Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực tại tòa án nhân dân huyện hiệp đức, tỉnh quảng nam và một số giải pháp hoàn thiện

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM PHẠM VĂN TRUNG BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHƠNG CĨ CƠNG CHỨNG, CHỨNG THỰC TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP ĐỨC, TỈNH QUẢNG NAM VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Kon Tum, tháng 06 năm 2021 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CĨ CƠNG CHỨNG, CHỨNG THỰC TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP ĐỨC, TỈNH QUẢNG NAM VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN : TRƢƠNG THỊ HỒNG NHUNG SINH VIÊN THỰC HIỆN : PHẠM VĂN TRUNG LỚP : K11LK1 MSSV : 1710205080107023 Kon Tum, tháng 06 năm 2021 LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Tòa Án Nhân Dân huyện Hiệp Đức khoảng thời gian thực tập, nghiên cứu giúp đỡ, hướng dẫn nhiệt tình để em hồn thành đề tài báo cáo “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực Tòa Án Nhân Dân huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam” Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô Trương Thị Hồng Nhung, giảng viên khoa Sư phạm & Dự bị Đại học – Phân hiệu đại học Đà Nẵng Kon Tum tận tình giúp đỡ, hướng dẫn suốt trình thực báo cáo Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến anh chị quan tận tình giúp đỡ em suốt trình thực tập hoàn thành báo cáo Đề tài báo cáo nhằm vào phân tích hồn thiện, nội dung mang tính lý thuyết chủ quan dựa liệu thu thập nên báo cáo không tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận ý kiến đóng góp thầy giáo, giáo hội đồng Xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu .2 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu .2 Phƣơng pháp nghiên cứu Bố cục CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP ĐỨC, TỈNH QUẢNG NAM 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỨC HIỆP, TỈNH QUẢNG NAM 1.1.1 Giới thiệu huyện Đức Hiệp, tỉnh Quảng Nam 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển tòa án nhân dân huyện Đức Hiệp tỉnh Quảng Nam 1.2 CHỨC NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỨC HIỆP, TỈNH QUẢNG NAM 1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ Tòa án Nhân dân huyện Đức Hiệp, tỉnh Quảng Nam 1.2.2 Cơ cấu tổ chức tòa án nhân dân huyện Đức Hiệp, tỉnh Quảng Nam 1.3 NỘI QUY LÀM VIỆC VÀ CÔNG VIỆC THỰC TẬP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỨC HIỆP, TỈNH QUẢNG NAM 1.3.1 Nội quy làm việc tòa án nhân dân huyện Đức Hiệp, tỉnh Quảng Nam 1.3.2 Một số cơng việc thực tập tịa án nhân dân huyện Đức Hiệp, tỉnh Quảng Nam KẾT CHƢƠNG .10 CHƢƠNG 2.TỔNG QUAN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHƠNG CĨ CƠNG CHỨNG TẠI TÒA ÁN 11 2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHƠNG CĨ CƠNG CHỨNG 11 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng 11 2.1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng 15 2.1.3 Các phương thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng 16 2.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CĨ CƠNG CHỨNG TẠI TỊA ÁN 17 i 2.2.1 Pháp luật dân giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có công chứng 17 2.2.2 Pháp luật đất đai liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng 20 2.2.3 Nguyên tắc giải quyết, thẩm quyền, trình tự giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cơng chứng tịa án 22 KẾT CHƢƠNG .25 CHƢƠNG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHƠNG CĨ CƠNG CHỨNG TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP ĐỨC, TỈNH QUẢNG NAM 26 3.1 THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHƠNG CĨ CƠNG CHỨNG TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP ĐỨC, TỈNH QUẢNG NAM 26 3.1.1 Tình hình phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng Toà án Nhân dân huyện Đức Hiệp tỉnh Quảng Nam 26 3.1.2 Đánh giá chung công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng TAND huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam 31 3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng TAND huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam 33 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHƠNG CĨ CƠNG CHỨNG TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP ĐỨC, TỈNH QUẢNG NAM 34 3.2.1 Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng .34 3.2.2 Nâng cao hiệu Tịa án cơng tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có công chứng .36 KẾT CHƢƠNG .37 KẾT LUẬN .38 TÀI LIỆU THAM KHẢO NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân CNQSDĐ GCNQSDĐ TAND Tòa án nhân dân TCĐĐ Tranh chấp đất đai Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất iii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho quốc gia, đại diện cho chủ quyền quốc gia, lãnh thổ nguồn nội lực cho phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh Ngày nay, thuật ngữ đất đai người vượt xa khỏi ý nghĩa nơi xây dựng nhà ở, cơng trình để an cư, nơi sản xuất kinh tế; đất đai trở thành phương thức tích luỹ tài sản lâu dài vững Như vậy, đất đai không phục vụ cho nhu cầu đời sống hàng ngày mà loại hàng hoá đặc biệt lưu thông thị trường tác động mạnh mẽ kinh tế thị trường đại Bên cạnh phát triển nhanh chóng xã hội, quan hệ đất đai thiết lập đa dạng phong phú bề rộng lẫn bề sâu Đặc biệt, chuyển khơng ngừng kinh tế thị trường kéo theo tranh chấp, mâu thuẫn đất đai trở nên phức tạp nhiều so với lúc trước Trong đó, tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực kéo dài với số lượng người dân khiếu kiện ngày nhiều vấn đề đáng quan tâm TCĐĐ phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến mối quan hệ cộng đồng dân cư, ảnh hưởng nghiêm trọng đến phong tục đạo đức tốt đẹp người dân Việt Nam, gây nên ổn định trị, trật tự an tồn xã hội Khơng nằm ngồi quy luật đó, Tịa án nhân dân huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam số lượng vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực năm ln chiếm số lượng lớn Nhìn chung, TAND huyện Hiệp Đức giải thành công số lượng lớn vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực, chất lượng xét xử ngày nâng cao, phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân Tính từ đầu năm 2020 đến cuối năm 2020, số lượng án loại TCĐĐ chiếm gần 48% tổng số vụ án dân khác Đồng thời từ năm 2018 đến năm 2020, số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực ln chiếm 30% tổng số vụ án dân giải năm Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, TAND huyện Hiệp Đức đôi lúc giải quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng thực chưa thực đem lại hiệu mong muốn bao gồm yếu tố khách quan chủ quan Một số nguyên nhân khách quan kể đến như: pháp luật chưa thật đồng bộ, tính cập nhật quy định pháp luật chưa cao, không theo kịp phát triển nhanh chóng kinh tế thị trường đại,…; nguyên nhân chủ quan: nhận thức người dân nơi pháp luật chưa cao, chất lượng đội ngũ làm công tác tiến hành tố tụng chưa thật nhận thức đầy đủ tính chất đặc thù TCĐĐ, trình độ chun mơn cịn hạn chế,… Theo đó, quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực ln mang lại nhiều hậu khó lường bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Nhìn nhận tính chất ngày phức tạp quan hệ pháp luật dân nói chung quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cơng chứng, chứng thực Với mong muốn nghiên cứu phân tích hạn chế, thiếu sót, bất cập hệ thống pháp luật để đưa kiến nghị, giải pháp góp phần hồn thiện văn pháp luật đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội đất nước, định chọn đề tài “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực Tịa án nhân dân huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam số giải pháp hoàn thiện” làm đề tài báo cáo tốt nghiệp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực Đồng thời đưa kiến nghị, giải pháp góp phần cao chất lượng giải tranh chấp liên quan đến quan hệ TCĐĐ địa bàn huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Báo cáo tập trung nghiên cứu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực Tòa án nhân dân, huyện Hiệp Đức từ năm 2017 đến năm 2020 để nghiên cứu vấn đề thuộc nội dung nghiên cứu đề tài 3.2 Phạm vi nghiên cứu Báo cáo xem xét, nghiên cứu tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực việc giải tranh chấp TAND huyện Hiệp Đức 04 năm gần từ năm 2017 đến năm 2020 Sau nghiên cứu thực trạng đưa kiến nghị cho quan hệ tranh chấp đất đai Phƣơng pháp nghiên cứu Trong trình thực hiện, báo cáo sử dụng kết hợp phương pháp sau: - Phương pháp kết hợp lý luận thực tiễn: Sử dụng để nhận định thực trạng pháp luật áp dụng vào thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực - Phương pháp tổng hợp: Sử dụng để khái quát tổng quan nội dung nghiên cứu nhằm xây dựng vấn đề cách hệ thống, dễ hiểu, giúp người đọc có góc nhìn tổng thể vấn đề - Phương pháp đánh giá: đánh giá mức độ phức tạp giao kết dân hậu mà việc giao kết mang lại hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng - Phương pháp phân tích: nhằm làm sáng tỏ quy định pháp luật liên quan đến vấn đề tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng - Phương pháp thống kê: dùng thống kê số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực TAND huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam Bố cục Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục từ viết tắt, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung báo cáo gồm chương: Chương Tổng quan Tòa án nhân dân huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam Chương Tổng quan giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng chứng thực Tịa án Chương Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực Tòa án nhân dân huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP ĐỨC, TỈNH QUẢNG NAM 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỨC HIỆP, TỈNH QUẢNG NAM 1.1.1 Giới thiệu huyện Đức Hiệp, tỉnh Quảng Nam Huyện Hiệp Đức huyện miền núi nằm gần trung tâm địa lý tỉnh Quảng Nam