Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THANH THÚY THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Thủy Hà Nội - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN NGUYỄN THANH THÚY MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .5 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội .2 Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN NGUYỄN THANH THÚY DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .5 Chương 11 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .11 1.1 Tổng quan nhà hình thành tương lai 11 1.1.1 Khái niệm 11 1.1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai 11 1.1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai .15 1.1.2 Đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp 16 1.2 Lý luận chấp nhà hình thành tương lai .19 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý chấp nhà hình thành tương lai 19 1.2.1.1 Khái niệm chấp nhà hình thành tương lai .19 1.2.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp nhà hình thành tương lai .21 1.2.2 Sự hình thành phát triển chế định chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam .28 1.3 Kinh nghiệm giới chấp nhà hình thành tương lai .36 Chương 42 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH 42 2.1 Thực trạng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 42 2.1.1 Quy định pháp luật tài sản chấp nhà hình thành tương lai 42 2.1.2 Quy định pháp luật hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 44 2.1.2.1 Nội dung hợp đồng .44 2.1.2.2 Hình thức hợp đồng 53 2.1.2.3 Trình tự thực chấp nhà hình thành tương lai 53 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai .57 2.2.1 Vướng mắc việc xác định tài sản nhà hình thành tương lai 57 2.2.2 Vướng mắc vấn đề định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai 62 2.2.3 Vướng mắc thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 65 2.2.3.1 Vướng mắc thực thủ tục công chứng 65 2.2.3.2 Vướng mắc thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 75 2.2.4 Vướng mắc thủ tục xử lý tài sản nhà hình thành tương lai 80 Chương 86 HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .86 3.1 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 86 3.1.1 Xây dựng, kiện toàn hệ thống quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 86 3.1.2 Vai trò quan chức việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 87 3.1.2.1 Cần có phối hợp đồng bộ, ngành chức có liên quan việc xây dựng thực thi pháp luật 87 3.1.2.2 Nâng cao vai trò trung tâm Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 88 3.2 Các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 89 3.2.1 Bổ sung quy định xác định tài sản nhà hình thành tương lai 89 3.2.2 Bổ sung quy định cách thức định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai 94 3.2.3 Hoàn thiện quy định trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 96 3.2.3.1 Hồn thiện quy định cơng chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 96 3.2.3.2 Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 102 3.2.4 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 106 KẾT LUẬN 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Bộ luật dân Hình thành tương lai Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTPBTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu BLDS HTTTL Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Thông tư số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT Thông tư số 20/2011/TTLTBTP-BTNMT TCTD Khi kinh tế thị trường đời phát triển Việt Nam từ năm 1980, tín dụng ngân hàng hình thành ngày đóng vai trò quan trọng việc phát triển kinh tế Với điều kiện kinh tế nước ta, tín dụng ngân hàng hình thức tín dụng chủ yếu; điều kiện để đảm bảo trình sản xuất kinh doanh diễn thường xuyên, liên tục; công cụ huy động, tập trung vốn để thúc đẩy phát triển kinh tế góp phần nâng cao đời sống người dân; cao hơn, tín dụng ngân hàng công cụ điều tiết vĩ mô Nhà nước Với tầm quan trọng vậy, cần có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động phát triển lành mạnh, có biện pháp bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng (TCTD) Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng ngân hàng thương mại hoạt động Việt Nam, chấp tài sản biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến hiệu Và nay, loại tài sản đưa vào giao dịch chấp ngày phong phú hơn, bao gồm tài sản có tài sản hình thành tương lai (HTTTL), có tài sản nhà HTTTL Về vấn đề chấp tài sản HTTTL nói chung chấp nhà HTTTL nói riêng, pháp luật Việt Nam có quy định liên quan chưa thực đầy đủ thống Do đó, hiệu thực thi thực tế chưa cao nhiều vướng mắc như: vướng mắc việc xác định nhà HTTTL, vướng mắc định giá tài sản chấp, vướng mắc thực thủ tục giao kết hợp đồng chấp; vướng mắc vấn đề xử lý tài sản chấp nhà HTTTL… Trong trình thực tế hành nghề công chứng, tác giả Luận văn có hội tiếp cận với nhiều giao dịch bảo đảm có đối tượng nhà HTTTL, qua thấy khó khăn, vướng mắc mà bên tham gia giao dịch gặp phải Tác giả tìm hiểu viết, nghiên cứu số luận văn liên quan đến vấn đề nhận thấy vấn đề mẻ nên chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu Đó lý mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ vấn đề bảo đảm tiền vay TCTD Nhưng chấp nhà HTTTL lại vấn đề mẻ, đề cập đến cơng trình nghiên cứu chưa chuyên sâu, dừng việc phân tích số khía cạnh định Trong q trình thực đề tài này, tác giả có tham khảo nghiên cứu từ đưa quan điểm cá nhân Một số cơng trình nghiên cứu kể đến như: - Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh - Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội - Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Có thể nhận thấy cơng trình nghiên cứu nói có phân tích sâu sắc tài sản HTTTL nói chung chấp tài sản HTTTL nói riêng chưa đề cập chuyên sâu đến vấn đề chấp nhà HTTTL đề tài quan tâm Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn • Mục đích nghiên cứu: Trên sở phân tích, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà HTTTL, thực tiễn áp dụng quy định này, từ đó, đề xuất ý kiến để hồn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai trò tích cực chế định chấp nhà HTTTL thực tế, nâng cao vai trò hoạt động tín dụng hiệu biện pháp bảo đảm tiền vay • Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt mục đích nêu trên, luận văn tập trung vào nhiệm vụ cụ thể sau: - Phân tích, khái quát vấn đề lý luận chấp nhà HTTTL - Phân tích, đánh giá cách hệ thống toàn diện quy định pháp luật Việt Nam hành điều chỉnh vấn đề chấp nhà HTTTL - Phân tích, đánh giá thực trạng chấp nhà HTTTL để bảo đảm tín dụng hoạt động TCTD - Đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến vấn đề chấp nhà HTTTL Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà HTTTL, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề Cụ thể hơn, luận văn sâu nghiên cứu vấn đề chấp nhà HTTTL với đối tượng nhà HTTTL tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản theo quy định Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) Phương pháp nghiên cứu Trong q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn, tác giả vận dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống sử dụng Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… để làm sáng tỏ nội dung phạm vi nghiên cứu đề tài Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn Luận văn Việc nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề chấp nhà HTTTL theo pháp luật Việt Nam mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa làm sáng tỏ vấn đề lý luận hệ thống quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà HTTTL Về phương diện thực tiễn, kiến nghị luận văn hi vọng đem lại kết thiết thực cho việc hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà HTTTL, phát huy vai trò tích cực chế định thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển Kết cấu Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chấp nhà hình thành tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành Chương 3: Hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 10 việc tiếp nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; nội dung việc bên có phối hợp trường hợp phải xử lý tài sản chấp nhà HTTTL Việc có văn cam kết hồ sơ công chứng phần giúp cơng chứng viên đảm bảo tính xác thực đối tượng hợp đồng chấp tài sản nhà HTTTL Thứ hai, nên phân biệt thủ tục công chứng nhà HTTTL thành trường hợp: + Trường hợp nhà hoàn thành việc xây dựng, bên chấp nộp đủ tiền mua bán nhà ở, hợp đồng lý chưa có giấy chứng nhận sở hữu (giấy tờ chứng nhận sở hữu biên bàn giao nhà giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tùy thuộc vào việc pháp luật quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nào); + Trường hợp nhà trình xây dựng, bên chấp nộp phần tiền mua bán nhà Nhà HTTTL chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp đến đâu tùy thuộc vào tiến độ xây dựng, tiến độ hình thành nhà tiến độ toán tiền mua Khi phân biệt theo hai trường hợp nêu hồ sơ yêu cầu cơng chứng có khác nhau; đồng thời đưa điều kiện khác điều kiện có hiệu lực hợp đồng cơng chứng Đối với trường hợp thứ nhất, nhà chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp, đợi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu điều kiện có hiệu lực hợp đồng đăng ký chấp theo quy định pháp luật quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm thời điểm có hiệu lực thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm Đối với trường hợp thứ hai, việc nhà chắn thuộc quyền 101 sở hữu bên chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố nên tính xác thực đối tượng tham gia giao dịch giảm so với trường hợp thứ nhất, có nhiều quan điểm cho nên quy định loại giao dịch có điều kiện, tức hiệu lực pháp luật giao dịch phụ thuộc vào việc quyền sở hữu bên chấp xác lập tương lai toàn tài sản chấp Tuy nhiên, hướng tới mục đích đảm bảo an tồn cao cho văn cơng chứng cho cơng chứng viên nên quy định giao dịch bảo đảm nhà HTTTL nói chung (khơng phân biệt hai trường hợp) loại giao dịch có điều kiện; điều kiện quyền sở hữu bên chấp xác lập tồn tài sản giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật Nhà HTTTL loại tài sản đặc biệt nên cho dù việc giao kết hợp đồng chấp nhà HTTTL bắt buộc phải cơng chứng hay khơng cơng chứng cần có quy định cụ thể thủ tục giao kết hợp đồng chấp nhà HTTTL nói chung thủ tục công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL nói riêng, nhằm đảm bảo cho quyền lợi ích bên tham gia giao dịch bên liên quan Các vấn đề cần đưa vào nội dung thông tư hướng dẫn thực Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thủ tục chấp nhà HTTTL mà Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngành chức tiến hành xây dựng 3.2.3.2 Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Khi thực giao dịch bảo đảm chấp nhà HTTTL, bên nên tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký theo quy định pháp luật Việc đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà 102 HTTTL giúp bên nhận chấp khẳng định quyền tài sản chấp quyền tài sản chấp trước bên thứ ba Khi ngân hàng chấp nhận nhận tài sản chấp nhà HTTTL đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro giao dịch khả kiểm soát bên nhận chấp loại nhà HTTTL khơng cao, việc cơng bố khẳng định quyền bên nhận chấp thơng qua đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa lớn, không giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng mà giúp ổn định kinh tế trước vấn đề nợ xấu, bất ổn kinh doanh tiền tệ Bên cạnh đó, hợp đồng chấp nhà HTTTL đăng ký giao dịch bảo đảm giúp cho ngân hàng có quyền ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm Điều 325 Bộ luật dân quy định rõ: “Trong trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký; Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm khơng đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký ưu tiên tốn” Với ý nghĩa việc đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà HTTTL không nên tùy thuộc vào lựa chọn bên tham gia giao dịch mà nên quy định điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngành chức cần sớm xây dựng thông tư hướng dẫn thực Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thủ tục chấp nhà HTTTL để đưa giải pháp đảm bảo cho việc thực thi quy định Các vấn đề thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực đăng ký chấp nhà HTTTL quy định theo hướng sau: (1) Về thẩm quyền đăng ký chấp nhà hình thành tương lai 103 Cần quy định rõ thẩm quyền đăng ký chấp nhà HTTTL văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có nơi gọi văn phòng đăng ký đất nhà) thuộc Phòng Tài ngun Mơi trường Sở Tài nguyên Môi trường, Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Đối tượng hợp đồng chấp nhà HTTTL bất động sản, quyền tài sản hay động sản nên quy định thẩm quyền điều đương nhiên Đối với trường hợp thẩm quyền quy định cụ thể sau: - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài ngun Mơi trường (văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) nơi có bất động sản có thẩm quyền thực đăng ký chấp nhà HTTTL tổ chức nước; người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngồi - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài ngun Mơi trường (văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) nơi có bất động sản có thẩm quyền thực việc đăng ký chấp nhà HTTTL cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam (2) Về thủ tục đăng ký chấp nhà hình thành tương lai Hiện nay, Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định trình tự, thủ tục đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai nhà tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản theo quy định Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Vì vậy, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần đưa thủ tục vào hồ sơ hướng dẫn thủ tục thực văn phòng để cán đăng ký có sở thực 104 Đối với việc đăng ký chấp tài sản nhà HTTTL tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản theo quy định Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Ngân hàng Nhà nước cần có văn hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục để bên tham gia giao dịch bảo đảm thực (3) Về hồ sơ đăng ký chấp nhà hình thành tương lai Hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp nhà HTTTL quy định trường hợp chấp nói chung Tuy nhiên, cần lưu ý hồ sơ liên quan đến tài sản: Trong hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp nhà HTTTL không nên quy định phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà khơng thể thực đối tượng hợp đồng nhà chưa hình thành nhà hình thành chưa đăng ký quyền sở hữu Giấy tờ tài sản thay bằng: giấy phép xây dựng dự án đầu tư quan có thẩm quyền phê duyệt (đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai) hợp đồng mua bán nhà HTTTL (đối với trường hợp bên chấp mua nhà chung cư chủ đầu tư) Để việc đăng ký chấp nhà HTTTL thực thi thực tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, quan Tài nguyên Mơi trường cấp, quan có liên quan, phạm vi chức trách cần sớm đưa hướng dẫn cụ thể cho vấn đề Sau có hướng dẫn quan có thẩm quyền quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần nâng cao vai trò, trách nhiệm việc thực thủ tục theo quy định Bên cạnh việc thực thi quy định pháp luật đăng ký chấp nhà HTTTL quan đăng ký chấp cần trọng vấn đề như: • Hai quan đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cần thực tin học 105 hóa hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời nên phối hợp xây dựng hệ thống thông tin giao dịch bảo đảm thống Không nên để tình trạng quan lưu trữ thơng tin riêng biệt, độc lập Làm điều tránh rủi ro cho ngân hàng người mua nhà vừa chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ngân hàng đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản, vừa chấp nhà HTTTL ngân hàng khác đăng ký chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; bên cạnh đó, tạo điều kiện cho việc cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm nhanh chóng, dễ dàng có u cầu • Các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực đăng ký chấp tài sản nói chung chấp nhà HTTTL nói riêng cần: thường xuyên cập nhật văn pháp luật để thực quy định nghiệp vụ hướng dẫn cá nhân, tổ chức thực quy định pháp luật; theo dõi kịp thời biến động tài sản bảo đảm; có giải pháp để thực quy định pháp luật thời hạn đăng ký chấp 3.2.4 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Khi giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp, TCTD bên chấp, bên vay vốn không mong muốn xảy trường hợp dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, khơng lựa chọn khác bên phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để đạt mục đích thu hồi nợ cho vay TCTD Để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản cần có giải pháp liên quan đến vấn đề sau: (1) Xây dựng quy định hướng dẫn xử lý tài sản chấp 106 Về phương thức xử lý tài sản chấp: Pháp luật cần quy định nhiều phương thức xử lý tài sản chấp để bên thỏa thuận như: Bên chấp tự bán tài sản; Bên chấp bên nhận chấp thỏa thuận để bán tài sản; Bên nhận chấp bán tài sản nhận tài sản chấp Việc áp dụng phương thức cần có linh hoạt phù hợp điều kiện nơi điều kiện bên như: bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua tài sản; bán đấu giá thông qua trung tâm doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thành lập hoạt động theo quy định pháp luật; TCTD tự tổ chức bán đấu giá tài sản nơi chưa có tổ chức đấu giá; TCTD thu nợ tài sản chấp Về trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp: Cần quy định cụ thể, chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp nói chung phương thức xử lý tài sản nói riêng, hướng dẫn thứ tự bước để tiến hành Khi hướng dẫn cần lưu ý hai trường hợp: xử lý tài sản chấp có tự nguyện bên chấp xử lý tài sản khơng có tự nguyện bên chấp Cùng với quyền hạn TCTD hoạt động xử lý tài sản nên trọng, đặc biệt quyền chủ động thu giữ tài sản bán tài sản chấp Các nhà làm luật Việt Nam tham khảo cách làm pháp luật Đức nêu mục b, điểm 1.3 chương Luận văn (2) Nâng cao hiệu hoạt động công ty quản lý nợ khai thác tài sản Trong thời gian vừa qua, Chính phủ cho phép ngân hàng thương mại thành lập công ty quản ký nợ khai thác tài sản Có thể kể đến như: Cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản VCB-AMC trực thuộc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam; Công ty TNHH Một thành viên quản lý nợ khai thác tài sản Vietinbank-AMC trực thuộc Ngân hàng TMCP Công thương 107 Việt Nam; Ngân hàng TMCP Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam loạt ngân hàng khác (như Ngân hàng TMCP Quân đội, Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội ) có cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng u cầu đặt cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản cần phải nâng cao hiệu hoạt động để giúp ngân hàng quản lý khai thác khối tài sản “gán nợ” lớn nay, tránh tình trạng đồng vốn ngân hàng “chết” khối tài sản “gán nợ” Đối với việc xử lý tài sản chấp nhà HTTTL nói riêng để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản, hạn chế thất lớn cho ngân hàng bên cần trọng thêm tới giải pháp như: (1) Có biện pháp để đảm bảo mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu nhà HTTTL (2) TCTD giải ngân theo tiến độ hình thành nhà khơng giải ngân tồn khoản vay lúc (3) Phương thức xử lý tài sản chấp nhà HTTTL cần phân định rõ hai trường hợp: - Đối với nhà chưa hình thành hình thành chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu: chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với TCTD để thực việc xử lý tài sản bảo đảm Nếu tìm người mua tài sản chấp chủ đầu tư thực thủ tục chấm dứt hợp đồng mua bán nhà HTTTL ký với bên chấp để giao kết hợp đồng mua bán nhà HTTTL với người mua mới; nhà đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chủ đầu tư TCTD phối hợp đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua lại nhà bên chấp thực 108 xử lý tài sản chấp - Đối với nhà hình thành, chủ đầu tư bàn giao quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu: Việc xử lý tài sản chấp thực với nhà thơng thường Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị chủ đầu tư TCTD chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua lại nhà bên chấp (4) Để thực tốt biện pháp từ giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp nhà HTTTL, TCTD cần đề nghị ký “Hợp đồng ba bên” hay gọi “Văn cam kết ba bên” chủ đầu tư (bên bán nhà HTTTL) - bên nhận chấp - bên chấp Nội dung hợp đồng ba bên thể rõ trách nhiệm bên sau: - Về phía chủ đầu tư: Thông báo khoản tiền bên mua nhà phải nộp cho ngân hàng; Không chấp nhận đề nghị bên mua nhà việc chấp, chuyển giao quyền sở hữu nhà đồng ý văn ngân hàng; Thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà bàn giao lại giấy chứng nhận cho ngân hàng - Về phía ngân hàng: Khơng giải ngân khoản vay trực tiếp cho bên chấp mà giải ngân vào tài khoản chủ đầu tư; Giải ngân theo tiến độ hình thành nhà theo thơng báo nộp tiền chủ đầu tư; Khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bên chấp chủ đầu tư bàn giao ngân hàng bên chấp thực thủ tục giao kết hợp đồng chấp, đăng ký chấp nhà theo quy định pháp luật - Về phía bên chấp: Đồng ý để chủ đầu tư giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngân hàng Việc ký hợp đồng ba bên nêu hạn chế rủi ro cho ngân 109 hàng, đồng thời giúp ngân hàng thuận lợi trình xử lý tài sản bảo đảm Tiểu kết chương 3: Tóm lại, để giải vướng mắc liên quan đến việc chấp nhà HTTTL như: vấn đề xác định nhà HTTTL, vấn đề định giá tài sản chấp nhà HTTTL, thủ tục giao kết hợp đồng chấp nhà HTTTL, vấn đề xử lý tài sản chấp nhà HTTTL khơng đòi hỏi phải xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống mà cần có quan tâm, phối hợp đạo cấp, ngành tham gia tích cực, chủ động bên liên quan Bên cạnh đó, để phát huy vai trò tích cực chế định chấp nhà HTTTL hạn chế thấp rủi ro cho bên tham gia quan hệ chấp nhà HTTTL quan chức cần có kiểm sốt chặt chẽ trình thực thi pháp luật, phát xử lý nghiêm hành vi lạm dụng quy định pháp luật để hưởng lợi, ví dụ việc bên chấp dùng vốn ngân hàng giải ngân vào mục đích khác khơng phải mục đích xây dựng nhà chấp dẫn đến việc nhà không hình thành hình thành chậm tiến độ Một số giải pháp nêu hi vọng góp phần giải khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề chấp nhà HTTTL, tạo thơng suốt q trình thực thi quy định pháp luật liên quan đến vấn đề 110 KẾT LUẬN Chế định chấp nhà HTTTL khơng q Việt Nam coi bước tiến lớn khoa học pháp lý quy định pháp luật chấp loại tài sản lại chưa rõ ràng, cụ thể Thực tế áp dụng quy định pháp luật quan, tổ chức, cá nhân liên quan chưa có đồng bộ, thống nhất, gặp phải nhiều bất cập dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch chưa bảo đảm Những nghiên cứu vấn đề chấp nhà HTTTL Luận văn nhằm hệ thống quy định pháp luật có liên quan, vướng mắc việc thực thi quy định Qua đó, tác giả luận văn đưa đề xuất, kiến nghị cho việc ban hành quy định pháp luật, chế thực pháp luật hoạt động chấp nhà HTTTL thực tế Hi vọng mức độ đó, nghiên cứu Luận văn góp phần hồn thiện chế định chấp nhà HTTTL Việt Nam Tuy nhiên, để xây dựng chế đồng bộ, thống chấp nhà HTTTL cần có quan tâm, đạo Chính phủ, tất Bộ, Cơ quan ngang (trong đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường giữ vai trò then chốt) cần có phối hợp đạo để xây dựng chế đồng bộ, thống Các quan, tổ chức cá nhân liên quan (như ngân hàng, quan công chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm ) cần có nỗ lực việc giải những khó khăn, vướng mắc thực việc chấp nhà HTTTL, góp phần để chế định chấp nhà HTTTL thực xứng đáng với vai trò tầm quan trọng phát triển kinh tế nước ta 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân Cộng hòa Pháp (1804) Bộ luật dân Cộng hòa Liên bang Đức (1896) Bộ luật dân Quécbec, Canada (1897) Bộ luật dân thương mại Vương quốc Thái Lan (1925) Bộ Tư pháp (2012), Công văn số 7236/BTP-ĐKGDBĐ ngày 06/9 gửi UBND thành phố Hà Nội việc thông báo kết kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (2012), Công văn số 8061/BTP-ĐKGDBĐ ngày 08/10 gửi UBND thành phố Hà Nội việc công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ 112 Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 10 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11 hướng dẫn việc đăng ký cung cấp thông tin chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 11 Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 13 Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2010/NĐ-CP ngày 08/12 công chứng, chứng thực, Hà Nội 14 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội 16 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội 17 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (2007), Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10 gửi Trung tâm thông tin Tài nguyên - Môi trường Đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên Mơi trường thành phố Hồ Chí Minh việc giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Hà Nội 18 Ngô Huy Cương (2003), “Tổng quan luật tài sản”, Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Hội, Kinh tế - Luật, 19(3), tr.41-52 113 19 Ngô Huy Cương (2009), “Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật dân 2005 định hướng cải cách”, Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, (22), tr.21-29 20 Nơng Thị Bích Diệp (2006), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật dân Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 21 Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 22 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh 23 Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 24 Nguyễn Thúy Hiền (2005), “Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi)”, Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, (5), tr.4-8 25 Nguyễn Văn Hoạt (1998), “Thế chấp tài sản việc đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà nước Pháp luật, (10), tr.28-32 26 Hồng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 tập 2, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 27 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2012), Công văn số 4493/NHNN-CSTT ngày 23/7 gửi Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường việc tham gia ý kiến nội dung dự thảo thông tư hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai, Hà Nội 28 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 114 29 Võ Đình Nho, Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, (10), tr.3-11 30 Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà nước Pháp luật, (3), tr.10-19 31 Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 32 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 33 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 34 Quốc hội (2003), Luật xây dựng, Hà Nội 35 Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội 36 Quốc hội (2006), Luật công chứng, Hà Nội 37 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 38 Trần Văn Sơn (1999), Một số vấn đề pháp lý chấp tài sản bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng ngân hàng thương mại doanh nghiệp, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 39 Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2014), “Bàn tài sản hình thành tương lai lĩnh vực giao dịch bảo đảm”, Nghề luật, Học viện Tư pháp, (1), tr.16-20 40 Vụ Hành Tư pháp - Bộ Tư pháp (2007), Cơng văn số 2057/BTPHCTP ngày 09/5 gửi Phòng cơng chứng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương việc công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Hà Nội 41 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 115 ... định chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam .28 1.3 Kinh nghiệm giới chấp nhà hình thành tương lai .36 Chương 42 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG. .. niệm, đặc điểm pháp lý chấp nhà hình thành tương lai 19 1.2.1.1 Khái niệm chấp nhà hình thành tương lai .19 1.2.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp nhà hình thành tương lai .21 1.2.2 Sự hình thành phát... Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 88 3.2 Các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai