Pháp luật về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thực trạng và giải pháp trên địa bàn thành phố thái bình

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN *********************** TÔ XUÂN HOÀNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS LÊ VỆ QUỐC HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Tơ Xn Hồng LỜI CẢM ƠN Trong q trình nghiên cứu, hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ quan, đồng nghiệp nhân dân địa phương Tôi xin bày tỏ cảm ơn tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS Lê Vệ Quốc tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý thầy, giáo Khoa Luật Kinh tế Trường Đại học Kinh tế quốc dân, hỗ trợ Sở Tư pháp tỉnh Thái Bình, Cơng ty Cổ phần đầu tư Tài FBS, Cơng ty cổ phần đầu tư xuất nhập Thăng Long, Cơng ty cổ phần Đam San nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài này! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Tô Xuân Hoàng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN i PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ SỰ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT 1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 1.1.1 Bất động sản hình thành tương lai 1.1.2 Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai 10 1.2 Đặc thù hợp với hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai với mua bán bất động sản có sẵn 15 1.2.1 Giới hạn thoả thuận bên tham gia hợp đồng 15 1.2.2 Chủ thể tham gia hợp đồng 20 1.2.3 Hình thức hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai 21 Tóm tắt chƣơng 23 CHƢƠNG 24 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH 24 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 24 2.1.1 Thực trạng pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai thơng qua hợp đồng góp vốn 24 2.1.2 Thực trạng pháp luật mua bán bất động sản hình thành tương lai chủ thể khơng có chức kinh doanh nhà 27 2.1.3 Đối tượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai 28 2.1.4 Hình thức hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai 29 2.1.5 Thực trạng chuyển quyền sở hữu bất động sản hình thành tương lai quan hệ hợp đồng 32 2.1.6 Tính chất liên ngành điều chỉnh pháp luật quan hệ hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai 34 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai địa bàn Thành phố Thái Bình 35 2.2.1 Thực tiễn áp dụng quan quản lý nhà nước 35 2.2.2 Thực tiễn áp dụng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 37 2.2.3 Thực tiễn áp dụng thông qua nhà môi giới bất động sản 41 2.2.4 Thực tiễn áp dụng thông qua số phương diện khác 43 Tóm tắt chƣơng 45 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 46 3.1 Quan điểm, phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 46 3.1.1 Quan điể m hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về hơ ̣p đồ ng mua bán bất động sản hình thành tương lai 46 3.1.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai 48 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 49 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 49 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai 51 KẾT LUẬN 54 DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHẢO 57 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bấ t đô ̣ng sản BĐSHTTTL Bất động sản hình thành tương lai BLDS Bơ ̣ luâ ̣t Dân sự HĐMBBĐSHTTTL Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai KDBĐS Kinh doanh bấ t ̣ng sản NĐ-CP Nghị định Chính phủ Nxb Nhà xuất TCTD Tổ chức tin ́ du ̣ng TT-BTC Thơng tư Bộ Tài TT-BXD Thơng tư Bộ Xây dựng TTNCN Thuế thu nhâ ̣p cá nhân UBND Uỷ ban nhân dân TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN *********************** TƠ XN HỒNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2017 i TĨM TẮT LUẬN VĂN Chương trình phát triển nhà tỉnh Thái Bình đến năm 2020 Nghị số 31/2011/NQ-HĐND ngày 14/12/2011 Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Bình đề nhiệm vụ: “Tạo điều kiện khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà thương mại để bán, cho thuê, thuê mua theo chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu đối tượng có khả chi trả” Thị trường BĐS địa bàn Thành phố Thái Bình có đóng góp tích cực, thúc đẩy kinh tế xã hội địa phương phát triển Đồng thời, vận hành thị trường BĐS hình thành nhu cầu thực tế giao dịch liên quan đến BĐSHTTTL Hệ thống văn QPPL có liên quan tới lĩnh vực HĐMBBĐSHTTTL ngày hoàn thiện Những, cịn tản mạn, chưa đầy đủ khơng thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS; nhiều bất cập, gây trở ngại cho phát triển thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững Trên sở đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài "Pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai - Thực trạng giải pháp địa bàn Thành phố Thái Bình” u cầu có tính cấp thiết Đề tài cung cấp sở lý luận sở thực tiễn, tài liệu tham khảo phục vụ cho việc nghiên cứu, xây dựng hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL Bộ luật Dân sự, Luật KDBĐS Đề tài đạt số kết nghiên cứu: Hệ thống hóa cách tồn diện quy định pháp luật Việt Nam BĐSHTTTL từ năm 1995 đến nay; xác định hiệu điều chỉnh pháp luật HĐMBBĐSHTTTL; điểm hạn chế pháp luật thực định HĐMBBĐSHTTTL Qua thấy chế điều chỉnh pháp luật thị trường BĐS nói chung địa bàn Thành phố Thái Bình nói riêng; Luận văn cung cấp thơng tin có kết nghiên cứu so sánh pháp luật nước HĐMBBĐSHTTTL; Từ kết nghiên cứu, đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật HĐMBBĐSHTTTL ii Ngoài phần mở đầu kết luận, Luận văn gồm Chương, kết cấu sau: Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai điều chỉnh pháp luật Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai thực tiễn áp dụng địa bàn Thành phố Thái Bình Chƣơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bất động sản hình thành tương lai Từ trước năm 2005, quy định số văn Chính phủ Nghị định 165/1999/NĐ-CP Nghị định 178/1999/NĐ-CP việc bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng giải vấn đề liên quan Đến có BLDS năm 2005 quy định: “Vật dùng để đảm bảo thực nghĩa vụ dân vật có HTTTL Vật HTTTL động sản, BĐS thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết”, khái niệm BĐSHTTTL thể cách rõ nét với giá trị văn pháp lý cao văn luật Khoản 2, Điều 4, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ mở rộng khái niệm BLDS năm 2005 tài sản HTTTL quy định: “Tài sản HTTTL bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm” Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “1 Tài sản hình thành từ vốn vay; Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật” Theo quy định tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất Khoản 4, Điều Luật KDBĐS năm 2014 quy định “Nhà, cơng trình xây dựng HTTTL nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” iii Ở Việt Nam, theo điề u 349, Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 1995: “hoa lợi, lợi tức phát sinh từ BĐS chấp thuộc tài sản chấp, có thỏa thuận pháp luật có quy định”; Khoản 2, Điều 108, BLDS 2015 có quy định tài sản HTTTL bao gồm: “Tài sản chưa hình thành; Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch ” Như tài sản HTTTL hiều loại tài sản tồn chưa tồn tại thời điểm giao dịch Tuy nhiên, đảm bảo thuộc quyền sở hữu cá nhân tổ chức định giao dịch tài sản Như vậy, theo quy định Điều 108 BLDS năm 2015 để đối chiếu, so sánh tổng hợp quy định pháp luật, với việc đánh giá thực tế có loại BĐSHTTTL ví dụ như: Nhà cơng trình xây dựng, hộ chung cƣ, nhà liền kề q trình thi cơng BLDS năm 2015: “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán” Khác biệt so với loại hợp đồng mua bán khác tài sản trao đổi chưa hình thành, chưa tồn tại thời điểm giao kết có gắn bó mật thiết với tài sản đặc biệt: Bất động sản “Hợp đồng KDBĐS phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 10 Luật phải cơng chứng chứng thực” BĐSHTTTL trở thành đối tượng hợp đồng có đủ điều kiện: “Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để HTTTL phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng 45 Tóm tắt chƣơng Pháp luật kinh doanh BĐS hành quy định hành lang pháp lý mà bắt buộc chủ thể tham gia giao dịch bắt buộc phải tuân theo Những quy định BLDS năm 2015, Luật KDBĐS năm 2014… điều kiện có ảnh hưởng tích cực, để thị trường BĐS nói chung thị trường BĐS Thành phố Thái Bình nói riêng phát triển theo hướng bền vững Việc bỏ quy định giao dịch dự án phải thông qua sàn giao dịch hướng tới thiết lập tính cơng khai minh bạch giao dịch BĐS theo xu hướng cung - cầu, phù hợp với xu hướng phát triển quan hệ xã hội kinh tế thị trường Với HĐMBBĐSHTTTL bên bán, bên mua cần thương thảo nội dung cụ thể Các bên tham gia giao dịch phải thận trọng thực quy định định hướng tài sản chưa có thật, chưa tồn đầy đủ thời điểm giao kết 46 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 3.1 Quan điểm, phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 3.1.1 Quan điểm hoàn thiê ̣n pháp luâṭ về hợp đờ ng mua bán bất động sản hình thành tương lai Hệ thống văn pháp luật liên quan đến KDBĐS hiê ̣n hành nhiều sách khác Đảng Nhà nước có tác động tích cực đến kinh tế thị trường tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển Đồng thời, bên cạnh đó, cơng tác hoạch dịnh sách; xây dựng, sửa đổi, bổ sung tổ chức thực thi pháp luật; hồn thiện khung pháp lý nói chung có pháp luật kinh doanh BĐS nói riêng, tạo hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động thị trường BĐS như: BLDS năm 2015, Luật KDBĐS năm 2014… điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS Nhà nước khơng có sách khuyến khích đầu tư lĩnh vực kinh doanh BĐS mà cịn có sách bảo hộ, sách ghi nhận Điều Luật KDBĐS: “1 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư KDBĐS phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước thời kỳ địa bàn Nhà nước khuyến khích có sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà xã hội dự án ưu đãi đầu tư Nhà nước đầu tư khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án ưu đãi đầu tư 47 Nhà nước đầu tư khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ cơng ích thị, cơng trình hạ tầng xã hội phạm vi dự án đầu tư KDBĐS Nhà nước có chế, sách bình ổn thị trường BĐS có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư khách hàng” Cơ chế bình đẳng hoạt động kinh doanh BĐS xác lập “ Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thơng qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật”; chủ thể đầu tư tham gia đầu tư kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật: “ Tổ chức, cá nhân KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật” Đồng thời, hoạt động đầu tư phải chịu quản lý quan có thẩm quyền; nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS quy định Điều 4, Luật KDBĐS năm 2014 Pháp luật KDBĐS có quy định tạo chế thơng thống hoạt động KDBĐS Bên cạnh đó, khung pháp lý văn hướng dẫn thi hành bộc lộ khơng hạn chế, phần kìm hãm phát triển lành mạnh thị trường BĐS Chính , ̣ thố ng pháp luâ ̣t cầ n tạo khung pháp lý vững cho hoạt động KDBĐS Việt Nam nói chung , đó có hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh BĐSHTTTL theo đúng tinh thầ n của Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020 vạch ra: "Tạo lập đồng vận hành thông suốt loại thị trường Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, ngăn chặn tình trạng đầu cơ; hồn thiện chế vận hành sàn giao dịch BĐS" Vì vậy, viê ̣c hồn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL cầ n dựa các quan điể m sau đây: - Hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL góp phần tạo lập đồng bộ, vận hành thơng suốt loại thị trường, có thị trường BĐS 48 - Hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL đảm bảo phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS Tăng cường quản lý Nhà nước thị trường BĐS, ngăn chặn tình trạng đầu BĐS trục lợi bất - Hồn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL gắn với nhiệm vụ bảo đảm bình đẳng, cơng xã hội; bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, lợi ích quyền tự kinh doanh nhà đầu tư bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng - Hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL góp phần thu hút vốn đầu tư, phát triển kinh tế thực cam kết quốc tế mở cửa thị trường 3.1.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai Thứ nhất, cầ n đảm bảo tính thống , đồng , minh bạch hệ thống pháp luật có liên quan đến HĐMBBĐSHTTTL theo tinh thần Nghị số 48- NQ/TW xác định “Xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất, khả thi, công khai, minh bạch” Đây là yêu cầ u đố i với ̣ thố ng pháp luâ ̣t nói chung và ̣ thố ng quy pha ̣m pháp luâ ̣t điề u chỉnh các quan ̣ liên quan đế n BĐS nói riêng Các văn pháp luật điều chỉnh vấn đề liên quan đế n bấ t BĐS, BĐSHTTTL rấ t đa da ̣ng , phức ta ̣p với nhiề u thứ bâ ̣c khác Trong đó , văn luật chiếm tỷ lệ lớn Theo thố ng kê của Thư viện pháp luật, riêng Luâ ̣t Đấ t đai 2013 có 06 Nghị định gần 50 văn bản hướng dẫn thi hành, có văn chồng chéo , mâu thuẫn Một BĐS, mà cụ thể nhà hình thành đươ ̣c đưa thi ̣trường bị điều chỉnh luật chung Bộ luật Dân luâ ̣t chuyên ngành : Luâ ̣t Kinh doanh bấ t đô ̣ng sản , Luâ ̣t Nhà ở , Luâ ̣t Đấ t đai , Luâ ̣t Thương ma ̣i Chính vậy, tính thống văn pháp luật điều phải quan tâm đầu t iên Bởi vì, nế u khơng đảm bảo đươ ̣c tin ́ h thố ng nhấ t sẽ dẫn đế n hâ ̣u quả tiêu cực : Các quy định pháp luật khó triển khai thực tế ; quyề n bình đẳng tổ chức, doanh nghiê ̣p, cá nhân không đảm bảo; viê ̣c thực thi pháp luật không nghiêm cản trở hội nhập Việt Nam vớiquốc tế 49 Thực tế cho thấ y , sự phát triể n không bề n vững , chứa đựng rủi ro cao cho người tham gia; nảy sinh tiêu cực , tham nhũng phát sinh từ thi ̣tr ường bất đô ̣ng sản, thời gian qua nhấ t là hoa ̣t đô ̣ng mua bán BĐS hình thành tương lai có mô ̣t nguyên nhân không nhỏ từ viê ̣c các quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t chưa đảm bảo đươ ̣c tiêu chí Đó là các quy đinh ̣ về tài sản HHTTL chưa đươ ̣c cu ̣ thể hóa rõ ràng BLDS hiê ̣n hành mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t ta ̣o khung pháp lý chung cho viê ̣c thực hiê ̣n các quyề n sở hữu đố i với loa ̣i tài sản này đó có quyề n đươ ̣c chuyể n nhươ ̣ng tự thi ̣trường Tính đặc thù tài sản HTTTL nói chung BĐSHTTTL nói riêng cần đến quy định riêng hợp đồ ng mua bán loa ̣i tài sản này thi ̣trường Thứ hai, hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL mối quan hệ với giải vấn đề sở hữu Nhà nước đất đai Theo đó, Nhà nước tạo lập, quản lý thị trường BĐS chủ động tham gia thị trường với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai nhiều tài sản đất để phát triển điều tiết thị trường Bắ t đầ u từ vấ n đề sở hữu đất đai tài sản gắn liền với đất cần thể việc giải triệt để những vấn đề có liên quan giải qú t mớ i quan ̣ giữa mô ̣t bên là sở hữu tồn dân đất đai , mơ ̣t bên là hình thức sở hữu đa dạng tài sản gắn liền với đất BĐSHTTTL, việc cần tôn trọng tự thỏa thuận mua bán với tư cách loại tài sản cần quản lý nhà nước Đó là vấ n đề có liên quan đế n đăng ký quyề n sở hữu , chế điều chỉnh, thủ tục mua bán thị trường Bên ca ̣nh đó , pháp luật liên quan đến chế độ tài nh thuế , khuyế n khích đầu tư, điều kiện kinh doanh… cho thi ̣trường cũng rấ t cầ n đươ ̣c quan tâm 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tƣơng lai 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 3.2.1.1 Về chế định tài sản HTTTL Bộ luật Dân Xuât phát tử thực tiễn năm gần thị trường BĐS địa bàn thành phố Thái Bình ngày sơi động, có nhiều dự án nhà ở, cơng trình giao thơng 50 đầu tư Đây nguồn tài sản dồi cung cấp cho thị trường BĐS thành phố Bên cạnh đó, tồn thực tế mua bán tài sản nói chung BĐS nói riêng thực tiễn tiềm ẩn rủi ro Việc mua bán BĐSHTTTL, loại tài sản mang tính chất đặc thù rủi ro lại tăng lên nhiều Một phần đặc trưng tính chất sở hữu tài sản HTTTL, tiếp đến tính hoạt động nguyên nhân quan trọng, cốt lõi xuất phát từ hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề tài sản HTTTL Trong thời gian tới, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến tài sản HTTTL nói chung, mua bán tài sản HTTTL hoạt động nói riêng yêu cầu cấp bách phải xây dựng hệ thống pháp luật riêng, thống Các quy định liên quan đến tài sản HTTTL phải quy định thành hệ thống riêng cụ thể, áp dụng cho tất khâu mua bán, giao dịch bảo đảm từ việc xác định tài sản HTTTL, trình tự, thủ tục xác lập giao dịch, quyền nghĩa vụ bên, công chứng, chứng thực, đăng ký sở hữu, đăng ký giao dịch bảo đảm Các quy định phải bảo đảm tính thống nhất, điều quan trọng xem xét cẩn trọng đến tính đặc thù tài sản HTTTL Việc áp dụng quy định mua bán BĐS giao dịch bảo đảm cho việc chấp tài sản HTTTL thời gian qua mang lại nhiều phiền hà, rủi ro, lo lắng, chí phẫn nộ cho bên liên quan Tư cách sở hữu, quyền bên mua, bán, nhận chấp… khía cạnh đặc thù, đòi hỏi phải thảo luận rõ ràng dựa nhìn tổng thể, khách quan trước luật hóa 3.2.1.2 Về hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai Trong HĐMBBĐSHTTTL, bên bán bên mua phải tiến hành thoả thuận cụ thể nội dung mua bán BĐSHTTTL Các bên tham gia giao dịch phải thận trọng tuân thủ quy định pháp luật, tài sản chưa có thật, tồn chưa đầy đủ thời điểm giao kết Các bên tham gia giao dịch nên thỏa thuận hợp đồng việc mua bán BĐSHTTTL phải bảo đảm nguyên tắc theo quy định pháp luật: Việc ứng tiền thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư 51 hoàn thành xong sở hạ tầng, lần huy động phù hợp với tiến độ tạo lập BĐS 3.2.1.3 Sự thống quy định pháp luật mua bán BĐSHTTTL Sửa đổi, bổ sung quy định mâu thuẫn gây chồng chéo pháp luật KDBĐS Nhà ở, Xây dựng, Đất đai… đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS Không nên quy định đăng ký BĐS nhiều quan khác Nên tập trung vào đầu mối quan đăng ký BĐS Sửa đổi, bổ sung quy định mâu thuẫn pháp luật nhà pháp luật Luật Kinh doanh BĐS điều kiện cho phép nhà đầu tư bán BĐSHTTTL, không thực tế diễn ra, nhà nước không thu thuế không quản lý thị trường Ngoài ra, cần mở rộng cho doanh nghiệp có quyền tự chủ hoạt động KDBĐS 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai 3.2.2.1 Quản lý nhà nước chế thị trường mua bán BĐSHTTTL Cần ban hành chế tín dụng cho đầu tư kinh doanh BĐS, theo hướng tạo chế thông thống, sách lãi suất ổn định khơng q cao, nên tăng cường hình thức cho vay trung dài hạn Về giá đất không nên xây dựng khung giá đất ổn định thời hạn năm, hàng năm ban hành giá đất lần để phản ảnh thực trạng vận hành thị trường BĐS Nên có quan quản lý thống bất động động sản, tránh để phân tán Nhà Bộ Xây dựng quản lý, đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường, rừng Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn, Khu công nghiệp, Khu chế xuất Bộ Kế hoạch Đầu tư đăng ký giao dịch bảo đảm Bộ Tư pháp thống quản lý Mức thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp hoạt động KDBĐS nên thấp để tránh tình trạng trốn thuế, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động 52 Rà soát, sửa đổi bổ sung quy định thủ tục hành đầu tư kinh doanh BĐS bảo đảm công khai, minh bạch, đơn giản Cải thiện tượng tiêu cực thủ tục cấp phép đầu tư, xin giao đất, cho thuê đất, cấp phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS Hoàn thiện sở liệu, thông tin công khai hóa sở liệu BĐS nhà đầu tư tiếp cận, tìm hiểu thơng tin trước định có đầu tư kinh doanh BĐS Cần can thiệp có hình thức xử lý nghiêm chủ đầu tư trường hợp hợp đồng góp vốn, HĐMBBĐSHTTTL buộc đưa giải theo pháp luật dân Đối với quy định phải có ngân hàng bảo lãnh trường hợp chủ đầu tư khơng đảm bảo tiến độ ngân hàng phải hồn trả tiền cho người mua nhà, ngân hàng dám đứng chịu trách nhiệm này, nên sửa thành chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ ngân hàng có quyền chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác có đủ lực tài chính, kĩ thuật Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra việc thực quy định pháp luật BĐS nói chung, thực pháp luật HĐMBBĐSHTTTL nói riêng dự án, doanh nghiệp KDBĐS, đề giải pháp áp dụng thống quy định pháp luật lĩnh vực Đề nghị Chính phủ tổng kết q trình thực thi Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; KDBĐS Từ đề phương hướng, giải pháp sửa đổi bổ sung điều khoản liên quan đến lĩnh vực KDBĐS Vì mức phạt tiền theo quy định thấp so với quy mô dự án BĐS… 3.2.2.2 Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai Vì loại tài sản đặc thù, chưa hữu đầy đủ hời điểm giao kết hợp đồng nên quy định HĐMBBĐSHTTTL bắt buộc phải công chứng, chứng thực để 53 hạn chế tối đa nguy rủi ro tiềm ẩn giao dịch, đảm bảo quyền, nghĩa vụ bên 3.2.2.3 Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai Tăng cường lãnh đạo Đảng, công tác điều hành Nhà nước với việc thực văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI phần nói BĐS; Nghị số 31/2011/NQ-HĐND ngày 14/12/2011 Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Bình Cần tập trung xây dựng thực chương trình, đề án phổ biến, giáo dục pháp luật BLDS năm 2015, Luật KDBĐS năm 2014, Luật Nhà năm 2014…; đó, trọng đến quy định liên quan đến HĐMBBĐSHTTTL có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia vào giao dịch BĐS Đối với doanh nghiệp kinh doanh hoạt động lĩnh vực BĐS, cần tăng cường tập huấn, tổ chức hội nghị, hội thảo để tiếp tục cập nhật, nâng cao kỹ năng, trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu ngày cao thị trường BĐS Đối với cá nhân chủ động, thường xuyên tìm hiểu kiến thức pháp luật BĐS nói chung, hợp đồng mua bán BĐS nói riêng để tự bảo vệ quyền lợi mình, phòng ngừa rủi ro tham gia giao dịch BĐS 54 KẾT LUẬN Nhu cầ u chuyể n nhươ ̣ng , mua bán BĐS nói chung BĐSHTTTL nói riêng tất yếu khách quan Điều phản ánh sự phát triể n phương diện đất nước ta quá trình đổ i mới với mu ̣c tiêu dân giàu , nước ma ̣nh, xã hội dân chủ , công bằ ng và văn minh Thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Thái Bình thời gian qua đã có bước phát triể n ma ̣nh mẽ cả về quy mô đóng góp phầ n quan tro ̣ng vào sự phát triể n kinh , chấ t lươ ̣ng tế - xã hội Quá trình này, hình thành loại tài sản BĐSHTTTL kéo theo nhu cầ u giao dịch, mua bán , trao đổ i Điề u này, đă ̣t cho nhà nước cầ n thiế t phải có sự điề u chỉnh pháp luật với nguyên tắ c : Tạo hành lang pháp lý thông thoáng , minh ba ̣ch tạo điều kiện phát triể n thị trường , song song với việc bảo vê ̣ quyề n bên tham gia giao dịch Đồng thời, tăng cường sự quản lý nhà nước đố i với thi ̣trường đă ̣c biê ̣t quan tro ̣ng nhạy cảm Như kết trình bày phần trên, nhận thấy số kết nghiên cứu pháp luật HĐMBBĐSHTTTL địa bàn Thành phố Thái Bình: Hợp đồng mua, bán BĐSHTTTL có đối tượng giao dịch loại tài sản đặc biệt BĐSHTTTL Tính đặc thù đối tượng HĐMBBĐSHTTTL nằm tính chất “tương lai" - chắn có tương lai Chính đặc thù tạo nên khác biệt HĐMBBĐSHTTTL so với loại hợp đồng mua bán BĐS khác BLDS năm 2015 có điều luật đề cập đến tài sản HTTTL việc sử dụng tài sản HTTTL để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, việc quy định chưa thật rõ ràng, quy định tính chung tài sản HTTTL Điều 108 Cùng với đó, theo tinh thần luật hiểu