Phía đơng giáp huyện Tiên Phước; Phía đơng bắc giáp huyện Thăng Bình; Phía bắc giáp huyện Quế Sơn Nơng Sơn; Phía tây giáp huyện Phước Sơn; Phía nam giáp huyện Bắc Trà My Huyện Hiệp Đức có diện tích 492 km2, dân số năm 2018 45.100 người Huyện ly thị trấn Tân Bình nằm quốc lộ 14E cách quốc lộ khoảng 30 km hướng tây Sông Thu Bồn chảy qua huyện theo hướng nam bắc Huyện Hiệp Đức thành lập ngày 31 tháng 12 năm 1985 sở tách xã: Bình Lâm, Thăng Phước thuộc huyện Thăng Bình; xã: Quế Thọ, Quế Bình, Quế Lưu, Quế Tân thuộc huyện Quế Sơn xã: Phước Gia, Phước Trà thuộc huyện Phước Sơn Khi thành lập, huyện Hiệp Đức có xã: Bình Lâm, Phước Gia, Phước Trà, Quế Bình, Quế Lưu, Quế Tân, Quế Thọ, Thăng Phước Ngày 11 tháng năm 1986, chia xã Thăng Phước thành hai xã lấy tên xã Thăng Phước xã Bình Sơn; chia xã Quế Thọ thành hai đơn vị hành lấy tên xã Quế Thọ thị trấn Tân An, thị trấn huyện lỵ huyện Hiệp Đức Ngày 22 tháng 10 năm 1990, chia xã Quế Tân thành hai xã lấy tên xã Hiệp Hòa xã Hiệp Thuận Ngày 21 tháng năm 2002, thành lập xã Sơng Trà sở 3.337 diện tích tự nhiên 1.534 người xã Phước Trà Ngày tháng năm 2020, sáp nhập xã Quế Bình thị trấn Tân An thành thị trấn Tân Bình Đến huyện Hiệp Đức có thị trấn 10 xã Huyện Hiệp Đức có 11 đơn vị hành cấp xã trực thuộc, bao gồm thị trấn Tân Bình (huyện lỵ) 10 xã: Bình Lâm, Bình Sơn, Hiệp Hòa, Hiệp Thuận, Phước Gia, Phước Trà, Quế Lưu, Quế Thọ, Sông Trà, Thăng Phước Trước Hiệp Đức huyện nghèo tỉnh Quảng Nam Những năm gần đây, điều kiện sở vật chất Hiệp Đức phát triển hơn, sống người dân dần cải thiện Hệ thống đê điều, thủy lợi áp dụng xã, đời sống nhân dân ngày phát triển 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển tịa án nhân dân huyện Đức Hiệp tỉnh Quảng Nam Sau chuyển giao, tiếp nhận cơng tác quản lý Tồ án nhân dân cấp huyện tổ chức từ ngày 01 tháng 10 năm 2002 từ Sở Tư pháp sang, đến máy tổ chức cán tăng cường ổn định, chức danh tư pháp cán bộ, công chức đầy đủ đồng theo tiêu biên chế giao Tòa án nhân dân huyện Hiệp Đức có 07 biên chế, gồm 03 Thẩm phán, 01 Thẩm tra viên, 02 Thư ký Những năm gần đây, với xu phát triển kinh tế tỉnh Quảng Nam, kinh tế huyện Hiệp Đức Tòa, kết tranh tụng phiên Tòa, đồng thời cấp sơ thẩm ban hành định buộc bên hồn tất thủ tục hình thức vịng 30 ngày, nhiên, bên khơng thục hiện, Tòa án cấp sơ thẩm định không chấp nhận yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nêu vơ hiệu, buộc bên hồn trả cho nhận Tịa xem xét vận dụng quy định pháp luật, tinh thần Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 HĐTP TANDTC để giải vụ án khách quan, pháp luật Ví dụ 2: Bản án số số 84/2019/DSST ngày 25/12/2019 TAND huyện Hiệp Đức tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ không công chứng, chứng thực bà Nguyễn Ngọc Mai chị Ngô Thị Thương Năm 2005, ng Ngơ Quốc Chương bà Võ Thị Hồng Un có mảnh đất nhà cấp có diện tích sử dụng 101,20 m2 diện tích xây dựng 84,40 m2 thơn Bình Hịa, thị trấn Tân Bình, huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam Năm 2015, ông Chương không để lại di chúc Ngày 23/5/2015, bà Uyên khởi kiện yêu cầu TAND huyện Hiệp Đức chia tài sản chung bà ơng Chương, cịn lại ½ chia cho bà theo quy định pháp luật Trong giải vụ án, bà Uyên mất, trước chết bà Uyên để lại di chúc cho bà chị Ngô Thị Thương hưởng phần đất nhà thuộc quyền sở hữu bà Uyên phần bà Uyên hưởng thừa kế ông Chương Sau bà Uyên chết, TAND huyện Hiệp Đức định tạm đình giải yêu cầu khởi kiện bà Uyên với lý chưa có người thừa kế nghĩa vụ tố tụng Ngày 12/9/2015, chị Thương khởi kiện yêu cầu Tòa án giải chia phần nhà đất mà bà hưởng theo di chúc bà Uyên Nhưng bị đơn Ngô Văn Thiên ( riêng ông Chương) không đồng ý chia nhà đất theo di chúc bà Uyên, mà gộp chung vào phần tài sản ông Chương để chia cho người hàng thừa kế lại Ngày 6/10/2016, chị Thương tự ý bán mảnh đất vườn chưa tách sổ có sẵn ngơi nhà cấp xây dựng từ năm 2005 cho bà Nguyễn Ngọc Mai Khi bán mảnh đất này, chị Thương chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Mai hợp đồng viết tay với giá 500.000.000 đồng Tháng 3/2017, bà Mai chuyển đủ số tiền cho chị Thương Sau đó, bà Mai có nguyện vọng muốn Nhà nước cấp sổ đỏ cho mảnh đất Nhưng bị anh Ngô Văn Thiên ( riêng ơng Chương) phát phản đối lý mua nhà khơng quy định mua nhà chưa có đồng ý anh Ngày 14/7/2018, bà Mai khởi kiện chị Thương yêu cầu TAND cấp quyền sử dụng đất cho Tại án dân sơ thẩm số 84/2019/DSST ngày 25/12/2019 TAND huyện Hiệp Đức định: Vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay chị Thương bà Mai; buộc chị Thương hoàn trả lại số tiền ghi hợp đồng 500.000.000 đồng lại cho bà Mai Tại án dân sơ thẩm số 78/2016/DSST ngày 25/12/2016 TAND huyện Hiệp Đức định: Về phần nhà đất di sản bà Uyên ông Chương để lại chia cho hàng thừa kế thứ Về vụ việc trên, cá nhân tơi có số bình luận sau: 28 Sau bà Uyên chết, TAND huyện Hiệp Đức tạm đình yêu cầu bà Uyên, đến ngày 12/9/2016, chị Thương có khởi kiện chia thừa kế theo di chúc, quan hệ dân mới, độc lập với yêu cầu bà Uyên TAND huyện Hiệp