chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai thƣờng về phƣơng thƣ́c giải thích hợp đồng (trƣờng hợp tranh chấp giƣ̃a các Công ty N .C, Đ.T với ngƣời mua nhà chung cƣ). Lẽ thƣờng, mỗi bên kết ƣớc sẽ giải thích theo cách có lợi cho mình nhất có thể. Nhƣng điều này không có nghĩa là không thể không tìm ra sƣ̣ thâ ̣t khách quan của vụ việc . Thông qua các nghiê ̣p vu ̣ nhƣ trả lời câu hỏi , bảng biểu liên quan đến nô ̣i dung kết ƣớc , bên thƣ́ ba trung lâ ̣p (Hòa giải viên , Trọng tài viên) hoàn toàn có thể tìm ra đƣợc thỏa thuận , thống nhất ý chí ban đầu của các bên giao kết hợp đồng . Vì vậy, để tránh phát sinh các tranh chấp pháp lý về giải thích hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản trong tƣơng lai nói riêng, luâ ̣t hợp đồng nói chung , pháp luật dân sự cần cách mạng tƣ duy trong viê ̣c thiết kế Bô ̣ luâ ̣t Dân sƣ̣ mới đảm bảo đầy đủ , xác đang đối tƣợng , phƣơng thƣ́c giải thích hợp đồng phù hợp với chuẩn mƣ̣c quốc tế (ví dụ: Các nguyên tắc UNIDROIT...). Trong mô ̣t số trƣờng hợp nhất đi ̣nh , pháp luật dân sƣ̣ cần đƣơng nhiên thƣ̀a nhâ ̣n các nguyên tắc , thông lê ̣ quốc tế trong giao kết hợp đồng (practices), các thông lệ về đề nghị /chấp nhâ ̣n giao kết hợp đồng . Theo quan điểm của tác giả luâ ̣n văn, pháp luật dân sự Việt Nam càng tiếp câ ̣n gần với thông lê ̣ quốc tế , tranh chấp phát sinh trong quá trình giao kết hợp đồng của các bên sẽ càng ít , đă ̣c biê ̣t trong các tranh chấp liên quan tới giải thích hợp đồng.
KẾT LUẬN
Qua quan sát giai đoạn bùng nổ (2008), trầm lắng (2009), thoái trào (2012-2013), dần khởi sắc (2014) của thị trƣờng bất động sản Việt Nam dƣới con mắt của một nhà luật học và một luật sƣ thực hành, tác giả luận văn đã chú tâm nghiên cứu về lý luận và giải pháp thực thực hành của phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai. Bên cạnh đó, bằng kinh nghiệm là luật sƣ tƣ vấn cho hai thƣơng vụ hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai có giá trị lớn (trong đó, có một vụ đƣợc sử dụng để minh họa trong luận văn này), tác giả có những kiến nghị thực hành phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung pháp luật phù hợp với thực tế cuộc sống.
Xét trên giác độ thực tế, phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai là một phân loại hợp đồng quan trọng, có tính phổ biến, đặc biệt trong giai đoạn bùng nổ của thị trƣờng bất động sản hiện nay. Đồng nghĩa với hoạt động của thị trƣờng bất động sản, phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai thƣờng xuyên đƣợc sử dụng, rà soát, sửa đổi trên thực tế.
Xét dƣới giác độ lý luận, tác giả luận văn đã tìm ra một số đặc trƣng cơ bản của phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai, cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, đối tƣợng hợp đồng bất động sản tƣơng lai là tài sản hình thành trong tƣơng lai, đƣợc hai bên mua và bán thỏa thuận trên cơ sở không trái quy định pháp luật dân sự, đất đai, bất động sản. Tài sản tƣơng lai là bất động sản dự kiến đƣợc xây dựng theo thỏa thuận hai bên đạt đƣợc qua quá trình đàm phán, thƣơng thảo, đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
Thứ hai, theo pháp luật Việt Nam, hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán tài sản. Trong đó, tài sản đƣợc mua bán là bất động sản sẽ đƣợc tạo lập đã đƣợc phân tích ở trên.
Thứ ba, việc nghiên cứu, phân tích hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai có giá trị thực tiễn và thực tế. Theo đó, các bên giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai hoàn toàn có thể tham khảo nghiên cứu luận văn để hoàn thiện hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai dự kiến ký kết trong quá trình đàm phán, thƣơng thảo hợp đồng của mình.
Bên cạnh đó, các khuyến nghị thực hành cũng có giá trị tham khảo đối với các nhà lập pháp trong quá trình sửa đổi pháp luật dân sự, đất đai, bất động sản và công chứng.
Tóm lại, phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai là một phân loại hợp đồng có đối tƣợng hợp đồng cực kỳ đặc thù, cần nghiên cứu và hoàn thiện mô hình lý luận của phân loại hợp đồng này thêm nữa. Trên cơ sở phân tích, đánh giá các thƣơng vụ đƣợc tham gia trên thực tế, tác giả luận văn góp phần đƣa ra một số đặc điểm cơ bản, trọng yếu của phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai, nhƣ đã kể ra ở trên. Việc nghiên cứu mô hình lý luận của phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai góp phần tạo ra các giá trị sử dụng chung trong giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai trên thực tế. Điều này giúp các bên trong thƣơng vụ hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai giảm tranh chấp và rủi ro pháp lý trong qua trình thƣơng thảo, đàm phán và ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Đào Duy Anh (1957), Hán - Việt Từ điển, Trƣờng Thi xuất bản, Sài Gòn. 2. Nguyễn Ma ̣nh Bách (1974), Dân luật Việt Nam: Nghĩa vụ, Sài Gòn. 3. Nguyễn Ma ̣nh Bách (2007), Các hợp đồng thương mại thông dụng, Nxb
Giao thông vâ ̣n tải, Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Nguyễn Ma ̣nh Bách (2007), Luật Dân sự Việt Nam lược khảo: Tài sản và quyền sở hữu, quy chế đất đai và quyền sở hữu nhà ở, Nxb Tổng hợp Đồng Nai, Đồng Nai.
