Một số vấn đề pháp lý trong sở hữu nhà chung cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HỒ CHÍ MINH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ Ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn : Th.S PHAN THỴ TƯỜNG VI Sinh viên thực : NGUYỄN TIỂU MỸ HÀN MSSV: 1411271150 Lớp: 14DLK12 TP Hồ Chí Minh, năm 2018 LỜI CẢM ƠN Đề tài hồn thành lúc quãng đời sinh viên gần khép lại với nhiều cảm xúc biết ơn Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc Khoa Luật, Trường Đại học Công Nghệ TP.HCM (Hutech) nơi đào tạo bốn năm học vừa qua Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn dành nhiều lời chúc tốt đẹp cho thầy cơ, người dìu dắt, tận tình giảng dạy suốt tháng ngày Đại học Tôi đặc biệt chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫn tơi, Th.S Phan Thỵ Tường Vi tận tình định hướng, bảo giúp đỡ Trong trình viết khóa luận, kiến thức chun mơn cịn nhiều hạn chế kinh nghiệm thực tiễn chưa nhiều, cịn nhiều thiếu sót, kính mong q người bỏ qua Một lần xin cảm ơn quý thầy cô giúp đỡ tơi Kính chúc q thầy dồi sức khỏe thành công Chân thành cảm ơn! TP.Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 08 năm 2018 Ngƣời viết Nguyễn Tiểu Mỹ Hàn LỜI CAM ĐOAN Tôi Nguyễn Tiểu Mỹ Hàn, tác giả khóa luận “Một số vấn đề pháp lý sở hữu nhà chung cư” Tôi xin cam đoan nội dung đề tài cơng trình nghiên cứu độc lập, khơng có chép từ cá nhân khác Tôi xin chịu trách nhiệm cam đoan sai thật Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) Nguyễn Tiểu Mỹ Hàn MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Tình hình nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu .2 Các phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Bố cục khóa luận CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ .3 1.1 Sơ lƣợc trình hình thành quyền sở hữu 1.2 Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu .5 1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu .5 1.3 Khái quát quyền sở hữu nhà chung cƣ 1.3.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà chung cư .7 1.3.2.Chủ thể sở hữu nhà chung cư Việt Nam 11 1.3.3 Nội dung 14 KẾT LUẬN CHƢƠNG 22 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT, THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ VỀ QUYỀN SỞ HỮU TRONG NHÀ CHUNG CƢ TẠI VIỆT NAM 23 2.1 Bất cập vấn đề bàn giao nhà chung cƣ .23 2.1.1 Chậm trễ việc giao nhà 23 2.1.2 Bất cập việc “bàn giao” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 25 2.2 Đại diện quản lý nhà chung cƣ 27 2.2.1 Những vấn đề thành lập Ban Quản trị nhà chung cư .27 2.2.2 Sự khác biệt Ban Quản trị nhà chung cư Ban Quản lý nhà chung cư 28 2.3 Những tranh chấp sở hữu nhà chung cƣ 30 2.3.1 Tranh chấp phần sở hữu chung- riêng nhà chung cư 30 2.3.2 Tranh chấp sở hữu nhà chung cư tranh chấp hợp đồng dân 33 2.3.3 Tranh chấp phần sở hữu chung nhà chung cư tranh chấp đất đai 34 2.4 Những vấn đề cải tạo nhà chung cƣ cũ, xuống cấp 35 2.4.1 Tình trạng nhà chung cư cũ, xuống cấp 35 2.4.2 Cải tạo nhà chung cư cũ 36 2.5 Một số ý kiến đề xuất cho vấn đề sở hữu nhà chung cƣ 39 KẾT LUẬN CHƢƠNG 41 KẾT LUẬN 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO 43 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, dân số Việt Nam có 90 triệu dân ngày có xu hướng gia tăng Với quỹ đất khơng thay đổi nhà chung cư giải pháp hữu hiệu cơng thị hóa, đại hóa đất nước Ở Việt Nam, nhà chung cư xuất vào kỷ XX xu hướng người mà “đất chật, người đông” Đồng thời, đối tượng đa dạng có loại chung cư đáp ứng giành riêng cho loại đối tượng từ bình dân đến cao cấp Đồng thời, việc nhà đầu tư đẩy mạnh việc đầu tư cao ốc, nhà chung cư có chức lẫn kinh doanh giúp thị trường nhà chung cư ngày cảng sôi động Bên cạnh đời phát triển không ngừng nhà chung cư mâu thuẫn, tranh chấp chủ đầu tư hộ cư dân sinh sống Chưa mà mâu thuẫn quyền lợi bên lại gay gắt đến Vấn đề sở hữu quy định q chung chung, khơng rõ ràng từ Bộ luật Dân 2015 đến Luật Nhà 2014 ngun nhân xung đột Khơng vậy, quyền sở hữu lại quyền ghi nhận Tuyên ngôn Nhân quyền 1984 Liên Hiệp Quốc Hệ thống pháp luật Việt Nam ghi nhận quan trọng quyền sở hữu tài sản từ trăm năm qua Do vậy, vấn đề bảo vệ quyền sở hữu bên cho với tinh thần pháp luật vô quan trọng cấp thiết Chính lý trên, khóa luận “Một số vấn đề pháp lý sở hữu nhà chung cư” đời nhằm giúp người đọc có nhìn sơ lược sở hữu nhà chung cư đóng góp phần nhỏ tích cực vào việc hoàn thiện quy định pháp luật nhà Tình hình nghiên cứu Ngày nay, vấn đề quyền sở hữu nhà chung vấn đề nóng bỏng nhiều quan tâm xã hội Tuy nhiên vấn đề đa phần đề cập đến báo, phóng Cịn phần cơng trình nghiên cứu hạn chế khơng có Có thể nói quyền sở hữu nhà chung cư chế định hẹp quyền sở hữu nên