Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa án nhân dân tỉnh quảng bình

Từ đó, làm cơ sở đánh giá những kết quả đạt được, đồng thời chỉ ra được những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

TRẦN THỊ THU HIỀN

PH¸P LUËT VÒ GI¶I QUYÕT TRANH CHÊP HîP §åNG CHUYÓN NH¦îNG

QUYÒN Sö DôNG §ÊT Vµ THùC TIÔN GI¶I QUYÕT TRANH CHÊP

T¹I TßA ¸N NH¢N D¢N TØNH QU¶NG B×NH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

TRẦN THỊ THU HIỀN

PH¸P LUËT VÒ GI¶I QUYÕT TRANH CHÊP HîP §åNG CHUYÓN NH¦îNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT Vµ THùC TIÔN GI¶I QUYÕT TRANH CHÊP

T¹I TßA ¸N NH¢N D¢N TØNH QU¶NG B×NH

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Trần Thị Thu Hiền

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 9 1.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 9

1.1.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 9 1.1.2 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền

nhƣợng quyền sử dụng đất 17

1.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh tranh chấp và giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 21 1.4 Vai trò của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật giải quyết tranh chấp

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33

2.1.1 Quy định về các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33 2.1.2 Quy định về các hình thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.1.3 Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất 43 2.1.4 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 2.1.5 Quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình 57

2.2.1 Đặc điểm tình hình kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Bình 57 2.2.2 Tình hình thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình 58 2.2.3 Một số hạn chế, bất cập rút ra từ thực tiễn thực hiện pháp luật về

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND tỉnh Quảng Bình 63

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG BÌNH 77

3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 77

3.1.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về nội dung 77

3.1.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức 82

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình 85

3.2.1 Hoàn thiện tổ chức hệ thống Tòa án nhân dân và nâng cao trình độ năng lực, đạo đức nghề nghiệp của Thẩm phán 85

3.2.2 Tăng cường công tác phối hợp trong hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 87

3.2.3 Tăng cường cơ chế giám sát, kiểm sát hoạt động giải quyết tranh chấp của Tòa án 88

3.2.4 Tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 89

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 91

KẾT LUẬN 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật dân sự QSDĐ: Quyền sử dụng đất TAND: Tòa án nhân dân TTDS: Tố tụng dân sự UBND: Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Số liệu về số vụ tranh chấp đất đai và tranh chấp về

hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ đã đƣợc thụ lý giải

Bảng 2.2: Số liệu thể hiện số vụ tranh chấp hợp đồng chuyển

nhƣợng QSDĐ đã giải quyết và số vụ có kháng cáo

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Số vụ tranh chấp đất đai, số vụ tranh chấp hợp đồng

chuyển nhƣợng QSDĐ từ năm 2012-2016 59 Biểu đồ 2.2: Số vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ

và số vụ có kháng cáo tại TAND tỉnh Quảng Bình

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp phổ biến, đa dạng và khá phức tạp Để giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng căn cứ pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp, lợi ích chung của xã hội là điều rất quan trọng và hết sức cần thiết Đây là một công việc hết sức khó khăn đòi hỏi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phải nắm rõ các quy định của pháp luật và cần phải có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, phù hợp

Trong những năm gần đây, trên địa bàn cả nước nói chung, tỉnh Quảng Bình nói riêng số lượng án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xu hướng gia tăng, đây là một lĩnh vực tranh chấp phức tạp, các đương sự thường khiếu nại gay gắt, kéo dài, các văn bản hướng dẫn giải quyết tranh chấp rất nhiều và qua mỗi thời kỳ lại có những quy định khác nhau Do

đó, để nhận diện và xác định đúng tính chất, đúng các dạng tranh chấp nhằm giải quyết có căn cứ, đúng pháp luật và thấu tình đạt lý các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết phải nghiên cứu và tìm hiểu rõ về tính chất, đặc điểm, các căn cứ pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cơ chế, trình tự, thủ tục giải quyết các tranh chấp

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn bản chất và các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết và có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân đối với các tranh chấp về đất đai nói chung và các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng

Thông qua việc nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nghiên cứu đánh giá thực trạng hoạt động xét xử của TAND tỉnh Quảng Bình đối với các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, làm cơ sở đánh giá những kết quả đạt được, đồng thời chỉ ra được những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân; đề xuất được các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Với mong muốn ở mức độ nhất định góp phần giúp các cơ quan lập pháp có cơ sở cho việc điều chỉnh,

bổ sung các quy định pháp luật phù hợp, góp phần hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Đảm bảo sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với sự phát triển của kinh tế - xã hội và hội nhập của đất nước, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tranh chấp, lợi ích chung của xã hội; đề xuất các giải pháp để việc thực hiện pháp luật có hiệu quả nhằm tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo pháp luật được thực thi trong đời sống xã hội, hạn chế những tranh chấp xảy ra hoặc các tranh chấp xảy ra được giải quyết kịp thời đảm bảo sự công bằng về quyền và lợi ích của các chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình” là rất quan trọng và cần

thiết, có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn pháp lý trong tình hình hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn giải quyết tranh chấp trong những năm qua đã có một số công trình khoa học đề cập đến trên nhiều phạm vi và lĩnh vực khác nhau, trong đó có một số bài

viết, luận văn và sách chuyên khảo như “Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải

quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam” của PGS, TS Doãn Hồng Nhung, luận văn

thạc sỹ “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo

thủ tục tố tụng dân sự” của tác giả Nguyễn Huy Cẩn; luận văn thạc sỹ “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Nắng Mai, Luận văn thạc sỹ “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân;

luận văn thạc sỹ “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ tại Tòa án nhân dân trên địa bàn thành phố Hà Nội” của tác giả Chu Bá

Thắng; bài “Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ viết tay” của tác giả Trần Thị Thu Hiền đăng trên tạp chí kiểm sát số 07(tháng 4/2012); bài “Một

số giải pháp nâng cao chất lượng hiệu quả công tác kiểm sát giải quyết các tranh chấp dân sự liên quan đến QSDĐ và tài sản gắn liền với đất” của tác giả

Võ Hải Phương đăng trên tạp chí kiểm sát số 21 (tháng 11/2014); bài viết

“Quyền sử dụng đất của người nước ngoài - kinh nghiệm của các nước trên thế

giới và quy định hiện hành của Việt Nam” đăng trên tạp chí thông tin pháp luật

dân sự, đăng ngày 19/12/2016 bởi Civillawinfor vv

Nhìn chung, các công trình khoa học, các đề tài luận văn thạc sỹ, các bài viết của các tác giả nêu trên ở góc độ nhất định đã nghiên cứu làm rõ một

số vấn đề lý luận cơ bản về tranh chấp đất đai và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với nhiều cách tiếp cận và phạm vi nghiên cứu khác nhau, các công trình khoa học nêu

trên đã có những đóng góp nhất định vào việc làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung cũng như đánh giá luật thực định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Tuy nhiên, ở những giai đoạn lịch sử khác nhau do những thay đổi về điều kiện kinh tế - xã hội và ở những địa phương khác nhau, do có sự khác nhau về điều kiện kinh tế - xã hội mà thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá đa dạng và phức tạp, nhiều qui định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bộc lộ những bất cập, hạn chế nên cần được tiếp tục nghiên cứu

và hoàn thiện cho phù hợp để các quy định của pháp luật đáp ứng được thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội nói chung trong giai đoạn hiện nay cũng như đáp ứng điều kiện kinh tế- xã hội của từng địa phương cụ thể Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay khi quá trình đô thị hóa đang phát triển mạnh mẽ, đất đai trở thành một nguồn lực quan trọng và được giao dịch khá dễ dàng trong nền kinh tế thị trường, các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn bất cập, sự thiếu hiểu biết hoặc vi phạm các quy định của pháp luật vẫn diễn ra trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng

Do đó, khi hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tăng cũng kéo theo sự gia tăng các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Vì vậy, vấn đề pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần được tiếp tục nghiên cứu để chỉ ra những vấn đề còn bất cập, hạn chế Từ đó làm cơ sở cho việc đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyền nhượng QSDĐ nói chung và tại Tòa án nhân dân nói riêng Cho đến nay, vẫn chưa có một công trình khoa học nào đi sâu nghiên cứu vấn đề pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình, nhất là việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi Bộ luật dân sự 2015, Bộ luật tố tụng dân sự

2015 được ban hành

Do đó, việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn pháp

lý, góp phần đáp ứng với sự phát triển của kinh tế - xã hội trong tình hình mới, khi các giao dịch chuyển nhượng và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng gia tăng và các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều hạn chế, vướng mắc cần được tiếp tục hoàn thiện

3 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu góp phần làm sáng tỏ thêm những vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; chỉ ra được những bất cập, hạn chế của các quy định pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; đánh giá được thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung và giải quyết tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình nói riêng; đề xuất được một số giải pháp góp phần hoàn thiện hơn pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp, đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích chung của xã hội; góp phần bảo đảm các quy định pháp luật được nhận thức

và thực hiện thống nhất trong giai đoạn hiện nay

4 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quan hệ pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quan hệ pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung và tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình nói riêng

5 Nhiệm vụ, phạm vi nghiên cứu của đề tài

Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu nêu trên, đề tài tập trung vào những nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau:

- Nghiên cứu làm rõ hơn những vấn đề lý luận cơ bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Nghiên cứu làm rõ thực trạng các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

- Nguyên cứu làm rõ thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình

- Trên cơ sở nghiên cứu làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình chỉ ra những vấn đề bất cập, hạn chế làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình

- Đề tài tập trung nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn sau khi Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật TTDS 2004, Luật đất đai 2003 được ban hành Nhất là sau khi Bộ luật dân sự

2015, Bộ luật TTDS 2015 và Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội ban hành

- Đề tài nghiên cứu về thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình trong thời gian từ năm

2012 đến năm 2016

6 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác

- Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng, Nhà nước ta về pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai nhằm phân tích, lý giải các vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Tại chương 1 của Luận văn tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá tổng hợp để làm sáng rõ các vần đề lý luận cơ bản về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh và phương pháp sơ

đồ hóa được tác giả sử dụng ở chương 2, để đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình

Chương 3 của Luận văn sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để

đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình

7 Tính mới và những đóng góp của đề tài

- Các kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm rõ hơn một số vấn đề

lý luận cơ bản của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung và tại Tòa án nhân dân nói riêng

- Đánh giá được thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ sau khi Luật Đất đai 2003, Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật TTDS 2004 được ban hành, đặc biệt là sau khi Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015, Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có hiệu lực thi hành

- Đề xuất được một số giải pháp cho các cơ quan xây dựng pháp luật cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật có thể tham khảo cho việc sửa đổi,

bổ sung hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, góp phần

hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định của pháp luật tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình

8 Bố cục của đề tài nghiên cứu

Ngoài phần mục lục, lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, danh mục bảng số liệu, biểu đồ, phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,

bố cục của luận văn được chia thành 3 chương, cụ thể:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai là tài sản đặc biệt, là nguồn lực quan trọng trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đất đai đem lại nhiều giá trị cho Nhà nước, xã hội và công dân, vì thế giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng diễn ra rất sôi động không chỉ ở vùng thành thị mà ở cả vùng nông thôn, không chỉ đất ở mà có cả đất vườn, đất lâm nghiệp Tùy theo nhu cầu của các bên tham gia hợp đồng Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động và dễ dàng trong khi quy định của pháp luật còn nhiều điểm bất cập, nhận thức về pháp luật của một số chủ thể tham gia hợp đồng chưa cao nên cũng kéo theo rất nhiều tranh chấp phát sinh Các tranh chấp phát sinh trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thường do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ các nội dung giao kết của hợp đồng, chẳng hạn như không giao đất, không trả đủ tiền, không giao giấy tờ đất để làm thủ tục chuyển nhượng, hoặc do giá đất tăng lên nên bên chuyển nhượng thấy bị hớ không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, có trường hợp do không thỏa thuận việc ai là người đi làm thủ tục chuyển nhượng, ai là người nộp thuế nên cũng xảy ra tranh chấp

Tranh chấp đất đai là một thuật ngữ, một khái niệm rất phổ biến trong

đời sống xã hội Thuật ngữ này không chỉ xuất hiện trong các văn bản pháp luật mà còn xuất hiện thường ngày trên các phương tiện thông tin đại chúng, trong đời sống nhân dân Tuy nhiên, khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vẫn chưa được chính thức giải thích mà chỉ được hiểu thông qua các quy định của pháp luật về hợp đồng và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Theo Từ điển Tiếng Việt thì “Tranh chấp là giành nhau một cách

giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên” [69, tr 1313] Trong tranh

chấp đất đai thì đối tượng tài sản mà các bên tranh chấp giằng co nhau chính

là quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai năm 2013 thì, “Tranh chấp đất đai là

tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” [27, Điều 3, Khoản 24] Như vậy, đối tượng của

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các quyền và nghĩa

vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Tức là trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng, các bên có những mâu thuẫn, bất đồng về quyền và nghĩa vụ nên làm phát sinh tranh chấp

Xuất phát từ khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã tham gia ký kết với nhau Đối tượng trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là quyền và nghĩa vụ của các bên hoặc có thể là bên thứ ba khi giao kết và thực hiện hợp đồng Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, do đó Nhà nước cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phải tuân thủ các điều kiện về chủ thể, về hình thức và về đối tượng chuyển nhượng theo quy định của Luật

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng của tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất, nhưng so với tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự khác biệt, đó là trong hợp đồng chuyển nhượng thường có tranh chấp về giá cả và phương thức thanh toán của hợp đồng còn hợp đồng tặng cho không có yếu tố đền bù nên vấn đề giá cả và thanh toán không đặt ra mà chỉ tranh chấp về việc giao đúng loại đất và các giấy tờ về đất và nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất, hoặc so với tranh chấp về hợp đồng mua bán hàng hóa thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xảy ra gay gắt và phức tạp hơn, một phần do giá trị của quyền sử dụng đất, một phần do tính đặc thù của đất đai là không được chuyển quyền sở hữu còn tranh chấp trong hợp đồng mua bán chủ yếu là về chủng loại và chất lượng hàng hóa, các dạng tranh chấp này diễn ra khá phổ biến nhưng không gay gắt mà dễ giải quyết hơn

Như vậy, Có thể đưa ra khái niệm về tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia hợp đồng do một bên hoặc cả hai bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng

1.1.2 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là vấn đề vô cùng khó khăn và phức tạp Bởi lẽ các bên tranh chấp đều cho rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm nên thường có sự mâu thuẫn, bất đồng hết sức gay gắt Các quan hệ tranh chấp phát sinh thường được giải quyết theo các hình thức như tự thương lượng, thông qua trung gian hòa giải, thông qua cơ quan hành

chính Nhà nước hoặc thông qua cơ quan tư pháp Mặc dù, Nhà nước luôn khuyến khích các bên tự thương lượng hòa giải với nhau nhưng đối với loại tranh chấp về đất đai và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất căng thẳng nên vấn đề thương lượng, hòa giải hầu như chưa phát huy được trong việc giải quyết dạng tranh chấp này Do đó, khi phát sinh tranh chấp các bên đương sự chủ yếu lựa chọn cơ quan tư pháp là Tòa án giải quyết

Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tồn tại hai dạng hợp đồng đó là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không hợp pháp

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp là dạng hợp đồng thõa mãn các điều kiện về chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng và điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, chẳng hạn như đất được chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận QSDĐ, không bị kê biên, không nằm trọng diện quy hoạch giải phóng mặt bằng, chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng và đăng ký chuyển nhượng Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp khi có tranh chấp xảy ra thì việc giải quyết mâu thuẫn giữa các bên sẽ diễn ra dễ dàng và thuận lợi hơn, các bên có thể tự thương lượng với nhau hoặc thông qua trung gian hòa giải để giải quyết mâu thuẫn của mình Hoặc nếu các bên yêu cầu Tòa án giải quyết thì cũng dựa trên cơ sở các thỏa thuận hợp pháp của các bên theo hợp đồng để buộc các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình

Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp pháp, tức là các bên giao kết hợp đồng khi không tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về nội dung, điều kiện, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như đất chưa được cấp giấy chứng

nhận QSDĐ, hợp đồng viết tay không có công chứng, chủ thể chuyển nhượng không có quyền được chuyển nhượng, hợp đồng được ký kết do giả tạo vv, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không hợp pháp sẽ không phát sinh hiệu lực của nó nên quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng cũng không được đảm bảo thực hiện Do đó, khi có tranh chấp xảy ra và các bên có yêu cầu Tòa

án giải quyết thì việc giải quyết tranh chấp sẽ khó khăn hơn, do phải tiến hành thu thập chứng cứ và các thông tin từ các cơ quan nhà nước có liên quan đến quyền sử dụng đất để có căn cứ trong việc giải quyết vụ án

Để giải quyết các tranh chấp đất đai cũng như các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức giải quyết tại cơ quan hành chính hay cơ quan tư pháp đều đòi hỏi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tìm và lựa chọn các giải pháp đúng đắn trên cơ sở quy định của pháp luật nhằm giải quyết thỏa đáng những mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên, đảm bảo sự công bằng, có căn cứ pháp luật và thấu tình đạt lý để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên Đồng thời xem xét xử lý trách nhiệm của người có hành vi vi phạm pháp luật

“Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong

nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai” [59]

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của tranh chấp đất đai, chính là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng, khi các tranh chấp trong quan hệ pháp luật đất đai phát sinh nếu không được giải quyết kịp thời sẽ ảnh hưởng rất lớn đến mối quan hệ tình cảm họ hàng giữa các bên, ảnh hưởng đến tình hình chính trị của địa phương và của

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước không ngừng đổi mới các chính sách về quản lý và giải quyết tranh chấp đất đai Tại Hội nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại

“Các cơ quan có thẩm quyền phải tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm các

tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo đúng quy định của pháp luật về khiếu nại tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự, công bố công khai kết quả giải quyết”

Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra khái niệm về giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc loại bỏ các mâu thuẫn, bất đồng phát sinh giữa các bên trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng và lợi ích chung của xã hội

1.2 Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sự hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gắn với thời kỳ lịch sử phát triển của đất nước Trước đây Nhà nước không cho phép cá nhân, tổ chức thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ nên pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa được quy định Xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của người dân và

sự phát triển của lịch sử, của kinh tế xã hội Nhà nước cho phép cá nhân tổ chức được chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều kiện do Nhà nước quy định dựa

hữu” và khi đó pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ được ban hành để giải quyết các tranh chấp xảy ra

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên bức xúc, việc

sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn, thị trường chuyển nhượng QSDĐ trở nên sôi động, các tranh chấp cũng theo đó mà tăng nhanh và trở nên gay gắt giữa các bên tranh chấp Do đó, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành và ngày càng được hoàn thiện để kịp thời điều chỉnh các quan hệ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội

Ở nước ta hiện nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội thì việc hình thành các mối quan hệ trong lĩnh vực đất đai là điều tất yếu Quá trình phát triển thì hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này luôn được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quan tâm và ban hành các quy định nhằm giải quyết vấn đề này một cách hiệu quả và triệt để, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể nói chung Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước quy định khá chặt chẽ các điều kiện về chuyển nhượng QSDĐ như chủ thể, trình tự, thủ tục, quyền nghĩa vụ của các bên, loại đất được chuyển nhượng nhằm đảm bảo sự thống nhất trong việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai

Tuy nhiên, để có thể hiểu được bản chất của quá trình giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì việc xây dựng một khái niệm cũng như hiểu rõ các đặc điểm có liên quan luôn được chú trọng, đặc biệt là hình thành khái niệm về pháp luật giải quyết tranh chấp của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Trên thực tế đối với vấn đề này mặc dù rất quan trọng nhưng cho tới nay, pháp luật nước ta vẫn chưa có một quy định nào để xác định khái

niệm về vấn đề này Khái niệm này chỉ được nghiên cứu dưới góc độ là một khái niệm khoa học lý luận chung

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hệ thống các quy phạm pháp luật quy định về việc giải quyết những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải dựa trên các quy tắc chung trong quan

hệ pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai và có thể giải quyết theo các phương thức phù hợp như tự thương lượng, thông qua trung gian hòa giải hoặc thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân Tuy nhiên, các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu được giải quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì bản chất của loại tranh chấp này là phức tạp gay gắt không thể hòa giải, thương lượng

Quá trình giải quyết tranh chấp đất đai thông qua các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền là việc áp dụng các quy định của pháp luật nhằm giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các cá nhân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì phải chịu những hậu quả pháp lý đã gây ra

Đất đai là một trong những quan hệ pháp luật quan trọng đối với mỗi một quốc gia, xuất phát từ bản chất của nó nên những mâu thuẫn trong việc giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này cần được giải quyết nhằm đảm bảo ổn định trật tự xã hội, góp phần phát triển kinh tế - chính trị, xã hội Thông qua việc áp dụng pháp luật giải quyết các tranh chấp về đất đai nói chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đã khẳng định vai trò, cũng như là cơ sở để Nhà nước thực hiện công tác quản lý và điều chỉnh các quan hệ pháp luật về lĩnh vực đất đai Đáp ứng với quá trình thay đổi các quan hệ kinh tế - xã hội của đất nước

Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp

về hợp đồng dân sự - thương mại, khi quyền sử dụng đất được xem là nguồn vốn của doanh nghiệp Đây là quá trình giải quyết sự mâu thuẫn giữa quyền

và lợi ích giữa các bên về quyền và nghĩa vụ đã được quy định trong hợp đồng nói chung Do xuất phát từ mâu thuẫn trong việc giải quyết quyền lợi nên trong thực tế hầu hết các tranh chấp này các chủ thể không thể tiến hành hòa giải hoặc nhờ đến các cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương như

Ủy ban nhân dân để giải quyết tranh chấp mà đa phần đều lựa chọn cơ quan xét xử, thực hiện quyền tư pháp là Tòa án Đối với những tranh chấp trên thì việc giải quyết được thực hiện theo một trình tự, thủ tục luật định Quá trình thực hiện hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

là việc Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự, tố tụng dân sự

và đất đai cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm giải quyết một cách triệt để vấn đề tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên khi tham gia quan hệ pháp luật này

Từ những sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về pháp luật giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: Pháp luật về giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hệ thống những quy tắc

xử sự mang tính bắt buộc chung do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm giải quyết các mâu thuẫn , xung đột giữa các bên trong quá trình xác lập, giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo một trình

tự, thủ tục nhất định Qua đó nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như đảm bảo lợi ích chung của xã hội

1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Từ khái niệm pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ, chúng ta có thể rút ra các đặc điểm cơ bản của pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

Thứ nhất: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ra đời và phát triển gắn liền với sự phát triển của Nhà nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận từ Hiến pháp 1992, Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự 1995, đây là những văn bản pháp lý đầu tiên cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh việc cho phép giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì pháp luật cũng quy định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và qua thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và nhu cầu cũng như sự phát triển của kinh tế xã hội, các quy định của pháp luật cũng

có sự thay đổi và phát triển nhằm phù hợp với thực tiễn và đáp ứng nhu cầu điều chỉnh của thực tiễn Luật đất đai năm 2013 được ban hành quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giúp các bên tranh chấp có sự lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp phù hợp, đáp ứng tình hình mới

Thứ hai: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có đặc điểm chung đều là sự thỏa thuận của các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất (cho thuê, góp vốn) cho bên kia và bên kia thực hiện quyền nghĩa vụ theo hợp đồng đối với người sử dụng đất, ngoài đặc điểm chung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất lại có những đặc điểm riêng, chẳng hạn như hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ thì bên được tặng

cho không có nghĩa vụ phải trả tiền, hình thức hợp đồng thế chấp thì chủ sử dụng đất chỉ chuyển giao giấy chứng nhận QSDĐ và vẫn được tiếp tục sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó sẽ được kê biên để trả nợ khi bên chủ sử dụng đất không trả được nợ Đối với hình thức hợp đồng chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng phải giao quyền SDĐ và giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và bên kia phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, để thực hiện vai trò quản của lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật quy định về quyền nghĩa

vụ của người sử dụng đất, cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai, thanh tra, xử

lý vi phạm về đất đai để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh nhằm tạo sự

ổn định và thống nhất trong quản lý đất đai

Thứ ba: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tôn trọng quyền tự do ý chí của các bên tranh chấp trong lựa chọn các hình thức giải quyết tranh chấp

Để giải quyết những mâu thuẫn bất đồng giữa các bên trong quá trình giao kết thực hiện hợp đồng, các chủ thể có quyền lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp phù hợp với tính chất mức độ của quan hệ tranh chấp, như giải quyết tranh chấp thông qua việc hai bên ngồi lại thương lượng để thống nhất cách giải quyết, nhờ trung gian hòa giải đứng ra dàn xếp những bất đồng giữa hai bên để vừa giữ được tình cảm giữa hai bên vừa giải quyết nhanh chóng mâu thuẫn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cả hai bên tranh chấp Đối với những quan hệ tranh chấp không thể tự hòa giải hoặc thương lượng được thì các bên có thể lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp khác phù hợp hơn

và có giá trị pháp lý cao hơn như giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính

hoặc cơ quan tư pháp Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự đã có giấy chứng nhận QSDĐ thì do Tòa án nhân dân giải quyết, trường hợp đương sự chưa có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức là yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân Pháp luật ghi nhận và tôn trọng sự lựa chọn của các chủ thể, các bên có quyền lựa chọn phương thức giải quyết tối ưu nhất phù hợp với tranh chấp phát sinh của các bên và phù hợp với quy định của pháp luật

Thứ tư: Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân được pháp luật qui định theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự

Thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự từ thụ lý vụ án đến giai đoạn chuẩn bị xét

xử, thu thập chứng cứ, hòa giải cho đến khi xét xử, ban hành bản án Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung nên khi bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật thì bắt buộc các bên trong quan hệ tranh chấp phải nghiêm túc thực hiện, nếu không tự nguyện thực hiện thì bị cưỡng chế thi hành

Thứ năm: Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tranh chấp, của những người có quyền và nghĩa vụ liên quan, bảo vệ lợi ích của nhà nước, lợi ích chung của xã hội

Chức năng của pháp luật là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể

và quyền lợi của Nhà nước, thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trên cơ sở các quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể, cũng thông qua việc giải quyết tranh chấp nếu phát hiện các chủ thể trốn tránh nghĩa vụ đối với Nhà nước thì buộc phải thực hiện nghĩa vụ theo đúng quy định Việc giải quyết các

tranh chấp một cách thấu tình đạt lý và công bằng sẽ góp phần to lớn tạo sự

ổn định tình hình chính trị và phát triển kinh tế - xã hội cũng như giữ được tình cảm giữa các bên tranh chấp

1.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là những mâu thuẫn, bất đồng về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng do một bên hoặc cả hai bên không thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết Khi xảy ra tranh chấp nếu không được giải quyết dứt điểm và kịp thời sẽ tác động xấu đến mọi mặt của đời sống xã hội

Do đó, vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai đã và đang được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm và đã có nhiều chính sách pháp luật phù hợp để kịp thời giải quyết khi có tranh chấp xảy ra

Các nội dung của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định và phải phù hợp với sự phát triển của các quan hệ đất đai, quan hệ hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ Một khi các điều kiện kinh tế- xã hội thay đổi dẫn đến sự thay đổi của các quan hệ đất đai, các quan hệ tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải có sự thay đổi theo hướng ngày càng phù hợp, đáp ứng với tình hình phát triển kinh tế - xã hội, sự phát triển của các quan hệ đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, đồng thời nâng cao hiệu quả vai trò quản lý của Nhà nước; đảm bảo sự tuân thủ pháp luật của các chủ thể, kịp thời giải quyết các tranh chấp nếu có phát sinh Qua đó góp phần ổn định, thúc đẩy

sự phát triển của các quan hệ đất đai, các quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ổn định trật tự, an toàn xã hội

Nội dung của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm các quy định về các loại tranh chấp, các hình thức giải quyết tranh chấp, nguyên tắc giải quyết tranh chấp, thẩm quyền giải quyết tranh chấp, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giải quyết tranh chấp và quy định về phát hiện xử lý vi phạm trong quá trình giải quyết tranh chấp

* Quy định về loại tranh chấp: Trong quan hệ tranh chấp về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường phát sinh các dạng tranh chấp chủ yếu là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng như yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền, yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất, yêu cầu bên chuyển nhượng hợp tác trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm các quy định của pháp luật Khi giải quyết các dạng tranh chấp nêu trên các cơ quan có thẩm quyền thường căn cứ vào các nội dung của hợp đồng và các quy định của pháp luật có liên quan để giải quyết theo hướng buộc các bên thực hiện, hoặc đối với trường hợp, hợp đồng vô hiệu thì buộc các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận trên cơ sở xác định lỗi của các bên tranh chấp

* Quy định về các hình thức giải quyết tranh chấp: Pháp luật ghi nhận

nhiều hình thức giải quyết tranh chấp để các bên lựa chọn cho phù hợp với mối quan hệ giữa các bên, theo đó các bên có thể tự thương lượng với nhau,

có thể thông qua trung gian hòa giải để thống nhất cách giải quyết hoặc có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết Tùy theo mức độ và tính chất của từng loại tranh chấp và ý chí của các bên để có

sự lựa chọn về hình thức giải quyết phù hợp và hiệu quả

Mỗi một hình thức giải quyết tranh chấp đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, hình thức thương lượng và thông qua trung gian hòa giải chủ yếu dựa trên thiện chí và ý chí hợp tác của các bên, tranh chấp không quá phức tạp

và đòi hỏi các bên phải tự nguyện thực hiện, nếu các bên không tự nguyện thực hiện thì việc thương lượng hòa giải không thành công vì kết quả thương lượng, hòa giải không bị cưỡng chế thi hành Đối với hình thức giải quyết tranh chấp bằng con đường hành chính trong trường hợp các tranh chấp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ là hoàn toàn hợp lý, vì cơ quan hành chính địa phương là nơi quản

lý các tài liệu về nguồn gốc QSDĐ Do đó việc giải quyết sẽ được tiến hành nhanh chóng và thuận tiện hơn và cũng được đảm bảo thi hành Giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân tuy mất thời gian hơn do phải tiến hành nhiều thủ tục nhưng lại được bảo đảm thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế và được giải quyết theo một trình tự thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định

* Quy định về các nguyên tắc giải quyết tranh chấp: Việc giải quyết

tranh chấp phải đảm bảo các nguyên tắc theo quy định của pháp luật như nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của các bên, của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội, nguyên tắc giải quyết tranh chấp nhằm mục đích ổn định chính trị, kinh tế, xã hội và nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa Giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cần thiết phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc cơ bản nêu trên nhằm đảm bảo việc giải quyết tranh chấp đúng pháp luật và phù hợp với chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai nhằm mục tiêu thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, đảm bảo tình hình chính trị luôn được giữ vững

* Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Theo quy định của

Luật đất đai, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai gồm Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân, theo đó Ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp đối với trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đã có giấy chứng nhận QSDĐ

Luật đất đai 2013 đã quy định đối với trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận QSDĐ đương sự có quyền lựa chọn cơ quan giải quyết là Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân Đây là quy định mới có nhiều tiến bộ nhằm giúp các đương sự có quyền lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

* Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giải quyết tranh

chấp: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tranh chấp và của cơ

quan giải quyết tranh chấp được pháp luật quy định và buộc các bên phải nghiêm chỉnh chấp hành

Đối với quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và bên thứ ba có liên quan được pháp luật quy định và ngày càng mở rộng Luật đất đai cũng quy định tăng thêm quyền cho người sử dụng đất Trong tố tụng dân sự quyền lợi và nghĩa vụ của nguyên đơn, bị đơn cũng được quy định rất cụ thể và đầy đủ nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể chủ động hơn trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình Và để giải quyết tốt các tranh chấp xảy ra, pháp luật cũng quy định về nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan giải quyết tranh chấp để cá nhân, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nâng cao trách nhiệm của mình để thực hiện việc giải quyết tranh chấp đạt hiệu quả cao nhất trên cơ sở quy định của pháp luật Tránh việc giải quyết tranh chấp một cách tùy tiện hay giải quyết không đúng bản chất vụ án nhằm mục đích tư lợi

* Quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp: Trình tự, thủ tục

giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng được pháp luật quy định một cách chặt chẽ, tương ứng với mỗi hình thức giải quyết tranh chấp đều có quy định về trình tự, thủ tục giải quyết riêng và bắt buộc các bên tranh chấp và cơ quan giải quyết tranh chấp phải tuân thủ nhằm đảm bảo sự tôn trọng và chấp hành pháp luật

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính được thực hiện theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo đó khi đương sự có đơn yêu cầu giải quyết tại UBND thì người có thẩm quyền nhận đơn và tiến hành lập hồ sơ, tham mưu cho chủ tịch UBND ra quyết định giải quyết Đối với trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại tòa án nhân dân được thực hiện theo quy định của Bộ luật TTDS theo một trình tự chặt chẽ từ giai đoạn thụ lý, chuẩn bị xét xử đến phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm Các trình tự thủ tục do pháp luật quy định chặt chẽ và buộc các bên phải tuân thủ để việc giải quyết tranh chấp công bằng và đúng pháp luật

* Qui định về xử lý các vi phạm pháp luật trong giải quyết tranh chấp

Thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp, nếu phát hiện có dấu hiệu

vi phạm pháp luật như lừa đảo, trốn thuế, làm giả giấy tờ, các cơ quan có thẩm quyền cần làm rõ và có biện pháp xử lý kịp thời, đúng quy định pháp luật và phù hợp với hành vi vi phạm của các chủ thể, theo đó có thể xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự nhằm ngăn chặn kịp thời các hành vi vi phạm, đảm bảo các giao dịch đều phải tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi của các bên, quyền lợi của Nhà nước và của cả cộng đồng

1.4 Vai trò của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi tranh chấp xảy ra khiến cho tình cảm của các bên có nhiều sứt mẻ, không thể hòa hợp được và việc khiếu nại, khiếu kiện của các bên khi xảy ra tranh chấp làm ảnh hưởng đến tình hình kinh tế của các bên và ảnh hưởng đến tình hình chính trị của địa phương Khi các bên xảy ra tranh chấp các mâu thuẫn, bất đồng ngày càng lớn, nếu không có một cơ quan, tổ chức đứng ra giải quyết thì sự mâu thuẫn sẽ ngày càng tăng làm ảnh hưởng đến tình cảm và nghiêm trọng hơn có thể gây ra các hành vi tiêu cực, vi phạm pháp luật như

cố ý gây thương tích, giết người vv

Xuất phát từ vị trí, vai trò quan trọng của đất đai đối với mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội Do đó, sự điều chỉnh của pháp luật đối với giải quyết tranh chấp đất đai là hết sức cần thiết, dựa trên sự điều chỉnh của các quan

hệ pháp luật đất đai, các chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ căn cứ vào các quy định của pháp luật để giải quyết tốt các tranh chấp xảy ra trong đời sống xã hội nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, góp phần nâng cao

ý thức pháp luật cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Dựa trên cơ sở các quy định của Pháp luật, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có căn cứ để áp dụng trong việc giải quyết tranh chấp đảm bảo các bản án, quyết định giải quyết đều có căn cứ pháp lý, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của đương sự và đảm bảo sự công bằng trong quá trình giải quyết tranh chấp Cũng trên cơ sở các quy định của pháp luật các bên trong quan hệ tranh chấp biết được quyền lợi và nghĩa vụ của mình để chủ động thực hiện nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình cũng như thể hiện sự tuân thủ pháp luật

Pháp luật về đất đai có vai trò điều chỉnh các quan hệ tranh chấp xảy ra trong đời sống xã hội, là công cụ để nhà nước quản lý xã hội trong lĩnh vực đất đai góp phần ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội đồng thời thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển

Như vậy, Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng xảy ra nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ

có ảnh hưởng xấu đến hầu hết các lĩnh vực của đời sống kinh tế- chính trị- xã hội Vì vậy, thông qua việc giải quyết tranh chấp Nhà nước điều chỉnh các quan

hệ tranh chấp đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của cả xã hội cũng như giáo dục ý thức chấp hành pháp luật của các chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, góp phần cũng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Đường lối chính sách của Đảng, Nhà nước ta về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Đất đai có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia, ngoài ra vì tính chất nhạy cảm của đất đai nên những vấn đề liên quan đến lĩnh vực này luôn có sự chỉ đạo sát sao, sự quan tâm cụ thể của Đảng

và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Việc đưa ra đường lối chính sách về pháp luật giải quyết các vụ tranh chấp liên quan đến đất đai là điều cần thiết

Trong tiến trình thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7 khóa IX chúng ta đã đạt nhiều kết quả tích cực, góp phần quản lý chặt chẽ về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết vấn đề tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong giai đoạn hiện nay

Thông qua việc thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7 khóa IX, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước được tăng cường; chính sách pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện, nhất là trong vấn đề giải quyết những tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay Đó là việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, nâng cao hiệu quả và trách nhiệm về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tránh việc kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp, dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo vượt cấp, gây mất ổn định tình hình kinh tế - xã hội ở nước ta Đồng thời, quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước ta là cần kiện toàn về công tác quản lý hành chính Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, nâng cao vai trò của các cơ quan Nhà nước trong quản lý, giải quyết các vấn đề về đất đai nói chung đáp ứng với tình hình mới của đất nước Các cơ quan nhà nước phải nâng cao hiệu lực, hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai Cơ chế giải quyết tranh chấp về đất đai cần đảm bảo quyền và lợi

ích hợp pháp của các chủ thể Bên cạnh đó đề cao trách nhiệm, tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo đúng quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự; công bố công khai kết quả giải quyết là điều cần thiết và quan trọng

Tại nghị quyết hội nghị trung ương 6 Ban chấp hành trung ương Đảng khóa 11 quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước ta là tiếp tục kế thừa những định hướng, chính sách pháp luật đất đai đã nêu trong Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX cần tiếp tục đổi mới

và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai như cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai cần phân định rõ chức năng nhiệm vụ cho các cấp, các ngành, địa phương trong quản lý Nhà nước về đất đai Đảm bảo sự quản lý thống nhất không chồng chéo, cũng cố kiện toàn hệ thống thanh tra đất đai, nâng cao năng lực đội ngủ cán bộ xét xử, cán bộ giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ được giao