Đức nhập thành một, đồng thời sau có định tạm đình chỉlgiải vụ án yêu cầu bà Uyên đến chưa có địnhlđưa vụ án xét xử lại, vậy, TAND huyện Hiệp Đức vi phạm thủ tục tố tụng Về phần nội dung, nhà đất thơn Bình Hịa, thị trấn Tân Bình, huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam thuộc quyền sở hữu ông Chương bà Uyên Nên ông Chương chết không để lại di chúc, bà Uyên hưởng nửa tài sản theo quy định pháp luật Ngoài ra, người hàng thừa kế với bà chị Thương anh Thiên hưởng phần từ di sản ông Chương Bà Uyên chết để lại di chúc thừa kế toàn tài sản cho chị Thương, di chúc hợp pháp; nhiên, tài sản chung hai vợ chồng bà Uyên ông Chương nên bà Uyên muốn để toàn tài sản chung cho chị Thương phải có đồng ý tất người hàng thừa kế lại Về việc chị Thương tự ý bán di sản thừa kế tranh chấp cho bà Mai anh Thiên có quyền địi lại tài sản thuộc quyền sở hữu Căn theo: - Khoản Điều 167 LĐĐ 2013 quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng,cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất: “Việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầucủa bên; c) Văn thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân sự” - Khoản Điều 188 Luật quy định điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất: “1 Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 29 d) Trong thời hạn sử dụng đất.” Thì chuyển nhượng, bên bán phải có GCNQSDĐ, hợp đồng phải lập thành văn cônglchứng, chứnglthực quan có thẩm quyền Trên thực tế, chị Thương mua bán đất cho bà Mai thơng qua hình thức hợplđồng viết tay không công chứng, chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền vào ngày 6/10/2016 Tại thời điểm làm hợp đồng mua bán, chị Thương chưa cấp GCNQSDĐ Do đó, hợp đồng mua bán khơng có giá trị khơng đáp ứng điều kiện chuyển nhượng đất đai Căn theo quy định điều 131 BLDS 2015 hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu, giao dịch mua bán vô hiệu bên bán khơng có quyền bán tồn mảnh đất đồng thời hai bên khơng tn,thủ quy định mặt hình thức giao dịch theo quy định pháp luật Do đó, TAND huyện Hiệp Đức buộc chị Thương hồn trả lại tiền hợp đồng mua bán vơ hiệu lại cho bà Mai Ví dụ 3: Bản án số 09/2018/DSST ngày 12/07/2018 TAND huyện Hiệp Đức tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ không công chứng, chứng thực ông Nguyễn Ba ông Trần Văn Việt Ngày 3/7/2001, ơng Nguyễn Ba mua lơ đất diện tích 206 m2 ông Trần Văn Việt với giá 45.000.000 đồng Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên có làm hợp đồng viết tay khơng cơng chứng, chứng thực Tháng 6/2017, ơng Ba hồn tất việc tốn cho ơng Việt, nhiên đến tháng 9/2017, ơng Việt không giao đất cho cho ông Ba Do đó, ơng Ba tiến hành làm đơn khởi kiện u cầu TAND huyện Hiệp Đức buộc ông Việt giao đất cho hồn trả số tiền tương đương giá trị lơ đất thời điểm lúc 55.000.000 đồng Tại án dân sơ thẩm số 09/2018/DSST ngày 12/07/2018 TAND huyện Hiệp Đức định:Không chấp nhận yêu cầu ông Ba việc yêu cầu ông Việt phải giao phần đất diện tích 206 m2 theo hợplđồng CNQSDĐ viết tay không công chứng, chứng thực vi phạm khoản Điều 167 LĐĐ 2013 quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Tuyên bố hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu, buộc ơng Việt hồn trả số tiền cho ông Ba Về vụ việc trên, cá nhân tơi có số bình luận sau: TAND huyện Hiệp Đức tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy viết tay không công chứng, chứng thực vơ hiệu mặt hình thức có sở Khi giải hợp đồng vơ hiệu phải hồn trả cho nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại Tuy nhiên, án sơ thẩm giải buộc ông Việt trả lại số tiền nhận cho ông Ba mà không xem xét lỗi bên dẫn đến việc hủy hợp đồng sai sót 30 3.1.2 Đánh giá chung công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng TAND huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam a Những thành tựu đạt Qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ không công chứng, chứng thực Tịa án huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam, khái quát kết đạt năm qua sau: Thứ nhất, xét thấy từ năm 2018 đến nay, công tác giải đơn khiếu nại, tố cáo TAND huyện Hiệp Đức tiếp tục có chuyển biến tích cực Hầu hết vụ án, vụ việc dân chấp hành theo quy định pháp luật thời hạn giải Số lượng án năm trước chuyển qua không nhiều, lý chuyển án qua hầu hết vụ tranh chấp xảy thời điểm cận kề cuối năm nên khơng có thời gian giải Bên cạnh đó, Tồ án ln trọng việc đối thoại tạo điều kiện để cơng dân trình bày ý kiến bổ sung thêm tài liệu có liên quan đến nội dung yêu cầu khởi kiện Tịa án ln trọng cơng tác tun truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật, việc đưa lên phương tiện thông tin đại chúng nhằm nâng cao,nhận thức người dân Ngồi ra, trình độ dân trí tầng lớp trẻ huyện Hiệp Đức có nhiều đổi mới, khả tiếp thu pháp luật nhanh, thuận tiện cho việc truyền đạt lại kiến thức pháp luật cho người chưa biết pháp luật Nhờ đó, số lượng tranh chấp dân có xu hướng giảm dần qua năm Thứ hai, TAND huyện Hiệp Đức ln có nhiều đổi cơng tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán theo hướng gắn với nhu cầu thực tiễn Hầu hết cán Tịa án Đảng Viên có phẩm chất tốt, đào tạo theo quy chuẩn từ trường luật có tiếng nước, có chun mơn nghiệp vụ đạt yêu cầu Dưới đạo mực, tận tình ban lãnh đạo, tinh thần làm việc đầy trách nhiệm cấp dưới, TAND huyện Hiệp Đức hoàn thành tốt nhiệm vụ đặt ngành Tòa án, giúp cho người dân địa phương lấy lại quyền lợi đáng mình, đồng thời có hình phạt nghiêm khắc, xử phạt cơng bằng, pháp luật người phạm tội không bỏ lọt tội phạm Với cách làm việc khoa học, hiệu quả, nên hầu hết người dân nơi phàn nàn trình tự, thủ tục tố tụng định Tòa án Phần lớn đương đồng tình với cách giải Tịa án giai đoạn hòa giải, số lượng xét xử sơ thẩm nhiều so với phiên hịa giải, chuyển hồ sơ lên Tịa phúc thẩm Từ thành đạt được, TAND huyện Hiệp Đức ln hồn thành tốt nhiệm vụ ngành Tịa án đặt Thứ ba, TAND huyện Hiệp Đức trọng cơng tác hịa giải giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng cơng chứng, chứng thực Hịa giải giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực công tác TAND huyện Hiệp Đức trọng thực đạt hiệu thời gian qua Số vụ việc hòa giải thành, đối 31 thoại thành khơng giúp cho ngành Tịa án rút ngắn thời gian xét xử mà qua tiết kiệm hàng chục tỷ đồng Những thành nói góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế địa phương, ổn định trật tự xã hội, đảm bảo quyền sở hữu toàn dân với đất đai, đồng thời nâng cao lực quản lý Nhà nước, bảo vệ giao dịch hợp pháp đời sống xã hội Đa số án, định TAND huyện Hiệp Đức xét xử loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cơng chứng, chứng thực có pháp luật, phù hợp với hoàn cảnh lịch sử tư tưởng Đảng, Nhà nước, nhân dân đồng tình đảm bảo tính hiệu lực thi hành b Những tồn hạn chế Bên cạnh kết đạt thời gian qua, cơng tác xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực Tòa án bộc lộ hạn chế định Thứ nhất, áp dụng không thống quy định pháp luật giải tranh chấp Việc áp dụng quy định pháp luật để giải tranh chấp yếu tố tiên hoạt động tố tụng TAND Nó có ý nghĩa việc đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp đương sự, giữ vững tôn nghiêm quan trung tâm quyền tư pháp có chức giải vi phạm pháp luật nhân danh Nhà nước Điều xuất phát từ chưa đồng mặt lực trình độ chun mơn chủ tọa phiên tịa Thực tế, TAND huyện Hiệp Đức có sai sót việc áp dụng quy định pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ không công chứng, chứng thực, làm lòng tin đương sự, khiến vụ án bị kéo dài không cần thiết Thứ hai, vi phạm việc chấp hành thủ tục tố tụng Các quy định pháp luật tố tụng dân ban hành nhằm bảo đảm cho việc giải vụ án cách kịp thời, nhanh chóng bảo vệ cách tốt quyền lợi ích hợp pháp bên đương Để giải nhanh chóng đắn yêu cầu khởi kiện đương sự, nhiều trường hợp địi hỏi Tồ án phải nhập quan hệ pháp luật để giải vụ án tách quan hệ pháp luật để giải vụ án khác Do đó, việc xác định đắn sở nhập, tách vụ án việc xây dựng quy định cụ thể nhập, tách vụ án để đảm bảo việc áp dụng thống nhất, tránh cách hiểu vận dụng khác gây thiệt hại cho quyền lợi đáng đương cần thiết Đôi trình giải vụ án TAND huyện Hiệp Đức vi phạm thủ tục tố tụng Thứ ba, không giải giải chưa hậu hợp đồng vô hiệu Theo quy định Điều 122 BLDS 2015, giao dịch dân khơng có điều kiện quy định Điều 117 Bộ luật vơ hiệu Giải hậulquả pháp lý hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập (Khoản Điều 131 BLDS 2015) Như vậy, hợp đồng công nhận vô hiệu, bên tham gia vào giao kết 32 hợp đồng phải khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Tuy nhiên án dân sơ thẩm số 09/2018/DSST nguyên đơn – Nguyễn Ba bị đơn – Trần Văn Việt nêu phần 3.1.1, TAND huyện Hiệp Đức sau tun bố hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu khơng xác định thiệt hại cho bên có lỗi bồi thường 3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng TAND huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam Một là, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng dẫn đến đất đai ngày có giá trị, giá đất Nhà nước quản lý tăng thường xuyên Ngoài ra, trình độ dân trí ngày nâng lên, người dân bắt đầu quay lại xem xét thủ tục, quan hệ pháp lý, hợp đồng dân cũ xác lập trước khơng quy định để khởi kiện giành lại quyền lợi cho mình; quy định pháp luật cịn nhiều bất cập, lỗ hổng dẫn đến tình trạng khó khăn tiến trình giải tranh chấp đất đai Bên cạnh kết đạt q trình giải loại án này, cịn tồn hạn chế định nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan: Hai là, sách, pháp luật đất đai liên tục thay đổi, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa phù hợp, dự án, quy hoạch treo làm cho người dân thực hết quyền theo quy định pháp luật, điều làm nảy sinh tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng mà nguyên nhân phát sinh khiếu nại, tranh chấp tất lĩnh vực đất đai, năm gần số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo công dân lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai có chiều hướng gia tăng Những quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiếu quán, thiếu thống thời kỳ, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất lại phụ thuộc vào loại đất, chủ thể, hình thức sử dụng đất…nên dễ dẫn đến nhầm lẫn, hạn chế giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dễ dẫn đến tranh chấp Mặc dù quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, trước thực trạng giao dịch viết tay nhiều nên văn hướng dẫn lại quy định công nhận giấy chuyển nhượng QSDĐ viết tay theo thời kỳ, Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 3/3 cho phép việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất mở rộng thêm trường hợp, điều tạo điều kiện thuận lợi cho người dân làm cho pháp luật thiếu tính nghiêm minh Ba là, quan hành quản lý đất đai chưa nâng cao tinh thần trách nhiệm việc cung cấp chứng cứ, thơng tin địa chính, nguồn gốc đất, hồ sơ lưu giấy tờ chuyển nhượng…mối quan hệ quan với Tòa mang tính phối hợp, khó khăn cho Tòa án việc giải hạn việc thu thập chứng Tòa, đương sự…Ngồi ra, hồ sơ địa thời kỳ không thống nhất; số liệu đo đạc nhiều lúc có sai sót; việc thẩm định, đo đạc có vấn đề gây khó khăn phức tạp cho Tịa, nhiều vụ hoãn, chậm giải quyết, nhiều vụ bị hủy, sửa án…làm ảnh hưởng đến quyền lợi đương Văn quy phạm pháp luật đất đai nhiều, thường xuyên thay đổi cho phù hợp với thực tế, văn pháp luật 33 dân sự, tố tụng dân có thay đổi cho phù hợp với Hiến pháp 2013, việc tiếp cận, nhận thức, am hiểu pháp luật phận người dân thấp, việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho nhân dân chưa thực coi trọng nên có ảnh hưởng đến việc tuân thủ quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, dễ làm phát sinh tranh chấp Điều làm cho số lượng án tranh chấp ngày tăng, cơng tác giải Tịa gặp nhiều khó khăn Bên cạnh nguyên nhân sách, pháp luật, mối quan hệ phối hợp…thì việc phận Thẩm phán, cán Tòa chưa ý thức việc nâng cao lực, trình độ, cập nhật văn bản, xem xét, đánh giá chứng vụ án trực tiếp giải khơng khách quan…Ngồi ra, Hội thẩm nhân dân có kiến thức pháp luật cịn hạn chế, chưa tập huấn kiến thức pháp luật nhiều…dẫn đến số lượng án bị hủy, sửa nhiều 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHƠNG CĨ CƠNG CHỨNG TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP ĐỨC, TỈNH QUẢNG NAM 3.2.1 Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng Thứ nhất, thống khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trong lĩnh vực đất đai, vấn đề vướng mắc cần khắc phục Xuất phát từ sở hợp đồng điểm tựa để bảo đảm cho việc thực quyền nghĩa vụ bên, giải có tranh chấp xảy ra, hạn chế rủi ro tránh xảy sai sót đến mức thấp Đặc biệt, đối tượng tài sản chịu điều chỉnh nhiều ngành luật quyền sử dụng đất, việc công nhận khái niệm pháp lý hoàn thiện, thống chung toàn hệ thống văn bản0pháp luật yếu tố cần thiết,để hoạt động áp dụng, thi hành pháp luật diễn cách hiệu Có thể thấy, BLDS năm 2015 có nhiều đổi việc bỏ nội dung quy định hợp đồng cụ thể quyền sử dụng đất chuyển,nhượng, tặng,cho, chuyển,đổi, chấp thay vào quy định hợp đồng quyền sử dụng đất nói chung Tuy nhiên, quy định hợp đồng quyền sử dụng đất Điềuu500 BLDS năm 2015 chưa làm rõ đặc trưng pháp,lý hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà mang tính chất liệt kê quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hành Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng khái niệm CNQSDĐ làm người áp dụng thi hành pháp luật bị nhầm lẫn Điển hình, khơng phân biệt khác hợpiđồng chuyển đổi với hợpdđồng CNQSDĐ hay nhầm lẫn hợp đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất Về mặt kỹ thuật xây dựng văn pháp luật, việc xây dựng khái niệm theo khuôn nghĩa định để hạn chế tránh tình trạng người, nơi vận dụng hiểu cách khác Thứ hai, đồng pháp luật dân với pháp luật đất đai ngành luật có liên quan: 34 Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng, bổ sung hoàn thiện hành lang pháp luật hợp đồng CNQSDĐ tạo thuận tiện cho người áp dụng thi hành pháp luật Hiện nay, nội dung quy định Bộ luật dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014 trùng lặp, chồng chéo, gây mâu thuẫn dẫn đến khó khăn cho việc áp dụng, thực pháp luật Qua thực tiễn cho thấy, việc nơi hiểu vận dụng cách khác gây nên nhiều rắc rối cho người dân đến quan có thẩm quyền để thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Điển Khoản Điều 122 Luật Nhà 2014 quy định “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Đối với giao dịch quy định khoản thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm cơng chứng, chứng thực hợp đồng.” có mâu thuẫn thời điểm có hiệu lực hợp đồng CNQSDĐ với điều 188 Luật đất đai 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Như vây, trường hợp đối tượng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất nhà trường hợp áp dụng theo Luật Từ đó, thấy việc đồng hệ thống pháp luật liên quan với hợp đồng CNQSDĐ sở lý luận vững cho nhà lập pháp để xác định đưa giải pháp hiệu để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp đương Thứ ba, hoàn thiện pháp luật điều kiện phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể nội dung này, gây nên nhiều cản trở việc xác định quyền nghĩa vụ bên Để người sử dụng đất dễ dàng hiểu rõ tuân thủ theo, việc phân định rõ điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi quy định quyền nghĩa vụ chung thực cần thiết Bên cạnh đó, điều kiện phải có GCNQSDĐ để CNQSDĐ Luật Đất đai 2013 gây nên khơng khó khăn định Đó trường hợp chuyển nhượng phần đất, có nhu cầu chuyển nhượng trình chờ lấy giấy chứng nhận, bên khơng thể cơng chứng để thực giao dịch Do đó, điều kiện chuyển nhượng Luật Đất đai cần dự đoán trước đến cải tiến ngành địa tương lai, việc nâng cấp khâu quản lý thơng tin địa bao gồm việc đăng ký quyền sử dụng đất Khi đó, người sử dụng đất khơng cần phải có GCNQSDĐ Cơ quan đăng ký cần đối chiếu thông tin hợp đồng đăng ký hệ thống điện tử Do đó, Luật Đất đai nên sửa đổi điều kiện chuyển nhượng thành “có quyền sử dụng đất hợp pháp” 35 3.2.2 Nâng cao hiệu Tịa án cơng tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng Một nâng cao trình độ chun mơn cho Thẩm phán Một phiên tịa có thành công hay không phụ thuộc nhiều vào kỹ điều hành phiên tòa Thẩm phán chủ tọa Để có kỹ đó, địi hỏi cán chủ tọa phiên tịa phải ln trau dồi chun mơn nghiệp vụ khơng ngừng tiếp thu, tích lũy kinh nghiệm Do đó, Nhà nước cần có lựa chọn chuẩn xác từ giai đoạn tác tuyển chọn Thẩm phán Bên cạnh đó, để nâng cao trình độ Thẩm phán, nên trọng công tác bồi dưỡng nghiệp vụ, thường xuyên tổ chức lớp bồi dưỡng pháp luật, trị, tổ chức thi đánh giá lực, vận dụng pháp luật trình giải tranh chấp dân nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cho Thẩm phán Song song với xử phạt nghiêm minh hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn giải tranh chấp, Nhà nước cần quan tâm chế độ đãi ngộ, ưu đãi phù hợp, xứng đáng đội ngũ Thẩm phán để tạo động lực, thúc đẩy họ hăng say làm việc nâng cao hiệu xét xử Hai trọng công tác tổng kết thực tiễn, rút kinh nghiệm hướng dẫn áp dụng pháp luật Thực tiễn cho thấy, trình giải tranh chấp hợp đồng QSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực, Tịa án lại đưa quan điểm, nhận định khác vấn đề nội dung Do đó, năm TAND tối cao nên tổ chức tổng kết thực tiễn, rút kinh nghiệm thống nhất, đồng quan điểm giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ để tạo sở lý luận vững cho nhà lập pháp để xác định đưa giải pháp hiệu để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp đương Ba phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực Mối quan hệ TAND với quan hữu quan pháp luật quy định quyền nghĩa vụ bên, nhiên mối quan hệ có tốt đẹp hay khơng, có giúp ích nhiều cho q trình giải tranh chấp dân nói riêng tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực nói riêng hay khơng lại phụ thuộc nhiều đến vai trò cá nhân tham gia vào mối quan hệ Trong thực tiễn cho thấy, nhiều trường hợp mối quan hệ phối hợp hai quan cá nhân khác quan liên hệ công tác lại cho kết khác Như vây, phối hợp chặt chẽ quan tiền đề cho việc thu thập chứng cứ, tài liệu có liên quan từ giải tranh chấp xác, hiệu Vì vậy, quan hệ cơng tác Tịa án quan cần phối hợp chặt chẽ, đắn kịp thời 36 KẾT CHƢƠNG Trong chương này, báo cáo tập trung phân tích, đánh giá tình hình thực tế số giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam, làm rõ số vấn đề sau: - Qua số liệu vụ án thụ lý thống kê tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực, ta thấy rõ thực trạng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực TAND Huyện Hiệp Đức từ năm 2017 đến năm 2020 Qua nghiên cứu thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực TAND huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam, báo cáo nêu thành tựu đạt hạn chế trình giải tranh chấp, từ làm sở để đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu Tịa án cơng tác giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực TAND huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam - Cuối báo cáo, đưa số kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu Tịa án cơng tác giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực Trước tiên định hướng hoàn thiện hành lang pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực Và từ đó, đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực Những kiến nghị nêu bao gồm: Thống khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng pháp luật dân với pháp luật đất đai ngành luật có liên quan hồn thiện pháp luật điều kiện phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 KẾT LUẬN Dưới tác động mạnh mẽ kinh tế thị trường mở cửa, mặt hàng “đất đai” loại hàng hố tiềm lưu thơng thị trường khơng phục vụ cho nhu cầu đời sống hàng ngày mà nhân tố phát triển kinh tế đất nước Việc đất đai ngày có giá kéo theo tính phức tạp thị trường, xảy nhiều tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực nói riêng Hệ thống pháp luật đất đai nói chung quy định hợp đồng quyền sử dụng đất ngày đổi hồn thiện, đóng góp to lớn cho phát triển đất nước Tuy nhiên, từ việc phân tích thực tiễn thực trạng áp dụng quy định pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực Tịa án nhân dân huyện Hiệp Đức, tỉnh Quảng Nam, nhận thấy Tịa án cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc công tác xét xử tranh chấp giao kết hợp đồng dân Nguyên nhân xuất phát từ lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ chủ tọa phiên tòa hạn chế, chưa trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ cần thiết giải án; hệ thống pháp luật đất đai chưa thật hồn thiện, thống quan điểm, cịn chồng chéo, trùng lặp khiến cho thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực chưa thực hiệu quả, chưa đảm bảo, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp đương Nhận thấy số hạn chế khó khăn trên, tơi đưa đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực theo phạm vi hiểu biết Song, với khả cịn hạn chế thời gian có hạn nên báo cáo cịn thiếu sót Rất mong nhận đóng góp, hướng dẫn thầy cô 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1]Quốc hội (2013), “Luật Đất đai năm 2013”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2013 [2]Quốc hội, (2003), “Luật Đất đai năm 2003”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2003 [3]Quốc hội, (2014), “Luật Nhà năm 2014”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2014 [4]Quốc hội, (2015), “Bộ Luật Dân năm 2015”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2015 [5]Quốc hội, (2005), “Bộ Luật Dân năm 2005”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2005 [6]Quốc hội, (1995), “Bộ Luật Dân năm 1995”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 1995 [7]Quốc hội, (2015), “Luật Tố tụng Dân năm 2015”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2015 [8]Quốc hội, (2014), “Luật Công chứng năm 2014”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2014 [9]Quốc hội, (2014), “Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội năm 2014 [10]Chính phủ, (2015), “Nghị định 23/2015/NĐ-CP” , quy định cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch [11]Hội Đồng Thẩm Phán Toà Án Nhân Dân Tối Cao, (2004), “ Nghị 02/2004/NQ-HĐTP”, hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình [12]Tồ án nhân dân huyện Hiệp Đức , (2002), “Bản án số 21/2020/DSST ngày 15/09/2016 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng không cơng chứng, chứng thực” [13]Tồ án nhân dân huyện Hiệp Đức , (2016), “Bản án số 01/2016/DSST ngày 05/01/2016V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng không công chứng, chứng thực” [14]Toà án nhân dân huyện Hiệp Đức , (2019), “Bản án số 84/2019/DSST ngày 25/12/2019 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng khơng cơng chứng, chứng thực” [15]Tồ án nhân dân huyện Hiệp Đức , (2016), “Bản án số 09/2018/DSST ngày 25/12/2018 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng không cơng chứng, chứng thực” [16]Tồ án nhân dân tỉnh Quảng Nam , (2013), “Bản án số 117/2013/DSPT ngày 9/3/2013 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng không công chứng, chứng thực” [17]Toà án nhân dân huyện Hiệp Đức , (2017), “Báo cáo tổng kết thi đua năm 2017” [18]Toà án nhân dân huyện Hiệp Đức , (2018), “Báo cáo tổng kết thi đua năm 2018” [19]Toà án nhân dân huyện Hiệp Đức , (2019), “Báo cáo tổng kết thi đua năm 2019” [20]Toà án nhân dân huyện Hiệp Đức , (2020), “Báo cáo tổng kết thi đua năm 2020” [21]Thukyluat.vn , “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gì?” [22]Vũ Thị Hường , (2017), “Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Từ Thực Tiễn Xét Xử Sơ Thẩm Tại Tịa Án Nhân Dân Quận Bình Tân, Thành Phố Hồ Chí Minh ” [23]Sở Tư pháp Tỉnh Bình Dương , (22/06/2020), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 - Bất cập kiến nghị” [24]Viên kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước , (28/11/2014), “Một Số Giải Pháp Nâng Cao Chất Lượng Công Tác Thực Hành Quyền Công Tố Của Ksv Trong Việc Tổ Chức Các Phiên Tòa Rút Kinh Nghiệm Theo Yêu Cầu Cải Cách Tư Pháp” [25]VietanLaw, “Điều kiện chủ thể giao kết hợp đồng” [26]Luật sư Nguyễn Mạnh Tuấn, (21/08/2020), “ Con riêng có thừa kế từ bố dượng, mẹ kế không?”, Công ty Luật Minh Gia [27]Tạp chí Tịa án nhân dân, (30 tháng 11 năm 2020), “Vướng mắc trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Đánh giá Báo cáo thực tập tốt nghiệp: …… /10 điểm NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Đánh giá Báo cáo thực tập tốt nghiệp: …… /10 điểm ... quan giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng chứng thực Tòa án Chương Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực. .. NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHƠNG CĨ CƠNG CHỨNG, CHỨNG THỰC TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HIỆP ĐỨC, TỈNH QUẢNG... sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng Tồ án Nhân dân huyện Đức Hiệp tỉnh Quảng Nam 26 3.1.2 Đánh giá chung công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng