Một số vấn đề pháp lý về hàng hóa bất động sản trong thị trường bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HỒ CHÍ MINH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP MỢT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HÀNG HĨA BẤT ĐỢNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn : Th.S PHAN THỴ TƯỜNG VI Sinh viên thực : ĐỖ HOÀNG ANH MSSV : 1411270049 Lớp : 14DLK03 TP Hồ Chí Minh, năm 2018 LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô Khoa Luật, Đại học Công nghệ TP.HCM dạy dỗ, bảo tạo điều kiện cho tơi hồn thành khóa luận Đặc biệt, tơi mong muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc đến với Th.S Phan Thỵ Tường Vi, tận tình dạy giúp tơi định hướng tốt q trình làm đề tài Vì kiến thức cịn hạn chế nên tài tơi có số thiếu sót định, kính mong quý đọc giả thông cảm bỏ qua Tôi xin kính chúc q thầy lời chúc sức khỏe điều tốt đẹp Tôi xin cảm ơn lần Trân trọng! TP.Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 08 năm 2018 Người viết ĐỖ HOÀNG ANH LỜI CAM ĐOAN Tơi Đỗ Hồng Anh, sinh viên lớp 14DLK03 Tơi xin cam đoan q trình nghiên cứu tơi độc lập, trích dẫn có trích nguồn đầy đủ Khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tôi, không chép Tơi xin cam đoan chịu trách nhiệm khóa luận TP.Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 08 năm 2018 Sinh viên ĐỖ HOÀNG ANH MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Tình hình nghiên cứu Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu khóa luận CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HÀNG HĨA BẤT ĐỢNG SẢN 1.1 Thị trường bất động sản ở Việt Nam 1.1.1 Lịch sử phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 1.1.2 Khái niệm đặc điểm của thị trường bất động sản 1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản .7 1.1.4 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 1.1.5 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế xã hội 1.1.6 Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản 1.2 Hàng hóa bất động sản 10 1.2.1 Nhà ở, công trình xây dựng 10 1.2.2 Quyền sử dụng đất 14 1.2.3 Dự án đầu tư xây dựng nhà để ở 16 1.2.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa bất động sản 17 1.3 Các hình thức kinh doanh hàng hóa bất động sản 18 1.3.1 Kinh doanh hàng hóa bất động sản có sẵn 18 1.3.2 Kinh doanh hàng hóa bất động sản hình thành tương lai 20 1.4 Chủ thể tham gia kinh doanh hàng hóa bất động sản .21 1.4.1 Chủ thể kinh doanh hàng hóa bất động sản .21 1.4.2 Chủ thể được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua hàng hóa bất động sản 23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 25 CHƯƠNG 2: MỘT SỐ THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ VỀ HÀNG HĨA CỦA BẤT ĐỢNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỢNG SẢN Ở VIỆT NAM 26 2.1 Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn tại Việt Nam .26 2.1.1 Office Hotel 26 2.1.2 Condo Hotel .30 2.2 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam .34 2.3 Quyền sử dụng đất tại Việt Nam 36 2.4 Một số giải pháp và hướng giải 39 KẾT LUẬN CHƯƠNG 41 KẾT LUẬN 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO 43 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Trước phát triển mạnh mẽ giới khu vực Asian Việt Nam mở cửa thị trường cho nhiều hàng hóa dịch vụ Điều dẫn tới thành lập hàng loạt doanh nghiệp nước tạo môi trường cạnh tranh khốc liệt với Khi ấy, thị trường bất động sản trở nên khan hiếm, đặc biệt đất đai sẽ không đủ cung cấp đủ cho tất doanh nghiệp Từ làm đẩy mạnh giá trị bất động sản lên nhanh chóng, gây khó khăn cho doanh nghiệp Start-up, doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng thị trường kinh doanh Mặt khác, nên kinh tế thị trường nay, để tồn phát triển địi hỏi doanh nghiệp kinh doanh phải có lãi chí lãi phải cao Điều tạo khó khăn cho doanh nghiệp khó khăn lớn gấp bội doanh nghiệp khởi nghiệp hay doanh nghiệp chập chững bước chân vào thị trường Nắm bắt khó khăn ấy, nhiều doanh nghiệp đưa vào kinh doanh dịch vụ tiện ích như: dịch vụ cho thuê địa chỉ, văn phịng chia sẻ, office-tel, nhằm hợp thức hóa việc thành lập doanh nghiệp hạn chế chi phí thuê mặt đến mức tối đa doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp Start-up, thu hẹp khoảng cách doanh nghiệp lại với Vì vậy, đề tài “Một số vấn đề pháp lý về hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản” sẽ giúp hiểu thêm sản phẩm chưa pháp luật quy định cụ thể Tình hình nghiên cứu Ngày nay, nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều quỹ đất ngày trở nên khan dần trở thành vấn đề nóng bỏng nhiều cá nhân tổ chức quan tâm Nắm bắt tình hình nhiều sản phẩm bất động sản hình thành phát triển, đa phần loại sản phẩm gia nhập từ nước phương tây để đưa Việt Nam Tuy nhiên, việc đáp ứng cầu thị trường cao, nhiều sản phẩm, dịch vụ mà hệ thống quy định pháp luật không kịp điều chỉnh dẫn đến việc thiếu thông tin dịch vụ, sản phẩm thị trường bất động sản gây khơng bất cập hay hậu không mong muốn Mặc dù vậy, số lượng tài liệu pháp lý, đề tài nguyên cứu vấn đề hàng hóa bất động sản cũng sản phẩm dường chưa có Hầu bàn luận thể qua báo, phóng Lý việc chồng chéo giữ luật cũng việc phân định rõ mục đích sử dụng bất động sản nhằm mục đích để hay kinh doanh thương mại, chưa có quy định cụ thể sử dụng đa mục đích Do đó, cơng trình nghiên cứu đa phần cịn hạn chế Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Khi nghiên cứu, cần phải xác định rõ từ ban đầu đối tượng lẫn phạm vi nghiên cứu nhằm mang lại đồng cho khóa luận Đối tượng nghiên cứu khóa luận: khóa luận nghiên cứu quy định hàng hóa bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013 cũng nhà ở, cơng trình xây dựng Luật Nhà 2014, Luật Xây dựng 2014, Nghị định, Thơng tư khác có liên quan đến nội dung đề tài Phạm vi nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, tập trung thành phố lớn Đà Nẵng, Hà Nội, đặc biệt Thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, để tìm hiểu nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu phương pháp thu thập tài liệu phương pháp phân tích- xử lý tài liệu Ngồi ra, đề tài áp dụng số phương pháp nghiên cứu khác như: phương pháp diễn giải, quy nạp; phương pháp thống kê; phương pháp so sánh, Kết cấu khóa ḷn Khóa luận ngồi phần Lời mở đầu, nội dung khóa luận chủ yếu gồm hai chương: Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản hàng hóa bất động sản Chương 2: Một số thực trạng kiến nghị hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HÀNG HĨA BẤT ĐỢNG SẢN 1.1 Thị trường bất động sản ở Việt Nam 1.1.1 Lịch sử phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam Lịch sử phát triển thị trường bất động sản Việt Nam lấy mốc năm 1987 giai đoạn đánh dấu cho thay đởi, bước chuyển cho phát triển thị trường này: Trước năm 1987, giai đoạn thời kì thử thách đầy gian nan cho miền Bắc miền Nam chưa giải phóng Miền Bắc phải thực hai nhiệm vụ góp sức cùng miền Nam đấu tranh thống đất nước xây dựng miền bắc vững mạnh Thời kì nàyphát triển kinh tế quốc doanh kinh tế hợp tác xã nên thị trường bất động sản sơ khai, quy mơ nhỏ, mang tính tự phát Đến năm 1980, sau thống nhất, đất nước chuyển sang giai đoạn hồ bình, nước xây dựng kinh tế, Hiến Pháp năm 1980 quy định chế độ kinh tế đất nước giai đoạn có hai thành phần gồm thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể Về đất đai, nhà thuộc sở hữu toàn dân Ở thời gian chưa có yếu tố hình thành thị trường bất động sản, khơng có chế độ giao đất, cho thuê đất Ở miền Nam, trước giải phóng, bất động sản cấp Bằng khốn điền thở, việc mua bán bất động sản thông qua Chưởng khế văn tự mua bán nhà đất Sau thông đất nước, kinh tế miền Nam cũng dần chuyển đởi theo hướng thống sách kinh tế xã hội nước Sau năm 1987, Luật Đất đai năm 1987 đời sở Hiến pháp sửa đổi 1980 chủ trương đổi tư kinh tế Đảng Đại hội VI tạo tảng pháp lý quan trọng cho thị trường bất động sản bước đầu hoạt động việc giao đất cho phép chuyển, nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao Những năm 1987- 1993, thị trường bất động sản nhà đất phát triển mạnh thông qua việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà đất Giai đoạn đánh dấu cột mốc năm 1991, Pháp lệnh nhà đời, động lực thúc đẩy thị trường BĐS nhà phát triển Pháp lệnh đưa điểm quan trọng kinh doanh nhà quyền sử dụng đất gắn liền với nhà nhận chuyển nhượng nhà Sau năm 1993 đến nay, thời điểm Luật Đất đai ban hành sở Hiến pháp sửa đổi 1992 (ngày 14/7/1993) chủ trương xây dựng kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước Luật Đất đai 1993 sửa đổi bổ sung lần năm 1998, sửa đổi bổ sung lần năm 2001 Qua lần sửa đổi, vấn đề tiền sử dụng đất thẩm quyền giao đất quy định cụ thể Điều mang đến nhiều sách, chế có cơng nhận quyền sử dụng đất người dân Điều tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển mạnh, rộng lớn, đa dạng loại hình kinh doanh loại hình sản phẩm Hiện nay, pháp luật điều chỉnh Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản Khái niệm Khi người biết lao động sản xuất để tạo hàng hóa thực hoạt động trao đởi, mua bán nhu cầu sở hữu đất đai với lượng tài nguyên phong phú khả sinh lời cao không ngừng tăng lên Từ làm nảy sinh hoạt động trao đổi, thuê, mua bán bất động sản Như vậy, đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với chế độ sở hữu phát triển xã hội Mức độ phát triển kinh tế có ảnh hưởng khơng nhỏ đến phát triển thị trường bất động sản Chúng ta định nghĩa thị trường bất động sản theo hai gốc độ: Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản nơi người mua người bán gặp gỡ, trao đổi, tiến hành giao dịch để thỏa mãn nhu cầu mình, hay nói ngắn gọn nơi diễn giao dịch bất động sản1 Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản tởng hịa quan hệ xã hội yếu tố giúp hoạt động giao dịch bất động sản hình thành, tồn phát triển (như quan hệ chủ thể việc tạo lập bất động sản, giao dịch bất động sản; hỗ trợ giao dịch bất động sản; quan hệ tài chính, định hướng phát triển thị trường; )2 Đặc điểm Giáo trình Pháp luật Kinh doanh Bất động sản- TS Đăng Anh Qn- Trường ĐH Cơng nghệ TP.HCM Giáo trình Pháp luật Kinh doanh Bất động sản- TS Đăng Anh Quân- Trường ĐH Công nghệ TP.HCM Giống thị trường khác thị trường bất động sản cũng mang nét đặc thù riêng như: Thứ nhất, thị trường bất đợng sản mang tính khu vực địa phương Do phát triển không đồng vùng, miền điều kiện tự nhiên cũng trình độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội nên thị trường bất động sản địa phương có quy mơ khác Thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung mà trải rộng vùng đất nước Do sản phẩm hàng hố bất động sản có dư thừa vùng cũng đem bán vùng khác thị trường mang chất địa phương với quy mô khác có phát triển khơng vùng, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế – xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường bất động sản khác Thị trường bất động sản thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sơi động thị trường bất động sản nông thôn, miền núi, Thị trường BĐS xảy tượng cầu cung Do việc đầu tư phải thực thời gian dài nên thời gian để cung cấp sản phẩm thị trường lâu.Mặt khác, tính khơng di rời hàng hóa BĐS nên nơi thiếu hàng chuyển BĐS từ nơi khác bán hàng hóa khác Vì TTBĐS cung ln trễ so với cầu Thứ hai, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo Đặc điểm xuất phát từ đặc trưng riêng vùng miền, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, tập quán, tâm lý xã hội trình sử dụng bất động sản Sự tác động Nhà nước cũng yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường bất động sản Mội Nhà nước sẽ có can thiệp vào thị trường bất động sản mức độ khác thể đa phần qua việc phân chia quản lý đất đai Bất động sản có tính dị biệt, đất đai thị trường bất động sản phụ thuộc vào định Nhà nước cũng làm thị trường khơng hồn hảo Ngồi ra, bất động sản loại tài nguyên không tái tạo dẫn đến thị trường bất động sản mang tính độc quyền, xuất hiện tượng đầu làm thị trường bất động sản khơng hồn hảo Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản thông qua loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản 31 lại vừa mang chức hộ với đầy đủ tiện ích bếp, phịng khách, phịng ngủ, du khách chợ trải nghiệm phong cách sống ngơi nhà Mục đích sử dụng condotel cũng cộng hưởng hai "phong cách" khách sạn (Condotel sẽ đơn vị đứng quản lý điều hành vấn đề việc cho thuê lại hoạt động hàng tháng khách sạn) nhà (Condotel có chủ sở hữu riêng với hộ dự án) Condotel xuất năm 1980 Miami (Mỹ) Hoạt động theo phương thức chuyển đổi khách sạn cũ xây dụng nhằm nâng cao hiệu đầu tư, kinh doanh, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng Việc chuyển đổi mang lại nhiều hiệu to lớn Đến năm 2000, chung cư Miami nghĩ cách thay đởi tồn kiến trúc, cấu trúc tịa nhà với công khách sạn để dễ bán lại Cách làm không mang thành công tài mà cịn khởi đầu cho trường phái đầu tư bất động sản Kể từ đây, mơ hình hộ nghỉ dưỡng Condotel lan rộng nhiều quốc gai giới có Việt Nam Năm 2009, bất động sản đánh dấu xuất mơ hình bất động sản condotel Việt Nam: tòa tháp Nha Trang Plaza Nha Trang Plaza xây khu đất 35 000m2 cao 40 tầng 240 hộ đạt chuẩn Sau loạt dự án Condotel xây dựng Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh…  Đặc điểm của Condo Hotel Với việc đầu tư vào hộ condotel giúp nhà đầu tư tránh lo lắng, phiền muộn rắc rối không cần thiết việc trực tiếp quản lý hộ Chủ sở hữu cũng không cần phải lo lắng nhiều tới việc vận hành cơng suất cho th hộ việc có đơn vị quản lý đứng lo lắng thay nhà đầu tư Ngoài ra, hầu hết dự án có vị trí thuận lợi giao thông đường bộ, đường thủy hàng không, tiềm du lịch nghỉ dưỡng lớn Nhà đầu tư cũng lo lắng vấn đề cho thuê, tỷ lệ lấp đầy hộ nhà điều hành chuyên nghiệp sẽ chăm sóc hộ cho chủ sở hữu cũng phụ trách vấn đề tiếp thị, đặt phịng, kế tốn, bảo trì dịch vụ hướng dẫn cho khách thuê 32 Loại sản phẩm cách để kiếm thu nhập cách thụ động ổn định, hộ chủ sở hữu không khách th có phần thu nhập rót vào túi nhà đầu tư cách ổn định Ưu điểm dựa việc chia nguồn thu nhập hộ condotel Vì vậy, chủ sở hữu hộ lớn sẽ thị phần lớn Với việc đầu tư condotel, năm chủ sở hữu sử dụng miễn phí hộ số ngày định ( thơng thường khoảng 15 ngày) Thời gian cịn lại để đơn vị quản lý cho khách thuê Điều sẽ hạn chế việc chủ sở hữu muốn sử dụng nhiều số ngày phải thỏa thuận với đơn vị quản lý hộ Ngồi ra, chủ sở hữu cịn phải trả cho đơn vị quản lý khoản tiền để đơn vị đứng chăm sóc, bảo dưỡng, bảo trì hộ chủ sở hữu cũng việc đảm bảo cho hộ có hiệu suất cho thuê tốt  Một số vấn đề pháp lý Condo Hotel Sự phát triển nhanh chóng loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khiến khung pháp lý cho loại hình chưa theo kịp Hầu doanh nghiệp phải hồn tồn tự mị tìm hướng dẫn, tự xây dựng mơ hình hoạt động cho loại hình Và hệ thống pháp luật chưa có quy định cụ thể cho loại hình này: Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đề cập đến nội dung liên quan việc hộ condotel bán cho khách hàng, hợp đồng giao dịch hợp đồng mua bán hộ hộ khơng có tên luật khơng cấp sổ quyền sử dụng cho khách hàng Về pháp luật đất đai, chưa có quy định phân loại chế sử dụng đất hỗn hợp để đưa loại hình hộ condotel (loại hộ vừa sử dụng làm đất ở, vừa đất thương mại dịch vụ) vào Sự trống vắng loại hình khung pháp lý bắt buộc doanh nghiệp phải mò mẫn vận dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời phải dựa vào pháp luật liên quan Luật Du lịch, Luật Nhà ở, chí Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 Do chưa ban hành khung pháp lý riêng nên làm thủ tục đầu tư, giao đất, quy hoạch, thiết kế xây dựng, việc bàn giao cho người mua đưa vào sử dụng cịn gặp vướng mắc, khó khăn Hiện việc cấp giấy chứng nhận thực theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên - Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Do chưa có tên gọi pháp lý cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng nên 33 cấp giấy chứng nhận tên dự án, cơng trình phải dùng dạng tên theo phương cách đặc thù chưa có Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT nhà biện thự (căn hộ) nghỉ dưỡng , biệt thự (căn hộ) du lịch để nhầm với dự án khách sạn, dự án khu du lịch (khơng phân chia bán) Nhìn chung, để đưa loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vào hoạt động cách thuận lợi đem lại hiệu cho kinh tế nhà làm luật cũng nhà đầu tư, người mua cần giải đáp năm vướng mắc này: Thứ nhất, về quy chuẩn kỹ thuật Hiện nay, condotel thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn, mà thực tế mơ hình condotel lại giống hộ chung cư so với khách sạn thơng thường áp dụng hồn tồn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư cho condotel lại có bất cập với khách hàng, người mua mục đích chủ yếu sinh hoạt gia đình Vì vậy, cần có quy chuẩn phù hợp cho condotel để giải vướng mắc Thứ hai, thời hạn sở hữu condotel Giới hạn thời gian sở hữu lý quan trọng làm giảm lượng khách hàng đầu tư cách đáng kể Bởi condotel vừa để kinh doanh vừa tài sản để lâu dài hay để lại cho cháu Do đó, cần có xem xét điều chỉnh việc cho phép sử dụng hộ condotel đất thông thường với thời hạn lâu dài Gỡ bỏ khúc mắc này, phân khúc sẽ phát triển mạnh mẽ tương lai gần, mang đên giá trị kinh tê không nhỏ cho đất nước Thứ ba, về chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel Luật Kinh doanh bất động sản quy định chi tiết trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua mà chưa có quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình xây dựng (khơng phải nhà ở) hình thành tương lai Việc không phân định rõ tạo tự khơng cần thiết thỏa thuận gây khó khăn có tranh chấp xảy Thứ tư, về vấn đề sở hữu condotel ven biển của cá nhân nước Tại khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: "Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mua, th mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, 34 sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo cơng sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó."” Cá nhân nước ngồi khơng thuộc nhóm đối tượng mua condotel, việc tạo rào cản lớn cho việc thu hút dòng tiền đầu tư từ nước ngồi vào Để cởi bỏ rào cản, thay quy định cấm nhà nước nên quy định hạn chế cá nhân nước sở hữu condotel tương tự với nhà hạn chế số hộ sở hữu khu vực hay hạn chế thời hạn sở hữu Thứ năm, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Đây việc cần phải gấp rút thực quan chức Các quan cần đưa quy định rõ ràng để hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cá nhân, tở chức mua condotel Điều sẽ gỡ bỏ tâm lý e ngại nhà đầu tư tham gia vào phân khúc thị trường 2.2 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam Từ lúc Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích đất tối thiểu tách (sau gọi Quyết định 60/2017/QĐ-UBND), thay cho Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu tách (sau gọi Quyết định 33/2014/QĐUBND) cánh cửa phát triển thị trường bất động sản mở Khi ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, quan chức mong muốn kế thừa mặt tích cực cho việc quản lý đất đai, siết chặt thị trường bất động sản, cũng khắc phục điểm hạn chế Quyết định số 33/2014/QĐUBND So với quy định cũ Quyết định 60/2017/QĐ-UBND có nhiều nội dung tạo thuận lợi cho người dân việc tạo lập nhà ở, quy định tách cho đất đất nơng nghiệp ( thay trước Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định tách đất ở) Theo đó, đất để tách phải thuộc quy hoạch đất dân cư hữu dân cư hữu chỉnh trang Nếu đất thuộc đất quy hoạch đất xây dựng đất hỗn hợp (trong có chức ở) có kế hoạch sử dụng đất năm quận, huyện để thu hồi thực dự án không tách - Theo điều Quyết định 60/2017/QĐ-UBND Diện tích đất tối thiểu đất tách cũng quy định lại chia làm ba khu vực (thay có hai khu vực quy định Quyết định 33/2014/QĐ-UBND) gồm: 35 Khu vực (quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gị Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú), đất hình thành đất lại sau tách 36 m2 với chiều rộng mặt tiền đất không nhỏ 3m Khu vực (các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức thị trấn huyện), đất hình thành đất cịn lại sau tách 50 m2, chiều rộng mặt tiền đất không nhỏ m Khu vực (các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Mơn, Nhà Bè, Cần Giờ - ngoại trừ thị trấn), đất hình thành đất cịn lại sau tách có diện tích 80 m2 chiều ngang mặt tiền đất không nhỏ m Cịn với đất nơng nghiệp phép tách cần đất hình thành đất cịn lại đảm bảo diện tích tối thiểu 500m2 đất trồng hàng năm, đất nông nghiệp khác 1.000m2 đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối Thế Quyết định 60/2017/QĐ-UBND cịn “lỗ hởng” bỏ quy định khu đất có diện tích 2.000m2 phải lập dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 Trước đó, Quyết định 19/2009/QĐ-UBND, Quyết định 33/2014/QĐ-UBND khu đất 2.000 m2 phải lập dự án 1/500 đến Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định khơng cịn Điều đồng nghĩa khu đất rộng hàng chục ngàn mét vng tách phân lơ bán Mở đường cho chủ đất có đất diện tích lớn vơ tư tách thửa, miễn đảm bảo diện tích tối thiểu, số chủ đất cịn xin đấu nối hạ tầng cho có, xây dựng nhà tạm diện tích khu đất phân lơ bán nền, lô đất sau tách để cấp sở đỏ phù hợp theo quy định Ngồi ra, số quận, huyện sẽ “dễ dãi” việc cho phép cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp thành đất sau thực tách phân lơ, dẫn đến tình trạng phân lô bán tràn lan, băm nát mặt đô thị Giá đất lại bị thổi lên cao ngất ngưởng, người dân người chịu thiệt hại Khi khu phân lô bán sẽ có đường rộng - m, lề đường có 0,5 m, hệ thống cống nước, điện, xanh đầu tư tạm bợ Người dân sống gần khơng có sở hạ tầng đồng bộ, khơng có dịch vụ, khơng có tiện ích Và sau nhà nước có muốn xây dựng hạ tầng cũng khó khăn khơng cùng cốt nền, ngồi cịn phải giải tỏa nhiều cơng trình, nhà muốn tân trang thị Chưa kể sau nhà nước phải bỏ thêm kinh phí để xây dựng trường học, bệnh viện, đường, điện, nước, công viên để phục vụ cho khu phân lô 36 2.3 Quyền sử dụng đất tại Việt Nam Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, Nhà nước giao cho người dân quyền sử dụng nên Nhà nước cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế không dễ dàng chút nào, việc thường xuyên gặp vướng mắc, mâu thuẫn nhiều vụ phải khởi kiện Tòa án Về quy định Luật Đất đai thời hạn sử dụng đất gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định thời hạn sử dụng đất không đạt ý nghĩa nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao chuyển nhượng lại cho người khác; cũng trường hợp thời hạn sử dụng đất hết mà người dân cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất Căn quy định Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 đất sử dụng có thời hạn thời hạn giao đất, cho thuê đất tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để thực dự án đầu tư Việt Nam xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất không 50 năm Với dự án kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp với cho thuê thuê mua thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án; người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định lâu dài Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất không thời hạn quy định Như vậy, đất sử dụng thực dự án đầu tư thời hạn sử dụng đất khơng q 50 năm, trừ trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn giao đất, cho thuê đất không 70 năm Khi đơn vị nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đơn vị khác thuê nhà nước áp dụng quy định thời hạn sử dụng đất tối đa 70 năm, lúc thời hạn sử dụng đất đơn vị nhận chuyển nhượng sẽ thời hạn theo quy định trừ thời hạn đơn vị trước sử dụng đất Điều bất hợp lý thiệt thòi cho doanh nghiệp đến sau 37 Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khoản Điều 105 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất : “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Đây quyền người sử dụng đất, thực tế quyền người sử dụng đất bị xem "nghĩa vụ” Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung cịn chậm làm ảnh hưởng đến quyền người sử dụng đất việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn… Ngồi ra, phát triển nhanh chóng, kèm theo sức hút thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng khiến cho khơng người giới kinh doanh lĩnh vực bất chấp pháp luật để đầu trục lợi, mua bán, chuyển nhượng đất đai trá hình cụ thể việc ký thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, cơng trình xây dựng, dự án đầu tư… mà không tuân theo quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai pháp luật khác có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Và số dạng, hình thức nởi trội: Dạng thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà ở hình thành tương lai trái pháp ḷt, thơng qua dạng “hợp đồng góp vốn mua nhà” Các chủ đầu tư ký kết hợp đồng huy động vốn khách hàng đất nhà – đối tượng hợp đồng chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật hành Theo đó, chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản ký hợp đồng với khách hàng với tên gọi “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở” “hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai gắn với quyền sử dụng đất” từ ban đầu (khi chưa thực việc đầu tư xây dựng hạ tầng, xây dựng nhà ở) hợp đồng trái với quy định Luật Đất đai 2013 điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái với quy định Luật Nhà 2014 điều kiện huy động vốn (Điều 19) trái với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 điều kiện để quyền sử dụng đất nhà tham gia thị trường bất động sản (Điều 8) Nội dung hợp đồng nhà đầu tư nhận tiền khách hàng cam kết sau thực việc đầu tư xây dựng theo dự án sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho khách hàng Tiền góp vốn thực chất tiền mua sản phẩm bất động sản nói Với dạng hợp đồng góp vốn này, mặt nhà đầu tư nhằm “đối phó” (chưa đủ điều kiện 38 chuyển nhượng mua bán theo quy định pháp luật) trước pháp luật ký kết hợp đồng trái pháp luật; mặt khác, chủ đầu tư đẩy khách hàng vị ln bất bình đẳng với nhà đầu tư, họ phải lệ thuộc vào nhà đầu tư Trong Luật Đất đai với quy định cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án đầu tư chưa xây dựng xong móng với mục đích ngăn chặn đầu cơ, đảm bảo chủ đầu tư phải có đủ lực tài phép hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản, qua loại khỏi doanh nghiệp yếu thương trường; Nhưng quy định Luật Nhà với việc cho phép “huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua thuê nhà” trình đầu tư Sự mâu thuẫn trường hợp kẽ hở cho dạng sai phạm nêu Dạng thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà ở hình thành tương lai trái pháp luật, thông qua dạng “hợp đồng vay vốn” Đây dạng chiêu trò khác nhà đâu tư nhằm tránh điều kiện để chuyển nhượng mua bán theo quy định Luật Đất đai Luật Nhà Dạng nhà đầu tư huy động tiền người có nhu cầu mua nhà gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc ký “hợp đồng vay vốn” Với hợp đồng này, nhà đầu tư xem “vay” tiền khách hàng nhà đầu tư cam kết với khách hàng quyền ưu tiên mua hộ gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau dự án hồn thành Số tiền vay khấu trừ vào giá thành bán hộ sau Sai phạm từ ban đầu lấy tiền khách hàng từ hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chưa đầu tư xong hạ tầng móng; khơng thể lấy tiền khách hàng từ hợp đồng huy động vốn hay hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất dự án chưa đầu tư theo tiến độ Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ký từ nhà đầu tư chưa thực việc đầu tư hợp đồng sẽ vơ hiệu đối tượng (quyền sử dụng đất nhà chưa đủ điều kiện để tham gia vào thị trường; vi phạm quy định Luật Đất đai, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản) Do đó, hợp đồng khác “biến hóa” để thay cho hai dạng hợp đồng nêu “hợp đồng vay vốn” Dạng thứ ba: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản (chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản) trái pháp luật, được che đậy thông qua dạng “hợp đồng chuyển nhượng vốn quyền thực hiện dự án đầu tư” 39 Với mục đích sau có mặt thơng quan việc xin cấp phép, phê duyệt quan có thẩm quyền chuyển nhượng ln dự án cho nhà đầu tư khác để thu chênh lệch Hành vi thực tế hành vi “bán dự án non” chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dự án, đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho thuê, nhà đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nên tìm cách “biến hóa” thành dạng hợp đồng khác “Hợp đồng chuyển nhượng vốn quyền thực dự án đầu tư” Giá hợp đồng chuyển nhượng khơng khác diện tích đất Nhà nước giao cho thuê để thực dự án đầu tư Từ thấy dạng trá hình diễn ngày đa dạng, phức tạp tinh vi, tiểu xảo hơn, tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ảnh hưởng lớn đến quyền lợi tổ chức, cá nhân nhà đầu tư thị trường 2.4 Một số giải pháp và hướng giải  Thứ nhất về nhà ở công trình xây dựng (condotel, officetel) Các dự án đầu tư xây dựng hộ khách sạn - condotel, văn phòng kết hợp lưu trú officetel, chưa quy định, điều chỉnh cụ thể văn quy phạm pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia cơng trình xây dựng Do đó, nhà đầu tư thực hoạt động đầu tư kinh doanh theo quy định Luật Đầu tư 2014: “Nhà đầu tư quyền thực hoạt động đầu tư kinh doanh ngành, nghề mà Luật không cấm” Trong công tác quản lý đầu tư xây dựng, quản lý vận hành khai thác loại hình BĐS này, đặc biệt việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn để lập quy hoạch, thiết kế dự án khơng có sở áp dụng theo loại hình cơng trình (nhà hay khách sạn) cho phù hợp Cụ thể: Nếu sử dụng lâu dài (hình thành đơn vị ở) quy hoạch phải gắn với sở hạ tầng trường học, bệnh viện, dịch vụ, thương mại…; Nếu sử dụng lưu trú ngắn hạn (khơng hình thành đơn vị ở) quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành cơng trình khách sạn Tuy nhiên cách gỡ rối tạm thời thời gian quan chuyên ngành ban hành sửa đổi quy định như: Về pháp luật xây dựng, cần nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể loại hình cơng trình 40 Về pháp luật đất đai, cần sửa đổi, bổ sung quy định việc phân loại chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa đất thương mại dịch vụ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho loại hình bất động sản mẻ Về tài đất đai, cần bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đất hỗn hợp để phù hợp với loại hình BĐS  Thứ hai về, dự án đầu tư xây dựng nhà ở UBND TP.HCM cần nhanh chóng ban hành văn hướng dẫn; quy chế giải tách đất để triển khai, tổ chức thực theo Điều Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND Có quy định chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 khu đất quy hoạch có chức đất dân cư hữu, đất dân cư hữu, kể đất dân cư xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp có chức thuộc trường hợp tách Xây dựng tiêu chí chặt chẽ để quản lý, kiểm soát trường hợp tách đất lớn có hình thành đường giao thơng nội bộ, sở hạ tầng kĩ thuật, đất có diện tích từ 2.000 m2 trở lên trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất  Thứ ba về quyền sử dụng đất Cần đồng văn pháp luật việc quy định giao dịch, chuyển nhượng cũng điều kiện để thực hoạt động Tránh tình trạng xung đột văn luật với tạo hội cho cá nhân tổ chức lợi dụng lỗ hổng mà trục lợi cá nhân, gây thiệt hại cho người dân Nhà nước Rút ngắn quy định rõ điều kiện, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc xoay vòng vốn, chuyển nhượng cũng mang lại an tâm cho chủ sở hữu Có quy định chi tiết thời hạn sử dụng đất cho doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh Nhằm tạo điều kiện cho việc phát triển công nghiệp, phát triển kinh tế thị trường Thu hút cá nhân, doanh nghiệp nước đầu tư vào Việt Nam nhiều 41 KẾT LUẬN CHƯƠNG Qua chương tác giả muốn nêu số bất cập quy định pháp luật hàng hóa bất động sản Những khúc mắc thời hạn, quyền sử dụng đất cũng phân tích số hình thức “lách luật” thực tế, nhằm giúp cho đọc giả có thêm kiến thức tham gia thị trường Mặt khác, tác giả cũng muốn đề cập tới hai sản phẩm nóng lên ngày thị trường bất động sản Việt Năm condotel officetel- hai loại hình phát triển gần đem đến gió cho thị trường bất động sản Chúng góp phần không nhỏ đến phát triển kinh tế nước nhà Tuy nhiên phát triển nhanh chóng hai loại hình bất động sản làm cho hệ thống quy định pháp luật không theo kịp, tạo lỗ hổng mặt pháp lý, chưa có ràng buộc chặt chẽ Điều tạo e ngại, dè chừng nhà đầu tư ngồi nước có ý định đầu tư vào phân khúc Các quan chức cần nhanh chóng có giải pháp, bở sung, sửa đởi quy định pháp luật nhằm cởi bỏ rào cản cách sớm loại hình bất động sản non trẻ hoạt động cách thuận lợi 42 KẾT LUẬN Khung pháp lý thứ cần thiết cho phát triển bền vững kinh tế nói chung thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng, kinh tế phát triển nhanh để theo kịp trình hội nhập WTO đất nước làm hệ thông pháp luật không kịp điều chỉnh Lỗ hổng pháp lý điều tránh khỏi Đề tài tác giả mong muốn mang đến cho đọc giả kiến thức cần thiết qua việc làm rõ bất cập pháp luật hành, cụ thể vấn đề pháp lý hàng hóa thị trường bất động sản Việt Nam Từ hành trang cho đọc giả bước vào phân khúc thị trường Ngồi ra, tác giả nói đến hai sản phẩm thị trường nhà cơng trình xây dựng mơ hình hộ Officetel hộ Condotel dù xuất Việt Nam thời gian khoảng năm gần đây, ngày có nhiều doanh nghiệp, người nước làm việc lâu dài Việt Nam cần nơi lưu trú, mở văn phòng nên nhu cầu tăng mạnh mẽ, tạo nên sóng đầu tư phát triển khắp thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng Officetel – Condotel mang đến tính tiện dụng, tiết kiệm, phù hợp với xu hướng phát triển thị trường, phát huy tối đa suất, giảm thời gian chi phí đầu tư Đây hai loại hình xu hướng đầu tư dẫn đầu thị trường bất động sản Việt Nam nay, đánh giá mang lại lợi ích cho tất chủ thể liên quan, vừa tạo động lực cho tăng trưởng nhóm ngành liên quan xây dựng, dịch vụ, du lịch, vừa giúp doanh nghiệp có thêm kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp hiệu Tuy nhiên, để làm bàn đạp, mở đường cho phát triển loại hình bất động sản Nhà nước quan chức cần có thay đởi, sửa đởi, bở sung quy định pháp luật loại hình bất động sản hỗn hợp Đặc biệt pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đất đai, xây dựng, nhà ở, Cần có quy định rõ ràng quy chuẩn, tiêu chuẩn kĩ thuật thực dự án; quy định thời hạn sở hữu; giấy chứng nhận quyền sở hữu; hay việc tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức nước đầu tư vào thị trường Việt Nam 43 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Tài liệu văn bản pháp luật Bộ Luật Dân năm 2015 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 Luật Xây dựng năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 Luật Đầu tư năm 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà xử lý chuyển tiếp việc phát triển quản lý nhà Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết số điều Luật đất đai Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 10 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 12 tháng 05 năm 2015 quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng 11 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích đất tối thiểu tách 12 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định diện tích đất tối thiểu tách 13 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên - Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất  Tài liệu sách, tạp chí Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường Bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện (2017), Giáo trình Luật dân tập 1, Nxb Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh Theo tác giả, tài sản có hai dạng tồn tại: Vật chất quyền Quyền sử dụng đất tài sản tồn dạng quyền , tr 168169 44 Nguyễn Mạnh Khởi (2009), Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học Dương Thị Bình Minh (chủ biên) (2012), Chích sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh- lý luận thực tiễn, Nhà xuất Phương Đông TS Đặng Anh Quân (2016), Bất cập quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước Pháp luật TS Đăng Anh Quân, Giáo trình Pháp luật Kinh doanh Bất động sản, Trường ĐH Công nghệ TP.HCM Đặng Đức Thành (2008), Kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bền vững, Nhà xuất Trẻ  Tài liệu các trang, báo điện tử Thanh Hiền, Nhiều bất cập cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Trang điện tử Tin tức Đại biểu nhân dân Tỉnh Quảng Nam, http://dbnd.quangnam.gov.vn/Default.aspx?tabid=286&Group=9&NID=3796 &nhieu-bat-cap-trong-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dungdat&dnn_ctr905_Main_rg_danhsachkhacChangePage=8 TS Trần Quang Huy, Một số tồn tại, vướng mắc sai phạm phát sinh trình ký kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Trang điện tử Tạp chí Dân chủ Pháp luật, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=418 Landsoft, Quy định quyền pháp lý về hộ officetel, Trang điện tử tin tức Landsoft http://landsoftbuilding.com/quy-dinh-quyen-phap-ly-ve-can-hoofficetel.html SB Law ( 2018), Kẽ hở của Quyết định 60 phân lô bán nền, Trang điện tử Tin tức tư vấn luật SB Law, http://luatsu-vn.com/ke-ho-cua-quyet-dinh-60-vaphan-lo-ban-nen/ Nguyễn Thành Nhân, Luật đất đai (Sửa đổi) 2013: Bổ sung nhiều điểm mới quy định về thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Trang điện tử Tin tức Tòa án nhân dân tỉnh Hà Tĩnh, http://www.toaan.gov.vn/portal/page/portal/taht/11443719?p_page_id=1144371 9&pers_id=&folder_id=&item_id=52223874&p_details=1 45 LÊ PHONG (2018), Tách thửa: Dân gặp khó, "cò" làm dễ!, Trang điện tử Báo Người lao động, https://nld.com.vn/thoi-su/tach-thua-dan-gap-kho-co-lam-de20180228220627191.htm Thitruongbds.biz (2014), Các chủ thể tham gia thị trường bât động sản, Trang điện tử thông tin thị trường bất động sản Việt Nam, https://thitruongbds.biz/cacchu-the-tham-gia-thi-truong-bat-dong-san-2/ Đường Hải Vũ, Một vài hạn chế vướng mắc việc thực hiện quy định của luật đất đai về việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, Trang điện tử Công ty luật hợp danh Niềm Tin Việt, http://vietrustlaw.com.vn/tin-tc/62nghien-cu-trao-i/633-mot-vai-han-che-vuong-mac-trong-viec-thuc-hien-cacquy-dinh-cua-luat-dat-dai-ve-viec-bao-ve-quyen-loi-nguoi-su-dung-dat ... thiếu thị trường bất động sản Nhà nước với vai trị điều tiết tạo mơi trường, hành lang pháp lý cho hoạt động thị trường bất động sản tham gia quản lý hoạt động thị trường bất động sản Thị trường bất. .. dẫn đến thị trường bất động sản mang tính độc quyền, xuất hiện tượng đầu làm thị trường bất động sản khơng hồn hảo Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường. .. hình giao dịch, thị trường bất động sản chia thành thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản; thị trường cho thuê, thuê mua bất động sản; thị trường chấp, bảo hiểm bất động sản, 1.1.4 Các