Dưới sự chỉ đạo của Đảng và Nhà nước thì việc hoàn thiện cơ chế giải quyết các vấn đề về tranh chấp đất đai nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng ở nước ta là yếu tố quan trọng trong việc hình thành nên các quy định của pháp luật và thực hiện có hiệu quả những quy định này trong thực tế Một trong những đóng góp lớn nhất mà Nhà nước có thể tạo ra để vận hành tốt hơn chính sách đất đai trong thời gian tới là cung cấp quyền về đất đai có đảm bảo, giảm các chi phí liên quan đến những giao dịch về đất, xây dựng cơ sở hạ tầng để gia tăng giá trị của đất và cung cấp mạng lưới an sinh để tránh việc phải bán tháo đất đai, giải quyết thỏa đáng vấn đề đền bù giải tỏa, tái định cư

* Ảnh hưởng của các quy định pháp luật đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giải quyết những bất đồng mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia hợp đồng, bảo

địa phương Trên cơ sở các quy định của pháp luật về nội dung như Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng và các quy định của pháp luật hình thức như Bộ luật tố tụng dân sự để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lựa chọn các quy định phù hợp để làm căn cứ áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án Các quy định của pháp luật là căn cứ là cơ sở pháp lý để giúp các cơ quan có thẩm quyền thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình

Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật ghi nhận và cho phép thực hiện từ Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995 Các quy định đó của pháp luật đã đáp ứng được những mong muốn của người dân về nhu cầu sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cũng đảm bảo sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật trong lĩnh vực đất đai Pháp luật

có vai trò quan trọng và có sự ảnh hưởng lớn đến mọi mặt của đời sống kinh

tế xã hội, các quy định của pháp luật là cơ sở pháp lý bắt buộc các bên phải tôn trọng và tuân thủ

Khi pháp luật được ban hành, quy định một cách chặt chẽ và thống nhất thì sẽ điều chỉnh được các quan hệ tranh chấp phát sinh, các quy định của pháp luật phù hợp với thực tiễn sẽ góp phần giải quyết nhanh chóng và hiệu quả các tranh chấp, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, đảm bảo ổn định tình hình chính trị địa phương cũng như phát huy được vai trò của pháp luật trong đời sống xã hội, đảm bảo mọi công dân sống và làm việc theo hiến pháp và pháp luật Do đó, để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với các quan hệ tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước đã ban hành các quy định pháp luật phù hợp với thực tiễn tình hình phát triển của đất nước, trên cơ sở

kế thừa và phát huy những quy định của pháp luật mang tính nền tảng

Vì vậy, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành gắn với từng giai đoạn phát triển của kinh tế, chính trị, xã hội và ngày càng được hoàn thiện nhằm đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các tranh chấp xảy ra

* Ảnh hưởng của sự phát triển kinh tế - xã hội trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Đất đai là một trong những lĩnh vực quan trọng và có nhiều ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất để làm nhà ở, kinh doanh ngày càng tăng thị trường giao dịch bất động sản trở nên sôi động, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tăng Khi giá trị QSDĐ tăng cao các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng, không thực hiện đầy đủ các điều khoản đã thỏa thuận theo hợp đồng nên kéo theo các tranh chấp về QSDĐ tăng Để giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp cần lựa chọn các quy định của pháp luật để làm căn cứ cho việc giải quyết được đảm bảo

Sự phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến các quy định của pháp luật, khi xã hội phát triển nhu cầu điều chỉnh các quan hệ mới phát sinh Do đó, cần phải có pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội đó, các quy định của pháp luật phải phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội Vì vậy, việc ban hành các quy định của pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ cần phải dựa trên sự phát triển của nền kinh tế, xã hội để kịp thời điều chỉnh các tranh chấp xảy ra

Quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng có nhiều tác động đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và quy định của pháp luật, sự phát triển và kế thừa những thành tựu về khoa học công nghệ và

áp dụng khoa học công nghệ vào thực tiễn đã nâng cao hiệu quả phát triển kinh tế và tri thức con người trong điều kiện mới, trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế của nước ta như hiện nay, đòi hỏi phải có một nền pháp chế phù hợp để thúc đẩy kinh tế trong nước phát triển, phù hợp với pháp luật quốc

tế để mở rộng giao lưu, hợp tác trong các lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội Muốn thúc đẩy sự phát triển của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện

đại hóa và quá trình hội nhập kinh tế quốc tế trong lĩnh vực đất đai cần phải

có những quy định pháp luật phù hợp với điều kiện trong nước và quốc tế nhằm kịp thời điều chỉnh các tranh chấp phát sinh, nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước và thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển

Mỗi thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội đều có sự điều chỉnh của pháp luật, khi kinh tế xã hội phát triển thì pháp luật cũng phải được ban hành, sửa đổi để phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế để thúc đẩy kinh tế phát triển

và đảm bảo pháp luật được thực thi trong đời sống xã hội Vì vậy, sự phát triển kinh tế - xã hội có ảnh hưởng rất lớn đến chính sách pháp luật của Nhà nước Pháp luật và sự phát triển kinh - tế xã hội có mối quan hệ mật thiết thúc đẩy qua lại lẫn nhau, pháp luật phù hợp sẽ thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển và thông qua pháp luật để Nhà nước thống nhất quản lý các lĩnh vực của đời sống

Ngoài ra, chính sách cải cách hành chính, cải cách tư pháp cũng được Đảng, Nhà nước ta quan tâm và ngày càng có tác động tiêu cực đến hoạt động giao dịch chuyển nhượng và giải quyết tranh chấp đất đai Trình độ năng lực của của đội ngũ cán bộ, công chức trong các cơ quan hành chính, cơ quan tư pháp cũng ngày càng được nâng cao nhằm giải quyết có hiệu quả và kịp thời các tranh chấp đất đai xảy ra trong thực tiễn đời sống xã hội