Những vấn đề pháp lý về bất động sản hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HỒ CHÍ MINH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn : ThS PHAN THỴ TƯỜNG VI Sinh viên thực : VÕ THỊ CẨM NGUYÊN MSSV: 1411271307 Lớp : 14DLK15 TP Hồ Chí Minh, năm 2018 LỜI CẢM ƠN Trên thực tế khơng có thành cơng mà không gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập giảng đường đại học đến nay, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ q thầy cơ, gia đình bạn bè Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý thầy cô Trường Đại Học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh Và em xin chân thành cám ơn cô Phan Thỵ Tường Vi nhiệt tình hướng dẫn hướng dẫn em hồn thành khóa luận Cô với tri thức tâm huyết để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em suốt thời gian học tập trường, tận tâm hướng dẫn chúng em qua buổi nói chuyện, thảo luận đề tài mà chúng em viết khóa luận Nếu khơng có lời hướng dẫn, dạy bảo em nghĩ khóa luận em khó hồn thiện Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn Bài khóa luận thực khoảng thời gian gần tháng Bước đầu vào thực tế, tìm hiểu đề tài, kiến thức em cịn hạn chế cịn có nhiều bỡ ngỡ Do vậy, trình tìm hiểu, q trình tiếp xúc thực tế khó tránh khỏi sai sót, mong thầy, bỏ qua Đồng thời trình độ lý luận kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế nên viết khơng thể tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận ý kiến đóng góp q thầy, để em học thêm nhiều kinh nghiệm hoàn thành hoàn thiện cho khóa luận Sau cùng, em xin kính chúc Phan Thỵ Tường Vi, q thầy cô khoa Luật thật dồi sức khỏe, niềm tin để tiếp tục thực sứ mệnh cao đẹp truyền đạt kiến thức cho hệ mai sau Em xin chân thành cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Võ Thị Cẩm Nguyên MSSV: 1411271307 Lớp: 14DLK15 Tôi xin cam đoan số liệu, thông tin sử dụng khóa luận thu thập từ nguồn thực tế luật, nghị định, thông tư sách báo khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ theo qui định) ; Nội dung khóa luận kinh nghiệm thân rút từ trình nghiên cứu thực tế không chép từ nguồn tài liệu, báo cáo khác Nếu sai sót Tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định Nhà Trường Pháp luật Sinh viên (ký tên, ghi đầy đủ họ tên) Võ Thị Cẩm Nguyên DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TTBĐS Thị trường bất động sản BĐS Bất động sản HoREA Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh BLDS Bộ luật Dân Luật KDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản Luật XD Luật Xây dựng MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Kết cấu khóa luận Chƣơng I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Những vấn đề chung thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Sơ lược thị trường bất động sản Việt Nam 1.1.2 Thị trường bất động sản .6 1.2 Bất động sản hình thành tƣơng lai 12 1.2.1 Hàng hóa bất động sản 12 1.2.2 Khái niệm bất động sản hình thành tương lai 12 1.2.3 Đặc trưng bất động sản hình thành tương lai 13 1.2.4 So sánh hợp đồng mua bán nhà có sẵn hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 15 1.3 Dự án đầu tƣ bất động sản 20 1.3.1 Điều kiện lập dự án đầu tư .20 1.3.2 Chủ thể tham gia dự án đầu tư 22 1.3.3 Chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản .24 KẾT LUẬN CHƢƠNG I 27 2.1 Thực trạng vấn đề bất động sản hình thành tƣơng lai 28 2.1.1 Khái quát hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai 28 2.1.2 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai 31 2.1.3 Thế chấp dự án đầu tư bất động sản 41 2.1.4 Một số rủi gặp phải mua bất động sản hình thành tương lai 44 2.2 Những vấn đề bất cập số kiến nghị .46 2.2.1 Những vấn đề bất cập .46 2.2.2 Một số kiến nghị .47 KẾT LUẬN CHƢƠNG II .49 KẾT LUẬN 50 DANH MỤC TÀI LIỆU KHAM KHẢO 51 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong kinh tế thị trường nay, song song với phát triển không ngừng kinh tế tăng trưởng dân số đất nước Cùng với dân số tăng lên kéo theo nhu cầu nhà ở, nhu cầu bất động sản (BĐS) khác người dân ngày tăng cao Nếu so sánh