vấn đề bỏ ngỏ cơng trình nghiên cứu khóa luận Lý việc hầu hết nhắc đến quyền sở hữu đa phần tập trung vào mảng thừa kế, nghĩa vụ bảo đảm,… Đối với nhà chung cư, đa phần khóa luận, cơng trình khoa học nghiên cứu đa phần tập trung nhiều đến phần xây dựng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Việc nghiên cứu cần phải xác định rõ từ ban đầu đối tượng lẫn phạm vi nghiên cứu Chính việc xác định giúp mang lại đồng cho khóa luận Đối tượng nghiên cứu khóa luận: khóa luận nghiên cứu quy định quyền sở hữu Bộ luật Dân 2015, quy định quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quyền sở hữu nhà chung cư Luật Nhà 2014 Nghị định, Thơng tư khác có liên quan đến nội dung đề tài Phạm vi nghiên cứu: số lượng nhà chung cư tập trung chủ yếu thành phố lớn nên khóa luận tập trung vào thành phố lớn, đặc biệt Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hà Nội Các phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Trong trình nghiên cứu, để hồn thành khóa luận này, người viết sử dụng số phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp thu thập xử lý tài liệu sử dụng để thu thập tài liệu liên quan số quy định pháp luật trực tiếp ảnh hưởng đến đề tài Đồng thời bên cạnh đó, người viết chọn lọc thơng tin, tài liệu phù hợp để sử dụng cho mục đích nghiên cứu đề tài; - Phương pháp phân tích dùng để sâu vào chi tiết vấn đề, giúp người đọc có nhìn cụ thể nội dung đề tài; - Phương pháp tổng hợp sử dụng song song với phương pháp phân tích để tóm gọn lại vấn đề vừa nêu nhầm giúp người đọc ghi nhớ nội dung đề tài; - Phương pháp so sánh sử dụng để so sánh quy định Luật cũ Luật nhằm nhằm có nhìn khái qt từ nhận thấy điểm thay đổi luật để phù hợp với đời sống xã hội Bố cục khóa luận Ngoại trừ phần Lời mở đầu Tài liệu tham khảo khóa luận gồm có hai chương: - Chương 1: Tổng quan sở hữu nhà chung cư - Chương 2: Thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng kiến nghị quyền sở hữu nhà chung cư Việt Nam CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Sơ lƣợc trình hình thành quyền sở hữu Từ ngày đầu sơ khai, loài người biết săn bắt hái lượm Tuy nhiên, xã hội công xã nguyên thủy, họ chưa biết gọi tài sản, người lao động, chia sẻ Đến kết việc hái lượm, săn bắn dần trở nên dư thừa, người bắt đầu có suy nghĩ tích cóp sản phẩm lao động Đây bước đầu sở hữu giới loài người Tuy nhiên, việc sở hữu không đồng nghĩa với việc xuất quyền sở hữu người Quyền sở hữu phạm trù pháp lí phản ánh quan hệ sở hữu chế độ sở hữu định, bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ sở hữu xã hội.1 Như đề cập quyền sở hữu phát sinh có pháp luật, tức có chế độ nhà nước hình thành Quyền sở hữu gắn liền với hệ thống pháp luật điều chỉnh chế độ cầm quyền Chính đời nhà nước đánh dấu cột mốc đời quyền sở hữu Người La Mã đặt móng cho quan hệ pháp luật sở hữu đại ngày Hệ thống Luật cổ đại đời cách khoảng 2000 năm (449TCN) Trong hệ thống Luật La Mã có quy định quyền sở hữu số chế định lâu đời Người La Mã phân tích quyền sở hữu thành tập hợp ba nhóm quyền năng, gọi usus, fructus abusus Một cách ngắn gọn, usus quyền sử dụng tài sản, quyền khai thác công tài sản nhằm phục vụ cho nhu cầu chủ thể; fructus quyền thu nhận lợi ích vật chất mà tài sản mang lại, đặc biệt lợi ích nhận dạng hình thức hoa lợi (fruits) tài sản; cịn abusus quyền định đoạt tài sản, bao gồm định đoạt vật chất (tiêu dùng, tiêu huỷ,…) định đoạt pháp lý (bán, tặng cho, để thừa kế,…).2 Trong suốt thời gian dài lịch sử, Bộ luật Dân Pháp (Napoleon) có quy định mà ngày nhiều nước lấy làm cho quyền sở hữu nước Theo Bộ luật Dân Pháp (Napoleon) Điều 544, quyền sở hữu Trường Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập 1, Nhà xuất Công an Nhân dân, tr 177 PGS,TS Nguyễn Ngọc Điện (2013), Quyền sở hữu quyền chiếm hữu - học tình luật xa rời sống, Trang điện tử Nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội, http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/quyen-so-huu-va-quyen-chiem-huu-bai2 hoc-ve-tinh-huong-luat-xa-roi-cuoc-song quyền hưởng thụ định đoạt tài sản cách tuyệt đối, miễn không sử dụng tài sản vào việc mà pháp luật cấm Sau thời gian dài phát triển, quyền sở hữu dần nâng cao vị từ quyền công dân quốc gia trở thành quyền người Theo Tuyên ngôn nhân quyền 1984 Liên Hiệp Quốc khoản Điều 17, “Ai có quyền sở hữu, riêng tư hùn hiệp với người khác.” Như thấy tầm quan trọng quyền sở hữu nâng lên tầm mới, gắn liền với đời sống người Như đề cập, sở hữu đời từ lâu giới lẫn Việt Nam Tuy nhiên, trình phát triển lịch sử nên ghi nhận quyền sở hữu hệ thống luật Việt Nam thời phong kiến chậm Sự đời quyền sở hữu Việt Nam lần đánh dấu sở pháp luật thành văn việc “chấp nhận xuất chế độ tư hữu ruộng đất”3, xác định quyền sở hữu tài sản trâu bò, ruộng đất,…Đây xem bước tiến dài hệ thống lập pháp nước ta từ thuở sơ khai Ngoài việc đời Bộ luật thành văn nước đánh dấu quyền sở hữu người dân sở pháp luật hoàn chỉnh Đến thời kỳ đại, quyền sở hữu Việt Nam phát triển có đời Hiến pháp 1946 Tuy nhiên, phát triển mang tính nhỏ lẻ, manh nha Bộ luật Dân 1995 ban hành Từ thời gian trở đi, quyền sở hữu biết đến quyền công dân Việt Nam, bất khả xâm phạm Và từ Bộ luật Dân 1995 đến Bộ Luật dân 2015 có đồng quyền sở hữu, không thay đổi nhiều theo thời gian Do xuất muộn nhà chung cư nước ta nên sở hữu nhà chung cư xác lập từ năm cuối kỷ XX Đối với thời kỳ trước năm 1995, dù có Hiến pháp Sắc lệnh, Pháp lệnh quy định nhà chung cư chưa xuất Ngay Pháp lệnh 1991 nhà ngày 26/03/1991 quy định chung quản lý, mua bán,… nhà Mặc dù có đề cập đến sở hữu nhà quy định chung, không cụ thể cho loại nhà Việc quy định lỏng lẽo tạo nhiều lỗ hổng pháp luật Wikipedia (2017), Pháp luật Việt Nam thời lý, Bách khoa toàn thư mở Wikipedia, https://vi.wikipedia.org/wiki/Ph%C3%A1p_lu%E1%BA%ADt_Vi%E1%BB%87t_Nam_th%E1% BB%9Di_L%C3%BD Đến có đời Bộ luật Dân 1995, sở hữu chung nhà chung cư lần xuất hệ thống pháp luật nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Mặc dù quy định rời rạc sơ sài đánh dấu bước tiến cho vấn đề sở hữu nhà chung cư lần pháp luật điều chỉnh Đến năm 2005, lần Luật Nhà xuất hệ thống luật pháp nước ta Vào thời điểm này, phần sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư không khác so với Luật Nhà 2014 Có thể nói quy định gần hồn thiện thời điểm Tuy nhiên, số vấn đề thực tế phát sinh nên Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (sau gọi tắt Nghị định 71/2010/NĐ-CP) đời nhằm điều chỉnh vướng mắc Vào năm 2014, Luật Nhà 2005 bị thay Luật Nhà 2014 quy định đề cập tới giữ nguyên giá trị cũ Bên cạnh đó, Luật Nhà 2014 đưa quy định tầng hầm để xe Nghị định 71/2010/NĐCP vào nhằm tạo nên hoàn chỉnh cho luật 1.2 Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu 1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu Quyền sở hữu quyền người Khác với quy định khác pháp luật, quyền sở hữu chia làm phần quyền khác Mặc dù có nhiều quy định Luật dùng cách liệt kê quyền sở hữu có nét khác biệt rõ ràng quyền nêu có định nghĩa riêng Quyền sở hữu dù trải qua ba Bộ luật Dân Bộ luật Dân 1995, Bộ luật Dân 2005, Bộ luật Dân 2015 không thay đổi cách quy định Nếu theo Điều 173 Bộ luật Dân 1995, quyền sở hữu là: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.” Thì theo Điều 164 Bộ luật dân 2005, quyền sở hữu là: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật 31 “2 Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên nhà, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với nhà đó; b) Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với nhà, phần diện tích thuộc sở hữu riêng Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; b) Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thơng tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng nhà nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư đó.” Khía cạnh chủ đầu tư nói đến phần sở hữu riêng phần nhỏ phần sở hữu chung nhà chung cư Sau có đời Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Luật Nhà 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP theo lý thuyết tranh chấp nhà chung cư diễn Tuy nhiên, thực tế tranh chấp, mâu thuẫn nổ cách liệt Tại địa bàn Thành phố Hà Nội, vụ việc tranh chấp sở hữu chung- riêng chung cư 229 Phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội gây nhiều xúc cho người dân Ban đầu, chủ đầu tư chung cư Công ty đầu tư Xây lắp phát triển nhà Hà Nội (trước trực thuộc Văn phòng Thành ủy Hà Nội) tính tới thời điểm 2011, trước cơng ty bị cổ phần hóa chưa có phát sinh xảy Tuy nhiên, sau Văn phịng Thành ủy Hà Nội giao cho cơng ty Công ty TNHH MTV đầu tư thương mại du lịch Sao Mai tạm thời quản lý, vận hành tranh chấp bắt đầu phát sinh Bên cạnh việc thu phí khơng rõ ràng, việc chia nhỏ diện tích tầng tòa nhà A1 A2 khu chung cư 32 thuê phòng tập thể dục, nhà trẻ, phịng chơi game, cửa hàng bách hóa,… gây xúc cho nhiều người dân Vì mua nhà, phần diện tích chung tính vào giá bán ban đầu Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, “khu dân Ehome3 Tập đoàn Nam Long làm chủ đầu tư với 14 block 2.000 nhà nhà sinh hoạt cộng đồng Trước đây, cư nhân viên Nam Long giới thiệu nhà hai tầng cạnh hồ bơi nhà nhà sinh hoạt cộng đồng Hiện tại, nhà chủ đầu tư cho thuê làm quán cà phê phòng tập gym.11” Bên cạnh Ehome3 Nam Long, Chung cư Him Lam Chợ Lớn, đường Nguyễn Văn Luông, Quận bị tranh chấp mà có bất đồng ý kiến chủ đầu tư cư dân khu chung cư nhà sinh hoạt cộng đồng… Đây phần nhỏ thực tiễn tranh chấp chủ nhà chung cư chủ đầu tư Mặc dù quy định Luật Nhà 2014, Bộ luật Dân 2015 thực tế diễn Luật quy định chặt chẽ Đối với chung cư xây dựng mua bán vào thời điểm Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Thông tư 02/2016/TT-BXD) nội dung Điều 100 Luật Nhà 2014 bắt buộc phải quy định hợp đồng Việc quy định rõ điều nhằm tránh chủ đầu tư có né tránh quy định pháp luật Bởi theo Điều 385 Bộ luật Dân 2015, “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Như vậy, pháp luật khơng quy định điều cần có hợp đồng người dân dễ bị chủ đầu tư “qua mặt” khơng hiểu rõ quy đinh pháp luật Có thể thấy số hàng rào bảo vệ pháp luật người dân mà chủ đầu tư ngày khôn ngoan việc soạn thảo hợp đồng Đồng thời trường hợp trước quy chế có hiệu lực, “việc xác định phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu riêng việc cung cấp vẽ kèm theo thực theo quy định pháp luật nhà thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật nhà khơng có quy định xác định theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua nhà.”- Trích khoản Điều Thơng tư 02/2016/TT-BXD Ở thấy tranh chấp nhà chung cư đa phần xuất phát thời điểm khứ luật có quy định nhằm bảo vệ quyền lợi cho chủ nhà chung cư mà chủ nhà Nam Phong (2017), Lại bùng phát tranh chấp chung riêng chung cư , Trang điện tử Cafebiz, http://cafebiz.vn/lai-bung-phat-tranh-chap-chung-rieng-tai-chung-cu-20170520084009239.chn 11 33 ký hợp đồng bất lợi Tuy nhiên, bảo vệ quyền lợi chủ nhà chung cư quy định trái với nguyên tắc hợp đồng dân Như đề cập cần phải xem xét từ hợp đồng đến quy định pháp luật Do đó, dù có bảo vệ quyền lợi người dân nhà làm luật không nên để quy định pháp luật xung đột với 2.3.2 Tranh chấp sở hữu nhà chung cư tranh chấp hợp đồng dân Tranh chấp hợp đồng mâu thuẫn, bất đồng ý kiến bên tham gia quan hệ hợp đồng liên quan đến việc thực (hoặc không thực hiện) quyền nghĩa vụ theo hợp đồng.12 Có thể khái quát tranh chấp hợp đồng dân sự bất đồng bên tham gia quan hệ hợp đồng dân sự, gây ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng Tranh chấp hợp đồng dân có số đặc điểm sau: - Luôn mang yếu tố tài sản gắn liền với quyền tài sản - Tranh chấp thuộc quyền định đoạt bên - Nguyên tắc giải tranh chấp nguyên tắc bình đẳng thỏa thuận Bên cạnh đó, theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định phần sở hữu chung- riêng nhà chung cư quy định: “Phần diện tích thiết bị thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu quy định Khoản Điều 100 Luật Nhà phải ghi rõ hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà phần diện tích khác khơng phải nhà nhà chung cư”-Trích khoản Điều Thơng tư 02/2016/TT-BXD Như thấy được, có tranh chấp xảy chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà chung cư, tất tranh chấp dựa yếu tố hợp đồng Bởi hợp đồng nơi chứa đựng tất giao kết bên giao dịch Chỉ có phát sinh quy định gắn liền với tài sản quy định hợp đồng làm nảy sinh đối tượng bị tác động khác hợp đồng Đồng thời, đặc điểm vừa nêu trên, có bên quan hệ hợp đồng có quyền định đoạt tài sản quyền tài sản Đơn giản hợp đồng dân dựa quy tắc thỏa thuận nên bên giải Công ty Luật Minh Gia (2015), Tranh chấp hợp đồng giải tranh chấp hợp đồng, Trang điện tử Minh Gia lawfirm, https://luatminhgia.com.vn/kien-thuc-dan-su/tranh-chap-hop-dong-vagiai-quyet-tranh-chap-hop-dong.aspx 12 34 cách thỏa thuận với mà không chịu ràng buộc, cấm đoán Việc làm rõ tranh chấp sở hữu nhà chung cư tranh chấp hợp đồng dân góp phần tạo nên nhìn toàn diện cho việc xử lý mâu thuẫn phát sinh từ Chỉ hiểu rõ chất, ta dễ dàng giải vấn đề 2.3.3 Tranh chấp phần sở hữu chung nhà chung cư tranh chấp đất đai Tranh chấp dân tranh chấp xảy chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân quan hệ nhân thân quan hệ tài sản pháp luật bảo vệ.13 “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai” theo Khoản 24 Điều Luật Đất đai 2013 Ngoài ra, tranh chấp đất đai bất đồng, mâu thuẫn chủ thể (sử dụng đất) xác định người có quyền sử dụng đất (hoặc những) đất định Nói cách khác, điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân, tranh chấp đất đai tranh chấp quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế hàng hóa, quyền sử dụng đất coi tài sản, loại hàng hóa đặc biệt lưu thơng thị trường việc xảy tranh chấp quyền sử dụng đất điều hiển nhiên Ngoài tranh chấp “trực tiếp” quyền sử dụng đất, chủ thể tranh chấp tài sản gắn liền với đất đai mà người đầu tư, tạo lập đất; tranh chấp thực giao dịch quyền sử dụng đất Đây tranh chấp có liên quan đến đất đai nên việc giải nhiều bị chi phối pháp luật đất đai, dù đối tượng tranh chấp đấ đai.14 Quyền sử dụng đất quyền tài sản thuộc sở