Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội - 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƠ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS LÊ THỊ BÍCH THỌ Hà Nội - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan tồn nội dung luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” kết trình làm việc nghiêm tục có hệ thống tơi, theo hướng dẫn mặt khoa học PGS.TS Lê Thị Bích Thọ Việc sử dụng tài liệu tham khảo luận văn nêu rõ phần trích dẫn tài liệu tham khảo; án, thông tin dẫn chứng luận văn trung thực, xác thật Về nội dung luận văn, cam đoan luận văn chưa công bố sử dụng để thực nghiên cứu cho cấp nơi khác Các nghiên cứu tác giả khác sử dụng luận văn trích dẫn theo quy định Đồng thời, luận văn chưa đệ trình nơi khác để nhận cấp trường đại học sở đào tạo khác Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 02 năm 2020 Tác giả Nguyễn Hồ Phương Nhân MỤC LỤC Lời cam đoan Trang Danh mục chữ viết tắt Mục lục PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài…………………………………………………… Tình hình nghiên cứu đề tài ……………………………………………… Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu………………………………………… Đối tượng phạm vi nghiên cứu………………………………………… Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu………………………………… Ý nghĩa lý luận thực tiễn ……………………………………………… Kết cấu luận văn ……………………………………………………… NỘI DUNG Chương 1: Những vấn đề chung pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu …………………………………………………………………………… 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu………………… 1.1.1 Khái niệm hợp đồng CNQSDĐ ……………………………………… 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu…………………………… 1.2 Các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định pháp luật dân ………………………………………………………………………… 1.2.1 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu vi phạm quy định điều kiện lực chủ thể …………………………………………………………………… 1.2.2 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu vi phạm quy định điều kiện tự nguyện chủ thể …………………………………………………………… 1.2.3 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái với với đạo đức xã hội………………………………………………………… 12 12 22 23 1.2.4 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nhầm lẫn…………………… …… 26 1.2.5 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu vi phạm điều kiện hình thức……… 27 1.2.6 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu vi phạm quy định pháp luật đất đai……………………………………………………………………………… 28 1.3 Hậu pháp lý Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu… ………………… 31 Tiểu kết chương …………………………………………………………… 33 Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu hình thức TP.HCM….……………………………………………………………… 2.1 Giới thiệu TP.HCM sơ lược thực trạng pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu TP.HCM ………………………………………….… 34 34 2.1.1 Giới thiệu khái quát TP.HCM……… …………………………… 34 2.1.2 Sơ lược chung tranh chấp liên quan đến QSDĐ TP.HCM… … 35 2.2 Thưc trạng pháp luật hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức TP.HCM ……………………………………………………………………… 2.3 Một số bất cập thực tiễn giải Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức Tịa án cấp địa bàn TP.HCM … ……………………… 2.3.1 Hợp đồng CNQSDĐ viết tay ………………………………………… 2.3.2 Bất cập thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hơp đồng CNQSDĐ vô hiệu hình thức…………………… ………………………………………………… 2.3.3 Vấn đề giá trị pháp lý Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức …………………… ………………………………………………… Tiểu kết chương …………………………………………………………… Chương Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật quy định hình thức Hợp đồng CNQSDĐ………………………………………………………… 3.1 Kinh nghiệm số nước quy định hình thức Hợp đồng CNQSDĐ …………………………………………………………………… 3.1.1 Những vấn đề xung quanh quy định hình thức Hợp đồng CNQSDĐ Trung Quốc … ………………………………………………… 3.1.2 Những vấn đề xung quanh quy định hình thức Hợp đồng CNQSDĐ luật pháp Mỹ ………………………………………………… 37 44 44 46 47 50 51 51 51 53 3.1.3 Vấn đề công chứng chứng thực Hợp đồng mau bán bất động sản Pháp ……………………………………………………………………… 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu hình thức ……………………………………………………………………… 54 56 3.2.1 Quán triệt, đường lối sách Đảng quản lý đất đai….