Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản

TR Ờ Ọ Ầ T UẬT -----o0o----- UẬ VĂ TỐT ỆP Ử Â UẬT Niên khóa: 2011-2015 Ề TÀ : MỘT SỐ VẤ Ề P ÁP Ý VỀ Ị Ộ SẢ Giảng viên hướng dẫn: TS. ao hất inh Bộ môn: uật Thương mại GIÁ BẤT Sinh viên thực hiện: inh Thị Việt Trinh MSSV: 5116036 ớp: 1164 2 Cần Thơ, năm 2014 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Ờ ẢM  Đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đến Ban Giám Hiệu nhà trường, quý Thầy Cô khoa Luật Đại Học Cần Thơ đã tạo điều kiện cho em vốn kiến thức tiếp thu trong quá trình học tập không chỉ là nền tảng trong quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang quý báu để em bước ra xã hội một cách vững chắc và tự tin. Đặc biệt em cảm ơn thầy Cao Nhất Linh đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành luận văn này với những chỉ dẫn khoa học quý báu trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành, đồng thời em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, những người anh, người chị, bạn bè đã ủng hộ giúp đỡ em trong thời gian qua. Do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên trong quá trình hoàn thành khóa luận cũng như trong quá trình báo cáo khó tránh khỏi những sai sót em mong nhận được sự đóng góp của quý Thầy Cô để bài luận văn của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! SVTT: Đinh Thị Việt Trinh Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Ậ XÉT Ủ Ả VÊ Ớ DẪ  ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ Cần Thơ, ngày… tháng… năm 2014 chữ ký SVTT: Đinh Thị Việt Trinh Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Ậ XÉT Ủ Ộ Ồ P Ả BỆ  ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. ............................................................................................................................. Cần Thơ, ngày… tháng… năm 2014 hữ ký SVTT: Đinh Thị Việt Trinh Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản MỤ Ụ  Trang PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài .................................................................................... 1 2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................. 1 3. Đối tượng và phạm vi cứu ...................................................................... 2 4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 2 5. Kết cấu của luận văn .............................................................................. 2 1 Á VẤ 1.1 Ề Í UẬ VỀ BẤT Ộ Ộ SẢ SẢ VÀ Ị Á BẤT hái quát về định giá ............................................................................................ 3 1.1.1 Khái niệm định giá .............................................................................................. 3 1.1.2 Đối tượng của định giá ........................................................................................ 4 1.1.3 Cơ sở cho định giá ................................................................................................ 4 1.1.4 Một số nguyên tắc chi phối hoạt động định giá ................................................. 6 1.2 ịnh giá bất động sản............................................................................................ 7 1.2.1 Khái niệm bất động sản ....................................................................................... 7 1.2.2 Phân loại bất động sản ........................................................................................ 8 1.3 Vai trò, mục đích của việc định giá bất động sản ................................................ 8 1.3.1 Vai trò của việc định giá bất động sản .................................................................8 1.3.1.1 Đối với các tổ chức tín dụng ............................................................................... 8 1.3.1.2 Đối với hoạt động bán đấu giá ........................................................................... 9 1.3.1.3 Đối với việc góp vốn, thành lập doanh nghiệp .................................................... 10 1.3.1.4 Đối với nền kinh tế Việt Nam .............................................................................. 10 1.3.2 Mục đích định giá bất động sản ........................................................................... 11 1.4 ác yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản .................................. 13 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản 1.5 ược sử hình thành và phát triễn của pháp luật về định giá tài sản nói chung bất động sản nói riêng. ....................................................................................................... 15 2 MỘT SỐ QUY Ị P ÁP UẬT VỀ Ị Á BẤT Ộ SẢ 2.1 hủ thể trong hoạt động định giá bất động sản .................................................... 17 2.1.1 Cơ quan nhà nước................................................................................................ 17 2.1.2 Doanh nghiệp định giá ......................................................................................... 19 2.1.3 Các chủ thể khác .................................................................................................. 20 2.2 iều kiện hoạt động định giá ................................................................................. 21 2.2.1 Đối với Hội đồng thẩm định giá của nhà nước .................................................... 21 2.2.2 Đối với doanh nghiệp ........................................................................................... 23 2.2.3 Đối với hợp tác xã và tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá .............................. 25 2.2.3.1 Đối với hợp tác xã .............................................................................................. 25 2.2.3.2 Đối với tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá .................................................... 26 2.3 Tiêu chuẩn định giá bất động sản .......................................................................... 27 2.4 Quy trình định giá bất động sản ............................................................................ 28 2.4.1 Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định và sự lựa chọn giá làm cơ sở thẩm định. .................................................................................................................... 29 2.4.2 Lập kế hoạch thẩm định giá ................................................................................. 29 2.4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin ........................................................... 30 2.4.4 Phân tích thông tin .............................................................................................. 30 2.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá và lựa chọn giá làm cơ sở định giá .................................................................................................................................30 2.4.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá............................................................. 31 2.5 Phương pháp định giá bất động sản ...................................................................... 31 2.5.1 Phương pháp so sánh ........................................................................................... 32 2.5.2 Phương pháp chi phí ............................................................................................ 33 2.5.3 Phương pháp thu nhập ........................................................................................ 34 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản 2.5.4 Phương pháp thặng dư ........................................................................................ 35 2.5.5 Phương pháp lợi nhuận ....................................................................................... 35 2.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động định giá bất động sản ......... 36 2.6.1 Quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước khi hoạt động định giá bất động sản .............................................................................................................................. 36 2.6.2 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp hoạt động định giá................................... 38 2.7 Quản lý nhà nước về định giá bất động sản .......................................................... 44 3 T Ự TR VÀ Ớ À T Ệ P ÁP UẬT VỀ Ị Á BẤT Ộ SẢ 3.1 Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản ................................................... 47 3.1.1 Thực trạng............................................................................................................ 47 3.1.2 Hạn chế của pháp luật về định giá bất động sản ................................................. 48 3.1.2.1 Hạn chế về chủ thể ............................................................................................. 49 3.1.2.2 Hạn chế về điều kiện hoạt động .......................................................................... 49 3.1.2.3 Hạn chế về tiêu chuẩn định giá........................................................................... 50 3.1.2.4 Hạn chế về quy trình định giá............................................................................. 50 3.1.2.5 Hạn chế về việc áp dụng các phương pháp định giá ........................................... 51 3.1.2.6 Hạn chế trong quản lý nhà nước ........................................................................ 52 3.1.2.7 Hạn chế trong quá trình thu thập thông tin ......................................................... 53 3.2 ướng hoàn thiện pháp luật về định giá bất động sản ......................................... 54 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về chủ thể .......................................................................... 54 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về điều kiện hoạt động ...................................................... 54 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về tiêu chuẩn định giá ....................................................... 55 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về quy trình định ............................................................... 55 3.2.5 Hoàn thiện pháp luật về phương pháp định giá .................................................. 56 3.2.6 Tăng cường chất lượng hiệu quả bộ máy nhà nước ............................................ 56 3.2.7 Hoàn thiện hệ thống thông tin ............................................................................. 57 3.2.8 Các hoàn thiện khác............................................................................................. 57 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản 3.2.8.1 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách và môi trường văn hóa .................................. 57 3.2.8.2 Đề xuất với cơ quan có thẩm quyền .................................................................... 58 KẾT LUẬN ................................................................................................................... 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO SVTT: Đinh Thị Việt Trinh Ờ Ó ẦU  1. ý do chọn đề tài Trong những năm vừa qua, cùng với sự phát triển của đất nước hoạt động thẩm định giá - một hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển và tăng tầm quan trọng đối với nền kinh tế thị trường của mỗi quốc gia. Sự cần thiết này không chỉ đối với những nước có nền kinh tế phát triển mạnh mà nó còn quan trọng đối với tất cả các nước trên thế giới. Việt Nam không nằm ngoài quy luật đó. Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng phát triển mạnh mẽ. Định giá là một phần không thể thiếu trong rất nhiều lĩnh vực: Thế chấp, đầu tư dự án, góp vốn liên doanh, giải phóng mặt bằng, tính thuế… Một lý do quan trọng nữa của việc xác định đúng giá trị bất động sản là giúp cho việc phân bố bất động sản như là một nguồn lực xã hội một cách có hiệu quả. Khi tất cả nguồn lực bất động sản đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người cụ thể thì bất động sản sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất và có thể sẽ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Hơn nữa định giá bất động sản sẽ tránh được các tranh chấp không đáng có, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ định giá. Hiện nay có khá nhiều văn bản quy phạm pháp luật được ban hành để điều chỉnh, hướng dẫn và làm cơ sở vận dụng trong quá trình định giá bất động sản nhưng nhìn chung vẫn chưa mang tính cập nhật và theo kịp với xu hướng phát triển, còn rất nhiều bất cập trong thực tế vì vậy với mong muốn tìm hiểu rõ hơn công tác định giá cũng như các quy trình định nghiệp vụ, quản lý của nhà nước về hoạt động này và một số vấn đề khác nữa nên vì lý do trên người viết chọn đề tài “ Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản” làm đề tài nghiên cứu luận văn nhằm hệ thống lại các văn bản pháp luật và làm sáng tỏ các cơ sở lý luận khoa học đồng thời đánh giá thực trạng và đưa ra các biện pháp khắc phục để hoàn thiện hơn hoạt động định giá bất động sản. 2. Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục đích sau: Hệ thống hóa cơ sở khoa học và các phương pháp về định giá cùng với việc nghiên cứu, đánh giá các quy trình, tình hình hoạt động định giá bất động sản và dẫn chiếu các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan qua đó đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động định giá bất động sản ở Việt nam đồng thời đề xuất một số giải pháp và kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản. 3. ối tượng và phạm vi nghiên cứu SVTT: Đinh Thị Việt Trinh Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập chung nghiên cứu các chủ thể trong định giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của chủ thể đồng thời còn nghiên cứu các tiêu chuẩn, quy trình, phương pháp định giá và quản lý nhà nước về định giá bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thông qua các văn bản quy phạm pháp luật đặc biệt là Luật giá, Luật Kinh Doanh bất động sản, Luật Doanh nghiệp…, bên cạnh đó còn tham khảo trên báo chí, internet… 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài người viết đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá… 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo thì kết cấu của luận văn gồm có 3 chương: Chương 1: Lý luận về bất động sản và định giá bất động sản Nội dung bao gồm các khái niệm về định giá, đối tượng và cơ sở cho định giá và định giá bất động sản bên cạnh đó còn nêu một số nguyên tắc chi phối hoạt động định giá cũng như vai trò, mục đích và các yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản. Chương 2: Các quy định pháp luật về định giá bất động sản Chương này quy định các chủ thể, điều kiện, tiêu chuẩn của hoạt động định giá bất động sản cũng như các quy trình, phương pháp định giá, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức cá nhân tham gia định giá bất động sản và quản lý của nhà nước về hoạt động này. Chương 3: Thực trạng và hướng hoàn thiện pháp luật về định giá bất động sản Nêu lên thực trạng và một số hạn chế của pháp luật: hạn chế về chủ thể, hạn chế về điều kiện, tiêu chuẩn, các quy trình và phương pháp định giá bất động sản… Và những hướng hoàn thiện pháp luật của các hạn chế nêu trên. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 2 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản 1 Í UẬ VỀ BẤT Ộ 1.1 SẢ VÀ Ị Á BẤT Ộ SẢ hái quát về định giá 1.1.1 Khái niệm định giá Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới. Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá tài sản cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường, và đội ngũ cán bộ thẩm định giá chuyên nghiệp. Định nghĩa về định giá cho tới nay, có nhiều định nghĩa khác nhau. Theo đại từ điển tiếng Việt: “Định giá” là quy định giá cả hàng hóa: định giá hàng.1 Theo từ điển pháp luật Việt – Anh: “Định giá” là trường hợp tài sản đem bán đấu giá phải lập tổ chức định giá để định giá chuẩn trước khi đem bán đấu giá. 2 Theo từ điển luật học: “Định giá” là việc ấn định, quyết định cuối cùng của một sản phẩm, một tài sản.3 Theo Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012: “Định giá” là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ. 4 Mặc dù có thể có nhiều định nghĩa khác nhau, song định giá có những nét đặc trưng cơ bản thừa nhận là:  Định giá là công việc ước tính.  Định giá là công việc đòi hỏi tính chuyên môn.  Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.  Tài sản được định giá là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.  Xác định tại một tại một thời điểm cụ thể.  Xác định cho một mục đích nhất định.  Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. 1 Nguyễn Như Ý, Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa-Thông Tin, năm 1998, tr. 642. Vũ Quốc Tuấn, Từ điển pháp luật Việt – Anh, Nxb Đại học Quốc Gia- Tp. Hồ Chí Minh, năm 2002, tr. 200. 3 Từ điển luật học, Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp, Nxb Tư pháp, tr. 265. 4 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012, điều 4, khoản 5 . 2 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 3 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải có một khái niệm mang tính tổng quát sau: “Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”. 1.1.2 Đối tượng của định giá Theo tiêu chuẩn số 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 5 thì đối tượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá ở khu vực và quốc tế. Như vậy, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.6 Trong thẩm định giá, tài sản chủ yếu được phân thành bất động sản và động sản. Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định.7 Động sản là những tài sản không phải bất động sản (máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…8). Quyền sở hữu tài sản là quyền tài sản bao gồm đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.9 1.1.3 Cơ sở cho định giá Định giá tài sản có thể dựa vào cơ sở là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Tùy vào mỗi loại tài sản mà có thể có cơ sở định giá khác nhau. Định giá những tài sản có nhiều giao dịch trên thị trường thường dựa vào cơ sở giá trị thị trường, trong khi đó, các tài sản ít giao dịch hoặc không giao dịch thường dựa vào cơ sở giá trị phi thị trường. Thứ nhất, giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là 5 Nội dung tiêu chuẩn 05, tiêu chuẩn số 12 về phân loại tài sản trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo quyết định 219/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá( đợt 3). 6 Bộ luật dân sự năm 2005, điều 163 . 7 Bộ luật dân sự năm 2005, điều 174, khoản 1. 8 Bộ luật dân sự năm 2005, điều 174, khoản 2. 9 Bộ luật dân sự năm 2005, điều 164, đoạn 1. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 4 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. 10 Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:  Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.  Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.  Kết quả khảo sát thực tế. Thứ hai, giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…11” Tùy theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trị phi thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Để bảo đảm không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân thủ các bước sau: Bước 1: Xác định rõ đối tượng được định giá; Bước 2: Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được định giá; Bước 3: Xác định rõ mục đích của định giá tài sản; Bước 4: Xác định giá trị làm cơ sở cho định giá; Bước 5: Khảo sát thực tế tài sản cần định giá bảo đảm các bước công khai cần thiết; Bước 6: Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong quá trình định giá; Bước 7: Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ định giá. 10 Tiêu chuẩn số 01 giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( đợt 1). 11 Tiêu chuẩn số 02 giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2). SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 5 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Nếu công việc định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ trong báo cáo định giá. Bước 8: Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá. 1.1.4 Một số nguyên tắc chi phối hoạt động định giá Giá cả của tài sản nói chung và bất động sản nói riêng phụ thuộc rất lớn vào giá trị sử dụng, tính khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng… Ở các nước thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định giá bất động sản là một ngành có tính chuyên nghiệp cao. Hầu hết các loại bất động sản giao dịch đều thông qua môi giới và định giá của các tổ chức tư vấn bất động sản chuyên nghiệp. Các chuyên gia định giá bất động sản thường là những người có kinh nghiệm, am hiểu về thị trường bất động sản, am hiểu về kỹ thuật và kiến trúc. Ngoài ra người định giá kết hợp những kinh nghiệm thực tiễn, dự đoán thị trường, áp dụng thông thạo các nguyên tắc trong hoạt động định giá bất động sản. Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này cần thiết phải kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản. Trên thực tế hoạt động định giá tại Việt Nam, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá. 12 Tuy nhiên, các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm: Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Tuy nhiên một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó. Thứ hai, nguyên tắc thay thế Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Hình thành giá trị tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có 12 Tiêu chuẩn số 06 – Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01-01-2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 6 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm. Thứ ba, nguyên tắc đóng góp Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Thứ tư, nguyên tắc tuân thủ Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc hữu dụng cao nhất. Do đó thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. 1.2 ịnh giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trong đó; Các tài sản gắn liền với đất do pháp luật quy định.13 Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các công trình xây dụng trên đất (nếu có) của một bất động sản cụ thể cho một mục đích đã xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và bằng phương pháp phù hợp. Theo Luật kinh doanh bất động sản: Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản tại một thời điểm xác định. 14 Định giá bất động sản cũng theo phương pháp chung của định giá. Điều quan trọng đối với thẩm định viên là phải hiểu thấu đáo, áp dụng thành thạo và giải thích rõ ràng các phương thức thích hợp. Đạt được mục tiêu này, thẩm định viên sẽ góp phần hoàn thiện và 13 14 Bộ luật dân sự năm 2005, điều 174, khoản 1. Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, điều 9, khoản 4. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 7 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản làm tăng độ tin cậy đối với định giá theo giá trị thị trường và làm lành mạnh thị trường tài sản đặc biệt là thị trường bất động sản. 1.2.2 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nước ngoài và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. Thứ nhất, bất động sản có đầu tư xây dựng: Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc…Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đối đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Thứ hai, bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng… Thứ ba, bất động sản đặc biệt: Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo toàn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của loại bất động sản này khả năng tham gia thị trường rất thấp. 1.3 Vai trò, mục đích, của việc định giá bất động sản 1.3.1 Vai trò của định giá bất động sản 1.3.1.1 Đối với các tổ chức tín dụng Định giá bất động sản tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng ở Việt Nam là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong việc cấp tín dụng và quản lý nợ xấu cho các Ngân hàng thương mại. Kết quả định giá bất động sản cho biết giá trị tài sản bảo đảm do vậy đó là một trong những cơ sở để Ngân hàng xem xét trước khi quyết định cấp tín dụng cho khách hàng. Khi nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng, các ngân hàng phải thu thập thông tin có liên quan đến khách hàng và khoản vay sau đó tiến hành định giá để đưa ra quyết định có SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 8 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản nên cho khách hàng vay hay không nhưng khi không thể nhìn vào những cái vô hình khó phân tích như giá trị vô hình của doanh nghiệp, giá trị của vốn chủ sở hữu, giá trị thực của các khoản phải thu, các khoản tồn kho… do Việt Nam còn thiếu tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập nên việc đánh giá xếp loại khách hàng, đánh giá công ty càng trở nên chủ quan thì việc xét duyệt cho vay lại càng khó khăn hơn. 15 Vì thế các tổ chức tín dụng, Ngân hàng tại Việt Nam chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những gì hiện hữu nhất đó chính là các tài sản hữu hình mà chủ yếu là bất động sản để bảo đảm cho các khoản vay. Việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó được bảo đảm bằng bất động sản, nhất là những bất động sản có tính thanh khoản và giá trị cao. 1.3.1.2 Đối với hoạt động bán đấu giá Một trong những phương án xử lý tài sản bảo đảm, cấn trừ nợ là tiến hành bán đấu giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng nên hoạt động thẩm định giá sẽ giúp cho hoạt động bán đấu giá được công khai, minh bạch hơn và hạn chế phát sinh những tranh chấp và tiêu cực xảy ra: Hiện tượng đẩy giá mua lên hoặc hạ giá bán bất động sản của nhà nước xuống để kiếm lời.16 Tuy nhiên vẫn có những nhập nhằng về hình thức tổ chức định giá và bán đấu giá vì hiện nay nhiều tổ chức định giá và bán đấu giá tiền thân là một đơn vị nhưng khi muốn đăng kí thêm chức năng bán đấu giá thì một bộ phận của một tổ chức định giá được tách ra thành một pháp nhân độc lập nhưng có cùng một đơn vị chủ quản hoặc có trường hợp có cổ phần nhưng chưa đến tỉ lệ cổ phần chi phối. Hai tổ chức này về hình thức thì có vẻ là độc lập với nhau nhưng thực chất là hoạt động “ hai trong một”. 17 Vấn đề này thì Nghị định 17/2010/NĐ-CP và Thông tư 23/2010/TT-BTP cũng quy định rất cụ thể: Đối với doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đồng thời có chức năng thẩm định giá, nếu doanh nghiệp hoặc chi nhánh của doanh nghiệp hoặc các tổ chức thuộc doanh nghiệp, đơn vị kinh tế mà doanh nghiệp đó có cổ phần chi phối đã tiến hành thẩm định giá tài sản để bán đấu giá thì doanh nghiệp bán đấu giá tài sản không được đồng thời tiến hành bán đấu giá tài sản đó.18 Bên cạnh đó thẩm định giá và bán đấu giá bất động sản là một hoạt động thường gắn với biện pháp cưỡng chế thi hành án, vì thế hoạt động này cần có những quy định cụ thể, 15 Hồ Thanh Thiên, TS Nguyễn Chí Đức, Quy định về vấn đề tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay, tạp chí phát triển & hội nhập, số 6, 2012, tr.46-49, tr.47. 16 Nguyễn Kim Đức, Những vấn đề tài chính – ngân hàng hiên đại, Tạp chí Phát triển & hội nhập, số 7, 2012, tr. 1421, tr. 21. 17 Bảo Minh, Bổ trợ tư pháp, Thực tiển thi hành pháp luật về bán đấu giá tài sản – Còn nhiều tài sản, http://www.moj.gov.vn/bttp/News/Lists/BanDauGiaTaiSan/View_Detail.aspx?ItemID=288, [ngày truy cập 06/11/2014]. 18 Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về Bán đấu giá tài sản, điều 11, khoản 4. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 9 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản rõ ràng để tạo cơ sở pháp lý19 cho cơ quan thi hành án và chấp hành viên thực hiện nhiệm vụ đúng pháp luật, đảm bảo cho hiệu lực của Tòa án đã tuyên thi hành trên thực tế đạt hiệu quả.20 1.3.1.3 Đối với việc góp vốn thành lập doanh nghiệp. Định giá tài sản để góp vốn thành lập doanh nghiệp là chìa khóa để phân chia quyền lực và lợi ích tài chính trong công ty, bằng việc góp vốn người góp vốn được nhận phần vốn góp có giá trị tương ứng với giá trị tài sản góp vốn: Có số cổ phiếu biểu quyết, được chia lợi nhuận, nhận giá trị tài sản ròng khi giải thể hoặc phá sản công ty tương ứng với phần vốn góp. Góp vốn thành lập doanh nghiệp có thể bằng tiền mặt, tài sản, danh tiếng, bí quyết công nghệ. Tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá21…với trường hợp góp vốn bằng bất động sản nếu do đơn vị tự định giá không phù hợp so với thực tế của bất động sản cùng loại hoặc tương đương trên thị trường thì đơn vị phải xác định lại giá trị hợp lý của bất động sản đó thông qua hội đồng định giá ở địa phương hoặc tổ chức có chức năng định giá theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, bất động sản đó phải phải được đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu, khi góp vốn phải xuất hóa đơn, trong hóa đơn ghi giá trị của bất động sản đúng bằng giá trị góp vốn theo biên bản của hội đồng quản trị, dòng thuế giá trị gia tăng không ghi và gạch chéo. Hóa đơn này làm căn cứ để chuyển quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bất động sản góp vốn trong trường hợp này không phải chịu lệ phí trước bạ. Riêng đối với bất động sản làm tài sản kinh doanh của doanh nghiệp tư nhân thì không phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho doanh nghiệp. 1.3.1.4 Đối với nền kinh tế Việt Nam Ngành định giá bất động sản ra đời trong nền kinh tế thị trường là một tất yếu khách quan của xã hội. Sự ra đời của định giá đánh dấu một bước dài trong giao dịch, phù hợp với quá trình hội nhập quốc tế của nước ta. Định giá dần đóng vai trò quan trọng, một thành phần không thể thiếu trong hoạt động đời sống. Việc ra đời nghề định giá bất động sản tách nghiệp vụ định giá ra khỏi các hoạt động quản lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy nhà nước, đảm 19 Luật Thi hành án dân sự năm2008, điều 98; Nghị định 58/2009/NĐ-CP ngày 13/07/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự năm 2008, điều 15. 20 Hồ Quân Chính, Công tác thi hành án dân sự, Một số vấn đề về định giá, định giá lại và bán đấu giá tài sản kê biên để thi hành án, http://www.moj.gov.vn/ThiHanhAn/Lists/NghienCuuTraoDoi/View_Detail.aspx?ItemID=369, [ngày truy cập 06/11/2014]. 21 Luật doanh nghiệp năm 2005 (sửa đổi bổ sung năm 2009, 2013), điều 30, khoản 1. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 10 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản bảo đáp ứng các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế. Chức năng quản ý nhà nước về giá chủ yếu dưới các hình thưc gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam và Quốc tế. Hiện nay, nghề định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng…nó đã và đang đem lại nguồn tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập quốc tế. Như vậy, định giá ra đời là một tất yếu khách quan và phù hợp với quá trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.22 Do vậy, một bất động sản có tình trạng pháp lý bảo đảm chỉ khi đáp ứng được các điều kiện sau: Thứ nhất, có đầy đủ các loại giấy tờ hợp lệ và hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng cũng như quyền sử dụng đối với đất. Thứ hai, không có tranh chấp. Thứ ba, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Thứ tư, còn trong thời hạn sử dụng (đối với đất) 1.3.2 Mục đích của định giá bất động sản Định giá được coi là công cụ đặc biệt giúp doanh nghiệp làm giảm thiểu rủi ro, làm lành mạnh tài chính, phục vụ cho hoạt động vay Ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Các mục đích cơ bản của thẩm định giá bất động sản gồm: Mua bán, sáp nhập (M&A) doanh nghiệp, ngân hàng; góp vốn liên doanh; đền bù giải phóng mặt bằng; … Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp chuyển toàn bộ tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp của mình sang một doanh nghiệp khác, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của doanh nghiệp bị sáp nhập. Mua lại doanh nghiệp được hiểu là việc mua toàn bộ hoặc một phần tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộ hoặc một ngành nghề của doanh nghiệp bị mua lại. Bên cạnh các ngân hàng yếu kém bị khoanh vùng bắt buộc cơ cấu lại, đến nay nhiều ngân hàng không nằm trong diện tái cơ cấu cũng thực hiện M&A. Cụ thể ngày 23/11/2013, ngân hàng Đại Á (DaiABank) đã sáp nhập vào ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà Tp. Hồ Chí Minh (HDBank), 22 Thẩm định giá, Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, http://ivc.com.vn/tintuc/377_tham-dinh-gia-giu-vai-tro.html, [ngày truy cập 07/11/2014]. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 11 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Cũng không thuộc diện tái cấu trúc bắt buộc, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 19/04/2014, ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam (MaritimeBank) đã đệ trình nội dung sáp nhập với ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Mê Kông (MDBank).23 Tài sản thẩm định giá để M&A là giá trị của bất động sản bao gồm quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ; Góp vốn liên doanh: Ngoài yếu tố thị trường còn phụ thuộc vào mức độ đóng góp của tài sản tham gia góp vốn theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất như góp bằng quyền sử dụng đất, các điều kiện kinh doanh đặc biệt như định giá chẳng hạn, các nghề có điều kiện đăng ký ngặt nghèo (vốn pháp định, thẻ nghề, kinh nghiệm). Trường hợp nếu bất động sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên sáng lập liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của bất động sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá. Tuy nhiên, với quy định như trên, nếu bất động sản góp vốn được định giá bởi các cổ đông thì sẽ dẫn đến khả năng các cổ đông cùng nhau định giá không sát với giá thị trường và cùng nhau chấp nhận giá trị bất động sản không sát giá trị thị trường đó. Hậu quả gây ra làm thiệt hại cho những cổ đông không biết, cổ đông đến sau và thất thu thuế nhà nước. Ví dụ: Thành viên A và thành viên B cùng nhau góp vốn xây dựng thành lập công ty X bằng một mảnh đất có giá trị thị trường là 1 tỷ đồng và nhà xưởng đi thuê giá trị 1 tỷ đồng. Mỗi bên góp 50%. Như vậy, tổng tài sản theo giá thị trường là 2 tỷ đồng. Tuy nhiên A và B cùng thỏa thuận với nhau trong biên bản định giá mảnh đất và nhà xưởng trị giá gần 4 tỷ. Như vậy, vốn điều lệ công ty sẽ là 4 tỷ đồng. Với hành động này, quy mô vốn của công ty X cao hơn thực tế. Đáng chú ý, nếu định giá bất động sản đó khấu hao trong 10 năm thì mỗi công ty do A và B góp vốn sẽ khấu hao 400 triệu đồng, trong khi nếu bất động sản được đánh giá thật thì công ty chỉ được khấu hao mỗi năm 200 triệu. Như vậy công ty X có lãi, nhà nước sẽ thất thu tiền thuế đánh trên phần trên lệch 200 triệu đồng mỗi năm. 24 Mục đích đền bù, giải phóng mặt bằng thì phải căn cứ vào quyết định của từng địa phương về mức giá đền bù, mỗi địa phương có mức giá khác nhau, đấy là do bồi thường của nhà nước còn nếu là tư nhân đền bù với nhau thì lại khác vì đây lại có yếu tố phi thị trường, người bị bồi thường và được bồi thường nên không có yếu tố “điều kiện thương mại bình thường” hay “thuận mua vừa bán nữa”…Theo đánh giá của thứ trưởng Huỳnh 23 Nguyễn Quốc Việt, M&A ngân hàng: thực trạng và giải pháp, tạp chí Kinh tế và dự báo, số 17, 2014, tr.23. Phan Vân Hà, Đầu tư chứng khoán, Góp vốn bằng tài sản cần được định giá, http://tinnhanhchungkhoan.vn/dautu/gop-von-bang-tai-san-can-duoc-dinh-gia-31385.html, [ngày truy cập 08/11/2014]. 24 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 12 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Thị Nhân, việc bồi thường đất ở sát với thực tế sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân, việc xác định đất ở để bồi thường đối với đất nông nghiệp và đất vườn ao liền kề với đất ở xen kẽ trong khu dân cư, ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền 20-50% mức bồi thường đất ở đất liền kề. Quy định này phù hợp với thực tế sử dụng đất và đảm bảo hợp lý lợi ích của người dân khi nhà nước thu hồi.25 Mục đích thế chấp: khoảng thời gian bất động sản thế chấp đó (thường là một năm). Khi đó Ngân hàng mới cần xác định giá trị bất động sản thế chấp vì nếu có tranh chấp thì rất khó có trường hợp tranh chấp trong quá trình cho vay, vậy là ta phải tính tỷ lệ biến động giá cho một năm sau. Biên độ biến động giá của bất động sản ta đưa ra phải phù hợp với yếu tố cấu thành chính hoặc có ảnh hưởng lớn của bất động sản, trượt giá của bất động sản để điều chỉnh tăng hay giảm so với bất động sản tại thời điểm thẩm định giá hiện tại. Việc định giá bất động sản cho vay thế chấp từ trước tới nay là chuyện nội bộ của ngân hàng, tuy nhiên, định giá nội bộ của ngân hàng chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường do những xung đột về lợi ích (ngân hàng và khách hàng), do hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới định giá quá cao hoặc quá thấp. Việc tồn tại bộ phận định giá chủ yếu nhằm mục đích quản lý rủi ro các tài sản bảo đảm của ngân hàng. Ngân hàng vẫn độc quyền trong dịch vụ định giá, chưa sẵn sàng chuyển việc này sang các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp. Một trong những nguyên nhân quan trọng của nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản chiếm tỷ lệ cao, hay bong bóng bất động sản trên thế giới là do định giá sai. Định giá sai có thể do chất lượng và kinh nghiệm của thẩm định viên, nhưng chủ yếu lại là nguyên nhân khách quan từ những yếu tố bên ngoài tác động tới giá trị việc định giá.26 1.4 ác yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản Có các nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như bất động sản nói chung, cụ thể là: Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động 25 Ngọc Quang, Giải phóng mặt bằng, cho thuê đất sẽ dễ dàng, Báo điện tử VnExpress, 2004, http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/vi-mo/giai-phong-mat-bang-cho-thue-dat-se-de-dang-hon-2681077.html, [ngày truy cập 08/11/2014]. 26 Thu Hương, VNVC thẩm định giá, Thẩm định giá thế chấp cần độc lập hơn, http://www.vnvc.com.vn/Tham-dinhgia-tai-san-the-chap-Can-doc-lap-hon-478.html, [ngày truy cập 08/11/2014]. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 13 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kì quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình là nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá bất động sản sẽ thấp, ngược lại nó sẽ cao hơn. Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá trị xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng đất cho xây dựng. Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những bất động sản nằm ở vùng thường bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại. Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng … hiện có. Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước về chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là: Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam; Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. 1.5 ược sử về sự hình thành và phát triển của pháp luật về định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 14 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá được thiết lập tương tự nhau giữa các nước từ những năm 40 của thế kỷ XX. Thế nhưng, hoạt động thẩm định giá trên thế giới chỉ thật sự phát triển và hoạt động chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ này, hoạt động định giá đã phát triển ở nhiều quốc gia lớn, nhỏ nhưng chưa có sự tập trung mang tính quốc tế, tuy nhiên các tiêu chuẩn đánh giá tài sản ở các nước vẫn còn tương đồng. Trong những năm 70, vài cơ quan định giá tài sản ở các nước phát triển để công bố những tiêu chuẩn hành nghề định giá cho các thành viên của mình. Sau đó, một số quốc gia khác cũng hình thành các tiêu chuẩn về đạo đức, nghề nghiệp trong hoạt động định giá, các tiêu chuẩn này đã hợp nhất một phần hoặc toàn bộ vào các quy định và luật pháp của quốc gia. Các thành viên ủy ban kỹ thuật của Viện định giá Hoàng gia Anh và văn phòng đại diện của các tổ chức thẩm định giá Hoa Kỳ đã bắt đầu hội thảo vào cuối những năm 70, tạo tiền đề cho việc thành lập Ủy ban các tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế (TIAVSC) năm 1981. Ủy ban đã đổi tên vào năm1994 thành Ủy ban các tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC). Từ 2003 IVSC đã trở thành hiệp hội lớn nhất, bao gồm các hiệp hội định giá chuyên nghiệp từ khắp nơi trên thế giới và cho đến nay, ngoài IVSC, hiện còn có rất nhiều tổ chức liên quan đến hoạt động định giá như WAVO (hiệp hội các tổ chức định giá Thế giới); RICS (Viện khảo sát chuyên nghiệp hoàng gia Anh)… Tại Việt Nam, trước 1986 nền kinh tế vẫn trong tình trạng sản xuất nhỏ, mang nặng tính tự cung, tự cấp, nghèo nàn và lạc hậu, một bộ phận lớn tài sản trong nền kinh tế không được xem là hàng hóa, khái niệm giá chỉ có tính chất danh nghĩa. Việc định giá nếu có chỉ đơn thuần là sự kiểm kê, đánh giá về mặt số lượng và chất lượng tài sản, khả năng phục vụ sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ chế quản lý tài sản, khái niệm về định giá tài sản theo giá trị thị trường không xuất hiện và không có ý nghĩa trong giai đoạn này nên không tạo cơ hội thuận lợi cho hoạt động thẩm định giá phát triển. Sự khẳng định chuyển đổi cơ chế kinh tế tại Đại hội Đảng lần VI năm 1986 đã mở đường cho công cuộc đổi mới, dẫn đến các hoạt động của kinh tế thị trường có điều kiện hình thành, làm phát sinh nhu cầu trong thực tiễn về thẩm định giá các loại tài sản. Từ đấy dẫn đến xuất hiện ngày càng nhiều nhu cầu trong việc xác định giá trị tài sản cũng như hình thành các tổ chức có đủ điều kiện cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định pháp luật để xác định đúng giá trị thị trường của tài sản, phục vụ cho các nhu cầu khác nhau về giá mà trước đây nó phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dưới các hình thức áp đặt bằng các quyết định hành chính như khung giá hoặc kết quả định giá của Hội đồng định giá, mất thời gian và thậm chí đôi khi chưa đảm bảo được tính khoa học. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 15 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Xuất phát từ thực tiễn đó, ngày 08/06/1997 Ban Vật giá chính phủ (nay đã chuyễn sang Bộ tài chính) chính thức trở thành thành viên của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN, từ ngày xét thấy vai trò quan trọng của hoạt động định giá tại Việt Nam, năm 2002, Quốc hội đã ban hành pháp lệnh số 40; năm 2005, chính phủ ban hành Nghị định 101/2006/NĐ-CP về thẩm định giá cùng các văn bản vi phạm pháp luật khác hướng dẫn, ứng dụng các phương pháp trong hoạt động thẩm định giá. Đặc biệt, trong năm 2011, lần đầu tiên dự thảo Luật giá đã được đưa ra lấy ý kiến trong kì họp Quốc hội khóa XIII (diễn ra từ ngày 20/10 đến 26/11 năm 2011), NĐ89/2013/NĐ-CP ngày 06-08-2013; NĐ177/2013/NĐ-CP ngày 11-11-2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá số 11/2012/QH13 về thẩm định giá đã một lần nữa khẳng định tầm quan trọng của lĩnh vực này, thể hiện rõ sự quan tâm của nhà nước, các Bộ, Cơ quan ban ngành trong việc duy trì và phát triển hoạt động định giá tại Việt Nam ngày càng khởi sắc. Nếu như năm 1999, tại Việt nam chỉ có 2 doanh nghiệp định giá thì ngày nay, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này ngày càng nâng cao cả về số lượng lẫn chất lượng. theo thông báo mới nhất của bộ tài chính (Thông báo số 48/2011/TB-BTC) về việc công bố danh sách các doanh nghiệp định giá, doanh nghiệp có chức năng định giá đủ diều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2011 thì con số này đã lên 52 doanh nghiệp. Tóm lại, nhu cầu về thẩm định giá trị tài sản và dịch vụ định giá tuy mới xuất hiện và phát triển ở nước ta trong những năm gần đây nhưng đã có những ảnh hưởng đáng kể đến nhiều lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế. Do vậy rất cần sự quan tâm, phối hợp đồng bộ của các Bộ ngành trong việc đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm làm cho dịch vụ này phát triễn một cách lành mạnh, trở thành động lực thúc đẩy kinh tế. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 16 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản 2 Á QUY Ị P ÁP UẬT VỀ Ị Á BẤT Ộ SẢ Hoạt động định giá bất động sản là một hoạt động khách quan, có vị trí quan trọng trong nền kinh tế thị trường, song hoạt động này liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau nên khá phức tạp. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ định giá bất động sản, cụ thể là của tổ chức, cá nhân kinh doanh; bảo đảm trật tự quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động định giá bất động sản, nhà nước phải điều chỉnh các hoạt động này bằng pháp luật. Xuất phát từ thuộc tính riêng của pháp luật (tính quy phạm phổ biến, tính xác định chặt chẽ về hình thức, tính được đảm bảo bằng quyền lực nhà nước) mà nhà nước đã sử dụng pháp luật làm công cụ điều chỉnh các hoạt động định giá bất động sản. Để điều chỉnh các hoạt động định giá, pháp luật cần quy định cụ thể về chủ thể, điều kiện, tiêu chuẩn của hoạt động định giá bất động sản cũng như các quy trình, phương pháp, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động định giá bất động sản và quản lý nhà nước về hoạt động này. 2.1 hủ thể trong hoạt động định giá bất động sản Trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam, có thể thấy nước ta chưa có một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất làm cơ sở áp dụng chung cho tất cả các loại hình chủ thể kinh doanh. Với tư cách là chủ thể pháp lý độc lập, chủ thể tham gia hoạt động định giá bất động sản bao gồm cơ quan nhà nước và doanh nghiệp định giá, ngoài ra còn có các chủ thể khác như hợp tác xã, tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá… 2.1.1 Cơ quan nhà nước Cơ quan nhà nước tham gia hoạt động định giá bất động sản bao gồm Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài chính, các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh27 cụ thể như sau: Thủ tướng Chính phủ quyết định giá bán hoặc giá cho thuê tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không qua hình thức đấu thầu, đấu giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho thuê hoặc bán các đối tượng tái định cư, đối tượng chính sách,28 Bộ trưởng Bộ Tài chính quyết định giá bán giá cho thuê tài sản của nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không qua hình thức đấu thầu, đấu giá theo ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ đồng thời căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ để hướng dẫn 27 28 Luật giá số 11/2012/QH13, điều 22, khoản 1, 2, 3. Luật giá số 11/2012/QH13, điều 19, khoản 3, điểm c. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 17 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá cho thuê mặt nước, bên cạnh đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào khung giá chuẩn của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ và hướng dẫn của Bộ Tài chính để quyết định giá các loại đất, giá cho thuê mặt nước, giá bán hoặc cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước cho các đối tượng tái định cư, đối tượng chính sách bên cạnh đó quyết định giá bán hoặc cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước để làm việc hoặc sử dụng vào các mục đích khác. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá khi thực hiện thẩm định giá tài sản theo yêu cầu hoặc đề nghị bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc cơ quan, tổ chức, đơn vị giao mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước trong các trường hợp quy định của Luật giá 29 cụ thể như sau: mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, đồng thời không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá đối với tài sản nhà nước trong trường hợp cơ quan, tổ chức, đơn vị giao mua, bán, thanh lý, cho thuê, đi thuê tài sản nhà nước đã đăng công khai thông tin sau 15 ngày mời cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhưng không có doanh nghiệp thẩm định giá nào tham gia, trừ trường hợp đấu thầu theo quy định của pháp luật về danh mục bí mật nhà nước hoặc mua bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước thì cơ quan nhà nước sẽ tiến hành định giá tài sản.30 Điểm mới trong Luật đất đai năm 2013 về tổ chức định giá, theo đó để đảm bảo tính khách quan trong việc định giá đất, tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.31 Tổ chức định giá của nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước. Theo đó giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tùy theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt. Trường hợp bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra Tòa để giải quyết, quyết định của Tòa án sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. 29 Luật giá năm 2012, điều 44. Duyên Anh, Thẩm định giá, Những vấn đề quan trọng cần lưu ý của Nghị định 89/2013/NĐ-CP, http://ivc.com.vn/tin-tuc/384_nhung-van-de-quan-trong.html, [ngày truy cập 12/11/2014]. 31 Luật đất đai số 45/2013/QH13, điều 24, khoản 2. 30 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 18 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Tóm lại, việc cơ quan nhà nước định giá bất động sản là việc định các mức giá cụ thể cho từng loại bất động sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch, mua bán bất động sản đó trên thị trường. Đối với các loại bất động sản do nhà nước định giá thì các mức giá cụ thể của từng loại bất động sản mang tính bắt buộc với mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với những bất động sản không thuộc danh mục nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường. 2.1.2 Doanh nghiệp định giá Doanh nghiệp định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu đề nghị thẩm định giá.32 Việc thành lập, tổ chức, quản lý hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và Luật Đầu tư, vì vậy doanh nghiệp thẩm định giá có những đặc điểm: Thứ nhất, là doanh nghiệp vì vậy doanh nghiệp thẩm định giá có đầy đủ các đặc điểm của doanh nghiệp: là đơn vị kinh tế, hoạt động trên thương trường, có trụ sở giao dịch ổn định, có tài sản đồng thời đã được đăng ký kinh doanh và hoạt động kinh doanh. Thứ hai, cung cấp dịch vụ thẩm định giá, tư vấn thẩm định giá theo quy định của pháp luật như dịch vụ thẩm định giá phục cho các doanh nghiệp: thẩm định giá trị doanh nghiệp để mua bán, góp vốn, liên doanh; xác định bất động sản đảm bảo phục vụ hoạt động tín dụng ngân hàng… Thứ ba, hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp được thực hiện theo hợp đồng cung cấp dịch vụ định giá bằng văn bản với cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân có nhu cầu định giá. Hợp đồng dịch vụ định giá thể hiện nội dung, tài sản, mục đích định giá; quyền và nghĩa vụ của các bên; giá trị hợp đồng và các điều khoản thanh toán; thời gian thực hiện hợp đồng, chấm dứt hợp đồng và điều khoản chung. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng quy định về thành lập hoạt động của doanh nghiệp định giá dưới các hình thức tổ chức bao gồm: công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên và công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân. Các doanh nghiệp định giá bất động sản là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luôn tìm tòi khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Những doanh nghiệp này cung cấp thông tin về giá các loại bất động sản và các thông tin liên quan đến giá bất động sản trong việc chuyển 32 Nghị định 89/2013/NĐ/CP Quy định chi tiết và biện pháp thi hành một số điều của Luật giá năm 2012 về thẩm định giá, điều 3, khoản 1. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 19 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản và các thông tin liên quan đến sự hình thành giá bất động sản theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân. Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng được đảm bảo bằng những căn cứ vững chắc nên thường các bên sử dụng để đàm phán trước khi tới các quyết định thỏa thuận cuối cùng. Với chức năng của mình các doanh nghiệp định giá bất động sản đã phát hiện ra các trường hợp rửa tiền qua việc mua, bán bất động sản với giá quá rẻ hoặc quá đắt so với các mức giá của thị trường. 33 Ngoài ra kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp định giá được sử dụng là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, cho thuê, chuyển nhượng … và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng định giá, đồng thời để tư vấn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và là cơ sở cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu định giá sử dụng kết quả định giá theo mục đích đã được ghi trong hợp đồng định giá. 2.1.3 Các chủ thể khác Những người tham gia thương trường đầu tiên có lẽ là những cá nhân, tổ chức mong muốn tìm kiếm lợi nhuận trong việc trao đổi mua bán hàng hóa hoặc dịch vụ nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng. Giống như các chủ thể khác của luật dân sự, những cá nhân, tổ chức này phải chịu trách nhiệm đến cùng trong phạm vi vốn điều lệ, vốn tích lũy và các nguồn vốn khác đối với các khoản nợ do hành vi thương mại của mình gây ra. Cùng với điều kiện: thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; thứ hai, khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. 34 Theo quy định này thì hộ kinh doanh không thể là chủ thể của hoạt động định giá giá bất động sản vì hộ kinh doanh không phải là một doanh nghiệp. Vậy ngoài những chủ thể nêu ở phần trên còn có hợp tác xã và tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá là chủ thể của hoạt động định giá bất động sản. Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể do các cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là xã viên) có nhu cầu, lợi ích chung, góp sức lập ra theo quy định của luật này để phát huy sức mạnh tập thể của từng xã viên tham gia hợp tác xã, cùng nhau thực hiện có hiệu quả các hoạt động sản xuất, kinh doanh và nâng cao đời sống vật chất, tinh thần, góp phần 33 Công ty bất động sản Goldland, Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản, http://www.batdongsanninhbinh.com/index.php?option=com_content&view=article&id=3173:cac-lc-lng-tham-giath-trng-bt-ng-sn&catid=29:tin-kinh-te&Itemid=92, [ngày truy cập 17/11/2014]. 34 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006, điều 8, khoản 2. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 20 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.35 Hợp tác xã bình đẳng với các mô hình doanh nghiệp khác, hoạt động như một loại hình doanh nghiệp, nhưng không đơn thuần là hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi nhuận mà còn có chức năng xã hội đối với các xã viên: phát huy tinh thần tập thể, nâng cao ý thức trong việc phát triển hợp tác trong cộng đồng xã hội, hợp tác giữa các hợp tác xã với nhau ở trong nước và nước ngoài theo quy định của pháp luật, hơn nữa nó có tư cách pháp nhân, tự chịu trách nhiệm và cùng có lợi: chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh dịch vụ trong phạm vi vốn điều lệ, vốn tích lũy của hợp tác xã và phân phối thu nhập, chia lãi, đảm bảo được lợi ích của các xã viên. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá là tổ chức xã hội - nghề nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật trên cơ sở tham gia tự nguyện của các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trong lĩnh vực thẩm định giá.36 2.2 iều kiện hoạt động định giá bất động sản 2.2.1 Đối với hội đồng thẩm định giá của nhà nước Về thành phần thẩm định giá: Hội đồng thẩm định giá tài sản của Bộ Tài chính được thành lập theo thẩm quyền quản lý nhà nước: thực hiện thẩm định giá hoặc chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo yêu cầu của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ do lãnh đạo Bộ Tài chính hoặc người được ủy quyền làm chủ tịch, các thành viên khác gồm: Đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá thuộc Bộ Tài chính; Đơn vị đại diện chuyên môn về quản lý tài sản nhà nước thuộc Bộ Tài chính; Các thành viên khác do Chủ tịch hội đồng quyết định căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá. Trường hợp Hội đồng thẩm định giá do Bộ Tài chính thành lập theo thẩm quyền quản lý nhà nước: phân công và tổ chức thực hiện quy định tài sản nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan và đối với việc mua bán, thanh lý, cho thuê tài sản phục vụ hoạt động của nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; không thuê được doanh nghiệp định giá; mua bán tài sản thuộc bí mật nhà nước; mua bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà sau khi thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ quản lý theo 35 36 Luật hợp tác xã năm 2003, điều 1. Nghị định 89/2013, hướng dẫn Luật giá 2012 về thẩm định giá, điều 3, khoản 3. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 21 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản quy định về phân cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; quy định về phân cấp quản lý của ngân sách nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan.37 Hội đồng thẩm định giá tài sản của Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác của trung ương (sau đây gọi là Bộ, cơ quan trung ương) do lãnh đạo Bộ, cơ quan trung ương có tài sản cần thẩm định giá hoặc người được ủy quyền làm Chủ tịch gồm: Thủ trưởng đơn vị có tài sản cần định giá; Đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá, quản lý tài chính thuộc Bộ, cơ quan trung ương và bộ phận chuyên môn về giá hoặc tài chính, kế toán của đơn vị có tài sản cần thẩm định giá.38 Hội đồng thẩm định giá tài sản cấp tỉnh, cấp huyện do lãnh đạo hoặc người được ủy quyền của cơ quan tài chính nhà nước (Sở tài chính, Phòng tài chính kế hoạch) làm chủ tịch, các thành viên khác gồm: đại diện đơn vị có tài sản cần thẩm định giá; đại diện đơn vị chuyên môn về quản lý giá, quản lý tài chính của cơ quan tài chính nhà nước; các thành viên khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định, căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá.39 Hội đồng thẩm định giá tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị (sau đây gọi chung là đơn vị) được giao mua, bán, quản lý và sử dụng tài sản do lãnh đạo đơn vị có tài sản cần thẩm định giá hoặc người được ủy quyền làm chủ tịch, các thành viên khác gồm: đại diện bộ phận chuyên môn về giá hoặc tài chính, kế toán của đơn vị được giao mua, bán, quản lý sử dụng tài sản; đại diện bộ phận chuyên môn về giá hoặc tài chính của cơ quan cấp trên; các thành viên khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng quyết định căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá. 40 Tiêu chuẩn về thẩm định viên đối với Hội đồng thẩm định giá: Hội đồng thẩm định giá phải có ít nhất một thành viên đã qua đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá theo quy định của Bộ Tài chính hoặc đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng, đại học, sau đại học chuyên về vật giá, thẩm định giá. 41 Trong trường hợp cần thiết, Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá quyết định thành lập Tổ giúp việc Hội đồng thẩm định giá 42: Các thành viên của Tổ giúp việc có nhiệm vụ giúp Hội đồng thẩm định thực hiện các chức năng nhiệm vụ của Hội đồng thẩm định như: Các thành viên của Hội đồng thẩm định có nhiệm vụ thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo nhiệm vụ, thẩm quyền được giao; Chủ tịch Hội đồng thẩm định phân công nhiệm vụ các thành viên căn cứ yêu cầu về nội dung cần thẩm định của từng dự án, 37 Nghị định 89/2013, hướng dẫn Luật giá năm 2013 về thẩm định giá, điều 28, khoản 1, điểm a. Nghị định 89/2013, hướng dẫn Luật giá năm 2013 về thẩm định giá, điều 28, khoản 1, điểm b. 39 Nghị định 89/2013, hướng dẫn Luật giá năm 2013 về thẩm định giá, điều 28, khoản 1, điểm c. 40 Nghị định 89/2013, hướng dẫn Luật giá năm 2013 về thẩm định giá, điều 28, khoản 1, điểm d. 41 Nghị định 89/2013, hướng dẫn Luật giá năm 2013 về thẩm định giá, điều 28, khoản 2. 42 Nghị định 89/2013, hướng dẫn Luật giá năm 2013 về thẩm định giá, điều 28, khoản 3. 38 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 22 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản có văn bản đề nghị cần thẩm định và gửi phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến các thành viên của Hội đồng thẩm định phù hợp yêu cầu thực tế. Hội đồng thẩm định làm việc theo nguyên tắc tập thể. Phiên họp thẩm định giá chỉ được tiến hành khi có mặt ít nhất 2/3 số lượng thành viên của Hội thẩm định giá tài sản trở lên tham dự. Trường hợp hội đồng thẩm định giá tài sản chỉ có 03 thành viên thì phiên họp phải có đủ mặt 03 thành viên. Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá điều hành phiên họp. Trước khi tiến hành phiên họp thẩm định giá, những thành viên vắng mặt phải có văn bản gửi tới chủ tịch Hội đồng thẩm định giá nêu rõ lý do vắng mặt và ý kiến độc lập của mình về các vấn đề liên quan đến giá của tài sản cần thẩm định. Hội đồng thẩm định giá kết luận về giá của tài sản theo ý kiến đa số đã được biểu quyết và thông qua của thành viên hội đồng có mặt tại phiên họp. Trong trường hợp có ý kiến ngang nhau thì bên có biểu quyết của Chủ tịch Hội đồng là ý kiến quyết định. Thành viên Hội đồng thẩm định giá có quyền bảo lưu ý kiến của mình nếu không đồng ý với kết luận về giá của tài sản do Hội đồng quyết định; ý kiến bảo lưu đó được ghi vào biên bản phiên hợp thẩm định giá tài sản.43 Hội đồng thẩm định giá của nhà nước sẽ chấm dứt hoạt động sau khi hoàn thành nhiệm vụ quy định tại quyết định thành lập hội đồng. Các trường hợp phát sinh sau khi hội đồng thẩm định giá chấm dứt hoạt động sẽ do cơ quan có thẩm quyền thành lập Hội đồng chủ trì xử lý.44 Song, do chưa có quy định rõ về quyền và trách nhiệm của cơ quan tài chính tại địa phương trong việc kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định giá, kết quả thẩm định giá nên dễ dẫn đến tình trạng móc ngoặc giữa doanh nghiệp thẩm định giá và người có thẩm quyền trong cơ quan tổ chức, quản lý, sử dụng tài sản nhà nước để thẩm định giá quá cao, còn khi mua sắm và thẩm định giá quá thấp khi bán hoặc thanh lý tài sản nhà nước gây thất thoát cho ngân sách nhà nước, điều này đặt yêu cầu cần phải tăng cường công tác quản lý để đáp ứng yêu cầu thẩm định giá các tài sản nhà nước.45 2.2.2 Đối với doanh nghiệp Doanh nghiệp định giá phải căn cứ vào quy định của luật giá và các văn bản hướng dẫn thực hiện (NĐ89/2013/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của luật giá 2012), theo đó muốn trở thành doanh nghiệp thẩm giá thì ngoài các điều kiện về thành lập và hoạt động 43 Nghị định 89/2013, hướng dẫn Luật giá năm 2013 về thẩm định giá, điều 28, khoản 4. Nghị định 89/2013, hướng dẫn Luật giá năm 2013 về thẩm định giá, điều 28, khoản 5. 45 Tuấn Khang, Điểm mới về thẩm định giá tại dự thảo Luật giá, Báomới.com, 2011, http://www.baomoi.com/Diemmoi-ve-tham-dinh-gia-tai-du-thao-Luat-Gia/45/6187202.epi, [ngày truy cập 18/11/2014]. 44 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 23 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản của doanh nghiệp thẩm định giá 46, doanh nghiệp thẩm định giá còn phải đủ các điều kiện cấp giấy chứng nhận kinh doanh dịch vụ thẩm định giá của từng loại hình doanh nghiệp:47 Thứ nhất, các doanh nghiệp phải có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về hoạt động định giá bất động sản. Thứ hai, có từ 03 (ba) thẩm định viên về giá trở lên, các thẩm định viên về giá có thẻ định viên về giá còn giá trị hành nghề, trong đó người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá. Thứ ba, đối với doanh nghiệp thẩm định giá có hình thức là công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần thì người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá; đối với doanh nghiệp thẩm định giá có hình thức là công ty hợp danh thì tất cả thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá, một thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá chỉ được làm một thành viên hợp danh của một công ty thẩm định giá hợp danh, còn trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá có hình thức là doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá, một thẩm định viên về giá chỉ được làm chủ một doanh nghiệp thẩm định giá tư nhân. Thứ tư, về vốn pháp định, doanh nghiệp muốn kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng phải có vốn pháp định 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam48 ngoài ra đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên và công ty cổ phần còn phải có thêm điều kiện “Phần vốn góp của thành viên là tổ chức không được vượt quá mức vốn góp do Chính phủ quy định”. Thứ năm, điều kiện về tiêu chuẩn của thẩm định viên về giá. Thẩm định viên về giá khi hành nghề phải có tiêu chuẩn và thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá 49, theo đó doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề, phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi giảm uy tín nghề nghiệp định giá. Ngoài ra, thẩm định viên về giá phải có năng lực hành vi dân sự; có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan; có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học hoặc chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: kinh tế, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc ở nước ngoài cấp. 46 Luật giá số 11/2012/QH13, điều 38. Luật giá số 11/2012/QH13, điều 39. 48 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản năm 2006, điều 3, khoản 1. 49 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 03 về những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản ban hành kèm theo Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 và Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. 47 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 24 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Đồng thời, phải có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá, thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo quy định nêu trên. Định giá viên mới được đào tạo muốn trở thành chuyên gia định giá cần bắt đầu sự nghiệp là làm trợ lý định giá cho các chuyên gia định giá có chứng chỉ hành nghề. Ngoài ra, phải có chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính như phải có khả năng dễ dàng tính toán trên máy tính, có kiến thức về thống kê để dự báo về xu hướng kinh tế, trừ các trường hợp: Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá; kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá vì đây là nghề thuộc lĩnh vực kinh tế đòi hỏi các ứng viên có kiến thức nền tản về kinh tế, tài chính. Bên cạnh đó, cần có thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.50 Như vậy, muốn trở thành doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản, các cá nhân tổ chức phải thỏa mãn điều kiện về thành lập, hoạt động của từng loại hình doanh nghiệp theo quy định về luật doanh nghiệp cũng như muốn thành lập công ty thẩm định giá phải đảm bảo các tiêu chuẩn đã được quy định tại điều 39 Luật giá 2012 như trên. 2.2.3 Đối với hợp tác xã và tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá 2.2.3.1 Đối với hợp tác xã Cũng giống như doanh nghiệp định giá, hợp tác xã muốn hoạt động định giá bất động sản cũng bắt buộc phải đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản và phải có vốn pháp định 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam và phải có ít nhất hai xã viên có chứng chỉ định giá bất động sản51 thì mới được phép hoạt động dịch vụ định giá bất động sản. Xã viên để có được chứng chỉ định giá bất động sản phải có điều kiện và hồ sơ như sau: Thứ nhất, không phải là cán bộ, công chức nhà nước; Thứ hai, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; Thứ ba, có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học; Thứ tư, có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm: Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ và có 02 ảnh màu cỡ (3 x 4) cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ, bên cạnh đó còn 50 Nghị định 89/2013, hướng dẫn Luật giá năm 2013 về thẩm định giá, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá, điều 7. 51 Nghị định153/2007/NĐ-CP hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản năm 2006, điều 3. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 25 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản có bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ; bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản hoặc bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học.52 Trên thực tế cho thấy, các cá nhân không thành lập doanh nghiệp cũng như hợp tác xã vẫn có thể tham gia dịch vụ định giá bất động sản được, nhưng pháp luật quy định muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo tính pháp lý, tạo sự minh bạch trong các hợp đồng kinh tế, hạn chế những tranh chấp không đáng có, việc quy định vốn pháp định 6 (sáu) tỷ và phải có địa điểm giao dịch, giấy phép kinh doanh sẽ tạo niềm tin đối với khách hàng vì đây là lĩnh vực có tính rủi ro cao, hơn nữa khi khách hàng đến giao dịch ở hợp tác xã sẽ thấy yên tâm, tin tưởng hơn sẽ có được nhiều hợp đồng định giá hơn. Nhiều hợp tác xã hiện nay đã chú ý đến việc thiết lập hình ảnh của mình, đưa thông tin của hợp tác xã tới xã hội cũng như đối tác, thêm vào đó là những báo cáo tài chính hàng năm. Những thông tin cụ thể về hợp tác xã ngày càng rộng rãi bởi nếu có xảy ra tranh chấp hoặc sự cố thì sẽ dễ dàng kiện tụng hợp tác xã làm ăn không trung thực. 2.2.3.2 Đối với tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và pháp luật về thẩm định giá 53 nên điều kiện thành lập và hoạt động của tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá cũng như điều kiện cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ về thẩm định giá cũng sẽ được áp dụng tương tự như của doanh nghiệp thẩm định giá đã phân tích phía trên. Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức và đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện những nhiệm vụ liên quan đến hoạt động thẩm định giá sau: Nghiên cứu, cập nhật tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét ban hành hoặc bổ sung sửa đổi tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cho phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam và thông lệ quốc tế bởi tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế là tiêu chuẩn chung làm hài hòa, cân đối những tiêu chuẩn thẩm định giá của các thành viên. Đồng thời, phối hợp với Bộ Tài chính tổ chức thi cấp thẻ thẩm định viên về giá: đối tượng đăng ký dự thi phải thi chuyên ngành gồm 5 môn: Pháp luật áp dụng trong lĩnh vực giá và thẩm định giá; nguyên lý hình thành giá cả thị trường và nguyên lý căn bản về thẩm định giá; thẩm định giá bất động sản; thẩm định giá máy, thiết bị; thẩm định giá trị 52 53 Nghị định153/2007/NĐ-CP hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, điều 15. Nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá năm 2012, điều 9, khoản 1. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 26 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản doanh nghiệp và môn ngoại ngữ là tiếng anh trình độ C. Những người dự thi các kỳ trước nhưng kết quả không đạt thì chỉ thi lại những môn chưa đạt yêu cầu, các môn chưa thi sẽ thi các môn đăng ký dự thi và bảo lưu kết quả thi các môn đã thi. 54 Bên cạnh đó phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện, kiểm tra, đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của nhà nước về thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá là hội viên và cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về hoạt động của hội viên để phục vụ công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá; Ngoài ra tổ chức công tác thông tin, tuyên truyền hoạt động thẩm định giá; phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện công tác tuyên truyền về cơ chế, chính sách quản lý điều hành của nhà nước trong lĩnh vực giá. Tham gia hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá theo quy định của pháp luật về hội. 2.3 Tiêu chuẩn định giá bất động sản Việt am Trong các văn bản quy phạm pháp luật đã được nhà nước Việt Nam xây dựng và ban hành về lĩnh vực thẩm định giá như Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện luật kinh doanh bất động sản, Luật giá số 11/2013/QH13, Nghị định 89/2013 hướng dẫn luật giá, … thì với việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã giúp cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này có cơ sở pháp lý rõ ràng và chặt chẽ nhằm góp phần bình ổn giá cả thị trường nói chung cũng như giá trị thị trường bất động sản nói riêng ở Việt Nam. Các thẩm định viên độc lập, các công ty nhà nước và tư nhân với nhiều hình thức sở hữu khác nhau muốn hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá đều phải đảm bảo một số tiêu chuẩn do Chính phủ quy định: Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam tính đến thời điểm tháng 06/2014 bao gồm 13 tiêu chuẩn thẩm định giá, được ban hành chia thành 4 đợt tương ứng với mỗi Quyết định cụ thể của Bộ Tài chính. Đợt 1 bao gồm 3 tiêu chuẩn (ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ); quy định nội dung về giá trị thị trường của tài sản, những quy tắc đạo đức chi phối và chứng thư thẩm định giá. Đợt 2 bao gồm 3 tiêu chuẩn (ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC); quy định nội dung về giá trị phi thị trường, quy trình thẩm định giá và các nguyên tắc xác định. Đợt 3 chia làm 6 tiêu chuẩn (ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ); quy định nội dung về các phương pháp thẩm định giá và phân loại tài sản, sau cùng là đợt 4 bao gồm 1 tiêu chuẩn (ban hành kèm theo thông tư số 6/2014/TT-BTC); quy định nội dung về thẩm định giá tài sản vô hình. Các tiêu chuẩn thẩm định giá này góp phần đảm bảo tính khách quan trung thực của thẩm định giá 54 Thông tư 46/2014/TT-BTC quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá, điều 32. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 27 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản đã góp phần thống nhất lý luận và quy trình hóa thẩm định giá trên toàn quốc trong giai đoạn 2006-2013. Có thể nói hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá đã nêu tương đối đầy đủ và hướng dẫn chi tiết quy trình nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, các phương pháp thẩm định cũng như biểu mẫu Trong thực tiễn 13 tiêu chuẩn thẩm định giá nêu trên đã phát huy được vai trò hướng dẫn, định hướng nghiệp vụ cho hoạt động định giá của các doanh nghiệp. Các tiêu chuẩn này báo cáo. 13 tiêu chuẩn là công cụ rất bổ ích, làm cơ sở cho thẩm định viên có cơ sở, có lập luận phân tích và nhất là có căn cứ để bảo vệ ý kiến, phân tích khi thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá và hạn chế rủi ro trong nghề nghiệp của mình. về phía nhà nước, tiêu chuẩn thẩm định giá giúp nhà nước thực hiện việc hướng dẫn và kiểm soát hoạt động thẩm định giá. Tất cả các tiêu chuẩn đều được áp dụng trong quá trình định giá, việc phân loại tài sản đã tương đối phù hợp. Những quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên về giá, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trong quá trình hành nghề thẩm định giá bất động sản cũng được quy định đầy đủ. Trong các phương pháp thẩm định giá ban hành thì phương pháp được sử dụng nhiều nhất, phổ biến nhất là phương pháp so sánh (tiêu chuẩn số 07). Song hạn chế lớn nhất của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá là loại hình văn bản ban hành của tiêu chuẩn thiếu tính pháp quy. Cũng trong giai đoạn này, Bộ tài chính đã ban hành Thông tư 154/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn Nghị định 188/2004 ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất có nhiều nội dung khác biệt với các Quyết định do Bộ Tài chính ban hành. Vì vậy kết quả thẩm định giá của các doanh nghiệp phải sử dụng theo Thông tư này nhưng thuận lợi lớn nhất trong đợt sửa đổi lần này là đã có Luật giá và các Nghị định hướng dẫn thi hành. Vì vậy hướng sửa đổi là phải ban hành Thông tư thay cho các Quyết định nêu trên.55 2.4 ác quy trình định giá bất động sản Căn cứ theo tiêu chuẩn số 05 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01-11-2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) thì quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước:  Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá và lựa chọn giá trị làm cơ sở thẩm định.  Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.  Bước 3: Khảo xác hiện trường, thu thập thông tin. 55 Dương Thị Mỹ Lạng, Hội thẩm định giá Việt Nam, Đánh giá thực hiện các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, http://www.vva.org.vn/NewsDetail.aspx?Id=368, [ngày truy cập 16/11/2014]. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 28 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản  Bước 4: Phân tích thông tin.  Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá.  Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. 2.4.1 Xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định và sự lựa chọn giá làm cơ sở thẩm định. Nhận biết bất động sản cần thẩm định: vị trí, diện tích, kích thước, đặc điểm vật chất,… Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Phân nhóm các quyền được đánh giá như: quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng, … Đồng thời, thiết lập mục đích hoặc mục tiêu thẩm định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính… Trên cơ sở đó xác định giá trị nào cần được ước tính cho phù hợp với mục đích thẩm định, ví dụ như giá trị thị trường (giá trị đang mua bán trên thị trường) hay giá trị phi thị trường (bao gồm: giá trị đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…). Việc xác định giá làm cơ sở cho thẩm định giá phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Sau khi xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) và cơ sở thẩm định giá. Việc xác định thời điểm thẩm định phải được thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của bất động sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng. Bên cạnh đó, đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành. 2.4.2 Lập kế hoạch thẩm định giá Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá. Nội dung dung kế hoạch phải thực hiện những công việc cơ bản sau:  Xác định các yếu tố cung- cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.  Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh.  Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.  Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 29 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản  Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. 2.4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin Trong quá trình khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí – hình dạng – diện tích thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí – hình dạng trên bản đồ địa chính và các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. Đối với công trình xây dựng, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa (loại kiến trúc, mục đích sử dụng, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…) kết hợp với bảng báo giá của nhà thầu xây dựng cũng như các văn bản pháp luật quy định về lĩnh vực xây dựng. 56 Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: thông tin về những giao dịch mua bán bất động sản ( giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua các công ty kinh doanh bất động sản, công ty xây dựng, nhà thầu; thông tin trên báo trí và mạng internet ( báo mua bán, trang web Muaban.net, sieuthinha.com, diaoconline.com,…); thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ sở hữu bất động sản, về các đặc tính kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến bất động sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin. 2.4.4 Phân tích thông tin Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần thẩm định, cụ thể: Thứ nhất, phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản thẩm định. Thứ hai, phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần thẩm định, bao gồm hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường và xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản. Thứ ba, phân tích về khách hàng bao gồm sở thích của họ về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh bất động sản, cũng như nhu cầu và sức mua về bất động sản. Thứ tư, Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản. 56 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD do viện Quy hoạch đô thị - nông thôn biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ trình duyệt, Bộ Xây dựng ban hành theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3 tháng 4 năm 2008. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam được ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14-12-1996 của BXD. Thông tư số 14/2008/TT-BTC ngày 02-06-2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phân hạng nhà trung cư. Thông tư số 105/2009/QĐ-UBND ngày 29-09-2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành bảng giá tối thiểu xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, nhà xưởng, kho thông dụng. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 30 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản 2.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá và lựa chọn giá làm cơ sở định giá. Trên cơ sở áp dụng các phương pháp thẩm định giá 57 trong bước này, cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị bất động sản cần định giá. Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. 2.4.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá Kết quả thẩm định của doanh nghiệp thẩm định giá được lập thành văn bản, trong đó nêu rõ quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá, ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định và chỉ được sử cho mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Kết quả thẩm định giá có thể được xem là một trong những căn cứ để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm nợ vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyễn nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp, và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.58 Như vậy, kết quả thẩm định giá được quy định trong Luật giá đã thể hiện vai trò quan trọng và làm cơ sở để phục vụ cho nhiều ngành nghề kinh tế cũng như phục vụ cho các cơ quan ban ngành hoạt động, quản lý về đất đai, đặc biệt là phục vụ cho quá trình xét duyệt cho vay tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng. Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên có liên quan về những nội dung cơ bản của báo các kết quả thẩm định giá.59 Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá” – Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. 2.5 Phương pháp định giá bất động sản Trong thẩm định giá bất động sản, người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính chất tham khảo. Căn cứ vào mục đích định giá, tính chất, đặc điểm của bất động sản định giá, điều kiện, tính chất thông tin thị trường mà thẩm định viên về giá lựa 57 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 về phương pháp so sánh trong thẩm định giá, ban hành kèm theo Quyết định 129/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá. 58 Luật giá số 11/2012/QH13, điều 4, khoản 16. 59 Luật giá số 11/2012/QH13, điều 4, khoản 17. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 31 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản chọn phương pháp định giá phù hợp nhất để áp dụng. Tuy nhiên, mỗi phương pháp thẩm định giá sẽ có một kết quả khác nhau, do đó cần phải thực hiện hòa hợp kết quả của các phương pháp khác nhau thành một kết quả chung duy nhất của bất động sản cần thẩm định. 2.5.1 Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định.60 Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường, dựa trên các bất động sản đặc biệt tương tự như kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý… Thẩm định viên phải sử dụng các thông số kinh tế, tình trạng pháp lý của bất động sản để xác định giá trị bất động sản so với kiểm soát (tăng hoặc giảm) giá để đi đến hướng dẫn giá bất động sản phải đánh giá. Phương pháp so sánh được sử dụng khá rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất trong thực tế định giá ở Việt Nam hiện nay cũng như các công ty, trung tâm hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và các tổ chức, tín dụng, ngân hàng. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá. Ưu điểm: Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc các mô hình tính toán hơn nữa các quan điểm của người bán và người mua đặc trưng đã thể hiện tại giá cuối cùng bên cạnh đó các thay đổi các điều kiện tài chính và lạm phát được thể hiện trong giá bán đồng thời sự khác biệt giữa các đối tượng so sánh được hiệu chỉnh và có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan quản lý công nhận, đặc biệt nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác. Nhược điểm: Phương pháp này không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được phương pháp này và các thông tin thường mang tính lịch sử các thông tin giao dịch thường rất khó để trung hợp với việc định giá bất động sản có nhu cầu, đặc biệt thời gian (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước sự cần thiết 60 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07, phương pháp so sánh ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 32 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản cho mục tiêu thực tế giá bất động sản), hơn nữa nó phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế, đây là một trong những khó khăn nhất trong điều kiện đất nước ta hiện nay, do các giao dịch thường ít công khai số liệu do các bên giao dịch cung cấp cho cơ quan chức năng nhiều khi không chính xác và khó xác minh các điều kiện đặc biệt của hợp đồng giao dịch. 2.5.2 Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. 61 Phương pháp chi phí dùng trong thẩm định giá được dựa trên cơ sở lập luận là một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản khác hoặc xây dựng một công trình có lợi ích tương tự. Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này thì giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử dụng, bất động sản duy nhất… hoặc thẩm định giá nhằm mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu. Ưu điểm: Đây là phương pháp đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhật, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và định giá bất động sản, hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường. Nó là phương pháp xác định giá được sử dụng hữu hiệu khi các bất động sản ít mua bán trên thị trường, không có bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi nhuận trong tương lai. Ngoài ra, kết quả của phương pháp này phản ánh thực tế và được mọi người chấp nhận ngay cả các cơ quan pháp luật. Nhược điểm: Cần phải có những thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác thì không sử dụng được phương pháp này mà các thông tin giao dịch đó khó thống nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm, do đó trong điều kiện thị trường biến động các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Hơn nữa phải có giao dịch về các bất động sản tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng so sánh được, đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị 61 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, phương pháp chi phí ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 33 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản trường, tức là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh điểm yếu của tài liệu thu thập và sử dụng trong phân tích, so sánh. 2.5.3 Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác bất động sản thành giá trị hiện tại của bất động sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá. 62 Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó. Phương pháp này sử dụng để thẩm định giá những bất động sản đầu tư mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, đất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…), hoặc áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư. Ưu điểm Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư và nó có thể đạt mức độ chính xác cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một mức độ tin cậy cao. Ngoại trừ kỹ thuật chiếc khấu thì đây là phương pháp đơn giản nhất. Nhược điểm: Có thể nói một trong những hạn chế trong phương pháp này chính là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự tính trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế nhất là trong điều kiện nước ta hiện nay còn nhiều bất cập trong công tác thống kê và dự báo. Một hạn chế nữa phải kể đến là trong việc phân tích, nghiên cứu các thương vụ, còn ít quan tâm đến việc điều chỉnh các vấn đề về vị trí, tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, tiện nghi, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai… cho nên kết quả định giá không đảm bảo độ chính xác cao hơn nữa phương pháp này áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định, do đó là tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng là cố định mà trên thự tế lợi nhuận hàng năm có sự biến đổi rất lớn. Hay việc lấy doanh thu của 62 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn thẩm định giá số 09 về phương pháp thu nhập. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 34 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản bất động sản vào các năm trước và tại thời điểm thẩm định giá không thể phù hợp khi chưa xét đến các yếu tố tương lai.63 2.5.4 Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.64 Phương pháp thặng dư được vận dụng thẩm định giá các bất động sản phát triển. Nó có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có kết cấu xây dựng đang tồn tại mà phải thay thế cải tạo hoặc xây dựng mới. Một bất động sản có thể được coi là tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào bất động sản đó. Đặc biệt, phương pháp thặng dư được áp dụng hữu hiệu trong thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sản như xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê… Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau: Giá trị hiện tại của BĐS = Giá trị phát triển BĐS – Chi phí để phát triển BĐS Ưu điểm: Phương pháp thặng dư có hiệu quả với các đối tượng là đất chờ phát triển, đất tái phát triển và các công trình trên đất thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá và định giá các bất động sản có khả năng phát triển. Bên cạnh đó, phương pháp này còn giúp tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (tiền cho thuê) tối thiểu, hơn nữa nó còn vận dụng các nguyên tắc định giá tốt và còn hơn thế tính toán được giá trị có thể sinh lời trong tương lai của đất - điều mà các phương pháp khác khó làm được. Tuy nhiên, phương pháp này vẫn còn một số hạn chế nhất định như là khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và cao nhất. Nó thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, giả định tất cả các dòng tiền đều xảy ra cùng một thời điểm là không thực hiện. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. Hơn nữa cần phải có kiến thức, kỹ năng kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. 2.5.5 Phương pháp lợi nhuận 63 Siêu thị địa ốc, hạn chế của vốn hóa trong thẩm định giá bất động sản, http://123sieuthidiaoc.com/phuong-phapvon-hoa-thu-nhap-trong-tham-dinh-gia-o-vn/han-che-cua-von-hoa-thu-nhap-trong-tham-dinh-gia-bds.html, [ngày truy cập 17/11/2014]. 64 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10, phương pháp thặng dư ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 35 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.65 Trong định giá các bất động sản, có nhiều bất động sản có thuộc tính tương tự nhau, ví dụ : cùng kích cỡ, cùng kết cấu… nhưng khả năng sinh lợi lại khác nhau. Một khách sạn ở cạnh trung tâm thành phố, có thể có khả năng sinh lợi cao hơn một khách sạn tương tự nhưng cách xa thành phố. Chính vì vậy, trong thẩm định giá các bất động sản thuộc loại này, các thẩm định viên thường sử dụng phương pháp lợi nhuận. Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của bất động sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của bất động sản đó mang lại; nếu một bất động sản mang lại lợi nhuận cao chứng tỏ bất động sản đó có giá trị cao hơn so với một bất động sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp. Ưu điểm Phương pháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể của giá trị tài sản, nó là thích hợp để xác định giá trị tài sản không được giao dịch trên thị trường với một cơ sở doanh thu của một loại hình cụ thể của doanh nghiệp đạt được với sự đóng góp từ bất động sản. Nhược điểm Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá những bất động sản hoạt động tạo ra lợi nhuận, muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng về các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành bất động sản đó. 66 Hơn nữa để xác định giá đóng cửa trên lợi nhuận kinh doanh giữa các bất động sản và kỹ năng quản lý kinh doanh yêu cầu thẩm định viên phải có kiến thức về các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, do đó tỷ lệ phân bổ lợi nhuận từ bất động sản và lợi nhuận nhiều hơn khi các doanh nghiệp về bản chất quan điểm định giá. 2.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động định giá bất động sản 2.6.1 Quyền và nghĩa vụ của Hội đồng thẩm định giá nhà nước khi hoạt động định giá Hội đồng thẩm định giá nhà nước có các quyền sau: 65 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, Phương pháp lợi nhuận ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá. 66 Nhà mặt phố, Những lưu ý khi sử dụng phương pháp lợi nhuận, http://thaihaco.vn/tin-tuc-bat-dong-san/282nhung-luu-y-khi-ap-dung-phuong-phap-loi-nhuan.html, [ngày truy cập 17/11/2014]. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 36 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Yêu cầu cơ quan có yêu cầu thẩm định giá hoặc cơ quan, tổ chức, đơn vị có tài sản cần thẩm định giá hoặc tổ chức, cá nhân khác có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết phục vụ cho việc thẩm định giá bất động sản67: Cung cấp vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản; chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản; đối với những công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình; Thuê tổ chức có chức năng thực hiện giám định tình trạng kinh tế- kỹ thuật, chất lượng của bất động sản; thuê thẩm định giá bất động sản nhằm có thêm thông tin phục vụ cho việc thẩm định giá của Hội đồng thẩm định giá. 68 Chi phí phục vụ cho việc thẩm định giá của Nhà nước được trang trải bằng kinh phí từ ngân sách nhà nước của cơ quan được giao nhiệm vụ thẩm định giá hoặc cơ quan có thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá trong trường hợp thành lập Hội đồng thẩm định giá. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể chi phí phục vụ cho việc thẩm định giá tài sản của Nhà nước, riêng đối với trường hợp thẩm định giá khi mua sắm, bán, thanh lý tài sản nhà nước thì chi phí phục vụ cho việc thẩm dịnh giá thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, pháp luật về đấu giá và pháp luật khác có liên quan;69 Từ chối việc thẩm định giá bất động sản trong trường hợp không đủ thông tin tài liệu theo cầu như: không rõ về tình trạng pháp lý, hạn chế về thông tin, dữ liệu của bất động sản cũng như phức tạp trong việc phân loại hạng bất động sản và không nhận được sự hợp tác của chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản đó thì cán bộ thẩm định thông báo ngay cho khách hàng và nêu rõ lý do từ chối. Sau ngày kể từ ngày hợp đồng định giá có hiệu lực, bên yêu cầu thẩm định giá không cung cấp đủ hồ sơ theo yêu cầu hoặc hướng dẫn người thẩm định hiện trạng bất động sản thì hợp đồng được xem không còn hiệu lực và số tiền tạm ứng của bên yêu cầu thẩm định được tính vào chi phí thẩm định của người thẩm định. Ngoài ra còn có một số quyền khác theo quy định của pháp luật.…………….. Bên cạnh đó Hội đồng thẩm định giá nhà nước có các nghĩa vụ sau: Tuân thủ trình tự thẩm định giá bất động sản của nhà nước. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thẩm định giá bất động sản theo các trình tư sau: đầu tiên, xác định tổng quát về bất động sản cần thẩm định giá; sau đó lập kế hoạch thẩm định giá; tiếp đến là khảo sát thực tế, thu thập thông tin liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá; kế đó là thu thập thông tin; ngoài ra còn xác định giá trị bất động sản cần thẩm định căn cứ vào 67 Nghị định 89/2013 hướng dẫn Luật giá 2012, điều 29, khoản 1, điểm a. Nghị định 89/2013 hướng dẫn Luật giá năm 2012, điều 29, khoản 1, điểm b. 69 Nghị định 89/2013 hướng dẫn Luật giá năm 2012, điều 32. 68 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 37 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản quy chế tính giá bất động sản, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành; các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp xác định giá theo quy định của pháp luật liên quan đến bất động sản cần thẩm định và lập báo cáo kết quả thẩm định giá, văn bản trả lời về kết quả thẩm định giá trình thủ trưởng cơ quan có thẩm quyền thẩm định giá phê duyệt; sau đó gửi văn bản và kết quả thẩm định giá cho cơ quan yêu cầu thẩm định giá; Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ; tính trung thực; khách quan trong quá trình thẩm định giá bất động sản và chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá trị bất động sản đó. Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của thẩm định viên, trong quá trình định giá bất động sản Hội thẩm định giá nhà nước phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hay tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của thẩm định giá. Đồng thời không được nhận thẩm định giá cho tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc đầu tư khách hành, là cổ đông chi phối của khách hang…) và không được thẩm định giá cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị , em ruột đang giữ vị trí trong hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có bất động sản cần thẩm định giá. Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật như: các báo cáo, văn bản có sử dụng tin, tài liệu thuộc danh mục bí mật nhà nước, độ tối mật của các cơ quan tổ chức khác gồm các báo cáo trình Chính phủ về định hướng điều hành giá cả hàng hóa, dịch vụ thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước về giá chưa công bố; các quyết định giá hàng hóa, dịch vụ thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước về giá chưa công bố…Và các nghĩa vụ khác do pháp luật quy định. 2.6.2 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp hoạt động định giá Doanh nghiệp khi tham gia hoạt động định giá có các quyền sau:70 Thứ nhất, cung cấp dịch vụ thẩm định giá: Cung cấp bằng cách thu thập, lưu trữ, xử lý và lập nên ngân hàng dữ liệu về giá cả thị trường, máy móc, trang thiết bị, bất động sản, vật liệu xây dựng và rất nhiều loại hàng hóa khác. Thông tin thị trường được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau từ các thị trường trong nước và nước ngoài, để có thể đáp ứng tốt nhất tất cả yêu cầu của khách hàng và phục vụ nhu cầu trong hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá; dịch vụ thẩm định giá bao gồm thẩm định giá bất động sản, thẩm định dự án đầu tư, tổ chức đấu giá tài sản, thẩm định giá trị doanh nghiệp…; 70 Luật giá năm 2012, điều 42, khoản 1. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 38 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Thứ hai, nhận thù lao dịch vụ thẩm định giá theo thảo thuận với khách hàng đã ghi trong hợp đồng Thù lao là số tiền cần thiết, hợp lý được chi trả cho công việc thẩm định giá đồng thời hợp động định giá phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực cũng như số tiền thù lao do các bên tự thỏa thuận với nhau trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc ký kết hợp đồng phải tuân theo quy định của của pháp luật có liên quan; Thư ba, thành lập chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá theo sự ủy quyền bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm định giá. Chi nhánh có quyền đăng ký các hợp đồng kinh tế nhân danh chi nhánh, đóng dấu chi nhánh. Doanh nghiệp chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ giao dịch của chi nhánh. Cũng như doanh nghiệp thẩm định giá chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật và phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá do doanh nghiệp thành lập;71 Thứ tư, đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài Doanh nghiệp thẩm định giá được đặt cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư của Việt Nam và pháp luật của nước sở tại, trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày đặt cơ sở hoặc chấm dứt hoạt động của cơ sở kinh doanh dịch vụ thẩm định giá ở nước ngoài doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản kèm theo tài liệu có liên quan cho Bộ Tài chính để quản lý, giám sát;72 Thứ năm, tham gia tổ chức nghề nghiệp trong nước và ngoài nước về thẩm định giá theo quy định của pháp luật Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và quy định của pháp luật về thẩm định giá đồng thời tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá được tổ chức, đào tạo, cấp chứng chỉ bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ về thẩm định giá và thực hiện nhiệm vụ liên quan đến hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật; Thứ sáu, yêu cầu khách hàng thẩm định giá cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá 71 72 Luật giá năm 2012, điều 41. Nghị định 89/2013 hướng dẫn Luật giá năm 2012, điều 12. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 39 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Cung cấp hồ sơ, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá như hiện trạng bảo quản bất động sản càn thẩm định, bản vẽ thiết kế nhà xưởng, giấy ủy quyền nếu bất động sản không thuộc sở hữu của khách hàng cần thẩm định… để kết quả thẩm định được chính xác hơn ; Thứ bảy, doanh nghiệp thẩm định giá còn có quyền từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng Doanh nghiệp thẩm định giá còn có quyền từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với yêu cầu của khách hàng khi nhận thấy bất động sản đó không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc định giá đó hoặc do có quá nhiều hợp đồng định giá không thể tiếp nhận hợp đồng định giá nữa để đảm bảo được chất lượng định giá cũng như uy tín của doanh nghiệp định giá và một số trường hợp khác như khách hàng không cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu về bất động sản cần thẩm định giá… Bên cạnh đó, doanh nghiệp định giá còn các quyền khác theo quy định của pháp luật. Doanh nghiệp tham gia định giá bất động sản còn có các nghĩa vụ Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật giá và Luật doanh nghiệp như tuân thủ điều kiện về chủ thể, điều kiện thành lập và hoạt động của các chủ thể, các tiêu chuẩn của thẩm định viên về giá 73…; Thứ nhất, cung cấp, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị bất động sản và sử dụng kết quả định giá; Thứ hai, chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước khách hàng về kết quả thẩm định giá ghi trong chứng thư thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết. Trường hợp kết quả thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho khách hàng hoặc người sử dụng kết quả thẩm định giá (nhà nước, tổ chức, cá nhân) thì doanh nghiệp 73 Luật giá năm 2012, điều 42, khoản 2. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 40 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản thẩm định giá phải bồi thường. Việc giải quyết bồi thường thiệt hại được thực hiện theo một trong các hình thức: thỏa thuận bồi thường; giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại hoặc phán quyết của tòa án theo quy định của pháp luật. Phải bồi thường thiệt hại do lỗi của doanh nghiệp thẩm định giá gây ra thì doanh nghiệp thẩm định giá được doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường theo hợp đồng bảo hiểm đã cam kết, hoặc sử dụng quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại; Thứ ba, mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp Doanh nghiệp thẩm định giá phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp để tạo nguồn chi trả bồi thường thiệt hại (nếu có) do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra cho người sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba có liên quan do khách hàng thẩm định giá xác định và được doanh nghiệp thẩm định giá thống nhất ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Trường hợp tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh kinh doanh bảo hiểm phi nhân thọ hoạt động ở Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá có thể được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm ở nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh bảo hiểm. Chi phí mua bảo hiểm được tính vào chi phí kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp. Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp về thẩm định giá thì phải trích lập quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp với mức trích tối thiểu hàng năm là 1% trên doanh thu dịch vụ thẩm định giá, được hạch toán như trường hợp trích lập dự phòng phải trả và được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định của pháp luật. Khi quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu về dịch vụ thẩm định giá của năm tài chính thì doanh nghiệp không sử dụng hoặc sử dụng không hết quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thì doanh nghiệp thực hiện hoàn nhập số dư quỹ dự phòng rũi ro nghề nghiệp và sang năm tài chính tiếp theo lại thực hiện trích lập. Trường hợp doanh nghiệp chấm dứt hoạt động thẩm định giá, doanh nghiệp phải thực hiện hoàn nhập khoản chi phí dự phòng rủi ro nghề nghiệp đã trích và thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định;74 74 Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 6, khoản 1,2,3. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 41 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Thứ tư, bồi thường thiệt hại cho khách hàng theo quy định của pháp luật do vi phạm những thỏa thuận trong hợp đồng thẩm định giá và trong trường hợp kết quả thẩm định giá gây thiệt hại đến lợi ích của khách hàng do không tuân thủ các quy định về thẩm định giá Khi phải bồi thường thiệt hại do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra cho người sử dụng kết quả thẩm định giá thì doanh nghiệp thẩm định giá được tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam bồi thường theo hợp đồng bảo hiểm đã cam kết. Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm, doanh nghiệp sử dụng quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại. Trường hợp số tiền phải chi trả bồi thường lớn hơn số tiền được bồi thường của doanh nghiệp bảo hiểm hoặc lớn hơn quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp của doanh nghiệp thì phần thiếu được trích từ quỹ dự phòng tài chính (nếu có) để chi trả, nếu quỹ dự phòng tài chính cũng không đủ thì phần thiếu sẽ được tính vào chi phí kinh doanh sau khi đã trừ đi số thu bồi thường của đơn vị cá nhân theo quy định của pháp luật hiện hành.75 Thứ năm, quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thẩm định giá phải duy trì và đảm bảo các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; không sửa chửa, tẩy xóa nội dung ghi trong Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; không cho thuê, cho mượn, cầm cố, mua bán, chuyển nhượng và sử dụng Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá vào các mục đích khác mà pháp luật cấm hoặc không quy định; chịu sự kiểm tra, thanh tra và chấp hành quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc đảm bảo điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; 76 Đồng thời doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính khi có những thay đổi như77: Các trường hợp thay đổi dẫn đến không đảm bảo một trong các điều kiện cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá (điều kiện đăng ký kinh doanh, điều kiện về nhân sự, điều kiện về vốn pháp định..); Các trường hợp thay đổi cần được cấp lại giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá: có sự thay đổi nội dung giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh 75 Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 6, khoản 4. Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 5, khoản 1. 77 Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 5, khoản 2. 76 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 42 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản dịch vụ thẩm định giá; Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bị mất, bị rách, bị cháy, hoặc bị hủy hoại do thiên tai, dịch họa hoặc lý do bất khả kháng khác Danh sách thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp bao gồm: Tên, năm sinh, quê quán, chức vụ, số Thẻ thẩm định viên và ngày cấp Thẻ thẩm định viên về giá; Doanh nghiệp chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyễn đổi hình thức sở hữu; Doanh nghiệp bị giải thể, phá sản, tạm ngừng, tự chấm dứt kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; Doanh ghiệp bị thu hồi giáy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày có thay đổi những nội dung quy định trên, doanh ghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản đến Bộ Tài chính để Bộ Tài chính theo dõi, tổng hợp thông tin, rà soát điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp phục vụ công tác quản lý nhà nước đối với doanh nghiệp thẩm định giá; 78 Quản lý việc đăng ký đủ điều kiện cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp cho các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước chuyển đổi thành công ty cổ phần thực hiện theo quy định của Bộ Tài chính;79 Ngoài ra Bộ Tài chính công khai trên Cổng Thông tin điện tử Bộ Tài chính: Danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá; danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, bị thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá hoặc bị cảnh báo về điều kiện kinh doanh trong thời gian doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá không đảm bảo điều kiện hành nghề thẩm định giá theo quy định; danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá tạm ngừng kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, chấm dứt hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;80 Bộ trưởng Bộ Tài chính ủy quyền cho Cục trưởng Cục Quản lý giá thực hiện việc tiếp nhận, rà soát, kiểm tra, thông báo danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và tổ chức 78 Nghị địnhn 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá năm 2012, điều 17. Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 5, khoản 3. 80 Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 5, khoản 4. 79 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 43 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản thực hiện việc cấp, cấp lại, đình chỉ thu hồ giấy chứng chỉ đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;81 Thứ sáu, thực hiện chế độ báo cáo Đối với doanh nghiệp thẩm định giá: Báo cáo định kỳ hàng năm, doanh nghiệp thẩm định giá gửi báo cáo theo Mẫu Báo cáo tình hình doanh nghiệp và một số chỉ tiêu hoạt động thẩm định giá cả năm tới Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá). Thời hạn gửi báo cáo chậm nhất ngày 31 tháng 3 của năm liền sau năm báo cáo; Và báo cáo đột xuất, doanh nghiệp thẩm định giá gửi báo cáo đột xuất theo yêu cầu bằng văn bản của Bộ Tài chính hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Đối với tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá: Báo cáo định kỳ hàng năm, tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá gửi báo cáo theo Mẫu Báo cáo tình hình hoạt động và phương hướng hoạt động của tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá tới Bộ Tài chính. Thời hạn gửi báo cáo chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm liền sau năm báo cáo; Báo cáo đột xuất, tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá gửi báo cáo đột xuất tới Bộ Tài chính (nếu có) hoặc theo đề nghị bằng văn bản của Bộ Tài chính trong trường hợp kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm hành chính, tranh chấp trong lĩnh vực thẩm định giá Doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của các báo cáo;82 Thứ bảy, lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá phải đưa vào lưu trữ bằng giấy và dữ liệu điện tử kể từ ngày phát hành chứng thư thẩm định giá. Đối với lưu trữ bằng giấy trắng: Doanh nghiệp thẩm định giá phải lưu trong hồ sơ thẩm định giá, bao gồm hợp đồng thẩm định giá và biên bản thanh lý hợp đồng thẩm địnhn giá (nếu có), văn bản đề nghị thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, toàn bộ tài liệu và các thông tin cần thiết để hình thành kết quả thẩm định giá, các tài liệu khác theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và quy định của pháp luật. Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ bằng giấy phải có hệ thống, được phân loại và sắp xếp thành từng bộ phận hồ sơ theo thứ tự thời gian phát sinh và theo từng hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu, đề nghị thẩm định giá. Đối với lưu trữ điện tử: Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ điện tử phải có hệ thống và gồm các nội dung cơ bản tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, các phụ lục và bản đính kèm nếu có. 81 82 Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 5, khoản 5. Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 8. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 44 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Thời hạn lưu trữ tối thiểu là 10 (mười) năm đối với hồ sơ thẩm định giá bằng giấy và lưu trữ vĩnh viễn đối với dữ liệu điện tử. Doanh nghiệp thẩm định giá phải có biện pháp để duy trì tính bảo mật, an toàn, toàn vẹn, có khả năng tiếp cận và phục hồi được của hồ sơ thẩm định giá trong thời hạn lưu trữ;83 Ngoài ra doanh nghiệp định giá còn có các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Đặc biệt là Luật doanh nghiệp năm 2005 và Luật thương mại năm 2005… 2.7 Quản lý nhà nước về định giá bất động sản Từ khi nền kinh tế nước ta chuyển từ cơ chế quản lý giá kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế giá thị trường, có sự điều tiết của nhà nước, công tác quản lý nhà nước về kinh tế nói chung và về chủ thể định giá nói riêng có nhiều thay đổi tích cực, mang lại hiệu quả cao. Nhà nước không còn quy định giá trực tiếp hầu hết hàng hóa dịch vụ trong xã hội; quyền định giá thuộc về thị trường; giá cả hầu hết hàng hóa dịch vụ hiện nay chủ yếu do người mua người bán tự thỏa thuận trên cơ sở những yếu tố khách quan của thị trường. Nhà nước chỉ định giá hàng hóa, dịch vụ trong một số lĩnh vực độc quyền. Vì vậy, với những lý do trên việc thẩm định giá trở nên nhu cầu thực sự, không thể thiếu của nền kinh tế thị trường đồng thời hoạt động quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản cũng thật sự cần thiết. Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu giá không đúng các loại bất động sản mà nhà nước sở hữu. Xuất phát bởi vai trò vô cùng quan trọng của nhà nước trong hoạt động thẩm định giá thì với việc ban hành Luật giá cùng một số văn bản hướng dẫn một lần nữa khẳng định được tầm quan trọng của quản lý nhà nước về giá nói chung cũng như hoạt động thẩm định giá nói riêng. Cụ thể như sau: Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá: Chính phủ quy định khung giá đất; khung giá cho thuê mặt nước; khung giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công vụ. Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá có nhiệm vụ quyền hạn: Xây dựng, trình Chính phủ chiến lược và kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam; Xây dựng, trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển nghề thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; 83 Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 89/2013, điều 7. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 45 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Ngoài ra còn quy định về điều kiện dự thi, việc tổ chức thi và điều kiện để cấp thẻ thẩm định viên về giá, quản lý, cấp và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá; Quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá cho thẩm định viên về giá hành nghề; Quy định về tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ, công chức về thẩm định giá; Bên cạnh đó quy định mẫu giấy, cấp và thu hồi giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; quy định về đăng ký và quản lý hành nghề thẩm định giá; công khai danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá trong cả nước; Quy định về mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp đối với doanh nghiệp thẩm định giá; Quản lý nhà nước trong lĩnh vực thẩm định giá đối với doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức nghề nghiệp thẩm định giá theo quy định của pháp luật; Thực hiện hợp tác quốc tế về thẩm định giá; Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá; Tổng kết, đánh giá về hoạt động thẩm định giá; quy định về kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của nhà nước về thẩm định giá; Thực hiện việc thẩm định giá hoặc chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản của nhà nước theo yêu cầu của chính phủ, Thủ tướng Chính phủ; Quy định chế độ báo cáo, thu thập, tổng hợp thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cung cấp thông tin và quản lý nhà nước về thẩm định giá.84 Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ có nhiệm vụ, quyền hạn: Thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá thuộc phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình; Phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 31 và điều 44 của Luật giá nêu trên thuộc Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc chính phủ quản lý theo quy định về phân cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; quy định về phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và quy định của pháp luật có liên quan;85 Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có nhiệm vụ, quyền hạn: Thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý của địa phương; 84 85 Nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá 2012, điều 5, khoản 1. Luật giá năm 2012, điều 31, khoản 2. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 46 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Phân công và tổ chức thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước phải thẩm định giá theo quy định tại khoản 2 điều 31 và điều 44 đã phân tích phía trên của Luật giá thuộc địa phương quản lý theo quy định về phân cấp quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và quy định khác của pháp luật có liên quan; Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá thuộc phạm vi quản lý của địa phương. 86 Tóm lại quản lý nhà nước về hoạt động thẩm định giá bất động sản đã thúc đẩy hoạt động này phát triển hơn, đồng thời nhà nước đã sử dụng đòn bảy kinh tế để điều tiết quan hệ cung – cầu và giá cả của bất động sản. Bên cạnh đó nhà nước còn tham gia họat động định giá bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về định giá trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước. 86 Luật giá năm 2012, điều 31, khoản 2. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 47 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản 3 T Ự TR VÀ Ớ À T Ệ P ÁP UẬT VỀ Ị Á BẤT Ộ SẢ 3.1 Thực trạng định giá bất động sản ở Việt am hiện nay 3.1.1 Thực trạng Xuất phát từ yêu cầu đổi mới cơ chế quản lý giá phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập kinh tế quốc tế. Trong những năm vừa qua, đổi mới cơ chế quản lý giá là một nội dung quan trọng trong tiến trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo mô hình kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa. Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X đã chỉ rõ : nền kinh tế nước ta phải tiếp tục chuyển mạnh “sang cơ chế thị trường, thực hiện các nguyên tắc của thị trường, hình thành đồng bộ và hoàn thiện các loại thị trường và thể chế kinh tế thị trường hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với đặc điểm của nước ta”. “Tôn trọng quyền tự định giá và cạnh tranh về giá của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; thực hiện quản lý nhà nước về giá đối với một số mặt hàng, dịch vụ độc quyền, phù hợp với nền kinh tế thị trường và nguyên tắc hội nhập thị trường”. Bên cạnh đó nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các nguồn lực vốn, vật tư, lao động, đất đai đã trở thành hàng hóa và tham gia các giao dịch kinh doanh rất đa dạng. Khi nhà nước “rời bỏ” quyền định giá trực tiếp đại bộ phận hàng hóa, dịch vụ trong nền kinh tế thị trường thì xuất hiện nhu cầu cần phải đánh giá khách quan, chính xác giá trị của các nguồn lực để đảm bảo hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả cao nhất. Mặt khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng diễn ra sâu rộng, nhu cầu về liên doanh, liên kết kinh tế với các doanh nghiệp nước ngoài; vay nợ của chính phủ và vay nợ nước ngoài của doanh nghiệp cần có sự bảo lãnh của Chính phủ cho các dự án ngày một gia tăng, xuất hiện yêu cầu ngày càng nhiều, đa dạng trên nhiều lĩnh vực của nền kinh tế nước ta như: xác định giá trị bất động sản để góp vốn, cổ phần hóa doanh nghiệp, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng bất động sản trong việc thi hành án… của các bên liên quan. Việc xác định đúng đắn giá trị thị trường của từng loại bất động sản là hết sức quan trọng, có ý nghĩa trong việc mang lại hiệu quả cao cho nền kinh tế . Đồng thời cùng với sự phát triển của thị trường, nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu là đất đai, bất động sản, đang ngày càng trở nên cấp thiết. Định giá sẽ đảm bảo được quyền lợi của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân khi tham gia thị trường cũng như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà của cả những lĩnh vực SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 48 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản khá nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và sâu xa hơn là sự ổn định của nền kinh tế. Thế nhưng, hiệu quả của lĩnh vực này còn rất hạn chế và cũng chưa được xã hội nhận thức đầy đủ có thể áp dụng một cách phổ biến. Tại Việt Nam, hoạt động định giá mới phát triển khoảng 10 năm trở lại đây. Đến nay đã có hơn 80 doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực định giá. Bộ Tài chính đã cấp phép trên 450 thẻ đăng ký hành nghề thẩm định viên và các cơ sở xây dựng cũng đã cấp chứng chỉ cho khoảng 25.000 định giá viên bất động sản. Định giá bất động sản chủ yếu gồm đất đai, nhà cửa và các công trình, nhằm mua bán, cầm cố, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế… Do sự phức tạp về đối tượng định giá, sự đa dạng của bất động sản và giá trị lớn của loại tài sản này khiến công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đôi khi chưa phản ánh đúng giá trị tài sản và chưa thể hiện được hiệu quả của công tác định giá. Hơn nữa, người dân chưa có thói quen sử dụng dịch vụ định giá một cách thường xuyên, tự nguyện nhất là trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Chủ yếu vẫn là các doanh nghiệp và chỉ trong những trường hợp bắt buộc phải có báo cáo định giá thế chấp ngân hàng, thanh lý tài sản hoặc cổ phần hóa, hợp tác liên doanh, liên kết đầu tư. Chứng thư thẩm định giá bất động sản chính xác với những thông tin toàn cảnh về thị trường rất hữu ích cho doanh nghiệp và nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro, thiệt hại, trước những biến động của nền kinh tế, những ảnh hưởng của giới đầu cơ và tình trạng thổi phồng giá cả. Mặc dù vậy, vai trò, tầm quan trọng trong công tác định giá chưa được hiểu đúng và đánh giá cao. 87 3.1.2 Hạn chế của pháp luật Từ khi xuất hiện đến nay, bằng kinh nghiệm thực tiễn của các nước trong khu vực và thế giới đã cho thấy: Hoạt động thẩm định giá phát triển bền vững thì phải giải quyết rất nhiều vấn đề pháp lý, tiêu cực, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đào tạo đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp… Để hoạt động thẩm định giá có môi trường pháp lý thuận lợi phải dựa trên cơ sở một số Luật quan trọng như: Luật giá, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật đất đai… Đối với những chuyên ngành định giá Chính phủ, Bộ Tài chính đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật như: quy định các phương pháp định giá phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và ASEAN, xây dựng ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định giá, cho phép các loại hình doanh nghiệp nếu có đủ điều kiện thì được cho phép được tổ chức hoạt động thẩm định giá. Tuy nhiên bên cạnh đó thì hoạt động thẩm định giá bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế đòi hỏi phải giải quyết cụ thể như sau: 87 Bất động sản, Khi nào thì định giá đất đai, bất động sản đủ mạnh, ttp://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhandinh/khi-nao-thi-dinh-gia-dat-dai-bat-dong-san-du-manh-ar36587h, [ngày truy cập 25/11/2014]. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 49 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản 3.1.2.1 Hạn chế về chủ thể Một trong những vấn đề người dân rất quan tâm là việc định giá đất của nhà nước. Tuy nhiên cơ chế định giá đất của nhà nước hiện nay có một số bất cập như sau: Việc hình thành Hội đồng thẩm định giá nhà nước sẽ dẫn tới sự bất cập: Cơ quan nào chịu trách nhiệm quản lý, giám sát và kiểm tra kết quả thẩm định giá do cơ quan nhà nước thực hiện. Nếu chỉ thẩm định lại, thì không cần phải lập cơ quan thẩm định giá công. Mặt khác thẩm định viên là công chức, hưởng lương ngân sách lại đi thẩm định tài sản có nguồn gốc ngân sách không đảm bảo được nguyên tắc tối thiểu của lĩnh vực này (độc lập, khách quan, trung thực) nếu nhà nước tham gia trực tiếp vào dịch vụ này sẽ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi và có thể sẽ không có đủ nguồn lực cũng như kinh phí để thực hiện, làm rối loạn thị trường trong khi nhiệm vụ quan trọng nhất của của nhà nước là thanh tra, kiểm tra, giám sát, đồng thời hoạt động của doanh nghiệp bị buông lỏng do không có đủ nhân lực. Bên cạnh đó những quy định về cơ quan nhà nước định giá bất động sản còn rất chung chung, chưa rõ, chưa đủ căn cứ để xem xét, đánh giá trong thực hiện nhất là những Bộ, Ngành liên quan đến lĩnh vực định giá như Bộ Tài chính, Bộ xây dựng, ... vì vậy đến khi xảy ra những sai xót trong quá trình định giá không thể quy trách nhiệm cho Bộ, Ngành, cá nhân cụ thể nào. 3.1.2.2 Hạn chế về điều kiện hoạt động định giá bất động sản Chúng ta thấy rằng hoạt động định giá bất động sản có một đặc thù rất đặc biệt liên quan đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác nhau, mà chịu rũi ro cao, lợi nhuận mang lại rất lớn và tính pháp lý rất cao. Việc định ra ngưỡng pháp định về vốn cho lĩnh vực như thế mà có sáu tỷ quả thật là rất thấp. Bởi vì chúng ta không thể đánh đồng giữa các doanh nghiệp lớn và nhỏ, các quy mô đầu tư chiến lược hoàn thiện với quy mô hơn mấy nghìn tỷ đồng và quy mô chỉ mấy tỷ đồng. Đây là sự bất cập và việc cần thiết phải điều chỉnh lại ngưỡng vốn pháp định. Đồng thời đây cũng là một trong những nguyên nhân tạo nên tình trạng rất nhiều nhà đầu tư vẽ lên nhiều dự án hàng nghìn tỷ rồi sau đó không thực hiện được bởi vì việc quản trị với doanh nghiệp, các ảnh hưởng chính trị và các yếu tố khách quan khác ảnh hưởng tới dự án, làm cho các tập đoàn xây dựng không thực hiện được. Bên cạnh đó lĩnh vực định giá bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập nên chưa thu hút được sự tín nhiệm của của cộng đồng. Chất lượng thẩm định giá và năng lực của đội ngủ thẩm định viên, định giá viên bất động sản chưa đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi do thực tiễn đặt ra. Sự buông lỏng trong quản lý dễ dàng nảy sinh tiêu cực, làm sai lệch giá trị tài sản nên độ tin cậy của các bản thẩm định giá không cao. Xuất phát tình trạng cạnh tranh SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 50 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản không lành mạnh trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá bằng cách hạ dịch vụ xuống mức quá thấp hoặc “chạy đua” về thời gian không phù hợp để thu hút khách hàng không giảm giá dịch vụ thẩm định giá. Có trường hợp đơn vị định giá tư nhân kết hợp với người có tài sản đưa ra những báo cáo định giá không chính xác và thường cao hơn so với giá thực tế. Làm thiệt hại đến lợi ích của các bên có liên quan tham gia thị trường hay thẩm định viên về giá không thực hiện đúng nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ các quy định về hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp. Hoặc khách hàng chủ động dàn dựng những kịch bản và hiện trường để qua mặt cơ quan định giá, dẫn tới chứng thư định giá không xác thực với giá trị tài sản. 3.1.2.3 Hạn chế về tiêu chuẩn thẩm định giá Các tiêu chuẩn thẩm định giá về cơ bản đều có đối tượng có thể áp dụng trong thực tiễn, tuy nhiên tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 không đưa khái niệm giá trị phi thị trường về một tài sản trong khi đưa khái niệm giá trị phi thị trường một cách quá chung chung, tổng quát bao trùm lên cả khái niệm về giá trị phi thị trường là một hạn chế không nhỏ trong quá trình thao tác nghiệp vụ thẩm định giá, phân tích hạn chế lưu ý của cả một phần của cải không nhỏ của xã hội bị chi phối bởi mục đích thẩm định như “giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý…) Việc thiếu và chưa đúng khái niệm về giá cả hiện đang làm cho hệ thống quản lý nhà nước đang hiểu và chỉ hiểu đơn thuần về giá trị nói chung của toàn bộ của cải trong xã hội một cách máy móc và không hình dung được mức độ phức tạp về bản chất giá cả của cả một loại tài sản nhất định trong một bối cảnh nhất định để ban hành các văn bản chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn sát với thực tế. 3.1.2.4 Hạn chế về quy trình định giá Hạn chế trong quá trình thu thập và xử lý thông tin. Thu thập và tìm kiếm thông tin là công việc đầu tiên trong một quy trình định giá. Thông tin số liệu số về bất động sản định giá cũng như của bất động sản cần được so sánh là cơ sở và nền tảng để hoạt động định giá diễn ra một cách thuận lợi. Tuy nhiên trong quá trình thu thập thông tin, thẩm định viên về giá gặp một số khó khăn: Quá trình tìm kiếm, thu thập thông tin của bất động sản thì trên diện rộng, tuy nhiên những bất động sản đều có những nét đặc trưng riêng nên việc tìm kiếm thông tin của bất động sản là công việc khó khăn và không phải lúc nào cũng thực hiện được đặc biệt trong thị trường bất động sản trầm lắng, các giao dịch về bất động sản giảm sút. Hoặc nếu tìm được những bất động sản có nét tương đồng với những bất động sản cần định giá về điều kiện, pháp lý, cách thanh toán, vị trí, đặc điểm vật lý… thì lại có sự khác biệt giữa thời SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 51 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản điểm bán và thời điểm định giá đều này đã gây nên sự khác biệt về giá cả của các bất động sản. 3.1.2.5 Hạn chế về việc sử dụng phương pháp định giá Nhà nước quy định có năm phương pháp thẩm định giá nhưng cụ thể từng phương pháp áp dụng như thế nào lại chưa có quy định. Sau đây là những hạn chế của một số phương pháp định giá bất động sản: phương pháp so sánh: Trong một số trường hợp định giá những bất động sản lớn có tiềm năng phát triển thì các thẩm định viên sẽ điều chỉnh các bất động sản so sánh về bất động sản chuẩn. Tuy nhiên trong quá trình điều chỉnh, các tỷ lệ mà định giá viên đưa ra chỉ là một sự ước tính, phần lớn chỉ dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá. Phương pháp chi phí: phương pháp này đòi hỏi người định giá phải tìm thực trạng công trình, xác định chi phí như: chi phí thô, chi phí hoàn thiện công trình… Đây là công việc khá phức tạp và muốn thực hiện tốt đồi hỏi người định giá phải có kiến thức kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng dân dụng, chính vì thế không tránh khỏi những sai lệch trong việc ước lượng giá trị công trình từ đó dẫn đến kết quả định giá trở nên kém chính xác Phương pháp vốn hóa (phương pháp thu nhập): xác định lãi suất vốn, trong phương pháp đầu tư, lãi suất vốn hóa có ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá. Tuy nhiên không dễ dàng để có thể dự báo một cách chính xác mức độ rủi ro của thị trường vốn. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá. Khi định giá bất động sản theo phương pháp này thông tin quan trọng cần thu thập là các số liệu về doanh thu, chi phí về quy mô, cấu trúc của tòa nhà… Những số liệu này phần lớn là do chủ sở hữu tòa nhà cung cấp hoặc do người định giá giả định. Dù có được nguồn số liệu dưới hình thức nào đi nữa thì độ chính xác của nguồn thu thập cũng ảnh hưởng đến kết quả định giá 3.1.2.6 Hạn chế trong quản lý nhà nước Công tác định giá bất động sản ở Việt Nam đang ở giai đoạn đầu trong quá trình hình thành và phát triển. Do vậy hệ thống hành lang pháp lý liên quan đến hoạt động định giá vẫn còn thiếu và chưa được hoàn thiện. Hơn nữa các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực định giá của doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá khi xảy ra những vi phạm chưa được thiết kế chặt chẽ do đó còn lúng túng trong thực tế xử lý các trường hợp như không thực hiện đúng nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ các quy định về hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp. Nhà nước có quy định rõ trách nhiệm cũng như nghĩa vụ của người định giá nhưng khi người định giá vi phạm quy định liên quan đến nghề nghiệp phải bồi thường như thế nào thì chưa được nhà nước nhắc đến. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 52 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Mặt khác hiện nay chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định trình tự thủ tục của việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá bất động sản. chính vì vậy mà mỗi địa phương cấp tỉnh lại có quy trình định giá riêng, khá khác nhau. Bên cạnh đó các văn bản pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản không thống nhất với nhau: trong các văn bản luật như Luật giá và Luật Kinh doanh bất động sản thì sử dụng từ “định giá” nhưng trong các văn bản hướng dẫn như những Quyết định ban hành kèm theo 13 tiêu chuẩn thẩm định giá; 88 và các văn bản hướng quy phạm pháp luật khác như Nghị định 89/2013/NĐ-CP và Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Luật giá thì sử dụng từ “thẩm định giá”. Bên cạnh đó, hệ thống cơ quan định giá đã hình thành, nhưng sự phân công sẽ chồng lấn, tính chuyên nghiệp chưa cao, phần định giá nhà nước chủ yếu theo cơ chế hội đồng (liên ngành), chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật tình hình thị trường, số lượng các tổ chức định giá tư vấn còn ít, năng lực định giá còn hạn chế,… Ngoài ra việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá của cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan có thẩm quyền cấp phép và cơ quan quản lý hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp vẫn có những bất cập nhất định nên hiện tượng “cho thuê” thẻ thẩm định viên về giá để doanh nghiệp có đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá đã xảy ra. Hơn nữa, khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài (bảng giá đất công bố hàng năm, nhưng bị khống chế bởi khung), trong khi thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá trở nên lạc hậu, thấp hơn nhiều so với thị trường (đặc biệt tại các thành phố lớn), gây thất thu cho ngân sách nhà nước, phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng… 3.1.2.7 Hạn chế trong quá trình thu thập thông tin Ở Việt Nam những thông tin về bất động sản đã giao dịch không mang tính hệ thống và cũng không có độ chính xác cao. Chất lượng của thông tin ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá, làm cho kết quả định giá trở nên kém chính xác hơn. Mặt khác các thông tin liên quan đến quy hoạch chưa được công khai khiến người định giá gặp nhiều khó khăn trong việc định giá chính xác những ảnh hưởng của chính sách quy hoạch đối với bất động sản được định giá (nếu bất động sản đó được định trong vùng quy hoạch). Một nguyên nhân khác khiến cho hoạt động định giá bất động sản thời gian vừa qua gặp không ít khó khăn đó là trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản không có đủ giấy phép chứng 88 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC, Quyết định số 6/2014 về việc ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 1, 2, 3, 4). SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 53 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản nhận định giá bất động sản. Hạn chế này ảnh hưởng không ít tới hoạt động định giá bất động sản của doanh ghiệp. 3.2 ướng hoàn thiện pháp luật về định giá bất động sản Định giá bất động sản cũng như thị trường bất động sản Việt Nam đang trong thời kỳ quá độ, trong giai đoạn này bên cạnh những hạn chế và bất cập nêu trên là những tồn tại của hoạt động định giá bất động sản. Những tồn tại đó đã tạo ra những cản trở đối với hoạt động định giá của các cá nhân, tổ chức khi tham gia định giá bất động sản. Nhằm khắc phục những khó khăn trên, sau đây là một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật giúp cho hoạt động này được hoàn thiện hơn. 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về chủ thể Định giá bất động sản là một nghiệp vụ, giá bất động sản luôn biến động và ngày càng tăng cao nếu việc định giá của nhà nước cứ rượt đuổi theo giá thị trường như vậy không bao giờ tới đích được. Để tránh tình trạng vừa “đá bóng vừa thổi còi” nên có công ty tư vấn giá độc lập đối với những bất động sản của nhà nước, nhà nước (Hội đồng thẩm định giá nhà nước) chỉ nên giữ vai trò làm công tác quản lý, giám sát, kiểm tra, hướng dẫn và định hướng thị trường phát triển thay vì trực tiếp tham gia những hoạt động mà xã hội có khả năng đảm nhận. Ngoài ra nhà nước nên: Tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá, cho phép các chủ thể khác như hộ kinh doanh có thể tham gia định giá bất động sản để làm đa dạng hơn về chủ thể và tạo cơ hội việc làm cho mọi người dân. Hơn nữa đề nghị bổ sung thêm một số nội dung cụ thể về thẩm quyền, trách nhiệm của Bộ, Ngành quan trọng, để khi sự việc xảy ra có thể thấy rõ trách nhiệm của Bộ, Ngành, cá nhân nào. 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về điều kiện hoạt động Pháp luật nên điều chỉnh lại vốn pháp định đúng với công ty kinh doanh về lĩnh vực đặc thù của bất động sản, có lẽ sáu tỷ không phù hợp với các giai đoạn trước đây và với các giai đoạn xu hướng Việt Nam tham gia WTO và các thị trường thương mại Thái Bình Dương, yêu cầu về sức khỏe tài chính. Đề xuất nên nâng vốn pháp định của công ty bất động sản lên 20 tỷ đồng, quy định này sẽ hạn chế được những chủ thể kinh doanh bất động sản có năng lực tài chính yếu, tham gia thị trường có tính manh múng. Và Chính phủ nên quy định cụ thể mức vốn pháp định tại từng thời kỳ sẽ phù hợp hơn trên thực tế đồng thời Luật kinh doanh bất động sản cần cụ thể hơn về quy định góp vốn của người dân cũng như các quy định về định giá bất động sản. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 54 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Để tồn tại và phát triển, hoạt động định giá bất động sản, cùng những đơn vị thực hiện chức năng này phải điều chỉnh và nâng cao trình độ hơn nữa mới mong đáp ứng phần nào yêu cầu thực tế. Vấn đề gắn kết trách nhiệm cũng phải được đặt ra, thay vì thông tin định giá chỉ mang tính chất tham khảo như hiện nay, các thẩm định viên, các định giá viên bất động sản và công ty chủ quản phải chịu sự ràng buộc và cam kết thực hiện nghiệp vụ một cách trung thực, khách quan, tránh bị lôi kéo, lợi dụng hay nảy sinh tiêu cực. Vì định giá bất động sản là công việc khó khăn, phức tạp, yêu cầu về người thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm. Vì thế trong thời gian tới cần tuyển dụng thêm những chuyên viên thẩm định giá có chuyên môn, tiếp tục đào tạo, nâng cao trình độ, kỹ năng cho các chuyên viên. Tất nhiên, để hoạt động định giá bất động sản đi vào chuyên nghiệp và được đánh giá đúng vai trò của nó trong các giao dịch kinh tế đòi hỏi một khoảng thời gian nhất định. Cũng không thể có ngay được các đơn vị chuyên môn, đội ngũ các thẩm định viên và định giá viên đủ trình độ, kiến thức và kinh nghiệm thực tế. Song, nâng cao chất lượng cũng như vị trí, vai trò của công tác định giá bất động sản là những việc phải làm ngay và làm cho tốt. Bên cạnh đó pháp luật cần quy định cụ thể các nguyên tắc, căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá để các doanh nghiệp thẩm định giá thỏa thuận giá dịch vụ với khách hàng, ngăn ngừa tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá. Đồng thời quy định chi tiết hơn quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá của thẩm định viên về giá. Những nội dung cấm đối với doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá. Đặc biệt là quy định chặt chẽ hơn về giá trị pháp lý của chứng thư thẩm định giá. Quy định về việc tranh chấp kết quả thẩm định giá, khen thưởng, xử lý vi phạm và khiếu nại tố cáo trong lĩnh vực thẩm định giá 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về tiêu chuẩn định giá Theo quy định trước đây, các tiêu chuẩn thẩm định giá phải được Bộ Tài chính thừa nhận, tuy nhiên cho đến nay, ngoài 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã ban hành nghiệp vụ thẩm định giá còn phụ thuộc vào một số văn bản chuyên ngành do một số quy định có tính cá biệt, đặc thù về địa giới hành chính. Sau đây có một số kiến nghị sau: Điều chỉnh hệ thống thẩm định giá Việt nam cho thống nhất và chính xác hơn, phù hợp với sự phát triển của xã hội và thời gian phát triển của ngành nghề, nên đưa vào khái niệm “giá trị phi thị trường” để cho hệ thống quản lý nhà nước hiểu đúng hơn về giá trị nói chung của toàn bộ của cải trong xã hội và nhà nước sẽ hình dung được mức độ phức tạp về bản chất giá cả của một loại tài sản nhất định trong bối cảnh nhất định để ban hành SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 55 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản các văn bản chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn và sát với thực tế hơn. Trong quá trình điều chỉnh, Bộ Tài chính nên tổ chức lấy ý kiến, hội thảo từ các tổ chức, cá nhân hoạt động trong ngành thẩm định giá để đảm bảo phù hợp hơn với thực tế trên cơ sở trí tuệ tập thể, xứng đáng là tiêu chuẩn cấp quốc gia. 3.2.4 Hoàn thiện về quy trình định giá Công tác thẩm định cần được thực hiện theo một quy trình cụ thể. Đối với mỗi dự án, có rất nhiều khía cạnh cần thẩm định như: điều kiện vay vốn, năng lực tài chính của doanh nghiệp vay vốn… Trong quá trình thẩm định không thể cùng một lúc thẩm định định được tất cả các nội dung mà phải thực hiện qua các bước, có thể kết quả của các bước trước làm cơ sở để phân tích các bước sau. Ví dụ như, sau khi tính được các dòng tiền của dự án , chúng ta thực hiện việc tính toán các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả của dự án và kế hoạch cho vay, thu nợ. Như vậy, nếu có một quy trình thẩm định khoa học, toàn diện thì kết quả thẩm định sẽ tốt hơn và sát với thực tế hơn. Vì vậy không thể áp dụng dập khuôn một quy trình thẩm định cho mọi loại dự án, làm như vậy sẽ lãng phí thời gian vào việc thẩm định những nội dung không quan trọng. Cần có một quy trình tổng hợp, toàn diện làm cơ sở chung để từ đó có các quy trình thẩm định riêng phù hợp với từng loại dự án, như thế sẽ đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả trong công tác thẩm định. 3.2.5 Hoàn thiện về phương pháp định giá Hiện nay nhà nước có quy định năm phương pháp định giá bất động sản, nhưng từng trường hợp phương pháp áp dụng cụ thể như thế nào lại chưa được quy định. Điều này tạo ra sự không thống nhất giữa các tổ chức hoạt động định giá trong áp dụng, sử dụng từng phương pháp, dẫn đến có sự chênh lệch về kết quả định giá của tổ chức. Trong thời gian tới nhà nước cần đưa ra một quy định cụ thể về căn cứ, điều kiện áp dụng của từng phương pháp định giá bất động sản 3.2.6 Tăng cường chất lượng hiệu quả của bộ máy nhà nước Hiện nay ở nước ta, quản lý bất động sản do hai bộ phận tiếp nhận đó là Bộ Tài nguyên Môi trường (quản lý nhà nước về đất đai) và Bộ xây dựng (quản lý công trình xây dựng và tài sản trên đất) qua đây chúng ta thấy hoạt động quản lý bất động sản còn dàn trải, chồng chéo dẫn đến hiệu quả của công tác định giá không cao, gây khó khăn cho việc thực hiện. Để khắc phục hậu quả trên, công tác quản lý phải có sự phân công, phối hợp chặt chẽ giữa các Bộ Ngành sẽ thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo sự phân công của lãnh đạo chính quyền địa phương. Tăng cường và nâng cao chất lượng quản lý của bộ máy nhà SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 56 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản nước sẽ tạo ra sự thông thoáng trong làm việc, nâng cao tính thống nhất trong quản lý cũng như hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó nhà nước nên ban hành các văn bản chỉ đạo, điều hành, hướng dẫn cho thống nhất và chính xác hơn các câu từ của luật như vậy sẽ dễ hiểu và giúp cho các cá nhân tổ chức khi tham gia hoạt động định giá sẽ dễ dàng áp dụng pháp luật hơn. Ngoài ra quản lý trong lĩnh vực bất động sản đạt hiệu quả cao là một nhân tố góp phần làm lành mạnh, minh bạch hóa thị trường bất động sản, từ đó gián tiếp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản phát triển mạnh mẽ và sôi nỗi hơn. Bên cạnh đó nhà nước nên xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thị và vùng quy hoạch phát triển đô thị. Hoàn thiện công tác cấp giấp chủ quyền sử dụng đất sẽ tạo ra tính pháp lý đảm bảo bất động sản có đầy đủ điều kiện tham gia vào các hoạt động trên thị trường bất động sản: mua bán, tặng cho, thế chấp… khi đó nhu cầu xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản sẽ tăng lên nhằm đảm bảo lành mạnh và minh bạch trên thị trường bất động sản, thông qua đó cũng góp phần làm cho hoạt động định giá bất động sản phát triển hơn. Nhà nước nên định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có các biện pháp chống các hành vi đầu cơ bất động sản. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị gia tăng do đô thị hóa, do nhà đầu tư cơ sở hạ tầng. Tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế quản lý giá, xây dựng hệ thống định giá và thẩm định giá phù hợp so với sự phát triển của thị trường bất động sản. 3.2.7 Hoàn thiện hệ thống thông tin Thông tin thu thập được trên thị trường bất động sản rất quan trọng đối với hoạt động thẩm định giá. Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin là một giải pháp quan trọng và cần thiết đối với các cá nhân, tổ chức tham gia định giá bất động sản. Có một hệ thống lưu trữ thông tin tốt sẽ giúp cho thẩm định viên về giá có căn cứ thị trường một cách chính xác và giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin. Tuy nhiên các nguồn thông tin cần phải chính xác, trung thực và phản ánh đúng diễn biến của thị trường bất động sản, vì vậy để nâng cao chất lượng thông tin thu thập được thì chuyên viên định giá cần chú ý tới một số vấn đề sau: Đối với thông tin do khách hàng cung cấp về bất động sản thì cần phải kiểm tra, hoặc tham khảo ý kiến của các hộ gia đình xung quanh để xác thực lại tính chính xác của những thông tin trên. Đối với những thông tin do chính thẩm định viên thu thập, các thông tin này có thể thu thập trên internet, báo, khách hàng hoặc điều tra thực tế tại khu vực bất động sản tọa SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 57 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản lạc, thẩm định viên cần phải tiến hành điều chỉnh lại những thông tin trên, đảm bảo thông tin thu thập chính xác, đầy đủ phục vụ cho công tác định giá bất động sản. Các thông tin thu thập được phải lưu trữ lại có thể trên máy tính hoặc trên giấy, để khi có trường hợp cần rà soát hoặc sử dụng lại thông tin có thể tìm lại một cách dễ dàng, hoặc có thể so sánh giá bất động sản ở các thời kỳ khác nhau, qua đó thấy được sự biến động thị trường bất động sản. Ngoài ra các doanh nghiệp thẩm định giá và cơ quan nhà nước cần phải tổ chức các cuộc điều tra giá đất trên thị trường, có thể là một năm một lần hoặc một năm hai lần, kết quả của cuộc điều tra là sẽ xây dựng được một khung giá thị trường cho từng khu vực, có thể căn cứ vào đó để khảo sát mức giá thị trường đưa ra xem có phù hợp hay không, mặt khác sau mỗi lần điều tra, cán bộ điều tra sẽ có một cái nhìn tổng quát hơn về khu vực mình thực hiện điều tra, đồng thời thấy rõ được thực trạng của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó nhà nước cũng cần có các biện pháp thanh tra, kiểm tra, quản lý và đưa hoạt động của tổ chức định giá chưa đủ điều kiện nhưng vẫn hành nghề đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật. 3.2.8 Các hoàn thiện khác 3.2.8.1 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách và môi trường văn hóa Hoạt động định giá bất động sản đồi hỏi chuyên viên phải có trình độ am hiểu sâu về lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực khác như: kiến trúc, thiết kế, … do vậy yếu tố con người đóng vai trò quan trọng và quyết định trong hoạt động định giá. Vì vậy cần phải bồi dưỡng, nâng cao trình độ, năng lực cán bộ, đào tạo nghề nghiệp, đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực định giá bất động sản, cần có sự phối hợp giữa các cơ sở đào tạo và nhà nước, các doanh nghiệp định giá để đào tạo ra những chuyên viên định giá bất động sản có trình độ cao, am hiểu thị trường, từ đó đưa ra kết quả định giá chính xác, phù hợp với thị trường, qua đó hạn chế được rủi ro trong quy trình nghiệp vụ của mình. Định giá bất động sản là lĩnh vực mới được hình thành và phát triển, do vậy hiện nay hầu hết đội ngũ định giá viên còn trẻ, kinh nghiệm chưa nhiều; trong khi đó thị trường bất động sản biến động bất ổn, liên tục tạo ra những cơn sốt đất, không theo một quy luật chung, cùng với đó là những thay đổi trong cơ chế, chính sách của nhà nước, thực tế này đòi hỏi cơ quan nhà nước và các doanh nghiệp thẩm định giá phải không ngừng bồi dưỡng, nâng cao công tác quản lý, cập nhật nắm bắt các thông tin mới về thị trường và các quy định pháp luật mới liên quan đến thị trường bất động sản, các doanh nghiệp thẩm định giá phải đầu tư tài chính cho thẩm định viên đi học các lớp ngắn hạn về đào tạo để nâng cao trình độ nghiệp vụ như: Định giá bất động sản, thẩm định giá… Cần phải tổ SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 58 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản chức những cuộc hội thảo hoặc thành lập một trung tâm định giá bất động sản chuyên nghiệp giữa các doanh nghiệp thẩm định giá với nhau, qua đó các thẩm định viên có dịp tìm hiểu, trao đổi kinh nghiệm, học hỏi lẫn nhau, nâng cao trình độ của từng chuyên viên. Cần có sự phân công, phân nhiệm, sắp xếp đội ngũ định giá tài sản nói chung và đội ngũ thẩm định viên bất động sản nói riêng, phải sắp xếp theo từng tổ định giá: Tổ định giá nhà ở, nhà chung cư, nhà xưởng… Hoạt động định giá bất động sản sẽ mang tính chuyên môn hóa cao, đem lại kết quả chính xác và phù hợp với thị trường. 3.2.8.2 Đề xuất với cơ quan có thẩm quyền Thứ nhất, xây dựng tập trung và có hệ thống đối với quy định pháp luật về hoạt động mua lại, sáp nhập và hợp nhất doanh nghiệp với tư cách là các định nghĩa, khái niệm, hình thức, điều kiện, quy trình, định giá. Thứ hai, xây dựng quy trình định giá bất động sản và nhà nước tiến hành cổ phần hóa, có sự hỗ trợ tài chính từ phía nhà nước trong hoạt động sáp nhập, hợp nhất và mua lại doanh nghiệp. Thứ ba, đồng bộ hóa các nội dung văn bản giữa các luật có liên quan quy định về các phương thức định giá bất động sản. Tổng kết các cuộc định giá bất động sản trong quá trình cổ phần hóa. Tóm lại đó là những hướng mà chúng ta phải hoàn chỉnh, các doanh nghiệp thẩm định giá là những đội xung kích trong lĩnh vực này, phải có trách nhiệm góp sức với nhà nước để hoàn thiện, tạo ta môi trường pháp lý hoàn chỉnh hơn, có hiệu quả hơn trong hoạt động nghề nghiệp mới, một nghề nghiệp không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 59 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản ẾT UẬ  Thẩm định giá bất động sản đã góp phần quan trọng vào việc xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá trị mua bất động sản, các tổ chức, cá nhân ra quyết định liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước… góp phần tiết kiệm chi tiêu trong đầu tư, mua bán bất động sản, chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Không những thế thẩm định giá còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản, các nhà đầu tư, các bên liên quan tham gia giao dịch. Bảo đảm để thị trường hoạt động công khai, minh bạch hơn, khắc phục những hoạt động của thị trường ngầm. Đồng thời là một công cụ thiết thực và hiệu quả nhằm hoàn thành nhiệm vụ kế hoạch của nhà nước, không thể thiếu được trong nền kinh tế nước ta hiện nay tồn tại khách quan trong đời sống xã hội của các nước phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, như là một phần mềm của hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thanh toán và các lĩnh vực khác, nó góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia, là một dịch vụ có tính chuyên nghiệp rất cần thiết trong nền kinh tế. Thẩm định giá ở Việt Nam mới bắt đầu nhưng đã đem lại những kết quả nhất định trong việc sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn trong nền kinh tế quốc dân và đáp ứng được nhu cầu của mọi thành phần kinh tế quốc gia. Vì vậy hoạt động thẩm định giá cần thiết phải được xây dựng và phát triển. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 60 TÀ ỆU T M Ả   Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Luật hợp tác xã năm 2003. 2. Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 26/03/2003 ngày 14/06/2005. 3. Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2013). 4. Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005. 5. Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006. 6. Luật Thi hành án dân sự năm 2008. 7. Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012. 8. Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013. 9. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 1). 10. Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 2). 11. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. 12. Thông tư số 145/2005/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 13. Thông tư 13/2008/TT-BXD 21/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn thi hành trình tự thủ tục xác nhận vốn trong kinh doanh bất động sản. 14. Thông tư số 14/2008/TT-BTC ngày 02-06-2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phân hạng nhà trung cư. 15. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3). 16. Nghị định 58/2009/NĐ-CP ngày 13/07/2009 của Chính phủ quy định chi tiết và thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự năm 2008. 17. Thông tư số 105/2009/QĐ-UBND ngày 29-09-2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành bảng giá tối thiểu xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, nhà xưởng, kho thông dụng. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản 18. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. 19. Nghị định 89/2013/NĐ/CP ngày 06/08/2013 hướng dẫn Luật giá về thẩm định giá. 20. Thông tư 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 hướng dẫn Nghị định 89/2013. 21. Thông tư 46/2014/TT-BTC ngày 26/04/2014 quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá.  Danh mục sách, báo, tạp chí 1. Hồ Thanh Thiên, TS Nguyễn Chí Đức, Quy định về vấn đề tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay, tạp chí phát triển & hội nhập, số 6, 2012. 2. Nguyễn Kim Đức, Những vấn đề tài chính – ngân hàng hiên đại, Tạp chí Phát triển & hội nhập, số 7, 2012. 3. Nguyễn Như Ý, Đại từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa- Thông tin, 1998. 4. Nguyễn Quốc Việt, M&A ngân hàng: thực trạng và giải pháp, tạp chí Kinh tế và dự báo, số 17, 2014. 5. Vũ Quốc Tuấn, Từ điển pháp luật Việt- Anh, Nxb Đại học Quốc gia- Tp.Hồ Chí Minh, 2002.  Danh mục trang thông tin điện tử 1. Bảo Minh, Bổ trợ tư pháp,Thực tiển thi hành pháp luật về bán đấu giá tài sản – Còn nhiều tài sản, http://www.moj.gov.vn/bttp/News/Lists/BanDauGiaTaiSan/View_Detail.aspx?ItemI D=288, [ngày truy cập 06/11/2014]. 2. Bất động sản, Khi nào thì định giá đất đai, bất động sản đủ mạnh, ttp://batdongsan.com.vn/phan-tich-nhan-dinh/khi-nao-thi-dinh-gia-dat-dai-batdong-san-du-manh-ar36587h, [ngày truy cập 25/11/2014]. 3. Công ty bất động sản Goldland, Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản, http://www.batdongsanninhbinh.com/index.php?option=com_content&view=artic le&id=3173:cac-lc-lng-tham-gia-th-trng-bt-ng-sn&catid=29:tin-kinhte&Itemid=92, [ngày truy cập 17/11/2014]. 4. Duyên Anh, Thẩm định giá, Những vấn đề quan trọng cần lưu ý của Nghị định 89/2013/NĐ-CP,http://ivc.com.vn/tin-tuc/384_nhung-van-de-quan-trong.html, [ngày truy cập 12/11/2014]. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản 5. Dương Thị Mỹ Lạng, Hội thẩm định giá Việt Nam, Đánh giá thực hiện các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, http://www.vva.org.vn/NewsDetail.aspx?Id=368, [ngày truy cập 16/11/2014]. 6. Hồ Quân Chính, Công tác thi hành án dân sự, Một số vấn đề về định giá, định giá lại và bán đấu giá tài sản kê biên để thi hành án, http://www.moj.gov.vn/ThiHanhAn/Lists/NghienCuuTraoDoi/View_Detail.aspx?Ite mID=369, [ngày truy cập 06/11/2014]. 7. Ngọc Quang, Giải phóng mặt bằng, cho thuê đất sẽ dễ dàng, Báo điện tử VnExpress, 2004, http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/vi-mo/giai-phong-mat-bang-cho-thuedat-se-de-dang-hon-2681077.html, [ngày truy cập 08/11/2014]. 8. Nhà mặt phố, Những lưu ý khi sử dụng phương pháp lợi nhuận, http://thaihaco.vn/tintuc-bat-dong-san/282-nhung-luu-y-khi-ap-dung-phuong-phap-loi-nhuan.html,[ngày truy cập 17/11/2014]. 9. Phan Vân Hà, Đầu tư chứng khoán, Góp vốn bằng tài sản cần được định giá, http://tinnhanhchungkhoan.vn/dau-tu/gop-von-bang-tai-san-can-duoc-dinh-gia31385.html, [ngày truy cập 08/11/2014]. 10. Siêu thị địa ốc, hạn chế của vốn hóa trong thẩm định giá bất động sản, http://123sieuthidiaoc.com/phuong-phap-von-hoa-thu-nhap-trong-tham-dinh-gia-ovn/han-che-cua-von-hoa-thu-nhap-trong-tham-dinh-gia-bds.html, [ngày truy cập 17/11/2014]. 11. Thẩm định giá, Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, http://ivc.com.vn/tin-tuc/377_tham-dinh-gia-giu-vai-tro.html, [ngày truy cập 07/11/2014]. 12. Thu Hương, VNVC thẩm định giá, Thẩm định giá thế chấp cần độc lập hơn, http://www.vnvc.com.vn/Tham-dinh-gia-tai-san-the-chap-Can-doc-lap-hon478.html, [ngày truy cập 08/11/2014]. 13. Tuấn Khang, Điểm mới về thẩm định giá tại dự thảo Luật giá, Báomới.com, 2011, http://www.baomoi.com/Diem-moi-ve-tham-dinh-gia-tai-du-thao-LuatGia/45/6187202.epi, [ngày truy cập 18/11/2014]. SVTT: Đinh Thị Việt Trinh [...]... dụng pháp luật làm công cụ điều chỉnh các hoạt động định giá bất động sản Để điều chỉnh các hoạt động định giá, pháp luật cần quy định cụ thể về chủ thể, điều kiện, tiêu chuẩn của hoạt động định giá bất động sản cũng như các quy trình, phương pháp, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động định giá bất động sản và quản lý nhà nước về hoạt động này 2.1 hủ thể trong hoạt động định giá bất động sản. .. ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt Thứ nhất, bất động sản có đầu tư xây dựng: Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc…Trong bất động sản. .. từ những yếu tố bên ngoài tác động tới giá trị việc định giá. 26 1.4 ác yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản Có các nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như bất động sản nói chung, cụ thể là: Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2... bất động sản cụ thể cho một mục đích đã xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và bằng phương pháp phù hợp Theo Luật kinh doanh bất động sản: Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản tại một thời điểm xác định 14 Định giá bất động sản cũng theo phương pháp chung của định giá Điều quan trọng đối với thẩm định viên là phải hiểu thấu đáo, áp dụng thành... 10 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản bảo đáp ứng các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế Chức năng quản ý nhà nước về giá chủ yếu dưới các hình thưc gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam và Quốc tế Hiện nay, nghề định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ định. .. định 89/2013/NĐ/CP Quy định chi tiết và biện pháp thi hành một số điều của Luật giá năm 2012 về thẩm định giá, điều 3, khoản 1 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 19 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản và các thông tin liên quan đến sự hình thành giá bất động sản theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá. .. phải là thẩm định viên về giá, một thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá chỉ được làm một thành viên hợp danh của một công ty thẩm định giá hợp danh, còn trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá có hình thức là doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá, một thẩm định viên về giá chỉ được làm chủ một doanh nghiệp thẩm định giá tư nhân Thứ tư, về vốn pháp định, doanh... chức nghề nghiệp về thẩm định giá 2.2.3.1 Đối với hợp tác xã Cũng giống như doanh nghiệp định giá, hợp tác xã muốn hoạt động định giá bất động sản cũng bắt buộc phải đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản và phải có vốn pháp định 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam và phải có ít nhất hai xã viên có chứng chỉ định giá bất động sản5 1 thì mới được phép hoạt động dịch vụ định giá bất động sản Xã viên để có... theo thông tư số 6/2014/TT-BTC); quy định nội dung về thẩm định giá tài sản vô hình Các tiêu chuẩn thẩm định giá này góp phần đảm bảo tính khách quan trung thực của thẩm định giá 54 Thông tư 46/2014/TT-BTC quy định về việc thi, quản lý, cấp và thu hồi thẻ thẩm định viên về giá, điều 32 SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 27 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản đã góp phần thống nhất lý luận và quy... 1.5 ược sử về sự hình thành và phát triển của pháp luật về định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 14 Một số vấn đề pháp lý về định giá bất động sản Định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá được thiết lập tương tự nhau giữa các nước từ những năm 40 của thế kỷ XX Thế nhưng, hoạt động thẩm định giá trên