hữu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh sở định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền từ giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều kiện, thủ tục pháp luật quy định.15 Tư vấn Luật Dân sự, Giải tranh chấp dân sự, Trang điện tử Pháp luật Dân sự, http://tuvanluatdansu.com/giai-quyet-tranh-chap-dan-su.html 14 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Hồng Đức- Hội Luật gia Việt Nam, tr 376 15 Hồ Quang Huy (2017), Suy nghĩ khái niệm quyền sử dụng đất Việt Nam, Cổng thông tin Bộ Tư pháp, http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2168 13 35 Hơn nữa, nhà chung cư, diện tích xây dựng diện tích xác định theo chiều không gian Tất chủ nhà chung cư sử dụng phần đất giống Phần diện tích đất sử dụng khơng tùy thuộc vào độ cao nhà mà chia theo tỷ lệ định Chính có lẽ lý mà nhà chung cư đa phần có tranh chấp xảy đơn diện tích đất sử dụng chung gây nên bất đồng cách sử dụng Như thấy tranh chấp đất đai Bởi thơng thường tranh chấp phần diện tích sở hữu chung chung cư xảy cư dân tồ nhà nhận bàn giao có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho chủ nhà Mà có giấy chứng nhận chứng tỏ cư dân chung cư công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền từ giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Xét theo định nghĩa trên, thấy tranh chấp đất đai 2.4 Những vấn đề cải tạo nhà chung cƣ cũ, xuống cấp 2.4.1 Tình trạng nhà chung cư cũ, xuống cấp Như đề cập, nhà chung cư đời từ năm kỷ XX, đời lâu dài tịa nhà gây nên vấn đề bất cập, nguy hiểm sống người dân Ông Nguyễn Trần Nam cho biết, địa bàn Hà Nội có 1.500 khối nhà chung cư (từ 4-6 tầng) 10 khu nhà tập thể thấp tầng (từ 1-3 tầng), với diện tích khoảng 1,7 triệu m2 bị xuống cấp, hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại Phần lớn quỹ nhà bán xác lập sở hữu tư nhân cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định Chính phủ.16 Cịn riêng Thành phố Hồ Chí Minh, kể hàng loạt nhà chung cư cũ, gây nguy hiểm cho người sử dụng người dân xung quanh như: Chung cư 128 Hai Bà Trưng, Quận 1, chung cư 23 Lý Tự Trọng, Quận 1, chung cư Vĩnh Hội, Quận 4,… Các nhà chung cũ đa phần tình trạng cũ kỹ, gần 100% có khả sụp đổ ảnh hưởng nhiều đến sống người dân sinh sống Tuy nhiên, với chung cư Thành phố Hồ Chí Minh, có đến 13 chung cư cũ chưa có chủ đầu tư Với tình trạng đó, UBND TP.HCM đặt kế hoạch đến năm Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (2017),“Muốn cải tạo chung cư cũ, cần xây dựng chế đảm bảo lợi ích bên”, Trang điện tử Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, http://vnrea.vn/muon-cai-taochung-cu-cu-can-xay-dung-co-che-dam-bao-loi-ich-3-ben-369.html 16 36 2020 phải giải 50% số 474 chung cư cũ Thế Sở Xây dựng cho với tình hình khó để đạt mục tiêu đề ra.17 Có thể thấy, số lượng nhà chung cư hư hỏng nhiều việc tu bổ, bổ dưỡng lại khó khăn Trong năm, TP HCM tháo dỡ, di dời 70 chung cư cũ với 7200 hộ dân Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh xây 60 lô chung cư cũ với quy mơ 9800 nhà.18 Đó dấu hiệu đáng mừng lo ngại, số lượng xây dựng chưa đáp ứng nhu cầu người dân 2.4.2 Cải tạo nhà chung cư cũ Việc cải tạo nhà chung cư cũ vấn đề khó khăn mà chủ đầu tư nhà chung cư khơng cịn, đơn giản sau thời hạn bảo hành nhà chung cư, vấn đề phát sinh hư hỏng nhà chung cư người dân giải Theo đề cập Chương 1, nhà chung cư sau sử dụng 50 năm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bàn giao cho quan có thẩm quyền để phá dỡ xây dựng cơng trình khác Hiện nay, đa phần người dân bàn giao chung cư xuống cấp cho quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận bố trí tái định cư Tuy nhiên, đa phần chủ nhà chung cư lựa chọn theo phương án việc xây dựng, sửa chữa chung cư tốn Thêm vào đó, khác với nhà riêng lẻ, chung cư tài sản nhiều người có quyền sở hữu Khơng giống với trường hợp sửa chữa nhà nhà chung cư, để sửa chữa tồn chung cư có nhiều vấn đề cần giải như: kinh phí, nơi cho người dân sinh sống chung cư trình sinh sống, xin giấy phép sửa chữa,… Mặc dù vậy, muốn cải tạo nhà chung cư chủ nhà hồn tồn làm việc Chủ nhà cần quan có thẩm quyền kiểm định chất lượng nhà xảy hai trường hợp: nhà chung cư đảm bảo chất lượng tiếp tục sử dụng, nhà chung cư đảm bảo an tồn bắt buộc phải phá dỡ xây dựng lại Nam Phong (2018), TP.HCM: Công bố danh sách 13 chung cư cũ xuống cấp chưa có chủ đầu tư,Báo điện tử Cafef, http://cafef.vn/tphcm-cong-bo-danh-sach-13-chung-cu-cu-xuong-cap-chuaco-chu-dau-tu-2018031911305923.chn 18 Jen Phạm (2017), Vẫn vấn đề cải tạo chung cư xuống cấp TP.HCM, Trang điện tử LLG group, http://llgroup.vn/tin-tuc/van-la-van-de-cai-tao-chung-cu-xuong-cap-tai-tphcm297.html 17 37 Dù nhà chung cư có giới hạn sử dụng 50 năm xét theo Điều 99 Luật Nhà 2014: “1 Thời hạn sử dụng nhà chung cư xác định vào cấp cơng trình xây dựng kết luận kiểm định chất lượng quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định khoản Điều Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực kiểm định chất lượng nhà Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng bị hư hỏng nặng, có nguy sập đổ, khơng bảo đảm an tồn cho người sử dụng quan quản lý nhà cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng cơng trình nhà chung cư để xử lý theo quy định sau đây: a) Trường hợp nhà chung cư bảo đảm chất lượng an tồn cho người sử dụng chủ sở hữu tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định khoản khoản Điều 110 Luật này; b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy sập đổ, khơng cịn bảo đảm an tồn cho người sử dụng quan quản lý nhà cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo văn cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn thông báo phải công bố công khai Cổng thông tin điện tử Ủy ban nhân dân quan quản lý nhà cấp tỉnh, phương tiện thông tin đại chúng địa phương Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bàn giao cho quan có thẩm quyền để phá dỡ xây dựng cơng trình khác theo quy định khoản Điều Việc xử lý nhà chung cư quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định điểm b khoản Điều quy định sau: a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà chủ sở hữu cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định Mục Chương này; b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư khơng cịn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư cho quan có thẩm quyền để phá dỡ xây dựng cơng trình khác theo quy hoạch duyệt; 38 c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ không bàn giao nhà Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định cưỡng chế phá dỡ cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở; d) Việc giải chỗ cho chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ thực theo quy định Điều 116 Luật Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư chủ sở hữu tiếp tục thực quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng cơng trình khác việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư thực theo quy định pháp luật đất đai.” Xét theo người dân có quyền tiếp tục sở hữu Vì nhà chung cư tài sản chủ sở hữu nhà, ngồi ý chí chủ nhà trường hợp bắt buộc Luật, khơng tước bỏ quyền sở hữu chủ sở hữu tài sản Đồng thời, để cải tạo chung cư cần có giấy phép UBND cấp tỉnh phê duyệt, mà muốn có giấy phép phải cần có hồ sơ sau theo Điều 12 Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng, bao gồm: -Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo cơng trình, nhà -Bản tệp tin chứa chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng cơng trình, nhà theo quy định pháp luật giấy phép xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền cấp -Bản tệp tin chứa chụp vẽ trạng phận, hạng Mục cơng trình sửa chữa, cải tạo phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ vẽ hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo ảnh chụp (10 x 15 cm) trạng cơng trình cơng trình lân cận trước sửa chữa, cải tạo Xét cho cùng, việc cải tạo nhà chung cư phần số quyền sở hữu chủ nhà Việc chủ nhà định tái tạo nào, giao quyền sửa chữa, cải tạo cho chủ đầu tư dựa vào ý chí chủ nhà cách trực tiếp thông qua Ban Quản trị nhà chung cư (nếu có) Vì vậy, thấy từ q trình bàn giao, sử dụng đến phá dỡ cải tạo chung cư phụ thuộc vào chủ nhà Chính điều lần khẳng định vai trò to lớn quyền sở hữu chủ nhà chung cư 39 2.5 Một số ý kiến đề xuất cho vấn đề sở hữu nhà chung cƣ Sở hữu nhà chung cư chiếm vai trò quan trọng chế định sở hữu Bên cạnh quyền sở hữu tài sản khác, quyền sở hữu bất động sản nói riêng quyền sở hữu nhà chung cư nói chung ngày coi trọng Tuy nhiên, để nâng cao tầm hiểu biết người cần phải có đề xuất hợp lý Đối với chủ sở hữu nhà chung cư -Cần tìm hiểu pháp luật trước ký kết hợp đồng Chủ sở hữu nhà chung cư người trực tiếp ký kết hợp đồng hưởng quyền lợi trực tiếp có nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch Nhằm tạo nên công đảm bảo quyền lợi cho thân Việc tìm hiểu cặn kẽ quy định pháp luật khơng giúp chủ nhà có nhìn bao qt luật pháp mà cịn bảo vệ cho thân trước lỗ hổng pháp luật “bẫy” hợp đồng mà chủ đầu tư bày -Chủ động việc lên tiếng trước điều sai trái nhà đầu tư Nhà đầu tư khôn ngoan việc tận dụng phần sở hữu chung, với cương vị người chủ sở hữu, chủ nhà chung cư cần lên tiếng, thơng báo với ban quản trị tịa nhà chủ nhà khác nhầm ngăn chặn sớm mục đích nhà đầu tư, không để việc diễn mức nghiêm trọng Đối với chủ đầu tư -Thực quy định pháp luật Là chủ đầu tư thông minh, không nên dùng lợi gần để đánh đổi lợi lâu dài Dù ban đầu lợi từ việc làm sai với quy định pháp luật sau này, uy tín chủ đầu tư bị suy giảm, gây ảnh hưởng xấu đến án Bên cạnh đó, việc biến phần sở hữu chung tòa nhà thành phần sở hữu riêng dễ bị cư dân khởi kiện, tốn nhiều thời gian công sức cho vụ việc -Quy hoạch khu chung cư cách hợp lý Để đảm bảo việc khai thác khu chung cư có lợi ích khơng xâm phạm đến quyền lợi ích chủ nhà, chủ đầu tư cần quy hoạch nhà chung cư từ bước vẽ Bởi biết tận dụng làm tốt công tác thiết kế, chung cư vừa phù hợp với mỹ quan thị phù hợp với mục đích, nhu cầu sinh sống cư dân 40 Nâng cao ý thức pháp luật người dân Khác với ý kiến đề xuất cho chủ nhà chung cư, nâng cao pháp luật nâng cao kiến thức pháp luật toàn dân Bởi thực tế cho thấy hiểu biết người dân phần tảng làm vấn đề sở hữu nhà chung trở nên tồn diện Thơng qua đó, đưa pháp luật trở nên gần gũi với người dân, giúp người dân biết bảo vệ trước cố xảy xa Hoàn thiện quy định pháp luật Đây lả giải pháp quan trọng có phần định việc điều chỉnh chế định sở hữu nhà chung cư chế định khác Ngày việc mở rộng kinh tế thị trường ngày phát triển, số lượng người Việt Nam định cư nước người nước mua nhà chung cư Việt Nam ngày nhiều, điều giúp đất nước ta thu khoảng lớn ngoại tệ, giúp ích cho phát triển đất nước Tuy nhiên, tranh chấp quyền sở hữu chung cư ngày nhiều làm lượng lớn đối tượng trở nên e dè việc đầu tư, mua nhà chung cư Do pháp luật cần phải phá vỡ lỗ hổng Thứ nhất, cần phải sớm có giải pháp cho vấn đề việc giao nhà giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phát sinh quyền sở hữu nhà nhằm bảo vệ lợi ích cho chủ nhà việc chủ đầu tư chậm trễ giao nhà chấp quyền sử dụng đất tài sản hình thành tương lai (các nhà) làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích chủ nhà Thứ hai, cần quy định cách khái quát khái niệm phần sở hữu chung sở hữu riêng Luật Nhà 2014 Do quy định cách liệt kê, Luật không cập nhật kịp thời xu hướng xã hội, từ lại tạo khoảng trống cho nhà đầu tư tiếp tục vi phạm quyền sở hữu nhà chung cư Thứ ba, cần điều chỉnh quy định Quy chế sử dụng, quản lý nhà chung cư Bởi quy định Quy chế có đối chọi với tinh thần Luật Khi Luật Dân nói chung ln đề cao ý chí thỏa thuận đơi bên (khơng trái với quy định pháp luật) quy định Quy chế lại đề cao ý chí Luật thỏa thuận bên 41 KẾT LUẬN CHƢƠNG Chương đề cập đến thực tiễn vấn để sở hữu nhà chung cư hai thành phố lớn Thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, Chương giúp cho người đọc khóa luận có góc nhìn đa chiều phần quyền sở hữu nhà chung cư Chương nơi người viết thể quan điểm vấn đề vướng mắc quyền sở hữu nhà chung cư đưa ý kiến số vấn đề pháp lý Đồng thời Chương nơi người viết thể số ý nghĩ thân hướng giải vấn đề, từ dung hịa nhìn thực tiễn pháp lý đưa đến nhìn gần gũi cho người đọc 42 KẾT LUẬN Thông qua việc nghiên cứu quyền sở hữu nhà chung cư, ta thấy tầm quan trọng quyền sở hữu nói chung quyền sở hữu nhà chung cư nói riêng Sở hữu nhà chung cư gắn liền với lợi ích nhiều chủ thể khác nhau: chủ nhà, chủ đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội địa phương kinh tế đất nước Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà chung cư chưa xem trọng mực Việc chủ đầu tư liên tục vi phạm phản đối chủ nhà chung cư ngày làm cho vấn đề trở nên nóng bỏng dai dẳng Có thể nhận thấy rằng, việc xác định quyền sở hữu quan trọng tranh chấp vấn đề phát sinh nhà chung cư Bởi yếu tố cấu thành nên quan hệ tài sản ràng buộc khách hàng chủ đầu tư quyền sở hữu Đối với loại tranh chấp nhà chung cư, then chốt vấn đề quy trách nhiệm vào mà cần phải xem rõ lại khâu bất cập dẫn đến tình trạng này.Việc tranh chấp xảy nhiều cịn tồn đọng phần phân chia khơng rành mạch, rõ ràng mà người mua đặt bút ký hợp đồng phần tâm lý muốn tìm kiếm lợi nhuận chủ đầu tư Mặt khác, quy định Luật quyền sở hữu nhà chung cư lỏng lẻo Muốn hạn chế tranh chấp xảy cần phải có hiểu biết người dân lẫn quan tâm nhà làm luật cách đắn hợp lý Khóa luận hệ thống lại phần kiến thức quyền sở hữu hành đưa số vấn đề thực tiễn Đề tài nhằm mục đích làm sáng tỏ ưu điểm khuyết điểm pháp luật quy định sở hữu nhà chung cư Cùng với đó, khóa luận số điểm bất cập pháp luật hành Trên sở đưa số đề xuất nhằm cải thiện tình trạng tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cư 43 TÀI LIỆU THAM KHẢO * Tài liệu văn pháp luật Hiến pháp 1980 Hiến pháp 1992 Hiến pháp 2013 Tuyên ngôn nhân quyền 1984 Liên Hiệp Quốc Pháp lệnh 1991 nhà Bộ luật Dân 1995 Bộ luật Dân 2005 Bộ luật Dân 2015 Luật Quốc tịch 2008, sửa đổi bổ sung 2011 10 Luật Đất đai 2013 11 Luật Xây dựng 2014 12 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 13 Luật Nhà 2005 14 Luật Nhà 2014 15 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật Đất đai 17 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà 18 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 19 Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư 20 Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng *Tài liệu sách, tạp chí Th.S Dương Tuấn Lộc (2016), Giáo trình Tài sản, quyền sở hữu thừa kế, Đại học Công nghệ TP.HCM TS Đặng Anh Quân (2017), Giáo trình Pháp luật kinh doanh bất động sản, Đại học Công nghệ TP.HCM Trường Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập 1, Nhà xuất Công an Nhân dân 44 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Hồng Đức- Hội Luật gia Việt Nam Nguyễn Minh Tuấn ctv (2014), Bình luận khoa học Bộ luật Dân nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Nhà xuất Tư Pháp *Tài liệu trang, báo điện tử PGS,TS Nguyễn Ngọc Điện (2013), Quyền sở hữu quyền chiếm hữu - học tình luật xa rời sống, Trang điện tử Nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội, http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-tedan-su/quyen-so-huu-va-quyen-chiem-huu-bai-hoc-ve-tinh-huong-luat-xaroi-cuoc-song Sỹ Đông Lê Phong (2017), Rối chuyện chung cư: Bi hài ban quản trị!, Báo điện tử Người Lao Động, https://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/roichuyen-chung-cu-bi-hai-ban-quan-tri-20170411220654023.htm Công ty Luật Minh Gia (2015), Tranh chấp hợp đồng giải tranh chấp hợp đồng, Trang điện tử Minh Gia lawfirm, https://luatminhgia.com.vn/kien-thuc-dan-su/tranh-chap-hop-dong-va-giaiquyet-tranh-chap-hop-dong.aspx Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (2017),“Muốn cải tạo chung cư cũ, cần xây dựng chế đảm bảo lợi ích bên”, Trang điện tử Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, http://vnrea.vn/muon-cai-tao-chung-cu-cu-can-xay-dung-co-chedam-bao-loi-ich-3-ben-369.html Hồ Quang Huy (2017), Suy nghĩ khái niệm quyền sử dụng đất Việt Nam, Cổng thông tin Bộ Tư pháp, http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-traodoi.aspx?ItemID=2168 Hồng Khanh (2018), Chung cư "dát vàng" Thủ đô bị "om" sổ đỏ: Vì đâu nên nỗi?, Báo điện tử Dân trí, https://dantri.com.vn/nha-dat/sau-cuoc-gapbat-ngo-cua-dai-gia-duong-bia-cu-dan-hoa-binh-green-city-mong-som-coso-do-20180710095052445.htm Nguyễn Văn Khôi (2012), Sở hữu chung - riêng nhà chung cư: Tranh chấp luật pháp cịn có khoảng trống, Báo điện tử Cơng lý, https://congly.vn/phap-luat/dien-dan-cong-ly/so-huu-chung-rieng-o-nhachung-cu-tranh-chap-do-luat-phap-con-co-khoang-trong-15161.html Jen Phạm (2017), Vẫn vấn đề cải tạo chung cư xuống cấp TP.HCM, Trang điện tử LLG group, http://llgroup.vn/tin-tuc/van-la-van-de-cai-taochung-cu-xuong-cap-tai-tphcm-297.html 45 Phương Anh Linh (2018), Tranh chấp chung cư TP.HCM bùng nổ đâu?, Báo điện tử info.net, http://infonet.vn/tranh-chap-o-cac-chung-cutai-tphcm-bung-no-do-dau-post251466.info 10 Tư vấn Luật Dân sự, Giải tranh chấp dân sự, Trang điện tử Pháp luật Dân sự, http://tuvanluatdansu.com/giai-quyet-tranh-chap-dan-su.html 11 Nam Phong (2017), Lại bùng phát tranh chấp chung riêng chung cư, Trang điện tử Cafebiz, http://cafebiz.vn/lai-bung-phat-tranh-chap-chungrieng-tai-chung-cu-20170520084009239.chn 12 Nam Phong (2018), TP.HCM: Công bố danh sách 13 chung cư cũ xuống cấp chưa có chủ đầu tư,Báo điện tử Cafef, http://cafef.vn/tphcm-cong-bo-danhsach-13-chung-cu-cu-xuong-cap-chua-co-chu-dau-tu2018031911305923.chn 13 Phạm Thịnh (2016), Quận 8, TP HCM:Dân xúc bị chung cư Giai Việt “giam” sổ hồng?, Báo điện tử Pháp luật Việt Nam, http://baophapluat.vn/bat-dong-san/quan-8-tp-hcmdan-buc-xuc-vi-bi-chungcu-giai-viet-giam-so-hong-297518.html 14 H.Trang (tổng hợp) (2018), Khó thành lập Ban Quản trị nhà chung cư vướng luật, Báo điện tử Diễn đàn doanh nghiệp, http://enternews.vn/khothanh-lap-ban-quan-tri-nha-chung-cu-vi-vuong-luat-126619.html 15 Wikipedia (2017), Pháp luật Việt Nam thời lý, Bách khoa toàn thư mở Wikipedia, https://vi.wikipedia.org/wiki/Ph%C3%A1p_lu%E1%BA%ADt_Vi%E1%BB %87t_Nam_th%E1%BB%9Di_L%C3%BD ... nhiều vấn đề pháp lý có quyền sở hữu riêng sở hữu chung nhà chung cư Tiền sở hữu nhà chung cư Từ hoạt động mua bán nhà chung cư chuyển quyền sở hữu chủ đầu tư dự án sang chủ nhà chung cư Mặc... cải tạo chung cư phụ thuộc vào chủ nhà Chính điều lần khẳng định vai trò to lớn quyền sở hữu chủ nhà chung cư 39 2.5 Một số ý kiến đề xuất cho vấn đề sở hữu nhà chung cƣ Sở hữu nhà chung cư chiếm... cư Ban Quản lý nhà chung cư 28 2.3 Những tranh chấp sở hữu nhà chung cƣ 30 2.3.1 Tranh chấp phần sở hữu chung- riêng nhà chung cư 30 2.3.2 Tranh chấp sở hữu nhà chung cư