HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
Thứ nhất: Cần quy định lại chế định về tài sản tƣơng lai thành một hệ thống các quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch bảo đảm nhƣ việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp. Theo đó, cần bổ sung các quy định tƣơng ứng tại Bộ luật Dân sự (riêng về Bộ luật Dân sự sẽ có những kiến nghị cụ thể dƣới đây), Luật Đất đai, Luật Công chứng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các bên trong giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Việc xây dựng chế định tài sản tƣơng lai một cách minh thị, mạch lạc, phù hợp với tƣ duy pháp lý hiện đại là cần thiết, góp phần giải quyết các vƣớng mắc pháp lý phát sinh trong việc đàm phán, thƣơng thảo, ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai.
Thứ hai: Thay đổi tƣ duy pháp lý pháp luật về tài sản và quyền tài sản, pháp luật hợp đồng, pháp luật đất đai theo hƣớng gợi mở, cập nhật phù hợp với bối cảnh văn hóa pháp lý Việt Nam. Từ việc thay đổi tƣ duy pháp lý dân luật, trong tƣơng lai gần, cần sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự cho phù hợp với tƣ duy pháp lý hiện đại. Tƣ duy pháp lý xơ cứng hiện nay sẽ góp phần làm chậm sự phát triển của pháp luật nói riêng cũng nhƣ đời sống kinh tế - xã hội nói chung. Theo tác giả, cần cải cách triệt để trong nhận thức pháp luật của giới luật nói riêng và toàn xã hội nói chung, theo hƣớng cập nhật pháp luật thế giới hiện đại. Nên chăng, trong tƣơng lai gần, thay vì sử dụng cụm từ "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" rất chung chung và khó đi ̣nh nghĩa thì sử dụng thuật ngữ "công thổ quốc gia" sẽ phù hợp hơn với yêu cầu của tình hình mới. Theo tôi, việc thay đổi tƣ duy pháp lý về đất đai và các quyền trên đất đai sẽ góp phần không nhỏ trong việc giảm các tranh chấp liên quan đến đất đai. Việc thay đổi tƣ duy này nên theo hƣớng đảm bảo các quyền sở hữu hợp pháp của tƣ nhân (nếu có) đối với đất đai. Bên cạnh đó, việc thu hồi đất của chính quyền nên chỉ giới hạn trong mục đích an ninh - quốc phòng và công cộng (thay vì bao gồm cả mục đích phục vụ các dự án kinh tế - xã hội nhƣ hiện nay). Trong khoảng thời gian thập niên đầu của thế kỷ 21 cho đến nay, hiện chƣa có thống kê chính xác, đầy đủ nhƣng theo tôi, có rất nhiều tranh chấp phát sinh từ việc thu hồi đất cho các dự án phục vụ kinh tế - xã hội (chủ yếu là sân golf, khu du lịch, nhà chung cƣ...). Một số vụ việc tiêu biểu nhƣ Văn Giang (Hƣng Yên), Tiên Lãng (Hải Phòng), Thạch Hà (Hà Tĩnh)... Dù không đƣợc tiếp cận hồ sơ các vụ việc kể trên để từ đó có những đánh giá chính xác, đầy đủ trên tƣ cách một Luật sƣ. Tuy nhiên, theo tôi, xét về dài hạn, các vụ việc kể trên tạo ra các hệ quả xã hội không thực sự tốt cho phát triển và ổn định đất nƣớc.
Thứ ba: Theo tác giả luận văn, Việt Nam cần mau chóng sửa đổi, bổ sung lại Bộ luật Dân sự hiện hành cho phù hợp với nhu cầu đổi mới, cải cách trong tƣơng lai gần. Cải cách pháp luật dân sự sẽ tạo tiền đề tốt cho một cải cách pháp luật triệt để. Trong đó, cần thay đổi tƣ duy lập pháp dân sự, cập nhật các tri thức pháp lý hiện đại, cốt yếu của thế giới đối với luật hợp đồng, luật nghĩa vụ.
Cụ thể đối với Bộ luật Dân sự tƣơng lai thay thế cho Bộ luật Dân sự năm 2005, nhất thiết cần: (1) Thay đổi tận gốc quan niệm về quyền sở hữu, tách quyền chiếm hữu ra khỏi nội dung của quyền sở hữu cho phù hợp với tƣ duy pháp lý hiện đại; (2) Chia các quyền trên tài sản của ngƣời khác thành dịch quyền thuộc ngƣời bao gồm quyền hƣởng dụng (trên cả động sản và bất động sản), quyền ngụ cƣ, quyền sử dụng và dịch quyền thuộc vật; (3) Minh thị nguyên tắc tự do ý chí trong giao kết hợp đồng trong Bộ luật Dân sự mới, các Bên kết ƣớc đƣợc tự do kết ƣớc trừ trƣờng hợp xâm phạm trật tự công cộng hoặc thuần phong mỹ tục.
Bên cạnh đó, khi nghiên cứu xây dựng Bộ luật Dân sự mới, cần nghiên cứu cụ thể, chi tiết về tất cả từng vật quyền trong sự suy xét từ truyền thống đến hiện đại, phù hợp văn hóa pháp lý Việt Nam. Trong đó, điều đặc biệt quan trọng ở Việt Nam hiện nay, trong trƣờng hợp không thay đổi đƣợc chế độ sở hữu đất đai, cần thiết thay đổi thuật ngữ "quyền sử dụng đất" bằng thuật ngữ "quyền hƣởng dụng đất". Trên cơ sở đó, thiết lập hai loại quy chế pháp lý đối với quyền hƣởng dụng đất căn cứ vào quyền hƣởng dụng có thời hạn và không thời hạn, bên cạnh các quy chế đƣợc thiết lập dựa trên các căn cứ khác. Có nhƣ vậy mới góp phần giải quyết tận gốc các khiếu kiện tràn lan, đông ngƣời liên quan đến đất đai hiện nay. Để thực hiện đƣợc các nội dung cải cách pháp luật dân sự nêu trên cần thiết phải:
Một là, xây dựng chủ thuyết trong pháp điển hóa pháp luật dân sự lấy học thuyết tự do ý chí làm trọng tâm của cải cách pháp luật dân sự. Chính vì pháp luật dân sự là một ngành luật đặt nền tảng cho hệ thống pháp luật nên việc xây dựng chủ thuyết cơ bản cho luật dân sự là một câu chuyện cực kỳ quan trọng.
Hai là, thiết kết mô hình Bộ luật Dân sự cập nhật pháp lý hiện đại, dựa trên khái niệm và phân loại pháp lý trƣớc khi thiết kế các điều khoản cụ thể của Bộ luật Dân sự.
Ba là, cần công nhận tiền lệ, tập quán, học thuyết pháp lý và lẽ công bằng là nguồn của pháp luật dân sự. Theo đó, cần bổ sung quy định tƣơng tự Bộ luật Dân sự Pháp đối với nguyên tắc cấm việc từ chối xét xử. Hiện nay, tại Việt Nam, không hề có quy định nhƣ vậy. Điều này dẫn đến Thẩm phán hoàn toàn có quyền bất thành văn trong việc từ chối xét xử.
Bốn là, miêu tả các giải pháp pháp lý trƣớc khi lựa chọn cho các trƣờng hợp đã đƣợc điển hình hóa và mô hình hóa. Việc thiết kế giải pháp pháp lý sẽ khiến cho pháp luật dân sự (nếu đƣợc cải cách theo hƣớng này) dễ dàng đi vào cuộc sống và trở thành một phần của đời sống thay vì là pháp luật trên giấy/trên trời nhƣ hiện này.
Thứ tư: Tăng cƣờng đào tạo luật sƣ phù hợp yêu cầu của xã hội.
Nhằm thực hiện đƣợc các thay đổi trên, cần thay đổi việc đào tạo pháp luật nói chung và tăng cƣờng về lƣợng và chất của đội ngũ luật sƣ cho phù hợp với xu thế chung của thời đại và trên thế giới. Đồng thời, các cơ quan tiến hành tố tụng phải tôn trọng tiếng nói , quyền của Luâ ̣t sƣ trong quá trình tiến hành tố tụng. Theo đó, việc học luật đi đôi với hành nghề sẽ góp phần tạo ra các động lực để thay đổi tƣ duy về pháp lý cho ngƣời học luật nói riêng, cho toàn thể xã hội nói chung. Với tƣ cách của một Luật sƣ hành nghề, tác giả nhận thấy việc đào tạo pháp lý hiện nay chƣa theo đuổi kịp với nhu cầu của
đời sống. Việc học luật xa cách với thực tế sẽ khiến cho cơ hội việc làm xa rời đối với các tân Cử nhân, thậm chí tân Thạc sĩ luật học. Vì vậy, theo tác giả, để cải cách pháp luật nói chung cũng nhƣ cải cách pháp luật dân sự nói riêng, cần cải cách giáo dục đào tạo pháp luật theo hƣớng mở và cập nhật tri thức pháp lý hiện đại thế giới.
Trong đó, tác giả đề xuất cho phép các giảng viên luật đƣợc cấp phép hành nghề luật sƣ thay vì cấm nhƣ quy định hiện hành của Luật Luật sƣ năm 2006, sửa đổi, bổ sung năm 2012 [điểm a Khoản 4 Điều 17]. Việc các giảng viên đƣợc phép hành nghề Luật sƣ sẽ tạo điều kiện học đi đôi với hành, thực tiễn hành nghề luật sƣ sẽ giúp cho tri thức của các giảng viên luật thêm vững vàng. Trong quá trình thực tế tại Tòa án, các luật sƣ/giảng viên sẽ có những trải nghiệm thực sự đối với các thủ tục tƣ pháp, việc tƣ vấn pháp luật cho thân chủ... Thêm nữa, việc trau dồi khả năng hùng biện trong quá trình tranh tụng tại Tòa án sẽ góp phần khiến cho bài giảng của các giảng viên luật thêm sinh động, hấp dẫn.
Theo tác giả luận văn, các xung đột lợi ích (giữa vị trí giảng viên trên bục giảng và chức danh tƣ pháp Luật sƣ trƣớc Tòa án), nếu có, sẽ xứng đáng hi sinh cho việc đào tạo một thế hệ các nhà luật học - luật sƣ có chất lƣợng, xứng đáng với mong mỏi của thế hệ cha anh đi trƣớc. Nên nhớ, những Luật sƣ nổi tiếng trƣớc cách mạng nhƣ Phan Anh (Bộ trƣởng Thanh niên Chính phủ Việt Nam Dân chủ Cộng hòa năm 1946), Vũ Đình Hòe (Bộ trƣởng Bộ Quốc gia Giáo dục), Nguyễn Mạnh Tƣờng (Tiến sĩ Văn chƣơng và Luật khoa tại Pháp) đồng thời là những giáo sƣ nhiệt huyết, đầy tài hoa của nƣớc nhà. Các luật sƣ - giáo sƣ này đã góp phần đào tạo nên một lớp cử nhân luật tài năng, gợi cảm hứng cho nhiều lớp luật sƣ hậu thế, trong đó có tác giả.
Lê ̣ nay, trƣớc khi Hô ̣i đồng xét xƣ̉ nghi ̣ án theo luâ ̣t đi ̣ nh, ba cơ quan tiến hành tố tu ̣ng gồm có điều tra , xét xử và kiểm sát sẽ ngồi lại với nhau họp
án. Quyết đi ̣nh thống nhất ba bên gần nhƣ là quyết đi ̣nh chung cuô ̣c , gần gũi với phán quyết cuối cùng của Tòa án . Luâ ̣t sƣ, nếu đƣợc tranh tu ̣ng , cũng chỉ có ý nghĩa tham - khảo đối với Tòa án và Viện kiểm sát.
Xét về học lý pháp luật , tố tu ̣ng Viê ̣t Nam theo hƣớng buô ̣c tô ̣i . Trong nhƣ̃ng năm gần đây , tố tu ̣ng Viê ̣t Nam đã du nhâ ̣p mô ̣t số yếu tố tr anh tu ̣ng, tuy không đầy đủ nhƣng cũng là dấu hiê ̣u đáng mƣ̀ng cho Luâ ̣t sƣ khi tham gia tố tu ̣ng . Về luâ ̣t, Luâ ̣t sƣ đã đƣợc tham gia vào nhƣ̃ng khâu đầu tiên của quá trình tố tụng . Về lê ̣, tiếng nói của Luâ ̣t sƣ , tuy không đƣợc tro ̣ng nể nhƣ nó nên thế, đã đƣợc xem xét đến thay vì câu nói cƣ̉a miê ̣ng mô ̣t thời của Luâ ̣t sƣ: "Kính mong Hội đồng xét xử xem xét cho thân chủ tôi hƣởng lƣợng khoan hồng, sớm về với gia đình…".
Chịu ảnh hƣởng của các biến thiê n lịch sử nƣớc nhà , giới luâ ̣t sƣ Viê ̣t Nam cũng có nhiều chuyển biến nhất đi ̣nh . Ở miền Bắc , số lƣợng luâ ̣t sƣ chỉ khởi sắc vào cuối thâ ̣p niên 1980, song hành với công cuô ̣c "Đổi mới " của đất nƣớc . Vào đầu thiên niên kỷ thứ ba, do số lƣợng oan sai quá nhiều , xu hƣớng cải cách tƣ pháp đã đƣợc Đảng và Nhà nƣớc nhìn nhận và thể chế hóa bằng Nghị quyết số 49-NQ/TW về Chiến lƣợc cải cách tƣ pháp đến năm 2020 của Bộ Chính trị ngày 02/6/2005 cùng các là n sóng pháp điển hóa vào nhƣ̃ng năm 1990 và 2000 (thể hiê ̣n rõ nhất qua Bô ̣ luâ ̣t Dân sƣ̣ năm 1995 và 2005). Tại miền Nam , văn hóa pháp lý không nga ̣i "đáo tu ̣ng đình " của ngƣời dân chi ̣u ảnh hƣởng tƣ̀ thời Pháp thuô ̣c và chế đô ̣ trƣớc đã ta ̣o hành lang văn hóa rô ̣ng thoáng cho hoa ̣t đô ̣ng của Luâ ̣t sƣ ta ̣i Sài Gòn và các tỉnh thành lân cận . Hễ gă ̣p vƣớng mắc pháp lý , lê ̣ thƣờng, ngƣời dân Sài Gòn sẽ nghĩ ngay đến luật sƣ .
Theo Chiến lƣợc phát triển nghề luật sƣ ban hành kèm theo Quyết định số 1072/QĐ-TTg ngày 05/7/2011 của Thủ tƣớng Chính phủ , mục tiêu tổng quát đến năm 2020 Việt Nam sẽ có từ 18.000 đến 20.000 luật sƣ. Hiê ̣n nay,
toàn quốc có 63/63 tỉnh, thành phố có Đoàn Luật sƣ , tổng số luâ ̣t sƣ vào khoảng 8.000 luâ ̣t sƣ . Số lƣợng luật sƣ ở nƣớc ta chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn, đặc biệt là thành phố Hà Nội có khoảng 2.100 luâ ̣t sƣ, Thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 5.000 luâ ̣t sƣ . Trong hoạt động tham gia tố tụng, theo số liệu thống kê trong 6 năm (2005 - 2010), đội ngũ luật sƣ đã tham gia hơn 85.000 vụ án hình sự, 53.000 vụ việc về dân sự, 3.500 vụ việc về kinh tế, 1.500 vụ việc về lao động, 2.800 vụ việc về hành chính, tăng cƣờng bảo đảm thực hiện nguyên tắc tranh tụng tại phiên tòa, góp phần quan trọng trong việc thực hiện nhiệm vụ trọng tâm của cải cách tƣ pháp. Trong lĩnh vực tƣ vấn pháp luật, đội ngũ luật sƣ đã tham gia hơn 145.000 vụ việc tƣ vấn pháp luật, 50.000 vụ việc về dịch vụ pháp lý khác. Tuy nhiên, tính đến th ời điểm 2011, tỷ lệ luật sƣ nƣớc ra mới ở mức trung bình là 1 luật sƣ/14.000 ngƣời dân, trong khi đó tỷ lệ này ở Thái Lan là 1/1.526, Singapore là 1/1.000, Nhật Bản là 1/4.546, Pháp là 1/1.000, Mỹ là 1/250. Bên ca ̣nh đó, cũng theo báo cáo tại Chiến lƣợc phát triển nghề luật sƣ , tính vào thời điểm 2011, Viê ̣t Nam chỉ khoảng 20 luật sƣ có trình độ ngang tầm với luật sƣ trong khu vực.
Tuy nhiên, trên thực tế, vị trí, vai trò của luật sƣ trong xã hội và trong tham gia tố tụng còn hạn chế, chƣa thực sự đƣợc nhìn nhận đúng và đầy đủ theo tinh thần của Nghị quyết số 49-NQ/TW của Bộ Chính trị. Cụ thể, vai trò hiê ̣n nay của luâ ̣t sƣ còn tƣơng đối mờ nha ̣t , tâ ̣p trung vào câu chuyê ̣n tƣ vấn và môi giới thủ tục thay vì nâng cao tay nghề , dũng cảm đối chất la ̣i cơ quan giữ quyền công tố (Viện kiểm sát). Để luật sƣ phát huy đƣợc vai trò của mình trong hƣớng gỡ tội cho thân chủ, luật sƣ cần đƣợc tham gia ngay từ giai đoạn đầu của quá trình tố tụng (khám xét, bắt giữ...). Đồng thời, pháp luật tố tụng hình sự nên đƣợc sửa theo hƣớng bị can có quyền im lặng trƣớc khi luật sƣ tham gia vào quá trình tố tụng. Nếu đƣợc nhƣ vậy, theo tôi, điều này sẽ góp phần giảm đáng kể các án oan sai, thậm chí sử dụng nhục hình trong quá trình tác nghiệp của cơ quan điều tra.
Thêm nƣ̃a, việc đào tạo Luật sƣ cần hƣớng đến chuyên nghiệp, hiện đại để từng bƣớc nâng cao chất lƣợng đội ngũ Luật sƣ. Việc đào tạo Luật sƣ phải đảm bảo trong tƣơng lai gần, Luật sƣ Việt Nam đủ điều kiện và năng lực tranh tụng quốc tế, ngõ hầu đảm bảo lợi ích hợp pháp của công dân và các định chế Việt Nam trên trƣờng quốc tế. Vì vậy, hoạt động đào tạo Luật sƣ phải hội nhập quốc tế sâu sắc trên cơ sở cải cách pháp luật trong nƣớc triệt để, tiệm cận với tƣ duy pháp lý hiện đại của thế giới. Liên đới tới chủ đề hợp đồng chuyển nhƣợng bất đô ̣ng sản trong tƣơng lai, luâ ̣t sƣ có trình đô ̣ tốt sẽ có ý kiến tƣ vấn xác đáng cho thân chủ , đă ̣c biê ̣t là cá nhân yếu thế so với các chủ đầu tƣ dự án . Điều này góp phần trán h rủi ro pháp lý cũng nhƣ các tranh chấp có thể phát sinh trong tƣơng lai.
Với tƣ cách là một Luật sƣ hành nghề, tác giả luâ ̣n văn tin tƣởng với sự tạo điều kiện của Đảng và Nhà nƣớc hiện nay cũng nhƣ trong tƣơng lai, mơ