Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THANH THÚY THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thanh Thủy Hà Nội - 2014 2 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN NGUYỄN THANH THÚY 3 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN 1 MỤC LỤC 2 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT 5 MỞ ĐẦU 7 Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 12 1.1. Tổng quan về nhà ở hình thành trong tƣơng lai 12 1.1.1. Khái niệm 12 1.1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai 12 1.1.1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai 16 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp 17 1.2. Lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 20 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 20 1.2.1.1. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 20 1.2.1.2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 22 1.2.2. Sự hình thành và phát triển của chế định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam 29 1.2.3. Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 33 1.3. Kinh nghiệm thế giới về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 37 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 43 2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 43 4 2.1.1. Quy định của pháp luật về tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 43 2.1.2. Quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 45 2.1.2.1. Nội dung của hợp đồng 45 2.1.2.2. Hình thức của hợp đồng 53 2.1.2.3. Trình tự thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 54 2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 58 2.2.1. Vướng mắc trong việc xác định tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai 58 2.2.2. Vướng mắc về vấn đề định giá tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 63 2.2.3. Vướng mắc thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 66 2.2.3.1. Vướng mắc khi thực hiện thủ tục công chứng 66 2.2.3.2. Vướng mắc khi thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 76 2.2.4. Vướng mắc thủ tục xử lý tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai 81 Chƣơng 3: HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 87 3.1. Định hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 87 3.1.1. Xây dựng, kiện toàn hệ thống các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 87 3.1.2. Vai trò của cơ quan chức năng trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 88 5 3.1.2.1. Cần có sự phối hợp đồng bộ của các bộ, ngành chức năng có liên quan trong việc xây dựng và thực thi pháp luật 88 3.1.2.2. Nâng cao hơn nữa vai trò trung tâm của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 89 3.2. Các giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 90 3.2.1. Bổ sung quy định về xác định tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai 90 3.2.2. Bổ sung quy định về cách thức định giá tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 95 3.2.3. Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 97 3.2.3.1. Hoàn thiện các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 97 3.2.3.2. Hoàn thiện các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 103 3.2.4. Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 107 KẾT LUẬN 112 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 113 6 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Bộ luật dân sự BLDS Hình thành trong tương lai HTTTL Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP- BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư số 05/2005/TTLT- BTP-BTNMT Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP- BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư số 20/2011/TTLT- BTP-BTNMT Tổ chức tín dụng TCTD 7 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát triển ở Việt Nam từ giữa những năm 1980, tín dụng ngân hàng đã hình thành và ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với việc phát triển kinh tế. Với điều kiện kinh tế nước ta, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu; là điều kiện để đảm bảo quá trình sản xuất kinh doanh diễn ra thường xuyên, liên tục; là công cụ huy động, tập trung vốn để thúc đẩy sự phát triển kinh tế và góp phần nâng cao đời sống người dân; cao hơn, tín dụng ngân hàng còn là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Với tầm quan trọng như vậy, cần có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động này phát triển lành mạnh, trong đó có biện pháp bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng (TCTD). Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng của các ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến và hiệu quả. Và hiện nay, các loại tài sản được đưa vào giao dịch thế chấp ngày càng phong phú hơn, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL), trong đó có tài sản là nhà ở HTTTL. Về vấn đề thế chấp tài sản HTTTL nói chung và thế chấp nhà ở HTTTL nói riêng, pháp luật Việt Nam đã có những quy định liên quan nhưng chưa thực sự đầy đủ và thống nhất. Do đó, hiệu quả thực thi trên thực tế chưa cao và còn nhiều vướng mắc như: vướng mắc trong việc xác định nhà ở HTTTL, vướng mắc về định giá tài sản thế chấp, vướng mắc khi thực hiện thủ tục giao kết hợp đồng thế chấp; và vướng mắc về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL…. Trong quá trình thực tế hành nghề công chứng, tác giả Luận văn đã có cơ hội được tiếp cận với rất nhiều các giao dịch bảo đảm có đối tượng là nhà ở HTTTL, qua đó cũng thấy được những khó khăn, vướng 8 mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp phải. Tác giả cũng đã tìm hiểu các bài viết, bài nghiên cứu và một số luận văn liên quan đến vấn đề này nhưng nhận thấy đây là vấn đề còn khá mới mẻ nên hiện nay chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu. Đó là những lý do mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề bảo đảm tiền vay của các TCTD. Nhưng thế chấp nhà ở HTTTL lại là vấn đề khá mới mẻ, tuy đã được đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhưng chưa chuyên sâu, và mới dừng ở việc phân tích một số khía cạnh nhất định. Trong quá trình thực hiện đề tài này, tác giả có tham khảo các bài nghiên cứu đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình. Một số công trình nghiên cứu có thể kể đến như: - Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh. - Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội. - Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội. Có thể nhận thấy những công trình nghiên cứu nói trên tuy đã có những phân tích khá sâu sắc về tài sản HTTTL nói chung và thế chấp tài sản HTTTL nói riêng nhưng chưa đề cập chuyên sâu đến vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL - 9 một đề tài đang được quan tâm như hiện nay. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn  Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL, thực tiễn áp dụng những quy định này, từ đó, đề xuất ý kiến để hoàn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai trò tích cực của chế định thế chấp nhà ở HTTTL trên thực tế, nâng cao vai trò của hoạt động tín dụng cũng như hiệu quả của các biện pháp bảo đảm tiền vay.  Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn tập trung vào những nhiệm vụ cụ thể sau: - Phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở HTTTL. - Phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL. - Phân tích, đánh giá thực trạng thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm tín dụng trong hoạt động của các TCTD. - Đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề này. Cụ thể hơn, luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL với đối tượng là nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh 10 bất động sản theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP). 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống cũng được sử dụng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… để làm sáng tỏ nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài. 6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của Luận văn Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL theo pháp luật Việt Nam mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và hệ thống quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL. Về phương diện thực tiễn, những kiến nghị của luận văn hi vọng sẽ đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL, phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển. 7. Kết cấu của Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn bao gồm ba chương: [...]... thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành Chương 3: Hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 11 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1 Tổng quan về nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm tài sản hình. .. điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là biện pháp thế chấp tài sản, đồng thời là một biện pháp bảo đảm tín dụng (1) Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một biện pháp thế chấp tài sản Không có sự chuyển giao tài sản thế chấp: Ngay trong phần định nghĩa về thế chấp tài sản tại Điều 342 BLDS 2005 đã nêu rõ: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) ... 1.2.2 Sự hình thành và phát triển của chế định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam Thế chấp nhà ở HTTTL là một bộ phận của chế định thế chấp tài sản HTTTL, do đó quá trình hình thành chế định thế chấp nhà ở HTTTL đi liền với sự hình thành chế định thế chấp tài sản HTTTL nói chung Tại Việt Nam, trước đây, tài sản HTTTL không được pháp luật thừa nhận là tài sản và càng không được coi... niệm thế chấp nhà ở HTTTL như sau: Thế chấp nhà ở HTTTL là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng nhà ở đang trong quá trình hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu nhưng trong tương lai tài sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao nhà ở (sau khi đã 21 hình thành) cho bên nhận thế chấp. .. nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn” Như vậy, lần đầu tiên có một văn bản pháp luật đề cập riêng đến việc thế chấp nhà ở HTTTL Trước đó thì việc thế chấp nhà ở HTTTL được thực hiện theo quy định chung của pháp luật về chế định thế chấp tài sản HTTTL nhưng nay đã bắt đầu có sự manh nha hình thành chế... chặt chẽ hơn về điều kiện thế chấp, trình tự, thủ tục thế chấp, đăng ký thế chấp nhằm hạn chế rủi ro cho tất cả các bên tham gia giao dịch (ii) Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL có sự khác biệt so với chủ thể của hợp đồng thế chấp nói chung ở chỗ: Bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL chỉ có thể là TCTD (“Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh... sản đặc thù, “tài sản chưa có thật”, thế chấp nhà ở HTTTL luôn tiềm ẩn những rủi ro ở mức cao hơn thế chấp tài sản thông thường Nguyên tắc chung trong thế chấp tài sản là tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu; trong khi đó thế chấp nhà ở HTTTL thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công nhận tại thời điểm... tƣơng lai 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 1.2.1.1 Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng thì các TCTD thường lựa chọn các biện pháp bảo đảm phổ biến hiện nay như: thế chấp tài sản của bên vay, cầm cố tài sản của bên vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba…; trong đó, thế. .. 1.2.1.2 Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Trước hết, thế chấp nhà ở HTTTL mang đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản nói riêng và của các biện pháp bảo đảm tín dụng nói chung Bên cạnh đó, thế chấp nhà ở HTTTL có đối tượng là một loại tài sản đặc thù, là “tài sản chưa có thật” tại thời điểm giao kết nên biện pháp này còn mang những đặc trưng riêng so với thế chấp tài sản thông... được xây dựng theo thiết kế [34, Điều 3] Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là tài sản và là một loại bất động sản, là đối tượng của các giao dịch dân sự như: mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở Cụ thể theo Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [35, Điều 1] Tiếp cận nhà ở HTTTL với . về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 20 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 20 1.2.1.1. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 22 1.2.2. Sự hình thành và phát triển của chế định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam 29 1.2.3. Vai trò của thế chấp. chấp nhà ở hình thành trong tương lai 33 1.3. Kinh nghiệm thế giới về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 37 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI