Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh đắk lăk (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT TRẦN ÁI VÂN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐĂK LĂK •• LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP.HỒ CHÍ MINH - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT TRẦN ÁI VÂN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐĂK LĂK •• Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐOÀN THỊ PHƯƠNG DIỆP TP HỒ CHÍ MINH - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Các kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác Ngồi ra, luận văn có sử dụng số nhận xét, đánh giá, bình luận, số liệu tác giả khác có trích dẫn thích nguồn gốc rõ ràng TÁC GIẢ LUẬN VĂN TRẦN ÁI VÂN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật dân sự; BLDS: BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự; LĐĐ: Luật đất đai; CNQSDĐ: Chứng nhận quyền sử dụng đất; GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; QSDĐ: Quyền sử dụng đất; TAND Tòa án nhân dân; UBND: Ủy ban nhân dân; VKSND: Viện kiểm sát nhân dân; MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu .3 Phương pháp nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu .5 Kết cấu đề tài .5 CHƯƠNG LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .7 1.1.2 Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải Tòa án nhân nhân 1.2 Khái niệm đặc điểm việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 10 1.2.1 Khái niệm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 10 1.2.2 Đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 12 1.3 Nguyên tắc cách thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 14 1.3.1 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 14 1.3.2 Cách thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 15 KẾT LUẬN CHƯƠNG 24 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK LẮK VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 25 2.1 Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 25 2.1.1 Thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án theo quy định Luật Tố tụng dân 25 2.1.1.1 Thẩm quyền theo cấp xét xử 25 2.1.1.2 Thẩm quyền theo lãnh thổ 26 2.1.2 Quy định Bộ luật dân Luật Hơn nhân gia đình 27 2.2 Thực trạng giải tranh chấp đất đai TAND địa bàn tỉnh Đắk Lắk 27 2.2.1 Tổng quan địa bàn tỉnh Đắk Lắk ảnh hưởng đến việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 2.2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND địa bàn tỉnh Đắk Lắk kiến nghị 30 2.3 Nguyên nhân tồn vướng mắc 47 2.4 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án tổ chức thực nhìn từ góc độ áp dụng pháp luật 50 2.4.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .50 2.4.2 Giải pháp tổ chức thực việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án 53 KẾT LUẬN CHƯƠNG 57 KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai xác định tài sản vô giá Quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thành phần quan trọng môi trường sống Sự dịch chuyển đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Bên cạnh việc biến đổi không ngừng quan hệ pháp luật đất đai, pháp luật đất đai Quốc hội sửa đổi bổ sung qua giai đoạn nhằm thực sách pháp luật đất đai Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu vấn đề xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp quyền sử dụng đất Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng, thuê, tặng cho, quyền sử dụng đất, pháp luật yêu cầu chủ thể thực phải tuân thủ triệt để quy định hình thức nội dung hợp đồng, trường hợp vi phạm quy định này, dẫn đến hợp đồng bị vơ hiệu phần hay Tịan Việc nắm vững vận dụng quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cần thiết cá nhân, tổ chức Trong năm gần đây, số lượng vụ án có liên quan đến bất động sản ngày gia tăng, phổ biến dạng tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng, tính chất vụ việc ngày phức tạp từ việc thu thập, đánh giá chứng đến việc áp dụng pháp luật vào giải vụ án Thực trạng xuất phát từ nhiều nguyên nhân nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng đến hiệu giải tranh chấp liên quan đến bất động sản hệ thống pháp luật bất động sản nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cịn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo Và yếu tố chủ quan như: Đội ngũ người tiến hành tố tụng chưa thực nhận thức đầy đủ tính chất đặc thù vụ tranh chấp; chậm khắc phục tồn tại, vướng mắc trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trình độ chun mơn số thẩm phán cịn hạn chế Theo thống kê TAND tỉnh Đắk Lắk số lượng đơn đề nghị Tịa án xem xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm ngày tăng tính chất ngày phức tạp4 Trong đó, phần lớn vụ, việc liên quan đến tranh chấp nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao, tỷ lệ án, định bị sửa, hủy vi phạm thủ tục tố tụng áp dụng sai pháp luật nội dung nhiều Báo cáo thống kê tháng năm 2017 Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk Từ thực tiễn nêu nên tác giả thực đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk” Trong phạm vi đề tài, tác giả trình bày, phân tích quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, đưa nhận xét tính phù hợp quy định pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Đắk Lắk Tinh hình nghiên cứu đề tài Áp dụng pháp luật nói chung áp dụng pháp luật hoạt động xét xử TAND đề tài thu hút quan tâm nhiều nhà khoa học pháp lý Đặc biệt tình hình số lượng viết, cơng trình nghiên cứu áp dụng pháp luật hoạt động xét xử Tòa án tăng lên rõ rệt Nhưng theo tìm hiểu cá nhân tác giả nay, liên quan đến đề tài: “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Tịa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk” chưa có cơng trình nghiên cứu tương tự Song xét phạm vi nước liên quan trực tiếp đến đề tài có số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau cơng bố: Luận văn thạc sĩ luật học Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án Việt Nam, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Luận văn Thạc sĩ Luật học Nguyễn Hoài Nam (2013): “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận thực tiễn” Trường Đại học Quốc gia Hà Nội: Trong luận văn trên, tác giả nêu sở lý luận giải tranh chấp quyền sử dụng đất phân tích, đánh giá chủ yếu quy định pháp luật giải tranh chấp quyền sử dụng đất để từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Tống Anh Hào năm 2011 - Trường Đại học Kinh tế - Luật thành phố Hồ Chí Minh “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp” Luận văn tập trung nghiên cứu lý luận, quy định pháp luật liên quan đến chế định hợp đồng,các quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn giải vụ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND tỉnh Đồng Tháp Trên sở phát vướng mắc, bất cập việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án để đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhìn chung cơng trình, viết nêu tiếp cận, nghiên cứu, nhận định đánh giá nhiều khía cạnh mức độ khác nội dung có liên quan trực tiếp gián tiếp đến pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu thực vấn đề giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân sau có Luật Đất đai 2013 Bên cạnh cịn có nhiều văn pháp luật khác có liên quan đến việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án ban hành Bộ luật dân 2015, Bộ luật Tố tụng dân 2015 có nhiều thay đổi liên quan đến nội dung đề tài, đặc biệt nhiều vụ án giải thực tế gây tranh luận vướng mắc Vì vậy, đề tài nghiên cứu tác giả cần thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Đề tài không trùng lặp với cơng trình cơng bố trước Kế thừa thành khoa học cơng trình nghiên cứu công bố, Luận văn sâu nghiên cứu, tìm hiểu cách Tịan diện, có hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật giải giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND địa bàn tỉnh Đắk Lắk Trên sở đó, luận văn đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu a) Mục đích nghiên cứu: Làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy định pháp luật giải giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng TAND địa bàn tỉnh Đắk Lắk Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án Việt Nam b) Nhiệm vụ luận văn Để đạt mục đích nói trên, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án thơng qua việc nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án khái niệm khác có liên quan, để từ phân tích đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thẩm quyền, nguyên tắc cách thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn tỉnh Đắk Lắk Chỉ tồn tại, vướng mắc trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nguyên nhân tồn tại, vướng mắc - Nêu phương hướng đề xuất giải pháp cụ thể, góp phần hồn thiện quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND Phương pháp nghiên cứu Trong q trình hồn thành luận văn, tác giả sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác -Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh, trọng phương pháp kết hợp lý luận thực tiễn, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thống kê, so sánh Các phương pháp sử dụng cụ thể sau; - Phương pháp phân tích, tổng hợp tác giả sử dụng để tìm hiểu khái niệm, phân tích, tổng hợp quy định pháp luật hành giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích khái qt hóa quy định pháp luật vấn đề này, làm sở cho việc đánh giá pháp luật Trên sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận để nhận xét, đánh giá các án, định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể phục vụ cho mục đích nghiên cứu đề tài - Phương pháp so sánh: sử dụng để so sánh quy định pháp luật ... lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn giải vụ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND tỉnh. .. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử. .. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử