Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai Luận văn ThS. Luật

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM QUANG HUY HợP ĐồNG CHUYểN NHƯợNG BấT ĐộNG SảN HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI Chuyờn ngnh: Lut kinh t Mó s: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS TS NGÔ HUY CƢƠNG HÀ NỘI -2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn công bố phần viết “Bình luận Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai”(Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 06 (262), kỳ tháng 3/2014) Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Phạm Quang Huy MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1.1 Bấ t đô ̣ng sản hinh thành tƣơng lai ̀ 1.1.2 Vai trò ý nghĩa Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai 17 1.2 GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƢƠNG LAI 27 1.3 NỘI DUNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƢƠNG LAI 28 1.3.1 Phân loa ̣i H ợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai 28 1.3.2 Tài sản chuyển nhƣợng 34 1.3.3 Tiến độ điều kiện toán 40 1.3.4 Quyền nghĩa vụ Bên 42 1.3.5 Quyền sử dụng đất 43 1.3.6 Các nô ̣i dung khác của Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai 44 1.4 HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 47 1.4.1 Lý luận hiệu lực Hợp đồng 47 1.4.2 Hiê ̣u lƣ̣c Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai 49 1.4.3 Giải thích hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai 49 1.4.4 Điề u kiê ̣n chủ thể giao kế t hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai 50 1.4.5 Điề u kiê ̣n về hình thƣ́c hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai 53 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 55 2.1 CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 55 2.1.1 Quy đinh của luâ ̣t thƣ̣c đinh về Hợp đồng chuyển nhƣợng bất ̣ ̣ động sản hình thành tƣơng lai Error! Bookmark not defined 2.1.2 Quy đinh của luâ ̣t thƣ̣c đinh về chế định tài sản tƣơng lai 55 ̣ ̣ 2.2 THỰC TIỄN THI HÀNH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 61 2.2.1 Hợp đồng kinh doanh bất động sản 61 2.2.2 Sàn giao dịch bất động sản 62 2.3 NHỮNG BẤT CẬP CHỦ YẾU VÀ NGUYÊN NHÂN NHỮNG BẤT CẬP ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 63 2.3.1 Nhƣ̃ng bấ t câ ̣p chủ yếu của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai 63 2.3.2 Nguyên nhân nhƣ̃ng bấ t câ ̣p hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai 66 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ THỰC HÀNH LIÊN QUAN 68 3.1 PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 68 3.2 KIẾN NGHỊ THỰC HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƢƠNG LAI 76 3.2.1 Về chế định tài sản tƣơng lai 76 3.2.2 Về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai 78 3.2.3 Về công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai 78 3.2.4 Về giải thích hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai 80 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật Dân TMCP: Thƣơng mại cổ phần TNHH: Trách nhiệm hữu hạn UBND: Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG STT Số ký hiệu bảng Tên bảng Trang Bảng 1.1 Khái luận Hợp đồng 19 Bảng 1.2 Sáu thành tố Hợp đồng 22 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh thị trƣờng bất động sản phát triển rực rỡ Việt Nam vào thập kỷ đầu thiên niên kỷ thứ ba, vòng chƣa đầy 10 năm, Việt Nam có 7000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản [30, tr.19] Luận văn đƣợc thai nghén từ giai đoạn bùng nổ bất động sản (2008) thời điểm suy tàn (2011) gần nhƣ chạm đáy (2013) Trong trình theo dõi, quan sát thị trƣờng bất động sản, đồng thời đƣợc tham gia từ đầu đến cuối thƣơng vụ liên quan đến bất động sản hình thành tƣơng lai, tác giả có số trải nghiệm pháp lý định đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai” tƣ cách luật sƣ tƣ vấn bên mua thƣơng vụ Đối với giao dịch mua bán bất động sản giai đoạn kể trên, nhận thấy xuất nhiều hình thức góp vốn để mua hộ chung cƣ, trụ sở cơng ty, cơng trình xây dựng đất… cơng trình chƣa đƣợc xây dựng thực địa Theo đó, số hình thức góp vốn, chủ đầu tƣ ký hợp đồng vay tiền với khách hàng dự án chƣa thực giải phóng mặt Thực tế xuất giao dịch mà đối tƣợng tài sản/bất động sản hình thành tƣơng lai (các cơng trình xây dựng chƣa có thực tế, thực địa) Chế định tài sản tƣơng lai bƣớc tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân sự, đặc biệt tài sản tƣơng lai bất động sản Tuy nhiên, chƣa có đề tài nghiên cứu tổng quát chuyên sâu hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai Mục tiêu luận văn góp phần tìm hiểu mơ hình lý luận, sở thực tiễn hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai Bộ luật Dân Viê ̣t Nam hiê ̣n hành năm 2005 quy định: Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có đƣợc hình thành tƣơng lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết [13, Khoản Điều 320] Bên ca ̣nh đó , theo quy định Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm tài sản tƣơng lai gồm: (1) Tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay; (2) Tài sản giai đoạn hình thành đƣợc tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; (3) Tài sản hình thành thuộc đối tƣợng phải đăng ký quyền sở hữu, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đƣợc đăng ký theo quy định pháp luật Trong loại hình tài sản (1), (2) (3) nêu trên, tài sản tƣơng lai không bao gồm quyền sử dụng đất Theo đó, tài sản bất động sản hình thành tƣơng lai cơng trình xây dựng, nhà ở… xây dựng đất đƣợc hình thành sau giao dịch đƣợc ký kết Ví dụ, giao dịch mua nhà chung cƣ chủ đầu tƣ thực đƣợc phần móng cơng trình cơng trình trụ sở văn phịng đƣợc mua trƣớc đƣợc hình thành và/hoặc cấp giấy chứng nhận sở hữu cơng trình xây dựng Nhƣ vậy, bất động sản hình thành tƣơng lai bất động sản (a) chƣa hình thành hay chƣa tồn vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm (b) chƣa thuộc quyền sở hữu bên chấp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Hiện quy định giao dịch chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai đƣợc quy định tƣơng đối sơ lƣợc Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Điều Mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc) Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà (Khoản Điều 18) Theo đó, hộ gia đình, cá nhân tổ chức khơng có chức kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà mua cho tổ chức, cá nhân khác, chƣa nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tƣ đƣợc phép chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tƣ phải thực thủ tục mua bán nhà theo qui định Luật Nhà pháp luật dân hành (bên bán phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) Theo quy định nêu trên, pháp luật Việt Nam hành giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tƣơng đối chi tiết việc chấp tài sản hình thành tương lai nhƣng ngồi Thơng tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng kể chƣa có quy định cụ thể giao dịch chuyển nhƣợng loại tài sản bất động sản hình thành tƣơng lai cụ thể nhƣ phân loại hợp đồng, điều kiện, chủ thể, đối tƣợng loại hình hợp đồng Vì vậy, nhằm làm rõ nội dung hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai, đề tài Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai cố gắng đáp ứng đƣợc phần yêu cầu mà lý luận thực tiễn đặt loại hình hợp đồng tƣơng đối chuyên biệt án Quyế t đinh thố ng nhấ t ba bên gầ n nhƣ là quyế t đinh chung cuô ̣c , gầ n gũi ̣ ̣ với phán quyế t cuố i cùng của Tòa án Luâ ̣t sƣ, nế u đƣơ ̣c tranh tu ̣ng , có ý nghĩa tham - khảo Tòa án Viện kiể m sát Xét học lý pháp luật , tố tu ̣ng Viê ̣t Nam theo hƣớng buô ̣c tô ̣i Trong nhƣ̃ng năm gầ n , tố tu ̣ng Viê ̣t Nam đã du nhâ ̣p mô ̣t số yế u tố tr anh tu ̣ng, không đầ y đủ nhƣng cũng là dấ u hiê ̣u đáng mƣ̀ng cho Luâ ̣t sƣ tham gia tố tu ̣ng Về luâ ̣t, Luâ ̣t sƣ đã đƣơ ̣c tham gia vào nhƣ̃ng khâu đầ u tiên của trình tố tụng Về lê ̣, tiế ng nói của Luâ ̣t sƣ , không đƣơ ̣c tro ̣ ng nể nhƣ nên thế, đã đƣơ ̣c xem xét đế n thay vì câu nói cƣ̉a miê ̣ng mô ̣t thời của Luâ ̣t sƣ: "Kính mong Hội đồng xét xử xem xét cho thân chủ hƣởng lƣợng khoan hồ ng, sớm về với gia đinh…" ̀ Chịu ảnh hƣởng biến thiê n lịch sử nƣớc nhà , giới luâ ̣t sƣ Viê ̣t Nam cũng có nhiề u chuyể n biế n nhấ t đinh Ở miền Bắc , số lƣơ ̣ng luâ ̣t sƣ chỉ ̣ khởi sắ c vào cuố i thâ ̣p niên 1980, song hành với công cuô ̣c "Đổi " đấ t nƣớc Vào đầu thiên niên kỷ thứ ba, số lƣơ ̣ng oan sai quá nhiề u , xu hƣớng cải cách tƣ pháp đã đƣơ ̣c Đảng và Nhà nƣớc nhìn nhận thể chế hóa bằ ng Nghị số 49-NQ/TW Chiến lƣợc cải cách tƣ pháp đến năm 2020 Bộ Chính trị ngày 02/6/2005 n sóng pháp điể n hóa vào nhƣ̃ng năm 1990 2000 (thể hiê ̣n rõ nhấ t qua Bô ̣ luâ ̣t Dân sƣ̣ năm 1995 2005) Tại miền Nam , văn hóa pháp lý không nga ̣i ngƣời dân chiu ảnh hƣởng tƣ̀ thời Pháp thuô ̣c và chế đô ̣ ̣ "đá o tu ̣ng đình " trƣớc đã ta ̣o hành lang văn hóa rô ̣ng thoáng cho hoa ̣t đô ̣ng của Luâ ̣t sƣ ta ̣i Sài Gòn và các tỉnh thành lân cận Hễ gă ̣p vƣớng mắ c pháp lý , lê ̣ thƣờng , ngƣời dân Sài Gòn sẽ nghĩ đến luật sƣ Theo Chiến lƣợc phát triển nghề luật sƣ ban hành kèm theo Quyết định số 1072/QĐ-TTg ngày 05/7/2011 Thủ tƣớng Chính phủ , mục tiêu tổng quát đến năm 2020 Việt Nam có từ 18.000 đến 20.000 luật sƣ Hiê ̣n nay, 73 tồn quốc có 63/63 tỉnh, thành phố có Đồn Luật sƣ , tổ ng số luâ ̣t sƣ vào khoảng 8.000 luâ ̣t sƣ Số lƣợng luật sƣ nƣớc ta chủ yếu tập trung thành phố lớn, đặc biệt thành phố Hà Nội có khoảng 2.100 luâ ̣t sƣ, Thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 5.000 luâ ̣t sƣ Trong hoạt động tham gia tố tụng, theo số liệu thống kê năm (2005 - 2010), đội ngũ luật sƣ tham gia 85.000 vụ án hình sự, 53.000 vụ việc dân sự, 3.500 vụ việc kinh tế, 1.500 vụ việc lao động, 2.800 vụ việc hành chính, tăng cƣờng bảo đảm thực nguyên tắc tranh tụng phiên tịa, góp phần quan trọng việc thực nhiệm vụ trọng tâm cải cách tƣ pháp Trong lĩnh vực tƣ vấn pháp luật, đội ngũ luật sƣ tham gia 145.000 vụ việc tƣ vấn pháp luật, 50.000 vụ việc dịch vụ pháp lý khác Tuy nhiên, tính đến th ời điểm 2011, tỷ lệ luật sƣ nƣớc mức trung bình luật sƣ/14.000 ngƣời dân, tỷ lệ Thái Lan 1/1.526, Singapore 1/1.000, Nhật Bản 1/4.546, Pháp 1/1.000, Mỹ 1/250 Bên ca ̣nh đó, theo báo cáo Chiến lƣơ ̣c phát triển nghề luật sƣ , tính vào thời điểm 2011, Viê ̣t Nam khoảng 20 luật sƣ có trình độ ngang tầm với luật sƣ khu vực Tuy nhiên, thực tế, vị trí, vai trò luật sƣ xã hội tham gia tố tụng hạn chế, chƣa thực đƣợc nhìn nhận đầy đủ theo tinh thần Nghị số 49-NQ/TW Bộ Chính trị Cụ thể, vai trò hiê ̣n của luâ ̣t sƣ còn tƣơng đố i mờ nha ̣t , tâ ̣p trung vào câu chuyê ̣n tƣ vấ n mơi giới thủ tục thay nâng cao tay nghề , dũng cảm đố i chấ t la ̣i quan giữ quyền công tố (Viện kiểm sát) Để luật sƣ phát huy đƣợc vai trị hƣớng gỡ tội cho thân chủ, luật sƣ cần đƣợc tham gia từ giai đoạn đầu trình tố tụng (khám xét, bắt giữ ) Đồng thời, pháp luật tố tụng hình nên đƣợc sửa theo hƣớng bị can có quyền im lặng trƣớc luật sƣ tham gia vào trình tố tụng Nếu đƣợc nhƣ vậy, theo tơi, điều góp phần giảm đáng kể án oan sai, chí sử dụng nhục hình trình tác nghiệp quan điều tra 74 Thêm nƣ̃a , việc đào tạo Luật sƣ cần hƣớng đến chuyên nghiệp, bƣớc nâng cao chất lƣợng đội ngũ Luật sƣ Việc đào tạo Luật sƣ phải đảm bảo tƣơng lai gần, Luật sƣ Việt Nam đủ điều kiện lực tranh tụng quốc tế, đảm bảo lợi ích hợp pháp công dân định chế Việt Nam trƣờng quốc tế Vì vậy, hoạt động đào tạo Luật sƣ phải hội nhập quốc tế sâu sắc sở cải cách pháp luật nƣớc triệt để, tiệm cận với tƣ pháp lý đại giới Liên đới tới chủ đề hợp đồ ng chuyể n nhƣơ ̣ng bấ t đô ̣ng sản tƣơng lai, luâ ̣t sƣ có trinh đô ̣ tố t sẽ có ̀ ý kiến tƣ vấn xác đáng cho thân chủ , đă ̣c biê ̣t là cá nhân yế u thế so với các chủ đầu tƣ dự án Điề u này góp phầ n trán h rủi ro pháp lý cũng nhƣ các tranh chấ p có thể phát sinh tƣơng lai Với tƣ cách Luật sƣ hành nghề, tác giả luâ ̣n văn tin tƣởng với tạo điều kiện Đảng Nhà nƣớc nhƣ tƣơng lai, mơ ƣớc đội ngũ Luật sƣ Việt Nam chất lƣợng quốc tế trở thành thực Những mong hệ Luật sƣ sau xứng đáng với bậc luật sƣ tiền bối tài danh kể Thứ năm: Phƣơng hƣớng hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t Viê ̣t Nam về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai Việc hồn thiện pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai theo hƣớng hệ thống hóa đồng hóa khái niệm, quy định tài sản tƣơng lai, chấp tài sản tƣơng lai pháp luật dân nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Chỉ có hồn thiện theo hƣớng vĩ mơ, cải cách triệt để pháp luật dân sự, tƣ tƣởng lập pháp dân luật hành góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội liên quan tới giao dịch dân ngồn ngộn chất sống Theo đó , tƣ tƣởng h oàn thiện pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai đƣợc thể theo ba hƣớng chính: 75 (1) Góp ý hồn thiện, thúc đẩy sớm sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân Việt Nam nhằm tạo hành lang pháp lý quan trọng đời sống kinh tế - xã hội, môi trƣờng pháp lý thuận lợi cho giao dịch dân sự; (2) Cần bàn luận số nội dung có liên quan tới Luật Đất đai góp phần làm rõ bối cảnh phát sinh tài sản tƣơng lai gắn liền với đất (cơng trình xây dựng, nhà ở…); (3) Góp ý Luật Cơng chứng năm 2006 nội dung liên quan tới công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai 3.2 KIẾN NGHỊ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƢƠNG LAI 3.2.1 Về chế định tài sản tƣơng lai Chế định tài sản tƣơng lai phải đƣợc quy định lại thành hệ thống quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm nhƣ việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Theo đó, cần bổ sung quy định Bộ luật Dân sửa đổi, bổ sung (nếu có) Điều khiến cho chế định tài sản tƣơng lai có khung pháp lý rành mạch, có hiệu lực thi hành, tránh chồng chéo Chế định tài sản tƣơng lai phải bao hàm đƣợc nội dung chủ yếu nhƣ sau: - Tài sản tƣơng lai tài sản chƣa đƣợc hình thành đầy đủ nhƣng tƣơng lai, quyền sở hữu thuộc bên mua tài sản tƣơng lai Nếu tính vật hữu nên giới hạn số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng cách phổ biến để phịng ngừa giao dịch giả tạo Vì vậy, khơng bao hàm tài sản có giấy chứng nhận sở hữu chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có cơng chứng, chứng thực nhƣng chƣa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định pháp luật 76 - Giao dịch bảo đảm tài sản tƣơng lai loại giao dịch có điều kiện Điều kiện đặt quyền sở hữu bên mua đƣợc xác lập toàn tài sản mua sau "đủ điều kiện" giao dịch có hiệu lực pháp luật - Chế định phải phân biệt nhiều trƣờng hợp khác nhau: + Trƣờng hợp bên mua tài sản nộp đủ tiền mua tài sản theo điều khoản toán hợp đồng, tài sản hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản đƣợc lý, nhà ở, tài sản tƣơng lai bàn giao nhƣng chƣa có giấy chứng nhận sở hữu Trong trƣờng hợp này, có sở khẳng định quyền sở hữu bên mua tài sản mua + Trƣờng hợp bên mua nộp phần tiền tài sản trình hình thành Quyền sở hữu bên mua đƣợc xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản tƣơng lai tiến độ toán tiền mua - Đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu có) hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai: + Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản tƣơng lai không thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu tài sản mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tƣơng lai + Nếu tài sản tƣơng lai liên quan đến nhà giao dịch bảo đảm phải đƣợc đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản + Việc giải ngân bên nhận chấp cho bên chấp tài sản tƣơng lai phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản - Đối với hợp đồng chấp tài sản tƣơng lai (có liên quan hữu với Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai): + Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu tài sản, tức tài sản hình thành từ vốn vay 77 + Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản 3.2.2 Về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai Dân gian có câu "Tiền liền khúc ruột" Việc thiết kế điều khoản toán theo hƣớng ràng buộc cụ thể với tiến độ thi cơng cơng trình cộng với yếu tố đảm bảo Thƣ bảo lãnh tiền tạm ứng, Thƣ bảo lãnh bảo hành cơng trình nhằm đảm bảo quyền lợi ích chính đáng, hợp pháp bên mua bối cảnh "nắm dao đằng lƣỡi" (chƣa có tay Tài Sản Mua) nhƣ Điều khoản toán Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai Thành phố Hồ Chí Minh nêu Trên thực tế, hợp đồng kể trên, phần nhờ có biện pháp bảo đảm "sáng tạo" bên mua, bên bán thúc đẩy tiến độ cơng trình xây dựng Chính vậy, kiến nghị luật định điều khoản bảo đảm tƣơng ứng bên bán ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp bên mua, đặc biệt bên mua - cá nhân có nhu cầu mua nhà hình thành tƣơng lai bối cảnh nhà đầu tƣ thiện chí, nghiêm túc xây dựng cơng trình để bàn giao cơng trình cho khách hàng ít nhƣ 3.2.3 Về công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai Khoản Điều 93 Luật Nhà ở, Điều 63 Nghị định 71//2010/NĐ-CP quy định trƣờng hợp Hợp đồng mua bán nhà đƣợc cá nhân ký với bên bán doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản khơng phải công chứng, chứng thực Mặc dù nhƣng thực tế, hợp đồng dạng đƣợc công chứng nhằm tránh rủi ro pháp lý phát sinh sau bên ký kết hợp đồng Theo tác giả, nên luật định việc công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai hai lẽ 78 Thứ nhất, đối tƣợng hợp đồng chuyể n nhƣơ ̣ng bấ t đô ̣ng sản hinh ̀ thành tƣơng lai tài sản có giá trị lớn, quan tro ̣ng đố i với các bên giao kế t hơ ̣p đồ ng Thứ hai, rủi ro pháp lý loại hợp đồng cao rủi ro pháp lý thƣờng rơi vào bên mua tài sản Đặc biệt trƣờng hợp bên mua cá nhân hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai phải đƣợc cơng chứng nhằm bảo vệ bên dễ bị tổn thƣơng giao dịch (năng lực tài chính cá nhân so sánh với chủ đầu tƣ bất động sản, trình độ, nhận thức, thơng tin thị trƣờng…) Gần đây, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tƣ đƣợc thực chậm, nhiều chủ đầu tƣ ký hợp đồng mua bán hộ hình thành tƣơng lai, nhƣng chƣa đƣợc quan có thẩm quyền cấp Hơn nữa, Hà Nội, ngày 29/10/2011, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội có Cơng văn số 8732/UBND-TNMT quy định: Không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tƣ thực dự án xây dựng nhà chung cƣ cao tầng (kể cơng trình hỗ hợp văn phòng, dịch vụ nhà ở) Sau xây dựng cơng trình xong, chủ đầu tƣ có trách nhiệm lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho hộ gia đình mua nhà hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đát diện tích cơng trình văn phịng cho chủ đầu tƣ (nếu có) theo quy định [35] Đồng thời tạm dừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tƣ thực dự án xây dựng nhà chung cƣ cao tầng (kể cơng trình hỗn hợp có nhà ở) Mặc dù sau Cơng văn trái luật đƣợc ban hành, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đạo bãi bỏ sửa đổi nội 79 dung Công văn số 8732/UBND-TNMT ngày 29/10/2010 cho phù hợp với quy định Luật Đất đai hành Nhƣng việc Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành Công văn 8732/UBND-TNMT nêu đạo dừng cấp sổ đỏ cho chủ đầu tƣ xây chung cƣ đƣợc giao đất cấp sổ đỏ cho ngƣời mua hộ sau hoàn thành xây dựng ảnh hƣởng đến quyền lợi chủ đầu tƣ, tạo rủi ro cho ngƣời dân mua nhà Căn vào văn 8732/UBND-TNMT, số trƣờng hợp, Công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tòa nhà dự án Xét học thuyết pháp lý, thỏa thuận bên nội dung hình thức hợp đồng giao dịch "tối thƣợng" nhƣng, xét bối cảnh pháp lý Việt Nam, việc cơng chứng hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai đảm bảo quyền lợi ích bên yếu hợp đồng (ví dụ nhƣ cá nhân mua nhà hình thành tƣơng lai) Việc bỏ quy định công chứng trƣờng hợp hợp đồng mua bán nhà đƣợc cá nhân ký với bên bán doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản thể tính "mở" quy định mặt hình thức hợp đồng Tuy nhiên, việc này, số trƣờng hợp, bị chủ đầu tƣ lợi dụng để "dây dƣa" việc trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua Điều ảnh hƣởng xấu đến quyền lợi ích chính đáng bên mua Vì vậy, theo tác giả, cần luật định, ít nhất, nghị định hóa nội dung cơng chứng Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên mua bất động sản hình thành tƣơng lai trừ trƣờng hợp bên mua khơng có u cầu cơng chứng 3.2.4 Về giải thíchhợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai Nhƣ phân tich ở , tranh chấp liên quan tới giao dịch / hợp đồng ́ 80 chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai thƣờng về phƣơng thƣ́c giải thich hơ ̣p ́ đồ ng (trƣờ ng hơ ̣p tranh chấ p giƣ̃a các Công ty N C, Đ.T với ngƣời mua nhà chung cƣ) Lẽ thƣờng, mỗi bên kế t ƣớc sẽ giải thích theo cách có lơ ̣i cho mình nhấ t có thể Nhƣng điề u này không có nghia là không thể không tìm sƣ̣ thâ ̣t ̃ khách quan vụ việc Thông qua các nghiê ̣p vu ̣ nhƣ trả lời câu hỏi , bảng biể u liên quan đế n nô ̣i dung kế t ƣớc , bên thƣ́ ba trung lâ ̣p (Hòa giải viên , Trọng tài viên) hồn tồn tìm đƣợc thỏa thuận , thố ng nhấ t ý chí ban đầ u của các bên giao kế t hơ ̣p đờ ng Vì vậy, để tránh phát sinh tranh chấp pháp lý giải thích hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai nói riêng, luâ ̣t hơ ̣p đồ ng nói chung , pháp luật dân cần cách mạn g tƣ viê ̣c thiế t kế Bô ̣ luâ ̣t Dân sƣ̣ mới đảm bảo đầ y đủ , xác đối tƣợng , phƣơng thƣ́c giải thich hơ ̣p đồ ng phù hơ ̣p với chuẩ n mƣ̣c quố c tế (ví dụ: Các ́ nguyên tắ c UNIDROIT ) Trong mô ̣t số trƣờng hơ ̣p nhấ t đinh , pháp luật dân ̣ sƣ̣ cầ n đƣơng nhiên thƣ̀a nhâ ̣n các nguyên tắ c , thông lê ̣ quố c tế giao kế t hơ ̣p đồ ng (practices), thông lệ đề nghị /chấ p nhâ ̣n giao kế t hơ ̣p đồ ng Theo quan điể m của tác giả luâ ̣n văn, pháp luật dân Việt Nam càng tiế p câ ̣n gầ n với thông lê ̣ quố c tế , tranh chấ p phát sinh quá trình giao kế t hơ ̣p đồ ng của các bên sẽ càng ít , đă ̣c biê ̣t các tranh chấ p liên quan tới giải thích hợp đồng 81 KẾT LUẬN Qua quan sát giai đoạn bùng nổ (2008), trầm lắng (2009), thoái trào (2012-2013), dần khởi sắc (2014) thị trƣờng bất động sản Việt Nam dƣới mắt nhà luật học luật sƣ thực hành, tác giả luận văn tâm nghiên cứu lý luận giải pháp thực thực hành phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai Bên cạnh đó, kinh nghiệm luật sƣ tƣ vấn cho hai thƣơng vụ hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai có giá trị lớn (trong đó, có vụ đƣợc sử dụng để minh họa luận văn này), tác giả có kiến nghị thực hành phù hợp việc sửa đổi, bổ sung pháp luật phù hợp với thực tế sống Xét giác độ thực tế, phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai phân loại hợp đồng quan trọng, có tính phổ biến, đặc biệt giai đoạn bùng nổ thị trƣờng bất động sản Đồng nghĩa với hoạt động thị trƣờng bất động sản, phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai thƣờng xuyên đƣợc sử dụng, rà soát, sửa đổi thực tế Xét dƣới giác độ lý luận, tác giả luận văn tìm số đặc trƣng phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai, cụ thể nhƣ sau: Thứ nhất, đối tƣợng hợp đồng bất động sản tƣơng lai tài sản hình thành tƣơng lai, đƣợc hai bên mua bán thỏa thuận sở không trái quy định pháp luật dân sự, đất đai, bất động sản Tài sản tƣơng lai bất động sản dự kiến đƣợc xây dựng theo thỏa thuận hai bên đạt đƣợc qua trình đàm phán, thƣơng thảo, đƣợc quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) Thứ hai, theo pháp luật Việt Nam, hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán tài sản Trong đó, tài sản đƣợc mua bán bất động sản đƣợc tạo lập đƣợc phân tích 82 Thứ ba, việc nghiên cứu, phân tích hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai có giá trị thực tiễn thực tế Theo đó, bên giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai hồn tồn tham khảo nghiên cứu luận văn để hoàn thiện hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai dự kiến ký kết trình đàm phán, thƣơng thảo hợp đồng Bên cạnh đó, khuyến nghị thực hành có giá trị tham khảo nhà lập pháp trình sửa đổi pháp luật dân sự, đất đai, bất động sản công chứng Tóm lại, phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai phân loại hợp đồng có đối tƣợng hợp đồng đặc thù, cần nghiên cứu hồn thiện mơ hình lý luận phân loại hợp đồng thêm Trên sở phân tích, đánh giá thƣơng vụ đƣợc tham gia thực tế, tác giả luận văn góp phần đƣa số đặc điểm bản, trọng yếu phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai, nhƣ kể Việc nghiên cứu mơ hình lý luận phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai góp phần tạo giá trị sử dụng chung giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai thực tế Điều giúp bên thƣơng vụ hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai giảm tranh chấp rủi ro pháp lý qua trình thƣơng thảo, đàm phán ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Đào Duy Anh (1957), Hán - Việt Từ điển, Trƣờng Thi xuất bản, Sài Gòn Nguyễn Ma ̣nh Bách (1974), Dân luật Việt Nam: Nghĩa vụ, Sài Gòn Nguyễn Ma ̣nh Bách (2007), Các hợp đồng thương mại thông dụng, Nxb Giao thông vâ ̣n tải, Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Ma ̣nh Bách (2007), Luật Dân Việt Nam lược khảo: Tài sản quyền sở hữu, quy chế đất đai quyền sở hữu nhà ở, Nxb Tổng hợp Đồng Nai, Đồng Nai Corinne Renault Brahinsky (2002), Đại cương pháp luật hợp đồng, Nxb Văn hóa thơng tin, Hà Nội Ngơ Huy Cƣơng (2006), Góp phần bàn cải cách pháp luật Việt Nam nay, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội Ngô Huy Cƣơng (2008), "Tự ý chí tiếp nhận tự ý chí pháp luật Việt Nam nay", Nghiên cứu lập pháp, 117 (2), tr 17-18 Ngô Huy Cƣơng (2013), Giáo trình Ḷt Hợp đờ ng - Phần chung (dùng cho đào tạo sau đại học), Nxb Đa ̣i ho ̣c Quố c gia Hà Nô ̣i, Hà Nội Đỗ Văn Đại (2010), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Đại Nam Hoàng Đế (1947), Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật, Nhà in Viễn Đệ, Huế 11 Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 12 Nguyễn Ngọc Điện (2005), "Cần xây dựng lại khái niệm "quyền tài sản" luật dân sự", Nghiên cứu lập pháp, (3), tr 16-17 13 Hội Luật gia Việt Nam (2005), Tìm hiểu nội dung Bộ luật Dân năm 2005, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội 84 14 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 15 Trần Thúc Linh (1966), Danh từ pháp luật lược giải, Khai Trí, Sài Gòn 16 Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam Dân luận khái luận, Bộ Quốc gia Giáo dục xuất bản, Sài Gòn 17 Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam Dân luật lược khảo, Quyển 1: Nghĩa vụ khế ước, Phần thứ nhất: Nguồn gốc nghĩa vụ khế ước, Bộ Quốc gia Giáo dục xuất bản, Sài Gòn 18 Vũ Văn Mẫu (1975), Cổ luật Việt Nam tư pháp sử diễn giảng (quyển thứ hai), Đại học Luật khoa Sài Gòn xuất bản, Sài Gịn 19 Vũ Văn Mẫu, Lê Đình Chân, Lƣu Văn Bình, Hồ Thới Sang (1973), Tiểu từ điển luật - kinh tế, Đại học Luật khoa Sài Gịn xuất bản, Sài Gịn 20 Lê Đình Nghị (Chủ biên) (2010), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, (Tập 2), Nxb Giáo dục, Hà Nội 21 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân Pháp, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 22 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2010), Các thuật ngữ Hợp đồng thông dụng, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội 23 Doãn Hồng Nhung (2010), Hoàn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 24 Trịnh Khánh Phong (1975), Tìm hiểu Dân luật Việt Nam, Nxb Phổ thơng, Hà Nội 25 Phủ Tổng ủy Dân vận (1973), Bộ Dân luật, Nhà in Vị Hồng, Sài Gịn 26 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 27 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 28 Quốc hội (2006), Luật Nhà ở, Hà Nội 29 Đỗ Hồng Thái (2012), "Tài sản hình thành tƣơng lai đối tƣợng đƣợc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự", Ngân hàng, 114(2), tr 5-10 85 30 Đặng Đức Thành (2008), Kinh doanh bất động sản hướng phát triển bền vững, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 31 Ngô Trang (2013), Yêu cầu báo cáo tranh chấp chung cư Đại Thanh, VnEconomy 32 Lê Tài Triển, Nguyễn Văn Thọ, Trần Thúc Linh (1973), Nhiệm vụ Chánh thẩm Tồ Hộ, Khai Trí, Sài Gịn 33 Lê Minh Toàn (Chủ biên) (2009), Luật kinh doanh Việt Nam, (tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 34 Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 35 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2011), Công văn số 8732/UBNDTNMT ngày 29/10/2011 đạo dừng cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư xây chung cư, Hà Nội Tiếng Anh 36 Asia Development Bank, World Bank (2011), Civil Code of Kingdom of Campbodia, PnomPenh, Cambodia 37 Brown, Gordon.W, Sukys Paul.A (1993), Business law with UCC applications (9th edition), pg94, Glencoe, Mc GrawHill, NewYork, USA 38 Calamari John D., Perillo Joseph M (1987), The Law of Contracts, pg 1, pg 2, pg7, West Publishing, Minnessota, USA 39 Domański Zakrzewski Palinka Spółka Wolters Kluwer Polska (2011), Poland Civil Code, pp 39-115-119-123-133, Warsaw, Poland 40 East - West Management Inst., Asia Development Bank (1993), Land law of Cambodia - A study and research manual, pp.12, PnomPenh, Cambodia 41 Gifis, Steven.H (2008), Dictionary of Legal Terms, pp.107, Barron’s, New York, USA 86 42 Lindsay G.C., Justice Young (1987), Contract, pp.3, LBC Nutshell, New South Wales, Australia 43 Stewart, William.J (2006), Collins Dictionary of Law, pp.107, Collins, London, The United of Kingdom 44 Cornell Law School, http://www.law.cornell.edu/ucc/1/article1.htm#s1-201 Tiếng Pháp 45 Dalloz (1979), Code Civil, pg.770-771-1099-1100, Paris, France 87 ... hình; bất động sản hình thành tƣơng lai, chủ sở hữu tài sản bất động sản hình thành tƣơng lai Vì vậy, nhằm làm rõ nội dung Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai, Luận văn Hợp đồng. .. sâu hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai Mục tiêu luận văn góp phần tìm hiểu mơ hình lý luận, sở thực tiễn hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai Bộ luật Dân... của Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai 44 1.4 HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 47 1.4.1 Lý luận hiệu lực Hợp đồng