tình hình nhà với năm trước nhu cầu nhà ln địi hỏi phải cao cấp chất lượng dịch vụ, điều kiện kèm theo dịch vụ mua bán nhà kèm theo Để đáp ứng nhu cầu ngày lớn loại hình thức bất động sản (BĐS) đời, BĐS hình thành tương lai BĐS hình thành tương lai bao gồm nhà cơng trình xây dựng mà khoảng thời gian ký kết hợp đồng mua bán loại BĐS chưa hình thành hình thành phần Đây lĩnh vực đầu tư mới, thu hút nhiều quan tâm chủ đầu tư Tuy nhiên tồn song song với hấp dẫn lợi nhuận cao, thị trường trẻ sơi động bên cạnh tiềm ẩn nhiều nguy pháp lý kiện bất khả kháng Một vài rủi ro mà nhà đầu tư BĐS hình thành tương lai gặp phải rủi ro hồ sơ pháp lý, rủi ro tài chính, phát sinh từ tranh chấp ngân hàng chủ dự án hay rủi ro từ chủ đầu tư dự án… Để hỗ trợ rủi ro mà chủ đầu tư gặp phải Nhà nước ban hành nhiều sách đầu tư- xây dựng phát triển nhà ở, cơng trình xây dựng Việt Nam Và BĐS hình thành tương lai đối tượng cần công nhận đối tượng giao dịch dân Do số nước phát triển giới ban hành quy định pháp luật cụ thể nhằm điều chỉnh vấn đề Mặc dù Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật quy định chi tiết việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, nhiên, lại đối tượng kinh doanh luật xây dựng Việt Nam, nên tiến hành thực tồn nhiều quan điểm khác biệt lý thuyết thực tiễn dẫn đến việc có nhiều cách hiểu khác việc thực cịn số vấn đề khó khăn 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, vai trị BĐS hình thành tương lai phát triển kinh tế khơng thể phủ nhận, lý có khơng cơng trình nghiên cứu khoa học, báo báo viết, báo hình hay báo mạng Internet có đề cấp nghiên cứu BĐS hình thành tương lai Một số viết đề tài BĐS hình thành tương lai nghiên cứu “Hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai” tác giả Phạm Quang Huy hay viết “Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở” tác giả Nguyễn Văn Phương Mai Thị Thu phát hành Tạp chí Ngân hàng số 8/2014 số báo mạng khác Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Việc nghiên cứu cần phải xác định rõ từ ban đầu đối tượng lẫn phạm vi nghiên cứu Chính việc xác định giúp mang lại đồng cho khóa luận Về đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu sở pháp lý dự án đầu tư BĐS Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà 2014, chế định vấn đề chuyển nhượng chấp dự án BĐS Nghị định Thông tư Nguyên cứu đánh giá thực trạng hoạt động dự án đầu tư BĐS Tìm hướng giải cải thiện thực trạng hoạt động dự án đầu tư BĐS Nghiên cứu điều khoản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hộ thuộc dự án đầu tư BĐS Việt Nam phương diện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng dự án nhà thương mại, nhà chung cư Do dự án đầu tư BĐS lớn thường tập trung thành phố lớn, nên này, tác giả chủ yếu đề cập tới thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Phƣơng pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, để tìm hiểu nghiên cứu, sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu là: phương pháp thu thập tài liệu phương pháp phân tích- xử lý tài liệu - Phương pháp thu thập tài liệu: Tức thơng qua tìm hiểu nghiên cứu tài liệu có liên quan sách, báo chí, internet, khóa luận kham khảo hợp đồng dân sự, đất đai… - Phương pháp phân tích- xử lý tài liệu: Từ tài liệu thu thập được, tổng hợp liệu sau cho tiến hành chọn lọc, so sánh, phân tích nhằm đưa kết luận, đánh giá tổng quan cự thể Kết cấu khóa luận Ngồi lời mở đầu kết luận khóa luận gồm có chương: - Chương I: Tổng quan bất động sản hình thành tương lai - Chương II: Thực trạng vấn đề bất động sản hình thành tương số kiến nghi Chƣơng I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Những vấn đề chung thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Sơ lược thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản (TTBĐS) thị trường có vị trí quan trọng kinh tế đất nước, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường lao động Thời kỳ từ năm 1986 trở trước, TTBĐS Việt Nam có từ lâu, khẳng định có từ trước nước Việt Nam dân chủ cộng hoà đời, lấy mốc từ 1986 trở trước, TTBĐS nước ta phát