hoa lợi, lợi tức dạng tài sản HTTTL, quy định điều 346, 349, BLDS năm 1995 ý tưởng sơ khai hình thành nên chế định chấp tài sản HTTTL sau Như đối tượng hợp đồng mua bán tài sản HTTTL, BĐSHTTTL phải thuộc sở hữu bên bán phép giao dịch, khơng có tranh chấp Quyền sở 55 hữu BĐSHTTTL tồn thời điểm giao kết hợp đồng mua bán Với đặc điểm đối tượng mua bán, nên khái niệm hợp đồng BĐSHTTTL thấy điểm bật hành vi ứng tiền trước bên mua cho bên bán bên bán có nghĩa vụ chuyển giao BĐS quyền sở hữu chúng cho bên mua từ thời điểm ký kết hợp đồng Cịn tiến độ tốn thực theo thời hạn, địa điểm, theo phương thức bên thỏa thuận HĐMBBĐSHTTTL giống với hợp đồng mua bán tài sản đối tượng hợp đồng tài sản, khác chỗ tài sản BĐS BĐS HTTTL Ngồi khác biệt này, HĐMBBĐSHTTTL cịn có số đặc điểm pháp lý riêng khác với hợp đồng mua bán tài sản thông thường Những đặc điểm pháp lý đặc thù đối tượng hợp đồng BĐS tính tương lai tài sản định Không nên coi thủ tục công chứng HĐMBBĐSHTTTL mâu thuẫn với chủ trương đơn giản hóa thủ tục hành chính, phức tạp hóa quan hệ hợp đồng cản trở quyền tự hợp đồng Ngược lại, thủ tục công chứng, chứng thực làm hạn chế tối đa nguy tiềm ẩn gây tranh chấp xảy bên, góp phần bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng nâng cao hiệu quản lý nhà nước thị trường BĐS Pháp luật dân hợp đồng chưa có quy định trực tiếp điều chỉnh giao dịch dân liên quan đến đối tượng BĐS HTTTL Ngoài ra, pháp luật cần quy định rõ, liệu đối tượng quyền sử dụng đất có phải đối tượng HĐMBBĐSHTTTL hay không Kết nghiên cứu cho thấy Luật KDBĐS năm 2015, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chính phủ góp phần hạn chế tình trạng bán nhà giấy, thu tiền mua nhà người dân hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất để lách luật, hạn chế tối đa việc chiếm dụng vốn người mua nhà Từ Điều 186 đến Điều 196, BLDS năm 2015 coi hồn thiện thơng dụng giai đoạn quy định quyền sở hữu Tuy nhiên, cách hiểu BLDS tiềm ẩn nhiều vấn đề bất cập cần phải giải 56 Thực tiễn diễn hoạt động mua bán BĐSHTTTL pháp luật mức độ khác nhau, đã thừa nhâ ̣n và quy đinh ̣ sở pháp lý cho nó thực tiễn đặt nhiều vấn đề mà pháp luật t Tuy nhiên , rong thời gian tới cầ n có sự điề u chỉnh cầ n thiế t Đó là , quy chế pháp lý cho BĐSHTTTL Cơ chế về vố n , thủ tục hành chính… cho nhà đầu tư chưa thật rõ ràng Pháp luật hợp đồng mua bán loại tài sản chồng chéo , mâu thuẫn , tản mạn nhiều văn luật khác nhau, khó áp dụng Điề u đó dẫn đế n sự thiế u minh ba ̣ch của quan ̣ mua bán BĐSHTTTL Đồng thời điều đem đến rủi ro cho người tiêu dùng , sự khó khăn công tác quản lý nhà nước quan nhà nước có thẩm quyền , ảnh hưởng đế n chấ t lươ ̣ng của thi ̣trường bấ t đô ̣ng sản Viê ̣t Nam nói chung thị trường BĐS Thành phố Thái Bình nói riêng Viê ̣c hồn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL phải góp phần tạo lập đồng vận hành thông suốt loại thị trường, có thị trường BĐS; đảm bảo phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, tăng cường quản lý Nhà nước thị trường BĐS, ngăn chặn tình trạng đầu BĐS trục lợi bất chính; gắn với nhiệm vụ bảo đảm bình đẳng, cơng xã hội; bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, lợi ích quyền tự kinh doanh nhà đầu tư bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; góp phần thu hút vốn đầu tư, phát triển kinh tế thực cam kết quốc tế mở cửa thị trường Từ thực tiễn cho thấ y nhằ m hoàn thiê ̣n chế đinh ̣ về hơ ̣p đồ ng mua bán BĐS hình thành tương lai cần có giải pháp đồng ba phương diê ̣n: Tổng kết thực tiễn pháp luật , thực tiễ n áp du ̣ng pháp luâ ̣t , nghiên cứu lý luâ ̣n đưa giải pháp cụ thể Các giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBBĐSHTTTL cần tập trung vào chế định tài sản HTTTL Bộ luật Dân sự; hình thức thực HĐMBBĐSHTTTL; thống quy định pháp luật mua bán BĐSHTTTL; quản lý Nhà nước chế thị trường mua bán BĐSHTTTL Ngoài ra, cần quy đinh ̣ cu ̣ thể các hin ̣ đó có hơ ̣p ̀ h thức giao dich đồ ng mua bán BĐSHTTTL./ 57 DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2013) Thơng tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 Bộ Tài hướng dẫn thực số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Bộ Tư Pháp, Viện nghiên cứu Khoa học pháp lý , Bình luận khoa học số vấn đề BDS năm 1995, NXB Chính trị Quốc gia năm 1997 Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy ̣nh chi tiế t và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bấ t động sản năm 2014 Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy ̣nh chi tiế t và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014 Đại học Tổng hợp Hà Nội (1994), Giáo trình Luật La mã, Nxb CAND, Hà Nô ̣i tr 83 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đỗ Hồng Thái (2006), Tài sản HTTTL đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân , Tạp chí Ngân hàng số 7, tr 15- 19 Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà nội, tr 177 K Mác (1973), Tư bản, Quyển 1, Tập Nxb Sự thật , Hà Nội, tr 163 10 Lê Thị Thu Thủy (2002), Tài sản cầm cố vay vốn ngân hàng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 11, tr 52 – 59 11 Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà HTTTL 12 Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 Ngân hàng Nhà nước bảo lãnh ngân hàng 13 Nghị số 31/2011/NQ-HĐND ngày 14/12/2011 Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Bình 14 Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Bộ Chính trị 58 15 Ngơ Huy Cương (2013), Giáo trình luật hợp đồng phần chung, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 16 Nguyễn Ngọc Điện (2002), Bình luận khoa học bào đảm thực nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, tr 296 17 Nhà Pháp luật Việt-Pháp (1998), Bộ Luật Dân CH Pháp, Nxn Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr 552 18 Phạm Hữu Nghị, Về thực trạng sách đất đai Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, năm 2002 19 Phạm Quang Huy (2014) thongtinphapluatdansu.edu.vn/ Thông tin pháp luật dân Địa chỉ: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2014/12/13/bnh-luanve-hop-dong-chuyen-nhuong-bat-dong-san-hnh-thnh-trong-tuong-lai/ [10/7/2017] 20 Quố c hô ̣i (1995), Bộ luật Dân sự 21 Quố c hô ̣i (2005), Bộ luật Dân 22 Quố c hô ̣i (2007), Luật Thuế thu nhập cá nhân 23 Quố c hô ̣i (2013), Luật Đất đai 24 Quố c hô ̣i (2014), Luật Công chứng 25 Quố c hô ̣i (2014), Luật Doanh nghiệp 26 Quố c hô ̣i (2014), Luật KDBĐS 27 Quố c hô ̣i (2014), Luật Nhà 28 Quố c hô ̣i (2014), Luật Xây dựng 29 Quố c hội (2015), Bộ luật Dân 30 Thạch Huê , Hạn chế mua bán nhà giấy , Báo Lao động Thủ đô ngày 26/4/2011 31 Tối cao Pháp viện (1972), Bộ Dân luật Việt Nam Cộng ḥòa, Sài Gòn 32 Trương Thanh Đức (2008), Thế chấp nhà HTTTL- Mập mờ sai đúng, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 22, tr 28- 33 33 Tủ sách Đại học Sài Gịn (1972), Bợ Dân luật Bắ c kỳ 193, Sài Gòn 59 34 Viện Đại học mở, Khoa luật, Giáo trình luật dân Việt Nam, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr 228 35 Viê ̣n Ngôn ngữ ho ̣c (2007), Từ điể n Tiế ng Viê ̣t, Nxb Bách Khoa, Hà Nội 36 Vũ Lê (2017), Hai nguyên tắc mua nhà giấy, 37 Vũ Văn Mẫu, Dân luật lược khảo, Sài gọ ̀ n 1961, tr 177 ... PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH 24 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình. .. tài "Pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai - Thực trạng giải pháp địa bàn Thành phố Thái Bình? ?? Tình hình nghiên cứu Đề tài ? ?Pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành. .. hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai điều chỉnh pháp luật Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản hình thành tương lai thực tiễn áp dụng địa bàn Thành phố Thái