảm trách nhiệm cán tín dụng, tồn hệ thống TCTD đối tác, khách hàng toàn xã hội, đặc biệt lĩnh vực thẩm định định giá tài sản bảo đảm Đây yếu tố bản, quan trọng khơng liên quan đến hiệu kinh doanh hệ thống TCTD, chống rủi ro, mà ảnh hưởng tác động không nhỏ đến kinh tế Trong thời gian qua, hàng loạt vụ án lớn xảy dẫn đến tình trạng số doanh nghiệp khả trả nợ cho TCTD phần có tiếp tay phận cán hoạt động TCTD cho chủ thể sai phạm Do vậy, an tồn TCTD, quyền lợi người 88 dân lành mạnh thị trường tài nói chung, TCTD cần phải có chế kiểm tra giám sát chặt chẽ yếu tố người trình thực thi nhiệm vụ Theo đó, từ khâu kiểm tra đầu vào, cần phải có chế độ thi tuyển nghiêm ngặt, cơng minh, khách quan để tuyển dụng người có đủ khả năng, đáp ứng yêu cầu chuyên môn nhiệm vụ đề Bên cạnh đó, trình hoạt động, cần có chế kiểm sốt nội chặt chẽ, thực việc giám sát báo cáo thường xuyên lãnh đạo cán bộ, nhân viên thuộc quản lý để bảo đảm hoạt động tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật Cần xây dựng quy chế đạo đức với cán TCTD, trang bị kỹ thuật phương tiện cho TCTD ngành nghề nhạy cảm, xương sống kinh tế, nên hậu pháp lý hành vi sai phạm ảnh hưởng không nhỏ đến ổn định kinh tế Chính cần phải tổ chức đào tạo, nâng cao chun mơn cho cán TCTD, từ nêu cao tinh thần trách nhiệm, ý thức nghề nghiệp cho họ Khi chun mơn đảm bảo q trình thẩm định hồ sơ, xem xét vấn đề bảo đảm tiền vay chắn chắn hơn, với quy định pháp luật rủi ro theo mà giảm bớt Thứ ba, nâng cao hiệu hoạt động tra khoản vay chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất Hiện nay, việc tra, kiểm tra khoản vay chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất mang tính hình thức, chiếu lệ Về mặt lý thuyết, định cho vay tình hình hoạt động kinh doanh tạo nguồn trả nợ khách hàng điều kiện quan trọng Tuy nhiên, nay, hầu hết TCTD ưu tiên cấp tín dụng có tài sản chấp, xem phao cuối để thu hồi khoản vay trường hợp xảy khả vỡ nợ Rủi ro hoạt động tín dụng chủ yếu xuất phát từ vấn đề thông tin bất cân xứng với hai hành vi phổ biến lựa chọn đối nghịch rủi ro đạo đức 89 Lựa chọn đối nghịch xảy trước cho vay, thơng tin mà ngân hàng sai lầm việc lựa chọn khách hàng dẫn đến rủi ro toán sau Rủi ro đạo đức xảy sau cho vay, thơng tin khả kiểm sốt q trình sử dụng vốn, tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn trả nợ… gặp khó khăn mà lần nữa, TCTD lại gặp phải khó khăn việc thu hồi nợ Chính mà cho vay, vấn đề TCTD xem xét tài sản giá trị tài sản chấp Có quy định thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, phải tháng/lần, trường hợp giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất biến động bất thường làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo khoản vay phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ Thứ tư, nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm phán giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất Yếu tố có ý nghĩa định đến chất lượng án nhân tố người mà trực tiếp đội ngũ thẩm phán hội thẩm nhân dân – người tham gia hoạt động xét xử phiên tồ Một án dù nghị án thơng qua sở quy định pháp luật suy cho quy định hiểu áp dụng thơng qua lăng kính chủ quan người – thành viên hội đồng xét xử Vì thế, thẩm phán phải người có đầy đủ kiến thức chun mơn, am hiểu kiến thức xã hội, có lập trường quan điểm tư tưởng vững vàng đánh giá thật khách quan đưa phương án giải vụ án theo quy định pháp luật Hiện nay, trình độ thẩm phán bất cập chưa đáp ứng chuyên môn, khả ngoại ngữ, kinh nghiệm xét xử nên vụ tranh chấp có yếu tố nước ngồi cơng tác giải gặp nhiều khó khăn Khơng thẩm phán mà cá nhân hội thẩm nhân dân tham gia 90 xét xử phải trang bị kiến thức pháp luật cần thiết để xét xử độc lập với thẩm phán tuân theo quy định pháp luật Do đó, cần bổ sung quy định pháp luật tiêu chuẩn nguồn bổ nhiệm thẩm phán bầu hội thẩm nhân dân Trong kinh tế thị trường, tranh chấp phát sinh từ HĐTD không giới hạn chủ thể tổ chức cá nhân Việt Nam mà liên quan tới chủ thể có yếu tố nước ngồi Điều đòi hỏi đội ngũ thẩm phán khơng phải giỏi chun mơn mà phải đáp ứng yêu cầu khả ngoại ngữ sử dụng công nghệ thông tin cách hiệu Với hội thẩm nhân dân cần nâng cao hiểu biết pháp luật Thứ năm, tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán tòa án nhân dân: Việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán án nhân dân, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán khâu then chốt để bảo đảm công tác giải tranh chấp đất đai đạt hiệu cao Trong thời gian qua Trường cán án - Toà án nhân dân tối cao có tổ chức số lớp tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ cho Thẩm phán, Thẩm tra viên, Thư ký án số chuyên đề cụ thể, song chưa có chuyên đề sâu loại việc tranh chấp đất đai Mặt khác loại việc có xu hướng ngày gia tăng số lượng, phức tạp tính chất, chiếm tỷ lệ tương đối lớn tổng số vụ việc dân nói chung mà tồ án nhân dân thụ lý, giải hàng năm Do nhiều lý khác nhau, nên Toà án nhân dân tối cao chưa tiến hành việc tổng kết công tác xét xử loại việc nêu cách đầy đủ làm sở cho việc xây dựng đường lối giải loại việc tranh chấp đất đai xây dựng sở cho việc bồi dưỡng, tập huấn chuyên đề quan trọng 91 Kết luận chương Trên sở bất cập chương 2, chương luận văn vận dụng phương pháp chứng minh, so sánh, đối chiếu để làm bật tồn tại, vướng mắc pháp luật giải tranh chấphợp đồng chấp quyền sử dụng đất trình vận dụng vào thực tiễn Qua nội dung đạt vấn đề tồn chưa giải quyết, tác giả đưa phương hướng đề xuất giải pháp tích cực nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Từng bước khẳng định vị trí vai trò quan trọng giải chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, với tư cách công cụ hiệu tăng trưởng kinh tế nói chung, tồn phát triển giao dịch dân nói chung 92 KẾT LUẬN Ra đời vào năm 90 kỷ trước, chấp trải qua nhiều thời kỳ, với biến đổi đời sống kinh tế xã hội, pháp luật chấp từ có nhiều thay đổi theo hướng tích cực Hoạt động phạm vi quy định pháp luật, chấp QSDĐ khẳng định vai trò quan trọng đời sống kinh tế xã hội nói chung, thân TCTD cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu vốn nói riêng Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, hoạt động chấp QSDĐ số trường hợp chưa phát huy hiệu cao thực tế Một lý quan trọng dẫn đến tình trạng pháp luật chấp QSDĐ nói chung điều chỉnh hợp đồng chấp QSDĐ nói riêng tồn nhiều hạn chế, bất cập, cần giải thời gian sớm Luận văn trước hết giải vấn đề lý luận bản, phân tích thực tiễn áp dụng giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ án nhân dân huyện Thuỷ Nguyên Hải Phòng, sở luận văn đưa giải pháp mang tính tích cực góp phần hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ Mặt khác, mặc dù, hoạt động chấp QSDĐ có độc lập tương đối mặt chủ thể, hình thức thể hiện, đối tượng thực hiện,… chấp QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với lĩnh vực khác có liên quan trình thực quan trọng hết, chấp QSDĐ phận tách rời chế định chấp tài sản quy định Bộ luật dân Và hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại hợp đồng dân Do đó, việc hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ quy định Luật TCTD năm 2010 văn luật chuyên ngành phải tiến hành từ nội dung luật nguồn (Bộ luật dân sự) Kết nghiên cứu luận văn dùng làm tảng giải vấn đề pháp lý tại, bước hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ 93 Chương I phần nêu lên nội dung liên quan đến hợp đồng chấp chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trình giải tranh chấpcủa tổ chức tín dụng Điều có ý nghĩa tổng hợp vấn đề lý luận nhất, giúp người có cách nhìn đắn đầy đủ hoạt động chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo tiền đề thuận lợi cho việc vận dụng quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoạt động thực tiễn Chương luận văn sở lí luận phân tích, sâu vào nghiên cứu nội dung pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đồng thời, sở phân tích vụ việc cụ thể trình giải tranh chấp địa bàn Toà án nhân dân huyện Thuỷ Ngun Hải Phòng, luận văn phân tích bình luận rút nhận định, đánh giá với việc giải tranh chấp với nội dung Và sở bất cập chương 2, chương luận văn vận dụng phương pháp chứng minh, so sánh, đối chiếu để làm bật tồn tại, vướng mắc pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trình vận dụng vào thực tiễn 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Thị Thúy Bình (2015), Một số kinh nghiệm giải vụ án chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân, (số 18) Hoàng Thị Quỳnh Chi (2012), Trao đổi tranh chấp giải tranh chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Tài nguyên mơi trường, (số 6) Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006) Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Vũ Khánh Din (2012), Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba thực trạng giải pháp, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (số 8) Hồ Diệu, Lê Thị Hiệp Thương, Bùi Diệu Anh (2009), Nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, Nxb Phương Đơng Nguyễn Đăng Dờn (2008), Tiền tệ ngân hàng, Nxb Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam, NXB Công an nhân dân Hà Nội 10 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản Luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Hà Nội 11 Phạm Thị Hương Giang (2015), Bình luận chế định hộ gia đình Bộ luật Dân sự, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (số 11) 12 Lý Thị Ngọc Hiệp (2007), Thủ tục giải tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 95 13 Hồ Quang Huy (2013), Sự cần thiết phải quy định công chứng bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (số 4) 14 Trần Quang Huy (2006), Quyền sử dụng đất, đặc điểm nội dung pháp lý Quyền sử dụng đất, Tạp chí dân chủ pháp luật, (số 8) 15 Nguyễn Minh Kiều (2009), Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, Nxb Thống kê 16 Ngơ Quốc Kỳ (2005), Hồn thiện pháp luật hoạt động Ngân hàng thương mại kinh tế thị trường Việt Nam, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 17 Ngô Văn Lượng (2015), Bàn việc nhận chấp quyền sử dụng đất đất quy hoạch, Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân, (số 18) 18 Sỹ Hồng Nam (2015), Một số điểm thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Tòa án nhân dân, (số 2) 19 Phạm Văn Năng, Trần Hồng Ngân, Trương Quang Thơng (2005), Ngân hàng thương mại cổ phần Thành phố Hồ Chí Minh- Nhìn lại chặng đường phát triển, Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 20 Nguyễn Thị Nga (2005), Bàn quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 Bộ luật dân năm 1995, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 4) 21 Nguyễn Thị Nga (2008), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất số vấn đề lý luận thực tiễn, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (số 6) 22 Nguyễn Thị Nga (2008), Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký, chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà nước Pháp luật, (số 12) 96 23 Nguyễn Thị Nga (2010), Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng trình đầu tư người sử dụng đất, thực trạng pháp luật số kiến nghị, Nxb Hà Nội 24 Nguyễn Thị Nga (2015), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam - Thực trạng hướng hồn thiện, Nxb Tư pháp, Hà Nội 25 Lê Đình Nghị (2010),Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Giáo dục Hà 26 Trần Văn Nhiêm (2015), Quy định pháp luật chấp Nội quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 27 Quốc hội (2005), Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 28 Quốc hội (2015), Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 29 Quốc hội (2004), Bộ luật tố tụng dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 30 Quốc hội (2015), Bộ luật tố tụng dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 31 Quốc hội (2003), Luật đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 32 Quốc hội (2013), Luật đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 33 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 34 Quốc hội (2010), Luật trọng tài thương mạicủa nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 97 35 Lê Thị Thu Thủy (2004), Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng vướng mắc cần khắc phục, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (số 41) 36 Trung tâm Từ điển học (1996), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà 37 Trần Văn Tuân (2013), Một số ý kiến việc giải tranh Nẵng chấp quyền sử dụng đất hết thời hiệu thi hành án có định giám đốc thẩm hủy án có hiệu lực tranh chấp, Tạp chí Tòa án nhân dân, (số 16) 38 Nguyễn Quang Tuyến (2002), Thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí nghiên cứu Lập pháp, (số 03) 39 Đỗ Thị Hải Yến (2014), Một số ý kiến chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003, Tạp chí Tòa án nhân dân, (số 15) 98 ... luận chấp quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng Chương 3: Giải. .. 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 42 2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Toà án nhân. .. hiệu giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 1: LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận chấp quyền