triển qua giai đoạn: “Trước năm 1960 chủ yếu tư nhân mua bán với thoả thuận bàng tiền mặt vàng chủ yếu không thông qua Nhà nước - Những năm 1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần bán nhà cho dân trả dần khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… - Năm 1986 thay đổi cách việc kinh doanh BĐS - Giai đoạn TTBĐS sơ khai, hoạt động thị trường đơn giản, tự phát thị trường khơng thống khơng công nhận Nhà nước Vào năm 1987 - 1993, thị trường kinh doanh BĐS phát triển việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà đất khuôn viên mà giá trị chủ yếu quan niệm giá trị nhà Giá trị đất ẩn lúc bán nhà xây thơ nhà hồn thiện, đất phần lớn Nhà nước cấp, giao Nhưng thị trường BĐS thực dần hình thành từ năm 1993 sau Luật Đất đai Việt Nam ban hành (14/7/1993) tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.”1 Gần 30 năm qua, hoạt động thị trường bất động sản bước chuyển sang chế thị trường quản lý, điều tiết Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa Theo nhận định Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào yếu tố sau: https://thitruongbds.biz/su-hinh-thanh-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-p1-2/ 50 KẾT LUẬN Qua tìm hiểu từ đầu viết tới bây giờ, tác giả đưa số lý luận vấn đề hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai Bên cạnh đó, với thực tiễn học giảng đường với trình sưu tầm tìm đọc tài liệu kham khảo Luật, Nghi định, sách báo, tạp chí khoa học, tác giả đưa số ý kiến liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành tương lai Về mặt lý luận, tác giả đưa số đặc trưng hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai như: đối tượng hợp đồng tài sản tương lai BĐS hình thành tương lai đó; hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán tài sản;… Về thực tiễn, tác giả đưa số vấn đề bất cập mà tham gia giao dich chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành tương lai chấp dự án đầu tư BĐS gặp phải để từ đưa hướng giải Hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai loại hợp đồng có đối tượng hợp đồng đặc thù, cần phải nghiên cứu hồn thiện mặt lý luận thêm Trên sở phân tích thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai tác giả đưa số đặc điểm loại hợp đồng Việc nghiên cứu lý luận so sánh với thực tế nhằm tìm vấn đề mâu thuẫn lý luận thực tiễn để từ đưa hướng giải tốt cho vấn đề Điều gúp cho hợp đồng chuyển nhượng chấp BĐS hình thành tương lai sau giảm bớt khả phát sinh tranh chấp rủi ro trình thương thảo, đàm phán ký kết hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai 51 DANH MỤC TÀI LIỆU KHAM KHẢO I TÀI LIỆU VĂN BẢN PHÁP LUẬT Bộ luật Dân 2015 Luật Đầu tư 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 Luật Xây dựng 2014 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm Nghị định 59/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 10 Thông tư số 19/2016/TT-BXD việc hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà II: TÀI LIỆU SÁCH, TẬP CHÍ, CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHÁC 11 Huyền Vy (2016), Thu nhập bình quân đầu người Việt Nam 50 triệu đồng/năm, NXB Thanh Niên 12 Lê Huy Hòa (2015), Bách khoa tri thức phổ thông, NXB Lao Động 13 Ths Mai Xuân Minh (2016), Giáo trình pháp luật hợp đồng, HUTECH 14 Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai (2018), Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử 15 Phạm Quang Huy (2010), Bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử 16 Phạm Quang Huy (2014), Luận văn thạc sĩ luật học đề tài hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành tương lai, Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa luật III: TRANG WEB 17 https://thitruongbds.biz/su-hinh-thanh-thi-truong-bat-dong-san-viet-namp1-2/ 18 https://bizlive.vn/dia-oc/bat-dong-san-30-nam-qua-3-giai-doan-suythoai-3-giai-doan-tang-truong-3155013.html 52 19 http://gavi.vn/threads/28900-Tong-quan-ve-thi-truong-bat-dong-sanhien-tai.html 20 https://thitruongbds.biz/khai-niem-ve-thi-truong-bat-dong-san-2 21 https://era.com.vn/tim-hieu-thi-truong-bat-dong-san-la-gi 