Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ TRẦN THỊ THÙY HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ TP.HCM, 2013 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH HỐ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH SVTH : TRẦN THỊ THÙY KHOÁ : 34 MSSV : 0955020295 GVHD : Ths ĐỖ THÀNH CƠNG TP HỒ CHÍ MINH, 2013 DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BLDS năm 2005 Bộ luật dân Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 BLTTDS Bộ luật tố tụng dân năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003 Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/04/2004 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình Thơng tư Số 06/2007/TT-BTNMT Thông tư Số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2007 Bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn thực số điều nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp “HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH” khơng dựa vào cố gắng nỗ lực thân tác giả mà cịn phải nhờ đến giúp đỡ tận tình Quý thầy cô Trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh đặc biệt thầy Đỗ Thành Cơng Tác giả xin gửi lời tri ân tới Quý thầy cô nhiệt huyết với nghiệp giáo dục dạy dỗ tác giả có kiến thức ngày hơm Ngồi tác giả xin gửi lời tri ân đến hỗ trợ nhiệt tình từ Cơ Trương Thị Hòa, Luật sư Trần Vĩ Cường động viên lớn từ phía gia đình bạn bè tác giả TRẦN THỊ THÙY LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp “HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH” cơng trình nghiên cứu cá nhân tác giả Tất liệu thông tin sử dụng viết thích trích dẫn đầy đủ Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng năm 2013 TRẦN THỊ THÙY MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH .6 1.1 Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất 1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2.3 Các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.2.1 Khái niệm 11 1.2.2 Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật 12 1.2.3 Quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm luật định 15 1.3.1 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 15 1.3.2 Xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định 25 1.3.2.1 Hậu pháp lý vi phạm hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 1.3.2.2 Xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định 26 1.3.2.3 Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định 29 CHƢƠNG II THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH 31 2.1 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định 31 2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31 2.1.1.1 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31 2.1.1.2 Hợp đồng vơ hiệu vi phạm hình thức theo Điều 122, Điều 401 Bộ luật dân năm 2005 35 2.1.1.3 Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định 36 2.1.1.4 Trường hợp buộc thực hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn luật định thời điểm có hiệu lực loại hợp đồng sau khắc phục hình thức 37 2.1.2 Thực trạng quy định pháp luật xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức 40 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định 43 2.2.1 Thực tiễn việc tuân theo pháp luật hình thức luật định bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 2.2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định 46 CHƢƠNG III NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN XỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH .54 3.1 Những kiến nghị chung 54 3.2 Những kiến nghị cụ thể 56 KẾT LUẬN .61 LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai khơng có giá trị kinh tế lẫn tinh thần cá nhân mà cịn tài sản vơ quý giá Quốc gia hoạt động chuyển quyền sử dụng đất phải Nhà nước kiểm soát Để đảm bảo cho hoạt động quản lý Nhà nước yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng, có điều kiện hình thức hợp đồng Khi hồn tất hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật bắt đầu ràng buộc quyền nghĩa vụ bên tham gia chuyển nhượng mặt pháp lý Tuy nhiên thực tế hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường khơng tn thủ đắn Trong q trình làm việc số Văn phịng luật có hội nghiên cứu hồ sơ nhà đất phải đến 50% hồ sơ mà tác giả tiếp xúc có vi phạm hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất Việc không tuân thủ pháp luật xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác dấy lên thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày diễn biến phức tạp, khó kiểm sốt Việc tìm hiểu bất cập quy định pháp luật, vướng mắc thực tế để tìm hướng hồn thiện quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bối cảnh cần thiết Theo quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực phải đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trong chờ dự thảo Luật đất đai sửa đổi bổ sung thơng qua quy định việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng “Báo cáo nội dung dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)” Bộ tài nguyên môi trường soạn thực theo hai phương án Phƣơng án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật công chứng, chứng thực Phƣơng án hai việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực theo nhu cầu bên Chưa biết phương án lựa chọn xét nội dung vừa nêu vấn đề hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ý mang tính thời cao Trong trình học tập, nghiên cứu tác giả nhận thấy có nhiều vướng mắc việc áp dụng quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời điểm có hiệu lực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức Từ mong muốn nghiên cứu thân với yêu cầu cấp thiết ý nghĩa nêu trên, tác giả chọn đề tài: “HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH” để làm khóa luận tốt nghiệp Từ đó, tác giả tìm hiểu mặt lý luận thực tiễn nhằm đưa kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xử lý hậu pháp lý hợp đồng này vi phạm hình thức luật định, góp phần nâng cao hiệu pháp lý quy định pháp luật vấn đề Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều nhà khoa học, người nghiên cứu quan tâm trình bày viết nhiều góc độ khác Có số Luận án tiến sỹ, sách chun khảo, cơng trình nghiên cứu có liên quan tới số khía cạnh pháp lý vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định, xử lý hậu hợp đồng vi phạm hình thức luật định như: “Hợp đồng vơ hiệu vi phạm hình thức luật định hậu pháp lý theo quy định pháp luật Việt Nam hành”, “Ảnh hưởng yếu tố hình thức hợp đồng”, “Hiệp lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” TS Lê Minh Hùng, “Hình thức văn bản, văn có chứng thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng” TS Dương Anh Sơn, TS.Lê Minh Hùng, “Hợp đồng dân dân vô hiệu vi phạm hình thức” Lê Thanh ... cạnh pháp lý vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định, xử lý hậu hợp đồng vi phạm hình thức luật định như: ? ?Hợp đồng vơ hiệu vi phạm hình thức luật định hậu pháp. .. sâu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định xử lý hậu pháp lý hợp đồng vi phạm nên vi? ??c lựa chọn đề tài ? ?Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật. .. định pháp luật thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức