Chương I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
2.1.3. Thế chấp dự án đầu tư bất động sản
Do đặc điểm hoạt động của TTBĐS nước ta, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng.
Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai... và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng. Trong thực tế thực hiện các dự án đầu tư BĐS, nhà ở thương mại, việc huy động vốn từ các ngân hàng hay tổ chức tín dụng hết sức phổ biến. Hoạt động này diễn ra phần lớn ở các dự án khi dòng vốn tín dụng tài trợ cho BĐS ở nước ta vẫn chủ yếu từ các tổ chức tín dụng.
Căn cứ vào Khoản 3 Điều 295 BLDS 2015 về tài sản đảm bảo và Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo có quy định: Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai gồm: tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Dựa theo Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án BĐS được quyền thế chấp một hoặc những tài sản sau: Một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở; một phần hoặc toàn bộ nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án BĐS; quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc thế chấp dự án đầu tư BĐS của chủ đầu tư được thực hiện theo Khoản 5, Khoản 6 Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-NHNN theo nguyên tắc sau:
- Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.
- Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này.
- Không phải tất cả các chủ đầu tư muốn thế chấp dự án BĐS hay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đều được tổ chức tín dụng chấp nhận, mà chỉ các chủ đầu tư đáp ứng được điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng được quy định tại Điều 148 Luật Nhà ở 2014 và Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN:
- Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
+ Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
+ Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 (Loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng) Thông tư này.
- Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
+ Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;
+ Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều này;
+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Từ những quy định được nêu bên trên, có thể nhận ra so với Luật Nhà ở 2005 thì Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ và cụ thể hơn về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật thì khi chủ đầu tư đang thế chấp dự án đầu tư BĐS tại ngân hàng này vẫn có thể tiếp tục thế chấp dự án BĐS ấy tại một ngân hàng khác nếu tài sản thế chấp là dự án BĐS ấy đủ giá trị đảm bảo. Tuy nhiên với cương vị là một người mua căn hộ trong dự án BĐS đó thì người mua không cần quan tâm đến việc dự án đầu tư ấy đã từng là tài sản bị thế chấp hay thủ tục thế chấp dự án hay nhà ở hình thành trong tương lại của chủ đầu tư như thế nào, mà vấn đề người mua cần quan tâm khi mua căn hộ trong trường hợp này đó là: Tại thời điểm người mua mua căn hộ thì căn hộ đó có được giao dịch không?
Dựa vào Điều 10 Thông tư 26/2015/TT-NHNN thì không nhất thiết căn hộ đó phải được giải chấp mới được bán, có hai trường pháp luật cho phép căn hộ đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng vẫn sẽ được giao dịch mua bán, đó là:
- Căn hộ đó đã được giải chấp: Thể hiện bằng Văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
- Bên mua và bên nhận thế chấp thỏa thuận thống nhất về việc không phải giải chấp và được mua bán căn hộ đó: Được thể hiện bằng Biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.
Tuy nhiên, mặc dù các tổ chức tín dụng đã chủ động và linh hoạt chấp nhận nhận thế chấp loại tài sản này để cấp vốn vay cho chủ đầu tư dự án BĐS nhưng thực tiễn khi triển khai nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở tại các ngân hàng đang gặp một số khó khăn, vướng mắc nhất định, đặc biệt là các thủ tục pháp lý liên quan đến việc nhận thế chấp và xử lý loại tài sản nêu trên:
- Nhà nước đã ban hành Thông tư 26/2015/TT-NHNN về hướng dẫn trình tự thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, tuy nhiên, Thông tư này chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (như công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nào; giấy tờ xuất trình tại cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm…) dẫn đến hợp đồng thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai khó hoặc không được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc có thể được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm, gây khó khăn cho người dân.
- Chưa có hướng cụ thể xử lý hậu quả vấn đề một tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai bị thế chấp nhiều lần. Chủ đầu tư dự án có thể dùng dự án đang xây
dựng để thế chấp ngân hàng vay vốn nhiều lần. Gây ra khó khăn cho ngân hàng khi cần xử lý tài sản thế chấp. Để tránh trường hợp một tài sản thế chấp nhiều lần bởi chính chủ đầu tư dự án, nên trong quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định khi ký hợp đồng huy động vốn hay mua bán nhà ở phải xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng. Tuy nhiên, hệ quả còn lại trong thực tiễn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua vẫn còn chưa khắc phục được, chưa có hướng dẫn cách xử lý, đồng thời những tài sản được thế chấp nhiều lần có khả năng gặp khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm. Do vậy, trong văn bản hướng dẫn cần quy định cần làm rõ cách thức xử lý và trình tự ưu tiên trong xử lý tài sản thế chấp giữa ngân hàng của chủ đầu tư và ngân hàng của cá nhân người mua nhà để tránh nhập nhằng, mâu thuẫn đối với giao dịch đã xác lập trước ngày Luật này có hiệu lực.
2.1.4. Một số rủi khi gặp phải khi mua bất động sản hình thành trong tương lai Hiện nay việc mua BĐS hình thành trong tương lai là tình trạng khá phổ biến bởi vì người mua có thể tiến hành nhiều lần thanh toán, giá cả lại rẻ hơn so với mua nhà có sẵn, do đó lượng người mua của loại hình BĐS này là rất lớn. Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích to lớn đó lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, và đây cũng chính là nguồn gốc mà các tranh chấp về BĐS hình thành trong tương lai ngày càng gia tăng.
Những rủi ro mà người mua BĐS hình thành trong tương lai có thể gặp khi mua BĐS hình thành trong tương như:
- Rủi ro từ nhà đầu tư: Một rủi ro thường hay gặp phải bởi các nhà đầu tư đó là vấn đề hồ sơ pháp lý của dự án không được đảm bảo như là Nhà đầu tư vẫn chưa có giấy tờ quyền sử dụng đất; Giấy phép xây dựng; giấy tờ nghiệm thu công trình…
cho ví dụ một trường hợp cụ thể như: trước khi mà hồ sơ pháp lý của dự án đảm bảo theo quy định và có thông báo bán nhà ở hình thành trong tương lai với cơ quan nhà nước thì chủ đầu thư đã huy động vốn từ khách hàng trước. Khi khách hàng đã giao tiền cho chủ đầu tư, tuy nhiên sau đó dự án lại không được cơ quan nhà nước cấp giấy phép xây dựng thì bắt buộc dự án đó sẽ không được triển khai, điều đó gây bất lợi cho người mua.
- Tiến độ công trình: Hầu hết tất cả các dự án đầu tư về BĐS đều phải huy động vốn từ người mua (khách hàng) hay là từ vốn vay của ngân hàng. Vậy nếu khi chủ đầu tư đã huy đông tốt nguồn vốn nhưng lại không sử dụng nguồn vốn đó đúng mục đích là để đầu tư cho công trình mà dùng tiền vốn huy động ấy để đầu tư vào các dự án khác thì dẫn đến một kết quả tất yếu là tiến độ thi công công trình bị chậm lại, thời hạn bàn giao nhà cho khách hàng sẽ lâu hơn so với cam kết của chủ đầu tư lúc đầu.
- Chất lượng công trình: Vì sản phẩm khách hàng mua là loại sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai nên khách hàng không thể nào nắm chắc được chất lượng thực của công trình trước khi ký hợp đồng mua BĐS hình thành trong tương lai. Từ nguyên nhân đó dẫn đến một hiện tượng sau khi nhận BĐS, khách hàng lại phát hiện chất lượng của BĐS hình thành trong tương lai này sẽ không giống với những gì mà khách hàng và chủ đầu tư đẫ cam kết tước đó.
- Ngoài ra, thiên tai hay hỏa hoạn cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đễn rủi ro cho người mua khi lựa chọn mua BĐS hình thành trong tương lai.
Có một số lưu ý cho người mua BĐS hình thành trong tương lai để những người mua này có thể phồng tránh rủi ro khi mua BĐS hình thành trong tương lai:
trước khi người mua đặt bút ký vào hợp đồng mua BĐShình thành trong tương lai tại một dự án BĐS thì cần phải lưu ý:
- Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư: Hầu hết khi làm dự án, các chủ đầu tư luôn chứng minh cho khách hàng thấy họ là một doanh nghiệp có đầy đủ năng lực về tài chính, có uy tín trên thị trường và hồ sơ pháp ký của dự án luôn được đảm bảo. Tuy nhiên, để chắn chắn thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cho mình xem các văn bản như:
＋ Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
＋ Giấy phép xây dựng đối với trường hợp dự án phải có giấy phép; Giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sơ hạ tầng kỹ thuật tương ứng…
＋ Tài liệu thể hiện đã thông báo cho cơ quan nhà nước ở cấp tỉnh về việc BĐS hình thành trong tương lai này đã đủ điều kiện để bán.
- Kiểm tra về vấn đề tài chính của chủ đầu tư: Người mua có thể có một số biện pháp để kiểm tra về tình hình tài chính của chủ đầu tư như :
＋ Tìm hiểu về chủ đầu tư đó để từ những gì tìm hiểu đó nắm giữ thông tin tài chính của chủ đầu tư.
＋ Kiểm tra xem ngân hàng nào là ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Đây là biện pháp quan trọng đối với người mua bởi vì nó bảo vệ quyền lợi của người mua BĐS hình thành trong tương lai, tuy nhiên biện pháp này lại không được nhiều ngừi mua chú ý.
- Tìm hiểu năng lực quản lý, tổ chức thi công của chủ đầu tư: Việc tìm hiểu về năng lực quản lý tổ chức thi công của chủ đầu tư là một việc không dễ dàng làm được. Việc tìm hiểu này thường thông qua các dự án mà chủ đầu tư đã thực hiện
trước đó mà người mua có thể kiểm tra uy tín giữ cam kết của chủ đầu tư với khách hàng và chất lượng công trình mà chủ đầu tư đã hoàn thành để từ đó cân nhắc, phán đoán mà đánh giá về năng lực của chủ đầu tư.