22 http://voer.edu.vn/m/cac-cong-cu-quan-ly-nha-nuoc-doi-voi-thi-truongbds/f65bc0b 23 https://dautuduan.net/quyen-va-nghia-vu-cua-chu-dau-tu-xay-dung-congtrinh-trong-viec-thi-cong-xay-dung-cong-trinh/ 24 https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/Vai-tro-cua-phap-luat-trongviec-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-11601/ 25 https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2014/12/13/binh-luan-ve-hopdong-chuyen-nhuong-bat-dong-san-hanh-thanh-trong-tuong-lai/ PHỤ LỤC điều đầu Hợp đồng mua bán hộ mẫu số FS1-A3-16B, hộ số A31602 – Imperia An Phu SALE AND PURCHASE AGREEMENT HỢP ĐỒNG MUA BÁN Agreement No/ Hợp đồng số FS1-A3-16B Apartment No / Căn hộ số A3-1602 - Imperia An Phu Pursuant to Law on Housing dated 29 November 2005 and its amended, guilded document on implementation of Law on Housing; Căn Luật Nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005 văn sửa đổi, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Pursuant to the Civil Code dated 14 June 2005; Căn Bộ Luật dân ngày 14 tháng năm 2005; Pursuant to the Investment Certificate No 411022000101 of Kien A Investment and Services Co., Ltd Căn Giấy chứng nhận Đầu tư số 411022000101 Công ty TNHH Đầu Tư Dịch vụ Kiến Á Pursuant to the athorized contract No of housing sales through real estate transactions were signed between the Kien A Investment and Services Co., Ltd and Real Estate Transactions Căn hợp đồng (văn bản) ủy quyền số….… việc bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản ký Công ty TNHH Đầu Tư Dịch vụ Kiến Á với Sàn giao dịch bất động sản…… ……; This Sale and Purchase Agreement (“Agreement”) is made and entered into on by and between the following parties: Hợp đồng Mua Bán (“Hợp đồng”) lập vào ngày bên sau đây: KIEN A INVESTMENT & SERVICES LTD CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ KIẾN Á Investment Certificate No :411022000101 issued on January 21st, 2012 by People’s Committee of Ho Chi Minh City Chứng nhận đầu tư số Minh cấp ngày 21/01/2012 Address :411022000101 Ủy ban Nhân dân Tp Hồ Chí : Lot No 5, An Phu Ward, District 2, HCMC Địa : Lô số 5, phường An Phú, quận 2, Tp Hồ Chí Minh Tel./ Điện thoại Fax : (08) 6257 3399 : (08) 6257 3355 Represented by/ Đại diện : NGUYỄN THẾ NHIÊN Title/ Chức vụ : GENERAL DIRECTOR / TỔNG GIÁM ĐỐC Bank/Ngân hàng : VP Bank – Sai Gon Branch/ Chi nhánh Sài Gòn Account No./ Số tài khoản : 43384918 Tax Code / Mã số thuế : 0305144567 (Hereinafter referred to as “Party A”/ Sau gọi “Bên A”) Name / Họ tên : LƢƠNG MỘNG VI ID Card/Passport/Business Registration/Investment License No : B1545486 CMND/Hộ chiếu/Giấy đăng ký kinh doanh/Chứng nhận đầu tư số Issued by/ Do 29/12/2007 : : Cục Quản Lý Xuât Nhập Cảnh, Dated /Cấp ngày: Permanent address/ Địa cư trú: 700D, Ấp Phú Chiến, Xã Phú Hưng, TP Bến Tre Contact address/ Địa liên lạc : 700D, Ấp Phú Chiến, Xã Phú Hưng, TP Bến Tre (Hereinafter referred to as “Party B”/ Sau gọi “Bên B”) Whereas/ Xét rằng: Party A is the real estate business company selling Imperia An Phus of the Imperia An Phu located at Lot No.5, An Phu Ward, District 2, Ho Chi Minh City inclusive of Apartments Bên A cơng ty có chức kinh doanh bất động sản, triển khai bán hộ Imperia An Phú Lô 5, phường An Phú, quận 2, TP Hồ Chí Minh Party B has already studied and verified the actual status of the project, the legal document, technical details and specifications of the Apartment, as described in Appendix of this Agreement of the Imperia An Phu project Bên B tìm hiểu xem xét trạng thực tế, giấy tờ pháp lý, chi tiết kỹ thuật đặc điểm Căn hộ mô tả chi tiết Phụ lục Hợp đồng thuộc dự án Imperia An Phú The Parties have full financial capacities and legal conditions to enter into this Agreement Các Bên có đủ lực tài đủ điều kiện theo quy định pháp luật để ký kết Hợp đồng NOW, THEREFORE, THE PARTIES AGREE AS FOLLOWS: NAY, CÁC BÊN THỎA THUẬN NHƯ SAU: DEFINITION AND INTERPRETATION ĐIỀU ĐỊNH NGHĨA VÀ GIẢI THÍCH Unless otherwise required by the context, the following terms and expressions shall have meanings as follows: Trừ ngữ cảnh có yêu cầu khác đi, từ cụm từ có ý nghĩa sau: “Agreement” means this Apartment Sale and Purchase Agreement and any appendix attached hereto as amended from time to time by the Parties “Hợp đồng” nghĩa Hợp đồng Mua Bán Căn hộ Phụ lục đính kèm Hợp đồng sửa đổi, bổ sung Hợp đồng Bên lập thành văn ký kết tùy thời điểm “Apartment” means the Apartment No A3-1602 in the Imperia An Phu project by Party A with the technical details and specifications as specified in Appendix attached to this Agreement “Căn hộ” Căn hộ số A3-1602 dự án Imperia An Phú Bên A với Chi tiết Kỹ thuật đặc điểm liệt kê Phụ lục đính kèm Hợp đồng “Apartment Handover Date” means any date when the Apartment is officially handed over as set out in Article 4.2 “Ngày Bàn giao Căn hộ” ngày Căn hộ thức bàn giao theo quy định Điều 4.2 Hợp đồng “Apartment Ownership Certificate” means the Apartment ownership certificate to be issued by a competent authority of Ho Chi Minh City in accordance with the regulations of Vietnamese Laws “Giấy Chứng nhận Quyền sở hữu Căn hộ” Giấy Chứng nhận Quyền sở hữu Căn hộ quan có thẩm quyền thành phố Hồ Chí Minh cấp phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam “Apartment Value” means the total value of the Apartment computed by the Unit Price multiplied by the area of the Apartment as defined in the Appendix attached hereto “Giá trị Căn hộ” nghĩa tổng Giá trị Căn hộ tính Đơn Giá Bán nhân với diện tích Căn hộ, quy định Phụ lục kèm theo Hợp đồng “Adjusted Apartment Value” means Apartment Value plus / minus the value of the area increased / decreased by more than 3% compared to the flat area mentioned inAppendix 01 of the contract and agreed by the Parties “Giá trị Căn hộ Điều chỉnh”: nghĩa Giá trị Căn hộ cộng/trừ giá trị phần diện tích tăng/giảm mức 3% so với Diện tích hộ quy định Phụ lục 01 hợp đồng thống Bên “using area of the Apartment” means using separate area of the Apartment, computed by the clearance area including the area of the inner walls of the Apartment room and balcony area, associated with the Apartment; excluding the house wall, the wall dividing the floor area of the Apartment and columns, technical boxes inside the Apartment When calculating the balcony area, counting the whole floor area, balcony cases have common wall area is measured from the edge of the wall in general is clearly shown in the approved design drawings of the Apartment; “diện tích sử dụng hộ” diện tích sử dụng riêng hộ mua bán tính theo kích thước thơng thủy bao gồm phần diện tích tường ngăn phịng bên hộ diện tích ban cơng, lơ gia (nếu có) gắn liền với hộ đó; khơng tính tường bao ngơi nhà, tường phân chia hộ diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên hộ Khi tính diện tích ban cơng tính tồn diện tích sàn, trường hợp ban cơng có phần diện tích tường chung tính từ mép tường chung thể rõ vẽ thiết kế mặt hộ phê duyệt; “floor area of the Apartment" is the area from the middle of the wall, flat walls, including floor area column, digital box inside the Apartment "diện tích sàn xây dựng hộ" diện tích tính từ tim tường bao, tường ngăn hộ, bao gồm diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên hộ “Imperia An Phu General Meeting” means the general meetings of owners and users of the Apartments in the Imperia An Phu project as stipulated in Article 71 of Law on Residential Houses “Hội nghị Khu Căn Hộ” nghĩa hội nghị chủ sở hữu người sử dụng Căn hộ dự án Imperia An Phú, quy định Điều 71 Luật Nhà “General Internal Rules” means the general internal rules of Imperia An Phu to be prepared by Party A which may be amended complying with the regulations of laws from time to time “Nội quy Khu Căn hộ” nội quy Khu hộ Imperia An Phú Bên A soạn thảo sửa đổi phù hợp với quy định pháp luật vào thời điểm “Imperia An Phu” means the high-rise building located at Lot No.5, An Phu Ward, District 2, Ho Chi Minh City, including Apartments for sale and lease “Imperia An Phú” tòa nhà cao tầng Lô 5, Phường An Phú, quận 2, TP