……… 56 3.2.2 Hồn thiện pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức … 57 3.3 Một số kiến nghị khác …………………………………………………… 59 Tiểu kết chương …………………………………………………………… 65 Kết luận ……………………………………………………………………… 66 Danh mục tài liệu tham khảo DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật dân BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân LĐĐ : Luật đất đai TAND : Tòa án nhân dân VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TP.HCM : thành phố Hồ Chí Minh MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng ngành nghề kinh tế quốc dân Việc xác lập quyền sở hữu đất đai nhà nước giới thực luật hóa định chế pháp luật quốc gia Bên cạnh quyền sở hữu đất đai xác lập thừa nhận, nhà nước xác lập thừa nhận quyền sử dụng đất đai Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất quy định rõ Hiến pháp 1992 thuộc sở hữu toàn dân Quyền sử dụng đất đai nhà nước xác lập bảo hộ hợp pháp, Nhà nước cho phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định LĐĐ 2013 Các hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất đai từ chủ thể sang chủ thể khác Việt Nam theo quy định LĐĐ 2013, diễn phổ biến, phổ biến hoạt động CNQSDĐ thực theo quy định LĐĐ 2013 BLDS 2015 Trong phổ biến hoạt động CNQSDĐ thực theo chế định hợp đồng dạng văn Tại Việt Nam, từ thực tế cho thấy, Hợp đồng CNQSDĐ trở thành vơ hiệu diễn nhiều có Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức Hệ lụy Hợp đồng CNQSDĐ bị xem vơ hiệu hình thức có tác động lớn, trực tiếp đến quyền, lợi ích bên tham gia hợp đồng triệt tiêu quyền nhà nước bảo vệ hợp pháp QSDĐ bên đương hợp đồng Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức khơng giải giải không hiệu Thực tiễn tiếp nhận giải quyền tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu thời gian qua quan chức bộc lộ nhiều hạn chế Nguyên nhân đưa tới hạn chế từ cách hiểu giá trị pháp lý Hợp đồng CNQSDĐ theo quy định BLDS 2015 theo LĐĐ 2013 Chính lý trên, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” nhằm góp phần làm sáng tỏ quy định BLDS 2015 LĐĐ 2013 vấn đề vơ hiệu hình thức Hợp đồng CNQSDĐ kiến nghị cho thực tiễn giải Hợp đồng CNQSDĐ để từ góp phần hồn thiện pháp luật đất đai Tình hình nghiên cứu đề tài Việc xem xét Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức nghiên cứu số cơng trình khoa học ngành luật nói chung Các cơng trình nghiên cứu về: - Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch liên quan đến QSDĐ, Nhà xuất Lao động Tác giả hệ thống hóa quy định giao dịch QSDĐ, yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải tranh chấp giao dịch QSDĐ; xác định thẩm quyền Tòa án giải tranh chấp giao dịch liên quan đến QSDĐ; chứng trình TAND giải tranh chấp giao dịch liên quan đến QSDĐ - Tác giả Nguyễn Văn Cường Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch QSDĐ vô hiệu – Pháp luật thực tiễn xét xử, Nhà xuất Thông tin Truyền thông Tác giả nghiên cứu quy định giao dịch liên quan đến QSDĐ vơ hiệu, qua phân tích làm rõ quy định pháp luật hành việc giải hậu pháp lý nhằm rút học thiết thực cho việc giải vướng mắc trình giải tranh chấp liên quan đến giao dịch QSDĐ; thực tiễn giải tranh chấp QSDĐ vơ hiệu bình luận án với đánh giá khoa học sai sót trình giải tranh chấp liên quan đến giao dịch QSDĐ vô hiệu TAND cấp Có thể nói cơng trình khoa học nêu tài liệu vô quý giá giúp tác giả có thêm nhiều thơng tin phục vụ cho việc nghiên cứu Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu nêu chủ yếu nghiên cứu Hợp đồng CNQSDĐ nói chung chưa sâu, nghiên cứu cách tồn diện hệ thống, thực tiễn “Hợp đồng CNQSDĐ đất vô hiệu hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” Luận văn kế thừa tiếp thu cách có chọn lọc cơng trình nghiên cứu nhà khoa học, tác giả có liên quan để tập trung nghiên cứu sâu vấn đề liên quan đến đề tài luận văn sở phân tích tìm hiểu nguyên nhân hạn chế, vướng mắc kết hợp hài hòa vấn đế lý luận thực tiễn thông qua vụ việc phát sinh thực tế, từ làm sở tiền đề cho việc tìm giải pháp khắc phục thời gian tới Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Trên sở nghiên cứu quy phạm BLDS, BLTTDS nay, quy định trường hợp vô hiệu pháp luật đất đai hậu pháp lý Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu nói chung Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức nói riêng với thực tiễn xác định xử lý vụ án TAND, từ đó, đề xuất kiến nghị, phương hướng số giải pháp hoàn thiện pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu, góp phần lành mạnh hóa quan hệ CNQSDĐ 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục tiêu trên, Luận văn xác định nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu nói chung Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức nói riêng: làm rõ khái niệm chất pháp lý Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức nói riêng; nghiên cứu cách xun suốt vấn đề hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức nói riêng - Nghiên cứu quy định pháp luật hành điều chỉnh hoạt động giải tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu nói chung Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức nói riêng TAND cấp; đánh giá thực tiễn giải tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu nói chung Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức nói riêng TAND để từ xác định điểm cần sửa đổi, bổ sung điểm khuyết quy định liên quan - Trên sở bất cập xác định từ đưa kiến nghị, giải pháp phù hợp việc sửa đổi, bổ sung quy định Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu 3.2 Một số kiến nghị hồn thiện pháp luật hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức 3.2.1 Quán triệt đường lối, sách Đảng quản lý đất đai Đất đai tài nguyên quý giá, tư liệu đặc biệt, thành phần quan trọng bậc môi trường sống, đồng thời, thân đất đai địa bàn phân bổ dân cư, nơi xây dựng sở kinh tế, văn hóa, khoa học, kỹ thuật, an ninh, quốc phòng Do vậy, đất đai phận quan trọng lãnh thổ quốc gia Vì lý đó, suốt trình cách mạng, Đảng Cộng sản Việt Nam (ĐCSVN) ln có chủ trương, đường lối phù hợp với giai đoạn nhằm quản lý đất đai hiệu Hiện nay, Đảng ta đề nhiều chủ trương, sách quản lý đất đai, sử dụng đất đai, xây dựng, ban hành tổ chức thực pháp luật đất đai Điều cho thấy đường lối Đảng có mối liên hệ chặt chẽ với sách pháp luật đất đai có pháp luật CNQSDĐ Vì vậy, cơng tác hồn thiện pháp luật CNQSDĐ, cần phải quán triệt đường lối, chủ trương, sách Đảng đất đai Chúng ghi nhận văn kiện đại hội Đảng, Nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng, đó, đặc biệt trọng số quan điểm sau: Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý, khẳng định nhiều văn kiện Đảng, ghi Hiến pháp nước ta Đây quan điểm đắn Đảng Nhà nước ta từ năm 1980 kỷ trước Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân tương hợp với chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta thự Thực quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân ghi Hiến pháp, Nhà nước tiến hành giao quyền sử dụng đất đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Người giao quyền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho QSDĐ luật hóa hệ thống luật pháp đất đai Hai là, phát triển vững thị trường bất động sản Có thể thấy thị trường bất động sản vấn đề đất đai có vị trí đáng kể sách kinh tế Đảng, Nghị gần Đảng Báo cáo trị đại hội Đảng lần 56 thứ IX định hướng: chủ động tổ chức phát triển thị trường bất động sản, cho phép CNQSDĐ thị trường theo quy