Chương I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.3. Dự án đầu tƣ bất động sản
1.3.3. Chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
Dự án đầu tư BĐS là do nhà đầu tư bỏ vốn bằng tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản nhằm tiến hành các hoạt động đầu tư với các dự án có đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn trên một địa bàn cụ thể và trong thời gian xác định. Về nguyên tắc thì nhà đầu tư được quyền sở hữu và định đoạt cũng như quyền chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc quyền sở hữu của mình.
Theo Từ điển Black’s Law: “Chuyển nhượng được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác; là chuyển hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật. Ngoài ra, chuyển nhượng còn có nghĩa là bán hoặc cho đi”13. Như vậy, chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật.
Trên thực tế, một chủ đầu tư có thể đầu tư vào nhiều dự án đầu tư BĐS khác nhau và các dự án này đều được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho từng dự án riêng biệt. Tuy nhiên trong quá trình xây dựng dự án, chủ đầu tư có thể gặp phải khó khăn về mặt tài chính hoặc do một nhu cầu khác, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư BĐS cho một chủ đầu tư khác.
Nhằm mục đích tạo điều kiện linh hoạt cho các nhà đầu tư trong việc huy động vốn, pháp luật cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án mà mình đang thực hiện cho một nhà đầu tư khác. Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác. Điều này giúp nhà đầu tư chủ động trong quá trình ra các quyết định kinh doanh phù hợp với hiện trạng của tổ chức mình; đồng thời cũng tạo thuận lợi cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng khi muốn tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
- Không làm thay đổi nội dung của dự án;
- Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
Căn cứ theo Điều 45 của Luật Đầu tư 2014 có quy định nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
“a) Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này;
b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
13 https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/Vai-tro-cua-phap-luat-trong-viec-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong- san-11601/
c) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
d) Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).”
Khi chuyển nhượng một dự án đầu tư bất động sản từ chủ đầu tư này sang chủ đầu tư khác, cả hai bên đều phải tuân theo điều kiện sau:
- Chủ đầu tư chuyển nhượng: đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng;
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 40 của Luật này kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án.
KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Trong chương I nói về cơ sở lý luận của BĐS hình thành trong tương lai, chúng ta đã khái quát được tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam, đã tiềm hiểu được về thị trường bất động sản, bất động sản hình thành trong tương lai là như thế nào từ đó tìm ra các chủ thể đã tham gia vào hoạt động đầu tư dự án bất động sản.
Từ những tìm hiểu trên, hi vọng có thể đem đến một ít kiến thức tổng quát trong lĩnh vực bất động sản hình thành trong tương lai.
Chương II: THỰC TRẠNG CÁC VẤN ĐỀ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