5. Corinne Renault Brahinsky (2002), Đại cương về pháp luật hợp đồng, Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội.
6. Ngô Huy Cƣơng (2006), Góp phần bàn về cải cách pháp luật ở Việt Nam hiện nay, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội.
7. Ngô Huy Cƣơng (2008), "Tự do ý chí và sự tiếp nhận tự do ý chí trong pháp luật Việt Nam hiện nay", Nghiên cứu lập pháp, 117 (2), tr. 17-18. 8. Ngô Huy Cƣơng (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng - Phần chung (dùng
cho đào tạo sau đại học), Nxb Đa ̣i ho ̣c Quốc gia Hà Nô ̣i, Hà Nội.
9. Đỗ Văn Đại (2010), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận bản án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
10. Đại Nam Hoàng Đế (1947), Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật, Nhà in Viễn Đệ, Huế.
11. Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh.
12. Nguyễn Ngọc Điện (2005), "Cần xây dựng lại khái niệm "quyền tài sản" trong luật dân sự", Nghiên cứu lập pháp, (3), tr. 16-17.
13. Hội Luật gia Việt Nam (2005), Tìm hiểu nội dung cơ bản của Bộ luật Dân sự năm 2005, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội.
14. Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội.
15. Trần Thúc Linh (1966), Danh từ pháp luật lược giải, Khai Trí, Sài Gòn. 16. Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam Dân luận khái luận, Bộ Quốc gia Giáo
dục xuất bản, Sài Gòn.
17. Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam Dân luật lược khảo, Quyển 1: Nghĩa vụ và khế ước, Phần thứ nhất: Nguồn gốc nghĩa vụ và khế ước, Bộ Quốc gia Giáo dục xuất bản, Sài Gòn.
18. Vũ Văn Mẫu (1975), Cổ luật Việt Nam và tư pháp sử diễn giảng (quyển thứ hai), Đại học Luật khoa Sài Gòn xuất bản, Sài Gòn.
19. Vũ Văn Mẫu, Lê Đình Chân, Lƣu Văn Bình, Hồ Thới Sang (1973), Tiểu từ điển luật - kinh tế, Đại học Luật khoa Sài Gòn xuất bản, Sài Gòn. 20. Lê Đình Nghị (Chủ biên) (2010), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, (Tập
2), Nxb Giáo dục, Hà Nội.
21. Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân sự Pháp, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội.
22. Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2010), Các thuật ngữ Hợp đồng thông dụng, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội.
23. Doãn Hồng Nhung (2010), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. 24. Trịnh Khánh Phong (1975), Tìm hiểu Dân luật Việt Nam, Nxb Phổ
thông, Hà Nội.
25. Phủ Tổng ủy Dân vận (1973), Bộ Dân luật, Nhà in Vị Hoàng, Sài Gòn. 26. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
27. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội. 28. Quốc hội (2006), Luật Nhà ở, Hà Nội.
29. Đỗ Hồng Thái (2012), "Tài sản hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng đƣợc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự", Ngân hàng, 114(2), tr. 5-10.
30. Đặng Đức Thành (2008), Kinh doanh bất động sản và hướng phát triển bền vững, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh.
31. Ngô Trang (2013), Yêu cầu báo cáo tranh chấp tại chung cư Đại Thanh, VnEconomy.
32. Lê Tài Triển, Nguyễn Văn Thọ, Trần Thúc Linh (1973), Nhiệm vụ Chánh thẩm Toà Hộ, Khai Trí, Sài Gòn.
33. Lê Minh Toàn (Chủ biên) (2009), Luật kinh doanh Việt Nam, (tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
34. Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng và biện pháp bảo đảm tiền vay, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội.
35. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2011), Công văn số 8732/UBND- TNMT ngày 29/10/2011 về chỉ đạo dừng cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư xây chung cư, Hà Nội.
Tiếng Anh
36. Asia Development Bank, World Bank (2011), Civil Code of Kingdom of Campbodia, PnomPenh, Cambodia.
37. Brown, Gordon.W, Sukys Paul.A. (1993), Business law with UCC applications (9th edition), pg94, Glencoe, Mc GrawHill, NewYork, USA. 38. Calamari John D., Perillo Joseph M. (1987), The Law of Contracts, pg 1,
pg 2, pg7, West Publishing, Minnessota, USA.
39. Domański Zakrzewski Palinka Spółka và Wolters Kluwer Polska (2011),
Poland Civil Code, pp 39-115-119-123-133, Warsaw, Poland.
40. East - West Management Inst., Asia Development Bank (1993), Land law of Cambodia - A study and research manual, pp.12, PnomPenh, Cambodia.
41. Gifis, Steven.H. (2008), Dictionary of Legal Terms, pp.107, Barron’s, New York, USA.
42. Lindsay G.C., Justice Young (1987), Contract, pp.3, LBC Nutshell, New South Wales, Australia.
43. Stewart, William.J. (2006), Collins Dictionary of Law, pp.107, Collins, London, The United of Kingdom.
44. Cornell Law School, http://www.law.cornell.edu/ucc/1/article1.htm#s1-201.
Tiếng Pháp