định pháp luật Nghị chuyên đề vấn đề đất đai Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX khẳng định: “Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước” Như vậy, định hướng Đảng sách đất đai yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu hoàn thiện pháp luật CNQSDĐ 3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ hình thức 3.2.2.1 Xây dựng đồng pháp luật dân với pháp luật đất đai ngành luật khác Hiện nay, quy định BLDS 2015 Luật Nhà 2014 có khơng thống Cụ thể Điều 122 Luật Nhà 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải thực cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Đối với giao dịch quy định khoản thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng” Đồng thời, Điều 129 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định công nhận hiệu lực giao dịch Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực.” Vậy hiệu lực Hợp đồng CNQSDĐ có dù khơng cơng chứng, chứng thực Với cách quy định trên, hợp đồng CNQSDĐ, bên người thực hành luật hiểu thực 2/3 nghĩa vụ hợp đồng hợp đồng có giá trị pháp lý Đó 57 không thống BLDS 2015 với Luật Đất đai Luật Nhà Do đó, cần có đồng Họp đồng CNQSDĐ Giao dịch dân theo quy định Luật Đất đai 2013, Luật Nhà 2014 BLDS 2015 Cần có thêm quy định loại trừ trường hợp giao dịch dân Hợp đồng CNQSDĐ điều 129 BLDS 2015 để tránh trường hợp áp dụng luật luật khác vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức Ngoài ra, Trong BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành khơng có chương quy định riêng hay quy định cụ thể hợp đồng CNQSDĐ Đây là kẽ hở giao dịch đất đai Trên thực tế, giao dịch CNQSDĐ xuất phát từ hợp đồng tranh chấp khác xuất phát từ hợp đồng Đất đai đối tượng đặc biệt gắn chặt giá trị vật chất lớn giá trị cho sinh sống Việc khơng có văn quy định cụ thể vấn đề đẩy người tham gia giao dịch quan Tòa án vào khó khăn lựa chọn giải tranh chấp đất đai Chính vậy, cần bổ sung văn hướng dẫn cụ thể CNQSDĐ có điều khoản quy định cụ thể hiệu lực Hợp đồng CNQSDĐ luật 3.2.2.2 Hoàn thiện quy định chứng thực, công chứng giao dịch, hợp đồng CNQSDĐ vấn đề vô hiệu Hợp đồng không công chứng, chứng thực Theo quy định Khoản Điều Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ: “Chứng thực hợp đồng, giao dịch việc quan có thẩm quyền theo quy định Nghị định chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch” Như vậy, với quy định Nghị đinh 23/2015/NĐ-CP, chứng thực không đảm bảo hợp đồng CNQSDĐ giao kết theo quy định pháp luật nội dung Người thực chứng thực khơng có nghĩa vụ phải xác định nội dung hợp đồng giao kết hợp pháp, quy định Với quy định trên, người làm chứng thực chứng nhận thời gian, địa điểm, lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký điểm bên tham gia Hợp đồng Điều tạo rủi ro, tiểm ẩn tranh chấp không đáp ứng hiệu lực hợp đồng nếu nội dung Hợp đồng không 58 tuân thủ quy định pháp luật liên quan Từ phân tích thấy quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 Chính phủ chưa đảm bảo mức độ an toàn pháp lý cho bên tham gia hợp đồng, giao dịch so với quy định công chứng/chứng thực hợp đồng, giao dịch thực Tổ chức hành nghề công chứng theo quy định Luật Công chứng năm 2014 Đồng thời, Khoản Điều Luật Công chứng 2014 quy định: “1 Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” Nếu so với quy định Khoản Điều Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, chứng thực cơng chứng có bất bình đẳng Hợp đồng CNQSDĐ cơng chứng, chứng thực có giá trị chứng phát sinh hiệu lực hợp đồng bên Theo quy định Luật Công chứng 2014, Công chứng viên người phải chịu trách nhiệm tính xác thực, nội dung hợp pháp hợp đồng CNQSDĐ mà cơng chứng Nếu Cơng chứng viên có lỗi, tổ chức hành nghề cơng chứng phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định pháp luật Ngược lại, người làm chứng thực chịu trách nhiệm hợp pháp hợp đồng, xác thực địa