Chương I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
2.1.2. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương
Từ những tìm hiều bên trên có thể nhận thấy, hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai có vai trò và ý nghĩa vô cùng quan trọng:
- Hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai có ý nghĩa rất to lớn trong đời sống. Xét từ góc độ pháp lý, cuộc sống của con người trong xã hội được tạo lập nên bởi các hợp đồng, hợp đồng là nguồn gốc của nghĩa vụ. Trong cuộc sống thường nhật, con người luôn vô tình hay hữu ý giao kết các loại hợp đồng khác nhau, ví dụ hoạt động mang xe ra gara để rửa xe- đây là một loại hợp đồng dịch vụ, khách hàng giao xe cho nhân viên rửa xe thì anh nhân viên này có nghĩa vụ phải làm sạch xe cho người khách, đây là nghĩa vụ của người nhân viên, còn về khách hàng là khi nhận được xe đã được rữa sạch thì có nghĩa vụ trả thù lao cho nhân viên rửa xe. Từ đó có thể thấy hợp đồng có vai trò ràng buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình.
- Xét về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai là phương thức đầu tư, góp vốn một cách hợp pháp nhằm mua BĐS chưa hình thành. Bên bán thu hút được vốn đầu tư để tiến hành xây dựng BĐS theo yêu cầu của Bên mua.
Theo đó, theo các điều kiện luật định, nhà đầu tư có quyền bán các sản phẩm bất động sản chưa hình thành cho người mua theo các điều kiện, điều khoản cụ thể ràng buộc tại Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Trong Hợp đồng này, hai Bên Bán và Bên mua sẽ thỏa thuận, thống nhất tài sản sẽ bán, thời điểm chuyển giao tài sản, phương thức và các điều kiện thanh toán… Theo đó, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai có ý nghĩa to lớn trong việc thu hút vốn của người mua bất động sản. Người mua thỏa thuận về việc sẽ mua được và được mua một BĐS sẽ hình thành, Bên Bán sẽ có vốn để hình thành nên tài sản đó, cùng với các quyền và lợi ích đi kèm.18
2.1.2. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai có nghĩa là một cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai với Chủ đầu tư dự án nhà ở nhưng có nhu cầu chuyển nhượng lại BĐS đó (căn hộ,
18Phạm Quang Huy (2014), Luận văn thạc sĩ luật học về đề tài hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai, Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa luật, Tr.34
biệt thự…). Pháp luật cho phép bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi BĐS đó chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. trong trường hợp đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các bên không được quyền chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS trong thành trong tương lai thì phải được lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng theo quy định pháp luật; việc nộp thuế; việc xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS 2014 có quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Và theo Điểm a Khoản 4 Điều 11 Nghị định 76/2015 quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành tương lai thì khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính).
Điều này cho thấy tầm quan trọng của hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký lần đầu với bên cho thuê mua. Có nghĩa là khi bên mua thanh toán 30% cho bên chủ đầu tư thì BĐS hình thành trong tương lai đó trên danh nghĩa đã thuộc về bên mua, chỉ chưa được làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thôi.
Và khi đó, bên mua đã có quyền chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai.
Trên thực tế, khi người mua muốn chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập các nhân (TNCN) theo Thông tư 92/2015. Tại Thông tư này chỉ quy định về mức thuế suất là 2%, tuy nhiên không phải lúc nào người mua chuyển nhượng lại hợp đồng cũng có lời, nếu người mua bán lỗ thì khi bán nhà hình thành trong tương lai vẫn phải đóng thuế TNCN. Việc này quá bất hợp lý.
Ngoài ra, hiện tại pháp luật vẫn chưa có quy định chi tiết cụ thể về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai, mà chỉ quy định khá rời rạc, sơ sài phân bố ở Luật Nhà ở 2014, Luật KDBĐ, Nghị định,…
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ vào Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh BĐS có quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai như sau:
- Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
Trong một hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai ngoài các thông tin cơ bản về tên, địa chỉ bên mua, bên bán và một số điều kiện do hai bên soạn thảo ra thì phải có các nội dung cơ bản về: tài sản chuyển nhượng, thời hạn tiến độ và phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Tài sản chuyển nhượng
Tài sản chuyển nhượng là nội dung quan trọng nhất trong hợp đồng chuyển nhương BĐS hình thành trong tương lai. Tranh chấp sẽ rất dễ phát sinh khi các bên giao kết hợp đồng không xác định rõ được tài sản được chuyển nhượng (đối tượng chuyển nhượng) là gì. Do đó, điều khoản này cần phải được thiết kế chi tiết, thỏa thuận rõ ràng trong quá trình thương thảo hợp đồng và được ghi rõ trong hợp đồng để tránh phát sinh những rủi ro về pháp lý sau này.
Ngoài ra, cách thức xác định tài sản chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai cũng là một nội dung quan trong trong hợp
đồng. Nó giúp cho các bên dễ dàng xác định được tài sản chuyển nhượng là vật nào trong quan hệ giao kết hợp đồng.
Đặc thù của BĐS hình thành trong tương lai là việc công trình xây dựng (nhà ở, trụ sở văn phòng…) sẽ hình thành trong tương lai. Để xác định tài sản này cần căn cứ vào các tài liệu hiện hữu liên quan tới công trình xây dựng như: Hồ sơ thiết kế kỹ thuật, thông số kỹ thuật, xuất xứ các thiết bị và vật tư chính của công trình xây dựng dự kiến, các văn bản cấp phép của cơ quan có thẩm quyền đối với dự án… Ngoài ra, tài sản chuyển nhượng cũng phụ thuộc vào thỏa thuận giữa Bên Bán và Bên Mua. Trong trường hợp Bên Mua yêu cầu và được Bên Bán chấp nhận thực hiện theo thiết kế của Bên Mua đối với phần tài sản chuyển nhượng thì tài sản chuyển nhượng cần xác định rõ trong Hồ sơ thiết kế kỹ thuật tới từng cm2, cũng như từng chủng loại thiết bị lắp đặt. Đối với Bên Mua là ngân hàng, tài sản chuyển nhượng phải được thiết kế chuyên dụng phù hợp với công năng sử dụng của ngân hàng theo luật định, ví dụ như về thang tải tiền, kho tiền… 19
Trong thực thế, đây là mẫu hợp đồng để mô tả cho Điều khoản về đối tượng hợp đồng (tài sản chuyển nhượng) của hợp đồng mua bán căn hộ mẫu số FS1- A3-16B, căn hộ số A3-1602 – Imperia An Phu:
“Vị trí của căn hộ: “Căn hộ” là Căn hộ số A3-1602 trong dự án Imperia An Phú của Bên A với các Chi tiết Kỹ thuật và đặc điểm như được liệt kê tại Phụ lục 1 đính kèm của Hợp đồng này. “Imperia An Phú” là tòa nhà cao tầng tại Lô 5, Phường An Phú, quận 2, TP. Hồ Chí Minh gồm các Căn hộ để bán và cho thuê.
- Đặc điểm của căn hộ mua bán:
+ a. Căn hộ số:... tại tầng (tầng có căn hộ):..., thuộc Khu căn hộ số……..đường/phố (nếu có), thuộc phường/xã………, quận (huyện, thị xã, thị trấn, thành phố thuộc tỉnh)……., tỉnh (thành phố)……….
+ b. Diện tích sử dụng căn hộ là: ...m2. Diện tích này được tính theo kích thước thông thủy (gọi chung là diện tích thông thủy) theo quy định tại Điều 1 của hợp đồng này và là căn cứ để tính tiền mua bán căn hộ quy định tại Điều 3 và Phụ lục 03 của hợp đồng này; Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Trong biên bản tạm bàn giao và/hoặc Biên bản bàn giao căn hộ, hai bên nhất trí sẽ ghi rõ diện tích thông thủy thực tế khi bàn giao căn hộ, diện tích thông thủy chênh lệch so với diện tích ghi trong hợp đồng mua bán đã ký (nếu có).
Biên bản tạm bàn giao căn hộ, Biên bản bàn giao căn hộ và phụ lục của hợp đồng mua bán căn hộ là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng này.
19 https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2014/12/13/bnh-luan-ve-hop-dong-chuyen-nhuong-bat-dong-san- hanh-thanh-trong-tuong-lai/
+ c. Diện tích sàn xây dựng là: .... m2, diện tích này được tính theo quy định tại Điều 1 của hợp đồng này
+ d. Mục đích sử dụng căn hộ: dùng để ở. (trường hợp mua căn hộ gắn liền với phần diện tích nhà để kinh doanh theo thiết kế được duyệt tại tầng 1 của nhà chung cư thì các bên ghi rõ mục đích sử dụng là để ở và kinh doanh).
+ e. Năm hoàn thành việc xây dựng:...
- Đặc điểm về đất xây dựng nhà chung cư có căn hộ nêu tại khoản 1 Điều này:
+ Thửa đất số: [ __ ]
+ Tờ bản đồ số: [ __ ] (theo tài liệu năm [ __ ]) do cơ quan...lập;
+ Diện tích đất sử dụng chung: ...m2”20 Thời hạn tiến độ và phương thức thanh toán
Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước. Nếu muốn ứng tiền trước thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS 2014 thì: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.”
Căn cứ quy định này, điều khoản Tiến độ và điều kiện thanh toán phải thiết kế theo hướng chia các đợt thanh toán ra làm nhiều lần. Theo như Khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS 2014 có quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng
20 Xem thêm Phụ lục Hợp đồng mua bán căn hộ mẫu số FS1-A3-16B, căn hộ số A3-1602 – Imperia An Phu.
khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.”
Trong trường hợp nếu như chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết theo Khoản 3 Điều 56 Luật KDBĐS 2014.
Cũng là hợp đồng mẫu trên, hợp đồng mua bán căn hộ mẫu số FS1-A3-16B, căn hộ số A3-1602 – Imperia An Phu, chủ đầu tư có quy định cụ thể rõ ràng về phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán21 như sau:
- Về phương thức thanh toán: Mọi khoản tiền, khoản thanh toán mà Bên B phải trả cho Bên A theo Hợp đồng này sẽ được thực hiện bằng tiền Việt Nam đồng.
Việc thanh toán có thể thực hiện theo một trong hai cách sau:
＋ Nộp tiền mặt tại địa chỉ mà Bên A chỉ định. Biên nhận tiền do Bên A phát hành chỉ có Giá trị khi có đầy đủ chữ ký của đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền và được đóng dấu của Bên A.
＋ Chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng của Bên A với chi tiết như sau:
Chủ tài khoản : Công ty TNHH Đầu tư và Dịch vụ Kiến Á
Số tài khoản : 43384918
Ngân hàng : Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VP
Bank), Chi nhánh Sài Gòn.
Địa chỉ : 129, Đường Nguyễn Chí Thanh, Phường 09,
Quận 05, Tp.Hồ Chí Minh.
Về thời hạn thanh toán:
S TT
Thanh toán Thời gian và kỳ hạn Số tiền
1 Số tiền trả trước
15/01/2013 50% Giá trị Căn hộ và Thuế Giá trị gia tăng (GTGT)
2 Đợt 1 15/06/2014 10% Giá trị Căn hộ và Thuế GTGT
21 Xem thêm Phụ lục Hợp đồng mua bán căn hộ mẫu số FS1-A3-16B, căn hộ số A3-1602 – Imperia An Phu.
3 Đợt 2 15/11/2014 10% Giá trị Căn hộ và Thuế GTGT 4 Đợt 3 15/04/2015 10% Giá trị Căn hộ và Thuế GTGT 5 Đợt 4 15/09/2015 10% Giá trị Căn hộ và Thuế GTGT 6 Đợt 5 15/02/2016 10% Giá trị Căn hộ và Thuế GTGT
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được phân định trong hai thời điểm khác nhau: thời điểm ký kết hợp đồng và thời điểm nhận bàn giao tài sản chuyển nhượng.
Tại thời điểm ký kết hợp đồng, Bên mua có các quyền như tham gia phê duyệt thiết kế (nếu có thỏa thuận); theo dõi, giám sát quá trình thi công công trình xây dựng; xem xét, đối chiếu, giữ (nếu có thỏa thuận) các giấy tờ pháp lý liên quan (trừ trường hợp bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở chung cư);… Đến thời điểm nhận bài giao tài sản chuyển nhượng, Bên mua có quyền sở hữu và sử dụng tài sản chuyển nhượng như đã thỏa thuận; sử dụng diện tích sử dụng chung, phần tài sản chung liên đới trong công trình xây dựng; được nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu phần tài sản đã mua. Tương ứng với các quyền này, Bên mua có nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản chuyển nhượng theo đúng điều kiện và lịch thanh toán đã thỏa thuận; thanh toán các loại phí, lệ phí đã thỏa thuận, các chi phí phát sinh (nếu có) trong trường hợp sử dụng các phần chung của tài sản chuyển nhượng…
Trong khi đó, tại thời điểm ký kết hợp đồng cho tới khi bàn giao tài sản, Bên Bán có quyền nhận tiền theo điều kiện và lịch thanh toán như đã thỏa thuận. Bên Bán có nghĩa vụ tổ chức thi công công trình đúng tiến độ, bàn giao tài sản chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận, đóng các loại phí, lệ phí như thỏa thuận (Bên Bán thường phải trả phí công chứng hợp đồng), đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đứng tên Bên mua tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật...
Trong trường hợp thực hiện các biện pháp bảo đảm cho Bên mua như đã dẫn ra ở trên, Bên Bán phải có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh bảo hành ngân hàng phù hợp với lịch và điều kiện thanh toán như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
Trong thực tế vừa qua, đã có rất nhiều tranh chấp nảy sinh từ các hợp đồng liên quan đến kinh doanh bất động sản, chúng ta bắt gặp rất nhiều loại hình hợp