Tổng quát, theo Nguyễn Mạnh Bách, "đối tượng của nghĩa vụ phải được chỉ định rõ rệt, phải có thể thực hiện được, và phải hợp pháp" [3, tr.57]. Trong phân loại hợp đồng mua bán, điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng là đối tƣợng của hợp đồng. Đối tƣợng của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai chính là tài sản sẽ chuyển nhƣợng đƣợc các bên thỏa thuận trong hợp đồng (Tài sản chuyển nhƣợng). Cụ thể, Tài sản chuyển nhƣợng trong phân loại hợp đồng này chính là bất động sản sẽ hình thành trên đất (thƣờng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên Bán). Tài sản chuyển nhƣợng là điều khoản quan trọng, chính yếu trong hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai. Chính vì vậy, điều khoản này cần đƣợc thiết kế chi tiết, thỏa thuận rõ trong quá trình thƣơng thảo hợp đồng, tránh phát sinh rủi ro pháp lý về sau. Trong quá trình thƣơng thảo, ký kết Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả nhận thấy, điểm mấu chốt cơ bản của hợp đồng là việc mô tả/miêu tả tài sản sẽ hình thành trong tƣơng lai trong hợp đồng. Điều khoản "Đối tƣợng của Hợp đồng" hay đúng hơn là "Tài sản chuyển nhƣợng" cần đƣợc mô tả chi tiết trong Hợp đồng và các Phụ lục Hợp đồng. Việc miêu tả chi tiết Tài sản trong Hợp đồng là điều kiện tiên quyết, cơ bản để hình thành nên một Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Bên cạnh đó, cần liệt kê cụ thể các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản hiện hữu nhƣ quyền sử dụng đất, các phê duyệt của cấp có thẩm quyền đối với dự án…
Các Bên cũng cần cam kết về việc bàn giao Tài sản chuyển nhƣợng vào thời điểm thỏa thuận, bàn giao Giấy chứng nhận sở hữu Tài sản chuyển nhƣợng (đã trừ hao về thời gian thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan).
Nội dung quan trọng nhất cần thể hiện trong Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai là tài sản chuyển nhƣợng và cách thức xác định tài sản này. Tranh chấp rất dễ phát sinh khi không xác định rõ tài sản tƣơng lai sẽ chuyển nhƣợng. Dƣới đây, tác giả sẽ giới thiệu một Điều khoản chi tiết về Tài sản chuyển nhƣợng trong một Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc ký kết và đang đƣợc thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh:
Điều khoản về Tài sản chuyển nhƣợng:
a) Toàn bộ khối đế bao gồm 4 tầng (tầng 1, tầng lửng, tầng 2 và tầng 3) và không bao gồm lõi kỹ thuật, sảnh lối vào khu căn hộ tại tầng 1, phòng sinh hoạt cộng đồng tại tầng trệt (diện tích 40m2) và tại tầng 3 (diện tích 51m2), mái tầng 3 (là sàn tầng 4 khu căn hộ). Bên mua có quyền sử dụng chung đối với phần diện tích trên đó Tài sản Chuyển nhƣợng đƣợc xây dựng.
b) Tổng diện tích sàn sử dụng (sàn thƣơng phẩm) là y.384,3m2. Trong đó: - Diện tích sàn sử dụng của tầng 1 là x.410,4m2;
- Diện tích sàn sử dụng của tầng lửng là x.152,5m2; - Diện tích sàn sử dụng của tầng 2 là x.600,5m2; - Diện tích sàn sử dụng của tầng 3 là x.092,5m2; - Diện tích sàn sử dụng của tầng hầm x là 2.128,4m2;
Chi tiết tại Bản vẽ xác định diện tích đƣợc Hai Bên xác nhận kèm theo cho từng tầng.
c) Toàn bộ tầng hầm 1 bao gồm diện tích khu để xe, đƣờng đi lại, một số phòng, tủ kỹ thuật phục vụ khối đế và không bao gồm diện tích đƣờng lên xuống của các tầng hầm, lõi kỹ thuật của tòa nhà và kho của Bên Bán (Chi tiết tại Bản vẽ xác định diện tích đƣợc Hai Bên xác nhận kèm);
d) Một số diện tích phòng kỹ thuật của khối đế nằm tại tầng hầm 2 của Tòa nhà (Chi tiết tại Bản vẽ xác định diện tích đƣợc Hai Bên xác nhận kèm);
e) Hệ thống M&E (hệ thống kỹ thuật của Tòa nhà) độc lập (trong quản lý và sử dụng theo thiết kế điều chỉnh đƣợc Bên mua chấp thuận), trong đó:
- Sử dụng chung: Chi tiết theo bản vẽ thiết kế điều chỉnh đƣợc Bên mua chấp thuận. Trong đó bao gồm nhƣng không giới hạn: Lõi kỹ thuật tại vị trí trục D-E; Ram dốc và lối đi chung giữa 2 tầng hầm; Phòng máy biến áp tại tầng hầm 1; Phòng tủ điện tổng tại tầng hầm 1; phòng đặt máy bơm tại tầng hầm 1; Phòng thu gom rác; Phòng bảo vệ tổng đài; Cầu thang bộ trong lõi kỹ thuật; Bể chứa nƣớc; Bể tự hoại; Hệ thống xử lý nƣớc thải...
- Sở hữu và sử dụng riêng: Chi tiết theo bản vẽ thiết kế điều chỉnh đƣợc Bên mua chấp thuận. Trong đó bao gồm nhƣng không giới hạn: cầu thang bộ tại vị trí trục E-H (02 thang); Thang máy Schindler hoặc tƣơng đƣơng đặt tại vị trí trục 8F (02 thang) và đặt tại vị trí trục 3E và 6E (02 thang); Hệ thống máy lạnh trung tâm hiệu Trane hoặc tƣơng đƣơng; Thiết bị chiếu sáng Duhal, Paragon hoặc tƣơng đƣơng; Thiết bị đóng ngắt ABB hoặc tƣơng đƣơng; Máy phát điện Hữu Toàn, Cummins hoặc tƣơng đƣơng; Máy biến thế ABB, LS hoặc tƣơng đƣơng; Hệ thống bơm Grundfos hoặc tƣơng đƣơng; Hệ thống báo cháy hiệu Hochiki hoặc Siemens hoặc tƣơng đƣơng; Hệ thống chữa cháy vách tƣờng; Thiết bị vệ sinh Linax hoặc tƣơng đƣơng; toàn bộ diện tích sàn xây dựng tại tầng hầm 1, tầng 1, tầng lửng, tầng 2, tầng 3, trừ diện tích thuộc sử dụng chung của các Bên...
f) Tiện ích kèm theo:
Quyền sử dụng đất: sử dụng chung.
Sử dụng độc lập 02 mặt tiền: trƣớc và hông của Tòa nhà (bao gồm cả lối xe ô tô vào đƣa đón khách và bãi đỗ xe ở mặt hông quay ra đƣờng chính 60m);
Sử dụng chung 02 mặt tiền còn lại;
Bên mua đƣợc sở hữu toàn bộ phần diện tích Ban công 2 bên thuộc tầng 3 mà không phải trả tiền cho Bên Bán với diện tích là abc x 2 = cde m2.
Bên mua đƣợc sử dụng phòng đặt Hệ thống Chiller (fg m2) và phòng Máy phát điện (st m2) tại tầng hầm 2 của toà nhà theo thiết kế đã đƣợc Bên mua chấp thuận mà không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào cho Bên Bán hoặc một Bên thứ ba nào khác trong quá trình sử dụng.
g) Công trình đƣợc xây dựng theo hồ sơ thiết kế của Bên Bán, đƣợc cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt và đƣợc điều chỉnh theo yêu cầu của Bên mua và đƣợc Bên mua xác nhận trên từng bản vẽ;
h) Thông số kỹ thuật, xuất xứ các thiết bị và vật tƣ chính của phần chuyển nhƣợng tại Phụ lục số 01 kèm theo Hợp đồng này.
i) Tài sản Chuyển nhƣợng đƣợc mô tả trên đây và nội dung các Biên bản làm việc giữa 2 Bên, các Phụ lục kèm theo, Phụ lục 02 - Hồ sơ thiết kế kỹ thuật - dự toán chi tiết sẽ là một bộ phận không thể tách rời của Hợp đồng này.
3. Giấy tờ, hồ sơ pháp lý kèm theo của Tài sản Chuyển nhƣợng gồm: a) Quyết định số zyzz/QĐ-UB ngày 18/4/2003 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh v/v thu hồi và giao đất cho Công ty TNHH sản xuất thƣơng mại L để đầu tƣ xây dựng khu nhà ở kinh doanh tại phƣờng Tam Bình, quận Thủ Đức;
b) Quyết định số zyzz /QĐ-UB ngày 08/6/2004 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về điều chỉnh hình thức giao đất và sử dụng đất tại Quyết định số 1520/QĐ-UB ngày 18/4/2003 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh v/v thu hồi và giao đất cho Công ty TNHH sản xuất thƣơng mại L để đầu tƣ xây dựng khu nhà ở kinh doanh tại phƣờng Tam Bình, quận Thủ Đức;
c) Công văn số zyzz/UBND-VP ngày 05/7/2007 của UBND quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh v/v xem xét điều chỉnh quy hoạch đối với khu đất đăng ký thực hiện chƣơng trình tái định cƣ trong dự án L;
d) Công văn số abcc/SQHKT-QHKV2 ngày 05/11/2007 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh v/v ý kiến về điều chỉnh đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu nhà ở do Công ty TNHH L làm
chủ đầu tƣ tại phƣờng Tam Bình, quận Thủ Đức để xây dựng chung cƣ phục vụ tái định cƣ;
e) Công văn số gfyk/UBND-ĐTMT ngày 30/11/2007 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở do Công ty TNHH L đầu tƣ tại phƣờng Tam Bình, quận Thủ Đức;
f) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD zzzzz ngày 19/01/2007 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho Công ty TNHH Sản xuất - Thƣơng mại L;
g) Công văn số yyuu/TNMT-QHSDĐ ngày 30/7/2008 của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Thành phố Hồ Chí Minh v/v điều chỉnh Quyết định số 2567/QĐ-UB ngày 08/6/2004 của UBND thành phố;
h) Giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy số zzz/TD-PCCC (HDPC) ngày 06/5/2009 của Sở CS PC&CC Thành phố Hồ Chí Minh;
i) Quyết định số yy/QĐ-SXD-PTN ngày 16/6/2009 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh v/v phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng "Trung tâm thƣơng mại và căn hộ L phƣờng Tam Bình, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh";
j) Quyết định số zz/QĐ-SXD-TĐDA ngày 07/6/2011 của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh v/v phê duyệt điều chỉnh dự án đầu tƣ xây dựng "Trung tâm thƣơng mại và căn hộ L phƣờng Tam Bình, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh";
k) Quyết định số xxx/QĐ-UBND ngày 12/01/2011 của UBND quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh v/v phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch cho tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở tại phƣờng Tam Bình, quận Thủ Đức;
l) Công văn số xyxx/TNMT-QHSDĐ ngày 05/04/2011 của Sở Tài Nguyên - Môi Trƣờng Thành phố Hồ Chí Minh về việc phúc đáp Công văn số 47/CV-LP ngày 04/04/2011 của Công ty L;
m) Công văn số yzl/11-CV-TD ngày 26/05/2011 của Chi nhánh NHNN&PTNT Việt Nam - Chi nhánh 9 TP Hồ Chí Minh về việc chấp thuận để Công ty TNHH Sản xuất - Thƣơng mại L đƣợc chuyển nhƣợng một phần tài sản tƣơng lai cho Ngân hàng B;
[Trích dẫn hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai giƣ̃a BIDV và mô ̣t đối tác ta ̣i Thành phố Hồ Chí Minh, đã lƣợc bỏ các thông tin cần bảo mâ ̣t]
Việc quy định, mô tả chi tiết Phụ lục Hợp đồng nhằm xác định rõ Tài sản Chuyển nhƣợng hình thành trong tƣơng lai là nội dung cơ bản, chính yếu của hợp đồng. Điều khoản Tài sản chuyển nhƣợng thiết kế càng chi tiết thì rủi ro pháp lý xảy ra cho Bên mua cũng nhƣ tranh chấp phát sinh càng ít xảy ra. Trong quá trình đàm phán, thƣơng thảo, Bên mua phải phối hợp làm rõ và thống nhất với Bên Bán về đối tƣợng của Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai - Tài sản Chuyển nhƣợng. Tác giả đã tham dự từ đầu (xin phê duyệt cấp có thẩm quyền), dự thảo công văn trao đổi giữa Bên mua và Bên Bán, đàm phán, thƣơng thảo, ký kết Hợp đồng đối với Hợp đồng này. Vì vậy, tác giả nhận thấy văn bản "giấy" ký kết Hợp đồng chỉ là thành quả đánh dấu của quá trình thƣơng thảo, đàm phán Hợp đồng. Sự thực thì Hợp đồng bao gồm tổng thể những phê duyệt nội bộ, hứa hẹn, chào mời bằng văn bản hoặc không bằng văn bản, biên bản làm việc, các thống nhất, thỏa thuận của hai Bên kết ƣớc.
Đặc thù của Bất động sản hình thành trong tƣơng lai là việc công trình xây dựng (nhà ở, trụ sở văn phòng…) sẽ hình thành trong tƣơng lai. Để xác định tài sản này cần căn cứ vào các tài liệu hiện hữu liên quan tới công trình xây dựng nhƣ Hồ sơ thiết kế kỹ thuật, thông số kỹ thuật, xuất xứ các thiết bị và vật tƣ chính của công trình xây dựng dự kiến, các văn bản cấp phép của cơ quan có thẩm quyền đối với dự án… Ngoài ra, Tài sản chuyển nhƣợng cũng phụ thuộc vào thỏa thuận giữa Bên Bán và Bên mua. Trong trƣờng hợp Bên
mua yêu cầu và đƣợc Bên Bán chấp nhận thực hiện theo thiết kế của Bên mua đối với phần Tài sản chuyển nhƣợng thì Tài sản chuyển nhƣợng cần xác định rõ trong Hồ sơ thiết kế kỹ thuật tới từng cm2, cũng nhƣ từng chủng loại thiết bị lắp đặt. Đối với Bên mua là ngân hàng, tài sản chuyển nhƣợng phải đƣợc thiết kế chuyên dụng phù hợp với công năng sử dụng của ngân hàng theo luật định, ví dụ nhƣ về thang tải tiền, kho tiền…
Việc xác định Tài sản chuyển nhƣợng không chỉ đơn thuần đƣợc xác định trên giấy, nhƣ đã nói ở trên, Tài sản chuyển nhƣợng nói riêng cũng nhƣ Hợp đồng nói chung, cần đƣợc các Bên làm rõ với nhau thông qua tổng thể các hứa hẹn, trao đổi, thỏa thuận, thống nhất giữa hai Bên trong quá trình từ khi đề xuất giao ƣớc, thƣơng thảo, đàm phán hợp đồng cho đến khi hợp đồng đƣợc hai Bên ký kết, công chứng theo luật định. Các hứa hẹn, đề xuất, chấp thuận, thống nhất này thƣờng đƣợc thể hiện bằng biên bản thỏa thuận giữa các Bên, tài liệu nội bộ trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt việc Mua - Bán. Các tài liệu này vô cùng quan trọng trong việc xác định tài sản sẽ hình thành trong tƣơng lai (Bên mua mua cái gì và Bên Bán bán cái gì) cũng nhƣ là chứng cứ quan trọng trong trƣờng hợp phát sinh tranh chấp giữa các Bên.