điểm, thời gian giao kết hợp đồng, lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ kỹ điểm Đây bất bình đẳng chế định cơng chứng chứng thực, vi phạm nguyên tắc bình đẳng quy định Khoản Điều BLDS 2015 Do đó, quan có thẩm quyền cần sửa đổi, bổ sung quy định để xóa bỏ vấn đề bất cập nêu trên, từ đó, hồn thiện quy định chứng thực, công chứng hợp đồng CNQSDĐ nhằm đảm bảo hành lang an toàn pháp lý cho bên giao kết hợp đồng CNQSDĐ 3.3 Một số kiến nghị khác - Lựa chọn án đưa vào án lệ cho hoạt động xét xử tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức 59 Khoản Điều 104 Hiến pháp 2013 quy định “Tòa án nhân dân Tối cao thực việc tổng kết thực tiễn xét xử, bảo đảm áp dụng thống pháp luật xét xử” Sau trình dài chuẩn bị, vừa qua TAND Tối cao ban hành Quyết định 203/QĐ-CA ngày 09/09/2019 công bố án lệ bổ sung Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao thông qua Luật pháp Việt Nam thường xuyên thay đổi, theo đó, án lệ phải bám sát thay đổi pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, án lệ lựa chọn để công bố, thời gian ngắn tính từ thời điểm ban hành án, định gốc đến án lệ có hiệu lực năm Ví dụ án lệ số 04 Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ Quyết định Giám đốc thẩm từ ngày 03/03/2010, đến ngày công bố án lệ có hiệu lực tháng 06/04/2016 theo Quyết định số 220/QĐ-CA TAND Tối cao, khoảng thời gian 06 năm, thời gian dài so với thay đổi pháp luật đất đai Đồng thời, Quyết định số 203/QĐ-CA vừa qua TAND Tối cao, khơng có án lệ Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ bổ sung Như vậy, án lệ nói không đảm bảo việc bám sát thay đổi pháp luật đất đai Việt Nam Bên cạnh đó, số án lệ cơng bố, chưa có án lệ Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức Do đó, bên cạnh việc trọng lựa chọn án lệ đảm bảo chuẩn mực thực thi cho trường hợp giống có xét xử giống cần phải trọng việc lựa chọn án để đưa vào làm án lệ bám sát với thay đổi pháp luật đất đai Việt Nam đặc biệt trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu bối cảnh có bất cập BLDS 2015 với LĐĐ 2013 Luật Nhà 2014 giao dịch dân - Tăng cường đẩy mạnh cấp giấy chứng nhận QSDĐ Giấy chứng nhận QSDĐ chứng thư pháp lý thể quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật Đồng thời, Giấy chứng nhận QSDĐ phương tiện để thực quyền CNQSDĐ người có QSDĐ Chứng thư pháp lý đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, giúp quan Nhà nước hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định pháp luật trường hợp có đầy đủ điều kiện mà chưa cấp Việc đẩy mạnh cơng tác cấp giấy chứng 60 nhận QSDĐ góp phần vào đảm bảo cho giao dịch QSDĐ theo quy định pháp luật - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai Việc nhận thức quy định pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ người dân cần thiết Thực tế cho thấy, cịn có phận khơng nhỏ người dân nhận thức cịn hạn chế, tìm cách lách luật, đồng thời gây khó khăn cho bên tham gia hợp đồng cho Nhà nước công tác quản lý đất đai Việc nhận thức quy định công chứng, chứng thực đăng ký quyền sử dụng đất người dân thúc đẩy người dân chủ động công chứng/chứng thực đăng ký trình thực Hợp đồng CNQSDĐ giúp giảm thiểu tình trạng trốn tránh/lách luật việc cơng chứng, chứng thực đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Từ đó, Nhà nước đảm bảo thơng tin QSDĐ người dân đồng thời giảm thiểu thiệt hại liên quan tới Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu - Cải thiện số lượng, nâng cao lực trình độ pháp luật đội ngũ Thẩm phấn, Hội thẩm Do phát triển kinh tế động, nơi đô thị lớn TP.HCM thường gia tăng tranh chấp liên quan đến kinh tế Đồng thời TP.HCM thị trường bất động sản sơi động Việt Nam nên có gia tăng vụ việc tranh chấp liên quan Hợp đồng CNQSDĐ năm gần Hiện nay, số lượng thẩm phán đủ cho công tác xét xử tranh chấp thuộc vấn đề QSDĐ Tuy nhiên, theo thực trạng gia tăng vụ việc tranh chấp dân TP.HCM năm tới, số lượng thẩm phẩm không đủ cho hoạt động xét xử tranh chấp dân sự, có tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ Để giải nguy này, TAND TP.HCM cần có chiến lược bổ sung số lượng Thẩm phán Hội thẩm nhằm đảm bảo giảm thiểu áp lực nên số lượng Hội thẩm Thẩm phán nay, đồng thời, đảm bảo thời gian thụ lý xét xử tranh chấp theo quy định pháp luật Bên cạnh việc xây dựng chiến lược bổ sung Thẩm phán Hội thẩm, TAND TP.HCM cần phải có chiến lược, sách nâng cao lực trình độ pháp luật đội ngũ Thẩm phán Hội thẩm Thẩm phán phải bảo đảm nguyên tắc xét 61 xử pháp luật, phải có tư pháp lý tốt, có kiến thức xã hội, kiến thức pháp luật tương đối có kinh nghiệm tranh chấp dân nói chung tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng khó khăn phức tạp Do cần có lựa chọn chuẩn xác từ đầu tuyển chọn Thẩm phán Bên cạnh đó, để nâng cao lực Thẩm phán giải tranh chấp dân sự, Thẩm phán cần đào tạo sâu chuyên ngành dân thay sử dụng Thẩm phán “đa năng” xét xử hình sự, hành chính, dân sự, nhân gia đình, kinh tế, lao động Thẩm phán đào tạo có kinh nghiệm theo chuyên lĩnh vực yếu tố quan trọng để Thẩm phán thực thi quyền công tố cách chuẩn xác lĩnh vực phụ trách, góp phần nâng cao lực giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ cho Thẩm phán Đồng thời, cần liên tục bồi dưỡng nghiệp vụ cho Thẩm phán cần có biện pháp, tạo điều kiện cho Thẩm phán nghiên cứu, tự học hỏi, nâng cao lực, trình độ chun mơn cho than, cần tạo chế để Thẩm phán có độc lập, sáng tạo trình giải xét xử vụ án tranh chấp Từ đó, Thẩm phán thúc đẩy nâng cao lực, tận tâm với công việc xét xử Thực tế phiên xét xử tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ cho thấy tình trạng phận Hội thẩm thẩm tham gia phiên Tòa hình thức, chủ yếu nghe theo đề xuất Thẩm phán, không đưa lý lẽ, quan điểm riêng Nguyên nhân họ chưa học qua lớp bổi dưỡng nghiệp vụ lớp Thẩm phán học Nhằm nâng cao lực đội ngũ Hội thẩm tham gia giải vụ án dân nói chung tranh chấp HĐCNQSDĐ nói riêng, cần lựa chọn người có sức khỏe, có lực, có điều kiện tham gia xét xử để đề nghị bầu làm Hội thẩm, sau bồi dưỡng nghiệp vụ cho họ để nâng cao lực pháp luật cho Hội thẩm - Đổi hồn thiện hành Nhà nước Việc hồn thiện pháp luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ gặn chặt với viêc đổi hoàn thiện hành Nhà nước Hệ thống quan hành Nhà nước trực tiếp tổ chức thực đường lối, sách Đảng, pháp luật 62 Nghị Quốc hội Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, hành nước ta cịn tồn cho dù cải cách theo chế độ hành cửa Đó phức tạp thủ tục hành chính, văn ban hành chồng chéo, lực cán hành khơng cao, thời hạn giải thủ tục hành dài, công tác phổ biến pháp luật cho người dân chưa rõ ràng … Cho dù đến nay, cải cách hành theo chế độ cửa tạo số hiệu định Tuy nhiên, có xu hướng quan hành giành thuận lợi cho phía quan đẩy khó khăn thủ tục phía người dân Điều rào cản định người dân tới quan hành hồn thiện hồ sơ CNQSDĐ, thực công chứng, chứng thực đăng ký chuyển quyền sử dụng đất…Tất yếu dẫn tới việc người dân lách luật, ngại không muốn đến làm thủ tục theo quy định pháp luật Vì thế, cần xây dựng hành mạnh, có hiệu lực, người dân dễ dàng tiếp cận làm thủ tục sách pháp luật thực vào sống chấm dứt việc người dân ngại tới quan hành thực thủ tục theo quy định pháp luật hành - Phối hợp chặt chẽ với bên hữu quan xử lý tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ Trong giải tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ, Tòa án cần thực phối hợp chặt chẽ hiệu với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với quan giúp thu thập chứng liên quan cách nhanh chóng, xác dễ dàng, từ đó, từ nhanh chóng nắm rõ nội dung vụ án, giải vụ án xác triệt để Do đó, phối hợp với quan hữu quan phải tiến hành cách hiệu theo nguyên tăcs chặt chẽ, đắn kịp thời - Thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử Thông qua hoạt động kiểm tra, sai sót cơng tác xét xử kịp thời phát để rút kinh nghiệm kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ có sai lầm nghiêm trọng Các vướng mắc áp dụng pháp luật xét xử tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức tổng hợp, nghiên cứu hướng dẫn Vì vậy, hoạt động giám đốc thẩm, 63 kiểm tra việc xét xử cần xem nhiệm vụ thường xuyên TAND Tối cao Những hoạt động thực hiệu điều kiện quan trọng nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ tình hình 64 TIỂU KẾT CHƯƠNG Trong năm gần đây, số lượng vụ Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức đưa giải Tòa án gia tăng phức tạp Thủ tục tố tụng giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu hình thức theo pháp luật Việt Nam chặt chẽ song tồn nhiều khe hở Từ bất cập này, việc áp dụng pháp luật BLDS 2012, LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2013, Luật Nhà 2014, thực tế, không khó khăn mà cịn gây lúng túng cho quan tố tụng giải vụ việc thực tế Trên sở tồn tại, tác giả đưa kiến nghị giải bất cập quy định luật pháp đất đai vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức từ nhằm giảm thiểu tình trạng Hợp đồng CNQSDĐ vi phạm quy định hình thức thực tiễn TP.HCM 65 KẾT LUẬN Pháp luật hợp đồng CNQSDĐ phần tách rời pháp luật dân Việt Nam Trong đó, việc quy định trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu hình thức quan trọng để chủ thể tham gia quan hệ có khả nhận biết trường hợp dẫn tới vi phạm hình thức hợp đồng, từ đó, có biện pháp bảo vệ quyền lợi ích đáng than bên Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động không ngừng, quy định pháp luật hình thức hợp đồng CNQSDĐ đòi hỏi phải đáp ứng yêu cầu khách quan tình hình kinh tế, trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế tồn cầu Trong thời gian qua, nhận thấy, pháp luật đất đai bao gồm pháp luật hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, nước ta, ngày hoàn thiện thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, qua nghiên cứu thực tiễn xét xử hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu hình thức TAND, nhận thấy, pháp luật tồn hạn chế định xung quanh vấn đề hình thức thủ tục Hợp đồng CNQSDĐ Thực tế cho thấy, hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu ngày gia tăng, hiệu giải tranh chấp hợp đồng chưa cao, chưa thực bảo vệ quyền lợi ích đáng chủ thể loại Hợp đồng Do đó, việc đưa khuyến nghị hồn thiện pháp luật hình thức Hợp đồng CNQSDĐ hướng tới bảo vệ lợi ích đáng chủ thể tham gia giao dịch lợi ích Nhà nước gắn liền với QSDĐ Đồng thời, khuyến nghị nói nhằm thúc đẩy giao dịch QSDĐ nói chung hợp đồng CNQSDĐ nói riêng xác lập an toàn, lành mạnh, hiệu thị trường nước ta Thêm nữa, cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu để thực đồng bộ, toàn diện quy định thực thi pháp luật HĐCNQSDĐ vô hiệu nêu 66 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoàng Tuấn Anh (2007), Phân loại hợp đồng vô hiệu, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Ban Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (2012), “Nghị tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại,”, < https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Batdong-san/Nghi-quyet-19-NQ-TW-nam-2012-doi-moi-chinh-sach-phap-luat-vedat-dai-171705.aspx>, 01/03/2020 Chính phủ nước Cộng hịa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Nghị định quy định chi tiết số điều Luật Đất đai”, , 02/03/2020 Chính phủ nước Cộng hịa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Nghị định cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch”, < https://thuvienphapluat.vn/van-ban/dichvu-phap-ly/Nghi-dinh-23-2015-ND-CP-cap-chung-thuc-ban-sao-tu-ban-chinhchung-thuc-chu-ky-266857.aspx >, 02/03/2020 Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Nghị định sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;”, , 02/03/2020 Nguyễn Văn Cường Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật thực tiễn xét xử, Nhà xuất Thông tin Truyền thông; Nguyễn Văn Cường Trần Văn Tăng (2008), Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân – Kiến nghị giải pháp, Báo cáo tham luận hội thảo “tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất kéo dài: Thực trạng giải pháp” Buôn Mê Thuộc, Đắk Lắk 67 Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, Nhà xuất Lao động Bùi Thị Thanh Hằng (2009), Chế định hợp đồng dân vô hiệu trước yêu cầu sửa đổi bổ sung Bộ luật Dân 2005, Nxb Đại học Quốc Gia, Hà Nội 10 Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 11 Phạm Ngọc Minh (2006), Hợp đồng dân vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng dân vơ hiệu 12 Dỗn Hồng Nhung (2008), Những dạng tranh chấp đất đai chủ yếu nước ta khuôn khổ pháp luật liên quan, Báo cáo tham luận hội thảo “tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất kéo dài: Thực trạng giải pháp” Buôn Mê Thuộc, Đắk Lắk 13 Doãn Hồng Nhung Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), Thực trạng giải pháp hoàn thiện thủ tục hành quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Luật đất đai năm 2003, Nxb Đại học Quốc Gia, Hà Nội 14 Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), “Hiến pháp Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, < https://thuvienphapluat.vn/vanban/bo-may-hanh-chinh/Hien-phap-nam-2013-215627.aspx>, (01/03/2020) 15 Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật Doanh nghiệp”, < https://thuvienphapluat.vn/van-ban/doanh-nghiep/Luat-Doanh- nghiep-2014-259730.aspx >, 01/03/2020 16 Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật nhà ở”, , 01/03/2020 17 Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật Kinh doanh Bất động sản”, < https://thuvienphapluat.vn/van-ban/thuong-mai/LuatKinh-doanh-bat-dong-san-2014-259722.aspx >, 01/03/2020 68 18 Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), “Bộ luật Dân ”, (15/03/2020) 19 Nguyễn Như Phát (2003) với “Một số vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng Việt Nam”, Nhà xuất Công an nhân dân; 20 Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân Việt Nam, Luận văn thạc sĩ 21 Tòa án Nhân dân Tp HCM (2020) “Số liệu thống kê”, , ngày 10/03/2020 22 Tòa án nhân dân Tối cao (2002), Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân, Hà Nội 23 Nguyễn Trọng Tuấn (2016), “Kinh nghiệm quản lý đất đai số nước giới”, < https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2016/12/09/kinh-nghiemquan-l-dat-dai-cua-mot-so-nuoc-trn-the-gioi/>, (02/03/2020) 24 Đặng Hùng Võ (2006) Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam 25 Đặng Hùng Võ (2008), Tranh chấp đất đai khiếu kiện kéo dài: Những nguyên nhân trình thực thi pháp luật báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp” Tiếng Anh Congress of US (1962), “Uniform Commercial Code: Act 174 of 1962”, , (12/03/2020) Patton R G (1935), “Torrens System of Land Title Registion”, , (14/03/2020) 69 The People’s Republic of China (1999), “The contract law of the People’s Republic of China”, , (2/03/2020) The People’s Republic of China (1990), “Provisional Regulations concerning the assignment and transfer of right to the use of the state – owned-land in the urban areas”, , (12/03/2020) Tiếng Pháp République Francais (2020), “Code de Civil, modifié 14/02/2020”, , ngày 15/03/2020 70 ... HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật. .. dung luận văn ? ?Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh? ?? kết trình làm việc nghiêm tục có hệ thống tơi, theo hướng dẫn... để từ thấy hướng giải vấn đề cho Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu hình thức thực tiễn pháp luật dân Việt Nam 33 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CNQSDĐ VƠ HIỆU VỀ HÌNH THỨC TẠI TP.HCM 2.1 Giới thiệu