Hồ Chí Minh gồm Căn hộ để bán cho thuê “Management Committee” means the management committee to be set up by Party A and later appointed by the Imperia An Phu General Meetings for management of the Imperia An Phu “Ban Quản Lý” ban quản lý Bên A lập sau Hội nghị Khu Căn Hộ định để quản lý điều hành Imperia An Phú; “Funding for maintenance of common ownership of the Imperia An Phu " is the amount of 2% which is obligation of Party B to contribute to its private ownership in order to serve the maintenance of common property in Apartment “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung khu hộ” khoản tiền 2% Bên B có nghĩa vụ phải đóng góp phần sở hữu riêng để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung khu hộ; "Service of management and operation of the Imperia An Phu" is the service of manager and operation of the Imperia An Phu, including the management and operation to ensure the normal operation of Imperia An Phu “Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư” dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm việc quản lý, vận hành nhằm đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường; "Maintenance of Imperia An Phu" means the maintenance, routine maintenance, periodic maintenance, unscheduled repairs of housing and construction equipment technology associated with the Imperia An Phu in order to maintain the quality of the Imperia An Phus “Bảo trì nhà chung cư” việc tu, bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa định kỳ, sửa chữa đột xuất nhà thiết bị xây dựng công nghệ gắn với nhà chung cư nhằm trì chất lượng nhà chung cư; "Enterprise of management and operation of the Imperia An Phu" means the unit perform the management and operation of the Imperia An Phu after the Imperia An Phu was completed and used “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” đơn vị thực việc quản lý, vận hành nhà chung cư sau nhà chung cư xây dựng xong đưa vào sử dụng; “Basic Unit” means the Apartment built with all the basic items and maintaining all the removable walls fixed into the unit which results most number of rooms “Căn hộ Cơ sở” nghĩa Căn hộ xây dựng có tất hạng mục trì tất tường di động gắn liền với Căn hộ, tạo nên nhiều phòng “Specifications” means the technical details and specifications of the Apartment as specified in Appendix attached hereto and any amendments There to as decided by Party A or made in accordance with Article 9.7 “Các Chi tiết Kỹ thuật” Chi tiết Kỹ thuật đặc điểm Căn hộ nêu cụ thể Phụ lục đính kèm theo Hợp đồng sửa đổi Chi tiết Kỹ thuật Bên A định theo quy định Điều 9.7 “Force Majeure Event” means any of the events set out in Article 11.1 of this Agreement “Sự kiện Bất khả kháng” trường hợp quy định Điều 11.1 Hợp đồng Unless otherwise required by the context or provision of this Agreement: Trừ ngữ cảnh quy định Hợp đồng có yêu cầu khác đi: Any reference to Article and Appendix means reference to Article and Appendix of this Agreement; Mọi tham chiếu đến Điều Phụ lục tham chiếu đến Điều Phụ lục Hợp đồng này; Singular terms also includes plural and vice versa; and Các từ số có nghĩa số nhiều ngược lại; References to Party or Parties shall be construed as references to such Party or Parties and its or their successors or replaced persons as well; and Dẫn chiếu đến Bên Các Bên hiểu dẫn chiếu đến Bên Các Bên người kế nhiệm thay thế; References to a person, a third party shall be construed as references to an individual or a legal entity established in any form and its successors and replaced persons as well Dẫn chiếu đến người bên thứ ba hiểu dẫn chiếu đến cá nhân pháp nhân thành lập hình thức người thừa kế kế nhiệm OBJECT OF THE AGREEMENT ĐIỀU ĐỐI TƯỢNG HỢP ĐỒNG Party A agrees to sell and Party B agrees to purchase the Apartment No A3-1602 of the Imperia An Phu project in accordance with the terms and conditions of this Agreement Bên A đồng ý bán Bên B đồng ý mua Căn hộ số A3-1602 dự án Imperia An Phú theo điều khoản điều kiện Hợp đồng 2.1 Characteristics of the Apartment: Đặc điểm hộ mua bán: a) No of the apartmen:……, floor:……, belong to Imperia An Phú No:…… , ……street, ward… , district… , … city Căn hộ số: tầng (tầng có hộ): ., thuộc Khu hộ số…… đường/phố (nếu có), thuộc phường/xã………, quận (huyện, thị xã, thị trấn, thành phố thuộc tỉnh)……., tỉnh (thành phố)……… b) The using area of the Apartment:……m2 This area computed by the clearance area (clearance area) which is defined in Article of this contract and is grounds for the charge of selling Apartments provisions of Article 03 and Appendix of this contract; Diện tích sử dụng hộ là: m2 Diện tích tính theo kích thước thơng thủy (gọi chung diện tích thơng thủy) theo quy định Điều hợp đồng để tính tiền mua bán hộ quy định Điều Phụ lục 03 hợp đồng này; The Parties agreed that the clearance area at this point is only provisional and may be increased or decreased according to the actual measurement at the time of handing over the Apartment Hai bên trí rằng, diện tích thơng thủy ghi điểm tạm tính tăng lên giảm theo thực tế đo đạc thời điểm bàn giao hộ In the temporarily Apartment hand-over minutes and/or the Apartment hand-over minutes, the Parties agreed to specify the actual clearance area when handing over the Apartment, clearance area different from the area stated in the sale & purchase contract the temporarily Apartment hand-over minutes, the Apartment hand-over minutes and the appendix is a integral part of this contract Trong biên tạm bàn giao và/hoặc Biên bàn giao hộ, hai bên trí ghi rõ diện tích thơng thủy thực tế bàn giao hộ, diện tích thơng thủy chênh lệch so với diện tích ghi hợp đồng mua bán ký (nếu có) Biên tạm bàn giao hộ, Biên bàn giao hộ phụ lục hợp đồng mua bán hộ phận tách rời hợp đồng c) floor area of the Apartment:……m2 This area computed by the regulations of the Article of this contract Diện tích sàn xây dựng là: m2, diện tích tính theo quy định Điều hợp đồng này; d) Purpose of using : residential (in case that Party B buys the Apartment attached to the area to business according to the approved design at the 1st floor of the Imperia An Phu, the parties clearly intended that the purpose of using is residential and business) Mục đích sử dụng hộ: dùng để (trường hợp mua hộ gắn liền với phần diện tích nhà để kinh doanh theo thiết kế duyệt tầng nhà chung cư bên ghi rõ mục đích sử dụng để kinh doanh) đ) Year of completion:…… Năm hoàn thành việc xây dựng: 2.2 Characteristics of land for construction of the Imperia An Phu which is mentioned in paragraph of this Article Đặc điểm đất xây dựng nhà chung cư có hộ nêu khoản Điều này: a) Thửa đất số: [ ] b) Tờ đồ số: [ ] (theo tài liệu năm [ ]) quan lập; c) Diện tích đất sử dụng chung: m2 2.3 Detailed list of building materials inside and outside the Apartment which is mentioned in Appendix attached this Contract Chi tiết Danh mục vật liệu xây dựng bên bên hộ nêu Phụ l lục đính kèm Hợp đồng APARTMENT VALUE - PAYMENTS ĐIỀU GIÁ TRỊ CĂN HỘ- THANH TOÁN The Unit Price by the cleacance area is/ Đơn giá theo diện tích thơng thủy VND [ ]/m2 (in words/bằng chữ: [ ]) The Unit Price by the floor area of the Apartment is/Đơn giá theo diện tích tim tường : (in words/bằng chữ: [ ] ) and the Apartment Values will be / Giá Trị Căn hộ VND [ ] (in words/bằng chữ: [ ]) to be paid by Party B to Party A in accordance with the payment method specified in section 3.4 and the Appendix attached hereto Bên B toán cho Bên A theo phương thức toán quy định mục 3.4 thời hạn toán theo Phụ lục đính kèm Hợp đồng The Apartment Value is exclusive of: Giá Trị Căn hộ không bao gồm: The value added tax (VAT)/ Thuế giá trị gia tăng(GTGT): [ ]VND (in words/bằng chữ: [ ]) Registration fees, administrative fees, notarization fees or other fees or charges, taxes payable by Party B to the State of Vietnam and other payments relating to the sale and purchase of the Apartment between the Parties and other administration procedure to obtain the Apartment Ownership Certificate in accordance with this Agreement and the laws of Vietnam from time to time Lệ phí trước bạ, lệ phí hành chính, phí cơng chứng khoản phí, lệ phí khác, khoản thuế mà Bên B phải trả cho Nhà Nước Việt Nam khoản toán khác liên quan đến việc mua bán Căn hộ Bên thủ tục hành khác để nhận Giấy Chứng nhận Quyền sở hữu Căn hộ theo Hợp đồng pháp luật Việt Nam Contribution to the Maintenance Fund and monthly management fees in line with Article 7.4, common facility usage fees, garbage disposal charges, water charges, electricity charges, etc in relation to the Apartment as to be described in the General Internal Rules Đóng góp vào quỹ bảo trì phí quản lý hàng tháng theo Điều 7.4, phí sử dụng tiện ích chung, chi phí thu dọn rác, điện, nước, v.v… liên quan đến Căn hộ quy định Nội quy Khu Căn hộ The fee of connection, installation of equipment and services used for the Apartment include: gas supply services, postal services, telecommunications, television and other services that party B used for the Apartment This fee is paid directly for service providers by Party B Chi phí kết nối, lắp đặt thiết bị sử dụng dịch vụ cho hộ gồm: dịch vụ cung cấp gas, dịch vụ bưu chính, viễn thơng, truyền hình dịch vụ khác mà Bên B sử dụng cho riêng hộ Các chi phí Bên B tốn trực tiếp cho đơn vị cung ứng dịch vụ The payments for the Apartment Value shall follow the payment schedule described in Appendix attached hereto, unless otherwise agreed by both Parties Khoản tiền ứng trước toán cho Giá trị Căn hộ thực theo kế hoạch toán quy định Phụ lục kèm theo Hợp đồng này, ngoại trừ theo thỏa thuận riêng hai Bên kế hoạch toán khác All sums, payments payable by Party B to Party A in accordance with this Agreement must be in VND The payments shall be carried out by either of the following methods: Mọi khoản tiền, khoản toán mà Bên B phải trả cho Bên A theo Hợp đồng thực tiền Việt Nam đồng Việc tốn thực theo hai cách sau: In cash at the place where Party A designates The valid receipt issued by Party A shall be fully signed and sealed by Party A’s legal representative or authorized representative Nộp tiền mặt địa mà Bên A định Biên nhận tiền Bên A phát hành có Giá trị có đầy đủ chữ ký đại diện theo pháp luật người ủy quyền đóng dấu Bên A By transfer to the following bank account of Party A: Chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng Bên A với chi tiết sau: Account holder : Kien A Investment and Services Ltd Chủ tài khoản : Công ty TNHH Đầu tư Dịch vụ Kiến Á Account No : 43384918 Số tài khoản : 43384918 Bank : VP Bank – Sai Gon Branch Ngân hàng : Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VP Bank), Chi nhánh Sài Gòn Address : 129, Nguyen Chi Thanh Str., Ward 09, District 05, Ho Chi Minh City Địa : 129, Đường Nguyễn Chí Thanh, Phường 09, Quận 05, Tp.Hồ Chí Minh The Parties agreed from the date of handing over the Apartment and during the ownership and/or using period of the Apartments, Party B shall pay the financial obligations under the current law as the owner, payment of the management fee, operating monthly Imperia An Phu fees and other services due to the use of utilities such as gas, electricity, water, telephone, cable TV providers for service providers Hai bên thống kể từ ngày bàn giao hộ suốt thời hạn sở hữu, sử dụng hộ mua Bên B phải nộp nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật hành với vai trò chủ sở hữu, tốn phí quản lý, vận hành nhà chung cư tháng loại phí dịch vụ khác việc sử dụng tiện ích như: khí đốt, điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp cho nhà cung cấp dịch vụ ... quan bất động sản hình thành tương lai - Chương II: Thực trạng vấn đề bất động sản hình thành tương số kiến nghi 4 Chƣơng I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Những vấn đề. .. 1.2 Bất động sản hình thành tƣơng lai 12 1.2.1 Hàng hóa bất động sản 12 1.2.2 Khái niệm bất động sản hình thành tương lai 12 1.2.3 Đặc trưng bất động sản hình thành tương lai. .. QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Những vấn đề chung thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Sơ lược thị trường bất động sản Việt Nam 1.1.2 Thị trường bất động sản